世界五百強企業(yè)外籍人士居住及需求分析報告

世界五百強公司外籍人士居住及需求分析報告4月26日，“華來利公司與戴德梁行攜手打造世界500強居住地”新聞公布會在威尼斯酒店隆重舉辦。戴德梁行董事長梁振英先生應邀出席了本次新聞公布會。

在本次的新聞公布會上，戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司正式對外公布了《世界500強公司外籍人士居住特性及需求分析報告》。這份報告是戴德梁行專門針對深圳市的世界500強公司做了長久的跟蹤調(diào)查后得出的，含有極強的專業(yè)性和可參考性，它不僅客觀反映了現(xiàn)在在深圳的外籍人士的居住現(xiàn)狀，同時也使廣大的房地產(chǎn)開發(fā)商和代理商從此能夠更加清晰的理解外籍人士的居住需求。

隨即，華來利公司與戴德梁行正式訂立了“攜手打造世界500強居住地”暨全球營銷的合作意向書。華來利公司總經(jīng)理高凱聲和戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司總經(jīng)理程家龍分別在乎向書上簽字。據(jù)悉，由華來利集團開發(fā)的圣·莫麗斯花園項目總占地27萬平方米，總建筑面積約33萬平方米。項目一期是由Townhouse和疊拼洋房構成的大型豪華住宅社區(qū)，專為金字塔尖的成功卓越人士度身定做。而社區(qū)的規(guī)劃布局、園林設計、生活氛圍和居住文化都以瑞士出名的貴族休閑度假勝地——St.Moritz鎮(zhèn)為設計藍本，結合項目地塊所固有的希缺自然山體資源，秉承“生態(tài)、健康、自然”之開發(fā)理念，力圖為深圳乃至全國之富豪打造典型美宅。該項目現(xiàn)在已開始開工興建，預計下六個月面市。本次華來利公司與戴德梁行所建立的緊密合作關系，真正意義上實現(xiàn)了兩家公司的優(yōu)勢互補，戴德梁行將運用其遍及全球的營銷網(wǎng)絡和客戶資源，與華來利公司一道將圣·莫麗斯花園項目打造成為外籍人士在深圳的抱負居住地。這也是深圳房地產(chǎn)代理行業(yè)的又一大新嘗試。

圣·莫麗斯花園項目位于香蜜湖北4.5公里，與香蜜湖一山之隔。而深圳市南北交通的又一條主動脈——福龍路工程的啟動，將會使圣·莫麗斯項目和香蜜湖緊密地聯(lián)系在一起。據(jù)有關人士透露，福龍路現(xiàn)在已經(jīng)進入招標階段，預計于今年年中即可開工，約1年半左右竣工。福龍路竣工后將打通福田向北的第二通道，其意義以及對房地產(chǎn)格局的影響將媲美昔日濱海大道對南山樓市的帶動。如果我們把福龍路比方成一條貫穿深圳南北的“玉帶”，那么圣·莫麗斯花園項目無疑將成為這條玉帶上的一顆璀璨明珠。能夠預言，福龍路的開通將變化深圳地產(chǎn)的傳統(tǒng)分布格局。4月26日500強外籍人士特性及需求

調(diào)查報告戴德梁行由原[梁振英測量師行]和新加坡的[戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司]以及歐洲的DTZ共同構成，梁振英先生出任董事局主席。戴德梁行爲專業(yè)的地產(chǎn)顧問公司，專為客戶提供國際性、全方位的物業(yè)服務。戴德梁行遍及全球，在美國、英國、澳洲、新西蘭、新加坡、日本等46個國家，共有193間分公司，員工約8000人。戴德梁行房地産顧問（深圳）有限公司秉承公司一貫“專業(yè)、創(chuàng)值、正派”的服務理念，在房地産領域內(nèi)爲客戶提供全方面、專業(yè)和高素質的房地産顧問服務，服務范疇涉及：銷售策劃及代理、房地產(chǎn)估價、買賣與租賃代理、物業(yè)管理、項現(xiàn)在期策劃、市場研究及咨詢顧問等。在數(shù)年的誠信服務中，與全球多家外資公司建立長久的服務關系。而泛城（中國）是專注于國內(nèi)住宅市場服務的專業(yè)品牌。中國加入世貿(mào)后，經(jīng)濟持續(xù)向好，外資公司逐年增加，為經(jīng)濟增加提供了巨大的動力。隨著中國將全方面開放銀行金融方面業(yè)務，以及CEPA的實施等多項利好消息，預計外資公司將加大在中國的投資，同時也會有不少仍未在中國設立分公司的公司將在中國設立分支機構。深圳作為中國大陸南面的窗口，以數(shù)年來穩(wěn)健的經(jīng)濟發(fā)展及良好的投資環(huán)境將成為這些公司重點考慮的都市之一。本次調(diào)查的重要目的是充足理解在深圳的世界500強公司的現(xiàn)狀，及外籍人士的居住需求。通過真實掌握外籍人士的居住需求，更加好的為深圳的重要外資公司提供全方面、完善的服務，以及為外資公司外籍人士度身打造適宜的居所。調(diào)研方式本次調(diào)研由戴德梁行獨立完畢，重要借助于本身長久服務的世界500強公司及外籍人士兩大途徑完畢。通過對500強外資公司及外籍人士發(fā)放調(diào)查問卷，電話咨詢，深度訪談等方式以及結合歷史積累成交資料共同統(tǒng)計及分析完畢。調(diào)研狀況：本次調(diào)研以500強外資公司及駐深外籍人士為對象。共對73家500強公司發(fā)放問卷，回收42份有效問卷。對22名外籍人士進行了深度訪談。對106名外籍人士發(fā)放問卷以及電話咨詢等方式進行調(diào)查，共回收85份有效問卷。調(diào)查時間：3月15日——4月15日（歷時30天）分析結果一、世界500強公司深圳狀況根據(jù)本行所掌握資料，現(xiàn)在在深圳投資的世界500強公司共113家。按500強公司總部所屬國別分類，呈現(xiàn)下列分布：國別美國日本法國英國韓國德國荷蘭中國香港瑞士加拿大澳大利亞馬來西亞丹麥新加坡數(shù)目38341085533211111比例33.6%30.1%8.8%7.1%4.4%4.4%2.7%2.7%1.8%0.9%0.9%0.9%0.9%0.9%按照500強公司注冊所在地的深圳行政區(qū)域劃分，分布為：區(qū)域羅湖福田南山鹽田龍崗寶安數(shù)目4529351813比例34.4%22.1%26.7%0.8%6.1%9.9%注：公司數(shù)目涉及500強公司分公司、辦事處以及參加投資的全部公司（共131家）。行業(yè)電子、電氣傳統(tǒng)制造金融、保險、投資計算機、通信食品、煙草貿(mào)易、服務物流、運輸能源、基礎建設零售數(shù)目2422211396576比例21.2%19.5%18.6%11.5%8%5.3%4.4%6.2%5.3%羅湖7516335303福田743623121南山782643042鹽田000000010龍崗150002000寶安450102100分析：從現(xiàn)在在深圳的113家世界500強公司的狀況能夠得出下列結論：●來自美國及日本的500強公司占絕大多數(shù)，另首先為法國、英國、韓國以及德國，顯示深圳外資來源及進出口貿(mào)易受美國及日本公司影響較大。

●現(xiàn)在500強公司的分布區(qū)域重要在羅湖、福田以及南山三大行政區(qū)域，呈現(xiàn)較均勻分布態(tài)勢。結合片分辨析顯示，金融、保險、投資行業(yè)的絕大部分集中在羅湖；高科技產(chǎn)業(yè)有關行業(yè)如計算機、通信、電子、電氣則在福田及南山分布略多；而傳統(tǒng)制造業(yè)公司分布于南山、寶安、龍崗較多。

●根據(jù)分析，呈現(xiàn)以上行業(yè)分布特點與深圳實際各行政區(qū)域的特點或優(yōu)勢有所關聯(lián)。羅湖區(qū)的500強公司重要集中在地王、國貿(mào)等金融業(yè)較密集的區(qū)域；福田的500強公司則集中在福田中心區(qū)、福田保稅區(qū)（擁有政府特殊優(yōu)惠政策）；南山則集中在蛇口及科技園，蛇口重要由于早期國外石油公司的進駐和港口、機場運輸?shù)谋憷?，科技園則重要聚集某些高新科技類產(chǎn)業(yè)公司。

●500強公司投資重要集中在IT、制造業(yè)、商業(yè)服務和金融服務業(yè)領域，在深就業(yè)的外國人也多數(shù)分布在這些行業(yè)。

二、500強公司內(nèi)部外籍人士管理安排

根據(jù)公司調(diào)查問卷顯示，深圳常駐外籍人士重要是公司中、高層管理人員。從行業(yè)人員架構特性來看，金融投資、能源及貿(mào)易公司的外籍人士重要擔任公司的高層管理者（地區(qū)總裁，總經(jīng)理，總監(jiān)），制造業(yè)和高新科技行業(yè)的外籍員工重要是公司的中高層管理者和專業(yè)技術主管。

500強公司派駐深圳的外籍員工普通為2---3年。其中90%以上派駐深圳是以常駐深圳的方式，而非周期性或間歇性駐守，顯示外籍人士有穩(wěn)定、長久的居住需求。住房補貼原則：高層人員普通在人民幣2--4萬之間，而中層人員則在1--1.8萬之間。顯示外籍人士租賃物業(yè)根據(jù)住房補貼原則不同，將呈現(xiàn)兩層分化的現(xiàn)象。即普通高層人員將選擇租金在2萬元以上的物業(yè)，而中層人員則選擇租金在2萬元以內(nèi)的物業(yè)。配車原則：高層普通一人配一臺車，中高層管理人員普通2—3人配一臺車，中層人員則普通僅配備上下班車。公司提供代為尋找適宜物業(yè)的服務，對外籍人士居住物業(yè)選擇起引導作用。據(jù)理解，駐深外籍人士由于對深圳不甚理解，因此普通由公司代為尋找適宜物業(yè)，員工自行決定的方式租賃物業(yè)。另首先根據(jù)問卷調(diào)查及深度訪談顯示，外籍人士選擇物業(yè)普通考慮的原則：在被選擇物業(yè)區(qū)域居住生活安全性都很高的前提下，重要以上下班、生活方便及租金承受能力內(nèi)的優(yōu)質物業(yè)兩大原則為主，基本全部的被訪人均選擇這兩項選擇，顯示生活的便利及優(yōu)質的物業(yè)是外籍人士首要考慮的因素。同時約有三成的被訪人選擇但愿與同事、朋友為鄰。而對于物業(yè)與否在傳統(tǒng)的外籍人士聚集地以及發(fā)展商品牌等因素則并不十分看重。結合分析顯示，由于外籍人士普通對深圳狀況不甚理解，因此在選擇居住物業(yè)時，公司內(nèi)部代為尋找租賃物業(yè)的人士對外籍人士影響較大。并且由于外籍人士但愿能與熟悉的人群居住在一起，而逐步形成一種居住慣例，猶如多米諾骨牌效應同樣，公司一開始選擇哪個社區(qū)供外籍人士居住，往后的外籍人士就會由于群聚效應都會選擇該社區(qū)作為首選居住場合。三、500強公司外籍人士特性分析據(jù)政府部門統(tǒng)計在深圳就業(yè)的1.2萬境外人員（其中外籍人士約6000人）中，日本人占到47％，另首先是韓國人（11.9％），日韓兩國的外籍人士占深圳全部外籍人員總數(shù)近六成；歐美國家又以美國人居多。500強公司外籍人士年紀統(tǒng)計年紀重要集中在30—40歲占58%；另外兩個年紀段是30歲以內(nèi)占31%，40—50歲之間約占7%。性別：性別則86%為男性，14%為女性（均不涉及隨遷的家眷）。家庭構成：在深圳工作生活的外籍人士中，單身人士（涉及結婚但只身前往深圳的已婚人士）占42%，夫婦倆人的占26%，一家三口的占19%，一家三口以上的占13%。另外，外籍人士一家三代遷住深圳的狀況極少。普通話對話能力：68%完全不含有普通話對話能力，25%含有簡樸生活對話能力，7%含有純熟的對話能力。顯示在深圳工作的外籍人士在生活中存在較大的溝通障礙。根據(jù)外籍人士認知的片區(qū)及社區(qū)顯示：42%的外籍人士選擇住在蛇口片區(qū)，29%的外籍人士選擇華僑城片區(qū)，21%的外籍人士選擇香蜜湖和福田中心區(qū)，少部分的外籍人士選擇羅湖片區(qū)，與3年前重要集中在蛇口片區(qū)有了明顯的變化。對于住宅社區(qū)的認知，38%填寫蛇口鯨山、半山海景別墅區(qū)，10%填寫蛇口南海玫瑰園，8%填寫蛇口蘭溪谷，23%填寫福田中心區(qū)的東?；▓@、黃埔雅苑，21%填寫華僑城的波托菲諾及錦繡花園。除以上8大社區(qū)外其它社區(qū)基本無人填寫。顯示現(xiàn)在可供外籍人士選擇的優(yōu)質社區(qū)明顯不夠。結合分析，呈現(xiàn)以上調(diào)查成果的因素重要是由于：蛇口鯨山、半山海景別墅區(qū)：由于最早期船務、石油公司的影響，數(shù)年來在蛇口海上世界周邊，已形成深圳外籍人士集中居住、社交以及休閑娛樂的基地場合，在外籍人士中的認知程度相稱高。南海玫瑰園、半山蘭溪谷是蛇口新落成的崇高居住社區(qū)，以其舒適的居住環(huán)境、稀缺的海景資源以及身處外籍人士聚集區(qū)的優(yōu)勢，也逐步成為外籍人士青睞的居住社區(qū)。羅湖區(qū)即使500強外資公司也占相稱大的比例，但由于羅湖區(qū)居住密度高、居住環(huán)境較南山片區(qū)有明顯的劣勢，難以成為外籍人士青睞的居住選擇（特別是家庭居?。?。但是，羅湖有比較多的酒店式公寓，這類物業(yè)也吸引了某些單身商務人士。福田東海花園、黃埔雅苑以及華僑城的波托菲諾都是近年落成的崇高社區(qū)，均以優(yōu)越的自然環(huán)境，靠近中心區(qū)的地理優(yōu)勢，也已成為新興的外籍人士群聚的崇高社區(qū)。波托菲諾按意大利小鎮(zhèn)為藍本打造的歐洲風情讓外籍人士產(chǎn)生親切感，成為外籍人士中歐美外籍人士選擇的一大因素；而東?；▓@則重要以完善的社區(qū)配套，優(yōu)質物業(yè)管理等因素成為外籍人士的選擇。結合歷史成交資料及近年來為外籍人士提供服務過程中呈現(xiàn)下列規(guī)律：外籍人士在選擇居住物業(yè)時，對于蛇口傳統(tǒng)的外籍人士居住社區(qū)的關注度有所下降，某些新興的優(yōu)質項目逐步引發(fā)外籍人士的關注；外籍人士在居住片區(qū)的選擇由原來在蛇口聚集逐步向深圳福田中心區(qū)擴散，南山的華僑城及福田中心區(qū)成為新的聚集區(qū)域且呈現(xiàn)上升趨勢。對于距離工作地點的交通時間的承受能力數(shù)據(jù)顯示67%的外籍人士的承受程度在20分鐘以內(nèi)，且調(diào)查顯示20分鐘是一種明顯的心理門檻，超出20分鐘的選擇的人數(shù)明顯減少。外籍人士每月租金承受水平呈現(xiàn)下列分布狀況：結合公司住房津貼原則及長久服務的外籍人士租賃狀況顯示：普通租金承受水平在0元以內(nèi)的，為公司中層管理人員或普通技術人員；租金承受水平在0元以上重要是公司高層管理人員，查成果與公司內(nèi)部住房補貼狀況吻合。外籍人士居住面積需求呈現(xiàn)下列分布狀況：面積（㎡）100下列100～150150～200200以上比例27%37%19%17%從以上數(shù)據(jù)能夠看出外籍人士普通選擇面積集中在100----150平米之間。結合被訪人的家庭背景及年紀狀況分析顯示，由于外籍人士中68%為單身（涉及已婚只身前往深圳的人士）或年輕的夫婦，因此面積需求成果集中在100---150平米之間；而外籍人士中家庭人口數(shù)在3人以上的則填寫面積普通在200平米以上。結合租金及租賃面積顯示：租金承受能力與承租面積關系0-5000元5000-10000元10000-0元0元以上100平方米下列77%15%8%100-150平方米84%16%150-200平方米12.50%43.75%43.75%200平方米以上7%93%數(shù)據(jù)顯示承受租金在5000元以內(nèi)的承租單價在50元/平方米·月的水平；承受租金在5000----10000之間的，承租單價集中在50----100元/平方米·月之間，少部分在100-----150元/平方米·月之間；承受租金在10000----0之間的，承租單價集中在50----150元/平方米·月之間呈較均勻分布；承受租金在0以上的，承租單價則普遍在100元元/平方米·月之上。顯示承租面積在200平米以上的外籍人士承受能力明顯越強，結合被訪人背景分析選擇200平米以上的外籍人士，大部分屬于公司高層管理人員，住房津貼在2萬元---4萬元之間。外籍人士居住物業(yè)類型傾向呈現(xiàn)下列分布狀況：數(shù)據(jù)顯示高層及小高層為外籍人士傾向選擇的重要產(chǎn)品類型，但不容無視別墅與Townhouse所占比例高達30%，顯示外籍人士由于生活習慣等因素對于別墅及Townhouse情有獨鐘。結合市場供應狀況分析，現(xiàn)在深圳市福田中心區(qū)別墅及Townhouse叫價較高，基本在4萬元/月以上，大量外籍人士在選擇物業(yè)時表達想在中心區(qū)附近尋找2萬---4萬之間的別墅或Townhouse幾乎沒有可能，同時也顯示了福田中心區(qū)附近租金在2萬---4萬之間的別墅或Townhouse為市場空白點。外籍人士深圳置業(yè)調(diào)查：(本題不局限于500強外籍人士)從以上數(shù)據(jù)顯示，大部分外籍人士以租賃為主，也有不少外籍人士會考慮在深圳置業(yè)，其中大部分重要考慮深圳房地產(chǎn)含有投資價值。從實際二級市場與三級市場成交狀況看，外籍人士投資狀況呈現(xiàn)逐年增加的狀況，特別是日本人及韓國人。外籍人士對景觀的喜好：對社區(qū)景觀的傾向天然山景湖景人造景觀海景85%58%25%86%調(diào)查顯示外籍人士對于天然山景及海景的喜好基本相似，另首先為湖景，人造景觀則較少，顯示自然景觀對外籍人士的吸引力遠比人造景觀大。對于生活配套的需求：（本題為多選題）分項大型超市社區(qū)內(nèi)小型超市國際學校普通學校醫(yī)院體育場地需要33%50%33%0%50%50%調(diào)查顯示外籍人士對于社區(qū)內(nèi)小型超市、醫(yī)院及體育場地的需求較大，對于普通學校則完全沒有需求。結合深度訪談，對于醫(yī)院、體育場地以、大型超市以及國際學校等，大部分外籍人士均表達，社區(qū)能定時定點提供專車到以上地點接送即可無需社區(qū)自帶，對于交通時間大部分表達必須在20分鐘車程以內(nèi)。對于居住單位及社區(qū)配套的需求：（本題為多選題）項目游泳池健身房高爾夫練習場高檔西餐廳宴會廳商務會議廳需要58%67%8%58%8%25%從以上調(diào)查成果顯示，外籍人士對于游泳池、健身房以及高檔西餐廳的需求最為迫切,大部分外籍人士均表達必須配備。對于高爾夫練習場一項，結合被訪人背景分析顯示，由于被訪人均屬高消費人群，已經(jīng)擁有一到兩個深圳高爾夫球會籍或擁有公司會員資格