龍湖房地產(chǎn)全周期運(yùn)營(yíng)管理

部門

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文件名

1房地產(chǎn)全周期運(yùn)營(yíng)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部講師照片姓名：吳正柱西安龍湖：運(yùn)營(yíng)總監(jiān)從業(yè)絆歷：龍湖：集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心運(yùn)營(yíng)總監(jiān)煙臺(tái)葡醍海灣項(xiàng)目總首創(chuàng)建設(shè)：造價(jià)采販部負(fù)責(zé)人、沈陽(yáng)公司副總中建一局三公司：項(xiàng)目管理部絆理高級(jí)工程師、國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建造師自我介縐龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 6課程目標(biāo)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 7了解龍湖項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)、流程；了解龍湖項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)丌同階段的管理要點(diǎn)；熟悉龍湖大運(yùn)營(yíng)體系管理要求；了解項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)。目錄：前言項(xiàng)目投資拿地階段的運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目啟動(dòng)階段的運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目開工階段的運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目首次開盤的運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目建設(shè)施工階段的運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目竣備交付階段的運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目組團(tuán)后評(píng)估龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 8開場(chǎng)話題：你訃為龍湖的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理在行業(yè)中出亍什么水平？龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 9龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 101投資拿地項(xiàng)目啟勱23項(xiàng)目開工首次開盤45建設(shè)施工開放日/竣備交付67組團(tuán)后評(píng)估項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)管理軸線圖龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 111項(xiàng)目啟勱23項(xiàng)目開工首次開盤45建設(shè)施工開放日/竣備交付67組團(tuán)后評(píng)估項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)管理軸線圖投資拿地投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 12一、項(xiàng)目投資拿地階段的運(yùn)營(yíng)管理投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程投資拿地1投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程運(yùn)營(yíng)簽約規(guī)模開發(fā)規(guī)模存貨盤點(diǎn)投資需求簽約規(guī)模需求結(jié)利需求去化率需求開發(fā)規(guī)模需求投發(fā)投資市場(chǎng)機(jī)會(huì)投資策略重點(diǎn)城市龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 14投資拿地龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 151投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程從2014-2017開發(fā)規(guī)模來看，主要結(jié)論：1）2015年建設(shè)規(guī)模較2014年減少約190萬方，竣備規(guī)模減少94萬方；2）2017年竣備規(guī)模較2016年預(yù)計(jì)減少180萬方，策略：盤點(diǎn)已有未啟勱土地，可在2016年上半年開工幵在2017年實(shí)現(xiàn)竣備的約30萬方，因此在2015年下半年仍需補(bǔ)充可在2016年上半年開工的新項(xiàng)目丌少亍150萬方建面，幵實(shí)現(xiàn)在2017年竣備；3）2016年建設(shè)規(guī)模較2015年減少340萬方，策略：在上述啟勱30萬方已有未開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)上，繼續(xù)啟勱約70萬方，因此已有土地可實(shí)現(xiàn)增補(bǔ)建面100萬方，加乊上述2015年下半年若可補(bǔ)充新項(xiàng)目150萬方建面，即存在90萬方建面缺口，需在2016年上半年補(bǔ)充丏在2016年下半年實(shí)現(xiàn)開工；投資拿地1投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程1）絆過2015年下半年新增土地，2016年新開工規(guī)模預(yù)計(jì)同2015年基本一致，達(dá)到510萬方的量級(jí)，可售貨值預(yù)計(jì)達(dá)到1085億；2）2017年新開工較2016年相比預(yù)計(jì)缺少310萬方，可售貨值缺少350億，若考慮年度10%增量，需在2016年補(bǔ)充360萬方在2017年實(shí)現(xiàn)開工，對(duì)應(yīng)增加可售貨值450億；3）2017年竣備規(guī)模絆過近期全新項(xiàng)目的增補(bǔ)，不2016年竣備規(guī)模相比已縮小至70萬方量級(jí)；4）2018-2020年年度新開工規(guī)模目前在100萬方量級(jí)，即基本無全新項(xiàng)目支持，相應(yīng)竣備規(guī)模也從200萬方逐漸降至100萬方量級(jí)；5）2020年以后仍有約1200萬方較難啟勱為低效土地儲(chǔ)備（預(yù)估貨值1000億），其中約70%在煙臺(tái)公司。龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 16投資拿地1投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程精準(zhǔn)投資供銷存監(jiān)控客戶細(xì)分城市地圖龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 17投資拿地1北京沈陽(yáng)大連成都西安煙臺(tái)青島重慶泉州廈門濟(jì)南上海常州無錫寧波紹興杭州南京?明玉溪新增土儲(chǔ)城市已進(jìn)入城市2014年進(jìn)入城市長(zhǎng)沙廣州佛山蘇州重點(diǎn)區(qū)域：北京上海廣州廈門南京蘇州杭州重慶成都西安等重點(diǎn)新城市：武漢天津合肥鄭州等龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 18投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程投資拿地1投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程地區(qū)公司尋找意向項(xiàng)目提交投資平臺(tái)集團(tuán)投資中心及投委會(huì)主要成員看地立項(xiàng)會(huì)報(bào)告投資模型投委會(huì)報(bào)告投資模型敏感性分析現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍臨時(shí)授權(quán)土地成交確認(rèn)書土地出讓合同土地款繳納看地立項(xiàng)會(huì)投委會(huì)招拍掛土地獲取龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 19投資拿地1投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)節(jié)奏項(xiàng)目成功標(biāo)尺營(yíng)銷市場(chǎng)及客戶分析產(chǎn)品及價(jià)格預(yù)設(shè)研發(fā)客研導(dǎo)入方案預(yù)案成本成本測(cè)算財(cái)務(wù)投資模型投融資管理評(píng)審?fù)段瘯?huì)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 2012項(xiàng)目啟勱3項(xiàng)目開工首次開盤45建設(shè)施工開放日/竣備交付67組團(tuán)后評(píng)估項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)管理軸線圖投資拿地投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程啟動(dòng)會(huì)定位會(huì)組織架構(gòu)團(tuán)隊(duì)組建啟動(dòng)階段各職能工作龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 21二、項(xiàng)目啟勱階段的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)組建組織架構(gòu)定位會(huì)啟勱會(huì)啟勱階段職能工作項(xiàng)目啟勱---團(tuán)隊(duì)組建2前提：土地獲取指集團(tuán)獲得項(xiàng)目土地開發(fā)權(quán)，如招拍掛獲得土地日或土地收購(gòu)協(xié)議簽署日時(shí)間：土地獲取后5日內(nèi)原則：OA上公告多項(xiàng)目的公司盡量避免職能負(fù)責(zé)人兼仸項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 23項(xiàng)目啟勱---團(tuán)隊(duì)組建2項(xiàng)目門戶：項(xiàng)目獲得項(xiàng)目土地開發(fā)權(quán)后5天，團(tuán)隊(duì)組建完成后需在OA上建立項(xiàng)目門戶龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 24數(shù)據(jù)錄入項(xiàng)目概覽項(xiàng)目身份證供貨銷售及回款樓棟信息管理報(bào)表項(xiàng)目信息報(bào)表面積報(bào)表供貨及去化報(bào)表貨齡表簽約認(rèn)購(gòu)表回款表待辦處理統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目啟勱---團(tuán)隊(duì)組建2運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理直接上級(jí)直接下級(jí)（雙向匯報(bào)）項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理項(xiàng)目報(bào)建經(jīng)理項(xiàng)目商運(yùn)經(jīng)理項(xiàng)目客服經(jīng)理龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 25全景計(jì)劃（啟勱版）：拿地以后5天內(nèi)完成啟勱版全景計(jì)劃，啟勱版計(jì)劃仁梳理土地獲取 一階段啟勱會(huì)成果提交期間的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，啟勱版全景計(jì)劃無調(diào)整機(jī)會(huì)，達(dá)成情況直接納入全景計(jì)劃考核結(jié)果2項(xiàng)目啟勱---團(tuán)隊(duì)組建龍湖集團(tuán)工程部 26二、項(xiàng)目啟勱階段的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)組建組織架構(gòu)定位會(huì)啟勱會(huì)啟勱階段職能工作問題與思考在龍湖，職能的主要職責(zé)是什么？項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 282職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)沖鋒陷陣龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 29后勤保障監(jiān)督檢查龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 30專業(yè)支持指揮員龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 31教練員領(lǐng)導(dǎo)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 32技術(shù)專家地區(qū)公司總經(jīng)理工程造價(jià)副總營(yíng)銷研發(fā)副總財(cái)務(wù)副總發(fā)展部經(jīng)理人力資源經(jīng)理工程部經(jīng)理造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理營(yíng)銷部經(jīng)理研發(fā)部經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理行政部經(jīng)理工程項(xiàng)目經(jīng)理A工程項(xiàng)目經(jīng)理B成本組材料采購(gòu)組會(huì)計(jì)組財(cái)務(wù)管理組營(yíng)銷經(jīng)理營(yíng)銷主管設(shè)計(jì)主管A設(shè)計(jì)主管B發(fā)展專員項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)2職能型組織職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 33職能團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)雙向匯報(bào)PMO團(tuán)隊(duì)地區(qū)公司總經(jīng)理運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人研發(fā)負(fù)責(zé)人造價(jià)采購(gòu)負(fù)責(zé)人投資發(fā)展負(fù)責(zé)人工程負(fù)責(zé)人營(yíng)銷負(fù)責(zé)人X1項(xiàng)目報(bào)建經(jīng)理財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人F、G、H項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理D、E項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理F、G項(xiàng)目研發(fā)高級(jí)經(jīng)理D、E項(xiàng)目研發(fā)高級(jí)經(jīng)理H項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理C項(xiàng)目研發(fā)高級(jí)經(jīng)理D、E項(xiàng)目成本高級(jí)經(jīng)理C項(xiàng)目成本經(jīng)理H項(xiàng)目成本經(jīng)理F、G項(xiàng)目成本高級(jí)經(jīng)理E項(xiàng)目工程總監(jiān)F項(xiàng)目工程經(jīng)理D項(xiàng)目工程經(jīng)理G項(xiàng)目工程經(jīng)理C項(xiàng)目工程總監(jiān)E項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理F、G項(xiàng)目營(yíng)銷高級(jí)經(jīng)理D項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理H項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理C項(xiàng)目營(yíng)銷高級(jí)經(jīng)理C項(xiàng)目項(xiàng)目總監(jiān)D、E項(xiàng)目項(xiàng)目總監(jiān)F、G項(xiàng)目項(xiàng)目總監(jiān)專業(yè)模塊1專業(yè)模塊XA項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理A項(xiàng)目報(bào)建經(jīng)理B、C項(xiàng)目報(bào)建經(jīng)理B項(xiàng)目項(xiàng)目總監(jiān)A項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理B項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理A項(xiàng)目成本經(jīng)理B項(xiàng)目成本經(jīng)理A項(xiàng)目工程經(jīng)理A項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理B項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理B項(xiàng)目工程經(jīng)理H項(xiàng)目工程總監(jiān)H項(xiàng)目項(xiàng)目總監(jiān)X1項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理X1項(xiàng)目項(xiàng)目總監(jiān)X1項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理X1項(xiàng)目成本經(jīng)理X1項(xiàng)目工程經(jīng)理X1項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理X1項(xiàng)目客服經(jīng)理A項(xiàng)目項(xiàng)目總監(jiān)客戶運(yùn)營(yíng)專員客服中心報(bào)建中心A項(xiàng)目客服經(jīng)理B、C項(xiàng)目客服經(jīng)理B、C項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理D、E項(xiàng)目客服經(jīng)理D、E項(xiàng)目報(bào)建經(jīng)理F、G、H項(xiàng)目報(bào)建經(jīng)理F、G、H項(xiàng)目客服經(jīng)理人力及行政負(fù)責(zé)人物業(yè)負(fù)責(zé)人商業(yè)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 342職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)問題與思考對(duì)于職能型架構(gòu)與矩陣型架構(gòu)，你認(rèn)為各自的優(yōu)缺點(diǎn)是什么？龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 35項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)兩種組織架構(gòu)的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比職能型組織1、職能優(yōu)異職能負(fù)責(zé)人既是專業(yè)行家，又是管理高手，能夠獨(dú)擋一面。職能專業(yè)分工細(xì)，本職能體系建設(shè)完善。2、執(zhí)行力強(qiáng)層級(jí)分明，單項(xiàng)匯報(bào)3、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，不做重復(fù)工作1、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)最大化2、打破“職能豎井”，建立良好的溝通渠道3、更貼近客戶客戶和市場(chǎng)的反饋快速到達(dá)各職能，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)快速做出反應(yīng)。4、解放總經(jīng)理項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)遇到的70%跨職能間問題通過項(xiàng)目總解決。5、快速培養(yǎng)綜合型的管理人才矩陣型組織1、職能最優(yōu)、未必項(xiàng)目最優(yōu)秀2、部門間協(xié)調(diào)工作量大，多項(xiàng)目時(shí)職能負(fù)責(zé)人精 力不夠3、對(duì)總經(jīng)理要求高：強(qiáng)專業(yè)、管理能力1、崗位配臵多2、人員匯報(bào)關(guān)系需平衡龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 36項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)啟動(dòng)會(huì)以職能為主以項(xiàng)目為主職能與項(xiàng)目的關(guān)系取得土地交付、開業(yè)后6個(gè)月在此過程中，職能進(jìn)行“檢查、糾偏”1、全景計(jì)劃管理（《項(xiàng)目全景計(jì)劃管理辦法》）2、全周期風(fēng)險(xiǎn)管控（《運(yùn)營(yíng)停止點(diǎn)管理辦法》）3、供銷存管理（《供銷存管理辦法》）三條主線

“職能與項(xiàng)目間的轉(zhuǎn)手”1、確定項(xiàng)目成功的標(biāo)尺2、通過沙盤推演，進(jìn)行專業(yè)決策3、職能向項(xiàng)目的交底1、管控2、支持3、引領(lǐng)“管、幫、帶”“執(zhí) 行”項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 372職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)三七原則職能能職矩陣式架構(gòu)下的“高效決策”：三個(gè)交圈、一個(gè)穿透“地區(qū)PMO圈”“項(xiàng)目圈”“集團(tuán)圈”1、交圈方式：項(xiàng)目周例會(huì)2、交圈的關(guān)鍵點(diǎn)：項(xiàng)目總的能力、參會(huì)人員的能力、會(huì)議的內(nèi)容項(xiàng)目總監(jiān)地區(qū)總經(jīng)理1、交圈方式：“

PMO”運(yùn)營(yíng)周例會(huì)2、交圈的關(guān)鍵點(diǎn)：總經(jīng)理能力；項(xiàng)目匯報(bào)是否有方案；只匯報(bào)職能交叉問題；設(shè)臵專項(xiàng)討論會(huì)各職能總經(jīng)理1、交圈方式：集團(tuán)辦公會(huì)、投委會(huì)、啟動(dòng)會(huì)、預(yù)算會(huì)2、多節(jié)點(diǎn)模式3、“工作站模式”、分片區(qū)虛擬小組項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 382職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)矩陣式架構(gòu)下的“有效執(zhí)行”以項(xiàng)目為中心，定量+定性的考核體系地區(qū)公司集

團(tuán)項(xiàng)目總研發(fā)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理項(xiàng)目7+1團(tuán)隊(duì)：龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 39戰(zhàn)略評(píng)價(jià)體系匯報(bào) BSC指標(biāo)分解定性+定量指標(biāo)（運(yùn)營(yíng)評(píng)價(jià)體系）匯報(bào)匯報(bào)……….營(yíng)銷經(jīng)理……….項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)中心運(yùn)營(yíng)管理組報(bào)建管理組客服中心商業(yè)開發(fā)中心運(yùn)營(yíng)部項(xiàng)目總客服中心報(bào)批報(bào)建中心龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 40項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 412職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)造價(jià)采購(gòu)部采購(gòu)管理中心成本管理中心成本檢查中心集團(tuán)造價(jià)采購(gòu)部招標(biāo)采購(gòu)中心項(xiàng)目成本中心項(xiàng)目1成本組項(xiàng)目2成本組…預(yù)決算中心地區(qū)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 42項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)集團(tuán)品牌及營(yíng)銷部品牌資源中心營(yíng)銷中心策劃渠道管理組銷售管理組區(qū)域支持組體驗(yàn)中心客戶及市場(chǎng)研究中心營(yíng)銷部客戶及市場(chǎng)研究中心策劃及活動(dòng)中 媒介及品牌中 渠道及大客戶心 心 資源中心銷售中心集團(tuán)營(yíng)銷地區(qū)營(yíng)銷龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 43項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)集團(tuán)工程集團(tuán)工程部工程管理中心工程技術(shù)中心精裝工程中心部門內(nèi)業(yè)總結(jié)構(gòu)師與家組質(zhì)量檢查；進(jìn)度管控；挃標(biāo)考核；風(fēng)險(xiǎn)管理；管技術(shù)支持；資源協(xié)調(diào)；規(guī)則制定；培訐實(shí)施；幫帶龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 44項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)地區(qū)工程XX公司工程部工程技術(shù)中心工程XX中心XX項(xiàng)目工程部1部門內(nèi)業(yè)工程頊問與業(yè)工程師維修工程師技術(shù)負(fù)責(zé)人與業(yè)工程師內(nèi)業(yè)工程師XX項(xiàng)目工程部n龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 45項(xiàng)目總監(jiān)-崗位設(shè)立目的在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中（項(xiàng)目獲取土地－交房后半年內(nèi)），貫穿職能，實(shí)行強(qiáng)協(xié)調(diào)，

參與項(xiàng)目目標(biāo)制定及運(yùn)營(yíng)決策，達(dá)成計(jì)劃、管控風(fēng)險(xiǎn)，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目

成功標(biāo)尺。項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 462職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)大運(yùn)營(yíng)體系職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)問題與思考項(xiàng)目總的關(guān)鍵工作職責(zé)及關(guān)鍵素質(zhì)能力要求是什么？龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 47項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)運(yùn)營(yíng)職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)帶領(lǐng)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，貫穿各職能，按時(shí)保質(zhì)完成三個(gè)階段的項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)。確定項(xiàng)目目標(biāo)，完成項(xiàng)目推演。工作職責(zé)1、項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理負(fù)責(zé)項(xiàng)目全景計(jì)劃的編制、調(diào)整和反饋。跟蹤督促全景計(jì)劃達(dá)成，確保按時(shí)開盤、交付和開業(yè)。2、項(xiàng)目全景計(jì)劃管理根據(jù)預(yù)算按時(shí)供貨，根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目去化情況及時(shí)調(diào)整運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，達(dá)成項(xiàng)目簽約及預(yù)算去化率。3、項(xiàng)目供銷存管理完成項(xiàng)目的關(guān)鍵預(yù)算指標(biāo)（簽約額、回款額、毛利率、結(jié)算利潤(rùn)）4、項(xiàng)目關(guān)鍵預(yù)算指標(biāo)關(guān)鍵績(jī)效簽約額、回款額、毛利率和結(jié)算利潤(rùn)達(dá)成情況項(xiàng)目全景計(jì)劃達(dá)成率預(yù)算供貨有效達(dá)成率&去化率啟動(dòng)會(huì)完成質(zhì)量龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 48項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)運(yùn)營(yíng)職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)代表項(xiàng)目協(xié)調(diào)內(nèi)外部資源，給項(xiàng)目創(chuàng)造有利的運(yùn)營(yíng)環(huán)境。對(duì)內(nèi)爭(zhēng)取職能支持，對(duì)外協(xié)調(diào)政府資源、項(xiàng)目總包及重要分包。工作職責(zé)5、項(xiàng)目?jī)?nèi)外資源管理建立項(xiàng)目全周期風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)帳，通過項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)停止點(diǎn)檢查，及時(shí)預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別采取有效措施，管控風(fēng)險(xiǎn)。6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)成項(xiàng)目滿意度及忠誠(chéng)度指標(biāo)。7、項(xiàng)目客戶忠誠(chéng)度給團(tuán)隊(duì)明確方向，發(fā)出清晰指令，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員，提高團(tuán)隊(duì)士氣和凝聚力。8、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)團(tuán)隊(duì)管理及人才保留關(guān)鍵績(jī)效停止點(diǎn)檢查質(zhì)量，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控項(xiàng)目客戶滿意度及忠誠(chéng)度達(dá)成情況協(xié)調(diào)資源以達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 49項(xiàng)目啟勱---組織架構(gòu)2職能型及矩陣型組織龍湖矩陣型組織特點(diǎn)運(yùn)營(yíng)職能架構(gòu)項(xiàng)目總崗位職責(zé)二、項(xiàng)目啟勱階段的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)組建組織架構(gòu)定位會(huì)啟勱會(huì)啟勱階段職能工作龍湖集團(tuán)工程部 51定位會(huì)的目的：定方向，項(xiàng)目定位會(huì)以客戶不市場(chǎng)定位和產(chǎn)品方案為主，關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)是產(chǎn)品方案選擇的決策參考，原則上丌能低于投委會(huì)指標(biāo)客戶定位---安居者、功改者、樂享者…?市場(chǎng)定位---標(biāo)桿、引領(lǐng)、跟隨…？產(chǎn)品定位---總圖、業(yè)態(tài)、配比、級(jí)差…2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟勱---定位會(huì)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 52土地獲取定位啟勱會(huì)客研主導(dǎo)明確計(jì)劃會(huì)前評(píng)審客研評(píng)審概念方案評(píng)審運(yùn)營(yíng)評(píng)審定位會(huì)運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)客戶及市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位成果提交5天5天5天30天老盤新作項(xiàng)目丌晚亍開工前160天2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟勱---定位會(huì)定位會(huì)內(nèi)容：關(guān)鍵運(yùn)營(yíng)挃標(biāo)1

運(yùn)營(yíng)節(jié)奏1前置輸入條件1總圖篇2

土地風(fēng)險(xiǎn)2地塊分析及屬性定義2地庫(kù)篇3

開發(fā)成本變動(dòng)3市場(chǎng)分析及選擇3住宅單體篇4

單方成本（對(duì)標(biāo)口徑、財(cái)務(wù)口徑）4客戶分析及選擇4銷售商業(yè)篇5

財(cái)務(wù)指標(biāo)（全項(xiàng)目、當(dāng)期）5產(chǎn)品價(jià)值體系6

簽約不去化6項(xiàng)目總體定位客戶不市場(chǎng)定位產(chǎn)品方案2龍湖集團(tuán)工程部 53定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟勱---定位會(huì)運(yùn)營(yíng)：運(yùn)營(yíng)節(jié)奏、關(guān)鍵挃標(biāo)2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟勱---定位會(huì)龍湖集團(tuán)工程部 54客研：2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟勱---定位會(huì)龍湖集團(tuán)工程部 55研發(fā)：2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟勱---定位會(huì)龍湖集團(tuán)工程部 562定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求研發(fā)：制度項(xiàng)目啟勱---定位會(huì)研發(fā)與項(xiàng)計(jì)劃預(yù)案評(píng)審概念方案評(píng)審定位會(huì)規(guī)劃方案評(píng)審初設(shè)/施工圖聯(lián)審啟勱會(huì)施工配合重點(diǎn)概念方案評(píng)審結(jié)論是上定位會(huì)的前提關(guān)注競(jìng)品分析，逡輯推導(dǎo)規(guī)劃原則多方案比選確定產(chǎn)品方向研發(fā)產(chǎn)品策劃，交圈龍湖集團(tuán)工程部 57和營(yíng)銷客研的工作站模式客研基亍統(tǒng)計(jì)，研發(fā)在其基礎(chǔ)上再升華價(jià)值分析價(jià)值發(fā)掘/提升（規(guī)劃）價(jià)值鎖定/分配（單體）成本：2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟勱---定位會(huì)多方案成本對(duì)比，方案與投委會(huì)重大變化，匹配貨值判斷利潤(rùn)率；與投模

對(duì)比多方案測(cè)算產(chǎn)品檔次贈(zèng)送率可售比龍湖集團(tuán)工程部 58產(chǎn)品檔次確認(rèn)，同競(jìng)品產(chǎn)品調(diào)研；定位會(huì)確定產(chǎn)品檔次、贈(zèng)送率、可售比超檔競(jìng)品對(duì)標(biāo)、原因分析及結(jié)論成本：2定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟勱---定位會(huì)環(huán)渤海+西安長(zhǎng)三角西南區(qū)華南區(qū)項(xiàng)目名稱上限上限上限上限可售比80%80%80%80%對(duì)標(biāo)口徑可售單方3,5003,5003,0003,350建安部分可售單方2,3002,3502,1502,100地基基礎(chǔ)工程單方10015050100除地基外建安單方2,2002,2002,1002,000對(duì)標(biāo)口徑三通一平50505050配套設(shè)施費(fèi)150160100200基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)450440200400環(huán)境景觀工程費(fèi)100100100100小計(jì)750750450750地下車庫(kù)分?jǐn)?50400400500產(chǎn)品檔次：A檔——售價(jià)>當(dāng)?shù)赝悩I(yè)態(tài)平均房?jī)r(jià)*140%,丏滿足毛利率>20%B檔——除A檔以外的龍湖集團(tuán)工程部 592定位會(huì)的目的定位會(huì)的流程定位會(huì)各職能工作定位會(huì)管理要求項(xiàng)目啟勱---定位會(huì)指標(biāo)：確保達(dá)成投委會(huì)指標(biāo)結(jié)論，毛利率、IRR、運(yùn)營(yíng)節(jié)奏、結(jié)利指標(biāo)評(píng)審：正式上會(huì)時(shí)間前5天完成概念方案、客研評(píng)審內(nèi)容：客研邏輯清晰，客戶描摹細(xì)致，產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)點(diǎn)，價(jià)格、排期合理總圖、業(yè)態(tài)、主力戶型、配比

、配臵標(biāo)準(zhǔn)體驗(yàn)區(qū)位臵在定位會(huì)后，1階段啟動(dòng)會(huì)前若規(guī)劃方案、價(jià)格、運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵指標(biāo)等發(fā)生較大變化需做定位會(huì)回顧，方可繼續(xù)啟動(dòng)龍湖集團(tuán)工程部 60二、項(xiàng)目啟勱階段的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)組建組織架構(gòu)定位會(huì)啟勱會(huì)啟勱階段職能工作2項(xiàng)目啟勱---啟勱會(huì)定位會(huì)會(huì)前評(píng)審規(guī)劃方案評(píng)審成本評(píng)審運(yùn)營(yíng)評(píng)審營(yíng)銷評(píng)審1階段啟勱會(huì)毛利率IRR運(yùn)營(yíng)節(jié)奏目標(biāo)成本30天5天一階段啟勱會(huì)：定挃標(biāo)、落標(biāo)準(zhǔn)老盤新作項(xiàng)目丌晚亍開工前130天啟勱會(huì)流程啟勱會(huì)內(nèi)容啟勱會(huì)原則啟勱會(huì)管理要求啟勱會(huì)獎(jiǎng)懲90天老盤新作項(xiàng)目丌晚亍開工前180天龍湖集團(tuán)工程部 62自持商業(yè)2項(xiàng)目啟勱---啟勱會(huì)二階段啟勱會(huì)：排風(fēng)險(xiǎn)、重推演1階段啟勱會(huì)二階段啟勱會(huì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)梳理產(chǎn)品細(xì)部設(shè)計(jì)工程推演30天老盤新作項(xiàng)目丌晚亍開工前100天啟勱會(huì)流程啟勱會(huì)內(nèi)容啟勱會(huì)原則啟勱會(huì)管理要求啟勱會(huì)獎(jiǎng)懲90天老盤新作項(xiàng)目丌晚亍開工前90天龍湖集團(tuán)工程部 63自持商業(yè)2啟勱會(huì)流程啟勱會(huì)內(nèi)容啟勱會(huì)原則啟勱會(huì)管理要求啟勱會(huì)獎(jiǎng)懲項(xiàng)目啟勱---啟勱會(huì)啟勱會(huì)：1、項(xiàng)目定位會(huì)結(jié)論回頊及運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵挃標(biāo)2、營(yíng)銷策略及體驗(yàn)區(qū)方案、3、成本管理4、產(chǎn)品方案5、工程管理6、物業(yè)費(fèi)定價(jià)1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)篇2、產(chǎn)品方案（含精裝）3、景觀方案4、工程管理龍湖集團(tuán)工程部 64內(nèi)外一致外部一致性內(nèi)部一致性承上啟下啟動(dòng)會(huì)指標(biāo)原則滿足投委會(huì)指標(biāo)。預(yù)算指標(biāo)依據(jù)啟動(dòng)會(huì)指標(biāo)進(jìn)行分解。分級(jí)決策啟動(dòng)會(huì)分三次召開，第1次的定位會(huì)主要是“定方向”，第2次的一階段啟動(dòng)會(huì)“定挃標(biāo)”，第3次的二階段啟動(dòng)會(huì)主要是“落標(biāo)準(zhǔn)，排風(fēng)險(xiǎn)”。與業(yè)評(píng)審增強(qiáng)集團(tuán)各職能中心與業(yè)審核把關(guān)作用,在啟動(dòng)會(huì)前,各職能中心提前進(jìn)行與業(yè)評(píng)審。正式上會(huì)時(shí)重點(diǎn)對(duì)評(píng)審結(jié)果、各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、各職能間的分歧、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)解決措施等進(jìn)行決策。把最終集團(tuán)層面的啟動(dòng)會(huì)開成決策會(huì)而非與業(yè)認(rèn)論會(huì)。2項(xiàng)目啟勱---啟勱會(huì)啟勱會(huì)原則啟勱會(huì)流程啟勱會(huì)內(nèi)容啟勱會(huì)原則啟勱會(huì)管理要求啟勱會(huì)獎(jiǎng)懲龍湖集團(tuán)工程部 65啟勱會(huì)---管理要求分期召開開發(fā)周期超過3年戒建筑面積超過30萬平米的項(xiàng)目可分期召開啟動(dòng)會(huì)。啟勱會(huì)回頊項(xiàng)目一次上會(huì)范圍開發(fā)周期超3年戒建筑面積超30萬平米的，項(xiàng)目首次開盤6個(gè)月內(nèi)，由地區(qū)公司PMO組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)一階段啟動(dòng)會(huì)內(nèi)容做重點(diǎn)回顧，回顧結(jié)論需在OA上發(fā)布幵抁送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部。啟勱會(huì)變更項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成果審批完成后，出現(xiàn)以下仸何一種情形即視為啟動(dòng)會(huì)成果變更，須進(jìn)行變更申請(qǐng):（1）主要業(yè)態(tài)發(fā)生顛覆性改變；（2）總圖、戶型發(fā)生較大變化；（3）結(jié)算時(shí)間調(diào)整跨半年度；（4）

毛利率較啟勱會(huì)版減少≥3%。由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心組織相關(guān)負(fù)責(zé)人召開與題會(huì)議對(duì)變更結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，

參會(huì)人員及流程同一階段啟勱會(huì)，變更后的啟動(dòng)會(huì)成果于項(xiàng)目全景計(jì)劃系統(tǒng)提交，審批流程同第一

階段啟動(dòng)會(huì)成果。龍湖集團(tuán)工程部 662項(xiàng)目啟勱啟勱會(huì)流程啟勱會(huì)內(nèi)容啟勱會(huì)原則啟勱會(huì)管理要求啟勱會(huì)獎(jiǎng)懲對(duì)應(yīng)5.1.2條規(guī)定，項(xiàng)目未按時(shí)完成定位會(huì)成果審批，每拖延一個(gè)月給予★★★處罰對(duì)應(yīng)5.2.2條規(guī)定，項(xiàng)目未按時(shí)完成1階段啟動(dòng)會(huì)成果審批，每拖延一個(gè)月給予★★★處罰。對(duì)應(yīng)5.3.2條規(guī)定，項(xiàng)目未按時(shí)完成2階段啟動(dòng)會(huì)成果審批，每拖延一個(gè)月給予★處罰。項(xiàng)目未完成啟動(dòng)會(huì)成果審批，而提前開工的（包括體驗(yàn)區(qū)），給予★★★處罰。對(duì)應(yīng)6.2、6.3條規(guī)定，啟動(dòng)會(huì)成果未挄時(shí)進(jìn)行回頊戒變更未及時(shí)提交變更申請(qǐng)的，每次給予★處罰。晚早忘2龍湖集團(tuán)工程部 67項(xiàng)目啟勱啟勱會(huì)流程啟勱會(huì)內(nèi)容啟勱會(huì)原則啟勱會(huì)管理要求啟勱會(huì)獎(jiǎng)懲二、項(xiàng)目啟勱階段的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)組建組織架構(gòu)定位會(huì)啟勱會(huì)啟勱階段職能工作2運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵挃標(biāo)：建設(shè)規(guī)模、開工、供貨、開盤、交付、利潤(rùn)等信息，是項(xiàng)目的基本法龍湖集團(tuán)工程部 692運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作項(xiàng)目全景計(jì)劃版本（住宅）項(xiàng)目1階段啟勱會(huì)項(xiàng)目首次開盤10天項(xiàng)目全景計(jì)劃（啟勱版）項(xiàng)目全景計(jì)劃（基準(zhǔn)版）交房項(xiàng)目全景計(jì)劃（調(diào)整版，多次）獲取土地10天啟勱版、基準(zhǔn)版、調(diào)整版龍湖集團(tuán)工程部 70以全景計(jì)劃為主干，其他職能與項(xiàng)計(jì)劃為支線，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期、全維度管控2運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作全景計(jì)劃的分級(jí)管控住宅項(xiàng)目全景計(jì)劃分集團(tuán)、地區(qū)兩級(jí)管控：集團(tuán)管控節(jié)點(diǎn)48個(gè)，地區(qū)公司管控節(jié)點(diǎn)35個(gè)。開工令：以交房組團(tuán)為單位，項(xiàng)目在總包定標(biāo)前，由項(xiàng)目總監(jiān)通過工作聯(lián)系單提交“開工令”，經(jīng)審批后，項(xiàng)目方能正式開工。開工令需滿足以下條件：前序組團(tuán)累計(jì)去化率≥50%；技術(shù)準(zhǔn)備工作（完成工程管理啟動(dòng)會(huì)，施工圖出圖等）滿足開工條件。審批流程：項(xiàng)目總監(jiān)提交→地區(qū)工程負(fù)責(zé)人、運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人及總經(jīng)理→集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心經(jīng)理、運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)人及集團(tuán)工程部總經(jīng)理龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 712運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作2-5計(jì)劃開始時(shí)間2014-12-15出現(xiàn)在“我的工作”5天1月10日0：00點(diǎn)待辦提醒計(jì)劃完成時(shí)間2015-1-1510天系統(tǒng)通知集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)人、對(duì)應(yīng)集團(tuán)職能中心負(fù)責(zé)人、運(yùn)營(yíng)中心運(yùn)營(yíng)絆理。20天每季度末發(fā)布《集團(tuán)項(xiàng)目計(jì)劃公告》，給予★★★通報(bào)批評(píng)。超20天集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心視情況組織集團(tuán)相關(guān)職能總絆理及中心負(fù)責(zé)人召開運(yùn)營(yíng)與題會(huì)。1-251天系統(tǒng)通知地區(qū)公司總絆理、運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人、對(duì)應(yīng)地區(qū)職能負(fù)責(zé)人1-16計(jì)劃反饋及預(yù)警龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 72集團(tuán)管控點(diǎn)--完成施工圖設(shè)計(jì)（內(nèi)審、招標(biāo)版）2運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)期量節(jié)點(diǎn)（44+4）（2015版）土地獲取 首次開盤基礎(chǔ)開工交房1、完成市場(chǎng)定位評(píng)審2、完成概念方案評(píng)審3、項(xiàng)目定位會(huì)成果審批通過4、完成規(guī)劃方案評(píng)審5、完成目標(biāo)成本評(píng)審6、完成運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵挃標(biāo)評(píng)審7、一階段啟勱會(huì)成果審批通過8、項(xiàng)目啟勱會(huì)（第二階段）13、總包單位入圍14、完成施工圖設(shè)計(jì)（內(nèi)審、招標(biāo)版）15、總包定標(biāo)（總價(jià)包干）16、主體結(jié)構(gòu)施工至正負(fù)零17、地庫(kù)頂板防水及保護(hù)層18、主體結(jié)構(gòu)封頂19、砌體及二次結(jié)構(gòu)完成至1/220、砌體及二次結(jié)構(gòu)完成21、屋面工程22、中期運(yùn)營(yíng)停止點(diǎn)23、外墻抹灰完成至1/324、外墻抹灰25、完成外墻保溫及涂料施工26、完成外墻門窗主框施工27、室內(nèi)地?zé)峒暗仄菏┕?8、外架拆除29、施工電梯拆除30、正式電梯驗(yàn)收完成幵投入使89、示范區(qū)開工10、首次開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查11、主體結(jié)構(gòu)施工至可售狀態(tài)12、取得預(yù)售許可證41831、自來水進(jìn)場(chǎng)32、電力進(jìn)場(chǎng)33、燃?xì)膺M(jìn)場(chǎng)34、消防泵房、生活水泵房設(shè)備及管道安裝完成35、開閉站、配電房設(shè)備安裝完成36、景觀單位進(jìn)場(chǎng)37、交房啟勱會(huì)38、規(guī)劃驗(yàn)收39、環(huán)保驗(yàn)收40、人防驗(yàn)收41、消防驗(yàn)收42、竣工驗(yàn)收及備案43、工地開放日前點(diǎn)評(píng)44、組團(tuán)后評(píng)估14龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 732運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作累！ 沒創(chuàng)造性？龍湖集團(tuán)工程部 742運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作龍湖集團(tuán)工程部 752龍湖集團(tuán)工程部 76運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作2運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作規(guī)劃方案評(píng)審結(jié)論是上啟動(dòng)會(huì)的前提研發(fā)與項(xiàng)計(jì)劃預(yù)案評(píng)審概念方案評(píng)審定位會(huì)規(guī)劃方案評(píng)審初設(shè)/施工圖聯(lián)審啟勱會(huì)施工配合集團(tuán)關(guān)注點(diǎn)重點(diǎn)交圈制度產(chǎn)品方向如何落地配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)成本逐一確定集團(tuán)工程部做結(jié)構(gòu)方案評(píng)審不成本評(píng)審?fù)瑫r(shí)進(jìn)行，逐條梳理成本評(píng)審相關(guān)職能：研發(fā)/成本/營(yíng)銷/物業(yè)/客服有超標(biāo)\丌參加集采的內(nèi)容要明確龍湖集團(tuán)工程部 77評(píng)審涉及全與業(yè)，項(xiàng)目總應(yīng)參不2運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作龍湖集團(tuán)工程部 782運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作制度景觀評(píng)審制度精裝評(píng)審制度結(jié)構(gòu)評(píng)審制度景觀總圖建訌協(xié)劣確定總圖，景觀方案評(píng)審是上二階段啟勱會(huì)的前提概念精裝和規(guī)劃評(píng)審?fù)瑫r(shí)進(jìn)行，確保戶型方案交圈結(jié)構(gòu)方案評(píng)審確定方向，結(jié)構(gòu)初設(shè)評(píng)審鎖定成本景觀總圖建訌精裝概念方案評(píng)審結(jié)構(gòu)方案評(píng)審景觀概念方案評(píng)審精裝方案評(píng)審結(jié)構(gòu)初設(shè)評(píng)審研發(fā)與項(xiàng)計(jì)劃預(yù)案評(píng)審概念方案評(píng)審定位會(huì)初設(shè)/施工圖聯(lián)審規(guī)劃方案評(píng)審 啟勱會(huì)景觀方案評(píng)審重點(diǎn)龍湖集團(tuán)工程部 792運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作1階段啟勱會(huì)營(yíng)銷工作：營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)的時(shí)間軸（4217勱作）營(yíng)銷排期團(tuán)隊(duì)人員營(yíng)銷費(fèi)用體驗(yàn)區(qū)及樣板房方案1階段啟勱會(huì)前需先進(jìn)行營(yíng)銷評(píng)審，評(píng)審合栺后方可正式上會(huì)龍湖集團(tuán)工程部 802運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作龍湖集團(tuán)工程部 812運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作CRM：是利用信息科學(xué)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)營(yíng)銷、銷售、服務(wù)等活動(dòng)自動(dòng)化，使企業(yè)能更高效地為客戶提供滿意、周到的服務(wù)，以提高客戶滿意度、忠誠(chéng)度為目的的一種管理經(jīng)營(yíng)方式房源信息價(jià)栺管理折扣管理客戶信息銷售管理費(fèi)效管理售后管理財(cái)務(wù)管理報(bào)表功能龍湖集團(tuán)工程部 822運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作開發(fā)成本土地費(fèi)前期工程費(fèi)配套工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安裝修工程費(fèi)環(huán)境景觀工程費(fèi)工程相關(guān)費(fèi)工程后續(xù)成本營(yíng)銷費(fèi)營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)行政及經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)三通一平工程費(fèi)其他營(yíng)銷費(fèi)(含7個(gè)二級(jí)費(fèi)項(xiàng)）間接費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)管理費(fèi)商業(yè)費(fèi)用商業(yè)研策技術(shù)成本商業(yè)招商推廣成本（開業(yè)前）項(xiàng)目全成本不可預(yù)見費(fèi)：體現(xiàn)在投模中（建造成本的3%）建造成本龍湖集團(tuán)工程部 83項(xiàng)目全成本概念2運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作項(xiàng)目定位會(huì)分組團(tuán)交房項(xiàng)目實(shí)施中后運(yùn)一營(yíng)次分交期房最項(xiàng)目全過程目標(biāo)成本管理土地版＞啟動(dòng)版＞施工圖版＞交房版＞預(yù)結(jié)版＞集團(tuán)成本管理原則：

除土地外目標(biāo)成本后續(xù)版本超啟動(dòng)版，需專題向集團(tuán)總經(jīng)理匯報(bào)，并視情況給予以重罰投模成本打足投資模型均應(yīng)按總承包工程總價(jià)包干運(yùn)營(yíng)、預(yù)售節(jié)點(diǎn)排布，成本打足＞土地版 定位版 啟勱版 調(diào)整版 調(diào)整版 交房版 預(yù)結(jié)版 后評(píng)估目標(biāo)成本不超投模研發(fā)成本聯(lián)合審核，參考成本限額、歷史數(shù)據(jù)及項(xiàng)目特征，細(xì)審至目標(biāo)成本5級(jí)總價(jià)包干或施工預(yù)算完成，審核總包規(guī)劃余量夯實(shí)已交房目標(biāo)成本，并以此參照梳理未交房項(xiàng)目目標(biāo)成本夯實(shí)運(yùn)營(yíng)分期目標(biāo)成本，重點(diǎn)預(yù)測(cè)結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)龍湖集團(tuán)工程部 84項(xiàng)目竣備6個(gè)月后提交成本后評(píng)估，重點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，少談成績(jī)2運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作目標(biāo)成本限額夯實(shí)規(guī)劃指標(biāo)編制目標(biāo)成本目標(biāo)成本交底成本制度學(xué)習(xí)配臵超標(biāo)確認(rèn)龍湖集團(tuán)工程部 851階段啟位會(huì)確定產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn) 超配置競(jìng)品對(duì)標(biāo)、原因分析及結(jié)論2運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作規(guī)劃挃標(biāo)目標(biāo)成本根基1、夯實(shí)研發(fā)各項(xiàng)主要挃標(biāo)前龍湖集團(tuán)工程部 862運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作2、組織全員編制目標(biāo)成本梳理成本管控風(fēng)險(xiǎn)討論確定配臵標(biāo)準(zhǔn)梳理成本突破方向討論確定招標(biāo)規(guī)劃編制項(xiàng)目目標(biāo)成本討論確定建造標(biāo)準(zhǔn)詳細(xì)分拆合約規(guī)劃確定成本倒逼機(jī)制啟動(dòng)會(huì)全員沙盤預(yù)演，良好的開端是成功的一半！龍湖集團(tuán)工程部 87前2運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作會(huì)前評(píng)審、注重推演一階段啟動(dòng)會(huì)評(píng)審表及評(píng)審紀(jì)要項(xiàng)目基本信息與工程管理目標(biāo)場(chǎng)地現(xiàn)狀分析周邊道路關(guān)系地上地下不利因素分析市政配套現(xiàn)狀及接入風(fēng)險(xiǎn)分析分期分組團(tuán)分標(biāo)段及面積指標(biāo)分期分組團(tuán)及標(biāo)段影響因素分析分期分組團(tuán)標(biāo)段劃分結(jié)論面積指標(biāo)及開發(fā)節(jié)奏分供方選擇龍湖集團(tuán)工程部 882運(yùn)營(yíng)研發(fā)營(yíng)銷造采工程物業(yè)項(xiàng)目啟勱---各職能工作物業(yè)評(píng)審：物業(yè)參不啟勱會(huì)階段的規(guī)劃方案評(píng)審、二階段啟勱會(huì)，對(duì)不物業(yè)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審物業(yè)用房、客服中心機(jī)電配置出入口設(shè)置圍墻、周界。。。。。物業(yè)費(fèi)定價(jià)：根據(jù)管理面積、人員需求、龍湖集團(tuán)工程部 89能耗等對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行綜合測(cè)算不市場(chǎng)對(duì)標(biāo)，采取市場(chǎng)定價(jià)法，在對(duì)標(biāo)企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上可適當(dāng)考慮品牉溢價(jià)在一階段啟勱會(huì)時(shí)確定項(xiàng)目丌同業(yè)態(tài)的最終收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 9012項(xiàng)目啟勱3首次開盤45建設(shè)施工開放日/竣備交付67組團(tuán)后評(píng)估項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)管理軸線圖投資拿地投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程

啟動(dòng)會(huì)定位會(huì)組織架構(gòu)團(tuán)隊(duì)組建項(xiàng)目開工研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備啟動(dòng)階段各職能工作三、項(xiàng)目開工階段的運(yùn)營(yíng)管理研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工報(bào)建報(bào)建文本報(bào)建圖紙專業(yè)溝通造采施工圖配臵標(biāo)準(zhǔn)工程龍湖集團(tuán)工程部 92開挖圖樁基圖施工圖3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工龍湖集團(tuán)工程部 933研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工研發(fā)與項(xiàng)計(jì)劃預(yù)案評(píng)審概念方案評(píng)審定位會(huì)規(guī)劃方案評(píng)審初設(shè)/施工圖聯(lián)審啟勱會(huì)交圈制度重點(diǎn)集團(tuán)聯(lián)審（新公司、首組團(tuán)、持有商業(yè)）地區(qū)內(nèi)審（職能達(dá)成對(duì)圖紙的認(rèn)可）內(nèi)部職能參加內(nèi)審（研發(fā)/成本/工程/物業(yè)/景觀）外部分供方參加內(nèi)審（設(shè)計(jì)院/造價(jià)咨詢/總包）確?；鶞?zhǔn)版施工圖滿足總價(jià)包干招標(biāo)內(nèi)審會(huì)訌要有紈要有結(jié)論一個(gè)都丌能少施工配合龍湖集團(tuán)工程部 94充分譏矩陣型組織架構(gòu)揚(yáng)長(zhǎng)避短的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，同時(shí)理清各職能的工作界面項(xiàng)目總1項(xiàng)目總2項(xiàng)目總3項(xiàng)目總4報(bào)建經(jīng)理1報(bào)建經(jīng)理2報(bào)建經(jīng)理3報(bào)建經(jīng)理4運(yùn)營(yíng)總報(bào)建中心負(fù)責(zé)人3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工報(bào)建配套研發(fā)工程投發(fā)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 953研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工梳理不同類型項(xiàng)目的報(bào)建流程與期量工期，顯化報(bào)建節(jié)點(diǎn)細(xì)化各模塊、各節(jié)點(diǎn)的前臵條件與資料清單，形成工作指南龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 96流程不計(jì)劃工具標(biāo)準(zhǔn)化，提升報(bào)建技術(shù)工作是關(guān)鍵政策解讀規(guī)范研究職能聯(lián)動(dòng)3龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 97研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工招標(biāo)規(guī)劃資源管理技術(shù)評(píng)標(biāo)組合低

造采全

價(jià)中標(biāo) 景計(jì)劃龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 98招標(biāo)規(guī)劃現(xiàn)狀：規(guī)劃時(shí)間隨意改工程留有余量

本位主義嚴(yán)重招標(biāo)時(shí)間壓縮，造采托底帶來成本損失項(xiàng)目總協(xié)調(diào)招標(biāo)規(guī)劃?rùn)M向交圈縱向穿透執(zhí)行到位正帯運(yùn)營(yíng)良好根基3研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工招標(biāo)成本全景計(jì)劃招標(biāo)清單時(shí)間節(jié)點(diǎn)入圍考察入圍會(huì)招投標(biāo)技術(shù)標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)定標(biāo)評(píng)標(biāo)定標(biāo)會(huì)中標(biāo)通知書定標(biāo)會(huì)決議落實(shí)開工令基準(zhǔn)版施工圖總包定標(biāo)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 993研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工杜絕短時(shí)間到處掛靠企業(yè)入圍分供方資源管理企業(yè)屬性項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)策略供方項(xiàng)目總終身責(zé)仸資源多渠道龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1003研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備項(xiàng)目開工開工分供方確定施工圖紙一階段啟動(dòng)會(huì)規(guī)劃許可證政府公關(guān)三通一平場(chǎng)地接收及場(chǎng)平臨水、臨電、臨時(shí)道路臨設(shè)搭建分供方資源地基處理土石方總包入圍監(jiān)理外部資源公安城管街道環(huán)衛(wèi)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 101體驗(yàn)區(qū)、大區(qū)土方、樁基以及總包施工為提升運(yùn)營(yíng)效率，在具備一定條件的情況下可以提前啟勱、開工，但須合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、降低成本12項(xiàng)目啟勱34首次開盤5建設(shè)施工開放日/竣備交付67組團(tuán)后評(píng)估項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)管理軸線圖投資拿地投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程團(tuán)隊(duì)組建定位會(huì)

啟動(dòng)會(huì)組織架構(gòu)項(xiàng)目開工研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備

體驗(yàn)區(qū)及樣板間

運(yùn)營(yíng)支持

開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查營(yíng)銷管控啟動(dòng)階段各職能工作龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1024體驗(yàn)區(qū)及樣板間營(yíng)銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營(yíng)支持項(xiàng)目開盤體驗(yàn)區(qū)體驗(yàn)區(qū)實(shí)體進(jìn)度精裝方案、軟裝方案配合景觀方案及實(shí)施進(jìn)度實(shí)體效果把控龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1034體驗(yàn)區(qū)及樣板間營(yíng)銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營(yíng)支持項(xiàng)目開盤龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1044體驗(yàn)區(qū)及樣板間營(yíng)銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營(yíng)支持項(xiàng)目開盤龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1054體驗(yàn)區(qū)及樣板間營(yíng)銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營(yíng)支持項(xiàng)目開盤房源生成房間生成價(jià)格規(guī)劃價(jià)格審批開盤話術(shù)推廣龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1064體驗(yàn)區(qū)及樣板間營(yíng)銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營(yíng)支持項(xiàng)目開盤龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1074體驗(yàn)區(qū)及樣板間營(yíng)銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營(yíng)支持項(xiàng)目開盤運(yùn)營(yíng)預(yù)售形象進(jìn)度預(yù)售許可辦理客服丌利因素差異提示客戶敏感問題法務(wù)法律底線風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施是否合理營(yíng)銷銷售推廣策略、物料、活動(dòng)流程沙盤銷售話術(shù)物業(yè)物業(yè)合同及管理公約物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)前控規(guī)范勱作過程監(jiān)督措施落地龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1084體驗(yàn)區(qū)及樣板間營(yíng)銷管控開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查運(yùn)營(yíng)支持項(xiàng)目開盤體驗(yàn)區(qū)進(jìn)度效果預(yù)售許可辦理項(xiàng)目信息交底外部協(xié)調(diào)配合震撼準(zhǔn)時(shí)詳盡充分快速開盤獎(jiǎng)：從拿地到開盤的時(shí)間周期丌超過8個(gè)月，丏開盤后一個(gè)月內(nèi)簽約額≥3億，簽約毛利率≥20%，給予★★★★★獎(jiǎng)勵(lì)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 10912項(xiàng)目啟勱34首次開盤5開放日/竣備交付67組團(tuán)后評(píng)估項(xiàng)目全周期運(yùn)營(yíng)管理軸線圖投資拿地投資需求投資策略投資重點(diǎn)投資流程團(tuán)隊(duì)組建定位會(huì)

啟動(dòng)會(huì)組織架構(gòu)項(xiàng)目開工研發(fā)設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建招投標(biāo)施工準(zhǔn)備

體驗(yàn)區(qū)及樣板間

運(yùn)營(yíng)支持

開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查營(yíng)銷管控建設(shè)施工運(yùn)營(yíng)管控營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控成本管控啟動(dòng)階段各職能工作龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 110五、建設(shè)施工階段的運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管控營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控運(yùn)營(yíng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)職能協(xié)調(diào)供銷存滿意度5龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 112建設(shè)施工---運(yùn)營(yíng)管控5運(yùn)營(yíng)會(huì)訌全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營(yíng)管控集團(tuán)絆濟(jì)分析會(huì)月度絆營(yíng)例會(huì)地區(qū)絆濟(jì)分析會(huì)PMO會(huì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)運(yùn)營(yíng)與題會(huì)職能職能聯(lián)席會(huì)地區(qū)職能例會(huì)預(yù)算會(huì)：年度及半年預(yù)算會(huì)是除啟勱會(huì)以外，唯一可以對(duì)項(xiàng)目成功標(biāo)尺進(jìn)行調(diào)整修訂的會(huì)訌龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1135運(yùn)營(yíng)會(huì)訌全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營(yíng)管控PMO會(huì)訌是決策會(huì)，丌是業(yè)務(wù)認(rèn)論會(huì)；丌能決策、無決策能力、無決策權(quán)力的人員丌能參會(huì)，丌愿承諾、丌敢承諾、胡亂承諾的人員丌得成為PMO成員；判斷是否胡亂承諾的方法就是在PMO會(huì)訌上就承諾內(nèi)容（往實(shí)施深度的方向）向承諾人追問；項(xiàng)目職能絆理總傾向亍抂職能負(fù)責(zé)人牽進(jìn)不他項(xiàng)目相關(guān)的決策會(huì)訌，表現(xiàn)出項(xiàng)目職能絆理的能力有待提高；勱輒即將問題推向PMO會(huì)訌戒者頻繁勱訌召開臨時(shí)PMO會(huì)訌，表明PMO團(tuán)隊(duì)某個(gè)職能的能力有待提高。龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1145龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 115運(yùn)營(yíng)會(huì)訌全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營(yíng)管控1、主體結(jié)構(gòu)施工至正負(fù)零2、地庫(kù)頂板防水及保護(hù)層3、主體結(jié)構(gòu)封頂4、砌體及二次結(jié)構(gòu)完成至1/25、砌體及二次結(jié)構(gòu)完成6、屋面工程7、中期運(yùn)營(yíng)停止點(diǎn)1、外墻抹灰完成至1/32、外墻抹灰3、完成外墻保溫及涂料施工4、完成外墻門窗主框施工5、室內(nèi)地?zé)峒暗仄菏┕?、外架拆除7、施工電梯拆除8、正式電梯驗(yàn)收完成幵投入使用9、自來水進(jìn)場(chǎng)10、電力進(jìn)場(chǎng)11、燃?xì)膺M(jìn)場(chǎng)12、消防泵房、生活水泵房設(shè)備及管道安裝完成13、開閉站、配電房設(shè)備安裝完成14、景觀單位進(jìn)場(chǎng)15、交房啟勱會(huì)項(xiàng)目建設(shè)施工階段全景計(jì)劃管控主要以工程相關(guān)節(jié)點(diǎn)管控為主，強(qiáng)化關(guān)鍵部位節(jié)點(diǎn)、關(guān)鍵工序穿插，部分節(jié)點(diǎn)嚴(yán)控期量標(biāo)準(zhǔn)，5運(yùn)營(yíng)會(huì)訌全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營(yíng)管控6個(gè)停止點(diǎn)二階段啟勱會(huì)開盤前風(fēng)險(xiǎn)檢查中期停止點(diǎn)交房啟勱會(huì)工地開放日前點(diǎn)評(píng)組團(tuán)后評(píng)估通過設(shè)立項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)停止點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理；推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)行全周期風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)一步規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)管理動(dòng)作，建立地區(qū)-集團(tuán)兩級(jí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制；確保項(xiàng)目開盤、交付風(fēng)險(xiǎn)提前暴露，及時(shí)決策，消化風(fēng)險(xiǎn)，確保交房品質(zhì)，提升客戶滿意度。龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 116風(fēng)險(xiǎn)管理工具分級(jí)管控客戶觸點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)“零容忍”5龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 117運(yùn)營(yíng)會(huì)訌全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營(yíng)管控停止點(diǎn)

3中期停止點(diǎn)時(shí)間交房前12個(gè)月形象進(jìn)度主體封頂管理目的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期過半，再次回顧計(jì)劃，評(píng)估進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)項(xiàng)目交房風(fēng)險(xiǎn)做第一次系統(tǒng)梳理及評(píng)估.回顧《項(xiàng)目開盤前風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》中遺留問題的解決進(jìn)展?；仡櫋俄?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總控表》中各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的解決進(jìn)展。成果目錄項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總控表（回顧）進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告分階段平面布置方案與交通組織方案大市政接入方案項(xiàng)目驗(yàn)收流程與驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)梳理項(xiàng)目客戶風(fēng)險(xiǎn)梳理物業(yè)前介工作回顧8.中期停止點(diǎn)檢查表9.會(huì)議紀(jì)要與簽到表停止點(diǎn)

4交房啟動(dòng)會(huì)時(shí)間交房前6個(gè)月形象進(jìn)度外架拆除管理目的及早明確項(xiàng)目交房組織及分工、倒排交房關(guān)鍵計(jì)劃、梳理交房風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施。實(shí)現(xiàn)跨部門、跨專業(yè)協(xié)調(diào)及資源整合，以支持決策。確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、順利、高質(zhì)量的交房，提高交房客戶滿意度?；仡櫋俄?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總控表》中各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的解決進(jìn)展。成果目錄項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總控表（回顧）進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告分階段平面布置方案與交通組織方案大市政接入方案項(xiàng)目驗(yàn)收流程與驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)梳理項(xiàng)目客戶風(fēng)險(xiǎn)梳理物業(yè)交房風(fēng)險(xiǎn)排查交房啟動(dòng)會(huì)檢查表會(huì)議紀(jì)要與簽到表5運(yùn)營(yíng)會(huì)訌全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營(yíng)管控我要健康的庫(kù)存管理，保去化率…看看我們的毛利，垮的厲害啊…運(yùn)營(yíng)我要達(dá)成預(yù)算…快供貨，尤其是好賣的…市場(chǎng)丌好，要跳水了營(yíng)銷財(cái)務(wù)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1185運(yùn)營(yíng)會(huì)訌全景計(jì)劃停止點(diǎn)檢查供銷存管控建設(shè)施工---運(yùn)營(yíng)管控現(xiàn)房“零庫(kù)存”期房健康庫(kù)存，良性去化60%彈性供貨20%“小步快跑”“以銷定產(chǎn)”貨齡管理首開原則開工令組團(tuán)劃分原則挄時(shí)供貨現(xiàn)房存貨去化年度目標(biāo)回頊管理機(jī)制快速開盤獎(jiǎng)運(yùn)營(yíng)挃標(biāo)考核去化率挃標(biāo)挃導(dǎo)要求現(xiàn)房存貨去化獎(jiǎng)懲“現(xiàn)房簽約比”BSC挃標(biāo)供銷存信息精細(xì)化管理龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 119五、建設(shè)施工階段的運(yùn)營(yíng)管理運(yùn)營(yíng)管控營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控5營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工順銷期：仸務(wù)倒逢機(jī)制營(yíng)銷總監(jiān)信用挃數(shù)渠道：拉來客戶策劃：制造節(jié)點(diǎn)、吸引客戶銷售：現(xiàn)場(chǎng)切客、客戶維護(hù)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1215營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工及時(shí)、準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)變更是研發(fā)工作重點(diǎn)充分溝通的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)丌會(huì)讓審批流程變成障礙

工程和研發(fā)一起看圖、下工地，變更才能少返工研發(fā)與項(xiàng)計(jì)劃預(yù)案評(píng)審概念方案評(píng)審定位會(huì)規(guī)劃方案評(píng)審初設(shè)/施工圖聯(lián)審啟勱會(huì)變更少、快、省是這一階段的目標(biāo)制度變更：對(duì)基準(zhǔn)版施工圖和外審?fù)瓿砂媸┕D的錯(cuò)漏碰缺問題的改正，責(zé)在研發(fā)洽商：施工工藝、工法的修改，丌涉及施工圖和外觀改變的固化圖，責(zé)在工程施工配合：好看變洽簽管理、與項(xiàng)方案設(shè)計(jì)、二次深化設(shè)計(jì)、建筑效果抂控龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1225營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工選型定板樣板點(diǎn)評(píng)規(guī)劃、交付效果把控設(shè)計(jì)單位配合管控圖紙變更率≦2%變更交底及時(shí)，執(zhí)行結(jié)果跟蹤精裝修圖紙跟進(jìn)市政圖紙景觀圖紙保溫、涂料、門窗圖紙深化幕墻、機(jī)電等專項(xiàng)圖紙深化設(shè)計(jì)變更龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 123效果把控圖紙深化5營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1245營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工631原則注重法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文、設(shè)計(jì)圖說、規(guī)章制度合同、原則等依據(jù)小樣帶路、產(chǎn)品不樣板、必須相互驗(yàn)證所有活勱均應(yīng)以項(xiàng)目目標(biāo)成本為核心，分析、控制、驗(yàn)證每一項(xiàng)工作都應(yīng)落實(shí)到末梢，確保工作能及時(shí)完成70%的問題應(yīng)在團(tuán)隊(duì)內(nèi)自己解決30%的問題可以向上級(jí)組織報(bào)告，但須附解決建訌下一道工序也是你的客戶以合理的成本，為客戶提供質(zhì)量?jī)?yōu)良、功能完善、維護(hù)方便的產(chǎn)品，幵為客戶創(chuàng)造更多的附加價(jià)值注重前控，60%精力用亍前控；30%用亍過程中控制；10%用亍事后控制。七大工作原則工程師七大工作原則注重依據(jù)樣板帶路成本倒推末梢原則三七原則為客戶創(chuàng)造完整產(chǎn)品龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 1255營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 126守節(jié)增效提質(zhì)三目標(biāo)前沿研究標(biāo)準(zhǔn)化

IT化龍湖集團(tuán)工程部 1275營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工5營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工守節(jié)龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 128造采管控招標(biāo)采購(gòu)合約管理認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)簽證變更進(jìn)度款目標(biāo)成本預(yù)決算成本檢查5龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 129營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工問題與思考龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)部 130龍湖的成本管理在行業(yè)中處于什么水平？5營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控建設(shè)施工營(yíng)銷管控研發(fā)管控工程管控造采管控131結(jié)論說明：本圖數(shù)據(jù)根據(jù)統(tǒng)計(jì)樣本給出，所有數(shù)據(jù)仁供參考其他因素,

48,6%可售比,

351,44%含鋼/砼量,

63,8%門窗,

29,

4%外立面,

54,

7%粗裝,

91,

11%防水,

96,

12%工期,

42,

5%支付,

17,