物業(yè)公司流程化與規(guī)范化管理手冊(cè)

目錄第一部分用流程優(yōu)化1章市場(chǎng)調(diào)研與拓展流程物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研工作流程與標(biāo)準(zhǔn) 4物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研工作流程2章業(yè)戶服務(wù)流程業(yè)戶投訴處理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)業(yè)戶投訴處理工作流程3章工程管理流程設(shè)備維修管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備維修管理工作流程4章秩序管理流程可疑人員盤查工作流程與標(biāo)準(zhǔn)可疑人員盤查工作流程5章環(huán)境管理流程保潔設(shè)備保養(yǎng)工作流程與標(biāo)準(zhǔn)保潔設(shè)備保養(yǎng)工作流程6章質(zhì)量管理流程質(zhì)量評(píng)審工作流程與標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量評(píng)審工作流程7章財(cái)務(wù)管理流程財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程8章行政人事管理流程簽訂合同管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)簽訂合同管理工作流程第二部分用制度規(guī)范9章市場(chǎng)調(diào)研與拓展管理制度市場(chǎng)調(diào)研管理制度物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研管理辦法市場(chǎng)拓展管理制度市場(chǎng)拓展控制辦法10章業(yè)戶服務(wù)管理制度業(yè)戶入住與檔案管理制度業(yè)戶入住籌備工作制度業(yè)戶投訴分析與物業(yè)報(bào)修管理制度業(yè)戶投訴分析規(guī)定文化活動(dòng)與有償便民服務(wù)管理規(guī)定11章工程管理制度物業(yè)接管驗(yàn)收與業(yè)戶裝修管理制度物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)范物業(yè)設(shè)備管理制度變配電室工作制度空調(diào)機(jī)房管理辦法12章保潔和綠化管理制度保潔管理制度12.1.2 垃圾處理清運(yùn)管理規(guī)定綠化管理制度 45綠化養(yǎng)護(hù)實(shí)施辦法綠化工作安全規(guī)定13章安全與車輛管理制度錯(cuò)誤！未指定書簽。安全管理制度13.1.2 治安事件處理辦法車輛管理制度停車費(fèi)用管理規(guī)定14章服務(wù)質(zhì)量管理制度57保潔與綠化服務(wù)質(zhì)量管理制度保潔服務(wù)質(zhì)量控制細(xì)則內(nèi)部質(zhì)量審核與質(zhì)量體系文件管理制度 3815章財(cái)務(wù)管理制度預(yù)算與固定資產(chǎn)管理制度62預(yù)算管理制度財(cái)務(wù)報(bào)銷與發(fā)票管理制度財(cái)務(wù)報(bào)銷管理制度16章行政人事管理制度行政管理制度行政后勤管理制度人事管理制度第三部分用工具執(zhí)行17章市場(chǎng)調(diào)研與環(huán)境分析工具市場(chǎng)調(diào)研工具17.1.2 信息處理階段的調(diào)研工具環(huán)境分析工具宏觀環(huán)境分析工具市場(chǎng)環(huán)境分析工具18章競(jìng)爭(zhēng)與品牌分析工具競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析工具18.1.3 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析內(nèi)容品牌分析工具18.2.3 品牌評(píng)估分析工具19章業(yè)戶投訴與滿意度管理工具業(yè)戶投訴處理工具19.1.2 業(yè)戶投訴處理表格服務(wù)滿意度分析工具19.2.2 第四部分用范例演示20章組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)示范大中小型物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)大型物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中型物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)小型物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)物業(yè)公司部門組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)示范市場(chǎng)拓展部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)20.2.5 秩序管理部組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)第21章職能分解與目標(biāo)管理示范 59目標(biāo)管理22章職位說(shuō)明示范市場(chǎng)拓展部職位說(shuō)明書市場(chǎng)拓展部經(jīng)理職位說(shuō)明書服務(wù)中心職位說(shuō)明書服務(wù)中心經(jīng)理職位說(shuō)明書環(huán)境管理部職位說(shuō)明書環(huán)境管理部經(jīng)理職位說(shuō)明書秩序管理部職位說(shuō)明書秩序管理部經(jīng)理職位說(shuō)明書質(zhì)量管理部職位說(shuō)明書質(zhì)量管理部經(jīng)理職位說(shuō)明書財(cái)務(wù)部職位說(shuō)明書財(cái)務(wù)部經(jīng)理職位說(shuō)明書行政人事部職位說(shuō)明書23章績(jī)效考核示范總經(jīng)理辦公室績(jī)效考核表23.1.2 總經(jīng)理助理績(jī)效考核表市場(chǎng)拓展部績(jī)效考核表23.2.2 市場(chǎng)拓展主管績(jī)效考核表服務(wù)中心績(jī)效考核表23.3.2 服務(wù)主管績(jī)效考核表工程管理部績(jī)效考核表23.4.2 機(jī)電主管績(jī)效考核表環(huán)境管理部績(jī)效考核表23.5.3 綠化主管績(jī)效考核表秩序管理部績(jī)效考核表23.6.3 車輛主管績(jī)效考核表質(zhì)量管理部績(jī)效考核表23.7.2 質(zhì)量管理人員績(jī)效考核表財(cái)務(wù)部績(jī)效考核表23.8.2 會(huì)計(jì)績(jī)效考核表行政人事部績(jī)效考核表23.9.3 人事主管績(jī)效考核表1章市場(chǎng)調(diào)研與拓展流程物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研工作流程與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研工作流程物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研工作標(biāo)準(zhǔn)階段作行標(biāo)主管根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，確定物業(yè)市執(zhí)行調(diào)研目標(biāo)工具物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃制訂1調(diào)研☆市場(chǎng)拓展主管根據(jù)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)，制訂市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃計(jì)劃23☆市場(chǎng)拓展主管進(jìn)行調(diào)研準(zhǔn)備工作，具體準(zhǔn)備工作包括調(diào)研問(wèn)卷設(shè)計(jì)、調(diào)研人員安排、調(diào)研時(shí)間和地點(diǎn)的確定等物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃45集的信息資料6過(guò)后，根據(jù)收集的數(shù)據(jù)資料編寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告；若驗(yàn)證未通過(guò)，則需要市場(chǎng)拓展專員重新進(jìn)行調(diào)研物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告7☆所收集的資料驗(yàn)證通過(guò)后，市場(chǎng)拓展主管根據(jù)這些資料編寫物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，并提交市場(chǎng)拓展部經(jīng)理審批8員存檔2章業(yè)戶服務(wù)流程業(yè)戶投訴處理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)業(yè)戶投訴處理工作流程業(yè)戶投訴處理工作標(biāo)準(zhǔn)階段 節(jié)點(diǎn) 工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具1表2訴意見受理表上3☆通知相關(guān)部門及相關(guān)工作人員到現(xiàn)場(chǎng)向業(yè)戶作進(jìn)一表上表4的溝通5表6處理意見表上7以作為服務(wù)中心日后工作改進(jìn)的依據(jù)業(yè)戶回訪管理制度3章工程管理流程設(shè)備維修管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備維修管理工作流程設(shè)備維修管理工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行工具1設(shè)備維修計(jì)劃2內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行巡檢設(shè)備巡檢記錄3況，還要關(guān)注設(shè)備的完好程度，同時(shí)做好相關(guān)情況記錄4分析異常原因5程管理部，制定設(shè)備維修方案6維修情況報(bào)告789104章秩序管理流程可疑人員盤查工作流程與標(biāo)準(zhǔn)可疑人員盤查工作流程可疑人員盤查工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行工具1物業(yè)安全管理規(guī)定2做好準(zhǔn)備活動(dòng)34員應(yīng)立即將其勸離所轄區(qū)域物業(yè)安全管理規(guī)定5是否帶有可疑物品或工具6可信原因的，保安人員也應(yīng)勸其離開，并要求其寫下不再進(jìn)入轄區(qū)的保證書7知保安部主管8的原因，攜帶可疑物品原因910115章環(huán)境管理流程保潔設(shè)備保養(yǎng)工作流程與標(biāo)準(zhǔn)保潔設(shè)備保養(yǎng)工作流程保潔設(shè)備保養(yǎng)工作標(biāo)準(zhǔn)階段節(jié)點(diǎn)工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 工具1設(shè)備保養(yǎng)方案2設(shè)備進(jìn)行全面保養(yǎng)3準(zhǔn)45（每次用后）678910標(biāo)準(zhǔn)11126章質(zhì)量管理流程質(zhì)量評(píng)審工作流程與標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量評(píng)審工作流程質(zhì)量評(píng)審工作標(biāo)準(zhǔn)階段 節(jié)點(diǎn) 工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具1審的項(xiàng)目項(xiàng)目計(jì)劃質(zhì)量計(jì)劃評(píng)審計(jì)劃評(píng)審檢查表2經(jīng)理確定評(píng)審項(xiàng)目的級(jí)別3理協(xié)商，確定項(xiàng)目的評(píng)審級(jí)別以及評(píng)審人員的構(gòu)成別與評(píng)審組長(zhǎng)候選人溝通，確定最終評(píng)審組長(zhǎng)4計(jì)劃做好準(zhǔn)備工作5時(shí)間、評(píng)審級(jí)別和策略、評(píng)審流程和提交物、回歸評(píng)審準(zhǔn)則等6具體構(gòu)成，成立評(píng)審小組長(zhǎng)發(fā)布評(píng)審計(jì)劃評(píng)審計(jì)劃評(píng)審檢查表78910會(huì)場(chǎng)紀(jì)律其是否需要按照評(píng)審人員的要求進(jìn)行改進(jìn)（續(xù)）階段 節(jié)點(diǎn) 工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具11結(jié)論/頁(yè)碼、缺陷描述、缺陷類型（嚴(yán)重、一般和建議）和承諾改正時(shí)間12得出最終的評(píng)審結(jié)論相關(guān)資料文件13告，并報(bào)總經(jīng)理審批進(jìn)行后續(xù)跟蹤，確認(rèn)錯(cuò)誤都已經(jīng)改正審過(guò)程14審、待評(píng)狀態(tài)、受控狀態(tài)、簽出狀態(tài)和產(chǎn)品狀態(tài)等7章財(cái)務(wù)管理流程財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作流程財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作標(biāo)準(zhǔn)階段 節(jié)點(diǎn) 工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具算1各部門預(yù)算草案2算目標(biāo)，確定公司財(cái)務(wù)預(yù)算原則3☆公司各個(gè)部門在部門經(jīng)理的組織下，召開部門預(yù)算會(huì)議4編制部門預(yù)算草案，并提交財(cái)務(wù)部5算6整體的預(yù)算方案，并提交財(cái)務(wù)總監(jiān)審核，總經(jīng)理審閱公司整體預(yù)算方案記錄7☆總經(jīng)理主持召開預(yù)算平衡會(huì)議，根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)，平衡各個(gè)部門間的預(yù)算，并征得各個(gè)部門的認(rèn)同行8度預(yù)算公司年度預(yù)算9108章行政人事管理流程簽訂合同管理工作流程與標(biāo)準(zhǔn)簽訂合同管理工作流程簽訂合同管理工作標(biāo)準(zhǔn)階段 節(jié)點(diǎn) 工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具1管理處制作自己所需的工程合同等合同起草文本2345問(wèn)對(duì)合同進(jìn)行審定后，上報(bào)總經(jīng)理審批6同上簽字蓋章78各個(gè)相關(guān)職能部門經(jīng)理處存檔合同執(zhí)行總結(jié)9101112139章市場(chǎng)調(diào)研與拓展管理制度市場(chǎng)調(diào)研管理制度物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研管理辦法制度名稱物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研管理辦法制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1章總則第1條為了規(guī)范市場(chǎng)信息的來(lái)源，保證信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性，特制定本辦法。2條本辦法適用于公司所有市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)。第3條市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)本著科學(xué)、全面、合理、規(guī)范的工作方法，采取一般性的電話調(diào)研、專家訪談、小范圍的抽樣調(diào)研與大范圍的分層抽樣系統(tǒng)調(diào)研相結(jié)合的原則。4條市場(chǎng)調(diào)研類型如下。定期調(diào)研：公司規(guī)定每年的1月和7月分別進(jìn)行一次物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研。臨時(shí)調(diào)研：公司因市場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，可進(jìn)行臨時(shí)市場(chǎng)調(diào)研。2章市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)、內(nèi)容與方式5條市場(chǎng)拓展主管在市場(chǎng)調(diào)研實(shí)施之前，要明確市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)。6條物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研的主要內(nèi)容主要有以下七方面。11．物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境調(diào)查。人口環(huán)境，如人口總量、人口結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)等。經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程、經(jīng)濟(jì)體制和通貨膨脹率等。政策環(huán)境，如財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展政策、土地政策、住房政策、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售政策和戶籍制度等。社區(qū)環(huán)境，如社區(qū)人口總數(shù)、社區(qū)性別比例和社區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)等。物業(yè)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查，如潛在住戶的需求及影響因素、需求動(dòng)機(jī)和購(gòu)買行為等。物業(yè)產(chǎn)品調(diào)查，如現(xiàn)有物業(yè)產(chǎn)品的特點(diǎn)、現(xiàn)有住戶的要求、新技術(shù)的使用、本公司的銷售潛力、建筑設(shè)計(jì)與施工等。物業(yè)價(jià)格調(diào)查，如影響價(jià)格的因素、價(jià)格彈性、價(jià)格策略的采用和價(jià)格變動(dòng)的情況等。物業(yè)促銷調(diào)查，如廣告的類型及效果、廣告預(yù)算等。物業(yè)營(yíng)銷渠道調(diào)查，如渠道的選擇、潛在住戶以及現(xiàn)有住戶對(duì)代理商的評(píng)價(jià)等。物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查，如競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研等。第6條根據(jù)不同的調(diào)研目的，市場(chǎng)調(diào)研人員要選擇不同的市場(chǎng)調(diào)研方式，本物業(yè)公司采用的市場(chǎng)調(diào)研方式主要有以下四種。（續(xù)）實(shí)地暗訪談話。市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷，包括網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷、雜志市場(chǎng)調(diào)研問(wèn)卷和實(shí)地調(diào)研問(wèn)卷三種。電話調(diào)查。二手信息，如國(guó)家發(fā)布的相關(guān)產(chǎn)業(yè)信息等。3章市場(chǎng)調(diào)研人員安排及職責(zé)第7條市場(chǎng)拓展部經(jīng)理全面負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研工作的組織實(shí)施，審核市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)調(diào)研工作的質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。第8條市場(chǎng)拓展主管協(xié)助市場(chǎng)拓展部經(jīng)理實(shí)施市場(chǎng)調(diào)研工作的組織實(shí)施，負(fù)責(zé)兼職市場(chǎng)調(diào)研人員的招聘、調(diào)查問(wèn)卷的設(shè)計(jì)以及市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫等工作。第9條10條兼職市場(chǎng)調(diào)研人員協(xié)助市場(chǎng)拓展專員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研工作。4章附則第11條本管理辦法由市場(chǎng)拓展部制定，其解釋權(quán)亦歸市場(chǎng)拓展部所有。12條本管理辦法經(jīng)總經(jīng)理審批通過(guò)之日起實(shí)施。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期市場(chǎng)拓展管理制度市場(chǎng)拓展控制辦法制度名稱市場(chǎng)拓展控制辦法制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第第1條為了規(guī)范市場(chǎng)拓展工作，實(shí)現(xiàn)公司市場(chǎng)拓展目標(biāo)，特制定本辦法。3條職責(zé)劃分。市場(chǎng)拓展部經(jīng)理。確定市場(chǎng)拓展目標(biāo)，并對(duì)市場(chǎng)拓展項(xiàng)目、標(biāo)書進(jìn)行審批。市場(chǎng)拓展主管。負(fù)責(zé)對(duì)收集、整合后的市場(chǎng)信息進(jìn)行分析、判斷，并確定市場(chǎng)拓展項(xiàng)目。組織安排人員針對(duì)拓展項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況判斷是否進(jìn)行投標(biāo)。組建拓展項(xiàng)目投標(biāo)小組，并指定小組負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目考察后進(jìn)行工作總結(jié)，并對(duì)談判結(jié)果進(jìn)行判斷，確定是否簽訂合同。3．市場(chǎng)拓展專員。負(fù)責(zé)項(xiàng)目標(biāo)書編寫和答辯準(zhǔn)備工作，并對(duì)答辯過(guò)程中的突發(fā)狀況進(jìn)行及時(shí)處理；陪同項(xiàng)目考察人員進(jìn)行實(shí)地考察；參與談判，雙方達(dá)成一致后簽訂合同。對(duì)收集到的信息進(jìn)行篩選、匯總，制定項(xiàng)目考察相關(guān)注意事項(xiàng)，并通知相關(guān)部門。負(fù)責(zé)定期收集相關(guān)市場(chǎng)信息，并在確定市場(chǎng)拓展項(xiàng)目后針對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)商、業(yè)戶以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查。第4條確定市場(chǎng)拓展工作目標(biāo)。市場(chǎng)拓展部經(jīng)理制訂公司市場(chǎng)拓展計(jì)劃，市場(chǎng)拓展主管根據(jù)此計(jì)劃確定市場(chǎng)拓展目標(biāo)，制定市場(chǎng)拓展項(xiàng)目具體要求與標(biāo)準(zhǔn)，并上報(bào)部門經(jīng)理審批。第5條收集市場(chǎng)信息。市場(chǎng)拓展業(yè)務(wù)人員以定期市場(chǎng)調(diào)查、與客戶進(jìn)行聯(lián)絡(luò)或經(jīng)相關(guān)單位與個(gè)人介紹等多種方式展開物業(yè)市場(chǎng)信息收集工作。一般收集到的信息分原始信息和二手信息，具體區(qū)別如下表所示。原始信息與二手信息區(qū)別原始信息與二手信息區(qū)別6條篩選信息、確定項(xiàng)目拓展目標(biāo)。市場(chǎng)拓展專員對(duì)收集到的項(xiàng)目信息按照準(zhǔn)確、實(shí)效、可靠的原則進(jìn)行分析、篩選、匯總后，上報(bào)市場(chǎng)拓展主管。確定項(xiàng)目拓展目標(biāo)。市場(chǎng)拓展主管對(duì)市場(chǎng)拓展專員匯總的項(xiàng)目信息進(jìn)行分析，考慮其是否符合公司市場(chǎng)拓展目標(biāo)，并考慮合作的可能性；確定市場(chǎng)拓展目標(biāo)項(xiàng)目后，將其上報(bào)部門經(jīng)理審批。信息種類來(lái)源特點(diǎn)原始信息通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷獲得的信息客觀真實(shí)需要大量的經(jīng)費(fèi)以及專業(yè)人才通過(guò)實(shí)地考察所了解到的信息二手信息政府機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、金融統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)公布的資料、公報(bào)、內(nèi)參等容易收集且成本較低性都比較差物業(yè)管理協(xié)會(huì)和機(jī)關(guān)團(tuán)隊(duì)公布的資料研究結(jié)構(gòu)提供的資料廣告代理商、電視、報(bào)紙、雜志等媒體發(fā)布的信息公共圖書館儲(chǔ)藏以及提供的關(guān)于物業(yè)市場(chǎng)的資料第7條市場(chǎng)拓展主管在項(xiàng)目審批通過(guò)后安排部門訓(xùn)練有素的市場(chǎng)拓展業(yè)務(wù)人員對(duì)拓展項(xiàng)目有關(guān)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，具體調(diào)查對(duì)象與調(diào)查內(nèi)容如下表所示。調(diào)查對(duì)象與調(diào)查內(nèi)容一覽表調(diào)查對(duì)象調(diào)查內(nèi)容開發(fā)商政府開發(fā)商各地區(qū)政府對(duì)物業(yè)管理的重視程度和誠(chéng)信度，是否有地方保護(hù)主義思想，是否存在暗箱操作房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)和資歷、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、項(xiàng)目質(zhì)量、品牌知名度等物業(yè)項(xiàng)目位置、價(jià)格、配套、項(xiàng)目質(zhì)量、交通狀況、誠(chéng)實(shí)規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保狀況、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況、停車位數(shù)量、物業(yè)管理業(yè)戶收入水平、文化水平、安全需求、環(huán)境需求、服務(wù)需求、精神需求、物業(yè)保值競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手從事物業(yè)管理的時(shí)間、管理規(guī)模、管理物業(yè)的結(jié)構(gòu)類型、專業(yè)化程度、綜合因素8條制訂項(xiàng)目方案、標(biāo)書。

（續(xù)）在市場(chǎng)拓展部經(jīng)理的指導(dǎo)與監(jiān)督下，市場(chǎng)拓展主管組建投標(biāo)決策小組，挑選項(xiàng)目方案，指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和標(biāo)書編寫人員。標(biāo)書中的管理方案一般包括5方面：管理方式、管理體制、管理方法、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案。9條投標(biāo)答辯。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在招標(biāo)答辯前，應(yīng)做如下準(zhǔn)備工作。分析評(píng)委可能提出的問(wèn)題，并對(duì)日常管理工作流程、企業(yè)人力資源管理、目標(biāo)項(xiàng)目概況、管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算和承諾指標(biāo)類的問(wèn)題作出合理解釋。進(jìn)行模擬練習(xí)。了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)。擬定答辯提綱。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)答辯流程進(jìn)行人員組織、安排，并對(duì)突發(fā)狀況進(jìn)行穩(wěn)妥性處理。10條接待項(xiàng)目考察人員。公司成為中標(biāo)候選方后，部門經(jīng)理應(yīng)與相關(guān)部門經(jīng)理進(jìn)行溝通，做好招標(biāo)方考察前的準(zhǔn)備工作。市場(chǎng)拓展專員制定項(xiàng)目考察接待有關(guān)事項(xiàng)，并告知相關(guān)部門，以便招標(biāo)方暗訪考察時(shí)能給其留下良好的印象。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)招標(biāo)方具體考察時(shí)間，進(jìn)行乙方相關(guān)工作安排，避免突發(fā)事件。招標(biāo)方來(lái)訪，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)全程陪同其參觀、考察。市場(chǎng)拓展主管與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在招標(biāo)方考察結(jié)束后客觀地進(jìn)行工作總結(jié)，對(duì)在招標(biāo)方考察過(guò)程中反映出的問(wèn)題提出具體的解決措施。第11條項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與招標(biāo)方就具體的細(xì)節(jié)進(jìn)行談判，并將談判結(jié)果上報(bào)市場(chǎng)拓展主管。市場(chǎng)拓展主管根據(jù)談判結(jié)果判斷是否應(yīng)該簽約，并上報(bào)市場(chǎng)拓展部經(jīng)理。市場(chǎng)拓展部經(jīng)理審批通過(guò)后，根據(jù)談判結(jié)果，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，與開發(fā)商或委托方簽訂合同，報(bào)總經(jīng)理審批。12條本辦法由市場(chǎng)拓展部制定，其解釋權(quán)也歸市場(chǎng)拓展部所有。13條本辦法經(jīng)總經(jīng)理審批通過(guò)后執(zhí)行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期10章業(yè)戶服務(wù)管理制度業(yè)戶入住與檔案管理制度業(yè)戶入住籌備工作制度制度名稱業(yè)戶入住籌備工作制度制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1章總則第1條為了規(guī)范業(yè)戶入住準(zhǔn)備工作，確保業(yè)戶入住工作如期、順利完成，樹立良好的物業(yè)服務(wù)品牌形象，得到業(yè)戶的支持與信任，特制定本制度。第2條本制度適用于業(yè)戶入住前的籌備工作相關(guān)事項(xiàng)，包括建立物業(yè)管理處、編制入住方案、準(zhǔn)備入住資料、各方協(xié)調(diào)溝通、入住通知、入住環(huán)境設(shè)置等工作。2章建立物業(yè)管理處第3條竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，公司任命物業(yè)管理處主任，房管員二人（其中收款一人）到位，組成管理處新的籌建班子，其他人員根據(jù)工作進(jìn)展需要，采取分步到位的辦法。第4條物業(yè)管理各類人員可按以下程序和時(shí)間到位，但應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。1．竣工驗(yàn)收前三個(gè)月，任命物業(yè)管理處主任，房管員二名（收款一人）到位，投入入住前準(zhǔn)備工作。2．竣工驗(yàn)收前二個(gè)月，消防值班人員三名（機(jī)電一人、給排水一人、電梯一人），與機(jī)電安裝維修工程管理部人員共同參與機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試的監(jiān)理工作，掌握轄區(qū)設(shè)備設(shè)施的基本情況和操作規(guī)程。3．竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，電工二人、給排水一人到位，熟悉轄區(qū)結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督工程遺留問(wèn)題整改。保安人員到位，經(jīng)上崗培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)物業(yè)守衛(wèi)工作。4．入住前一個(gè)月，物業(yè)管理處管理層人員到位，物業(yè)管理處掛牌辦公。5．入住前半個(gè)月，環(huán)境綠化與保潔人員到位，開始對(duì)社區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作；全部保安人員配齊上崗；維修班組成立，人員配齊到位。3章編制入住工作方案第5條物業(yè)管理處成立后，負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)管理方案編寫物業(yè)管理處入住工作方案。方案完成后報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理審批。6條物業(yè)管理處需核實(shí)物業(yè)管理方案中擬定的管理處人員配備情況。第7條根據(jù)轄區(qū)實(shí)際情況和物業(yè)管理方案中對(duì)轄區(qū)管理要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理處需擬定轄區(qū)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)措施。第8條物業(yè)管理處需擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案，并根據(jù)物業(yè)管理方案的采購(gòu)計(jì)劃，擬定分步購(gòu)置計(jì)劃。（續(xù)）4章準(zhǔn)備入住資料第9條物業(yè)管理處根據(jù)公司原有入住資料格式和轄區(qū)實(shí)際情況編寫和印制住戶手冊(cè)、業(yè)戶公約、防火公約等。第10條臨時(shí)用電管理規(guī)定。第11條物業(yè)管理處印刷“辦理入住手續(xù)須知”，內(nèi)容要求寫明物業(yè)管理處辦公地、業(yè)戶應(yīng)帶證件，并附簡(jiǎn)要入住程序流程說(shuō)明圖等，同時(shí)印刷入住相關(guān)表格、其他規(guī)定等。5章協(xié)調(diào)與溝通12條物業(yè)管理處與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣和郵局等單位建立良好關(guān)系，保證業(yè)戶入住后水、電、氣等的供應(yīng)。第13條物業(yè)管理處協(xié)助業(yè)戶與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)戶。14條物業(yè)管理處與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解其業(yè)務(wù)辦理細(xì)節(jié)以及聯(lián)系電話，方便業(yè)戶。6章入住通知與環(huán)境布置第15條物業(yè)管理處通過(guò)寄發(fā)通知書、打電話的形式，提前一個(gè)月向業(yè)戶發(fā)出入住通知，寄發(fā)通知應(yīng)包括入住通知書、辦理入住手續(xù)須知和收費(fèi)項(xiàng)目一覽表等。16條轄區(qū)環(huán)境布置規(guī)定如下。入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷×××區(qū)（大廈）”等，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛。插指路牌，由入口處到物業(yè)管理處，入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。17條物業(yè)管理處辦公環(huán)境布置如下。掛燈籠和小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到“一條龍服務(wù)”。管理人員著裝整潔，精神飽滿，辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。7章附則18條本制度由物業(yè)管理處進(jìn)行解釋說(shuō)明。19條本制度經(jīng)總經(jīng)理審批通過(guò)后執(zhí)行編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期業(yè)戶投訴分析與物業(yè)報(bào)修管理制度業(yè)戶投訴分析規(guī)定制度名稱業(yè)戶投訴分析規(guī)定制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1章總則第1條為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，及時(shí)有效解決業(yè)戶投訴，提升業(yè)戶服務(wù)質(zhì)量，提升公司的品牌美譽(yù)度，特制定本規(guī)定。第2條本規(guī)定適用于公司進(jìn)行階段性（包括月度、季度、年度）業(yè)戶投訴總結(jié)分析工作。2章各類投訴處理第3條屬于公司責(zé)任范圍內(nèi)的投訴，由公司直接處理，制定整改方案，并對(duì)投訴處理情況進(jìn)行跟蹤回訪。業(yè)戶投訴項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括衛(wèi)生、環(huán)境與綠化、安全防范與公共秩序、交通與車輛管理、社區(qū)文化服務(wù)、電梯服務(wù)、其他電氣設(shè)備（如中央空調(diào)等）、上門維修服務(wù)、家政服務(wù)、服務(wù)態(tài)度與職業(yè)形象等。第第4條司對(duì)投訴處理情況進(jìn)行跟蹤回訪。業(yè)戶投訴項(xiàng)目?jī)?nèi)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境、配套設(shè)施、土建、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、水暖、門窗等。第5條公司接到屬于市政管理及其他相關(guān)部門責(zé)任范圍內(nèi)的投訴，對(duì)投訴進(jìn)行接待與協(xié)調(diào)，轉(zhuǎn)交市政管理及其他相關(guān)部門進(jìn)行處理并予以說(shuō)明。公司對(duì)投訴處理情況進(jìn)行跟蹤回訪。業(yè)戶投訴項(xiàng)目?jī)?nèi)包括供水、供電、供熱、煤氣、市政配套設(shè)施、有線電視信號(hào)、電話通信線路等。第3章階段業(yè)戶投訴統(tǒng)計(jì)分析第6條在每個(gè)月末、每季度末、每年末，客服部需對(duì)所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)業(yè)戶投訴處理材料進(jìn)行全面的統(tǒng)計(jì)，并作出分析，進(jìn)而提出物業(yè)服務(wù)質(zhì)量改進(jìn)措施。第7條公司以月份作為統(tǒng)計(jì)時(shí)間段將階段內(nèi)接到的業(yè)戶投訴匯總為屬于公司責(zé)任范圍內(nèi)的投訴、公司接到屬于開發(fā)商責(zé)任范圍內(nèi)的投訴、公司接到屬于市政管理及其他相關(guān)部門責(zé)任范圍內(nèi)的投訴三類。第8條活用統(tǒng)計(jì)圖表。公司用“統(tǒng)計(jì)表”列出對(duì)三個(gè)責(zé)任方面的各類投訴每個(gè)季度及季度內(nèi)各月的統(tǒng)計(jì)情況。公司用“折線圖”表示階段內(nèi)每個(gè)月總體投訴以及各個(gè)分項(xiàng)的量變情況。公司用“餅圖”分別表示三個(gè)責(zé)任方面所含各類投訴的比例情況。第9條公司針對(duì)統(tǒng)計(jì)結(jié)果對(duì)各類投訴進(jìn)行分析，針對(duì)每一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)分析制定整改措施。涉及相關(guān)方的需提出相關(guān)建議。明。（續(xù)）4章減少業(yè)戶投訴實(shí)施第11條公司根據(jù)階段性業(yè)戶投訴分析結(jié)果，可采取相應(yīng)的能減少業(yè)戶投訴的措施。第12條公司不斷完善各項(xiàng)內(nèi)部管理制度和外部服務(wù)規(guī)定，公司所有員工均需嚴(yán)格按照工作規(guī)程和規(guī)范開展物業(yè)服務(wù)工作。第13條公司加強(qiáng)與業(yè)戶的聯(lián)系與溝通，及時(shí)將物業(yè)服務(wù)相關(guān)規(guī)定和要求通過(guò)各種渠道傳達(dá)給業(yè)戶。第14條公司加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，通過(guò)各類培訓(xùn)方式提高員工的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能。第15條公司品管部建立并完善服務(wù)質(zhì)量體系，加大服務(wù)檢查力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。第16條公司需不斷學(xué)習(xí)和應(yīng)用行業(yè)內(nèi)先進(jìn)的服務(wù)形式和服務(wù)方法，為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。5章附則17條本規(guī)定由公司服務(wù)中心制定，解釋權(quán)歸服務(wù)中心所有。18條本規(guī)定經(jīng)總經(jīng)理審批通過(guò)后，自發(fā)布之日起執(zhí)行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期文化活動(dòng)與有償便民服務(wù)管理規(guī)定文化活動(dòng)管理制度制度名稱文化活動(dòng)管理制度制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1條為了豐富業(yè)戶業(yè)余文化生活，加強(qiáng)物業(yè)公司與業(yè)戶的溝通，增進(jìn)業(yè)戶之間和睦關(guān)系，促進(jìn)轄區(qū)內(nèi)精神文明建設(shè)發(fā)展，特制定本制度。2條本管理制度適用于轄區(qū)內(nèi)文化活動(dòng)的組織與管理。3條服務(wù)中心制訂年度轄區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。4條根據(jù)活動(dòng)內(nèi)容，填寫社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃申報(bào)表。5條根據(jù)活動(dòng)規(guī)模，提前兩天發(fā)出通知和請(qǐng)?zhí)?。?條布置活動(dòng)場(chǎng)所。8條及時(shí)向?qū)徟藚R報(bào)活動(dòng)的準(zhǔn)備情況。（續(xù)）9條擬定活動(dòng)議程，邀請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)講話。10條活動(dòng)結(jié)束后，工作人員及時(shí)清理場(chǎng)地和設(shè)備。11條做好每次社區(qū)活動(dòng)記錄，拍好照片存入檔案。3章活動(dòng)內(nèi)容12條服務(wù)中心應(yīng)結(jié)合本轄區(qū)實(shí)際情況，組織一些有特色并為廣大業(yè)戶樂(lè)于參與的系列文化活動(dòng)。第13條服務(wù)中心要開設(shè)老年人活動(dòng)中心或活動(dòng)室，開設(shè)閱覽、棋藝、球類、舞蹈娛樂(lè)等項(xiàng)目。第14條在早晚強(qiáng)身鍛煉活動(dòng)中，發(fā)動(dòng)骨干廣泛宣傳，以吸引更多的參與者，讓轄區(qū)內(nèi)掀起全民體育活動(dòng)的熱潮。15條通過(guò)開展社區(qū)活動(dòng)，配合做好黨和政府的有關(guān)宣傳工作。16條服務(wù)中心要在重要節(jié)日里，開展多種形式的聯(lián)歡和慶?；顒?dòng)。第17條服務(wù)中心組織開展的活動(dòng)按“組織程序”進(jìn)行；業(yè)戶自發(fā)組織的文娛體育活動(dòng)，服務(wù)中心應(yīng)給予大力支持和配合，并提供電源、場(chǎng)地等必要條件。4章活動(dòng)要求18條活動(dòng)能夠促進(jìn)轄區(qū)精神文明建設(shè)，形成良好、活躍的轄區(qū)文化氛圍，營(yíng)造安定、和諧、溫馨的轄區(qū)環(huán)境，為本市的精神文明建設(shè)貢獻(xiàn)力量。第19條從提高轄區(qū)業(yè)戶的文化素質(zhì)、道德水準(zhǔn)的角度切入，引導(dǎo)、優(yōu)化、提高業(yè)戶文明素質(zhì)。第20條通過(guò)豐富、有益的文化活動(dòng)，加強(qiáng)與業(yè)戶的交流，密切服務(wù)中心與業(yè)戶的感情，爭(zhēng)取業(yè)戶的參與和支持，促進(jìn)物業(yè)管理工作的開展。第21條大型活動(dòng)與日?；顒?dòng)相結(jié)合，豐富業(yè)戶業(yè)余文化生活，激發(fā)業(yè)戶的主人翁意識(shí)和愛護(hù)轄區(qū)的責(zé)任感，增強(qiáng)轄區(qū)的凝聚力。第22條開展重大、富有創(chuàng)意的專題活動(dòng)，向全國(guó)推薦、傳播，在全社會(huì)造成強(qiáng)烈反響，激發(fā)業(yè)戶的榮譽(yù)感、自豪感、歸屬感，樹立核心意識(shí)，在改造人這一深層次上提高物業(yè)管理水平。5章附則第23條本制度由服務(wù)中心制定，經(jīng)總經(jīng)理簽字后生效。第24條本制度自 年 月 日期實(shí)施。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期11章工程管理制度物業(yè)接管驗(yàn)收與業(yè)戶裝修管理制度物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)范制度名稱物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)范制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1章總則第1條為了確保接管物業(yè)質(zhì)量合格，避免不必要的糾紛，并為以后做好物業(yè)工作打好基礎(chǔ)，特制定本規(guī)范。第2條本規(guī)范適用于本公司所有住宅小區(qū)、商住樓、商鋪、寫字樓等物業(yè)的交接驗(yàn)收工作。2章移交資料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)3條新建項(xiàng)目接管驗(yàn)收資料內(nèi)容。產(chǎn)權(quán)資料包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照和拆遷資料。技術(shù)資料包括以下七類?？⒐D，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖樣。地質(zhì)勘察報(bào)告，工程合同及開、竣工報(bào)告，工程預(yù)決算等。圖樣會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位記錄等。隱蔽工程驗(yàn)收簽證、沉降觀測(cè)記錄等竣工驗(yàn)收證明資料。鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件鑒定合格證書，水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告，供水、供暖、管道燃?xì)獾鹊脑噳簣?bào)告。業(yè)戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話、付款情況等。4條原有房屋接管驗(yàn)收資料。產(chǎn)權(quán)資料，包括房屋所有權(quán)證，土地使用權(quán)證，有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議，房屋分戶使用清冊(cè)，房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)等。技術(shù)資料，包括建筑竣工圖樣資料、全套設(shè)備設(shè)施圖樣資料和全套環(huán)境綠化竣工資料等。3章物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)5條梁柱、板主體標(biāo)準(zhǔn)。按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，應(yīng)無(wú)變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫，無(wú)鋼筋外露。6條頂棚驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。抹灰面平整，面層涂料均勻、無(wú)漏刷、無(wú)脫皮，面層無(wú)裂紋、無(wú)霉點(diǎn)、無(wú)滲水痕跡、無(wú)污漬。77條墻面驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。抹灰面平整，面層涂料均勻、無(wú)漏刷，面層無(wú)剝落、無(wú)明顯裂縫、無(wú)污漬。塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固、無(wú)缺棱掉角，面層無(wú)裂紋、無(wú)損傷、色澤一致，對(duì)縫砂漿飽滿、線條須直，外墻面無(wú)裂紋、無(wú)起砂、無(wú)麻面等缺陷，無(wú)滲水現(xiàn)象。8條地面驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。毛地面應(yīng)平整、無(wú)裂紋，水泥砂漿面層抹灰平整，壓光均勻無(wú)空鼓、無(wú)裂紋、無(wú)起泡等缺陷。衛(wèi)生間、廚房和前后陽(yáng)臺(tái)地面用小桶、塑料膠管向地面灑水，水應(yīng)準(zhǔn)確流向地漏，地面無(wú)積水，地漏無(wú)倒泛水，第二天樓下樓面無(wú)滲漏。9條門窗驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。1．開啟自如，門窗與墻面接觸牢固，手輕搖晃無(wú)晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)。門窗零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形。門鎖與門連接牢固，開啟靈活。木門油漆均勻，門縫線條均勻，不掉角，無(wú)變形。玻璃安裝牢固，單指輕擊無(wú)晃動(dòng)現(xiàn)象，玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無(wú)裂縫、無(wú)損傷和刮花痕跡。電子對(duì)講門開啟靈活，通話器完好無(wú)損、通話清楚。不銹鋼門和防盜鐵門無(wú)銹跡和刮花痕跡，窗臺(tái)泛水正常，無(wú)向室內(nèi)倒流缺陷。10條樓梯、扶手。樓梯無(wú)裂縫、無(wú)面層剝落現(xiàn)象，鋼筋無(wú)外露、無(wú)銹蝕，鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯用力搖晃時(shí)無(wú)彎曲，木塊表面無(wú)龜裂、無(wú)油漆脫落，色澤一致且平滑。11條插座驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。電器插座。蓋板安裝牢固、無(wú)晃動(dòng)并緊貼墻面；試電筆檢查，插座電源接通正常。天線插座。蓋板安裝牢固、無(wú)損壞，收視效果由業(yè)戶入住后檢查。電話插座。蓋板安裝牢固、無(wú)損壞，通話質(zhì)量由業(yè)戶入住后檢查。12條接線盒驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。蓋板安裝牢固、無(wú)損壞。用試電筆檢查每處預(yù)留線頭，確保電源接通正常，并用電膠布纏包線頭。13條開關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。開關(guān)安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞。全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。14條照明燈具驗(yàn)收。用木或硬竹片等碰燈具，無(wú)輕微搖晃現(xiàn)象，燈具與樓面緊貼、零配件齊全、燈罩完好無(wú)損。確定所有燈具電源接通正常、發(fā)光正常。將樓內(nèi)公共照明燈具全部接通，連續(xù)工作三天，自然損壞率低于 第15條供水系統(tǒng)驗(yàn)收。供水系統(tǒng)安裝牢固無(wú)搖晃，管道無(wú)銹跡。關(guān)閉室內(nèi)水閥打開每棟樓的供水總閥后，管道無(wú)滲漏水現(xiàn)象。各管道接頭無(wú)滲漏水現(xiàn)象，龍頭、花灑和水閥流水暢通。1616條排污管道及塑料管驗(yàn)收。安裝牢固，外觀完好，配件齊全。從樓上的各排水口注水，樓上排水暢通無(wú)阻，樓下管道接口密實(shí)無(wú)滲水。17條地漏檢驗(yàn)。地濾鐵網(wǎng)安放穩(wěn)固，管道密實(shí)、無(wú)滲漏水、無(wú)堵塞現(xiàn)象。18條衛(wèi)生潔具驗(yàn)收。安裝牢固、配件齊全、完好無(wú)損，無(wú)面層污跡和刮花痕跡。灌水后排水口接口密實(shí)，無(wú)滲水，接水軟管無(wú)污跡。便器水箱沖水正常，不堵塞。19條室內(nèi)配電箱驗(yàn)收。安裝牢固、配件齊全，開關(guān)符合規(guī)定且試用正常。導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線規(guī)范，目視箱蓋無(wú)損壞。20條其他項(xiàng)目驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1．晾衣鉤、室內(nèi)吊扇掛鉤安裝牢固、無(wú)搖晃，目視鋼筋掛鉤所處墻面無(wú)裂紋。2．水表、電表和天然氣表安裝牢固，表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，目視外觀完好，鏡面玻璃無(wú)損傷。4章附則21條本規(guī)范由工程管理部制定。第22條本規(guī)范自 年 月 日起執(zhí)行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期物業(yè)設(shè)備管理制度變配電室工作制度制度名稱變配電室工作制度制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1章總則1條為了維護(hù)變配電室安全，特制定本制度。第2條本制度適用于變配電室各操作人員、維修人員管理，以及所有工作事項(xiàng)的規(guī)范。2章變配電室綜合管理3條電源情況及設(shè)備編號(hào)標(biāo)注齊全正確，具備可模擬操作功能。第4條工程管理部應(yīng)定期進(jìn)行電氣設(shè)備的預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和繼電保護(hù)的年度校驗(yàn)，并將試驗(yàn)、校驗(yàn)記錄存檔備查。5條操作安全警示管理。在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和刀閘操作把手上都應(yīng)懸掛“禁止合閘、有人工作”的警示牌，工作地點(diǎn)應(yīng)懸掛“在此地工作”的警示牌。工作地點(diǎn)兩旁與對(duì)面的帶電設(shè)備遮欄上和禁止通行的過(guò)道上懸掛“止步、高壓危險(xiǎn)”的警示牌。6條值班電工管理。必須持勞動(dòng)局與供電局分別頒發(fā)的合格證上崗，并按時(shí)進(jìn)行年審復(fù)試，新上崗的徒工必須有師傅帶領(lǐng)。值班電工必須具備必要的電工知識(shí)，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉供電系統(tǒng)和變配電室各種設(shè)備的性能和操作方法，并具備在異常情況下采取措施的能力。值班電工要有高度的工作責(zé)任心，嚴(yán)格執(zhí)行值班巡視制度、倒閘操作制度、工作票制度、交接班制度、安全用具及消防設(shè)備管理制度和出入制度等各項(xiàng)規(guī)定。在進(jìn)行電氣設(shè)備維護(hù)工作時(shí)，各工作人員應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行工作監(jiān)督和工作許可制度，落實(shí)各項(xiàng)確保人身和設(shè)備安全的技術(shù)措施和組織措施，不得從事在自己不能控制范圍內(nèi)的電氣施工作業(yè)。77條變配電室應(yīng)建立并按時(shí)進(jìn)行以下六條各種記錄。日、月負(fù)荷報(bào)表。交接班記錄。設(shè)備巡視檢查記錄。設(shè)備調(diào)試及缺陷記錄。停送電導(dǎo)閘操作票。現(xiàn)場(chǎng)安全工作票和事故記錄。事故拉路方案及序列。8．小區(qū)（樓宇）電力設(shè)備平面、配電系統(tǒng)圖。3章變配電室操作規(guī)范第8條不論高壓設(shè)備帶電與否，值班人員不得單人移開或越過(guò)遮欄進(jìn)行工作。若有必要移開遮欄時(shí)必須有監(jiān)護(hù)人在場(chǎng)，并符合設(shè)備不停電時(shí)的安全距離。9條巡視工作規(guī)范。雷雨天氣需要巡視或操作室外高壓設(shè)備時(shí)應(yīng)穿絕緣鞋，并不得靠近避雷器與避雷針。進(jìn)出高壓室巡視配電裝置時(shí)，必須隨手將門鎖好。10條停電、送電倒閘操作規(guī)范。與供電單位或業(yè)戶聯(lián)系，進(jìn)行停、送電倒閘操作時(shí)，值班負(fù)責(zé)人必須核對(duì)無(wú)誤，并且將操作內(nèi)容和聯(lián)系人姓名作好記錄。停電拉閘操作必須按照油開關(guān)（或負(fù)荷開關(guān)等)、負(fù)荷側(cè)刀閘、母線側(cè)刀閘的順序依次操作。高壓設(shè)備大容量低壓總盤上的倒閘操作必須由兩人執(zhí)行，并由對(duì)設(shè)備更為熟悉的一人擔(dān)任監(jiān)護(hù)。遠(yuǎn)方控制或隔墻操作的油開關(guān)和刀閘（和油開關(guān)有連鎖裝置的）可以由單人操作。用絕緣棒拉合高壓刀閘或經(jīng)傳動(dòng)機(jī)構(gòu)拉合高壓刀閘和油開關(guān)時(shí)，還應(yīng)戴絕緣手套。雷雨天氣禁止從事倒閘工作。帶電裝卸熔斷器時(shí)，應(yīng)戴防護(hù)眼鏡和絕緣手套，必要時(shí)使用絕緣夾鉗，并站在絕緣墊上。11條停電工作規(guī)范。電氣設(shè)備停電后，在未拉開刀閘和做好安全措施以前應(yīng)視為有電，不得觸及設(shè)備和進(jìn)入遮欄，以防突然來(lái)電。施工和維修需要停電時(shí)，值班人員應(yīng)該按照工作票要求做好安全措施，包括停電、驗(yàn)電、裝設(shè)臨時(shí)接地線、裝設(shè)遮欄和懸掛警示牌，會(huì)同工作負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)檢查確認(rèn)無(wú)電，并交代附近帶電設(shè)備位置和注意事項(xiàng)，然后雙方辦理許可開工簽證，方可開始工作。工作結(jié)束時(shí)，工作人員撤離，工作負(fù)責(zé)人向值班人員交待清楚，并共同檢查；雙方辦理工作終結(jié)簽證后，值班人員方可拆除安全措施，恢復(fù)送電。在未辦理工作終結(jié)手續(xù)前，值班人員不得將施工設(shè)備合閘送電。高壓設(shè)備停電工作時(shí)，工作人員安全活動(dòng)范圍內(nèi)的設(shè)備必須停電；距離大于規(guī)范時(shí)，還應(yīng)在安全距離處設(shè)置牢固的臨時(shí)遮攔，否則相關(guān)設(shè)備必須停電。停電時(shí)必須拉開刀閘，切斷各回線可能來(lái)電的電源，使各回線至少有一個(gè)明顯的斷開點(diǎn)。（續(xù)）6．變壓器與電壓互感器必須從高低壓兩側(cè)斷開，取下電壓互感器的一、二次熔斷器，斷開油開關(guān)的操作電源，并鎖緊刀閘的操作把手。12條驗(yàn)電工作規(guī)范。驗(yàn)電時(shí)必須用電壓等級(jí)合適并且合格的驗(yàn)電器，在檢修設(shè)備進(jìn)出線兩側(cè)分別驗(yàn)電。驗(yàn)電前應(yīng)先在有電設(shè)備上試驗(yàn)證明驗(yàn)電器良好，高壓設(shè)備驗(yàn)電時(shí)工作人員必須戴絕緣手套。當(dāng)驗(yàn)明設(shè)備確已無(wú)電流后，應(yīng)立即將檢修設(shè)備導(dǎo)體接地并互相短路，并對(duì)可能送電至停電設(shè)備的各方面或可能產(chǎn)生感應(yīng)電壓的部分都要裝設(shè)接地線。25，嚴(yán)禁用纏繞的方法進(jìn)行接地和短路。裝設(shè)接地線時(shí)必須先接好接地端，后接導(dǎo)體端；拆除時(shí)的順序與此相反。裝拆接地線都應(yīng)使用絕緣棒或戴絕緣手套，并且裝拆工作必須由兩人進(jìn)行。絕對(duì)禁止檢修人員自行裝拆和變動(dòng)接地線。裝拆接地線應(yīng)做好記錄，在交接班時(shí)交代清楚。13條低壓回路工作規(guī)范。低壓回路停電檢修時(shí)應(yīng)斷開電源、取下熔斷器，在刀閘操作把手上掛“禁止合閘、有人工作”的警示牌。低壓設(shè)備帶電工作時(shí)，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)，工作中要戴工作帽，穿長(zhǎng)袖農(nóng)服，戴絕緣手套，使用有絕緣柄的工具，并站在干燥的絕緣物上進(jìn)行操作。相鄰相的帶電部分，應(yīng)用絕緣板料隔開。嚴(yán)禁使用銼刀、金屬尺和帶有金屬物的毛刷、毛撣等工具。在帶電的電流互感器二次回路上工作時(shí)，要嚴(yán)防電流互感器二次側(cè)開路產(chǎn)生高電壓。斷開電流回路時(shí)，必須使用短路片或短路線在電流互感器二次側(cè)的專用端上短路，嚴(yán)禁用導(dǎo)線纏繞，工作中不得將回路的永久接地點(diǎn)斷開。4章安全事故處理第14條發(fā)現(xiàn)人身觸電事故和火災(zāi)事故時(shí)，值班人員應(yīng)立即切斷有關(guān)設(shè)備的電源，以進(jìn)行搶救。15條電氣設(shè)備發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)該立即報(bào)警，并用二氧化碳滅火器撲救。5章附則16條本制度由工程管理部制定。17條本制度自頒布之日起執(zhí)行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期空調(diào)機(jī)房管理辦法制度名稱空調(diào)機(jī)房管理辦法制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1條為了規(guī)范對(duì)空調(diào)機(jī)房的管理，特制定本辦法。2條空調(diào)機(jī)房值班人員必須持證上崗，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)。第3條空調(diào)機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員入內(nèi)。4條值班人員開機(jī)前，應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行檢查，確認(rèn)機(jī)組、水泵正常后方可按照程序開機(jī)。5條保持機(jī)房?jī)?nèi)良好的通風(fēng)和照明。第6條空調(diào)機(jī)運(yùn)行時(shí)，值班人員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常。如有異常情況，值班人員應(yīng)及時(shí)調(diào)整處理，并詳細(xì)做好記錄。第7條定期清洗系統(tǒng)的過(guò)濾網(wǎng)和過(guò)濾器，保證送風(fēng)管道和水管暢通。第8條每周對(duì)主、副機(jī)進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的消毒滅鼠工作。9條每半年對(duì)主、副機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，確保機(jī)組的良好運(yùn)行。第10條詳細(xì)記錄。第11條空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須經(jīng)常檢查保養(yǎng)，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修理，以保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。12條發(fā)現(xiàn)如下情況之一，應(yīng)立即停機(jī)檢查，及時(shí)修理或更換機(jī)件。發(fā)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)發(fā)出嗡嗡聲。壓縮機(jī)發(fā)生敲擊聲和雜音。發(fā)現(xiàn)因負(fù)荷較大而產(chǎn)生劇烈震動(dòng)。電動(dòng)機(jī)、壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降低。第13條監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化將空調(diào)區(qū)域的溫度、相對(duì)濕度進(jìn)行調(diào)整。14條值班人員負(fù)責(zé)機(jī)房以及機(jī)組的清潔衛(wèi)生工作。第15條不斷提高業(yè)務(wù)水平，做到故障判斷準(zhǔn)確、處理迅速及時(shí)。16條本辦法由工程管理部制定，其解釋權(quán)亦歸工程管理部所有。17條本制度自審批通過(guò)之日起執(zhí)行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期12章保潔和綠化管理制度保潔管理制度12.1.2 垃圾處理清運(yùn)管理規(guī)定制度名稱垃圾處理清運(yùn)管理規(guī)定制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1章總則1條為了規(guī)范垃圾收集與處理工作，確保垃圾的及時(shí)處理，提高保潔服務(wù)質(zhì)量，特制定本規(guī)定。2條本規(guī)定適用于公司物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的垃圾收集與處理工作。2章工程垃圾的回收第3條瓦礫、碎磚、灰渣等堅(jiān)硬的工程垃圾應(yīng)用斗車或其他裝運(yùn)工具運(yùn)送到小區(qū)指定地點(diǎn)倒放，禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。第4條路面灰塵和泥沙等粉塵性垃圾在裝運(yùn)途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染。該類垃圾一定要傾倒在小區(qū)指定地方，禁止倒入垃圾中轉(zhuǎn)站。第5條廢棄的涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運(yùn)送途中要注意容器的封閉，防止溢流污染路面。3章生活垃圾清理第6條梯間清潔人員在清潔梯間時(shí)，少量的垃圾可倒入門口的垃圾箱內(nèi)，量大的垃圾應(yīng)直接運(yùn)送到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。第7條路面清潔人員在清潔路面時(shí)，應(yīng)將收集的少量垃圾直接倒入附近的垃圾桶內(nèi)，對(duì)沒(méi)有容器裝盛的流質(zhì)垃圾、業(yè)戶丟棄的大件垃圾和一次能把垃圾桶裝滿的垃圾，禁止直接倒入垃圾箱內(nèi)。4章垃圾桶的清理8條保潔主管應(yīng)安排固定人員專門回收運(yùn)送垃圾桶內(nèi)的垃圾。第9條固定垃圾運(yùn)送人員應(yīng)巡回收取垃圾桶內(nèi)垃圾，保證垃圾桶內(nèi)呈半空狀態(tài)，方便業(yè)戶使用。第10條回收垃圾桶內(nèi)垃圾時(shí)，應(yīng)先將垃圾桶內(nèi)垃圾袋提出放進(jìn)垃圾運(yùn)送車內(nèi)，再鋪好新垃圾袋。第11條鋪垃圾袋時(shí)應(yīng)將垃圾袋口完全張開，袋口反卷5厘米折貼在垃圾桶外沿，再蓋緊垃圾桶蓋。第12條將垃圾運(yùn)送到垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)存放，有回收利用價(jià)值的垃圾應(yīng)揀出分類存放。5章有回收利用價(jià)值垃圾的處理13條垃圾運(yùn)送人員對(duì)有回收價(jià)值的垃圾應(yīng)及時(shí)揀出并分類存放。14條將回收存放的有價(jià)值垃圾統(tǒng)一存放后應(yīng)每月出售一次。第15條出售回收垃圾時(shí)，垃圾中轉(zhuǎn)站當(dāng)值保潔人員、環(huán)境管理部主管和財(cái)務(wù)部人員應(yīng)同時(shí)到場(chǎng)。16條所得款項(xiàng)由財(cái)務(wù)部人員直接收取，并辦理好相關(guān)手續(xù)。6章垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾處理第17條垃圾中轉(zhuǎn)站應(yīng)設(shè)置在不影響小區(qū)環(huán)境的地方，垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應(yīng)每天清運(yùn)一次（委外進(jìn)行），期間如垃圾較多影響垃圾存放時(shí)，保潔人員應(yīng)及時(shí)通知承包方清運(yùn)。第18條垃圾運(yùn)送人員應(yīng)負(fù)責(zé)垃圾中轉(zhuǎn)站周圍衛(wèi)生，保證垃圾中轉(zhuǎn)站垃圾存放齊整，地面無(wú)散落垃圾。第19第19條垃圾運(yùn)送人員每天沖洗一次垃圾中轉(zhuǎn)站地面，并同時(shí)進(jìn)行消毒工作。20條垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)如下。按要求做好垃圾袋裝化，地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)污漬。墻面無(wú)黏附物，無(wú)明顯污跡。垃圾做到日產(chǎn)日清。所有垃圾集中堆放在堆放點(diǎn)，做到合理、衛(wèi)生、四周無(wú)散積垃圾?？勺鲝U品回收的垃圾應(yīng)另行存放。垃圾站保持清潔，每天應(yīng)定時(shí)噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害。7章垃圾清理工作檢查第21條保潔班長(zhǎng)應(yīng)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)檢查清潔人員工作情況，并每天填寫清理工作檢查表。第22條保潔主管每周至少兩次檢查垃圾中轉(zhuǎn)站的運(yùn)作情況，并將檢查情況記錄于每周工作檢查表中。該檢查表連同相關(guān)的工作記錄應(yīng)由部門歸檔保存一年，作為清潔工的績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。8章附則23條本規(guī)定由環(huán)境管理部制定并解釋，總經(jīng)理審批。24條本規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期綠化管理制度綠化養(yǎng)護(hù)實(shí)施辦法制度名稱綠化養(yǎng)護(hù)實(shí)施辦法制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1章總則第1條在綠化養(yǎng)護(hù)過(guò)程中，為了達(dá)到養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范部門人員工作，特制定本辦法。2條綠化主管負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查綠化養(yǎng)護(hù)人員作業(yè)。2章花木養(yǎng)護(hù)第3條綠化養(yǎng)護(hù)人員每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆；對(duì)個(gè)別提前凋謝的花草要及時(shí)抽換，以保持花壇的整體效果；對(duì)室外種地的花應(yīng)每周修剪一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個(gè)月松一次土及除雜草。第4條室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時(shí)應(yīng)注意不能溢出盆外。室外花夏秋季一般要求早晚1～2天淋水一次。5條花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑，以殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲。對(duì)擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時(shí)噴藥；沒(méi)有特別病蟲害時(shí)，花壇要求每周噴一次藥。6條3～4次，肥料由綠化主管定制。7條盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時(shí)花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過(guò)最佳觀賞期的1/3時(shí)應(yīng)定為待1/2時(shí)要求全部更換。第8條綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)做好護(hù)花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。3章草坪養(yǎng)護(hù)第9條草坪綠化養(yǎng)護(hù)人員對(duì)草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。第10條當(dāng)草坪需要改良時(shí)，綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。第11條綠化養(yǎng)護(hù)人員根據(jù)草種和肥料的不同按一定的施肥周期和施肥方法對(duì)草坪進(jìn)行施肥。第12條綠化養(yǎng)護(hù)人員在雨停、草干的情況下對(duì)草坪進(jìn)行修剪，一般春夏季三個(gè)月剪一次，秋冬季四個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。四個(gè)月剪一次，同時(shí)作好記錄。第13條綠化養(yǎng)護(hù)人員視草坪的生長(zhǎng)情況對(duì)其進(jìn)行農(nóng)藥噴灑作業(yè)（對(duì)突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及時(shí)噴農(nóng)用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化人員視實(shí)際情況再作決定。綠化養(yǎng)護(hù)人員進(jìn)行噴藥作業(yè)時(shí)要戴好保護(hù)裝置，以防出現(xiàn)事故。蟲。15條1～2年疏草一次，同時(shí)清除土地雜物及草渣。（續(xù)）第16條草坪上嚴(yán)禁車輛停放和嬉戲打鬧，嚴(yán)禁潑污水、倒垃圾及焚燒物品。4章喬木、灌木養(yǎng)護(hù)17條12月～2月對(duì)喬木進(jìn)行修剪，剪除徒長(zhǎng)枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對(duì)樹冠進(jìn)行適當(dāng)整形以保持形狀。造型樹應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月修剪一次以保持外形。18條25天進(jìn)行一次修剪，以保持其樹冠豐滿、枝型美觀。第20條綠化養(yǎng)護(hù)人員每年對(duì)喬木施有機(jī)肥或復(fù)合肥一次，對(duì)觀賞用的小灌木于冬季施肥一次，每5～6月份應(yīng)追施一次復(fù)合肥。19條轄區(qū)內(nèi)的喬木、灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對(duì)突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時(shí)針對(duì)性地噴農(nóng)藥）。農(nóng)藥應(yīng)噴在樹木的葉背面和根莖部位，同時(shí)應(yīng)注意風(fēng)向，以保護(hù)員工及周圍人員安全。第20條不得在喬木、灌木上晾曬衣物等物品。否則既壓垮了樹枝又影響了轄區(qū)的容貌。5章病蟲害防治21條季度的病蟲害預(yù)防計(jì)劃、病蟲害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃、病蟲害防治的費(fèi)用預(yù)算等內(nèi)容。第22條公司堅(jiān)持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則，當(dāng)病蟲害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理，防止其蔓延擴(kuò)散。23條園林植物病蟲害的防治以減少病蟲來(lái)源為主，同時(shí)選用抗蟲性好的化學(xué)藥劑輔助等。第24條植物用藥后，定期觀察防治效果，對(duì)出現(xiàn)藥害或無(wú)效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相關(guān)記錄并上交。第25條綠化主管應(yīng)每月一次檢查轄區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)。6章附則第26條本辦法由環(huán)境管理部制定、解釋和修訂。第27條本辦法自 年 月 行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期綠化工作安全規(guī)定制度名稱綠化工作安全規(guī)定制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1章總則第1條特制定此規(guī)定。（續(xù)）2條本規(guī)定適用于公司綠化工作安全管理。2章綠化機(jī)械使用安全3條所有綠化機(jī)械使用前必須檢查油管、油箱是否漏油。室外作業(yè)時(shí)，運(yùn)輸途中必須關(guān)閉刀盤。4條所有綠化機(jī)械在使用前都必須檢查其功率與電源是否相匹配，不許超負(fù)荷使用。5條使用拖線板活動(dòng)電源時(shí)，拖線板、插座拖線必須完好，線芯無(wú)裸露。拖線板若發(fā)熱，應(yīng)及時(shí)減負(fù)荷或加粗拖線，以免超負(fù)荷而引發(fā)事故或損壞機(jī)器。6條機(jī)械在使用前必須檢查其電源開關(guān)等設(shè)備是否有短路、斷路、漏電等現(xiàn)象，注意用電安全。7條綠化工作人員不允許在機(jī)械沒(méi)有完全冷卻情況下用手去觸摸散熱器及機(jī)頭外殼，以防燙傷。3章剪草機(jī)械使用第8條綠化養(yǎng)護(hù)人員必須穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲及密封性鞋襪等方便操作而且不易被機(jī)器卷進(jìn)去的服裝，嚴(yán)禁打赤腳或穿拖鞋、短褲、裙子等進(jìn)行操作。第9條綠化作業(yè)前，綠化養(yǎng)護(hù)人員須充分檢查機(jī)器的刀盤、傳動(dòng)帶和離合等各部件，以保證其能正常工作。如果發(fā)現(xiàn)異常，則一定要維修正常后再使用。第10條剪草前應(yīng)徹底清除場(chǎng)地內(nèi)的石塊和雜物，并勸離工作區(qū)域內(nèi)的無(wú)關(guān)人員。使用割灌機(jī)時(shí)，5米內(nèi)不得有無(wú)關(guān)人員。11條剪草時(shí)機(jī)器要保持勻速前行，拐彎時(shí)要減小油門。第12條帶草袋的剪草機(jī)應(yīng)裝好草袋才可開始剪草。嚴(yán)禁在沒(méi)裝好草袋的情況下進(jìn)行剪草。13條任何情況下都不可將手伸入剪草機(jī)刀盤內(nèi)清理草渣，以防刀片傷手。第14條濕的草地應(yīng)待其干后再開始作業(yè)，以防對(duì)草坪上的草、機(jī)械及人員造成傷害。16條割灌機(jī)啟動(dòng)時(shí)操作人員應(yīng)面對(duì)著刀盤，嚴(yán)禁背對(duì)刀盤。4章綠籬機(jī)使用第17條綠籬機(jī)使用前應(yīng)檢查刀片等各個(gè)部位是否工作正常，如不正常需維修正常后才可使用。第18條啟動(dòng)綠籬機(jī)時(shí)應(yīng)先將機(jī)器放在地上，人應(yīng)朝向綠籬剪的方向拉動(dòng)啟動(dòng)繩，不允許提著機(jī)器啟動(dòng)或背向剪刀方向啟動(dòng)。19條綠籬機(jī)啟動(dòng)前應(yīng)將油門調(diào)到小位，避免剪刀隨機(jī)器啟動(dòng)而啟動(dòng)。第20條剪綠籬時(shí)應(yīng)遵循“橫平豎直”的握機(jī)原則，任何時(shí)候剪刀都不允許朝向自己的身體，機(jī)器啟動(dòng)后操作人員嚴(yán)禁只用—只手拿機(jī)器。21條在腳被植物蓋住的情況下，嚴(yán)禁向自己的腳部方向進(jìn)行修剪。第22條機(jī)器的剪刀若被較大的樹枝卡住，應(yīng)先將其油門調(diào)到最小然后再關(guān)機(jī)，最后用手將樹枝撥開。嚴(yán)禁在未停機(jī)的情況下直接用手去撥樹枝。5章大樹修剪安全第23條修剪大樹時(shí)應(yīng)使用高枝剪、高枝鋸及人字鋁梯或液壓升降機(jī)、修剪車等進(jìn)行操作。第24條使用高枝剪或高枝鋸修剪時(shí)，人與修剪桿間最少應(yīng)成1第25條使用人字梯時(shí)應(yīng)兩人配合，一人爬上去作業(yè)，另—人在下面扶梯子。扶梯的人應(yīng)注意梯上人員的動(dòng)作，以便配合，并防止剪下的樹枝砸到自己。第26第26條其他人在反方向進(jìn)行鋸剪。27條進(jìn)行大樹修剪工作時(shí)，應(yīng)在周圍擺放工作警示牌，以防無(wú)關(guān)人員靠近。6章農(nóng)藥安全使用28條農(nóng)藥應(yīng)存放在危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)中，嚴(yán)禁到處亂放。29條配藥或噴藥時(shí)應(yīng)戴好口罩及膠手套，并穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲。30條人應(yīng)站在上風(fēng)口，嚴(yán)禁逆風(fēng)噴藥。31條注意過(guò)往行人，有人走過(guò)時(shí)應(yīng)壓低噴槍或暫時(shí)關(guān)閉噴槍。32條未用完的農(nóng)藥應(yīng)密封于小桶中并將其置于噴藥機(jī)旁，嚴(yán)禁到處亂放。第33條操作人員噴完農(nóng)藥后應(yīng)及時(shí)洗手、洗臉等，并更換衣服，漱口后才可吃東西、喝水。34條洗藥桶的水不允許亂倒，應(yīng)倒于指定地方，空藥瓶、藥袋應(yīng)回收集中處理。7章其他安全操作35條維護(hù)有刺植物時(shí)應(yīng)戴帆布手套及穿長(zhǎng)衣褲進(jìn)行，以防劃傷。36條夏季晴天進(jìn)行室外工作時(shí)應(yīng)戴草帽，并多飲水，以防中暑。37條雨天進(jìn)行室外操作時(shí)應(yīng)穿雨衣，以防淋濕。第38條不習(xí)水性者嚴(yán)禁進(jìn)行該項(xiàng)操作。8章附則39條本規(guī)定由環(huán)境管理部制定并解釋。40條本規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期13章安全與車輛管理制度安全管理制度治安事件處理辦法制度名稱治安事件處理辦法制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1章總則1條為了加強(qiáng)巡邏檢查工作，預(yù)防和打擊犯罪分子，及時(shí)、有效地處理治安事件，維護(hù)轄區(qū)安全，確保轄區(qū)業(yè)戶的生命、財(cái)產(chǎn)安全，特制定本辦法。2條本辦法適用于轄區(qū)治安管理相關(guān)工作事項(xiàng)。2章執(zhí)勤遇到不執(zhí)行規(guī)定、不聽勸阻的處理第3條保安人員在執(zhí)勤過(guò)程中遇不登記、不出示證件而強(qiáng)行進(jìn)入轄區(qū)的，強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車的地方停車的，在不該堆放垃圾的地方亂倒垃圾的，在禁止吸煙的場(chǎng)所吸煙等的情況時(shí)，需冷靜處理，避免爭(zhēng)吵。第4條保安人員需準(zhǔn)確地指出對(duì)方錯(cuò)誤行為，告訴其正確的做法。糾正其錯(cuò)誤行為時(shí)，保安人員須做到態(tài)度和藹，說(shuō)話和氣，語(yǔ)言文明，舉止規(guī)范、大方，以理服人。5條對(duì)方改過(guò)后，保安人員應(yīng)說(shuō)“謝謝”或“多謝配合?！钡?條對(duì)個(gè)別蠻橫無(wú)理、始終不聽勸阻者，保安人員應(yīng)盡量想辦法查清其姓名與住址，如實(shí)記錄下來(lái)，并通知班長(zhǎng)前往協(xié)助處理。第7條如對(duì)方有毆打保安人員的行為，保安人員應(yīng)立即向主管或物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)商解決。若情節(jié)嚴(yán)重，報(bào)告公安機(jī)關(guān)依法處理。3章幾種可疑情況及處理第第8條在轄區(qū)內(nèi)游蕩或借口找人卻說(shuō)不出被訪人姓名和詳細(xì)住址的，或接二連三一家家敲業(yè)戶門或按業(yè)戶電子門的，保安人員應(yīng)立即上前盤問(wèn)。若可疑分子疑點(diǎn)較多，回答問(wèn)題時(shí)前言不答后語(yǔ)，保安人員應(yīng)強(qiáng)制將其帶到秩序管理部作進(jìn)一步盤查處理。處理過(guò)程中保安人員需注意自身安全。具的用途，如用途不明，應(yīng)先將可疑人員約束起來(lái)，在向主管報(bào)告后，將其送轄區(qū)派出所處理。第10條可疑人員攜帶物品繁多，如電視、音響、VCD等貴重物品，又無(wú)任何證明的，保安人員應(yīng)暫時(shí)將人、物扣留，待其出具可靠證明后放行。如無(wú)任何證明，須送交轄區(qū)派出所處理。（續(xù)）第11條可疑人員在偏避、隱蔽處清理皮包或錢包的，保安人員需立即設(shè)法攔截，詢問(wèn)驗(yàn)證，如屬盜竊、搶劫財(cái)物的，送轄區(qū)派出所處理。第12條摩托車無(wú)牌、無(wú)行駛證、有撬損痕跡的，或?qū)⑽撮_鎖的自行車背著走、提著走或掛于腰間推著走的，立即扣車、扣人，待查明后放行或送交公安機(jī)關(guān)處理。第13條神色慌張，行蹤詭秘，遇到保安人員即轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃跑的人，保安人員需設(shè)法阻截，同時(shí)用對(duì)講機(jī)向上級(jí)報(bào)告，并通知鄰崗，提高警惕，封鎖有關(guān)通道，協(xié)同抓獲。第14條可疑人員出售的物品與其實(shí)際價(jià)值相差較大的，保安人員應(yīng)暫扣留人、物，核查情況并同時(shí)向上級(jí)報(bào)告。第15條發(fā)現(xiàn)可疑人員與公安部門通緝的罪犯的性別、年齡、相貌、體形特征等相似，保安人員應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告，同時(shí)采取措施將其抓獲或密切監(jiān)視，并及時(shí)通知轄區(qū)派出所或撥打“110”報(bào)警。4章遇急癥病人的處理第16條保安人員發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)有業(yè)戶或其他人員突然暈倒、摔傷、肚疼等情況時(shí)，應(yīng)主動(dòng)給予幫助和護(hù)理，在有可能的情況下，通知其家人或單位。第17條對(duì)暈倒病人應(yīng)首先讓其平臥，松解衣扣，移至陰涼通風(fēng)處。摔傷病人如有嚴(yán)重骨折等情形，助。第18條病情危急的，保安人員需立即向上級(jí)報(bào)告，通知鄰崗值班員、班長(zhǎng)前往協(xié)助人工急求，并電告“120”或組織人員送醫(yī)院急救。5章執(zhí)勤中拾到遺失物品的處理第19條個(gè)人交來(lái)或保安人員執(zhí)勤中拾到遺失物品需一一登記，并報(bào)告主管，妥為保管，下班后上交。第20條遺失物品中有證件，能提供失主身份詳細(xì)地址或電話的，可通知失主前來(lái)認(rèn)領(lǐng)，但要認(rèn)真核對(duì)，如是貴重物品，必須由物業(yè)管理處主任處理。第25條如遺失物品屬于違禁品的，登記后由管理處上報(bào)公司與公安機(jī)關(guān)協(xié)調(diào)處理。第21條公司所有人員拾到遺失物品必須上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，不得拾物不報(bào)、少報(bào)或私自挪用，違者重處。6章對(duì)醉酒滋事或精神病人的處理第22條醉酒者或精神病人處于不能自控的狀態(tài)時(shí)，容易對(duì)旁人造成傷害，保安人員應(yīng)慎重處理，進(jìn)行勸阻或阻攔，使其離開管轄范圍。第23條保安人員如熟悉或認(rèn)識(shí)醉酒者或精神病人，應(yīng)先采取控制和監(jiān)護(hù)措施，然后設(shè)法通知其家人或工作單位，請(qǐng)他們派人領(lǐng)回。第24條若醉酒者或精神病人有危害行為，保安人員可將其送交轄區(qū)派出所，過(guò)程中注意保護(hù)自己。第25條若有人借醉酒鬧事，保安人員需堅(jiān)決予以制止，并撥“110”報(bào)警。7章對(duì)斗毆情況的處理第第26條保安人員耐心勸阻斗毆雙方離開現(xiàn)場(chǎng)，緩解矛盾，有違反治安管理行為甚至犯罪傾向的，應(yīng)將其送派出所處理。（續(xù)）第27條保安人員需提高警惕，防止壞人利用混亂偷拿財(cái)物。28條保安人員需請(qǐng)群眾散去，保證轄區(qū)內(nèi)的正常治安秩序。第29條保安人員需協(xié)助公安人員勘查打斗現(xiàn)場(chǎng)，收繳打斗兇器，辨認(rèn)斗毆首要分子。8章執(zhí)勤中遇犯罪事件的處理第30條在執(zhí)勤中遇有公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶）強(qiáng)行掠取或毀壞業(yè)戶財(cái)物的犯罪行為時(shí)，保安人員要切實(shí)履行職責(zé)，立即對(duì)情況進(jìn)行處理。第31條保安人員要保持鎮(zhèn)靜，并密切注視事態(tài)的發(fā)展，同時(shí)發(fā)出信號(hào)，召集附近的保安人員或群眾支援，設(shè)法制服罪犯。第32條若在樓內(nèi)遇到犯罪分子搶劫，應(yīng)立即通知大門崗或大堂崗嚴(yán)加防守。若罪犯逃跑，要設(shè)法看清人數(shù)、衣著、面貌、身體特征，所用的交通工具及特征等，并及時(shí)報(bào)告管理處與公安機(jī)關(guān)。第33條有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，保安人員要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。沒(méi)有案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，對(duì)罪犯遺留的物品作案工具等物品，保安人員應(yīng)該用鉗子或其他工具提取，然后放在白紙內(nèi)妥善保存交公安機(jī)關(guān)處理，切不可將保安人員或其他人的指紋等痕跡弄到遺留物上。第34條保安人員應(yīng)主動(dòng)協(xié)助公安機(jī)關(guān)訪問(wèn)目擊群眾，收集劫案發(fā)生情況。在公安人員現(xiàn)場(chǎng)勘察完畢前保安人員不能離開現(xiàn)場(chǎng)。9章對(duì)罪案事件的處理第35條無(wú)論是業(yè)戶、值班人員還是其他職員，只要發(fā)現(xiàn)罪案就應(yīng)在第一時(shí)間通知公司秩序管理部門。第36條監(jiān)控室在監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)罪案應(yīng)在第一時(shí)間通知保安人員和應(yīng)急分隊(duì)迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，并同時(shí)通知秩序管理部門負(fù)責(zé)人和轄區(qū)派出所。第37條應(yīng)急分隊(duì)和保安人員接到監(jiān)控室通知后5分鐘內(nèi)必須派人趕到現(xiàn)場(chǎng)。保安人員在班長(zhǎng)指揮下，迅速封鎖外圍及內(nèi)線出口，除警察保衛(wèi)機(jī)關(guān)人員外，所有車輛、人員未經(jīng)允許不得出入。第38條應(yīng)急分隊(duì)趕到現(xiàn)場(chǎng)后，馬上進(jìn)行各項(xiàng)搶救工作，同時(shí)劃定現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)范圍，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)不得亂動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的任何物品。第39條安全、保衛(wèi)負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)后，立即對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行安排和指揮。40條人命罪案處理。由專人按指定路線進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，查明和判斷當(dāng)事人是否死亡，如當(dāng)事人未死亡應(yīng)立即搶救，同時(shí)應(yīng)力求現(xiàn)場(chǎng)不被破壞。如當(dāng)事人已死亡，應(yīng)就地保持原狀，以備勘驗(yàn)，并封鎖現(xiàn)場(chǎng)。如當(dāng)事人是兇犯，除急救外，還要注意監(jiān)視，防止意外。現(xiàn)場(chǎng)的一切對(duì)象均應(yīng)嚴(yán)密保護(hù)，不得踩踏或清掃。41條盜竊破壞罪案處理保安人員需外圍設(shè)崗，無(wú)關(guān)人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入，如證實(shí)發(fā)生罪案，要立即打電話報(bào)警。報(bào)警后應(yīng)留守現(xiàn)場(chǎng)，直至警務(wù)人員到達(dá)。犯罪分子出入的通道、爬越的窗戶、打開的箱柜、抽屜為保護(hù)的重點(diǎn)。犯罪分子留在現(xiàn)場(chǎng)的痕跡要保持原狀，對(duì)撒落在地上的物品一律不準(zhǔn)接觸和移動(dòng)。（續(xù)）周圍若有犯罪分子坐臥的痕跡或其他工具痕跡，應(yīng)予以保護(hù)。嚴(yán)禁媒體入內(nèi)采訪，若有需要，指令關(guān)閉出入口大門。安全、保衛(wèi)負(fù)責(zé)人除安排和指揮罪案現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)外，應(yīng)立即對(duì)罪案現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行判斷和勘察。42條公安機(jī)關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)后，保安人員根據(jù)不同的情況協(xié)助偵破工作。外圍人員根據(jù)偵查需要解除警戒。應(yīng)急分隊(duì)人員控制現(xiàn)場(chǎng)直至偵查結(jié)束。安全、保衛(wèi)負(fù)責(zé)人與公安機(jī)關(guān)偵查人員共同組織偵察。不得泄露現(xiàn)場(chǎng)情況和勘察的內(nèi)容。10章附則43條本辦法由秩序管理部制定，解釋權(quán)歸秩序管理部所有。44條本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期車輛管理制度停車費(fèi)用管理規(guī)定制度名稱停車費(fèi)用管理制度制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1章總則第1條為了規(guī)范停車費(fèi)用收取管理工作，提高物業(yè)服務(wù)水平，根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況，特制定本制度。2條本制度適用于本物業(yè)項(xiàng)目的停車費(fèi)用收取管理各相關(guān)工作。2章停車費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與交納規(guī)定3條已購(gòu)車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。已購(gòu)車位收車位服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 元/車位/月，收取停車卡押金 第4條長(zhǎng)期租用車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。長(zhǎng)期租用車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下表所示，同時(shí)收取停車卡押金 長(zhǎng)期租用車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5條臨時(shí)停車車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下表所示。長(zhǎng)期租用車位車位服務(wù)費(fèi)長(zhǎng)期租用車位車位服務(wù)費(fèi)車位占用費(fèi)合計(jì)汽車 元/車位/月 元/車位/月 元/車位/月摩托車 元/臺(tái)/月— 元/臺(tái)/月電動(dòng)車 元/臺(tái)/月— 元/臺(tái)/月自行車免費(fèi)臨時(shí)停車車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)臨時(shí)停車車位1小時(shí)內(nèi)1～10小時(shí)10～24小時(shí)24小時(shí)以上汽車免費(fèi)每小時(shí) 臺(tái)每小時(shí) 臺(tái) 元/臺(tái)/次摩托車免費(fèi) 元/臺(tái) 元/臺(tái) 元/臺(tái)/次電動(dòng)車免費(fèi) 元/臺(tái) 元/臺(tái) 元/臺(tái)/次自行車免費(fèi)備注201小時(shí)計(jì)費(fèi)6條停車費(fèi)用繳納如下表所示。停車費(fèi)用繳納說(shuō)明3章臨時(shí)停車收費(fèi)票據(jù)、款項(xiàng)管理6條票據(jù)領(lǐng)用。票據(jù)由公司財(cái)務(wù)部出納準(zhǔn)備，會(huì)計(jì)加蓋財(cái)務(wù)專用章（橢圓形）后由出納建立臺(tái)賬，詳細(xì)記錄票據(jù)的領(lǐng)用日期、號(hào)碼等情況。停車場(chǎng)各門崗人員到財(cái)務(wù)部出納處領(lǐng)取票據(jù)，并在停車場(chǎng)發(fā)票領(lǐng)用分戶賬上簽字后領(lǐng)出備用。7條票據(jù)繳銷。票據(jù)實(shí)行“交舊領(lǐng)新，限額領(lǐng)用”制度。財(cái)務(wù)部根據(jù)停車收費(fèi)實(shí)際情況，制定票據(jù)領(lǐng)用規(guī)范，收款收據(jù)每次限領(lǐng)一本，定額發(fā)票每次限領(lǐng)100元整。使用完畢后，門崗人員及時(shí)到財(cái)務(wù)部出納處辦理繳銷手續(xù)，簽字認(rèn)可后重新領(lǐng)出空白票據(jù)備用。8條臨時(shí)停車費(fèi)收取。出口保安人員根據(jù)停車管理系統(tǒng)生成的結(jié)算金額向車主收取臨時(shí)停車費(fèi)，根據(jù)需要開據(jù)發(fā)票。9條出口保安人員下班前根據(jù)車輛出場(chǎng)情況、收款收據(jù)，填寫停車場(chǎng)臨時(shí)收費(fèi)繳賬單。10條晚班和早班出口保安人員需分別在8:10前、16:10前將停車費(fèi)、臨時(shí)收費(fèi)繳賬單交出納，出納調(diào)出當(dāng)班計(jì)算機(jī)收費(fèi)詳單核對(duì)，復(fù)核無(wú)誤后辦理繳賬手續(xù)，停車場(chǎng)臨時(shí)收費(fèi)繳賬單由保安隊(duì)長(zhǎng)、出納、保安人員各留一聯(lián)。第11第11條中班將現(xiàn)金及票據(jù)與晚班接班人辦理交接，交接無(wú)誤后雙方在停車場(chǎng)中、晚班收費(fèi)交接本上簽字確認(rèn)，并填寫中、晚班臨時(shí)停車收費(fèi)交接表，由交班保安人員和接班保安人員各留一聯(lián)，第二天早上由晚班保安人員到出納處辦理繳款手續(xù)。12條報(bào)表管理。保安主管需每月填寫停車場(chǎng)固定車輛停放明細(xì)表，財(cái)務(wù)部經(jīng)理復(fù)核后，報(bào)總經(jīng)理審閱。出納每天填寫停車場(chǎng)收費(fèi)明細(xì)表，每月由財(cái)務(wù)部經(jīng)理復(fù)核后，報(bào)總經(jīng)理審閱。保安主管每月按班次裝訂停車場(chǎng)臨時(shí)收費(fèi)繳賬單。類型費(fèi)用繳納備注已購(gòu)車位按月繳納位在辦理車位啟用手續(xù)時(shí)，首次繳納3個(gè)月費(fèi)用，以后每月21日至月底到物業(yè)管理處繳納次月車位服務(wù)費(fèi)，亦可按季、年預(yù)交位車輛出場(chǎng)時(shí)駕駛?cè)藛T交回停車卡，并按實(shí)際停放時(shí)間繳納車位服務(wù)費(fèi)停車卡押金在辦理停車卡時(shí)繳納4章督查及差錯(cuò)處理13條財(cái)務(wù)督查。財(cái)務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)停車費(fèi)督查，收費(fèi)主管、保安主管具體執(zhí)行。每次繳賬時(shí)，出納對(duì)系統(tǒng)收費(fèi)金額和停車場(chǎng)臨時(shí)收費(fèi)繳賬單進(jìn)行復(fù)核，根據(jù)系統(tǒng)自動(dòng)生成的停車場(chǎng)收費(fèi)明細(xì)表，核對(duì)每班現(xiàn)金收入與系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果是否相符并確認(rèn)簽字。保安主管不定期對(duì)收費(fèi)管理系統(tǒng)進(jìn)行抽查，核對(duì)圖像是否清晰、一致，操作是否規(guī)范。財(cái)務(wù)部經(jīng)理和收費(fèi)主管、保安主管每周對(duì)票據(jù)交接情況進(jìn)行復(fù)核，不定期對(duì)臨時(shí)停車卡進(jìn)行抽查。14條差錯(cuò)處理。每班保安人員在繳賬時(shí)，如有短款或少收款現(xiàn)象由保安人員當(dāng)場(chǎng)補(bǔ)交，如有循私舞弊現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。如發(fā)現(xiàn)車輛出場(chǎng)與入場(chǎng)信息不一致，而又無(wú)報(bào)告記錄的，對(duì)當(dāng)班保安人員罰款 車輛丟失，除對(duì)當(dāng)班保安人員作除名處理外，還應(yīng)根據(jù)具體情況追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。如發(fā)現(xiàn)車輛未登記就入場(chǎng)、未按規(guī)定收費(fèi)就出場(chǎng)現(xiàn)象，罰款 予以警告。第5章附則15條本制度由秩序管理部制定，解釋權(quán)歸秩序管理部所有。16條本制度自批準(zhǔn)之日起執(zhí)行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期摩托車、自行車管理規(guī)定制度名稱摩托車、自行車管理規(guī)定制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1章總則第1條為了規(guī)范轄區(qū)摩托車、自行車的管理，維護(hù)轄區(qū)秩序穩(wěn)定，特制定本控制程序。2條凡在摩托車、自行車停車場(chǎng)存放車輛的車主，應(yīng)當(dāng)自覺遵守本規(guī)定，服從車輛管理人員管理。第3第3條轄區(qū)摩托車、自行車實(shí)行統(tǒng)一保管，分月保與臨保兩種方式。2章摩托車、自行車月保管理第4條需辦理月保的車主先到停車場(chǎng)收費(fèi)處辦理登記，繳納月保費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)部門文件規(guī)定，領(lǐng)取月保號(hào)牌。第5條月保號(hào)牌禁止外借，禁止其他車輛使用，車主如更換車輛，需到車場(chǎng)辦理手續(xù)。6條月保車輛需每月按時(shí)繳納月保費(fèi)用（可預(yù)繳多月），過(guò)期按臨保車輛處理。第7條月保車輛進(jìn)場(chǎng)需按指定的月保區(qū)域停放，并將號(hào)牌掛放在所保車輛上，以便車管員核對(duì)。3章摩托車、自行車臨保的管理8條臨保車輛進(jìn)場(chǎng)需按車輛管理人員的指示到臨時(shí)停放點(diǎn)停放。第9條車輛管理人員發(fā)放臨保號(hào)牌，并做好車輛登記工作。臨保號(hào)牌分為兩個(gè)相同的號(hào)碼牌，一個(gè)掛在臨保車輛上，另一個(gè)由車主隨身攜帶，作為取車憑證。10條車輛停放后，車主需到收費(fèi)處繳納臨保費(fèi)用。第11條臨保車輛離場(chǎng)時(shí)，車主需交回號(hào)牌，車輛管理人員核對(duì)無(wú)誤后放行。4章摩托車、自行車日常管理12條禁止車主在停車場(chǎng)內(nèi)洗車、修理摩托車，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。第13條已繳納保管費(fèi)并有原始收費(fèi)憑證和保管卡的單車，如有遺失，由保管人員負(fù)責(zé)賠償。第14條需要保管的摩托車必須購(gòu)買綜合保險(xiǎn)，車輛遺失時(shí)，由車主及時(shí)報(bào)案，保管部門出具證明，并協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠。第15條長(zhǎng)期存放無(wú)人使用的車輛，且未繳保管費(fèi)達(dá)三個(gè)月以上者，由車輛管理人員清出，不再負(fù)保管責(zé)任。16條外來(lái)摩托車、自行車進(jìn)入轄區(qū)，必須按指定位置停放。17條無(wú)執(zhí)照的摩托車、自行車丟失，物業(yè)管理處概不負(fù)責(zé)。第18條車輛管理人員要認(rèn)真履行職責(zé)，發(fā)現(xiàn)車輛停放不整齊要及時(shí)整理。5章附則第19條本規(guī)定由物業(yè)管理處制定，解釋權(quán)歸物業(yè)管理處所有。第20條本規(guī)定自 年 月 日開始執(zhí)行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期14章服務(wù)質(zhì)量管理制度保潔與綠化服務(wù)質(zhì)量管理制度保潔服務(wù)質(zhì)量控制細(xì)則制度名稱保潔服務(wù)質(zhì)量控制細(xì)則制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期1章總則第1條為了進(jìn)一步規(guī)范公司物業(yè)保潔服務(wù)工作，全面落實(shí)各轄區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督管理工作，為業(yè)戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境，特制定本細(xì)則。2條本細(xì)則適用于公司所托管項(xiàng)目的保潔服務(wù)工作。第3條品管部負(fù)責(zé)對(duì)保潔服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，環(huán)境管理部全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)保潔衛(wèi)生。2章保潔管理制度建立第4條環(huán)境管理部負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)進(jìn)行實(shí)地考察，根據(jù)公共區(qū)域面積、小區(qū)實(shí)際情況，確定保潔人員數(shù)量，保潔設(shè)施配置，并對(duì)轄區(qū)保潔管理工作進(jìn)行規(guī)劃。第5條人員的年齡、文化程度、工作經(jīng)歷和能力作出明確規(guī)定，報(bào)物業(yè)管理處主任批準(zhǔn)。3章保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定第6條根據(jù)國(guó)家物業(yè)管理部門相關(guān)要求，公司物業(yè)保潔服務(wù)包括但不限于以下五點(diǎn)。轄區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備。轄區(qū)內(nèi)實(shí)行清掃標(biāo)準(zhǔn)化保潔，垃圾日產(chǎn)日清。轄區(qū)內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜等。房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等區(qū)域保持保潔，不得隨意堆放雜物和占用。居民日常生活所需商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有序，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌及亂貼、亂畫現(xiàn)象。第7條環(huán)境管理部負(fù)責(zé)根據(jù)基本保潔標(biāo)準(zhǔn)制定各崗位保潔工作標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)物業(yè)管理處主任批準(zhǔn)執(zhí)行。標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)對(duì)不同保潔崗位具體的衛(wèi)生要求作出規(guī)定，具體包括室外環(huán)境保潔標(biāo)準(zhǔn)、地下室保潔標(biāo)準(zhǔn)、地面保潔標(biāo)準(zhǔn)、大堂保潔標(biāo)準(zhǔn)、衛(wèi)生間保潔標(biāo)準(zhǔn)、垃圾中轉(zhuǎn)站保潔標(biāo)準(zhǔn)等。第8條批執(zhí)行。操作規(guī)程應(yīng)對(duì)保潔位置、保潔時(shí)間、保潔方法、使用工具、使用物品、保潔頻次、負(fù)責(zé)批執(zhí)行。操作規(guī)程應(yīng)對(duì)保潔位置、保潔時(shí)間、保潔方法、使用工具、使用物品、保潔頻次、負(fù)責(zé)人員等作出具體規(guī)定。保潔操作規(guī)程包括室外環(huán)境保潔操作規(guī)程、地下室保潔操作規(guī)程、地面保潔操作規(guī)程、大堂保潔操作規(guī)程、衛(wèi)生間保潔操作規(guī)程、樓層保潔操作規(guī)程和垃圾中轉(zhuǎn)站保潔操作規(guī)程等。（續(xù)）4章保潔服務(wù)實(shí)施控制第9條上崗；掌握保潔服務(wù)人員任職要求和崗位責(zé)任制相應(yīng)要求。第10條保潔人員應(yīng)按公司保潔崗位標(biāo)準(zhǔn)、保潔作業(yè)規(guī)程提供保質(zhì)保量的保潔服務(wù)。保潔人員操作完畢，應(yīng)填寫當(dāng)日的保潔工作日志，并做好交接班工作。11條?；锲繁嵖刂啤１嵢藛T應(yīng)有環(huán)保意識(shí)，按要求進(jìn)行垃圾分類，并能按照相關(guān)規(guī)定科學(xué)處理化學(xué)試劑廢棄物。保潔人員應(yīng)樹立職業(yè)安全意識(shí)，并能按照相關(guān)規(guī)定做好高空作業(yè)、化學(xué)試劑的管理控制工作。第12條轄區(qū)內(nèi)消殺管理、垃圾清運(yùn)、白蟻防治工作須按政府的規(guī)定，聘請(qǐng)有資質(zhì)證明的專業(yè)單位作為承包單位，并簽訂服務(wù)合同。5章保潔服務(wù)質(zhì)量檢查13條日常巡檢。保潔主管應(yīng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)日常保潔進(jìn)行巡查和監(jiān)督，并將衛(wèi)生巡查結(jié)果記錄在管理工作日檢報(bào)告表上，對(duì)存在的問(wèn)題要及時(shí)通知保潔人員，并限期進(jìn)行整改。14條月度檢查。品管部會(huì)同物業(yè)管理處主任每月對(duì)各物業(yè)進(jìn)行全面檢查，根據(jù)保潔標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各轄區(qū)保潔效果進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角或衛(wèi)生不合格處要按規(guī)定進(jìn)行處罰，并責(zé)成保潔主管按期糾正。15條外包項(xiàng)目評(píng)審。品管部應(yīng)定期對(duì)消殺、垃圾清運(yùn)等外包方進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量工作的評(píng)審，如在服務(wù)過(guò)程中按合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)不合格而又不及時(shí)整改者，物業(yè)管理處反映服務(wù)質(zhì)量欠佳者，取消其承包資格。16條檢查評(píng)審依據(jù)。公司對(duì)保潔工作的監(jiān)督和管理工作要嚴(yán)格按保潔綠化管理手冊(cè)、保潔崗位標(biāo)準(zhǔn)、保潔作業(yè)規(guī)程及相關(guān)合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，定期對(duì)保潔人員業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)情況進(jìn)行監(jiān)督。6章附則第17條本細(xì)則由質(zhì)量管理部負(fù)責(zé)起草修訂。第18條本細(xì)則經(jīng)公司總經(jīng)理審批后生效實(shí)施。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期內(nèi)部質(zhì)量審核與質(zhì)量體系文件管理制度內(nèi)部質(zhì)量審核規(guī)范制度名稱內(nèi)部質(zhì)量審核規(guī)范制度編號(hào)受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1條為確保公司質(zhì)量管理體系持續(xù)有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，并能為其改進(jìn)提供依據(jù)，特制定本審核規(guī)范。2條本規(guī)范適用于公司內(nèi)部質(zhì)量體系的審核工作。3條管理職責(zé)。管理者代表負(fù)責(zé)內(nèi)部質(zhì)量審核工作的組織，組織制訂內(nèi)部質(zhì)量審核工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)任命審核組長(zhǎng)和內(nèi)審員，并