房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)研報(bào)告 預(yù)覽

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介介PPAAGGEE

11地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)報(bào)告◆宏觀政策◆昆山市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況◆碧景苑微觀環(huán)境分析◆區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析◆比較分析◆結(jié)論公

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介宏觀政策PAGE

1宏公觀司政簡(jiǎn)策介PAGE

1貨幣緊縮政策。07年以來(lái)，央行6次上調(diào)利率，一年期存款利率至4.14%，11次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至15%。反屯地政策1月7日，國(guó)務(wù)院的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》指出對(duì)于閑置兩年的土地要堅(jiān)決無(wú)償收回，閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，則按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。住宅保障政策國(guó)土資源部執(zhí)法監(jiān)察局副局長(zhǎng)郭寶平表示，繼續(xù)從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地規(guī)模的大趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變。CPI保持高位，人民幣繼續(xù)升值。07年我國(guó)CPI平均漲幅達(dá)4.8%，創(chuàng)11年歷史新高。08年，人民幣升值速度有望加快，預(yù)計(jì)對(duì)美元全年將升值10%。政公策司分簡(jiǎn)析介貨代緊縮抑制投資性需求限外政策限制外籍人士購(gòu)房，空置面積增加反囤地政策，供給增加保障住宅政策落實(shí)房?jī)r(jià)下跌PAGE

1城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道開(kāi)發(fā)商融資難人民幣升值，通脹延續(xù)，地產(chǎn)保值土地資源的稀缺結(jié)匯難限制外商投資保障性住宅比例有限，循序漸進(jìn)成本不斷提升房?jī)r(jià)上漲抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，限制投資性需求，促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展。地產(chǎn)公市司場(chǎng)簡(jiǎn)現(xiàn)介狀市場(chǎng)總需求旺盛，去化速度放緩比·上年上2升0057.年8個(gè)，百全分國(guó)點(diǎn)商；品銷(xiāo)住售宅面竣積工6面.9積1億4.平78方億米平，方同米比，增同長(zhǎng)比2增4.長(zhǎng)7

5%，。以京滬為例，1月北京簽約面積81.9萬(wàn)平方米，同比下滑34.2%；1月份上海住宅新房成交15617套，成交面積156.8萬(wàn)平方米，分別環(huán)比增長(zhǎng)1.7%和4.2%，但成交面積較去年同期相比仍下降了10.1%。房?jī)r(jià)上漲延續(xù)，增速放緩漲·幅比上20月07降年低120.月6，個(gè)全百?lài)?guó)分7點(diǎn)0個(gè)。大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5%，以住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)快速增長(zhǎng)。2007年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25280億元，同比增長(zhǎng)30.2%，比上年提高8.4個(gè)百分點(diǎn)。宏觀調(diào)控作用延續(xù)，抑制作用顯現(xiàn)。PAGE

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介昆山市場(chǎng)成交狀況PAGE

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介表一、昆山市主要樓盤(pán)近期成交狀況PAGE

1分析：1、宏觀調(diào)控作用顯現(xiàn)，各案去化速度放緩。2、結(jié)匯難等限外政策出臺(tái)，高端項(xiàng)目受影響程度明顯。3、低端產(chǎn)品諸如新城域等依托低單價(jià)低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)依然良好4、08年伊始，宏觀調(diào)控影響延續(xù)、處于市場(chǎng)淡季，地產(chǎn)熱明顯降溫。5、在股市不濟(jì)，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不變，沒(méi)有新政策出臺(tái)的前提下，08年上半年，昆山樓市將持續(xù)放緩。節(jié)后市公場(chǎng)司狀簡(jiǎn)況介PAGE

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介碧景苑微觀環(huán)境分析PAGE

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簡(jiǎn)簡(jiǎn)

介介PPAAGGEE

11震川路前進(jìn)路青陽(yáng)路秧浦路白墅路景王路未來(lái)CBD碧景苑碧景苑區(qū)位圖中央商務(wù)區(qū)黑龍江路至前進(jìn)路900m至市政府1700m至黃河路1700m至高爾夫練習(xí)場(chǎng)1300m至黑龍江路1300m公

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介區(qū)域特點(diǎn)：1、交通不便、市場(chǎng)不豐富、PAGE

1生活配套設(shè)施不完善2、與黑龍江路隔河相望，視覺(jué)可及距離市政府僅1700m結(jié)論：地理位置的劣勢(shì)，是當(dāng)前項(xiàng)目?jī)r(jià)值缺失的主要因素，因此如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，凸顯區(qū)域未來(lái)價(jià)值成為提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的關(guān)鍵。公

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介區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析PAGE

1公競(jìng)司爭(zhēng)簡(jiǎn)個(gè)介案綠中海天籟紅頂會(huì)館同豐路前進(jìn)路黃浦城市花園震川路青陽(yáng)路樾河路黃浦江路PAGE

1該案一期16棟多層、1棟小高已基本售罄?；谕暾纳虡I(yè)規(guī)劃及小面積低總價(jià)的產(chǎn)品，去化速度較快。二期將于月份開(kāi)盤(pán)，2棟小高、2棟高層。500多套，主力面積80-90㎡兩房，均價(jià)4700元/㎡。PAGE

1競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——黃浦公城司市簡(jiǎn)花介園介該案自07年10月1日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，因其獨(dú)特的產(chǎn)品類(lèi)型及市中心的絕版地段，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，但受宏觀調(diào)控影響明顯。3月底4月初即將推出小高層，兩房（110㎡）、三房，3.1m層高，起價(jià)4200元/㎡。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——公綠司中司中海簡(jiǎn)PAGE

1競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析—公—司天簡(jiǎn)籟介備注：天籟90㎡兩房去化速度最快，當(dāng)前63-76㎡一房剩余最多。市中心的純-靜區(qū)域是該案的訴求核心。PAGE

1備注：紅頂會(huì)館采用高回報(bào)率的業(yè)務(wù)策略取得不俗銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。PAGE

1競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——公紅司頂簡(jiǎn)會(huì)介館公

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介小結(jié)PAGE

1區(qū)域市場(chǎng)不成熟，產(chǎn)品差異化，競(jìng)爭(zhēng)壓力小。產(chǎn)品自身價(jià)值的挖掘把握是關(guān)鍵。公

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介比較分析PAGE

1公比司較簡(jiǎn)分介析PAGE

1分析：碧景苑的劣勢(shì)體現(xiàn)在交通、生活配套及周邊環(huán)境上?；觿?shì)為優(yōu)勢(shì)，注重產(chǎn)品自身特色成為關(guān)鍵。天成佳園昆城之心地段價(jià)值典藏級(jí)大宅環(huán)境價(jià)值上層建筑產(chǎn)品價(jià)值PAGE

1天成佳園價(jià)公值司體簡(jiǎn)系介公比司較簡(jiǎn)分介