房地產(chǎn)基本概念培訓材料

（一）房地產(chǎn)名詞?1、房地產(chǎn):主要是指土地、建筑和固定在土地上不可分割的部分。?2、土地使用權(quán):使用國有土地所使用的權(quán)利,主要指建筑內(nèi)容,使用年限?3、產(chǎn)證:是房屋竣工驗收后,由房管部門合法擁有房產(chǎn)的最主要證明材料.?4、三通一平:水,電,路(通).場地平整.?5、配套設(shè)施:主要是為方便提供各種設(shè)施.?6、容積率:建筑面積與土地總面積之比.?7、占地面積:小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內(nèi).??8、基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.?9、建筑面積:整個建筑每一層加起來的面積總和.?10、容積率:建筑面積與占地面積的一個比值(限制小區(qū)人口密度比).?11、綠化率:綠化面積在占地面積中所占的百分比?12、得房率(公攤):套內(nèi)使用面積與建筑面積比.?13、日照間距:建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個比例的要求.?14、中線:指墻中間的一條線,到兩個墻表面的距離都一樣.?15、層高:本層地面至上一層地面的高度,標準層高為2.8米.?16、凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.??17、承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體。?18、非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結(jié)構(gòu)沒什么大的影響.?19、房型:指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺.?20、動線:進門后,各個功能房之間的活動距離,動靜分開,干濕分開,廳與臥室不在一條直線上.?21、預(yù)置板:指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板,到時候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差,廚、衛(wèi)一定不能用。?22、現(xiàn)澆板：指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板。?（二）房地產(chǎn)建筑形態(tài)：

?低層：1—3F的建筑稱為低層建筑。?多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。?小高層：7—11F的建筑稱為小高層。?高層：12—30F的建筑稱為超高層。?超高層：30F以上的建筑稱為超高層。?板樓：有稱排樓，即由多個雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者。多為多層。?雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。?三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。?獨棟別墅：既獨立一棟存在的別墅。?雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。??連棟別墅：多棟連在一起的別墅。?越（躍）層：又稱樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。?店面：又稱門市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。?經(jīng)濟適用房：價位較低，適用于大多數(shù)消費的商品房，稱之為經(jīng)濟使用。?商品房：作為商品，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱為商品房。（三）房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)材質(zhì)：

?磚混結(jié)構(gòu)?框架結(jié)構(gòu)?鋼架結(jié)構(gòu)（四）何為五證二書：

?建筑土地使用許可證?建筑工程許可證?建筑用地規(guī)劃許可證?建筑工程施工許可證?商品房銷售許可證?商品房使用說明書?商品房質(zhì)量說明書（五）何謂物業(yè)管理：?對社區(qū)安防、綠化、內(nèi)部設(shè)施進行、房屋結(jié)構(gòu)，進行維修，養(yǎng)護的管理，稱為物業(yè)管理。?（六）何謂智能化：?管理建筑物的軟件體設(shè)施，稱之為智能化。??（七）住宅基礎(chǔ)配置：

?1、水：一次供水，即自來水公司的統(tǒng)一正常供水；二次供水，即除正常供水渠道外，另設(shè)一獨立蓄水裝置，以供使用。?2、排水：排水管路，包括廚房、廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置。?3、通風管：多設(shè)在廚房或廁所。?4、電信設(shè)施：電話、電視。?7、供電：220V和380V。3．

房地產(chǎn)市場——通常叫3個級別的市場①一級市場：國有土地出讓市場，壟斷性，通過劃撥、協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等方式②二級市場：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；新建商品房第一次交易③三級市場：通過轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，如二手房交易、租賃房地產(chǎn)基本概念培訓材料

一、房地產(chǎn)基本概念（一）

基本概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及附屬物和固定于其上不可分離的部分，以及由此衍生的各種權(quán)益的總稱。在上述定義中，所謂“不可分離”，是指不能分離，或者雖能分離但分離后會嚴重破壞房地產(chǎn)的功能、價值和完整性。不可分離部分包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、假山，也包括為提高建筑物的使用功能而安裝在其上的水、暖、電、通風、消防、電梯等設(shè)備。由此引出“不動產(chǎn)”概念，不動產(chǎn)是指不能移動或者移動后會使其價值、功能受到很大破壞的物體。包括房地產(chǎn)、以及水壩、機場、港口、地下工程等構(gòu)筑物。因此，不動產(chǎn)是比房地產(chǎn)內(nèi)涵更廣的概念。（二）

房產(chǎn)（物業(yè)，香港地區(qū)稱呼）分類：（1）

按照建筑物的用途劃分為1．

居住物業(yè)：包括住宅、公寓、別墅等。2．

商業(yè)物業(yè)：包括直接用于營業(yè)活動的房屋，如寫字樓、商住樓（東方名苑）、商場、酒店等；包括第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋，如酒店、銀行、郵電、旅館、飯店等。3．

工業(yè)物業(yè)：包括廠房、車間、倉庫等。4．

特殊物業(yè)：包括黨政機關(guān)辦公用房、博物館、大劇院、高爾夫球場、飛機場等。（2）

按層數(shù)劃分①低層：1-3層，低于12米的平房，別墅②多層：4-6層（6躍7），

24米>h>12米③小高層：7-13層，高度超過24米④高層：14-24層⑤超高層：25層以上，或者大于100米（3）

按住宅結(jié)構(gòu)分①磚混結(jié)構(gòu)：磚砌體和鋼筋混凝土構(gòu)件共同作用得結(jié)構(gòu)形式。便于就地取材，節(jié)約鋼材、水泥和建造成本，但墻體不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用于多層。②框架結(jié)構(gòu)：由梁柱等線性桿件組成的一種結(jié)構(gòu)體系?？蚣芙Y(jié)構(gòu)布置靈活，可以獲得較大室內(nèi)空間，但承受水平荷載的能力較差，而且柱子的位置往往使得房間不完整，影響家具布置，造成使用率低。運用于多層工廠、購物中心。③剪力墻結(jié)構(gòu)：由縱橫承重墻體組成的結(jié)構(gòu)體系?？臻g整體性好，抗側(cè)力強度高，但不易布置成大空間，主要適用于高層住宅、公寓和旅館等。④框架剪力墻結(jié)構(gòu)：是在框架結(jié)構(gòu)體系中適當布置剪力墻，組成框架與剪力墻協(xié)同工作的結(jié)構(gòu)體系。既有框架結(jié)構(gòu)使用的靈活性，又有較強的抗震能力和較好的剛度，適用于各種超高層住宅和公共建筑。⑤框筒結(jié)構(gòu)：設(shè)計成圓錐形狀，如上海金茂大廈。（三）

房地產(chǎn)的屬性1．

自然屬性①固定性：屬于不動產(chǎn)。

一般商品：生產(chǎn)場所固定，產(chǎn)品流通；

房地產(chǎn)商品：生產(chǎn)過程流動，產(chǎn)品位置固定。②排他性：房地產(chǎn)商品沒有兩個完全相同的（像樹葉一樣），最起碼位置不一樣（帶來的采光、通風有差異，也是一房一價的基礎(chǔ)）。③永續(xù)性：只要是指房地產(chǎn)中的土地作為物質(zhì)性資產(chǎn)是可以被永續(xù)利用的（不會折舊或者報廢），而且由于其自然供給的剛性（彈性很?。?，即稀缺性，使得土地權(quán)益將在資本的參與下被無限地交易下去，并逐步地保值增值。2．

經(jīng)濟屬性①準商品性：可以轉(zhuǎn)讓、出租等，但不具備商品的全部屬性，例如商品本身不能自由流通，只是產(chǎn)權(quán)的流動和交易。②價值差異性：房地產(chǎn)的價值和價格的影響因素很多，難以用簡單的投入產(chǎn)出或者成本加利潤的方法加以測定。更多的是非經(jīng)濟因素產(chǎn)生的價值偏離的結(jié)果，在市場經(jīng)濟不夠完善、房地產(chǎn)市場更不完善的中國市場就表現(xiàn)的更為明顯。包括政治形勢、宏觀經(jīng)濟形勢、區(qū)劃規(guī)劃等政策因素、個別特殊因素的影響。使得房地產(chǎn)的價格差異很大，這也加大了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風險性。③增值性：房地產(chǎn)的使用價值不以時間的推移而減少，一般情況下，具有保值增值功能，因而人們除把它作為一般商品消費使用外，還作為資本投入進行獲利和貨幣儲存。

二、居住區(qū)的基本概念1．

容積率：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的總建筑面積與總居住區(qū)占地面積的比值。從業(yè)主角度看，容積率一定程度上表征了居住區(qū)內(nèi)未來的生活舒適度，在售價等其他條件相似的情況下，小區(qū)容積率越小，生活舒適度增加。從開發(fā)商角度看，容積率直接決定了固定土地面積上可出售的建筑面積，也就決定了項目開發(fā)的投資收益水平，在售價、銷售率等其他條件相似的情況下，小區(qū)容積率越高，可銷售面積越多，項目利潤空間越大。但小區(qū)容積率受到規(guī)劃局控制性規(guī)劃設(shè)計的容積率最高限制。但房地產(chǎn)市場到今天的發(fā)育程度和競爭激烈程度，以上關(guān)系都不是絕對的，而是相對的。一般情況下在南京別墅區(qū)：0.3-0.8之間普通多層+小高層混合社區(qū)：0.8-1.5之間小高層為主的社區(qū)：1.5-2.2之間市區(qū)單體高層物業(yè)（寫字樓、商住樓、高層住宅樓等）：3-16，如商茂世紀廣場容積率為16.72．

建筑密度（覆蓋率）：居住區(qū)內(nèi)各類建筑的基底總面積占居住區(qū)占地總面積的比率。建筑密度在一定程度上體現(xiàn)了居住區(qū)建筑的密集程度，與樓間距、視野開闊度、綠化率等有直接關(guān)系。一般混合社區(qū)建筑密度為20%-35%單體建筑的建筑密度就較高，達到50%甚至70%3．

綠地率：居住區(qū)內(nèi)各類綠地面積總和占居住區(qū)總占地面積的比率。一定程度體現(xiàn)小區(qū)景觀環(huán)境質(zhì)量。4．

樓間距：確保1樓在每年冬至日的直接日照時間不少于2小時。建筑間距系數(shù)：指建筑外墻之間的水平距離與其中南面建筑的北側(cè)檐口至北面建筑室外地坪標高的垂直距離之比——《南京市城市規(guī)劃條例實施細則》1998.7.15修改（1）

位于生活居住建筑面南且與之平行布置的新建多層建筑，建筑朝向偏角為南偏東或者南偏西00至300的，建筑間距系數(shù)在舊區(qū)不得小于1.0，在新區(qū)不得小于1.2；建筑朝向偏角為南偏東或者南偏西300至450，建筑間距系數(shù)在舊區(qū)不得小于0.9，在新區(qū)不得小于1.1。依據(jù)上述規(guī)定計算間距小于15米的，按15米執(zhí)行；（2）

位于生活居住建筑南面且與之不平行的多層建筑的建筑間距按本款第（一）項規(guī)定執(zhí)行，但計算距離以最小端為準；（3）

單幢布置的高層建筑主體部分與其北面生活居住建筑的建筑的間距應(yīng)當符合下列要求：不得小于高層建筑主體部分平面的正南北向外包矩形的東西方向長度，計算間距小于30米的按30米執(zhí)行；

三、關(guān)于住宅套型的基本概念1．

套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅結(jié)構(gòu)和類型。側(cè)重于從面積和結(jié)構(gòu)角度來描述。小二房：70-85㎡，經(jīng)濟適用，在大中城市郊區(qū)一般較受歡迎大二房：85-100㎡，寬敞舒適，在大中城市高房價樓盤較適合小三房：100-115㎡，經(jīng)濟實用型普通三房：115-125㎡，舒適型大三房：125-140㎡，寬敞豪華型深圳、上海等地的特殊面積戶型，超級經(jīng)濟緊湊。每個城市因房價水平、居住習慣等原因，面積標準不一樣。戶型分類：平層：錯層：錯1個臺階、3個臺階、10個臺階（上海明珠花園）躍層：較為完整的2層，通過戶內(nèi)樓梯交通，樓下看不到樓上。躍層住宅一般位于樓頂。復(fù)式：由躍層設(shè)計啟發(fā)而來，不完整的2層，上層層次較低，實際是把層高較高（一般4.3米以下）隔成2層用，樓下可以看到樓上（客廳挑高），復(fù)式住宅一般位于樓頂或1樓（如澳麗嘉園）。樓中樓、疊中疊：2層中設(shè)夾層，用于廚房、餐廳功能，一般位于中間層，如方圓綠茵。2．

戶型：是共同占有一套單元住宅的一組社會成員特征的“一種表征”，如單身戶、三口戶之家、三代同堂戶，側(cè)重于從家庭人口結(jié)構(gòu)來描述。但目前的交流中，把套型、戶型、房型混在一起?？梢愿鶕?jù)不同側(cè)重點來有所選擇。3．

開間：一個房間的兩道橫墻的軸線之間的距離，較小的開間有利于增強住宅的穩(wěn)定性和抗震性，但不利于房間的通風、采光和景觀視野開闊。4．

進深：房間的進深是指房間的兩道縱墻軸線之間的距離。一幢住宅樓的進深是指住宅的兩道外縱墻的外界面之間的距離。較大的進深設(shè)計有利于住宅區(qū)容積率的提高，但將使距離門窗較遠的室內(nèi)空間采光通風不足。如果加以分割，將會使朝南的房間較少，甚至形成部分黑房間。5．

層高與凈高：層高是指上下兩層樓面或者樓面與地面之間的距離；凈高是指下層樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。關(guān)系：凈高=層高—樓板厚度開間、進深、層高是構(gòu)成住宅立體空間的三個測量參數(shù)，一般情況下，開間、層高越大，成本造價越高，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性也越差，但居住的舒適性增強，產(chǎn)品更易受市場歡迎。所以，住宅設(shè)計要處理好這種關(guān)系。6．

臥室：供居住者睡眠、休息使用的空間?？煞譃橹髋P室、雙人臥室、單人臥室、兒童臥室（兒童房）、傭人臥室等。7．

起居室：供居住者會客、娛樂、團聚等活動使用的空間。也稱為起居廳、客廳，大戶型有休閑娛樂廳。8．

地下室與半地下室：地下室：房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/2的空間。半地下室：房間地面低于室外地平面的高度，超過該房間凈高1/3，但低于1/2的空間。9．

朝向、日照與通風朝向與景觀視野、朝向與小區(qū)整體規(guī)劃的矛盾，南京人重視朝向，朝東南通風：穿堂風

四、關(guān)于面積《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》1995.12.11．

建筑面積：住宅標準層的建筑面積按外墻結(jié)構(gòu)外表面、柱外沿、相鄰住戶界墻中心線所圍合的水平投影面積計算。當外墻設(shè)保溫層時（聚福園的外墻外保溫技術(shù)），按保溫層外表面計算。坡屋頂?shù)拿娣e另行計算：2.2米以下部分不算建筑面積。2．

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積3．

套內(nèi)使用面積：亦稱凈使用面積，地毯面積4．

套內(nèi)墻體面積=公用墻（商品房各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻、外墻（山墻）均為公用墻）墻體水平投影面積的一半*非公用墻體水平投影面積的全部。5．

陽臺建筑面積：封閉式陽臺按其水平投影面積計算

非封閉式陽臺（挑陽臺）按水平投影面積的一半計算6．

公用建筑面積：（1）

范圍（定義）：以一幢住宅樓為對象，共用建筑面積由以下2部分組成：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；②套與公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的一半。（2）

公用建筑面積計算原則

整棟建筑物的公用建筑面積=整棟建筑物的建筑面積—整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和—已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。

作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。（3）

公用建筑面積分攤系數(shù)對于單一功能建筑：

公用建筑面積分攤系數(shù)=整棟建筑物的公用面積/整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和對于多功能建筑：

為哪部分功能服務(wù)的公共面積，就算哪部分公用分攤面積例如：商茂世紀廣場，11層設(shè)備層為商場服務(wù)，算商場公用分攤面積；

32層設(shè)備層和1樓大堂主要為寫字樓服務(wù)，算寫字樓公用分攤面積；寫字樓的得房率和商場的得房率是不一樣的。東方名苑的商場和住宅的得房率也是分開計算。（4）

公用建筑面積分攤計算

各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。

各套分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積。7．

銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積得房率：以一幢住宅樓為對象，得房率=套內(nèi)建筑面積總和/總建筑面積注：公用建筑面積分攤系數(shù)、得房率等參數(shù)都是以整幢住宅樓為對象計算出來的。

五、房地產(chǎn)交易1．

房地產(chǎn)交易方式：轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、信托、典當?shù)确康禺a(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。典當：轉(zhuǎn)移占有方式，房不起租，錢不起息；典當期滿不兌現(xiàn)，沒收房產(chǎn)。信托：房地產(chǎn)信托是指委托人基于對受托人的信任，將其房地產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人、利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為，主要包括資金信托業(yè)務(wù)、財產(chǎn)信托業(yè)務(wù)等。自益信托：委托者同時又是受益者；他益信托：受益者是委托者和受托者以外的第三人。2．

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、交換、贈與或其他合法方式，將其擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括以下方式：①買賣②交換③贈與：遺產(chǎn)稅，簽合同時寫名字父親、母親、子女父親名：去世后，母親50%+25%，子女25%父親名+子女名：父親去世后，母親25%，子女50%+25%依此原則類推④房地產(chǎn)作價入股：作為出資或合作的條件；國有企業(yè)改制過程⑤企業(yè)兼并或合并時，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的⑥以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置被拆遷人房屋的，即實物拆遷（現(xiàn)在主要貨幣拆遷）⑦按房改規(guī)定或優(yōu)惠政策售房的：房改房上市3．

房地產(chǎn)市場——通常叫3個級別的市場①一級市場：國有土地出讓市場，壟斷性，通過劃撥、協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等方式②二級市場：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；新建商品房第一次交易③三級市場：通過轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，如二手房交易、租賃4．

房屋分類①商品房：房地產(chǎn)開發(fā)公司按市場標準新建并按市場標準出售、出租的房屋，內(nèi)銷/外銷②經(jīng)濟適用房：③政府廉租房、解困房④單位自建房、統(tǒng)建房、自用房⑤拆遷安置房、復(fù)建房；實物安置市中心拆平平房業(yè)主的房子⑥二手房

六、商品房預(yù)售與銷售《城市商品房預(yù)售管理辦法》2001.8.15修改《城市商品房銷售管理辦法》2002.6.11．

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。2．

商品房預(yù)售應(yīng)當符合下列條件：（1）

已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）

按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。3．

售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準文號4．

商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。5．

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合以下條件：（1）

現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）

取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（3）

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）

已通過竣工驗收；（5）

拆遷安置已經(jīng)落實；（6）

供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（7）

物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。6．

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。7．

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。（1）

面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（2）

面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。①買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。②產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積面積誤差比=

×100%

合同約定面積

七、南京市稅費標準1．

契稅南京市財政局

關(guān)于印發(fā)《關(guān)于〈進一步搞活房地產(chǎn)市場若干意見〉中有關(guān)契稅政策的實施細則的通知》2002.5.1起執(zhí)行（1）

個人凡在我市購買普通住宅（含交換），契稅按房屋成交價格的2%征收。個人實際負擔0.75%，地方財政補貼1.25%。

前款所稱普通住房不包括三層以下（含三層）獨立或雙拼結(jié)構(gòu)的高消費性房屋。（2）

我市個人用住房補貼購買自用普通住房的，其住房補貼款憑市房改辦出具的證明、新購房的買賣契約（原件及復(fù)印件）一次性抵扣契稅稅基，購房款超出住房補貼的部分按本細則第一條規(guī)定繳納契稅。

老職工抵扣契稅稅基的住房補貼額按房改有關(guān)規(guī)定計算。1998年12月1日以后參加工作的新職工抵扣契稅稅基的住房補貼額一律按5.4萬元計算。（3）

我市個人出售已購公有住房2年內(nèi)又重新購買普通住房的，其購房款高于售房款的，按購房款與售房款的差額根據(jù)本細則第一條規(guī)定繳納契稅。2．

房屋交易稅費（1）

房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶收費由三項費用組成：①房屋交易手續(xù)費②房屋產(chǎn)權(quán)登記費③房產(chǎn)測繪費（詳見表一）（2）

收費標準（2002年7月1日起執(zhí)行）①新建商品住房房屋交易手續(xù)費：每平方米3元（由轉(zhuǎn)讓方承擔）房屋產(chǎn)權(quán)登記費：80元/套②非住宅房屋交易手續(xù)費：每平方米10元，由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔50%（5元/平方米）房屋產(chǎn)權(quán)登記費：統(tǒng)一按宗定額收取，以一獨立產(chǎn)權(quán)人申請登記房屋為一宗；非住宅房所有權(quán)登記費：建筑面積（平米）100及以下100-500（含500）500-10001000-20002000-50005000-1000010000-2000020000以上收費標準（元/宗）200400600100015002000400010000

③經(jīng)濟適用房房屋交易手續(xù)費：每平方米1.5元（由轉(zhuǎn)讓方承擔）房屋產(chǎn)權(quán)登記費：40元/套④存量住房房屋交易手續(xù)費：每平方米6元（由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔50%）房屋產(chǎn)權(quán)登記費：80元/套⑤贈與房屋房屋交易手續(xù)費：按住宅每平方米3元、非住宅每平方米5元收取（由受贈方承擔）房屋產(chǎn)權(quán)登記費：80元/套⑥首次轉(zhuǎn)讓的房改房房屋交易手續(xù)費：每套200元（由轉(zhuǎn)讓雙方各承擔50%）房屋產(chǎn)權(quán)登記費：40元/套注：Ⅰ、城市居民最低生活保障對象辦理住宅房所有權(quán)登記，每套收取20元。Ⅱ、注銷登記不收費。Ⅲ、房屋他項權(quán)利（包括抵押權(quán)、典當權(quán)等）登記費，住宅房按每套80元收取，非住宅房按不超過上述非住宅登記費標準的60%收取。表一：房產(chǎn)測繪費收取標準

新建商品房存量房（由房屋開發(fā)經(jīng)營者承擔）（二手房）及其他非交易房住房2.5元/平方米2元/平方米（房改房、經(jīng)濟適用房減半）非住房4元/平方米3.5元/平方米

3．

南京市人民政府文件

寧政發(fā)[2002]110號

市政府關(guān)于印發(fā)《進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見》2002.5.1實施①凡按房改政策購買的公有住房（含解困房、安居房、集資建房），房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)即視同商品房的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，可以直接上市交易。房改房及國有土地上私房上市交易暫免收土地收益金。②各單位應(yīng)支持房改房上市，除有合同約定外一律不得扣發(fā)職工個人房屋所有權(quán)證，凡符合國家規(guī)定可以入市交易的房屋，產(chǎn)權(quán)人可自主上市交易。③放開對非成套公有住房出售的限制。按照維修自理的原則，房屋使用經(jīng)界清楚，共用部位維修責任可以明確的非成套公有住房，均可按1998房改年度售房政策出售。④經(jīng)房屋出租人同意，依法合理取得的公有住房的承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，受讓人可按房改政策購買售讓承租權(quán)的公有住房。⑤1994年12月31日前，非開發(fā)企業(yè)在自用國有土地上建成的住房和開發(fā)企業(yè)的拆遷復(fù)建房因欠交規(guī)費或建房手續(xù)不完善，未能取得住房“兩證”且無權(quán)屬糾紛的，在完善規(guī)劃手續(xù)后，按房改政策出售，經(jīng)市政府批準，核免欠交的規(guī)費。⑥非本市個人在我市購買存量成套住房，可參照購買商品房入戶規(guī)定辦理本市城鎮(zhèn)長住戶口。⑦個人出售普通住房取得的收入所交的個人所得稅，由地方財政補貼，即由售房人憑完稅證和買賣契約到同級財政辦理補貼手續(xù)。⑧房屋租賃稅費：（1）

租賃管理費：按租金0.75%收?。唬?）

代征稅（出租方承擔）：按租金17.65%收?。?0.75%=18.4%

其中房產(chǎn)稅12%、營業(yè)稅5%、印花稅0.1%、城市建設(shè)維護稅0.35%、教育費附加0.2%（3）

土地使用稅：7元/（平方米/年）⑨個人購買公房承租權(quán)可按房改規(guī)定申請使用購房補貼和支取個人住房公積金，對個人購買公有住房承租權(quán)試行發(fā)放政策性貸款。⑩適當增加個人住房公積金委貸銀行。實行個人政策性貸款限額動態(tài)調(diào)整機制。

八、南京市車位配比要求——《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標準與準則》物業(yè)類型計算單位機動車非機動車1、住宅別墅車位/戶1

商住車位/戶0.61一般住宅車位/戶0.21.8（9）2、辦公商業(yè)辦公（寫字樓）車位/100平方米建筑面積0.53（2）3、商業(yè)場所城市中心區(qū)車位/100平方米建筑面積0.38（3）

九、項目開發(fā)相關(guān)證件、法律文件：5證1書1、

參加協(xié)議、招標、拍賣、掛牌土地出讓，《土地出讓合同》：土地局2、

項目選址意見書：規(guī)劃局3、

建設(shè)項目立項批準文件：建委4、

建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃設(shè)計范圍、要點：規(guī)劃局5、

土地使用權(quán)證：土地局6、

初步設(shè)計方案批準文件：規(guī)劃局7、

施工圖8、

建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本9、

施工許可證：建委10、

建設(shè)工程規(guī)劃許可證：規(guī)劃局11、

商品房預(yù)售許可證、商品房銷售許可證：房產(chǎn)局12、

房屋所有權(quán)證：房產(chǎn)局十、房地產(chǎn)抵押——《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》2002.8.15修改1．

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。抵押人與抵押權(quán)人2．

預(yù)購商品房貸款抵押：是指購房人在支付首期規(guī)劃的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。3．

在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。4．

以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。5．

房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。6．

以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》?！斗课菟袡?quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》。以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。7．

抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當告知抵押人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，迪亞房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。迪亞房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。8．

處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：（１）

支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；（２）

扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；（３）

償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；（４）

賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；（５）

剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應(yīng)當從處分所得的價款中繳納相當于應(yīng)當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。江蘇省財政廳關(guān)于明確契稅征收幾個具體政策問題的通知江蘇省財政廳關(guān)于明確契稅征收幾個具體政策問題的通知

------蘇財農(nóng)稅［２００４］５號

各省轄市及常熟市財政局：

為統(tǒng)一契稅政策，規(guī)范契稅征收管理，根據(jù)國家契稅政策的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將各地集中反映的契稅征收的幾個具體政策問題明確如下：

一、關(guān)于退房退稅的問題?，F(xiàn)行契稅政策規(guī)定，購房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后、辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對購房者已按規(guī)定繳納契稅，但由于各種原因在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之前退房的，由納稅人申請，經(jīng)過征收機關(guān)審核后，對其已納契稅稅款予以退還。

二、關(guān)于拆遷抵扣問題。用拆遷補償費和安置補助費購房地，可按拆遷安置的有關(guān)政策繳納契稅。

三、關(guān)于低保戶拆遷購房減免問題。對享受政府最低生活保障的居民，因縣級以上人民政府征用（占用）而重新購買自住房屋，其成交價格超出其拆遷補償費和安置補助費的部分，給予免征契稅的照顧。

四、關(guān)于商住樓、車庫、別墅的使用稅率問題。對商住樓、車庫、獨立和雙聯(lián)別墅按照4%的稅率征收契稅。

本通知從2004年4月1日起執(zhí)行。江蘇省地方稅務(wù)局

財政廳

建設(shè)廳

轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局

財政部

建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》的通知

蘇地稅發(fā)［2005］105號

各省轄市及蘇州工業(yè)園區(qū)地方稅務(wù)局、財政局、房產(chǎn)局、建設(shè)局，常熟市地方稅務(wù)局、財政局、房產(chǎn)局、建設(shè)局，省地方稅務(wù)局直屬分局：

現(xiàn)將國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)［2005］89號，以下簡稱《通知》)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補充如下貫徹意見，請一并遵照執(zhí)行。

一、關(guān)于營業(yè)稅的政策問題

(一)單位和個人對外銷售住房，應(yīng)主動到主管地方稅務(wù)機關(guān)申請開具發(fā)票，購買人在向售房人索要發(fā)票后，依法辦理房屋權(quán)屬登記。

(二)個人將購買超過2年(含2年)的符合當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴实淖》繉ν怃N售，應(yīng)持下列資料到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理免稅手續(xù)。

1、居民身份證原件。

2、房屋所有權(quán)證或契稅完稅證明的復(fù)印件。

3、銷售該房屋時與購買方簽訂的買賣合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的復(fù)印件。

4、銷售該房屋時向購買方開具的發(fā)票復(fù)印件。

主管稅務(wù)機關(guān)接受上述資料后，結(jié)合建設(shè)規(guī)劃部門提供的容積率資料進行審核。對符合條件的，直接辦理免稅手續(xù)。

(三)凡在此之前的規(guī)定與本通知不一致的，2005年6月1日后一律以本通知為準。2005年6月1日之前有關(guān)涉稅事宜仍按原政策規(guī)定執(zhí)行。

二、關(guān)于契稅的政策問題

各地要嚴格執(zhí)行按照省政府辦公廳蘇政辦發(fā)［2005］55號文件要求制定的普通住房標準，對個人承受非普通住房的，不得減免契稅。關(guān)于普通住房標準調(diào)整前后的契稅征管銜接問題，以契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為準，即對于2005年6月1日(含6月1日)以后簽訂房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的，按調(diào)整后的政策執(zhí)行。對于2005年6月1日以前簽訂房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或其他具有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)的憑證的，按調(diào)整前的政策執(zhí)行。但各地要及時發(fā)布公告，要求納稅人限期進行納稅申報，逾期不申報的，按征管法有關(guān)規(guī)定處理。

三、各地在執(zhí)行中遇到的問題，請及時與省地方稅務(wù)局、省財政廳和省建設(shè)廳聯(lián)系。

國家稅務(wù)總局

財政部

建設(shè)部關(guān)于

加強房地產(chǎn)稅收管理的通知

國稅發(fā)［2005］89號

各省、自治區(qū)、直轄市財政廳(局)、地方稅務(wù)局、建設(shè)廳(建委、房地局)，計劃單列市財政局、地方稅務(wù)局、建委(建設(shè)局、房地局)，揚州稅務(wù)進修學院，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)［2005］26號)，進一步加強房地產(chǎn)稅收征管，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事項及要求通知如下：

一、各級地方稅務(wù)、財政部門和房地產(chǎn)管理部門，要認真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)稅收有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，建立和完善信息共享、情況通報制度，加強部門間的協(xié)作配合。各級地方稅務(wù)、財政部門要切實加強房地產(chǎn)稅收征管，并主動與當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門取得聯(lián)系；房地產(chǎn)管理部門要積極配合。

二、2005年5月31日以前，各地要根據(jù)國辦發(fā)［2005］26號文件規(guī)定，公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標準(以下簡稱普通住房)。其中，住房平均交易價格，是指報告期內(nèi)同級別土地上住房交易的平均價格，經(jīng)加權(quán)平均后形成的住房綜合平均價格。由市、縣房地產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門測算，報當?shù)厝嗣裾_定，每半年公布一次。各級別土地上住房平均交易價格的測算，依據(jù)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)；沒有建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的，依據(jù)房地產(chǎn)交易登記管理系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)。

對單位或個人將購買住房對外銷售的，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在辦理房屋權(quán)屬登記的當月，向同級地方稅務(wù)、財政部門提供權(quán)屬登記房屋的坐落、產(chǎn)權(quán)人、房屋面積、成交價格等信息。

市、縣規(guī)劃管理部門要將已批準的容積率在1.0以下的住宅項目清單，一次性提供給同級地方稅務(wù)、財政部門。新批住宅項目中容積率在1.0以下的，按月提供。

地方稅務(wù)、財政部門要將當月房地產(chǎn)