房地產(chǎn)全流程工作01：目錄及房地產(chǎn)基本概念-培訓(xùn)

新者的必修課！房地產(chǎn)不等于鋼筋加水泥，也不等于建筑加園林加規(guī)劃。產(chǎn)品主義只是一個(gè)前提條件，產(chǎn)品發(fā)展到一定程序再提高的空間已非常有限，且邊際成本越來(lái)越高，邊際越來(lái)越低，甚至是得不償失。展的重大趨勢(shì)。淺說(shuō)房地產(chǎn)淺說(shuō)房地產(chǎn)——房地產(chǎn)基本概念本天導(dǎo)讀房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念房地產(chǎn)業(yè)概念淺說(shuō)房地產(chǎn)房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的鋼鐵產(chǎn)業(yè)、有色金屬產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)、水泥產(chǎn)業(yè)、玻璃產(chǎn)業(yè)、家具產(chǎn)業(yè)等息息相關(guān)。房地產(chǎn)這個(gè)古老而又全新的行業(yè)，在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮中，不僅扮演著推動(dòng)角色，同時(shí)，通過(guò)進(jìn)一步的市場(chǎng)化考驗(yàn)和發(fā)展壯大重新煥發(fā)青春。雄心勃勃的房地產(chǎn)企業(yè)正抓住歷史最好的戰(zhàn)略機(jī)遇走向世界。熟悉房地產(chǎn)概念是快速掌握房地產(chǎn)基第一天淺說(shuō)房地產(chǎn)——房地產(chǎn)基本概念礎(chǔ)知識(shí)的關(guān)鍵一、房地產(chǎn)的定義及分類1.區(qū)分房產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、泛地產(chǎn)房產(chǎn)是指建筑在地面上的各種房屋，包括住宅、廠房、商業(yè)、倉(cāng)庫(kù)、服務(wù)、文化、教育、辦公用房等。地產(chǎn)是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等；土地是指地球的表面及起上下一定范圍內(nèi)的空間，既是自然之物，又是勞動(dòng)產(chǎn)物，體現(xiàn)在生產(chǎn)關(guān)系中，是社會(huì)所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系的載體；建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，俗稱不動(dòng)產(chǎn)，它包括土地和建筑物及其他土地定著物。泛地產(chǎn)是指將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來(lái)，形成各種產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)。在泛地產(chǎn)中，不一定以“房子”為核心。房子可能是主體，也可能只是附屬的配套設(shè)施。泛地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)其實(shí)是一種“產(chǎn)業(yè)嫁接”，也就是房地產(chǎn)（尤其是住宅開(kāi)發(fā)）與各種行業(yè)的嫁接，這是一個(gè)資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的過(guò)程，它為地產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑一個(gè)更為寬廣的運(yùn)行平臺(tái)和空間，最后產(chǎn)生“1+1＞2”的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。一般意義上說(shuō)的“不動(dòng)產(chǎn)”是狹義房地產(chǎn)的范疇，它是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。我們經(jīng)?？匆?jiàn)的有“順馳不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)的定義及分類新兵入門2.房地產(chǎn)業(yè)概念房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營(yíng)以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)，如裝修、物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行業(yè)。（1）房地產(chǎn)業(yè)分類房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。熟悉房地產(chǎn)概念是快速掌握房地產(chǎn)基第一天淺說(shuō)房地產(chǎn)——房地產(chǎn)基本概念礎(chǔ)知識(shí)的關(guān)鍵房地產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)業(yè)物業(yè)管理地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)價(jià)格評(píng)估地產(chǎn)咨詢（2）房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別和聯(lián)系房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。兩個(gè)產(chǎn)業(yè)有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包者，建筑業(yè)則是承包單位按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)生產(chǎn)任務(wù)。房地產(chǎn)的定義及分類新兵入門（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)的區(qū)別市場(chǎng)類別房地產(chǎn)市場(chǎng)一般商品市場(chǎng)

比較項(xiàng)目市場(chǎng)形態(tài)不完全競(jìng)爭(zhēng)完全競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品特質(zhì)差異很大，異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)性價(jià)格決定由少數(shù)買者與賣者決定由市場(chǎng)供給和需求決定地方習(xí)慣使用習(xí)慣影響價(jià)格價(jià)格不受使用習(xí)慣影響信息來(lái)源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理煩瑣較少法規(guī)管理主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強(qiáng)保值能力弱預(yù)期心理預(yù)期增值能力強(qiáng)，具投資價(jià)值預(yù)期增值能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響熟悉房地產(chǎn)概念是快速掌握房地產(chǎn)基第一天淺說(shuō)房地產(chǎn)——房地產(chǎn)基本概念礎(chǔ)知識(shí)的關(guān)鍵3.房地產(chǎn)功能分類類型房地產(chǎn)的定義及分類新兵入門（1）房地產(chǎn)住宅的９種類型中國(guó)目前的住房政策明確：對(duì)高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)中等收入者供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)低收入者供應(yīng)廉租房，并對(duì)廉租房的房租進(jìn)行暗補(bǔ)或明補(bǔ)，以滿足不同收入水平居民住房的需求。①單元式住宅單元式住宅又稱梯間式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層、高層住宅所采用。單元式住宅特點(diǎn)每層以樓梯為中心，安排戶數(shù)較少，一般為2?4戶，大進(jìn)深的每層可特點(diǎn)1服務(wù)戶，住戶由樓梯平臺(tái)進(jìn)入分戶門，各戶自成一體戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又為住戶提供方特點(diǎn)2便特點(diǎn)3建筑面積較小，可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理仍保留一定的公共事業(yè)面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰特點(diǎn)4里交往，有助于改善人際關(guān)系②公寓式住宅公寓式住宅)。公寓住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等。單元內(nèi)有一層或二層，如跳躍式住宅。熟悉房地產(chǎn)概念是快速掌握房地產(chǎn)基第一天淺說(shuō)房地產(chǎn)——房地產(chǎn)基本概念礎(chǔ)知識(shí)的關(guān)鍵③別墅住宅從概念上講，別墅住宅相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式洋房或小洋樓，又稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或兩、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，室內(nèi)裝修豪華，并富有變化。戶外道路、通信、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。這種類型又可以分為三類：別墅分類豪宅類別墅。豪宅是為滿足少數(shù)社會(huì)富裕群體對(duì)稀缺資源較多占有的第一類需求而定制的豪華住宅。就國(guó)內(nèi)的豪宅市場(chǎng)看，一般以價(jià)格每套200萬(wàn)元以上(含裝修)的城市公寓和300萬(wàn)元以上，作為大致的別墅價(jià)值界限普通的別墅。“別”即是另外一類，就是第二居所，房主多用于度假或第二類是采取“2+5”的生活方式周末居住類別墅。中國(guó)第一批獨(dú)立住宅大多作為別墅來(lái)賣，以滿足中國(guó)第一代第三類富人的需要。在銷售層面叫做別墅，但并不具有第二居所的含義④商品房商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租，并按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行交易的房層。別墅住宅、跳躍式住宅、復(fù)式住宅等都屬于房地產(chǎn)住宅的商品房類型。⑤經(jīng)濟(jì)適用住房我們把具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，稱為經(jīng)濟(jì)適用房。一般經(jīng)濟(jì)適用房，享受稅費(fèi)減免政策，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)控制在中小套型，住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)住房的使用效果和建筑質(zhì)量。經(jīng)濟(jì)適用住房售價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，即按保本微利的原則，由建設(shè)成本加上3%的開(kāi)發(fā)建設(shè)利潤(rùn)確定。經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買對(duì)象有明確界定，以惠及中低收入家庭。房地產(chǎn)的定義及分類新兵入門⑥廉租住房廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域履行社會(huì)保障功能，向城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住宅。廉租住房的一個(gè)重要特征是租住者無(wú)產(chǎn)權(quán)，這也是與經(jīng)濟(jì)適用房的主要區(qū)別。⑦普通住宅普通住宅是為普通居民提供的，符合國(guó)家人口、資金和土地資源等基本國(guó)情，適用國(guó)家一定時(shí)期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而確立的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)住宅。它代表一定經(jīng)濟(jì)條件下一個(gè)國(guó)家或地區(qū)城市居民實(shí)際達(dá)到或能夠達(dá)到的居住水平。熟悉房地產(chǎn)概念是快速掌握房地產(chǎn)基第一天淺說(shuō)房地產(chǎn)——房地產(chǎn)基本概念礎(chǔ)知識(shí)的關(guān)鍵鏈.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；.單套建筑面積在120（含）平方米以下(北京市是140平接.實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下。⑧高級(jí)住宅高級(jí)住宅是為滿足市場(chǎng)高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級(jí)公寓、花園住宅和別墅等。高級(jí)住宅地段好、規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)雅，多位于城鎮(zhèn)郊區(qū)獨(dú)立成為小區(qū)。多為低密度、低容積率、高品質(zhì)、高綠化率的別墅群。這類住宅的戶型和功能空間多樣化，裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，區(qū)內(nèi)多數(shù)有游泳池、桑拿浴室、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、兒童游樂(lè)室等配套設(shè)施。高級(jí)住宅富有代表性的樓盤如：上海的珠江玫瑰園、陸家嘴花園、湯臣中心、仁恒濱江園等。⑨低檔住宅低檔住宅主要指建筑較早、功能有所短缺、結(jié)構(gòu)單薄、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊的住房。其住宅結(jié)構(gòu)大多為磚木結(jié)構(gòu)，住宅成套或不獨(dú)立成套；室內(nèi)面積狹小，居住擁擠；室內(nèi)分間或不分間，老少混居一室；廚房、廁所狹小或廚房廁所幾戶共用；室內(nèi)幾乎沒(méi)有供水供電之外的其他設(shè)施，或幾戶共用一自來(lái)水源。（2）商業(yè)地產(chǎn)的９種類型商業(yè)地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中受追捧的形式。主要包括以下9種類型：房地產(chǎn)的定義及分類新兵入門①百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪是指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)有很多這類正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有不少大型Shopping項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)建設(shè)。②市場(chǎng)型商鋪這里的“市場(chǎng)”是指各種用于某類商品或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有的是單層建筑，有的是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位在零售業(yè)中所占比重較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)。比如，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。③商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)街的命名多體現(xiàn)地段特征。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況：運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，其投資者大多收益頗豐，運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街，其所在投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營(yíng)者大都面臨虧損。④住宅底層商鋪商業(yè)街過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)間在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其住宅底層商鋪是指位于住宅或其他建筑物底層的商用鋪位，它可能包括建筑中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以物地下1?2層或其中部分樓層。住宅底層商鋪鑒于住宅小區(qū)會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定客某類商品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商最│佳│實(shí)│戰(zhàn)│經(jīng)│驗(yàn)│大│本│營(yíng)中國(guó)房產(chǎn)實(shí)特訓(xùn)書，目前多數(shù)已取得成功，但有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況卻并不好，取得成功的較少。熟悉房地產(chǎn)概念是快速掌握房地產(chǎn)基第一天淺說(shuō)房地產(chǎn)——房地產(chǎn)基本概念礎(chǔ)知識(shí)的關(guān)鍵源，投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，成為投資者熱中的商鋪投資對(duì)象，開(kāi)發(fā)商也可獲得很大的投資收益。⑤社區(qū)型商鋪社區(qū)型商鋪是指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其銷售對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1?3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門營(yíng)業(yè)，但較多以鋪位形式存在。⑥商務(wù)樓、寫字樓商鋪它們是指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值值得關(guān)注。⑦交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。街區(qū)商鋪的價(jià)格一般是住宅的2?3倍，而核心商圈⑧“都市型”商鋪“都市型”商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置及其所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，商鋪的客流量大，商鋪銷售商品品種豐富多彩，高檔商品多，單位商品利潤(rùn)率高，特房地產(chǎn)的定義及分類新兵入門別是黃金地段，寸土寸金，經(jīng)營(yíng)有方可獲得很大收益。例如北京王府井大街、西單商業(yè)街，上海南京路都屬于典型的“都市型”商鋪。⑨“便利型”商鋪“便利型”商鋪指用以經(jīng)營(yíng)食品、日常生活用品等為主的，位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里及其周邊娛樂(lè)城內(nèi)的，能補(bǔ)充大百貨商場(chǎng)不足的小面積商鋪。如寫字樓里面的小商店、小超市、公寓社區(qū)里的小超市、住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。（3）新型住宅的8種形式①生態(tài)住宅生態(tài)住宅是運(yùn)用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計(jì)、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無(wú)廢、無(wú)污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。這里的環(huán)境不僅涉及住宅區(qū)的自然環(huán)境，如空氣、水體、土地、綠化、動(dòng)植物、能源等，也涉及住宅區(qū)的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、社會(huì)環(huán)境。②綠色住宅“綠色住宅”不是一般人認(rèn)為的綠化較好的住宅。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是一種全方位的立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)最│佳│實(shí)│戰(zhàn)│經(jīng)│驗(yàn)│大│本│營(yíng)中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)特訓(xùn)營(yíng)叢書熟悉房地產(chǎn)概念是快速掌握房地產(chǎn)基第一天淺說(shuō)房地產(chǎn)——房地產(chǎn)基本概念礎(chǔ)知識(shí)的關(guān)鍵地、節(jié)水、節(jié)能，能改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)。③花園式住宅花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房，兩、三層小樓花園式住宅建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅的水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通信、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。④分時(shí)度假住宅分時(shí)度假住宅英文為Time-Share，正確的翻譯應(yīng)是分時(shí)段多產(chǎn)權(quán)度假公寓。這是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅游休閑度假完美結(jié)合的全新投資模式和度假住宿設(shè)施，起源于20世紀(jì)60年代的法國(guó)。最初只是幾個(gè)親朋好友共同購(gòu)買一棟別墅，供大家不同時(shí)間分別使用。后來(lái)這種消費(fèi)方式風(fēng)靡歐洲，并在20世紀(jì)70年代引入美國(guó)后得到迅速發(fā)展，進(jìn)而延伸到世界各地，成為全球推崇的新型休閑度假方式。熟悉房地產(chǎn)概念是快速掌握房地產(chǎn)基第一天淺說(shuō)房地產(chǎn)——房地產(chǎn)基本概念礎(chǔ)知識(shí)的關(guān)鍵⑤產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店是傳統(tǒng)房地產(chǎn)向分時(shí)度假過(guò)渡的中間產(chǎn)品。這是把酒店客房分割出售，業(yè)主可以擁有酒店客房部分產(chǎn)權(quán)，除每年的旅游度假居住外，其余時(shí)間可以委托酒店物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，投資者并可享受每年的經(jīng)營(yíng)收益分紅。時(shí)權(quán)酒店(TimeshareHotel)和投資型酒店都是一種休閑旅游地產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)就是“分時(shí)度假+房產(chǎn)投資”，即產(chǎn)權(quán)式酒店。⑥智能化社區(qū)智能化社區(qū)是利用現(xiàn)代化4C（即計(jì)算機(jī)、通信及網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。第一天淺說(shuō)房地產(chǎn)——房地產(chǎn)基本概念智能化住宅標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)類型具體功能實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講功能；門禁系統(tǒng)功能；家庭智能化報(bào)警功能；安全保安系統(tǒng)可進(jìn)行程序自動(dòng)化控制功能；可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)無(wú)線遙控功能、通過(guò)電話進(jìn)行遠(yuǎn)程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能通信系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶主要房間有獨(dú)立的信息點(diǎn)，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語(yǔ)電視節(jié)目甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)信息服務(wù)系統(tǒng)增加實(shí)現(xiàn)電子購(gòu)物、電子圖書館、遠(yuǎn)程醫(yī)療登記等功能環(huán)境控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)家電自動(dòng)控制功能；公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能安全保安系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報(bào)警防范；火災(zāi)與煤氣報(bào)警；緊急呼救報(bào)警；電話線被切斷與防破壞報(bào)警通信系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶的至少兩對(duì)電話線和一個(gè)寬帶國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（Internet）插口；可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)信息服務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)三表遠(yuǎn)程計(jì)量，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能環(huán)境控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版在智能化住宅中通常分為甲級(jí)和乙級(jí)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。除了乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)所有的功能外，甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的住宅另需增加一些功能，同時(shí)整個(gè)系統(tǒng)應(yīng)是一個(gè)由中央控制中心同時(shí)附帶數(shù)個(gè)分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)。⑦高科技型住宅這是指數(shù)字化、智能化建筑，包括自動(dòng)調(diào)溫、感應(yīng)式照明、家電全自動(dòng)遙控、計(jì)算機(jī)統(tǒng)一集中控制水、電、氣費(fèi)用等，以及利用信息高速公路實(shí)現(xiàn)家庭辦公、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物等功能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的定義及分類新兵入門是土地創(chuàng)造價(jià)值的核心過(guò)程⑧健康住宅所謂“健康住宅”，指使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上處于良好狀態(tài)的住宅。具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)具有以下8條標(biāo)準(zhǔn)：健康住宅８條標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)具體內(nèi)容引起過(guò)敏癥的化學(xué)物質(zhì)的濃度很低，盡可能不使用容易散發(fā)出化學(xué)物防污防毒質(zhì)的膠合板、墻體裝修材料；二氧化碳濃度要低于1000PPM；懸浮粉標(biāo)準(zhǔn)塵濃度要低于0.15毫克／平方米設(shè)有性能良好的換氣設(shè)備，能將室內(nèi)污染物質(zhì)排至室外，特別是對(duì)高通風(fēng)換氣氣密性、高隔熱性住宅來(lái)說(shuō)，必須采用具有風(fēng)管的中央換氣系統(tǒng)，進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)行定時(shí)換氣。在廚房灶具或吸煙處，要設(shè)置排氣設(shè)備室溫標(biāo)準(zhǔn)起居室、臥室、廚房、走廊、浴室等室溫應(yīng)全年保持在17~27℃之間濕度標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)的濕度全年保持在40％~70％之間噪聲標(biāo)準(zhǔn)噪聲級(jí)要小于50分貝日照標(biāo)準(zhǔn)一天的日照要確保在3小時(shí)以上；設(shè)有足夠亮度的照明設(shè)備安全標(biāo)準(zhǔn)住宅具有足夠的抗自然災(zāi)害能力具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性；住宅要便于護(hù)理老齡者和舒適標(biāo)準(zhǔn)殘疾人第一天——房地產(chǎn)基本概念二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概要淺說(shuō)房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)含義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是對(duì)城鎮(zhèn)進(jìn)行土地和房屋的建設(shè)開(kāi)發(fā)。從廣義上講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對(duì)象，按照預(yù)定目的，進(jìn)行改造加工，在地上進(jìn)行房屋設(shè)施的建筑安裝活動(dòng)，以及為此而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概要新兵入門狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是按照預(yù)定的目的而進(jìn)行的改造土地和建造房屋設(shè)施的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程。根據(jù)劃分標(biāo)準(zhǔn)的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有多種形式。（1）按開(kāi)發(fā)內(nèi)容分類①綜合開(kāi)發(fā)綜合開(kāi)發(fā)是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收，直到建成商品房進(jìn)行銷售、交付使用的整個(gè)過(guò)程。這是開(kāi)發(fā)公司科學(xué)地組織開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。②土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)是指辦理征地拆遷和勞動(dòng)力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平”的全過(guò)程。土地開(kāi)發(fā)與綜合開(kāi)發(fā)的區(qū)別在于，土地開(kāi)發(fā)不包括房屋建設(shè)的過(guò)程，一般是土地開(kāi)發(fā)以后，按照當(dāng)時(shí)的市區(qū)別場(chǎng)價(jià)格，通過(guò)拍賣、招標(biāo)的方式，把已開(kāi)發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給有關(guān)單位進(jìn)行房屋建設(shè)，并按規(guī)定收取土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。③房屋開(kāi)發(fā)房屋開(kāi)發(fā)是在土地開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售、租賃等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程。第一天——房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)淺說(shuō)房地產(chǎn)是土地創(chuàng)造價(jià)值的核心過(guò)程（2）按開(kāi)發(fā)承擔(dān)方式差異分類開(kāi)發(fā)公司自己負(fù)責(zé)從本項(xiàng)工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋獨(dú)自開(kāi)發(fā)建成經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。接受用戶或投資單位的委托，根據(jù)已劃定的征地紅線，進(jìn)行規(guī)劃委托開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、拆遷安置、組織施工，直到建成后交付委托單位。開(kāi)發(fā)公司按規(guī)定收取開(kāi)發(fā)管理費(fèi)或承包費(fèi)。接受某項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程后，根據(jù)公司自身的能力和工程項(xiàng)目的性質(zhì)、分包開(kāi)發(fā)工程量的大小，將該工程分包給有關(guān)專業(yè)工程公司。（3）按開(kāi)發(fā)階段分類1前期開(kāi)發(fā)指開(kāi)發(fā)區(qū)破土動(dòng)工以前的一切準(zhǔn)備工作。包括調(diào)研、選址、申請(qǐng)土地、征地、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、制訂建設(shè)方案等工作。2中期開(kāi)發(fā)指對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程，包括房屋建設(shè)、竣工驗(yàn)收、出售（租賃）等內(nèi)容。３后期開(kāi)發(fā)指房屋的售后服務(wù)，包括保修、維修、使用等房屋的維護(hù)管理工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概要新兵入門（4）按開(kāi)發(fā)用途分類房地產(chǎn)按照開(kāi)發(fā)的用途分，可以分為工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)。按開(kāi)發(fā)用途分工業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)即商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，是目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)新的亮點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)投資回報(bào)周期長(zhǎng)，風(fēng)第一天淺說(shuō)房地產(chǎn)——房地產(chǎn)基本概念（5）按開(kāi)發(fā)等級(jí)分類房地產(chǎn)按照開(kāi)發(fā)等級(jí)可分為：房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)。一級(jí)開(kāi)發(fā)指對(duì)國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村具體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)配套設(shè)施建設(shè)，使其達(dá)到建設(shè)條件，再進(jìn)行有償出租或轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概要新兵入門房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是土地創(chuàng)造價(jià)值的核心過(guò)程后再進(jìn)行拍賣或出租，由買地者去建造房屋。（6）按開(kāi)發(fā)程度分類按開(kāi)發(fā)程度分類分類內(nèi)容生地主要是指可能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所利用，但尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地毛地是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但土地上有待拆遷房屋的土地熟地是指經(jīng)過(guò)“幾通一平”的開(kāi)發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地在建工程是指地上建筑物尚未全部建成，還沒(méi)有達(dá)到交付使用條件的房地產(chǎn)現(xiàn)房是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范圍包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過(guò)程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電信、修道、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。第一天淺說(shuō)房地產(chǎn)——房地產(chǎn)基本概念修道綠化房屋建設(shè)征地通電信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范圍拆遷安置供電規(guī)劃設(shè)計(jì)供水3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程環(huán)節(jié)建筑工程按照建筑物的主要部位劃分為：地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾裝修、建筑屋面、建筑給排水及采暖、建筑電氣、智能建筑、通風(fēng)空調(diào)、電梯９個(gè)部分。地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)先施工，在此期間，同時(shí)預(yù)埋水電管線、預(yù)留水電洞口，主體結(jié)構(gòu)完成到一定程度，內(nèi)部裝修、水電安裝可穿插進(jìn)行，外裝修一般待主體封頂后，從上至下進(jìn)行施工。其主要過(guò)程為：勘察設(shè)計(jì)-開(kāi)工-施工-竣工驗(yàn)收-投入使用。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)十分復(fù)雜的過(guò)程，但從操作上看，每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都可分解為８?jìng)€(gè)項(xiàng)目建議書階段可行性階段設(shè)計(jì)階段開(kāi)工準(zhǔn)備階段階段。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的八個(gè)階段竣工驗(yàn)收階段租售階段使用階段該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%?0.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概要新兵入門（1）項(xiàng)目建議書階段項(xiàng)目建議書階段是