南寧萬(wàn)達(dá)茂公寓產(chǎn)品定位

01 公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析02 SWOT分析及結(jié)論推導(dǎo)03

目標(biāo)客戶標(biāo)簽04 產(chǎn)品建議05

公共區(qū)域及配套06 銷售預(yù)測(cè)C5地塊概念方案設(shè)計(jì)現(xiàn)金流測(cè)算及開發(fā)計(jì)劃公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析01▲南寧住宅限貸政策延續(xù)，2018年南寧住宅市場(chǎng)將保持量?jī)r(jià)平穩(wěn)。作為住宅投資的替代品，公寓存在較大機(jī)會(huì)?！?/p>

2017年南寧市公寓均價(jià)9816元/㎡

，低于普通住宅售價(jià)，市場(chǎng)缺乏品質(zhì)型公寓。良慶區(qū)成為公寓產(chǎn)品供應(yīng)量最大區(qū)域。公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞（截止2017年12月31日）▲近12個(gè)月，南寧市公寓以去庫(kù)存為主，截至2018年3月31日，公寓庫(kù)存25萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)新增（含未開發(fā)地塊，開發(fā)周期預(yù)計(jì)3年內(nèi)）98萬(wàn)㎡，去化周期約54個(gè)月。公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞（截止2018年3月31日）2017年公寓均價(jià)最高綠地中央廣場(chǎng)16961元/㎡萬(wàn)達(dá)茂2017年公寓單盤銷冠天譽(yù)城2396套▲典型項(xiàng)目選取2017年南寧市場(chǎng)上公寓類產(chǎn)品價(jià)格標(biāo)桿——綠地中央廣場(chǎng)，以及公寓銷冠項(xiàng)目天譽(yù)城（臨萬(wàn)達(dá)茂）。公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析天譽(yù)城（良慶良興路15號(hào)）項(xiàng)目距萬(wàn)達(dá)茂1公里，總建面138萬(wàn)㎡，配套設(shè)施包括8.4萬(wàn)㎡商業(yè)中心、小學(xué)、幼兒園、超市、影城、會(huì)所、泳池等。公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析-天譽(yù)城建筑面積總建面138萬(wàn)㎡，公寓總建面16萬(wàn)㎡產(chǎn)權(quán)50年總套數(shù)共5200套Loft（4.4米

702套、5.05米

4498套）容積率6.15梯戶比6梯39戶（2-6號(hào)樓4梯39戶）層高Loft

4.4米、5.05米交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯面積區(qū)間29-43㎡園林普通公共空間會(huì)所（現(xiàn)售樓部改造）大堂未定停車位1191個(gè)電梯品牌日立（載重量：1350kg

）管道燃?xì)馊細(xì)庥申?yáng)臺(tái)入戶物業(yè)天譽(yù)旗下公司（

1.65元/㎡）有無(wú)陽(yáng)臺(tái)開敞陽(yáng)臺(tái)，計(jì)半面積外立面真石漆標(biāo)準(zhǔn)層面積1209㎡銷售情況已售3945套，已推未售228套，未推1027套銷售價(jià)格均價(jià)1-1.3萬(wàn)元/㎡公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析-天譽(yù)城2-6#售罄2-7#售罄2-5#售罄2-3#在售2-8#未推在售售罄未推公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析-天譽(yù)城2-5#售罄2-6#售罄2-7#售罄2-3#在售2-8#未推樓層數(shù)31層，1-4層商鋪，10、20層避難層，4層商鋪+公寓（13套）27層，1-3層商鋪，10、20層避難層，3層商鋪+公寓（13套）36層，1-3層商鋪，10、20、30層避難層，3層商鋪+公寓（26套）33層，1-3層商鋪，10、20層避難層，3層商鋪+公寓（26套）31層，1-3層商鋪，10、20層避難層，3層商鋪+公寓（13套）層高4.4米（21-31層）5.05米（4-19層）4.4米（21-27層）5.05米（3-19層）5.05米5.05米5.05米套數(shù)988套871套1196套1118套（已售890套，庫(kù)存228套）1027套梯戶比6梯39戶4梯39戶6梯39戶6梯39戶6梯39戶面積段29-43

㎡29-43

㎡29-43

㎡29-43

㎡29-43

㎡交付時(shí)間2019.12.312019.12.312019.12.312019.12.31待定開盤時(shí)間2016.11.192017.4.152017.9.162018.3.10待定銷售情況開盤當(dāng)月去化60%開盤當(dāng)月去化70%開盤當(dāng)月去化40%開盤當(dāng)月去化40%，因價(jià)格較高，庫(kù)存主要為江景房源——均價(jià)9560元/㎡11400元/㎡12800元/㎡背江面約11000元/㎡，臨江面約13500元/㎡——天譽(yù)城共5200套Loft（4.4米

702套、5.05米

4498套），已售3945套，已推未售228套，未推1027套，均價(jià)1-1.3萬(wàn)元/㎡。公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析-天譽(yù)城▲標(biāo)準(zhǔn)層：1209㎡，人字形布局，通風(fēng)采光好，核心筒位于正中，內(nèi)廊式布局，6梯39戶（2-6號(hào)樓4梯39戶），三個(gè)戶型：29㎡（30套，開間3.25米，進(jìn)深5.7

米）35㎡（6套，端戶，開間3.4米，進(jìn)深5.8米）43㎡（3套，端戶，開間6.5米，進(jìn)深4米）▲交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯，外陽(yáng)臺(tái)、天然氣▲不同層高產(chǎn)品分布：2-5、2-6兩棟，21樓以上為4.4米層高產(chǎn)品（百米以上），其余為5.05米層高。公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析-天譽(yù)城▲公寓共5200套，已售3945套，成交均價(jià)1-1.3萬(wàn)元/㎡，其中2-5、2-6、2-7三棟已售罄，2-3在售，已推未售228套，未推1027套，預(yù)計(jì)庫(kù)存去化周期為一年。▲天譽(yù)城公寓依托南寧市住宅限價(jià)、萬(wàn)達(dá)茂住宅斷貨、主題樂(lè)園開業(yè)等節(jié)點(diǎn)，且區(qū)域內(nèi)無(wú)同類產(chǎn)品銷售，自2016年11月首開至今，共有四次開盤節(jié)點(diǎn)，開盤兩個(gè)月內(nèi)均實(shí)現(xiàn)較好去化，整體低開高走，銷售情況良好?！?/p>

2016.11-2017.5項(xiàng)目首開初期，均價(jià)0.95-1.1萬(wàn)元/㎡，首次置業(yè)自住型客戶占70%，2017.6至今，均價(jià)漲至1.1-1.3萬(wàn)元/㎡，投資客和二次以上置業(yè)客戶由原30%增至40%，項(xiàng)目成交客戶77%來(lái)自南寧市主城區(qū)（其中青秀區(qū)占整體成交45%），南寧以外、廣西區(qū)內(nèi)異地客戶占23%。天譽(yù)城項(xiàng)目分析結(jié)論：面積控制：公寓主力面積29㎡，以其小面積、低總價(jià)特性吸引對(duì)總價(jià)敏感的剛需客戶；類住宅特性：外陽(yáng)臺(tái)、天然氣等配置滿足客戶居住需求，并設(shè)置1、1+1、2+1多種戶型組合住宅樣板間，吸引大量首次置業(yè)及資金實(shí)力有限的剛需客戶購(gòu)買，去化速度較快。景觀資源溢價(jià)：背江面房源約11000元/㎡，臨江面房源約13500元/㎡。客戶對(duì)景觀資源的高差價(jià)接受度低，因此剩余房源238套中，近200套均為江景房源，去化較慢。產(chǎn)品區(qū)分：原有4.4米和5.05米兩種層高LOFT產(chǎn)品，因價(jià)差僅1500元/㎡左右，導(dǎo)致4.4米產(chǎn)品較難去化，為迎合市場(chǎng)，后期4.4米產(chǎn)品全部改為5.05米產(chǎn)品銷售。綠地中央廣場(chǎng)（東葛路161號(hào)）項(xiàng)目總建面103萬(wàn)㎡，打造居住、工作、購(gòu)物于一體的綜合體。涵蓋上海天地商街、住宅區(qū)、低密度Loft集群、寫字樓，打造商住城市中心綜合體。公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析-綠地中央廣場(chǎng)建筑面積總建面103萬(wàn)㎡，公寓總建面14.18萬(wàn)㎡產(chǎn)權(quán)50年總套數(shù)2709套（Loft

1669套、公寓

1040套）容積率4.15梯戶比Loft-5梯26-34戶，公寓-5梯31-34戶層高公寓

3.3米（酒店3.6米）、Loft

5.09米交付標(biāo)準(zhǔn)公寓精裝，Loft毛坯主力面積段公寓39-53㎡、Loft

52-62㎡園林普通公共空間綠地會(huì)所和商業(yè)街電梯品牌通力（載重20人）管道燃?xì)夤⒂?，Loft無(wú)物業(yè)上海盛高物業(yè)服務(wù)有限公司（

2.5元/㎡）有無(wú)陽(yáng)臺(tái)公寓有，Loft無(wú)外立面Loft-玻璃幕墻、公寓-涂料+鋁板線條標(biāo)準(zhǔn)層面積Loft

1645㎡，公寓

1227㎡銷售情況Loft

已售1256套，庫(kù)存5套，未推408套；

公寓已售894套，庫(kù)存146套；銷售價(jià)格Loft

17359元/㎡公寓

16500元/㎡（含精裝）公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析-綠地中央廣場(chǎng)A2棟（loft）售罄A7棟（loft）售罄A9棟（loft）售罄B1棟（loft）售罄B3棟（loft）在售C3棟（公寓）在售C2棟（公寓、

loft

）在售C1棟

未推（原規(guī)劃為寫字樓，現(xiàn)基礎(chǔ)停工狀態(tài)，規(guī)劃調(diào)整中）在售售罄未推公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析-綠地中央廣場(chǎng)A2棟（loft）售罄A7棟（loft）售罄A9棟（loft）售罄B1棟（loft）售罄B3棟（loft）在售C2棟（公寓、

loft

）

在售C3棟（公寓）在售C1棟未推樓層數(shù)9層1-2層商鋪15層1-2層商鋪9層1-2層商鋪10層1-5層商鋪19層1-5層商鋪21層1-2層商鋪，3-14層loft，15-21層酒店公寓29層1-2層商鋪原規(guī)劃為寫字樓，現(xiàn)基礎(chǔ)停工狀態(tài)，規(guī)劃調(diào)整中層高5.09米5.09米5.09米5.09米5.09米酒店3.6米，loft5.09米3.3米套數(shù)196套351套182套170套362套（已售357套，庫(kù)存5套）611套，其中酒店203套（已售140套，庫(kù)存63套），Loft408套837套（已售754套，庫(kù)存83套）梯戶比5梯28戶3層5梯15戶，5梯26戶5梯34戶5梯26戶，酒店4梯34戶，其余待定5梯31戶4-15層5梯28戶其中5層為24戶面積段52-62

㎡52-62

㎡52-62

㎡52-62

㎡52-62㎡53㎡39㎡交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯酒店精裝，其余待定精裝交付時(shí)間2017.62017.62017.62019.62019.62019.122019.12開盤時(shí)間2015.122016.72016.32017.82017.92018.4.212017.11銷售情況開盤去化55%開盤去化10%開盤去化55%開盤去化80%開盤去化27%開盤去化70%開盤去化60%18000元/㎡(含15年返租，年均8%回報(bào)及裝修2500元/㎡

）16500元/㎡均價(jià)17300元/㎡17500元/㎡17300元/㎡17000元/㎡16500元/㎡（含2500元/㎡精裝）綠地中央廣場(chǎng)公寓共2709套，其中Loft

1669套，已售1256套，庫(kù)存5套，未推408套；平層公寓1040套（含酒店托管公寓203套），已售894套，庫(kù)存146套；

整體均價(jià)公寓

16500元/㎡（含精裝）、Loft17359元/㎡。公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析-綠地中央廣場(chǎng)LOFT標(biāo)準(zhǔn)層：不同樓棟分別為5梯26戶、5梯28戶、5梯34戶，主力面積52-62㎡（開間4.2m，進(jìn)深9.1-9.7m）。每層均設(shè)20㎡空中花園、連廊和屋頂花園。LOFT交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析-綠地中央廣場(chǎng)公寓標(biāo)準(zhǔn)層：5梯31戶，5梯34戶，主力面積39㎡（開間3.3m，進(jìn)深8.4m）-53㎡（開間4.2m，進(jìn)深9.1m）

。公寓交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝、外陽(yáng)臺(tái)、天然氣公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)（報(bào)價(jià)2500元/㎡

）入戶門：品牌鋼制門地面：品牌瓷磚天面：原頂刷乳膠漆(其中入門小過(guò)道局部石膏板吊頂）玄關(guān)吊頂筒燈照明：三雄或同等檔次品牌開關(guān)插座面板：西蒙或同等檔次品牌廚電及設(shè)備：油煙機(jī)、不銹鋼水槽(含水龍頭)丶櫥柜(志邦或同等檔次品牌)地柜;但不含吊柜整體衛(wèi)浴(海爾或同等檔次品牌):天地墻板(含內(nèi)墻板鏡柜、洗手臺(tái)、馬桶、沐浴花灑、地漏、排風(fēng)扇及五金件電熱水器：品牌電熱水器外墻門窗：鋁合金門窗

陽(yáng)臺(tái)地面：品牌防滑瓷磚陽(yáng)臺(tái)：配備給水點(diǎn)位、地漏、洗衣機(jī)插座

有線電視、網(wǎng)絡(luò)：配備電視插座及網(wǎng)絡(luò)插座公寓市場(chǎng)及典型項(xiàng)目分析-綠地中央廣場(chǎng)▲

Loft：2015.12首開，截止2017年底基本售罄，Loft總計(jì)1669套，已售1256套，庫(kù)存5套，未推408套。因總價(jià)較高，月均去化約50套，成交價(jià)格平穩(wěn)?！b公寓：共1040套，2017.11首開，截止目前已售894套，庫(kù)存146套。備注：其中酒店托管公寓203套，2018.4.21開盤，當(dāng)天去化140套，成交價(jià)格18000元/㎡

(含15年返租，年均8%回報(bào)及精裝修2500元/㎡

）。綠地中央廣場(chǎng)項(xiàng)目分析結(jié)論：客群特征：客群主要為企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主、城市白領(lǐng)，具備一定購(gòu)買實(shí)力，投資與自用各占一半。高品質(zhì)配套提升銷售力：大堂、外立面、物業(yè)、電梯以及空中花園、商業(yè)街區(qū)等配套支撐產(chǎn)品溢價(jià)，提升產(chǎn)品銷售力。酒店托管精裝公寓溢價(jià)：項(xiàng)目處于傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)，客戶以投資型為主，接受精裝公寓2500元/㎡溢價(jià)，認(rèn)可酒店式公寓投資回報(bào)的保障性。精裝公寓類住宅特性：公寓（平層）產(chǎn)品精裝交付，并設(shè)置外陽(yáng)臺(tái)、天然氣，類住宅功能獲市場(chǎng)認(rèn)可。天譽(yù)城主力面積29㎡，綠地中央廣場(chǎng)Loft主力面積

52㎡，公寓主力面積39㎡，去化較好，本項(xiàng)目公寓受地塊邊界條件制約，主力面積建議為40-50㎡，以控制總價(jià)，

適應(yīng)投資客戶靈活組合?？孛娣e控總價(jià)產(chǎn)品價(jià)格排序打造產(chǎn)品多樣化及類住宅特性擴(kuò)大客戶群體根據(jù)典型項(xiàng)目量?jī)r(jià)關(guān)系、去化速度、客群分析初判結(jié)論：建議項(xiàng)目公寓總價(jià)在65-75萬(wàn)，可將公寓產(chǎn)品與小戶型住宅產(chǎn)品（90~120萬(wàn)總價(jià)）區(qū)分開，把握住宅限價(jià)環(huán)境下，搶占公寓市場(chǎng)銷售份額?？刂瓶們r(jià)，確保去化速度，天譽(yù)城臨江與背江戶型因價(jià)差2500元/㎡，導(dǎo)致臨江房源去化較慢。項(xiàng)目與天譽(yù)城具備同等一線江景資源，可產(chǎn)生溢價(jià)，需控制臨江與背江戶型價(jià)差，實(shí)現(xiàn)去化均好性。LOFT＞投資型公寓（酒店）＞精裝公寓＞毛坯公寓，因項(xiàng)目處于非核心商務(wù)區(qū)，屬于文旅版塊，非商務(wù)辦公區(qū)，故排除打造乙寫業(yè)態(tài)。全面挖掘南寧市首次置業(yè)的剛需群體有成功投資經(jīng)驗(yàn)、二次以上置業(yè)客群

深度挖掘青秀區(qū)、江南區(qū)高端投資客群項(xiàng)目文旅特性吸引的養(yǎng)老、度假、商業(yè)經(jīng)營(yíng)客群輻射南寧周邊縣市客群打造產(chǎn)品類住宅特性，吸引居住型客群SWOT分析及結(jié)論推導(dǎo)02商業(yè)配套SWOT分析及結(jié)論推導(dǎo)萬(wàn)達(dá)茂開業(yè)

文旅商業(yè)配套假日經(jīng)濟(jì)客流（5-6萬(wàn)人次）公寓與大商業(yè)共享公共廣場(chǎng)公寓與文旅金街接駁城市級(jí)一線江景、濱江公園五象文旅版塊核心位置路橋完善、10線公交通達(dá)地段價(jià)值民主路小學(xué)、二小開學(xué)幼兒園9.1開園住宅2018年底完成整體入伙品牌承諾利用優(yōu)勢(shì)商業(yè)投資升級(jí)品質(zhì)投資升級(jí)生活投資升級(jí)▲最大化利用江景景觀資源，增加觀景戶型比例，產(chǎn)生溢價(jià)；▲提升公寓產(chǎn)品品質(zhì)和配套設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品銷售競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；▲設(shè)計(jì)多樣化產(chǎn)品：

LOFT、精裝公寓、毛坯公寓，滿足投資、居住功能，擴(kuò)大文旅商圈市場(chǎng)客戶需求。結(jié)論推導(dǎo)地段抗性SWOT分析及結(jié)論推導(dǎo)非傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)商業(yè)氛圍不足入住率低租賃市場(chǎng)需2-3年培育價(jià)目標(biāo)均價(jià)1.5萬(wàn)為項(xiàng)目所在區(qū)域最高價(jià)格抗性地塊條件限制，不易控制單套面積公寓22萬(wàn)㎡體量大地塊限制規(guī)避劣勢(shì)多樣化產(chǎn)品擴(kuò)大客群控制面積和總價(jià)多業(yè)態(tài)產(chǎn)品組合▲打造多樣化產(chǎn)品，帶天然氣類住宅產(chǎn)品，擴(kuò)大客群，以多種產(chǎn)品組合規(guī)避產(chǎn)品單一風(fēng)險(xiǎn)；▲LOFT最大化占比，控制面積和總價(jià)，主力面積40-50㎡，實(shí)現(xiàn)1.5萬(wàn)元/㎡高均價(jià)；▲各樓棟設(shè)計(jì)多業(yè)態(tài)產(chǎn)品組合，按產(chǎn)品類型所產(chǎn)生的溢價(jià)能力，由低至高排序?yàn)長(zhǎng)OFT、精裝公寓、毛坯公寓，以實(shí)現(xiàn)整體價(jià)格最大化。結(jié)論推導(dǎo)產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)SWOT分析及結(jié)論推導(dǎo)待批國(guó)家新區(qū)區(qū)域紅利方特樂(lè)園暑期開業(yè)，無(wú)銷售物業(yè)和酒店文旅板塊核心位置，酒店業(yè)態(tài)暫為空白項(xiàng)目公寓推售期天譽(yù)城庫(kù)存1255套，預(yù)計(jì)去化時(shí)間為一年若住宅限購(gòu)政策出臺(tái)，公寓獲投資機(jī)會(huì)周邊4個(gè)住宅項(xiàng)目，其中2個(gè)年內(nèi)將清盤市場(chǎng)機(jī)會(huì)周邊商業(yè)配套逐漸完善并開業(yè)周邊項(xiàng)目陸續(xù)入住區(qū)域機(jī)會(huì)抓住機(jī)會(huì)填補(bǔ)業(yè)態(tài)空白搶占市場(chǎng)商機(jī)把握商圈客群▲預(yù)留未來(lái)可供酒店經(jīng)營(yíng)的必要條件；▲打造精裝公寓產(chǎn)品，吸引投資客，以及未來(lái)文旅商圈休閑、度假、養(yǎng)老客群需求；▲加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，提前展現(xiàn)工程預(yù)售形象，搶在天譽(yù)城公寓基本售罄時(shí)入市，搶占市場(chǎng)空白期。結(jié)論推導(dǎo)市場(chǎng)威脅SWOT分析及結(jié)論推導(dǎo)2017年南寧市公寓均價(jià)9816元/㎡，

分流客戶市場(chǎng)公寓庫(kù)存及預(yù)計(jì)新增量大，123萬(wàn)㎡去化周期約54個(gè)月梅帥元項(xiàng)目包含商業(yè)、酒店（自持）項(xiàng)目旁龍光玖瓏臺(tái)持續(xù)推售大量住宅區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)削減威脅多樣化產(chǎn)品快速去化配套升級(jí)，區(qū)隔競(jìng)品▲打造中高端公寓產(chǎn)品，公共區(qū)域打造健身房、會(huì)所、泳池等硬件配套，將酒店式園林設(shè)計(jì)作為景觀配套，提升產(chǎn)品銷售賣點(diǎn)；▲打造庭院景觀，增強(qiáng)入戶體驗(yàn)感；▲產(chǎn)品面積、總價(jià)仍需控制，以多樣化產(chǎn)品確?？焖偃セ?。結(jié)論推導(dǎo)綜合上述SWOT分析結(jié)果，深化定位：產(chǎn)打造LOFT（最大化占比）、精裝公寓、毛坯公寓（打造酒店式公寓）多樣化產(chǎn)品；

各樓棟設(shè)計(jì)多業(yè)態(tài)產(chǎn)品組合；品業(yè)態(tài)產(chǎn)面積40-50㎡；最大化利用江景景觀資源,增加觀景戶型比例；預(yù)留酒店經(jīng)營(yíng)條件；酒店式園林景觀；品設(shè)計(jì)配公共區(qū)域的健身房、會(huì)所、泳池等硬件配套。套設(shè)施根據(jù)SWOT分析推導(dǎo)多業(yè)態(tài)目標(biāo)客戶標(biāo)簽03多業(yè)態(tài)目標(biāo)客戶標(biāo)簽毛坯公寓：由酒店方投資精裝酒店托管公寓：▲

30-50歲，購(gòu)住宅限貸的客戶，企事業(yè)單位管理層，有一定資金實(shí)力，但投資渠道有限，因此追求有穩(wěn)定回報(bào)的投資產(chǎn)品；▲

40-55歲，資金實(shí)力強(qiáng)，且有成功投資公寓產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)。自用型：▲

25-35歲，首次置業(yè)群體；▲早教、午托、興趣培訓(xùn)班、美容美發(fā)、攝影機(jī)構(gòu)等購(gòu)買自用；▲公司購(gòu)買自用。精裝公寓：▲依托萬(wàn)達(dá)樂(lè)園、方特開業(yè)等文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，周邊縣市購(gòu)買作為微度假居?。弧?/p>

40-55歲，資金實(shí)力強(qiáng)，且有成功投資公寓產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)；▲項(xiàng)目老業(yè)主或周邊項(xiàng)目業(yè)主，購(gòu)買作為父母居所；▲年齡40-50歲，購(gòu)買作為養(yǎng)老資產(chǎn)；▲大公司駐南寧高管。LOFT（具備類住宅功能）：▲

25-35歲城市白領(lǐng)，獨(dú)立性強(qiáng)，需要專屬居住空間，暫時(shí)無(wú)法購(gòu)買大面積住宅產(chǎn)品；▲依托萬(wàn)達(dá)樂(lè)園、方特開業(yè)等文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，周邊縣市購(gòu)買作為微度假居?。弧缃?、午托、興趣培訓(xùn)班、美容美發(fā)、攝影機(jī)構(gòu)等購(gòu)買自用。產(chǎn)品建議04產(chǎn)品建議-業(yè)態(tài)配比LOFT不低于40%LOFT產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)，需最大化其面積占比，依據(jù)地塊邊界條件測(cè)算不低于40%。精裝公寓10%非核心商務(wù)區(qū)精裝溢價(jià)承受能力較弱，因此精裝公寓設(shè)置10%，精裝報(bào)價(jià)2000元/㎡(成本800元/㎡)，吸引文旅度假客群、老業(yè)主再購(gòu)、養(yǎng)老型居住和二次、三次置業(yè)的投資客；首期推出2.5%精裝公寓（約4F），根據(jù)市場(chǎng)反饋，調(diào)整后期裝修標(biāo)準(zhǔn)或提供個(gè)性化裝修方案，分期開發(fā)。毛坯公寓50%酒店托管15%（以酒店洽談比例為準(zhǔn)），其余35%。產(chǎn)品建議-多業(yè)態(tài)重合設(shè)計(jì)▲多業(yè)態(tài)重合設(shè)計(jì)

（下述為樓層分布示例）：1-2層為商鋪；低區(qū)LOFT中區(qū)精裝公寓（約10%）高區(qū)毛坯公寓產(chǎn)品建議-產(chǎn)品價(jià)格推導(dǎo)▲產(chǎn)品價(jià)格推導(dǎo)（整體均價(jià)15000元/㎡）：產(chǎn)品初始價(jià)格對(duì)比：LOFT16000元/㎡，精裝公寓15000元/㎡，毛坯公寓13000元/㎡；產(chǎn)品樓層價(jià)格調(diào)整：3）按三年去化周期：產(chǎn)品占比單價(jià)（元/㎡）調(diào)價(jià)（元/㎡）合計(jì)（元/㎡）LOFT40%16000低區(qū)加價(jià)016000精裝公寓10%15000中區(qū)價(jià)格漲幅50015500毛坯公寓、酒店50%13000中高區(qū)價(jià)格漲幅120014200各樓棟設(shè)計(jì)多業(yè)態(tài)產(chǎn)品組合，按產(chǎn)品類型所產(chǎn)生的溢價(jià)能力，由低至高產(chǎn)品排序?yàn)長(zhǎng)OFT、精裝公寓、毛坯公寓，以實(shí)現(xiàn)整體價(jià)格最大化，三年去化周期，價(jià)格逐年增幅1000元/

㎡，確保實(shí)現(xiàn)整體15000元/㎡均價(jià)。產(chǎn)品第一年（元/㎡）第二年（元/㎡）第三年（元/㎡）LOFT150001600017000精裝公寓145001550016500毛坯公寓、酒店132001420015200產(chǎn)品建議-戶型開間公寓產(chǎn)品需控制主力套均面積40-50㎡

，從產(chǎn)品舒適度建議，主力戶型開間不低于3.6米，轉(zhuǎn)角位置開間可設(shè)置為4.2米，最大化利用景觀資源，轉(zhuǎn)角預(yù)留大戶型改造條件，滿足居住型客戶。公共區(qū)域及配套05公共區(qū)域及配套▲頂層極致江景視野，附贈(zèng)大露臺(tái)，打造奢享豪宅體驗(yàn)?！狗课菝嬖O(shè)計(jì)泳池、兒童游樂(lè)區(qū)、運(yùn)動(dòng)康養(yǎng)區(qū)，作為公寓配套。銷售預(yù)測(cè)06銷售預(yù)測(cè)三年分6次推售，年度均價(jià)分別為1.4萬(wàn)元/㎡

、1.5萬(wàn)元/㎡

、1.6萬(wàn)元/㎡

，最終實(shí)現(xiàn)1.5萬(wàn)元/㎡整體均價(jià)。價(jià)格項(xiàng)目所在的五象文旅版塊，住宅在售項(xiàng)目包括天譽(yù)城（庫(kù)存492套），啟迪東盟科技城（庫(kù)存630套）、中鐵天地明珠（庫(kù)存254套），存量較少，預(yù)計(jì)2018年完成去化；存量較大的龍光玖瓏臺(tái)住宅總建面19萬(wàn)㎡（分三期開發(fā)），庫(kù)存1024套，2019年將持續(xù)推售大量住宅。以上住宅項(xiàng)目均價(jià)1-1.2萬(wàn)元/

㎡（含精裝），面積90-180㎡。周邊項(xiàng)目住宅首付：1.1萬(wàn)元/

㎡（含精裝）X90㎡=99萬(wàn)元X30%=29.7萬(wàn)元（因精裝款一般為分期付款或10年貸，首付約為40萬(wàn)元）本項(xiàng)目公寓首付：1.5萬(wàn)元/

㎡（LOFT）x50㎡=75萬(wàn)元X50%=37.5萬(wàn)元為區(qū)隔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，公寓面積需控制在40-50

㎡，以保證首付金額具競(jìng)爭(zhēng)力?？腿喉?xiàng)目所在區(qū)域住宅均為90-180㎡高層及少量洋房，客戶包括剛需、改善型客戶并存客戶，共性是關(guān)注交通、戶型、配套、學(xué)位等因素，對(duì)總價(jià)敏感；總價(jià)低、且具備類住宅功能和景觀資源、豐富配套的公寓產(chǎn)品能夠打動(dòng)此類居住型客戶，多樣化公寓產(chǎn)品的投資回報(bào)可分流住宅限貸客群。時(shí)間項(xiàng)目公寓首推期（預(yù)計(jì)2019.3月底前），所在版塊內(nèi)無(wú)同類公寓產(chǎn)品或小戶型住宅產(chǎn)品銷售，但2019年龍光玖瓏臺(tái)將持續(xù)推售大量住宅，并規(guī)劃有l(wèi)oft公寓產(chǎn)品，因此，項(xiàng)目需加快推進(jìn)建設(shè)，提前展現(xiàn)工程預(yù)售形象，同期推售多樣化公寓產(chǎn)品，搶占區(qū)域市場(chǎng)份額。目標(biāo)C5地塊概念方案071、LOFT與SOHO位置關(guān)系：混設(shè)，LOFT在上混設(shè)，LOFT在下盡量分置2、電梯數(shù)量配置標(biāo)準(zhǔn)3、標(biāo)準(zhǔn)層概念方案4、商鋪概念方案本次匯報(bào)設(shè)計(jì)工作內(nèi)容規(guī)劃策略分析（

基于LOFT占比45.52%）策略一：混設(shè)，LOFT在上 策略二：混設(shè)，LOFT在下策略三：盡量分置1110戶5.62萬(wàn)6+1電梯7552/臺(tái)159戶/臺(tái)得房率71.25%1110戶5.62萬(wàn)6+1電梯7552/臺(tái)159戶/臺(tái)得房率71.25%1080戶5.48萬(wàn)6+1電梯7348/臺(tái)154戶/臺(tái)得房率71.16%1050戶5.33萬(wàn)6+1電梯7144/臺(tái)150戶/臺(tái)得房率71.08%900戶4.60萬(wàn)5+1電梯7134/臺(tái)150戶/臺(tái)得房率71.03%1410戶7.09萬(wàn)7+1電梯8383/臺(tái)176戶/臺(tái)得房率71.44%870戶4.46萬(wàn)5+1電梯6897/臺(tái)145戶/臺(tái)得房率70.90%1170戶5.91萬(wàn)6+1臺(tái)7950/臺(tái)167戶/臺(tái)得房率71.40%1110戶5.62萬(wàn)6+1電梯7529/臺(tái)159戶/臺(tái)得房率71.24%1110戶5.62萬(wàn)6+1電梯7529/臺(tái)159戶/臺(tái)得房率71.24%1080戶5.48萬(wàn)6+1電梯7326/臺(tái)154戶/臺(tái)得房率71.15%1050戶5.33萬(wàn)6+1電梯7122/臺(tái)150戶/臺(tái)得房率71.07%組合策略LOFT戶數(shù)占比電梯數(shù)量單梯服務(wù)面積（取大值）單梯服務(wù)戶數(shù)（取大值）銷售得房率（取小值）避難間面積LOFT在上45.52%6+1755215971.08%4156（?。㎜OFT在下45.52%6+1752915971.07%4800（大）盡量分置45.52%5+1713415070.90%4479（中）6+1795016771.40%7+1838317671.44%項(xiàng)目原報(bào)建指標(biāo)方案一LOFT在上方案二LOFT在下方案三盡量分置計(jì)容建筑面積236668236668236667236666其中商業(yè)19652155341553415548公寓214785216426215782216087其中LOFT43610985119821899106SOHO171175117915117564116981避難間1689415648004479物管用房502509509509公廁40424242公寓總戶數(shù)4088435043504350其中LOFT752198019801980SOHO3336237023702370LOFT面積占比20.30%45.52%45.52%45.86%三種策略指標(biāo)對(duì)比分析-1：三種策略指標(biāo)對(duì)比分析-2：總結(jié)說(shuō)明：1、商業(yè)層數(shù)3層改2層，面積減少約4118㎡，其中約3111㎡補(bǔ)償原避難間（計(jì)容不可銷售）差額

，另997㎡為公寓可售面積；2、混設(shè)時(shí)核心筒、電梯配置統(tǒng)一，單梯服務(wù)面積及戶數(shù)相對(duì)合理均衡；3、LOFT在上時(shí)避難間（計(jì)容不可售）相對(duì)最少，LOFT在下時(shí)最多；江景資源分析（說(shuō)明：目前階段主要做定性分析）組合策略樓號(hào)正面（西面）全江景側(cè)面（北面）全江景側(cè)面（南面）全江景總計(jì)占比LOFT在上E424215412652212.00%E522014012648611.17%E61871191194259.77%E718710524553712.34%合計(jì)83619.22%51811.91%61614.16%197045.29%LOFT在下E429719617566815.36%E528618217564314.78%E626416816860013.79%E726415424566315.24%合計(jì)111125.54%70016.09%76317.54%257459.17%盡量分置E422014712649311.33%E533021019673616.92%E61871191194259.77%E723113327363714.64%合計(jì)96822.25%60914.00%71416.41%229152.67%策略一：混設(shè)，LOFT在上 策略二：混設(shè)，LOFT在下策略三：盡量分置總結(jié)說(shuō)明：1、標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)30戶，總層數(shù)145層，總戶數(shù)4350戶；2、LOFT在上時(shí)全江景戶數(shù)占比最小，LOFT在下時(shí)全江景戶數(shù)占比最大，盡量分置時(shí)全江景戶數(shù)居中；江景視線分析（

E4棟）A、正面（西面）全江景分析視野范圍及不利點(diǎn) 65.7m視點(diǎn)效果酒店H=41m視點(diǎn)高度H=65.7m遮擋物全江景視點(diǎn)起始高度組合策略全江景

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)全江景戶數(shù)名稱高度酒店41m65.7mLOFT在上22（20-43F）242LOFT在下27（15-43F）297盡量分置20（15-36F）220注：該面65.7m以下均有部分江景B、側(cè)面（北面）全江景分析視野范圍及不利點(diǎn)64.0m視點(diǎn)效果注：該面64.0m以下均有部分江景遮擋物全江景視點(diǎn)起始高度組合策略全江景

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)全江景戶數(shù)名稱高度酒店41m64.0mLOFT在上22（20-43F）154LOFT在下28（14-43F）196盡量分置21（14-36F）147酒店H=41m視點(diǎn)高度H=64.0mC、側(cè)面（南面）全江景分析視野范圍及不利點(diǎn)79.3m視點(diǎn)效果遮擋物全江景視點(diǎn)起始高度組合策略全江景

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)全江景戶數(shù)名稱高度萬(wàn)達(dá)茂33m79.3mLOFT在上18（24-43F）126LOFT在下25（17-43F）175盡量分置18（17-36F）126注：該面79.3m以下,30m以上均有部分江景，30m以下無(wú)江景萬(wàn)達(dá)茂H=33m視點(diǎn)高度H=79.3m江景視線分析（

E5棟）A、正面（西面）全江景分析視野范圍及不利點(diǎn) 71.6m視點(diǎn)效果視點(diǎn)高度H=71.6m遮擋物全江景視點(diǎn)起始高度組合策略全江景

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)全江景戶數(shù)名稱高度酒店41m71.6mLOFT在上20（22-43F）220LOFT在下26（16-43F）286盡量分置30（22-53F）330注：該面71.6m以下均有部分江景B、側(cè)面（北面）全江景分析視野范圍及不利點(diǎn)72.3m視點(diǎn)效果注：該面72.3m以下均有部分江景遮擋物全江景視點(diǎn)起始高度組合策略全江景

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)全江景戶數(shù)名稱高度酒店41m72.3mLOFT在上20（22-43F）140LOFT在下26（16-43F）182盡量分置30（22-53F）210酒店H=41m視點(diǎn)高度H=72.3mC、側(cè)面（南面）全江景分析視野范圍及不利點(diǎn)79.2m視點(diǎn)效果遮擋物全江景視點(diǎn)起始高度組合策略全江景

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)全江景戶數(shù)名稱高度萬(wàn)達(dá)茂33m79.2mLOFT在上18（24-43F）126LOFT在下25（17-43F）175盡量分置28（24-53F）196注：該面79.2m以下,48m以上均有部分江景，48m以下無(wú)江景萬(wàn)達(dá)茂H=33m視點(diǎn)高度H=79.2m酒店H=41m江景視線分析（

E6棟）A、正面（西面）全江景分析視野范圍及不利點(diǎn) 76.6m視點(diǎn)效果視點(diǎn)高度H=76.6m遮擋物全江景視點(diǎn)起始高度組合策略全江景

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)全江景戶數(shù)名稱高度萬(wàn)達(dá)茂33m76.6mLOFT在上17（24-42F）187LOFT在下24（17-42F）264盡量分置17（17-35F）187B、側(cè)面（北面）全江景分析視野范圍及不利點(diǎn)77.8m視點(diǎn)效果注：該面77.8m以下均有部分江景遮擋物全江景視點(diǎn)起始高度組合策略全江景

標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)全江景