2019年深圳市城市更新政策分享課件

2019年城市更新白皮書2009-2019城市更新十周年回顧與展望2019.03.012019年深圳市城市更新政策分享啟動期?城市更新辦法?城市更新辦法實施細(xì)則?1+6……2009-2013發(fā)展期?完善操作性政策法規(guī)?違建處理試點辦法?暫行措施……2013-2016變革期?強(qiáng)區(qū)放權(quán)?十三五規(guī)劃?831集資新政……2016至今2009-2019城市更新發(fā)展階段2019年深圳市城市更新政策分享Chapter01數(shù)據(jù)看趨勢2019年深圳市城市更新政策分享201020112012201320142015201620172018計劃數(shù)量（個） 215 42拆除規(guī)模(公頃）

1,940.4

274.8604850779651107545.1378.4361.6701.7562.2232.5816.005001,0001,5002,0007.3居改41.1-16.5---6.61.316.8250 2,500 2,500-50100150200201020112012201320142015201620172018其他 73.9---6.51.0---工改 572.1236.2262.7147.5139.2374.2226.0126.8448.0商改 132.28.311.25.59.67.414.16.4村改

1,121.130.2254.7225.5206.3319.1315.598.0343.9-5001,0001,5002,000城市更新歷年計劃立項趨勢：十三五空間仍大！工改！工改工！深圳市城市更新項目歷年新增計劃數(shù)量與拆除規(guī)模圖深圳市城市更新項目歷年各類型計劃立項規(guī)模圖16-18年：約16K㎡深圳市城市更新項目歷年各類型計劃立項數(shù)量圖深圳市城市更新項目歷年工改類型計劃立項數(shù)量圖十三五：35-50K㎡2019年深圳市城市更新政策分享城市更新歷年規(guī)劃批復(fù)趨勢：容積率、移交率同步提升其他工改商改居改村改8070605040302010010090201020112012201320142015201620172018工改綜合565761313712工改商502212636工改居631123247工改工63789121810260102030405060201020112012201320142015201620172018容積率4.865.405.285.945.665.555.946.727.15移交率（%） 25%25%24%27%26%26%26%29%29%20%25%30%35%

4.00

4.50

5.00

5.50

6.00

6.50

7.00

7.5010%0%50%40%30%20%70%60%90%80%100%2010201120122013 20142015201620172018居住面積商辦面積產(chǎn)業(yè)面積公配面積深圳市城市更新項目歷年移交率與容積率趨勢圖深圳市城市更新項目歷年已批城市更新單元規(guī)劃各類建筑面積占比圖深圳市城市更新項目歷年規(guī)劃類型占比圖深圳市城市更新項目歷年工改類型占比圖20102011201220132014201520162017201830112100129121819183039245013204710173314961143311015478178212019年深圳市城市更新政策分享城市更新歷年實施趨勢：實施率穩(wěn)步提升！開發(fā)實施以民企為主！計劃數(shù)規(guī)劃數(shù)規(guī)劃/計

50

150股份公司22%國企13%民企45%政府6%其他11%國企+政府0.27%民企+股份公司0.80%民企+政府1.34%股份公司+政府0.80%雙主體3%股份公司2%深圳市城市更新項目歷年申報主體類型圖深圳市城市更新項目歷年實施主體類型圖國企20%民企66%民企+股份公司9%國企+股份公司1%其他2%深圳市城市更新項目歷年計劃規(guī)劃數(shù)量及規(guī)劃批復(fù)率圖深圳市城市更新項目歷年計劃實施率與規(guī)劃實施率圖2019年深圳市城市更新政策分享各區(qū)城市更新發(fā)展活力：寶安龍崗為深圳城市更新最具活力地區(qū)截至2018年12月31日，從深圳市已批更新單元計劃項目、已批更新單元規(guī)劃項目、確認(rèn)實施主體項目數(shù)量各區(qū)數(shù)量對比得出，寶安區(qū)、龍崗區(qū)項目總量最多，龍崗區(qū)實施主體確認(rèn)項目最多，表明龍崗寶安兩區(qū)城市更新需求較高，龍崗在項目推進(jìn)力度上更大。2010年至2018年期間，深圳市已批更新單元計劃項

目746個，但各個區(qū)的項目數(shù)量、進(jìn)度均不一樣。如

圖顯示，位于原特區(qū)外的寶安區(qū)和龍崗區(qū)的項目最多、活力度較高，其次是龍華區(qū)和南山區(qū)，活力度較低的為光明區(qū)、坪山區(qū)、鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)。深圳市城市更新項目各階段數(shù)量分布深圳市城市更新項目各區(qū)活力圖2019年深圳市城市更新政策分享寶安區(qū)

光明區(qū)

龍華區(qū)

龍崗區(qū)

坪山區(qū)

南山區(qū)

福田區(qū)

羅湖區(qū)

鹽田區(qū)

大鵬新區(qū)數(shù)量（個）6 6 11 10 4 12 11 27 229.3 32.7

114.6

150.7

90.5 76.6 20.9 77.2 3.43規(guī)模（公頃）17.70510152025300.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0寶安區(qū)

光明區(qū)

龍華區(qū)

龍崗區(qū)

坪山區(qū)

南山區(qū)

福田區(qū)

羅湖區(qū)

鹽田區(qū)

大鵬新區(qū)容積率5.67 6.49 6.53 4.85 5.45 6.73 7.97 9.17 7.6222% 42% 37% 29% 40% 28% 23% 22% 37%3.72移交率（%）40%15%20%25%30%35%40%45%8.007.006.005.004.003.002.001.000.0010.009.002018年城市更新發(fā)展情況2018年各區(qū)城市更新項目已批規(guī)劃數(shù)量與規(guī)模圖2018年各區(qū)新批城市更新單元規(guī)劃各類建筑面積占比圖2018年各區(qū)城市更新項目歷年移交率與容積率趨勢圖?

計劃立項數(shù)量羅湖領(lǐng)先，立項規(guī)模龍崗領(lǐng)先；?

中西部領(lǐng)跑深圳城市更新新增計劃立項；?

關(guān)內(nèi)開發(fā)強(qiáng)度顯著提高；關(guān)外土地移交明顯提高；?

各區(qū)新批城市更新單元規(guī)劃中，寶安、鹽田產(chǎn)業(yè)用房占比最高，多區(qū)商住比例占比高。2019年深圳市城市更新政策分享深圳市已至實施供地項目各流程審批平均周期一覽表意愿征集及計劃申報,0.8規(guī)劃審批,

2.53拆遷及實施主體確認(rèn),4.69用地審批,

5.690123456意愿征集及計劃申報規(guī)劃審批拆遷及實施主體確認(rèn)用地審批一個城市更新項目完成一級開發(fā)平均周期

5-8年！十年八載是常態(tài)！? 截至2017年底，已供應(yīng)土地的16.27K㎡；? 從意愿公示到計劃立項平均需要0.8年；? 從列入計劃到規(guī)劃批復(fù)的平均需要1.73

年；? 從規(guī)劃批復(fù)到實施主體確認(rèn)平均需要2.16

年；?

從實施主體確認(rèn)到用地審批完成平均需要1年。周期（年）城市更新本質(zhì)上是一場跨周期投資2019年深圳市城市更新政策分享1.

宏觀層面經(jīng)濟(jì)調(diào)控及貨幣政策2.

中觀層面深圳房地產(chǎn)調(diào)控政策3.

微觀層面深圳城市更新規(guī)劃政策調(diào)整三觀調(diào)整（控）的城市更新小周期2019年深圳市城市更新政策分享Chapter02規(guī)劃政策定大勢2019年深圳市城市更新政策分享2018年，深圳市區(qū)兩級相關(guān)部門共發(fā)布的城市更新相關(guān)政策文件約

61

個（含正式稿/征求意見稿/試行），其中市級政策

35個，區(qū)級政策

26

個。而2017

年同期僅為

40個?！疤舆^工業(yè)區(qū)塊線，逃不過731調(diào)控；逃過731新政公寓禁售禁回遷，逃不過城中村劃片整治；逃過城中村劃片整治，逃不過標(biāo)定地價......”2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政1：權(quán)屬政策大放水，部分項目將提速相關(guān)政策 政策特點《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范圍認(rèn)定辦法》將舊屋村認(rèn)定的范圍擴(kuò)大至原特區(qū)內(nèi)《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定刪除建筑物信息核查，將歷史用地行為發(fā)生時間放寬至2009年12月31前《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》（新三規(guī)）產(chǎn)業(yè)類和公共配套類歷史違建可“轉(zhuǎn)正”，符合一定條件的產(chǎn)業(yè)類歷史違建補(bǔ)繳相應(yīng)的地價后可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)房地產(chǎn)《深圳市城市更新外部移交公共設(shè)施用地實施管理規(guī)定》（飛地）30≤更新合法權(quán)屬比例<60%的拆除重建類更新項目，可通過在同一行政區(qū)內(nèi)尋找規(guī)劃為公共服務(wù)類設(shè)施用地，解決深圳城市更新項目合法權(quán)屬比例不足與公共設(shè)施歷史欠賬問題2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政2：工業(yè)區(qū)塊線嚴(yán)控工改用途，工改工回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)2019年深圳市城市更新政策分享備注：2019年初開始征求新版工改工分割銷售政策相關(guān)政策政策特點《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》區(qū)塊線內(nèi)M1調(diào)整為M0進(jìn)行嚴(yán)格控制；一級區(qū)塊線內(nèi)工業(yè)用地原則上不建設(shè)住宅及商業(yè)，不得調(diào)整為其他非工業(yè)用途；二級區(qū)塊線內(nèi)現(xiàn)狀工業(yè)用地原則上予以保留，規(guī)劃不作為其他非工業(yè)用途。以出讓方式供應(yīng)的重點產(chǎn)業(yè)項目用地，其建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物原則上不得轉(zhuǎn)讓；以出讓方式供應(yīng)的一般產(chǎn)業(yè)項目用地，其建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物依法可以整體轉(zhuǎn)讓。《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)重點產(chǎn)業(yè)項目用地出讓年限按照30年，一般產(chǎn)業(yè)項目用地出讓管理辦法》（修訂稿）年限按照20年確定。2018十大新政3：土地整備助力存量土地開發(fā)，門檻大大低于城市更新相關(guān)政策 政策特點《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》拿地門檻降至3000m2，合法權(quán)屬比例門檻降至0，留用地增加至最高55%。與城市更新聯(lián)動發(fā)展共同解決深圳土地歷史遺留及公共服務(wù)設(shè)施供應(yīng)問題。2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政4：鼓勵舊工業(yè)區(qū)綜合整治，但流程未有實質(zhì)簡化備注：近期“若干措施”新政重申大力鼓勵綜合整治，但流程依然未有實質(zhì)簡化相關(guān)政策政策特點《深圳市綜合整治舊工業(yè)區(qū)升級改無需列入計劃的綜合整治可增加不超過現(xiàn)狀建筑面積15%輔助類公用設(shè)施或利用現(xiàn)狀建筑改變≤2000

m2功能為小型配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。造操作規(guī)定（征求意見稿）》列入計劃的綜合整治用地，可通過加建擴(kuò)建、建筑物功能改變、局部拆建方式增加生產(chǎn)經(jīng)營性建筑面積；涉及涉及待完善手續(xù)建筑的可進(jìn)行規(guī)劃確認(rèn)進(jìn)行處置。2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政5：舊居住區(qū)“舊改變棚改”，政府主導(dǎo)，企業(yè)可參與備注：今天棚改正式實施強(qiáng)權(quán)放權(quán)相關(guān)政策 政策特點《深圳市人民政府關(guān)于加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的實施意見》老舊住宅區(qū)納入棚戶區(qū)改造范圍，以各區(qū)政府主導(dǎo)，以人才住房專營機(jī)構(gòu)為主，其他企業(yè)可以參與，實行棚戶區(qū)改造項目申報常態(tài)化《福田區(qū)棚戶區(qū)改造實施細(xì)則（試行）（征求意見稿）》初步改造意愿征集≥97%，補(bǔ)償簽約比例≥97%《龍崗區(qū)棚戶區(qū)改造實施細(xì)則（試行）》（征求意見稿）初步改造意愿征集≥95%，用地面積≥10000

m2，簽約期屆滿比例不足98%則終止項目，3年內(nèi)不得啟動《深圳市羅湖區(qū)棚戶區(qū)改造實施辦法（試行）》初步意愿“雙95%”可申請，用地面積≥10000

m2，簽約期屆滿比例不足95%則終止項目，5年內(nèi)不得啟動《深圳市鹽田區(qū)棚戶區(qū)改造實施細(xì)則(征求意見稿)》初步意愿“雙85%”可申請，用地面積≥5000

m2，簽約期屆滿比例不足95%則終止項目，5年內(nèi)不得啟動2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政6：731新政公寓禁售禁回遷，開發(fā)商謹(jǐn)慎看待改商項目相關(guān)政策 政策特點《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》暫停法人單位購買商品住房及商務(wù)公寓。731新政后購買的公寓5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓、商品住房3

年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。新建公寓只租不售且不得改變用途，而且不得用于搬遷補(bǔ)償。（731前規(guī)劃草案公示的不受限制）2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政7：取消小地塊更新，更新門檻再提高、全市統(tǒng)一審批操作規(guī)則備注：最新“若干措施”新政重申“全市一盤棋”相關(guān)政策 政策特點《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報規(guī)定》（征求意見稿）明確拆除范圍應(yīng)位于各區(qū)城市更新五年專項規(guī)劃確定的拆除重建類空間范圍，取消小地塊更新申報要求，計劃公告后2年內(nèi)未獲市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的，計劃失效《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃審批操作規(guī)則》（征求意見稿針對全市十個區(qū)各自不同的審批操作規(guī)則進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一：全面梳理更新單元計劃審查事項、明確更新單元計劃審查的原則和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范更新單元計劃的辦理流程。2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政8：綜合整治分區(qū)劃定，城中村拆除重建越來越難備注：最新“若干措施”新政針對城中村綜合整治進(jìn)行分類改造引導(dǎo)相關(guān)政策 政策特點《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018-2025）》（征求意見稿）綜合整治分區(qū)內(nèi)的用地在未來7年里不得納入拆除重建類城市更新單元計劃、土地整備計劃及棚戶區(qū)改造計劃。規(guī)劃期內(nèi)，綜合整治分區(qū)用地規(guī)模為

55

平方公里，占比56%。其中福田區(qū)、羅湖區(qū)和南山區(qū)綜合整治分區(qū)劃定比例不低于75%其余各區(qū)不低于54%。2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政9：新地價測算規(guī)則出臺，標(biāo)定地價時代到來相關(guān)政策 政策特點《深圳市地價測算規(guī)則》（征求意見稿）深圳一直存在以評估地價為基礎(chǔ)的宗地測算和以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)的城市更新地價兩大體系。此政策如落地，將統(tǒng)一全市各物業(yè)類型、各開發(fā)類型地價測算體系，標(biāo)志著標(biāo)定地價時代到來。而由于政策及細(xì)則未正式出臺，地價成本前期可預(yù)估性減弱，加大了地價的不確定性風(fēng)險，或?qū)⒂绊懗鞘懈率袌鲋黧w信心。2019年深圳市城市更新政策分享2018十大新政10：千呼萬喚新深標(biāo)，大量項目在等待備注：2019年初正式發(fā)布相關(guān)政策政策特點《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》局《深標(biāo)》核心章節(jié)

“密度分區(qū)與容積率”條文規(guī)定密度分區(qū)，基準(zhǔn)容積率，及地塊修正系數(shù)等諸多內(nèi)容，對整個深圳市的所有項目包括城市更新項目、土地整備項目的等等均會產(chǎn)生較大影響部修訂條文(第4章

密度分區(qū)與容積尤其是項目容積率，直接影響項目預(yù)期。2017年12月，《深標(biāo)率)“密度分區(qū)與容積率”（修訂稿）公示，對現(xiàn)行《深標(biāo)》進(jìn)行了較大調(diào)整，但截至今日，《深標(biāo)》（正式稿）遲遲不見蹤影，業(yè)界翹首以盼，大量開發(fā)項目正在等待，期待新深標(biāo)出臺。2019年深圳市城市更新政策分享Chapter03企業(yè)信心2019年深圳市城市更新政策分享已投資城市更新項目區(qū)域分布福田區(qū)

羅湖區(qū)鹽田區(qū)南山區(qū)

寶安區(qū)龍崗區(qū)

龍華區(qū)坪山區(qū)光明區(qū)大鵬新區(qū)0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，已投資的城市更新項目主要分布在龍崗區(qū)與龍華區(qū)，分別占總投資項目的14%，其次為寶安區(qū)與南山區(qū)，已投資城市更新項目主要分布在原關(guān)外。2、本地房企情況本地房企中，已投資的城市更新項目主要分布

在寶安，占比15%，其次為羅湖區(qū)、南山區(qū)、

龍華區(qū)，分別占比13%。受城市西進(jìn)北上擴(kuò)容規(guī)劃影響，本地房企投資集中于深圳中西部。3、外地房企情況在深外地房企中，投資的城市更新項目主要分

布在龍崗區(qū)與龍華區(qū)，共占總投資項目的30%，其次為福田區(qū)與南山區(qū)，主要分布在原關(guān)外。4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，投資的城市更新項目主要分

布在龍崗區(qū)，占總投資項目的16%，其次為龍華區(qū)與寶安區(qū)，主要分布在原關(guān)外。5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，投資的城市更新項目主要分布在

龍崗區(qū)，占總投資項目的19%，其次為龍華區(qū)與寶安區(qū)，主要分布在原關(guān)外。羅湖區(qū) 南山區(qū)福田區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)龍華區(qū)坪山區(qū)光明區(qū)大鵬新區(qū)-5%0%5%10%15%20%福田區(qū)羅湖區(qū)鹽田區(qū)南山區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)龍華區(qū)坪山區(qū)光明區(qū)大鵬新區(qū)0%5%10%15%20%福田區(qū)羅湖區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)南山區(qū)龍崗區(qū)龍華區(qū)光明區(qū)坪山區(qū)大鵬新區(qū)0%5%10%15%20%福田區(qū) 鹽田區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)寶安區(qū) 龍華區(qū)龍崗區(qū)坪山區(qū)光明區(qū)大鵬新區(qū)0%5%10%15%20%25%本地房企布局早，更多布局高價值地區(qū)2019年深圳市城市更新政策分享已投資城市更新項目類型分布1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，已投資的城市更新項目類型主要為“舊工業(yè)區(qū)改造”，占比約37%，其次為“城中村改造”，占比約33%；2、本地房企情況本

地

房

企

已

投

資

的

城

市

更

新

項

目

類

型

主

要

為

“舊工業(yè)區(qū)改造”與“城中村改造”，各占比約34%，其次為“舊居住區(qū)”，占比約21%；3、外地房企情況在深外地房企中，已投資的城市更新項目類型

主要為“舊工業(yè)區(qū)改造”，占比約41%，其次

為“城中村改造”，占比約29%；4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，已投資的城市更新項目類型

主要為“舊工業(yè)區(qū)改造”，占比約39%，其次

為“城中村改造”，占比約29%；5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，已投資的城市更新項目類型主要為

“

舊

工

業(yè)

區(qū)

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”

，

占

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38%

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其

次

為“城中村改造”，占比約38%。舊工業(yè)區(qū)改造37%城中村改造33%舊居住區(qū)16%舊商業(yè)區(qū)14%城中村改造34%舊工業(yè)區(qū)改造34%舊居住區(qū)21%舊商業(yè)區(qū)11%舊工業(yè)區(qū)改造41%城中村改造29%舊居住區(qū)15%舊商業(yè)區(qū)15%舊工業(yè)區(qū)改造39%城中村改造29%舊商業(yè)區(qū)14%舊居住區(qū)18%城中村改造37%舊工業(yè)區(qū)改造38%舊商業(yè)區(qū)19%舊居住區(qū)6%外來房企相對更多重資產(chǎn)收購改造舊工業(yè)區(qū)2019年深圳市城市更新政策分享已投資城市更新項目類型分布4、全國百強(qiáng)房企情況“舊工業(yè)區(qū)改造”類型中主要以“工改工”為

主，占比約48%，“工改居”與“工改保”最低，分別占比約8%。5、金融機(jī)構(gòu)情況“舊工業(yè)區(qū)改造”類型中主要以“工改工”為主

，

占

比

約

23%

，

“

工改商

”

最低

，

占

比

約

11%。工改工39%工改商17%工改綜合19%工改保9%工改居16%工改工39%工改綜合23%工改商19%工改工55%工改商20%10%工改保10%工改工48%工改商24%工改保工改居

8%8%工改綜合12%1、整體情況“舊工業(yè)區(qū)改造”類型中主要以“工改工”為主，占比約39%，“工改?！庇捎诔雠_政策晚及適用性較少等因素，占比最低，約占9%。外來房企布局工改工比例較大，金融機(jī)構(gòu)布局工改類型更均衡2、本地房企情況“舊工業(yè)區(qū)改造”類型中主要以“工改工”為

主，占比約39%，“工改商”、“工改居”最低，占比約19%。3、外地房企情況“舊工業(yè)區(qū)改造”類型中主要以“工改工”為

主，占比約55%，“工改居”最低，占比約5%。工改居19%工改居工改綜合5%工改工23%工改綜合22%工改居22%工改保22%工改商11%2019年深圳市城市更新政策分享已投資項目進(jìn)度分布3、外地房企情況在深外地房企中，已投資的城市更新項目主要

還處于“擬申報或正在申報計劃階段”，項目

占比約23.64%，投資建完項目“售罄階段”最少，占比約1.82%。4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，已投資的城市更新項目主要

還處于“擬申報或正在申報計劃階段”，項目

占比約18.52%，投資建完項目“售罄階段”最少，占比約1.23%。5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，已投資的城市更新項目主要還處

于“擬申報或正在申報計劃階段”，項目占比約24%，投資建完項目“售罄階段”沒有。1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，已投資的城市更新項目主要還處于“擬申報或正在申報計劃階段”，項目占比約22.09%，投資建完項目“售罄階段”最少，占比約2.45%。但投資“過四會上平臺”、計劃立項、規(guī)劃審批通過及實施主體確認(rèn)等各階段項目合計近半，行業(yè)熱衷投資成熟項目。外來房企和金融機(jī)構(gòu)投資項目進(jìn)度相較本地房企滯后2、本地房企情況本

地

房

企

已

投

資

的

城

市

更

新

項

目

主

要

還

處

于“

擬

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報

或

正

在

申

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計

劃

階

段

”

，

占

比

約20.48%，投資建完項目“售罄階段”、“工程

規(guī)劃審批”最少，占比約3.61%。2019年深圳市城市更新政策分享2019年投資意向4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，2019年投資意向為“觀望，

有好項目才會考慮投資”，占比約48%，其次

為“加強(qiáng)投資”，占比約47%。5、金融機(jī)構(gòu)情況

金融機(jī)構(gòu)對于城市更新投資態(tài)度相對悲觀，一半機(jī)構(gòu)觀望，近1/3企業(yè)“尋求退出”。觀望，有好項目才會考慮投資加強(qiáng)投資觀望，有政策利好才會考慮投資尋求退出調(diào)整換倉觀望，有好項目才會考慮投資觀望，有政策利好才會考慮投資調(diào)整換倉尋求退出觀望，有好項目才會考慮投資觀望，有政策利好才會考慮投資調(diào)整換倉尋求退出加強(qiáng)投資觀望，有好項目才會考慮投資觀望，有政策利好才會考慮投資調(diào)整換倉尋求退出1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，行業(yè)觀望情緒濃厚，持觀望態(tài)度企業(yè)合計占比56%，但仍有36%企業(yè)愿意“加強(qiáng)投資”。全行業(yè)觀望情緒濃厚，金融機(jī)構(gòu)投資情緒相對悲觀2、本地房企情況本地房企2019年投資意向以觀望為主，但亦有32%本地房企希望“加強(qiáng)投資”。3、外地房企情況在深外地房企中，2019年投資意向為“加強(qiáng)投

資”，占比約48%，其次為“觀望，有好項目才會考慮投資”，占比約47%。加強(qiáng)投資加強(qiáng)投資加強(qiáng)投資觀望，有好項目才會考慮投資觀望，有政策利好才會考慮投資調(diào)整換倉尋求退出2019年深圳市城市更新政策分享2019年新增投資區(qū)域分布意向1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，受大灣區(qū)規(guī)劃影響，企業(yè)更重視深圳中西部城市更新投資機(jī)會，2019年新增城市更新項目投資意向區(qū)域分布為寶安區(qū)，意向占比約15%，其次為龍崗區(qū)，意向占比約13%。2、本地房企情況本地房企2019年新增城市更新項目投資意向區(qū)

域分布為寶安區(qū)，意向占比約16%，其次為龍崗區(qū)和龍華區(qū)，意向占比分別為15%和14%。3、外地房企情況在深外地房企中，2019年新增城市更新項目投

資意向區(qū)域分布為寶安區(qū)，意向占比約15%，其次為龍崗區(qū)和南山區(qū)，意向占比約12%。4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，2019年新增城市更新項目投

資意向區(qū)域分布為寶安區(qū)，意向占比約15%，其次為龍崗區(qū)，意向占比約13%。5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，2019年新增城市更新項目投資意

向區(qū)域分布為寶安區(qū)和龍華區(qū)，意向占比各約

14%。福田區(qū)

羅湖區(qū)鹽田區(qū)南山區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)龍華區(qū)坪山區(qū)光明區(qū)大鵬新區(qū)0%2%4%6%8%12%14%16%18%福田區(qū)羅湖區(qū)鹽田區(qū)南山區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)龍華區(qū)光明區(qū)坪山區(qū)大鵬新區(qū)0%5%10%15%20%福田區(qū)羅湖區(qū)鹽田區(qū)南山區(qū) 龍崗區(qū)寶安區(qū)龍華區(qū)坪山區(qū)光明區(qū)大鵬新區(qū)0%5%10%15%20%福田區(qū)羅湖區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)龍華區(qū)光明區(qū)大鵬新區(qū)0%5%10%15%20%福田區(qū) 鹽田區(qū)寶安區(qū) 龍華區(qū)大鵬新區(qū)0%5%15%20%大灣區(qū)！中西部！2019年深圳市城市更新政策分享2019年新增投資項目意向4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，2019年新增城市更新項目意

向投資類型主要為“舊工業(yè)區(qū)改造”，占比約

29%，其次為“城中村改造”，占比約28%；5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，2019年新增城市更新項目意向投

資類型主要為“舊工業(yè)區(qū)改造”與“城中村改造”，各占比約40%；城中村改造28%舊商業(yè)區(qū)11%舊居住區(qū)15%舊工業(yè)區(qū)改造29%土地整備利益統(tǒng)籌項目17%舊商業(yè)區(qū)13%舊居住區(qū)17%舊工業(yè)區(qū)改造30%舊商業(yè)區(qū)12%舊居住區(qū)14%舊工業(yè)區(qū)改造25%城中村改造28%舊商業(yè)區(qū)11%舊工業(yè)區(qū)改造29%舊居住區(qū)15%土地整備利益統(tǒng)籌項目17%1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，2019年新增城市更新項目意向投資類型主要為“舊工業(yè)區(qū)改造”，占比約29%，其次為“城中村改造”，占比約28%。受新政策利好，市場開始關(guān)注投資土地整備利益統(tǒng)籌項目。市場對土地整備利益統(tǒng)籌關(guān)注熱度提升2、本地房企情況本地房企2019年新增城市更新項目意向投資類

型主要為“舊工業(yè)區(qū)改造”，占比約30%，其次為“城中村改造”，占比約23%。3、外地房企情況在深外地房企中，2019年新增城市更新項目意向

投

資

類

型

主

要

為

“

城

中

村

改

造

”

，

占

比

約29%，其次為“舊工業(yè)區(qū)改造”，占比約25%。城中村改造23%土地整備利益統(tǒng)

籌項目

17%城中村改造29%土地整備利益統(tǒng)籌項目20%城中村改造40%舊工業(yè)區(qū)改造40%舊居住區(qū)10%土地整備利益統(tǒng)籌項目10%2019年深圳市城市更新政策分享2019年新增投資項目意向4、全國百強(qiáng)房企情況投資類型意向為“舊工業(yè)區(qū)改造”中，“工改

居”意向最大，占比約36%，“工改商”意向

最小，占比約6%。5、金融機(jī)構(gòu)情況投資類型意向為“舊工業(yè)區(qū)改造”中，“工改

居”意向最大，占比約40%，“工改商”意向

最小，占比約10%。。工改工10%工改商19%工改保13%工改居34%工改綜合24%工改商20%工改居27%工改保10%工改商22%工改保14%工改居39%工改綜合21%工改工6%工改商22%工改居36%工改保14%工改綜合22%1、整體情況投資類型意向為“舊工業(yè)區(qū)改造”中，“工改居”意向最大，占比約34%。受政策利空影響，“工改工”投資意向最小，占比約10%。工改工投資意向驟降，回歸產(chǎn)業(yè)已成必然2、本地房企情況投資類型意向為“舊工業(yè)區(qū)改造”中，“工改

居”意向最大，占比約27%，“工改保”意向

最小，占比約10%。3、外地房企情況投資類型意向為“舊工業(yè)區(qū)改造”中，“工改

居”意向最大，占比約39%，“工改工”投資

意向大幅萎縮，占比約4%。工改工20%工改綜合23%工改工4%工改商10%工改居40%工改保20%工改綜合30%2019年深圳市城市更新政策分享2019年新增投資項目節(jié)點預(yù)期1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，2019年新增城市更新項目預(yù)期投資節(jié)點主要為“已列入城市更新計劃階段”，占比約26.76%，其次為“已批城市更新規(guī)劃階段”，占比約18.31%。由于城市更新不確定性增強(qiáng)，市場投資計劃立項前項目意向大幅減弱，行業(yè)投資偏好趨向成熟項目。成本相對下降、熟化能力較強(qiáng)，本地房企仍有較高意愿投資開發(fā)未立項項目2、本地房企情況本地房企2019年新增城市更新項目預(yù)期投資節(jié)

點主要為“已列入城市更新計劃階段”和“擬申

報

或

正

在

申

報

城

市

更

新

計

劃

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，

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23.53%。3、外地房企情況在深外地房企中，2019年新增城市更新項目預(yù)期

投

資

節(jié)

點

主

要

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“

已

列

入

城

市

更

新

計

劃

階

段”，占比約29.03%，其次為“已批城市更新規(guī)劃階段”，占比約19.35%。4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，2019年新增城市更新項目預(yù)期

投

資

節(jié)

點

主

要

為

“

已

列

入

城

市

更

新

計

劃

階

段”，占比約28.13%，其次為“已批城市更新規(guī)劃階段”，占比約21.88%。5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，2019年新增城市更新項目預(yù)期投

資節(jié)點主要為“已列入城市更新計劃階段”與“

已

列

入

城

市

更

新

規(guī)

劃

階

段

”

，

各

占

比

約33.33%，其次為“擬申報或正在申報城市更新計劃”與“實施主體確認(rèn)”，各占比約16.67%。2019年深圳市城市更新政策分享投資城市更新遇到哪些問題20%13%6%3%14%1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，針對投資城市更新項目遇到的11大問題中，主要集中為“政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗”、“合法權(quán)屬比例不足”、“周期長，投資風(fēng)險不可控”，反饋程度集中度合計約48%，其他問題集中度不高，基本在預(yù)期內(nèi)。全行業(yè)高度關(guān)注政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗及長周期帶來的投資風(fēng)險不可控2、本地房企情況

本地房企投資城市更新項目遇到最大的問題主

要集中為“政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗”，反饋

程度集中度約19%，其次是“合法權(quán)屬比例不足”，集中度約16%。3、外地房企情況在深外地房企中，投資城市更新項目遇到最大的

問

題

主

要

集

中

為

“

政

策

規(guī)

劃

調(diào)

整

預(yù)

期

不

明

朗”，反饋程度集中度約20%，其次是“周期

長，投資風(fēng)險不可控”，集中度約16%。4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中，投資城市更新項目遇到最大的

問

題

主

要

集

中

為

“

政

策

規(guī)

劃

調(diào)

整

預(yù)

期

不

明

朗”，反饋程度集中度約20%，第二大問題集

中在“周期長，投資風(fēng)險不可控”，

反饋程度集中度約16%。5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，投資城市更新項目遇到最大的問

題主要集中為“政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗”、

“拆遷困難”與“周期長，投資風(fēng)險不可控”，反饋程度集中度各約21%。8%3%4%8%6%16%周期長，投資風(fēng)險不可控專業(yè)人才不足規(guī)劃沖突問題集體資產(chǎn)平臺交易不順暢項目中早期融資困難專項規(guī)劃審批預(yù)期不理想拆遷困難缺乏產(chǎn)業(yè)落地資源不在十三五拆除重建區(qū)范圍合法權(quán)屬比例不足政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗19%16%6%2%11%6%4%4%11%7%14%周期長，投資風(fēng)險不可控專業(yè)人才不足規(guī)劃沖突問題集體資產(chǎn)平臺交易不順暢項目中早期融資困難

專項規(guī)劃審批預(yù)期不理想拆遷困難缺乏產(chǎn)業(yè)落地資源不在十三五拆除重建區(qū)范圍合法權(quán)屬比例不足政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗20%11%6%2%15%10%4%4%7%5%16%周期長，投資風(fēng)險不可控專業(yè)人才不足規(guī)劃沖突問題（包括城中村改造…集體資產(chǎn)平臺交易不順暢項目中早期融資困難專項規(guī)劃審批預(yù)期不理想拆遷困難缺乏產(chǎn)業(yè)落地資源不在十三五拆除重建區(qū)范圍合法權(quán)屬比例不足政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗19%11%6%2%14%9%4%4%8%6%15%不在十三五拆除重建區(qū)范圍合法權(quán)屬比例不足政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗周期長，投資風(fēng)險不可控專業(yè)人才不足規(guī)劃沖突問題集體資產(chǎn)平臺交易不順暢項目中早期融資困難專項規(guī)劃審批預(yù)期不理想拆遷困難缺乏產(chǎn)業(yè)落地資源21%21%21%不在十三五拆除重建區(qū)范圍合法權(quán)屬比例不足政策規(guī)劃調(diào)整預(yù)期不明朗周期長，投資風(fēng)險不可控專業(yè)人才不足規(guī)劃沖突問題（包括城中村改造…集體資產(chǎn)平臺交易不順暢項目中早期融資困難專項規(guī)劃審批預(yù)期不理想拆遷困難缺乏產(chǎn)業(yè)落地資源2019年深圳市城市更新政策分享2018年出臺或即將出臺的對項目影響較大的新政策規(guī)劃1、整體情況調(diào)研企業(yè)中，超過16.59%的企業(yè)認(rèn)為2018年出臺或者即將出臺的對項目影響最大的新政策為《深圳市城市更新規(guī)劃容積率審查規(guī)定》，其次分別為計劃審批新政、房地產(chǎn)調(diào)控新政、城中村改造分區(qū)劃片規(guī)劃、違建處理新政和地價測算新政等。2、本地房企情況本地房企認(rèn)為2018年出臺或者即將出臺的對項

目影響最大的新政策為《深圳市城市更新規(guī)劃容積率審查規(guī)定》，其次為計劃審批新政。3、外地房企情況在深外地房企中

，

超過

15.18%

的企業(yè)認(rèn)為

2018年出臺或者即將出臺的對項目影響最大的

新政策為《深圳市城市更新規(guī)劃容積率審查規(guī)定》。4、全國百強(qiáng)房企情況全國百強(qiáng)房企中

，

超過

16.67%

的企業(yè)認(rèn)為

2018年出臺或者即將出臺的對項目影響最大的

新政策為《深圳市城市更新規(guī)劃容積率審查規(guī)定》。5、金融機(jī)構(gòu)情況金融機(jī)構(gòu)中，超過17.65%的企業(yè)認(rèn)為2018年

出臺或者即將出臺的對項目影響最大的新政策為《深圳市城市更新規(guī)劃容積率審查規(guī)定》。0.00%0.44%0.87%1.75%1.75%2.62%3.49%3.93%4.80%4.80%6.55%6.99%7.42%7.42%8.73%9.61%12.23%16.59%《深圳市拆除重建類城市更新項目用地審批…《深圳市拆除重建城市更新單元土地信息核…《深圳市拆除重建類城市更新單元舊屋村范…《深圳市城市更新項目保障性住房配建規(guī)定》《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃申報…《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則（修訂稿）》《深圳市地價測算規(guī)則》《深圳市城中村（舊村）總體規(guī)劃（2018-…《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃審批…0.00%0.00%1.20%1.20%1.20%1.20%1.20%3.61%3.61%6.02%6.02%7.23%7.23%8.43%9.64%9.64%14.46%18.07%《深圳市拆除重建類城市更新單…《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促…《深圳市城市更新外部移交公共…《深圳市拆除重建類城市更新單…《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目…《深圳市拆除重建城市更新單元…《關(guān)于加強(qiáng)城市更新單元規(guī)劃審…《深圳市城市更新項目保障性住…《深圳市綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升…0.00%0.00%0.89%1.79%0.89%0.89%4.46%4.46%5.36%6.25%6.25%6.25%8.04%8.93%9.82%9.82%10.71%15.18%《深圳市拆除重建類城市更新單…《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促…《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)…《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則（修訂…《深圳市拆除重建類城市更新單…《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目…《深圳市拆除重建城市更新單元…《關(guān)于加強(qiáng)城市更新單元規(guī)劃審…《深圳市綜合整治類舊工業(yè)區(qū)升…0.00%0.00%0.83%0.83%1.67%3.33%2.50%5.00%5.00%5.00%5.83%8.33%7.50%7.50%9.17%10.83%10.00%16.67%《深圳市拆除重建類城市更新項目…《深圳市拆除重建城市更新單元土…《關(guān)于加強(qiáng)城市更新單元規(guī)劃審批…《深圳市拆除重建類城市更新單元…《深圳市城市更新項目保障性住房