合同范本之商鋪租賃合同違約責任

商鋪租賃合同違約責任【篇一：出租商鋪的買受人違約解除租賃合同的法律后果】出租商鋪的買受人違約解除租賃合同的法律后果一、基本案情王鵬（化名）與李季（化名）于2006年7月2日簽訂一份《商鋪租賃合同》，約定王鵬將商鋪出租給李季15年，租金總額6萬元由李季一次性付給王鵬。雙方還同時約定李季享有轉租權，但必須通知王鵬。合同簽訂后，李季一次性付給王鵬6萬元租金，王鵬將商鋪交給李季后，李季即將商鋪轉租給韓琦（化名），并通知了王鵬。王鵬因拖欠趙亮（化名）的借款被起訴到法院，判決生效后，法院根據趙亮的申請拍賣該商鋪。趙亮參加競買成功，并于2012年3月2日取得了商鋪的所有權。趙亮認為王鵬與李季簽訂的《商鋪租賃合同》約定一次性支付的6萬元租金過低，嚴重顯失公平，表示不愿意繼續(xù)履行，并強行要求韓琦搬出商鋪并加鎖關閉商鋪。李季以趙亮為被告，王鵬、韓琦為第三人，于2013年1月9日起訴請求趙亮繼續(xù)履行《商鋪租賃合同》。趙亮答辯并反訴稱，其與李季之間的商鋪租賃合同關系自其與孫旭簽訂《商鋪租賃協(xié)議》之時起已經解除，因此反訴請求確認其與李季之間的《商鋪租賃合同》已經解除。趙亮于2013年6月13日一審法院第一次庭審的次日與孫旭簽訂一份《商鋪租賃協(xié)議》，趙亮將涉案商鋪出租給孫旭，由孫旭（化名）每年支付租金7萬元。協(xié)議簽訂后，趙亮已將該商鋪交付給孫旭租賃經營。法院判決一審法院經審理后認為，趙亮將商鋪加鎖關閉后，李季、韓琦均無法繼續(xù)占有使用該商鋪。租賃合同以合同雙方恪守合同義務、持續(xù)配合為前提，趙亮表示即使其解除合同行為構成違約也不愿意繼續(xù)履行《商鋪租賃合同》，且商鋪已交付給新承租人孫旭占有使用，其明確的意思表示及實際行為不配合李季繼續(xù)履行《商鋪租賃合同》。在此情況下，即使判決李季與趙亮繼續(xù)履行《商鋪租賃合同》，也已無實際執(zhí)行的基礎和可能性，只能予以解除，確定趙亮與孫旭于2013年6月14日簽訂《商鋪租賃協(xié)議》之日為王鵬與李季簽訂的《商鋪租賃合同》解除之時。為此，在同年8月6日庭審結束后一審法院合議庭依法向李季釋明，其作為守約方以趙亮違約解除為由變更繼續(xù)履行合同的訴請為賠償損失的訴請，但李季不同意變更，故李季繼續(xù)履行《商鋪租賃合同》的訴請不予支持。李季可另行起訴趙亮提起合同違約賠償之訴。遂判決原告李季與第三人王鵬于2006年7月2日簽訂的《商鋪租賃合同》于2013年6月14日解除。二、案件評析一審判決認定趙亮強行韓琦搬出商鋪后加鎖關閉且明確表示不愿意繼續(xù)履行《商鋪租賃合同》的行為已構成違約，并無不當。依照《合同法》第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”的規(guī)定，趙亮應承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。李季選擇要求趙亮繼續(xù)履行《商鋪租賃合同》，符合該條款規(guī)定。一審判決卻支持趙亮違約解除的反訴請求，仔細分析以下三個判決理由不難得出不能成立的結論。其一，趙亮明確表示即使解約行為構成違約，也不同意繼續(xù)履行《商鋪租賃合同》。首先，因為違約解除合同的利益大于繼續(xù)履的利益，且賠償損失和繼續(xù)履行均為違約責任形式，所以趙亮選擇承擔賠償損失的違約責任也不選擇繼續(xù)履行的違約責任。一審法官支持違約方趙亮對違約責任形式的選擇，實際上是剝奪或限制了守約方李季對違約責任形式的選擇權。在違約法律關系中，違約后果表現(xiàn)為兩個方面，一方面，違約方依照《合同法》第七章“違約責任”中規(guī)定的繼續(xù)履行、賠償損失、采取補救措施、支付違約金和返還定金等違約責任形式，承擔其中一種或數種違約責任。另一方面，守約方相應地取得了繼續(xù)履行請求權、損失賠償請求權、采取補救措施請求權、違約金支付請求權、定金返還請求權等救濟權。守約方追究違約方違約責任的救濟權利內容，既包括是否行使上述請求權的處分權，也包括根據個案情況及自身利益考慮，決定由違約方承擔某一種或幾種違約責任形式的選擇權。就本案而言，一審法院認定趙亮解除合同的行為已構成違約，同時又認可其不愿意繼續(xù)履行《商鋪租賃合同》的行為，進而認定其違約解除行為成立，據此限制守約方李季只能選擇損失賠償的違約責任形式，不能選擇繼續(xù)履行合同的違約責任形式，無形中剝奪了李季救濟權利，進而縱容了趙亮違約行為，判決結果顛覆了合同法理和立法宗旨。其次，因為李季依約已一次性支付完15年租期的租金，趙亮競買涉訴商鋪后無法收取剩余租期的租金，所以其選擇前將該商鋪交付乙方使用，乙方未履行相關義務，甲方有權順延交付時間，但租賃期限不順延。3.2該商鋪交付使用時，雙方應依該商鋪及相關配套設施的清單進行交接，并對其核對后簽字確認。第四條租金及相關費用4.1甲方給予乙方個月的裝修免租期，免租期自交付日（包括實際交付與視為交付）起算，免租裝修期內乙方無需向甲方支付租金，但應交納管理費及使用該物業(yè)而產生的水、電等費用。免租期滿次日開始計付租金（下稱計租日）。4.2租金按照該商鋪的建筑面積計算，具體如下：年月日至年月日，每月租金合計為人民幣（大寫）元整（￥：元）4.3租金按月份（指公歷月）計算，乙方須于每月日前以現(xiàn)金或銀行轉帳方式將當月份租金支付至甲方指定的如下帳戶：甲方開戶銀行：戶名：帳號：4.4甲方收款帳號若有變更，甲方將以書面方式通知乙方，并由甲方授權代表簽字并加蓋甲方公章。4.54.6以上租金不含稅，甲方收到乙方款項后向乙方開具收據。乙方于簽署本合同時預付首次租金，首次租金為年月日至年月日租金。4.74.8物業(yè)管理費及水電費由乙方自行承擔。乙方使用該商鋪所產生的水電費、水、電、網絡報裝及用電增容，政府稅收規(guī)費等費用由乙方自行承擔，該等費用中需甲方代收代交的，乙方應于每月日前將上月發(fā)生的費用交給物業(yè)管理公司，非甲方代收的，按有關收費單位要求時間交付，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付租金違約條款處理。第五條租賃保證金5.1保證金，雙方簽訂本合同當日，乙方須以轉賬或現(xiàn)金的形式支付總額合計人民幣（大寫）：元整（￥:）給甲方作為租賃保證金。5.2在合同終止時，若乙方未發(fā)生違約責任且向甲方交清合同約定各項費用及按合同約定歸還該商鋪后，保證金在三十日內無息返還乙方。在乙方違約的情況下，甲方有權沒收保證金。第六條物業(yè)管理6.1乙方接受該商鋪所屬之物業(yè)管理公司的管理，并按規(guī)定或約定交納費用與履行其他義務。6.2該商鋪原有設施設備（含與其他物業(yè)共用設施設備）的日常管護由乙方負責，乙方應進行日常檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時通知甲方及物業(yè)管理公司，然后劃分責任進行維修維護與保養(yǎng)。6.3乙方裝修及自行安裝的設施設備的管護與維修責任由乙方自行承擔。6.4該商鋪的安全防火責任由乙方負責。第七條裝修和改建7.1乙方可根據實際需要對該商鋪進行裝潢裝飾、修葺改造、及安裝必要設施設備等（以下統(tǒng)稱裝修），相關費用由乙方承擔。7.27.3乙方及乙方聘請之裝修人員應服從物業(yè)公司管理。乙方裝修，需向甲方提交裝修方案，并經甲方同意，同時取得政府有關部門許可（如有法律要求）后方可進行，費用由乙方承擔。7.4乙方對裝修方案的合法性合理性及后續(xù)任何事宜負責，并承擔相應責任；甲方同意乙方裝修方案，并不代表其同意對該裝修方案產生的任何糾紛、損害及損失等負責或承擔責任，因乙方裝修產生的糾紛或責任由乙方獨立承擔。7.5乙方的裝修作業(yè)不得影響該商鋪整體建筑的框架結構，不得影響其安全性。否則由乙方負責賠償所引致的一切損失，并由其承擔相關的法律責任。7.6裝修作業(yè)應盡量封閉作業(yè)，裝修過程中不得產生較大的噪聲，粉塵、刺激性氣味，不得在該商鋪外的共用部分堆放裝修材料及作業(yè)產生的廢棄物等。裝修期間不能干擾或影響鄰近物業(yè)的使用。7.7乙方裝修、改造及設施設備的安裝使用等，不得影響其他相關聯(lián)物業(yè)的使用，或功能，否則回復原狀，并承擔相應責任。7.8乙方裝修作業(yè)需進行環(huán)保、衛(wèi)生、消防等驗收的，應自行負責該等工作，并取得許可或驗收合格后方可投入使用。第八條轉租、分租或出借8.18.2未經甲方書面同意，乙方不得轉租、分租或出借該商鋪的全部或部分。經甲方書面同意的轉租，不影響乙方履行本合同義務(包括但不限于交納租金)，乙方對轉租承租人行為負責。第九條雙方權利義務9.19.1.19.1.29.1.39.1.4甲方權利義務甲方有權按本合同收取乙方的租賃租金及相關費用。合同期滿前三個月甲方可帶其他有意承租者進入該商鋪視察。甲方須提供有關部門核準的水、電設施。甲方保證乙方在承租期間可以正常合理使用該商鋪。9.1.5若乙方在經營中需要甲方提供該商鋪的資料和辦事中需甲方支持配合的，甲方可以予以協(xié)助。9.29.2.1乙方權利義務乙方有權按本合同約定使用該商鋪，依法經營；不得在該商鋪內存放危險及違禁物品或從事違法活動。9.2.2乙方經營應自行取得與之相適應的各種行政許可及批準（包括但不限于：營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、消防及環(huán)保合格證）。9.2.3乙方自行承擔經營過程中產生的一切債權、債務、勞動糾紛及其他經濟或法律責任。9.2.4因乙方使用不當或其他非甲方或第三方原因造成該商鋪及其附屬設施遭受損壞或造成甲方或第三方遭受其他損失的，乙方應負責賠償，乙方必須及時予以維修，因延誤維修而造成甲方或第三方遭受損失的，亦由乙方負責賠償。9.2.5乙方對甲方正常的房屋安全檢查和維修應給予協(xié)助，因維修原因須臨時搬遷的，要與甲方配合。阻延甲方維修而使甲方或第三方遭受損失的，乙方負責賠償。第十條合同終止與續(xù)期10.1本合同終止日，乙方應搬離該商鋪可移動的物品，裝修及固定添附物(包括但不限于：鋪設的管線、固定或鑲嵌于墻體地面的設施物件等）歸甲方所有。如乙方逾期搬離（包括因甲方行使留置權乙方無法搬離的情形），應每日按月租金10%標準向甲方支付占用費，逾期超過10日的，甲方有權自行處理，而不予乙方任何賠償或補償。10.2若乙方欲于合同期滿后續(xù)租，應提前三個月向甲方提出書面申請，同等條件下乙方享有優(yōu)先承租權。10.3本合同終止，乙方應于終止日前結清租金水電費等各種費用，乙方搬離前有拖欠租金、水電費、物業(yè)管理費或有未盡其他義務的，甲方有權留置乙方于該商鋪內的任何物品。10.4一方可以提前日通知另一方解除本合同，解除方按本合同違約解除本合同條款，承擔提前解除合同的責任。第十一條違約責任11.1乙方逾期交納租金、水電氣等能源費用及本合同約定的其它費用，每日按逾期總額的1%，向甲方給付滯納金，逾期超過日甲方另可停止該商鋪的水電供應和控制該商鋪的物品,逾期超過日的，甲方有權解除本合同，沒收乙方租賃保證金，追收逾期租金及滯納金（滯納金計算至實際給付日）。11.2甲方違約解除本合同，或甲方違約乙方解除本合同，甲方雙倍返還乙方租賃保證金，乙方的裝修損失甲方按使用時間折價補償。11.3乙方違約解除本合同，或乙方違約甲方解除本合同，乙方租賃保證金抵做違約金，甲方不予返還，乙方裝修等無償歸甲方所有。11.4乙方違約，經甲方要求改正后，未能在甲方要求期限內改正的，甲方有權解除本合同，乙方按本條第10.3款承擔違約責任。第十二條合同12.1本合同一式叁份，甲、乙、中介方三方簽字蓋章之日生效，三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十三條補充協(xié)議13.113.213.313.4甲方：身份證號碼：經紀人：電話：電話：乙方：中介方（蓋章）：身份證號碼：電話：簽署時間：年月日【篇三：商鋪租賃合同通用版】租賃合同出租方：（以下簡稱甲方）承租方：（以下簡稱乙方）第一條出租物坐落甲方將坐落于市號號商鋪，出租給乙方，總建筑面積為㎡建筑面積與套內面積均發(fā)生差異時，每平方米租金不變，以產權登記的建筑面積為準計算房屋及其他費用，租賃物具體移交狀況見本合同第六條約定。第二條租賃期限自年月日起至年月日止，共叁年。乙方有意在租賃期滿后續(xù)租的，應提前15日書面通知甲方，甲方應在租賃期滿前對是否同意續(xù)租進行書面答復。甲方同意續(xù)租的，雙方應重新簽訂租賃合同。租賃期滿前甲方未做出書面答復的，視為甲方不同意續(xù)租。第三條租金及支付方式經雙方協(xié)商確定，租金為：/平方米/月，租金每季度繳納一次，乙方應于每季度初日內向甲方支付租金。乙方逾期超過日未支付的，則乙方需按年租金的5%向甲方支付違約金。乙方逾期超過15日未支付的，甲方有權利解除合同。第四條稅費、保險費承擔房產稅、契稅等所有稅金均由乙方繳納。如乙方需要甲方開具正規(guī)財稅發(fā)票，費用及相關稅金由乙方繳納。需要保險的項目均由乙方自費投保。第五條出租物及附屬物的移交狀況及返還要求甲方將上述房屋級附屬設備設施出租給乙方，經甲乙雙方實地清點，出租物移交時狀況如下表：1、乙方在簽訂本合同時保證對上述所有承租物的完好狀況均已知悉，上述承租的房屋室內墻面、地面完好、門窗及玻璃無破壞（門窗把手均完好齊全），其它附屬設備設施及附屬物外觀均完好無損，經雙方當面清點并實驗，全部符合正常使用要求。乙方在接手上述物品后保證在承租期內妥善使用、保管、保養(yǎng)該物。對各種可能出現(xiàn)的故障和危險應及時消除，以避免一切可能發(fā)生的隱患。2、租賃期滿未能續(xù)約或合同因解除等原因提前終止的，乙方應于租賃期滿或合同終止后十日內將租賃的房屋、設備設施及附屬物以良好、適租的狀態(tài)交還甲方。租賃期滿或合同提前終止時，乙方應將租賃物清掃干凈，搬遷完畢，并將租賃物交還給甲方，雙方當面清點，如發(fā)生損壞、丟失等，乙方按照租賃期滿移交時新購買該物的市場價格進行賠償。第六條租賃用途乙方承諾，承租上述場地及其附屬物僅作為餐飲使用，并遵守國家和本市有關規(guī)定。在租賃期間內未征得甲方的書面同意，不得擅自增加或者改變上款約定的用途，否則甲方有權扣除租賃年租金。第七條甲方權利和責任1、依法制訂有關治安、消防、衛(wèi)生、營業(yè)時間等內容的各項規(guī)章制度并交由乙方實施。2、協(xié)助行政管理機關對違反有關規(guī)定的乙方經營行為進行監(jiān)督、教育。3、除有明確約定外，不得干涉乙方正常的經營活動。4、甲方有權對乙方承租范圍內的安全、衛(wèi)生等工作進行檢查和抽查。第八條乙方的權利和責任1、乙方自主經營，甲方不得干涉其經營活動，但乙方應按照甲方的要求提供有關本人或本企業(yè)的備案資料。2、乙方應按期支付租金及各項稅費。乙方承租期間所發(fā)生的水、電、暖氣、通訊、設備、光纜電視收視費、物業(yè)管理等所有費用由乙方承擔。3、乙方必須合理使用并愛護配套設施，租賃期限內，如水、電、暖氣、門、窗、設備設施出現(xiàn)毀損的，均由乙方自費維修。4、乙方必須遵守公安、消防、城建、環(huán)衛(wèi)、市政、工商、稅務、衛(wèi)生等部門的管理規(guī)定。6、乙方在經營過程中必須做好安全、防盜、防火、防搶等工作，乙方因管理不善，造成安全事故、人員傷亡、財產損失，由乙方自行負責。7、租賃期間，乙方不得改變租賃物的用途。乙方承租期內不得將上述承租物轉租任何第三人。8、乙方不得在租賃場所和利用租賃物從事違法經營、犯罪活動或因任何原因被新聞媒體曝光造成惡劣影響的，造成甲方損失的，責任由乙方承擔，甲方將追究乙方的全部責任。9、因乙方對租賃物進行裝修、裝飾而使租賃物增值的，本合同終止時或租賃期滿后，乙方不得拆除或破壞乙方承租期間的任何裝修和裝飾物，將承租物完好無損的移交甲方。第九條關于乙方負有保護租賃物責任的約定為保證租賃物的整體外觀完好、達到合理使用壽命，乙方不得違反下列約定，否則甲方經書面通知，乙方仍未整改的，乙方應向甲方支付年租金的20%作為違約金。1、乙方不得擅自改變房屋結構、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等，不得擅自將住宅及附屬用房如儲藏室用于營業(yè)、辦加工廠等。2、乙方不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建。不得占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路等公用設施及場地，不得在任何部位加建任何房屋、設備、設施及附屬物。3、乙方不得損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設施。第十條乙方保證合理使用租賃物的約定為保證小區(qū)良好生活秩序，乙方不得違反下列約定，否則甲方經二次書面通知，乙方仍未整改的，乙方向甲方支付年租金的20%作為違約金，且甲方有權利解除合同。1、乙方必須積極落實社會治安綜合治理各項措施，制定各項防范制度。辦公區(qū)域內無“黃、賭、毒”，無重大刑