房地產(chǎn)-大學(xué)城項(xiàng)目可行性分析(修改版)

大學(xué)城學(xué)林住宅項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報(bào)告32-目錄一、項(xiàng)目開發(fā)背景……………21.大學(xué)城概念的界定………………22.重慶大學(xué)城——未來重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域………………23.重慶大學(xué)城的建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響（以房地產(chǎn)行業(yè)為主）………………44.重慶大學(xué)城住區(qū)現(xiàn)狀……………5二、項(xiàng)目概況…………71.項(xiàng)目簡(jiǎn)介…………72。項(xiàng)目參數(shù)…………83。項(xiàng)目意義…………10三、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析………………111。宏觀環(huán)境…………112.微觀環(huán)境…………143.大學(xué)城學(xué)林住宅項(xiàng)目SWOT分析………………194。應(yīng)對(duì)策略…………21四、項(xiàng)目定位…………221.整體定位…………222。產(chǎn)品定位…………223。客戶定位…………234。價(jià)格定位…………25五、項(xiàng)目規(guī)劃…………291。整體規(guī)劃…………292。發(fā)展規(guī)劃…………293.項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度規(guī)劃………………29六、投資收益分析……………………301。分析基礎(chǔ)…………302?？紤]因素…………303.指標(biāo)計(jì)算…………314.分析結(jié)果…………32七、結(jié)論………………32八、小組分工情況……………………331.成員基本信息……………………332。成員任務(wù)分工……………………33一、項(xiàng)目開發(fā)背景1.大學(xué)城概念的界定大學(xué)城（UniversityTown，UniversityCity，CollegeTown）是從國(guó)外引入的概念，其代表性定義主要有以下兩種：一是《教育大辭典》中將大學(xué)城界定為圍繞大學(xué)建立的社區(qū)，人口一般在5—10萬，為大學(xué)生提供良好的學(xué)習(xí)環(huán)境和便利的食宿、交通等條件.另一種根據(jù)國(guó)外大學(xué)城發(fā)展的實(shí)際情況,認(rèn)為大學(xué)城通常是指在大學(xué)發(fā)展過程中，由于其規(guī)模的不斷擴(kuò)大及眾多大學(xué)的聚集，使大學(xué)周圍或大學(xué)校園本身成為具有一定規(guī)模的城鎮(zhèn)。但對(duì)于中國(guó)來說,大學(xué)城有著不同的產(chǎn)生背景、發(fā)展過程和開發(fā)模式。國(guó)外對(duì)于大學(xué)城的定義并不完全適用于中國(guó),目前國(guó)內(nèi)對(duì)“大學(xué)城”的核心定義為以下兩種:其一，大學(xué)城是以多所大學(xué)為核心，具有特定的教育整體功能和環(huán)境功能的新型現(xiàn)代化大學(xué)校園。其二，大學(xué)城是以大學(xué)、科研所為依托，集高等教育、研究開發(fā)、產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)等為一體的知識(shí)園區(qū)和高科技園區(qū)。中國(guó)“大學(xué)城”是以政府、高校和各類投資機(jī)構(gòu)為主體對(duì)現(xiàn)有和未來教育資源進(jìn)行市場(chǎng)化開發(fā)、重組和整合而構(gòu)建的新型大學(xué)校園，是一定數(shù)量的高校集聚在特定區(qū)域內(nèi)而形成的以高等教育為主導(dǎo)功能、以資源共享為特色、集產(chǎn)學(xué)研于一體的智力資源高度密集的城市社區(qū)，是城市的一種獨(dú)特的空間組織形式，也是城市教育資源重組的新型空間模式。大學(xué)城作為新型的城市社區(qū)，除了產(chǎn)學(xué)研功能外，還包括了更為豐富的城市功能，如居住、商業(yè)、娛樂、游憩等。2。重慶大學(xué)城——未來重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域重慶大學(xué)城的建設(shè)是在重慶高等教育快速發(fā)展的背景下提出的。1997年重慶直轄以來，重慶高等教育得到快速發(fā)展，為把重慶建設(shè)成為長(zhǎng)江上經(jīng)濟(jì)中心，中共重慶市委、市人民政府決定大力實(shí)施“科教興渝”、“人才強(qiáng)市”戰(zhàn)略，將“建設(shè)長(zhǎng)江上游科教中心和西部教育高地”作為建設(shè)長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心的重要支撐。重慶城市化進(jìn)程的快速發(fā)展使得城市建設(shè)用地范圍不斷擴(kuò)張，于是“重慶西部新城”的概念應(yīng)運(yùn)而生.《重慶市西部新城規(guī)劃》將新城的城市性質(zhì)定義為“以教育產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、物流和旅游業(yè)為主的重慶西部新城?！敝貞c西部新城主要由五大片區(qū)組成：重慶大學(xué)城、重慶西永微電園(西永綜合保稅區(qū)）、鐵路物流園、重慶臺(tái)資信息產(chǎn)業(yè)園和西部新城城市中心區(qū),它將是主城區(qū)空間向西拓展的主要方向，是聯(lián)系成渝兩地和重慶都市圈與渝西經(jīng)濟(jì)走廊的重要節(jié)點(diǎn)。到2015年，其常住人口將突破60萬,大學(xué)城師生和微電園IT從業(yè)人員也將達(dá)數(shù)十萬.2012年之后，西部新城將造出至少3個(gè)千億工業(yè)園，相當(dāng)于3個(gè)北部新區(qū)的實(shí)力。如果說，“兩江新區(qū)"的成立,表明在以長(zhǎng)江和嘉陵江為軸線的1200平方公里的土地上，重慶城市的“龍形骨架”已經(jīng)勾勒成形，“龍身”及其“軀干”也已經(jīng)清晰地顯現(xiàn)出來的話.那么,位于沙坪壩轄區(qū)內(nèi)以大學(xué)城為核心的西部新城，則無疑是“重慶巨龍”的“龍頭”和“首腦”。3。重慶大學(xué)城的建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響（以房地產(chǎn)行業(yè)為主）重慶大學(xué)城集教育、科研、生產(chǎn)于一體，既是人才的搖籃，也是學(xué)者的樂園；既是教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是高科技專業(yè)園區(qū)，其獨(dú)特的人文資源必然帶動(dòng)大學(xué)周圍相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),推動(dòng)城市化進(jìn)程，是重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁增長(zhǎng)點(diǎn)，本文主要分析其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。①優(yōu)化投資環(huán)境：大學(xué)城文化底蘊(yùn)的輻射有利于淡化城市的商業(yè)氣息，使得該地區(qū)的投資環(huán)境不斷優(yōu)化，大學(xué)城周邊的房?jī)r(jià)也日漸攀升。②改善基礎(chǔ)設(shè)施:大學(xué)城的投入使用，使當(dāng)?shù)氐幕旧钤O(shè)施，水、電、通信管道的鋪設(shè)日漸完善，大學(xué)城體育設(shè)施和其他服務(wù)設(shè)施的對(duì)外開放為購(gòu)房入住的居民提供了日常娛樂、休閑活動(dòng)的場(chǎng)所，成為了社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所的延伸地。③擴(kuò)大房地產(chǎn)需求：由于大學(xué)城人口聚集,必然會(huì)為周邊旅游、餐飲及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來無限商機(jī),大學(xué)城本身教學(xué)區(qū)、生活區(qū)建設(shè)就帶動(dòng)了本地區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展,加之配套服務(wù)設(shè)施的不斷完善也促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮.④提升房地產(chǎn)的檔次與品位：大學(xué)城樓盤開發(fā)以別墅和高級(jí)住宅房為主,客戶群體也主要面向年輕的高級(jí)知識(shí)分子及白領(lǐng),其獨(dú)特的區(qū)域環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步提升了別墅的品位。4。重慶大學(xué)城住區(qū)現(xiàn)狀大學(xué)城住區(qū)是指位于大學(xué)城規(guī)劃范圍之內(nèi)，以大學(xué)城為共同主題并具有相同區(qū)位內(nèi)涵的各種形式的城市住區(qū)，其中主要包括有普通城市住區(qū)（R類用地）和高校附屬住區(qū)（C61類用點(diǎn)）二、項(xiàng)目概況1。項(xiàng)目簡(jiǎn)介大學(xué)城學(xué)林住宅區(qū)位于大學(xué)城核心區(qū)西側(cè),緊靠_blank"縉云山山脈東側(cè),毗鄰重慶大學(xué)和四川美術(shù)學(xué)院等知名學(xué)府.所在大學(xué)城西南部居住片區(qū)規(guī)劃了超百萬方高端商業(yè)設(shè)施以及近千萬方高品質(zhì)居住社區(qū)，建成后將成為輻射整個(gè)大學(xué)城、西永及其周邊區(qū)域的重要生活中心。大學(xué)城學(xué)林住宅項(xiàng)目總建筑面積共20畝（約13334平方米），是新型的生態(tài)迷你社區(qū)。社區(qū)內(nèi)除涵蓋高端百貨、量販?zhǔn)匠?、星?jí)影院、商務(wù)公寓等休閑娛樂場(chǎng)所外，咫尺緊鄰的縉云山更為社區(qū)提供了天然的森林屏障，使該社區(qū)成為功能齊全，生態(tài)環(huán)保的森林級(jí)高品質(zhì)住宅區(qū)。2.項(xiàng)目參數(shù)2.1基本信息項(xiàng)目名稱：大學(xué)城學(xué)林住宅項(xiàng)目項(xiàng)目位置：重慶沙坪壩大學(xué)城西路總面積：20畝建筑類別:高層、多層城市綜合體所屬商圈：大學(xué)城2.2配套參數(shù)生活配套:目前大學(xué)城HYPERLINK”/view/3556859.htm"\t”_blank”卓越熙街、鄉(xiāng)村基、德克士、千葉眼鏡、HYPERLINK”/view/2583410.htm"\t”_blank”劉一手、奇火鍋等知名商家已經(jīng)開業(yè),其他商業(yè)實(shí)施逐步開始營(yíng)業(yè)。教育配套：4大高校片區(qū)匯聚了重大、重醫(yī)、重師、HYPERLINK”/view/5107。htm"四川美術(shù)學(xué)院、重慶科技學(xué)院等14所知名高校。重慶八中、重慶一中，QSI國(guó)際中學(xué)，人民小學(xué)等7所中小學(xué)為業(yè)主子女提供便利的優(yōu)質(zhì)教育服務(wù).公園綠地配套：縉云山山脈形成天然的生態(tài)屏障；社區(qū)內(nèi)規(guī)劃迷你森林公園；重慶大學(xué)及四川美術(shù)學(xué)院校園綠地。醫(yī)療衛(wèi)生：重醫(yī)附屬醫(yī)院和第三軍醫(yī)大兩所三級(jí)甲等醫(yī)院。社區(qū)內(nèi)配套：多個(gè)供業(yè)主鄰里交流、會(huì)客的精裝泛大堂，親子、娛樂等泛會(huì)所；高端精品百貨、星級(jí)影院、大型超市\(zhòng)t”_blank"旗艦專賣店以及高端精品餐飲等眾多商業(yè)物業(yè);迷你生態(tài)公園；游泳池。交通配套：①軌道交通：地鐵1號(hào)線(朝天門到大學(xué)城)，2012年通車；輕軌7號(hào)線;②高速：成渝高速、渝隧高速，319國(guó)道；③新建道路;雙碑隧道、雙碑大橋（連通大學(xué)城與江北區(qū)）預(yù)計(jì)于2011年全線通車；④公交：大學(xué)城區(qū)內(nèi)已開通約十余路的專線交通：北碚—大學(xué)城、楊家坪—大學(xué)城、大坪—大學(xué)城、四川美術(shù)學(xué)院—大學(xué)城、重慶師范大學(xué)—大學(xué)城、龍溪鎮(zhèn)—大學(xué)城、重慶大學(xué)A、B區(qū)—大學(xué)城、壁山—大學(xué)城.2.3戶型展示大學(xué)城學(xué)林住宅項(xiàng)目通過營(yíng)造低密度建筑群，致力于打造自然生態(tài)的迷你住宅區(qū)，為消費(fèi)者提供高品質(zhì)的小戶型居所.38平方米69.5平方米80平方米3.項(xiàng)目意義隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，住房問題不斷成為大家所關(guān)注的問題，特別是近幾年房?jī)?nèi)地地產(chǎn)行業(yè)的不斷炒作，將房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格推向了歷史的高峰。重慶大學(xué)城，一個(gè)西部的小城市，在經(jīng)濟(jì)和政策的共同推動(dòng)下，成為重慶近年來發(fā)展最快、未來潛力最大、最值得投資的片區(qū)之一。大學(xué)城學(xué)林住宅區(qū)位于大學(xué)城核心地帶，具有無與倫比的商業(yè)價(jià)值.可以說，大學(xué)城未來有多大的發(fā)展空間，學(xué)林住宅項(xiàng)目就會(huì)有多大的升值空間。大學(xué)城學(xué)林住宅項(xiàng)目不僅為住戶打造了更為豐富的多元化生活圈，擴(kuò)大消費(fèi)者的購(gòu)房選擇范圍，更加深了各界人士對(duì)大學(xué)城的了解,提高了大學(xué)城的知名度和影響力,有效推動(dòng)西部新城與沙坪壩區(qū)的快速融合，促進(jìn)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮及重慶經(jīng)濟(jì)建設(shè)健康、快速發(fā)展。三、項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析1。宏觀環(huán)境隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的不斷攀升，經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)諸多原因?qū)⑼苿?dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)快速發(fā)展。1.1總體環(huán)境分析——重慶市的地位及發(fā)展重慶市作為我國(guó)重要的中心城市之一和西部經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)軍城市,具有舉足輕重的地位。=1\＊GB3①區(qū)域領(lǐng)軍功能：國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐，西部中心，能對(duì)整個(gè)西部產(chǎn)生重大影響；=2\*GB3②對(duì)外開放型城市：內(nèi)陸地區(qū)對(duì)外開放的重要門戶，整個(gè)西部地區(qū)直接對(duì)外開放的開放型城市,直接參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)；=3\*GB3③國(guó)際門戶性樞紐：長(zhǎng)江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心、金融中心和科技創(chuàng)新中心;=4\＊GB3④國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)基地：能承擔(dān)國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)職能或經(jīng)濟(jì)職能,在金融業(yè)、制造業(yè)、會(huì)展業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上已初顯成效;=5\*GB3⑤改革開放政策試驗(yàn)區(qū)：是國(guó)家深化改革開放的重要實(shí)驗(yàn)區(qū)，兩江新區(qū)將享受上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)政策，并疊加重慶及西部的優(yōu)惠政策。重慶市獨(dú)特的政治經(jīng)濟(jì)地位，使其獲得更多發(fā)展機(jī)遇和政策扶持.重慶的快速發(fā)展將深刻改變西部的經(jīng)濟(jì)面貌,對(duì)縮小東西區(qū)域差距起到舉足輕重的作用。1.2——政治環(huán)境分析在全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷瘋長(zhǎng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)通貨膨脹嚴(yán)重的情況下，為了使經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國(guó)家政府頒發(fā)了諸多的房產(chǎn)政策,尤其針對(duì)重慶地區(qū)的特殊環(huán)境。在逐步推行“國(guó)十條”、“國(guó)八條"政策后，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制，為了鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院總理溫家寶自7月12日在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的五項(xiàng)要求，要求嚴(yán)控樓市限購(gòu)之后，又于7月20日提出針對(duì)研究部署近期加強(qiáng)土地管理的重點(diǎn)工作提出了五項(xiàng)要求，而這一次的五項(xiàng)要求,被市場(chǎng)人士解讀為土地調(diào)控“國(guó)五條”。會(huì)議要求已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。同時(shí)，要規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，抑制租金過快上漲。新“國(guó)五條”的出臺(tái)，表明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了強(qiáng)硬階段，堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松的態(tài)度.過去一年,由于受到國(guó)家房控政策的影響，重慶商品房成交量出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，各地商品房市場(chǎng)也有不程度的萎縮。新“國(guó)五條”的出臺(tái)使得重慶房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控付諸現(xiàn)實(shí)和調(diào)控不放松的雙重壓力下受到壓制，市場(chǎng)供過于求態(tài)勢(shì)仍會(huì)繼續(xù)。此外，央行決定自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3％,一年期貸款利率達(dá)到6.06％.五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個(gè)百分點(diǎn)，由4。30％上調(diào)到4。50％，五年期以下（含五年)個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0。25個(gè)百分點(diǎn)，由3。75%上調(diào)到4.00％。并且于2011年2月24日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率０．５個(gè)百分點(diǎn).上調(diào)之后,大中型存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到19.5％的歷史高位,中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)16%。央行推行的一系列金融政策或?qū)⑹狗康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)觀望狀態(tài)，樓市迎來拐點(diǎn)。2011年1月28日，重慶作為個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，開始向個(gè)人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅,重慶主城九區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房、外地炒房客在重慶地區(qū)購(gòu)第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5％—1.2％。在國(guó)家政府出臺(tái)眾多房地產(chǎn)政策的情況下，房產(chǎn)行業(yè)房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)也將在一定程度上受到牽制，特別是重慶今年年初出臺(tái)的房產(chǎn)稅，作為一種與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系密切的稅種,從短期的角度上看，房產(chǎn)稅能對(duì)高漲的重慶房地產(chǎn)價(jià)格起到威懾作用，但從長(zhǎng)期的角度上看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素在于供求關(guān)系和后市的預(yù)期，遏制高房?jī)r(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉"，樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳"；同時(shí)，就重慶出臺(tái)的房產(chǎn)稅而言，在需求沒有大幅度減少的情況下，它對(duì)重慶樓市的影響有限。1.3——經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2010年重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)向好態(tài)勢(shì)明顯,上半年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3634.61億元，同比增長(zhǎng)17.6%、重慶市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)快速的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要得益于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力，其中,工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng),固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)旺盛功不可沒，同時(shí),金融、房地產(chǎn)、對(duì)外貿(mào)易發(fā)展支撐明顯?！笆濉逼陂g，重慶市規(guī)劃儲(chǔ)備重大項(xiàng)目1000個(gè)，規(guī)劃總投資近3萬億元。2011年市級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目總計(jì)300個(gè)，總投資12100億元，年度計(jì)劃投資2100億元。同時(shí)加大力度開展民生重點(diǎn)工程,將“暢通主城”放到首位,爭(zhēng)取到2012年重慶二環(huán)以內(nèi)的交通能保持每小時(shí)平均30公里，并且要解決老百姓最有意見的十個(gè)堵點(diǎn),使其通過速度達(dá)到12公里—15公里/小時(shí)。其次，要建成4000萬平方米公租房。此外還要搞好農(nóng)村的危舊房改造,抓好巴渝新居建設(shè).經(jīng)濟(jì)建設(shè)力度的加大，勢(shì)必會(huì)加速重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)起到拉動(dòng)作用。隨著城市化進(jìn)程的加快，便捷的交通帶動(dòng)房地產(chǎn)升值、提升居住便利性上表現(xiàn)日益突出,交通的改善拉近了各個(gè)大區(qū)域之間的連接，將會(huì)引來新一輪的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及房地產(chǎn)的迅猛增值；而加大公租房的建設(shè),對(duì)生活配套設(shè)施的完善起到極大的促進(jìn)作用，也滿足了中低收入者對(duì)住房的剛性需求。伴隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，中央政府對(duì)重慶市大規(guī)模直接投資和財(cái)政轉(zhuǎn)移的支付，讓重慶的經(jīng)濟(jì)踏上快速發(fā)展的步伐，并在眾多優(yōu)惠政策下,開辟了重慶大學(xué)城,建設(shè)了重慶西永微電園,批準(zhǔn)了綜合保稅區(qū)，在大學(xué)城的整體入住的情況下,帶動(dòng)了大學(xué)城第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，重慶大學(xué)城經(jīng)濟(jì)得到快速進(jìn)步，為住房剛性需求的產(chǎn)生奠定了市場(chǎng)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。1。4——房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析國(guó)務(wù)院“國(guó)五條”政策出臺(tái)，雖然要求在房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施，但由于二、三線城市處在城市化、工業(yè)化的起步階段，新的產(chǎn)業(yè)落地帶來外地人購(gòu)房需求，這與一線城市不同，因此,預(yù)計(jì)二三線城市進(jìn)行限購(gòu)政策的核心會(huì)以“穩(wěn)定"為主要基調(diào),這與一線城市“穩(wěn)中有降”的思路有所不同。此外,據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行報(bào)告顯示:今年前6個(gè)月，房地產(chǎn)的開發(fā)投資增速仍保持了32.9%高速增長(zhǎng).其中，住宅投資增長(zhǎng)36.1%。全國(guó)商品房銷售面積44419萬平方米，同比增長(zhǎng)12.9%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)12。1%，我國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)投資增速仍處于高位.2．微觀環(huán)境2.1交通環(huán)境分析根據(jù)《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2007——2020）》關(guān)于都市區(qū)域軌道交通線網(wǎng)的相關(guān)規(guī)定，軌道交通1號(hào)線和遠(yuǎn)景規(guī)劃的軌道交通7號(hào)線分別從東西方向和南北方向貫穿大學(xué)城。軌道1號(hào)線基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)在大學(xué)城順利開展,預(yù)計(jì)2012年前投入運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)將大大改善大學(xué)城的交通.此外，現(xiàn)有的襄渝鐵路和319國(guó)道經(jīng)過長(zhǎng)期西部新城，構(gòu)建了域內(nèi)的“十字”交通骨架。渝遂高速公路和重慶市外環(huán)高速公路,將與國(guó)道319，渝長(zhǎng)高速公路、成渝高速公路、上界高速公路相銜接,形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)。2。2自然資源環(huán)境分析自然資源是指土地、氣候、植被、日照等非人工性的自然要素,而最能代表重慶大學(xué)城住區(qū)版塊自然優(yōu)勢(shì)的要素是土地。重慶大學(xué)城選址于中梁山脈與縉云山脈之間，東眺歌樂山美景，西依縉云山秀峰，對(duì)于具有典型山地城市特征的重慶來說，大學(xué)城地勢(shì)開闊平坦，原有地貌多為農(nóng)田、魚塘、河流和小山丘，高度變化差異小，有利于不同的住區(qū)空間形態(tài)和環(huán)境創(chuàng)造。2.3人文環(huán)境分析人文資源的形成是一個(gè)長(zhǎng)期的歷史過程，是一個(gè)地區(qū)的靈魂所在。大學(xué)城住區(qū)版塊的人文資源首先體現(xiàn)在能反映地域特征的文化景觀上，即人們?cè)谶@個(gè)特定的空間環(huán)境中生活，與大自然之間長(zhǎng)期相互作用而展現(xiàn)出來的各種景觀，包括特定的生活習(xí)俗、場(chǎng)地肌理、自然景觀、民居聚落形態(tài)、建筑形式等等。就重慶大學(xué)城而言，這種地域性的文化景觀有:由梯田、池塘、山丘所構(gòu)成的場(chǎng)地肌理，順應(yīng)地形自由堆疊的民居聚落和坡頂屋的建筑形式，油菜花地，荷塘等鄉(xiāng)野景觀元素。地域性的文化景觀需要被挖掘和強(qiáng)化，在這方面四川美術(shù)學(xué)院的校園規(guī)劃的建筑中有所體現(xiàn),無論是從尊重原有地形采用自由路網(wǎng)與建筑布局的規(guī)劃理念,還是對(duì)院落、內(nèi)庭.街巷、坡頂屋等空間和建筑元素的運(yùn)用，乃至采取聘請(qǐng)?jiān)用癞?dāng)校園園丁的做法去維護(hù)當(dāng)?shù)厝说纳罘◣煟急磉_(dá)了規(guī)劃建設(shè)者對(duì)地域性人文資源的尊重和保護(hù)，并使之成為了校園以及大學(xué)城的人文資源優(yōu)勢(shì)。此外，由于大學(xué)城高校聚集，廣大老師學(xué)生在日常學(xué)習(xí)和生活中與大學(xué)城產(chǎn)生相互作用，這也為大學(xué)城注入嶄新而獨(dú)特的文化景觀，并隨著時(shí)間的推移而得以沉淀.2.4配套設(shè)施環(huán)境分析①教育設(shè)施：大學(xué)城的建設(shè)以高等教育院校在地域空間商的集聚為基本形式,由于高校的集聚而產(chǎn)生的規(guī)模校園是大學(xué)城發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，它反映了大學(xué)城所承載著的主要城市功能——教育。從教育機(jī)構(gòu)的數(shù)量上看，重慶大學(xué)城已經(jīng)入住或即將入駐的高校包括重慶大學(xué)、四川美術(shù)學(xué)院、重慶師范大學(xué)、重慶醫(yī)科大學(xué)、重慶科技學(xué)院、重慶職業(yè)技術(shù)學(xué)院、重慶電子科技職業(yè)學(xué)院、重慶把與職業(yè)技術(shù)學(xué)院、重慶醫(yī)藥衛(wèi)生高等?？茖W(xué)校、重慶警官職業(yè)學(xué)院、重慶城市管理學(xué)院等13所高校；規(guī)劃中小學(xué)校有7所，分別是重慶一中、重慶八中、人民小學(xué)、QSI國(guó)際學(xué)校、大學(xué)城第二小學(xué)校、大學(xué)城第一中學(xué)、鳳中誤導(dǎo)學(xué)校.學(xué)校數(shù)量之多，規(guī)模之大、教學(xué)質(zhì)量之高是國(guó)內(nèi)大學(xué)城中少有的。②商業(yè)服務(wù)設(shè)施：大學(xué)城規(guī)劃的集中式資源共享中心將成為城市居民提供綜合服務(wù)的中心區(qū)域。規(guī)劃中的集中式步行商業(yè)街卓越熙街已經(jīng)初具規(guī)模，是大學(xué)城現(xiàn)有最大的商業(yè)中心片區(qū)，也是人氣最望的地區(qū)。③醫(yī)療服務(wù)設(shè)施：擁有重醫(yī)附屬醫(yī)院和第三軍醫(yī)大兩所HYPERLINK”/view/1694974。htm”\t"_blank”三級(jí)甲等醫(yī)院。④旅游景點(diǎn)設(shè)施：包括曾家蓮花湖自然風(fēng)景區(qū)及馮玉祥、郭沫若、張治中故居等人文歷史景區(qū),旅游景點(diǎn)多樣，豐富居民的假日生活。3.大學(xué)城學(xué)林住宅項(xiàng)目SWOT分析3。1優(yōu)勢(shì)①區(qū)位優(yōu)勢(shì)：作為定位于大學(xué)城核心地帶的高端配套居住物業(yè)，隨著重慶大學(xué)城的整體建設(shè),學(xué)林住宅區(qū)具有無限商機(jī)及升值空間.②產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：商務(wù)核心區(qū)的住宅本身就具備了投資性和稀缺性，另舒適的產(chǎn)品尺度也是帶給城市新的居住感受.③交通便利,地理位置優(yōu)越：軌道交通具有運(yùn)輸量大、速度快、運(yùn)行穩(wěn)定等優(yōu)點(diǎn)，軌道交通1號(hào)線與7號(hào)線在大學(xué)城交匯，必然提升大學(xué)城住區(qū)版塊的區(qū)位，使得大學(xué)城與城市中心的聯(lián)系更加密切;軌道交通的出現(xiàn)在改變市民生活、緩解交通壓力的同時(shí)，也推動(dòng)了城市化進(jìn)程,拉大產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促使新的小型商業(yè)中心產(chǎn)生，中心商圈集聚，大大提升房產(chǎn)的升值空間，引發(fā)新一輪的樓市投資熱潮。此外,便利的公路交通網(wǎng)絡(luò)和獨(dú)有的自行車、步行交通設(shè)施也方便了人們的出行。④環(huán)境幽靜，自然環(huán)保：離主城鬧區(qū)較遠(yuǎn)，且周邊人文環(huán)境較好，其優(yōu)雅的氛圍較高.與此同時(shí)。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美,居住舒適度高。⑤教育資源豐富：學(xué)林住宅區(qū)處于重慶大學(xué)城,周邊人文資源豐富，氣息濃厚，周圍校區(qū)有重慶大學(xué)、四川美術(shù)學(xué)院、重慶師范學(xué)院、重慶科技學(xué)院等15所大學(xué);重慶一中、重慶八中、人民小學(xué)，相繼入駐；將家庭孩子的教育從小到大安排妥善,形成教育的一條龍服務(wù)。3.2劣勢(shì)①配套設(shè)施不健全：現(xiàn)有商業(yè)配套不齊，生活設(shè)施欠佳，且高度集中在資源共享中心區(qū)的卓越熙街，使得公共設(shè)施出現(xiàn)分布不均的現(xiàn)象，不利于廣泛的大學(xué)城居民便捷地使用公共設(shè)施。②醫(yī)療設(shè)施不完善:由于地處幽靜環(huán)境,周邊的大型醫(yī)療設(shè)施較少，僅社區(qū)內(nèi)部醫(yī)療設(shè)施及重醫(yī)附屬醫(yī)院、第三軍醫(yī)大兩所_blank”三級(jí)甲等醫(yī)院不能滿足住戶全方位的醫(yī)療需求。③建筑面積限制：學(xué)林住宅項(xiàng)目建筑面積為20畝，在滿足基本住宅需求后還要規(guī)劃相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，難度較大。④建筑類型單一：由于建筑面積的限制，學(xué)林住宅項(xiàng)目主要銷售小戶型居所,產(chǎn)品線單一,消費(fèi)群體狹窄。3.3機(jī)會(huì)①宏觀發(fā)展：重慶宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，西部經(jīng)濟(jì)圈整合效應(yīng)逐步顯現(xiàn),重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨再次騰飛。②區(qū)域發(fā)展：學(xué)林住宅區(qū)地處大學(xué)城,是西部新城重點(diǎn)建設(shè)部分,隨著大學(xué)城的整體建設(shè),必將獲得更多的發(fā)展空間和政策扶持。③消費(fèi)基礎(chǔ):隨著城市的地位不斷提高,對(duì)外吸附力的不斷加強(qiáng),重慶居民的消費(fèi)能力不斷提升.置業(yè)者強(qiáng)大的購(gòu)買力基礎(chǔ)、本地居民經(jīng)商經(jīng)歷的投資意識(shí)將推進(jìn)本地市場(chǎng)的火熱發(fā)展，使房產(chǎn)投資成為市民投資的熱衷版塊。3.4威脅①政策風(fēng)險(xiǎn)：由于政府宏觀政策的條款,樓市進(jìn)入低迷期，還未看到政策放寬的預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不明朗。②競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)勁，競(jìng)爭(zhēng)激烈：目前隨著大學(xué)城眾多高校入駐，配套設(shè)施漸漸完善,高端物業(yè)紛紛亮相,使大學(xué)城成為重慶地產(chǎn)聚焦地之一，如龍湖、富力、金融街、金科、中渝等知名房企紛紛強(qiáng)勢(shì)入駐,大學(xué)城房地產(chǎn)市場(chǎng)眾強(qiáng)云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈。4。應(yīng)對(duì)策略SWOT分析S(優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）SO策略：利用優(yōu)勢(shì)，把握機(jī)會(huì)﹡把握目前重慶高速發(fā)展的契機(jī),高端商品房消費(fèi)市場(chǎng)日益發(fā)展，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)；

﹡利用西部新城的發(fā)展機(jī)遇,努力塑造項(xiàng)目品牌形象，擴(kuò)大產(chǎn)品知名度和影響力WO策略：把握機(jī)會(huì)，規(guī)避劣勢(shì);

﹡加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的宣傳力度,從生態(tài)和高端生活兩方面強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的宜居性,彌補(bǔ)配套缺陷,強(qiáng)調(diào)大學(xué)城中心概念；

﹡打造大學(xué)城住宅區(qū)的居住及投資聲勢(shì)，強(qiáng)調(diào)商業(yè)機(jī)遇及升值空間，塑造未來發(fā)展前景；﹡針對(duì)客戶人群，打造真正意義上的生態(tài)高端產(chǎn)品，滿足大學(xué)城住戶的居住需求。T（威脅）ST策略:利用優(yōu)勢(shì)，消除威脅

﹡利用品牌及設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)，確立產(chǎn)品領(lǐng)先地位；﹡打造迷你生態(tài)的高品質(zhì)住宅概念，突出項(xiàng)目特色,實(shí)行產(chǎn)品差異化營(yíng)銷策略，努力提升本項(xiàng)目形象與溢價(jià)能力；﹡充分借助產(chǎn)品創(chuàng)新能力,開發(fā)高端產(chǎn)品；

﹡合理規(guī)劃項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃,規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)；WT策略：規(guī)避劣勢(shì)，消除威脅

﹡通過營(yíng)銷的手段現(xiàn)場(chǎng)塑造，樹立良好形象，努力減少不利影響；﹡通過渠道銷售和營(yíng)銷手段，進(jìn)行口碑傳播。

﹡充分發(fā)掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),準(zhǔn)確的把握客戶；

﹡加強(qiáng)溝通，營(yíng)造良好的外部環(huán)境1。整體定位1。1定位原則★顧客導(dǎo)向原則——最大化建設(shè)大學(xué)城區(qū)客戶忠誠(chéng)度★差別化原則——最大化建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),避免劣勢(shì)★產(chǎn)品反應(yīng)地域文化——最大化發(fā)掘地段價(jià)值1。2項(xiàng)目定位大學(xué)城學(xué)林住宅區(qū)位于大學(xué)城核心區(qū)西側(cè)，緊靠縉云山山脈東側(cè)，毗鄰重慶大學(xué)和四川美術(shù)學(xué)院等知名學(xué)府.作為大學(xué)城、西永及其周邊區(qū)域最宜居住宅大盤，最佳生態(tài)資源，打造最新型的迷你生態(tài)社區(qū)的市場(chǎng)定位.1.3定位詮釋★生態(tài)——環(huán)境優(yōu)美，安靜，空氣新鮮，適宜居住;★迷你——總價(jià)低但品質(zhì)不低的小戶型，小而精,配套全，設(shè)施設(shè)備完善.2。產(chǎn)品定位2。1戶型定位沿襲項(xiàng)目開發(fā)思路，本項(xiàng)目定位為迷你小戶型,根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查可知，目前市場(chǎng)上小戶型以一房一廳和一房?jī)蓮d為主,并有小部分的小三房.一房一廳的面積在35～40㎡之間，兩房一廳的面積在65～70㎡之間。從真正使用功能上而言，小戶型面積大幾個(gè)平米,使用效果就改善量多。另外,考慮到一房一廳的戶型功能性更為靈活使用,且在設(shè)計(jì)時(shí)還可考慮處理為兩套打通做二房，故本項(xiàng)目以一房一廳戶型為主：具體戶型定位為:戶型面積（㎡）套數(shù)比面積比一房一廳3860%44.14％兩房一廳69。530%40。37%三房一廳8010％15。49％2.2配套商業(yè)重慶大學(xué)城學(xué)林項(xiàng)目配套商業(yè)，分別由服務(wù)內(nèi)部業(yè)主的社區(qū)配套商業(yè),以及服務(wù)于外部的休閑娛樂商業(yè)組成.社區(qū)配套商業(yè):位于社區(qū)內(nèi)部,以滿足業(yè)主基本需求的便利性購(gòu)物的配套性商業(yè)，不考慮對(duì)外輻射。包括景觀步行道、社區(qū)配套商業(yè)、公共娛樂配套等,打造互動(dòng)性強(qiáng)的休閑社區(qū)商業(yè);休閑娛樂商業(yè)：以特色餐飲、休閑文化產(chǎn)業(yè)為主，打造生態(tài)式主題商業(yè)街,作為學(xué)林項(xiàng)目的休閑娛樂配套。3.客戶定位3。1客戶群據(jù)調(diào)查,購(gòu)買小戶型客戶主要有青年白領(lǐng)，年輕家庭，投資性客戶,還有生意人士、商務(wù)人士、公司高級(jí)管理人員、小公司經(jīng)營(yíng)者四種。其中青年白領(lǐng)過半，投資性客戶次之。3。2各類客戶分析■青年白領(lǐng)①生于70年代末80年代初；②單身或熱戀,希望有自己獨(dú)立的生活空間;③是公司白領(lǐng)，工作時(shí)間普遍補(bǔ)償，積蓄有限，后備資金不足；④中心區(qū)高房?jī)r(jià)難以承受，一步到位購(gòu)買大戶型很有困難；⑤預(yù)計(jì)收入穩(wěn)定,有較強(qiáng)的按揭付款能力；⑥對(duì)交通工具依賴性較強(qiáng)；⑦傾向一方，并注重戶型實(shí)用性;⑧希望有完善的生活配套設(shè)施，并由一些休閑娛樂設(shè)施;⑨置業(yè)目的主要是代替租房,追求自由生活，有自己的獨(dú)立空間?！瞿贻p家庭①年齡在25—35歲之間；②結(jié)婚時(shí)間不長(zhǎng)，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,2人世界或3口之家；③事業(yè)處于上升期，有少量積蓄；④對(duì)于新理念有較強(qiáng)的接受能力，但具備冷靜的思考和判斷能力;⑤工作緊張，壓力大，沒有太多時(shí)間去享受品味生活；⑥要求交通便捷，生活方便，社區(qū)環(huán)境好;⑦大多為首次置業(yè)，因經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足而選擇過渡性購(gòu)房；⑧傾向二房或小三房，并考慮五年內(nèi)換房；⑨對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；⑩置業(yè)目的為希望有一個(gè)屬于自己的私人獨(dú)立空間或家庭舒適空間?！鐾顿Y性客戶①年齡在35-45歲之間；②多為公司中高層管理人員，商業(yè)成功人士，公務(wù)員，私營(yíng)老板等較高收入人群;③具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力,自身至少擁有一處物業(yè)；④有較強(qiáng)的投資意識(shí)；⑤要求配套完善，交通發(fā)達(dá)，片區(qū)租賃需求高；⑥熱衷面積小，總價(jià)相對(duì)較低的一房，便于出租或轉(zhuǎn)讓；⑦置業(yè)目的為出租或轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值及客觀的投資回報(bào)?！錾馊耸?、商務(wù)人士、公司高級(jí)管理人員、小公司經(jīng)營(yíng)者①生意及商務(wù)人士年齡在28-45歲之間；②精明能干，精力旺盛，公司生意比較繁忙，較多商務(wù)往來；③多數(shù)要求商務(wù)中心、商務(wù)會(huì)所、會(huì)議室等商務(wù)配套；④希望提供商務(wù)服務(wù)(打印、翻譯等);⑤對(duì)物業(yè)網(wǎng)絡(luò)、通信設(shè)施要求高,便于辦公；⑥對(duì)宜商宜住的物業(yè)較感興趣；⑦置業(yè)目的用來商務(wù)辦公、商務(wù)接待，節(jié)約商務(wù)成本,便于商務(wù)往來。4.價(jià)格定位4.1價(jià)格策略針對(duì)大學(xué)城學(xué)林住宅項(xiàng)目的特殊情況，在對(duì)其做價(jià)格策略時(shí),必須明確要達(dá)到的企業(yè)目標(biāo)。項(xiàng)目定價(jià)的高低會(huì)對(duì)企業(yè)至關(guān)重要的利潤(rùn)、銷量、市場(chǎng)占有率以及競(jìng)爭(zhēng)能力等指標(biāo)產(chǎn)生重大的影響。因此，價(jià)格策略必須保證企業(yè)的利潤(rùn)目標(biāo)、銷量目標(biāo)等。所以,整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格策略從以下幾個(gè)方面入手：■市場(chǎng)導(dǎo)向策略對(duì)于大學(xué)城學(xué)林住宅項(xiàng)目來說,其市場(chǎng)因素是價(jià)格策略的重要影響因素之一。為此，我們以市場(chǎng)發(fā)展為導(dǎo)向，以實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)為原則，在“風(fēng)險(xiǎn)較小化的基礎(chǔ)上，追求利潤(rùn)合理化"，綜合成本以及重慶市房?jī)r(jià)走勢(shì)分析?！鰞r(jià)格低開高走策略根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格走向特征，在獲得較好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的情況下,以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格面市,然后一路高走,給市場(chǎng)堅(jiān)定信心,增加投資者們的預(yù)期收益。此外,低開高走的價(jià)格策略還能夠有效地規(guī)避定價(jià)錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)，并有利于逼迫潛在客戶迅速成交?！鲱A(yù)留折扣空間購(gòu)買投資性物業(yè)是一種客戶經(jīng)過詳細(xì)計(jì)算后理智的行為,而購(gòu)買住宅通常是個(gè)人或家庭行為,是較為沖動(dòng)的。因此，額外的折扣是必須的。要準(zhǔn)確制定折扣,既能保證均價(jià)的實(shí)現(xiàn),又不至于影響銷售.同時(shí),也要讓業(yè)主有升值的預(yù)期，能對(duì)業(yè)主的投資產(chǎn)生相應(yīng)的預(yù)期收益，關(guān)鍵在于對(duì)投資性物業(yè)銷售的經(jīng)驗(yàn)積累和定性分析.■針對(duì)性價(jià)格策略在競(jìng)爭(zhēng)的過程中,公司也將針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者所作出的競(jìng)爭(zhēng)策略，對(duì)我公司房?jī)r(jià)做出合理的調(diào)整，如在起價(jià)、均價(jià)、層差、朝向差等方面的不同.4。2競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品價(jià)格（1）大學(xué)城房地產(chǎn)商基本參數(shù)項(xiàng)目圖示基本參數(shù)價(jià)格開發(fā)商協(xié)信城立方物業(yè)類型:高層、花園洋房、別墅位置：重慶沙坪壩大學(xué)城東路主力戶型:57-72平方米，60-261平方米，109—244平方米8300元重慶協(xié)信遠(yuǎn)浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司康田漫城物業(yè)類型:普通住宅位置:沙坪壩大學(xué)城第一中學(xué)旁主力戶型：50-64平米6600元重慶康田置業(yè)有限公司金科廊橋水鄉(xiāng)公園高層物業(yè)類型：高層位置：重慶市沙坪壩大學(xué)城南二路166號(hào)主力戶型：59-89平米6350元重慶市金科星聚置業(yè)有限公司北麓國(guó)際城物業(yè)類型：普通住宅位置：沙坪壩西永組團(tuán)U分區(qū)（緊臨西永綜合保稅區(qū)B區(qū))主力戶型：38-69平米6500元重慶北麓置業(yè)有限公司羲城藍(lán)灣物業(yè)類型:普通住宅位置:沙坪壩大學(xué)城東路(科技學(xué)院旁)主力戶型：29-88平米6000元重慶市地產(chǎn)集團(tuán)中振公司龍湖花千樹物業(yè)類型：花園洋房位置：重慶大學(xué)城龍湖東橋郡旁主力戶型:120—167平米8000元龍湖地產(chǎn)(2）與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品比較評(píng)價(jià)因素協(xié)信城立方康田漫城金科廊橋水鄉(xiāng)公園高層北麓國(guó)際城羲城藍(lán)灣龍湖花千樹學(xué)林住宅項(xiàng)目評(píng)定總分66。8566。9471.3175。0861。8971。578銷售均價(jià)830066006350650060008000價(jià)格說明價(jià)格來源：新浪房產(chǎn)權(quán)重10%20％20％20％20％10％100%權(quán)重價(jià)格83013201270130012008006720修正價(jià)格地段溢價(jià)，產(chǎn)品溢價(jià)，品牌溢價(jià),選取競(jìng)品樓盤平均分值68.93與學(xué)林住宅分值78的比值1.17392項(xiàng)目初步定價(jià)7300（套內(nèi)）根據(jù)與重慶市場(chǎng)在售大學(xué)城房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格橫向比較，本項(xiàng)目地理位置較好，交通方便，距離商業(yè)區(qū)較進(jìn)，安靜的生態(tài)社區(qū)成為本地區(qū)很高影響力力的商務(wù)公寓，具備地段、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),但房地產(chǎn)項(xiàng)目集群效應(yīng)不明顯。47F超高層與北麓國(guó)際城比較，清水套內(nèi)均價(jià)為6000元/平米，清水建面均價(jià)5600元/平米.32F高層與康田漫城比較，清水套內(nèi)均價(jià)為6500元/平米，清水建面均價(jià)6300元/平米。11F小高層與協(xié)信城立方比較,將保持7000-7500元/平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，清水套內(nèi)均價(jià)8200元/平米,清水建面均價(jià)7800元/平米。6F多層在重慶無可比項(xiàng)目參考,按照公司利潤(rùn)率要求，清水建面均價(jià)8500元/平米。4。3價(jià)格的影響因素根據(jù)各大類因素對(duì)價(jià)格影響程度的不同，對(duì)外部環(huán)境區(qū)位因素，樓盤情況個(gè)體因素和后期營(yíng)銷執(zhí)行情況來賦予不同的權(quán)重，如下表:在售產(chǎn)品比較價(jià)格比較因素權(quán)重區(qū)位因素15%個(gè)體因素60％營(yíng)銷情況25％合計(jì)100%4.4價(jià)格定位根據(jù)以上分析,本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位如下:大學(xué)城學(xué)林住宅項(xiàng)目套內(nèi)面積單價(jià)（元/㎡）建筑面積單價(jià)（元/㎡）6F多層8800850011F小高層8200780032F高層65006300臨江47F超高層60005600合計(jì)73757050本項(xiàng)目應(yīng)充分挖掘地塊本身核心區(qū)位和絕版景觀資源的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合該區(qū)域城市設(shè)計(jì)“重山、重水、重城、重慶”的設(shè)計(jì)概念，在充分理解和尊重基地現(xiàn)狀地貌的基礎(chǔ)上,引入具有重慶地方特色的空間、街道、景觀等文化肌理。設(shè)置高層與低密度的混合小區(qū)，兩者需有效的加以區(qū)隔，在交通流線的處理上也做到相互獨(dú)立，避免相互間干擾。但考慮到該項(xiàng)目的定位是生態(tài)迷你住宅，在分隔的時(shí)候應(yīng)結(jié)合景觀合理規(guī)劃，避免生硬分隔,使高層業(yè)主產(chǎn)生抗性。在取得優(yōu)質(zhì)風(fēng)景和資源最大化的同時(shí),必須考慮到地勢(shì)因素，將不利的地勢(shì)條件轉(zhuǎn)化為有利的景觀構(gòu)成要素,充分利用地形高差，運(yùn)用傳統(tǒng)山地建筑的經(jīng)典設(shè)計(jì)手法將建筑對(duì)自然山體的消極影響降至最低。建筑群體個(gè)性鮮明，空間通透，強(qiáng)調(diào)天際線的豐富層次和動(dòng)感韻律，真正做到建筑與環(huán)境和諧共生，既能享受最大化自然景觀，又能稱為城市景觀的點(diǎn)睛之筆。2012年首期計(jì)劃開發(fā)總量為20畝，項(xiàng)目整體發(fā)展周期3年內(nèi)完成。項(xiàng)目銷