合同范本之物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例

物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例【篇一：物業(yè)合同糾紛案例】上海市寶山區(qū)人民法院民事判決書（2014）寶民三(民)初字第29號(hào)原告綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司上海分公司。負(fù)責(zé)人李海榮。委托代理人張虎平。委托代理人李海波，遠(yuǎn)聞(上海)律師事務(wù)所律師。被告上海佳辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。法定代表人胡榮達(dá)。委托代理人陸基洪。委托代理人吳燕華，上海市光大律師事務(wù)所律師。原告綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司上海分公司(以下簡(jiǎn)稱綠城公司)與被告上海佳辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱佳辰公司)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員葉印洲獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告綠城公司的委托代理人李海波，被告佳辰公司的委托代理人陸基洪、吳燕華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告綠城公司訴稱，原、被告就位于上海市寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)松蘭路198弄春江美廬項(xiàng)目簽訂了《春江美廬前期物業(yè)服務(wù)合同》(以下簡(jiǎn)稱前期合同)，該合同就物業(yè)費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)時(shí)間進(jìn)行了約定，另約定納入物業(yè)范圍的已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由被告全額負(fù)擔(dān)。2012年10月1日，被告將涉案物業(yè)全部交付原告管理并由原告提供服務(wù)。原告提供服務(wù)后，被告至今拒絕向原告繳納物業(yè)費(fèi)。經(jīng)催討未果，故起訴要求被告向原告支付物業(yè)費(fèi)人民幣2,019,072.03元(計(jì)算至2013年12月31日)及滯納金1,082,880.27元(以每3個(gè)月的第1個(gè)月的15日開(kāi)始起算)。被告佳辰公司辯稱，首先，關(guān)于物業(yè)費(fèi)總金額，對(duì)于原告按照公寓房、別墅、商業(yè)用房及車庫(kù)的個(gè)數(shù)(單元號(hào))、建筑面積、繳費(fèi)日期及物業(yè)費(fèi)按合同約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算所得的總金額2,019,072.03元無(wú)異議，然三戶別墅多計(jì)算物業(yè)費(fèi)計(jì)7,096.74元及三戶公寓房多計(jì)算物業(yè)費(fèi)計(jì)586.86元及上述多計(jì)算物業(yè)費(fèi)的滯納金均應(yīng)相應(yīng)扣除。同時(shí)，依照雙方補(bǔ)充簽訂的《春江美廬前期物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充協(xié)議)約定，被告已經(jīng)支付的前期介入費(fèi)40萬(wàn)元已涵蓋了前期合同第十五條所列明的“自通知交付之次月起至實(shí)際交付之次月止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，而存在交付時(shí)間差的房屋有60套，該60套房屋在該時(shí)間差范圍內(nèi)的物業(yè)費(fèi)已涵蓋在40萬(wàn)元內(nèi)，屬重復(fù)計(jì)算，應(yīng)予以扣除。同時(shí)，南區(qū)車位實(shí)際均由原告在經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)管理中原告向作為所有權(quán)人的被告收取的停車費(fèi)共計(jì)3,900元，亦應(yīng)予以扣除。其次，根據(jù)小區(qū)實(shí)際入住和原告提供物業(yè)管理的實(shí)際狀況，除公寓房入住率高，對(duì)該部分物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)異議外，其余物業(yè)考慮到原告沒(méi)有提供約定的服務(wù)、實(shí)際服務(wù)人員不到位、實(shí)際在收取停車費(fèi)等因素，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)予以降低或不得收取物業(yè)費(fèi)。再次，關(guān)于滯納金，原告從未向被告主張過(guò)，不予認(rèn)可。即便需要支付滯納金，應(yīng)扣減物業(yè)費(fèi)的滯納金也應(yīng)相應(yīng)扣除，且滯納金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高于實(shí)際損失，要求進(jìn)行調(diào)整。經(jīng)審理查明，2010年前后，浙江綠城物業(yè)管理有限公司上海分公司(2011年5月該公司名稱變更為本案原告，乙方)與被告(甲方)簽訂前期合同，主要約定，甲方聘用乙方為春江美廬提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)交付時(shí)間：2011年12月31日前。該合同第四條約定，乙方提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容包括：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；3、物業(yè)共用部位、道路和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；4、業(yè)主共有的公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；5、車輛停放管理；6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務(wù)；8、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的賬目管理和物業(yè)檔案資料管理；9、法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。合同第五條約定，乙方提供的上述物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件三)。合同第十一條約定，本物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用包干制方式，乙方按照本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)收取前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并按本合同第四條約定的服務(wù)內(nèi)容及本合同附件約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。合同第十二條約定，本物業(yè)服務(wù)區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，沒(méi)有建筑面積的，按個(gè)數(shù)交納。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：多層住宅：3.98元/月/平方米；高層住宅：2.27元/月/平方米：商業(yè)用房：6.00元/月/平方米；地下車位：60.00元/月/個(gè)。合同第十三條約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下開(kāi)支：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備被害人明某與物業(yè)管理公司形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系。該合同的主體、履行地均在xx經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，依法應(yīng)適用《xx經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則。關(guān)于確定審理本案爭(zhēng)議的依據(jù)問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條之規(guī)定：“合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同受法律保護(hù)?！鄙显V人根據(jù)某小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的委托對(duì)某小區(qū)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。因此，上訴人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所簽訂的合同合法有效。上訴人依上述物業(yè)管理合同，依照《xx經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，依法對(duì)某小區(qū)整個(gè)住宅區(qū)的物業(yè)行使管理權(quán)。上訴人及某小區(qū)的業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)依照上述的法律、法規(guī)和《物業(yè)管理合同》享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。關(guān)于本案違約之訴的訴訟時(shí)效問(wèn)題，沒(méi)有超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效。本案被上訴人所主張的是違約之訴，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按雙方當(dāng)事人所確立的《物業(yè)管理合同》的約定及有關(guān)法律的規(guī)定來(lái)界定雙方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條的規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”、“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”。根據(jù)合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則規(guī)定，合同當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)外，也要按照合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行協(xié)助、通知、保密等義務(wù)。本案中的《物業(yè)管理合同》第二條第七項(xiàng)約定：“物業(yè)管理公司僅是配合協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)”，第五條第十二項(xiàng)約定：“物業(yè)管理公司不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)(另有專門合同規(guī)定的除外)”。根據(jù)《xx經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則第四十條第二款的規(guī)定：“物業(yè)管理公司所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)費(fèi)?！币虼?，合同的約定、法規(guī)的規(guī)定均明確排除了上訴人對(duì)住宅區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)。合同的附隨義務(wù)顧名思義，應(yīng)當(dāng)是根據(jù)合同性質(zhì)、目的及交易習(xí)慣等延伸出來(lái)的一種義務(wù)，其與合同主義務(wù)應(yīng)具有依附性，是合同當(dāng)事人未約定，但依據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣等，而由法律直接規(guī)定的一種義務(wù)。如果合同當(dāng)事人以合同形式明確排除或有關(guān)法律規(guī)范已明確規(guī)定合同義務(wù)不含某項(xiàng)內(nèi)容，則不應(yīng)將該內(nèi)容作為合同的附隨義務(wù)。本案中，上訴人與被害人明某生前所確立的《物業(yè)管理合同》及xx市物業(yè)管理法規(guī)均明確排除了上訴人負(fù)有人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管的義務(wù)。本案上訴人與被害人明某沒(méi)有簽訂專門的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管合同，對(duì)【篇三：前期物業(yè)服務(wù)糾紛案例分析】前期物業(yè)服務(wù)糾紛案例分析【案例1】開(kāi)發(fā)商“贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)”承諾對(duì)物業(yè)公司是否有約束力？孔某某為北京市昌平區(qū)某小區(qū)業(yè)主，甲物業(yè)公司與該小區(qū)開(kāi)發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，接受委托為該小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)。合同簽訂后，甲物業(yè)公司依約為該小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，然而業(yè)主孔某某卻拖欠甲物業(yè)公司自2010年7月至2013年7月期間的物業(yè)費(fèi)47316元。經(jīng)多次催要未果，甲物業(yè)公司最終將孔某某起訴至法院。庭審中，孔某某辯稱自己購(gòu)買房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商曾承諾贈(zèng)送三年的物業(yè)費(fèi)，故不同意繳納上述費(fèi)用。法院經(jīng)審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商作為房屋出賣人對(duì)孔某某做出的承諾的效力也不必然及于第三人。故孔某某以開(kāi)發(fā)商對(duì)其做出贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)的承諾為由拒絕向甲物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)缺乏依據(jù)，最終法院支持了甲物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，判令孔某某向甲物業(yè)公司繳納拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用?！景咐?】物業(yè)買受人概括承受2013年7月，高某在珠江帝景小區(qū)購(gòu)買聯(lián)體別墅后，雖然辦理了交付使用手續(xù)，但一直未裝修入住，誰(shuí)知今年8月，高某收到了法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費(fèi)24760元。高某認(rèn)為自己沒(méi)有入住，沒(méi)有享受到服務(wù)，且物業(yè)服務(wù)合同是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，與自己無(wú)關(guān)，因此拒絕支付物業(yè)費(fèi)。原告方認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當(dāng)事人，但是高某向房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商買受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)，對(duì)高某產(chǎn)生拘束力，故高某應(yīng)當(dāng)按約支付物業(yè)管理費(fèi)。被告方則認(rèn)為，高某沒(méi)有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不應(yīng)受該合同約束，且高某沒(méi)有入住，故不必支付合同對(duì)價(jià)，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。最終法院認(rèn)為判決支持了被告的訴訟請(qǐng)求?！韭蓭熢u(píng)析】1、開(kāi)發(fā)商不能為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)設(shè)義務(wù)。開(kāi)發(fā)商與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用說(shuō)明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件，因此業(yè)主購(gòu)買房屋時(shí)將同時(shí)與開(kāi)發(fā)商及前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別建立兩種法律關(guān)系：一是與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系；二是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間并未因此產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。所以，開(kāi)發(fā)商的“贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)”的承諾，其本質(zhì)是一種為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)設(shè)義務(wù)的行為，該承諾在與業(yè)主的商品房買賣合同關(guān)系中作出，根據(jù)合同的相對(duì)性原理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非該合同的當(dāng)事人，除非明確表示同意，否則當(dāng)然不受該承諾的約束。2、業(yè)主概括承受開(kāi)發(fā)商相對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第21條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第22條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。第23條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。第25條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同的主體是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主不是合同的主體。從合同相對(duì)性原理而言，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的合同不能對(duì)業(yè)主產(chǎn)生拘束力。但是依據(jù)《條例》25條，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，包含了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主產(chǎn)生拘束力的根據(jù)在于業(yè)主概括承受了合同的權(quán)利義務(wù)。【啟示】1、業(yè)主（物業(yè)買受人）應(yīng)注意的問(wèn)題——審查前期物業(yè)服務(wù)合同，書面形式固定開(kāi)發(fā)商承諾。業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)需要概括承受前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商一般以附件的形式附于房屋買賣合同之后。業(yè)主