論房地產(chǎn)登記制度的功能與功能

論房地產(chǎn)登記制度的功能與功能

作為不動產(chǎn)登記，房地產(chǎn)已成為中國城市房產(chǎn)交易市場發(fā)展的重要活動。在司法實(shí)踐中，導(dǎo)致了侵犯權(quán)利所有人合法權(quán)益的現(xiàn)象，如“虛假登記”。2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》,對通過登記來作為表現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)的具體方式進(jìn)行了確立,但只是對登記規(guī)則進(jìn)行了概括性的規(guī)定,對于登記機(jī)關(guān)、申請人或是第三人有過錯的情況下,所造成登記過失責(zé)任上并未予以確切的規(guī)定。而當(dāng)事人以登記機(jī)關(guān)為責(zé)任方,要求政府承擔(dān)賠償責(zé)任時,政府的賠償受到責(zé)任限制,受害人所享的求償權(quán)難以獲得保障。因此,對于房地產(chǎn)錯誤登記與責(zé)任承擔(dān)需要研究具體細(xì)則與相應(yīng)的措施。一、不動產(chǎn)登記制度的性質(zhì)登記產(chǎn)生于近現(xiàn)代社會的立法活動之中,是把不動產(chǎn)在所有權(quán)上的改變實(shí)施公告的制度,即是在不動產(chǎn)物權(quán)出現(xiàn)改變之后,把這一改變在專門機(jī)關(guān)內(nèi)對這一事實(shí)進(jìn)行記載。不動產(chǎn)在其發(fā)生權(quán)利變動后應(yīng)當(dāng)采取符合法律規(guī)定的方式公之于眾,顯現(xiàn)該物權(quán)發(fā)生的變化,所有權(quán)人能夠按此來取得法律所認(rèn)可的物權(quán),且第三人能夠按此行為進(jìn)行決策,此為物權(quán)公示與公信原則的根本要求。登記制度是由于私有制度的誕生而隨之興起的,施行登記制度的初衷是為了滿足征收賦稅以及實(shí)施管理。隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房產(chǎn)登記制度所具有的功能發(fā)生質(zhì)變,土地以及住房等均已被當(dāng)作商品,該領(lǐng)域里的交易也越來越普遍。但土地、房屋的價值又相對較大,事關(guān)當(dāng)事人的重大利益,登記制度的價值取向和功能就由原來的單純作為征稅的需要演變?yōu)楸Ｗo(hù)交易安全的需要,對私有權(quán)益與交易安全保護(hù)成為房地產(chǎn)登記制度的最重要功能與核心價值追求。(一)房地產(chǎn)登記的主要效力1.明確登記的職責(zé)物權(quán)是一種支配權(quán),必須用特定的方式顯示于義務(wù)人,以便使其他人對該權(quán)利有一個確定的把握和理解。登記擔(dān)負(fù)起了這一職責(zé),法律將登記作為房地產(chǎn)物權(quán)公示方式。公信原則是對公示原則的拓展以及完善,因?yàn)榈怯浭峭ㄟ^國家政府行政部門所實(shí)施的,因而實(shí)施登記之后房產(chǎn)權(quán)則具有公信力。正由于登記具備公示以及公信的效力,才讓社會財產(chǎn)可以規(guī)范的構(gòu)建起秩序性。2.某一權(quán)利所實(shí)施的推導(dǎo)不符合該權(quán)利的推導(dǎo)個重要方面的法律效力。登記所展開的推導(dǎo)作為在法律層面上對于某一權(quán)利所實(shí)施的推導(dǎo),并不是對事實(shí)進(jìn)行了推導(dǎo)。(1)在把登記當(dāng)作房產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生改變的根本要素的制度之中,恰是對房產(chǎn)所具備的公信力以及推定力進(jìn)行的登記,確保了私權(quán)的安全。(二)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)—房地產(chǎn)登記法律行為性質(zhì)登記是通過所有權(quán)人向國家相關(guān)部門遞交申請,將房產(chǎn)權(quán)屬改動的相關(guān)事項(xiàng)在國家房產(chǎn)權(quán)登記簿上登記事實(shí)。即是申請人對于房產(chǎn)權(quán)方面的確定以及移轉(zhuǎn)等在既定的登記機(jī)關(guān)依法所實(shí)施的登記。(2)對于房產(chǎn)權(quán)登記是屬于何種行為存有完全相反的學(xué)說。公法行為說:這一學(xué)說把登記視為公法行為之中的一種,“從登記行為看,房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為。”(3)是國家對于行政方面的管理以及對于房產(chǎn)權(quán)屬所進(jìn)行的干預(yù),進(jìn)而按照相關(guān)的法律來對房產(chǎn)權(quán)所有人的正當(dāng)權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。登記活動之中最關(guān)鍵的行為主體是國家的行政部門,正因?yàn)閲业墓珯?quán)力才使房產(chǎn)登記具有的公示力;是國家對房產(chǎn)秩序進(jìn)行調(diào)控,確保交易能夠安全開展的一個關(guān)鍵性工具,是一種典型的行政管理行為,帶有顯著的行政行為色彩。私法行為說:房產(chǎn)權(quán)屬登記作為特殊的一種私法行為,是通過具有行政職權(quán)的國家行政部門所參加的私法行為,參加并不可以對行為所具有的屬性進(jìn)行改變。登記是由申請人也即權(quán)利人申請而發(fā)起,登記行為只不過是處于交易安全的需要,對權(quán)利的確認(rèn)和公示。決定是不是登記的權(quán)利并不為行政部門所掌握。(4)房產(chǎn)登記在性質(zhì)方面的觀點(diǎn),實(shí)際上是學(xué)者從不同的角度對性質(zhì)進(jìn)行的解釋。“某單一的權(quán)利亦不是非專屬于公法或私法之一方不可的,專屬于公法或私法之一方,并非權(quán)利之必然的性質(zhì)。單一的權(quán)利亦可有兩重的性質(zhì),為私法而同時又為公權(quán)?！?5)因此,把登記法納入到私法亦或是公法的范疇之中,會造成它在功能預(yù)期以及制度制定上有本質(zhì)性的區(qū)別,事實(shí)上,因?yàn)榈怯浄ㄍ暾埲藗€人私利以及社會公利密切聯(lián)系,不能夠把它片面的定成私法亦或是公法,而是兼具這兩種不同的屬性,即統(tǒng)籌公私法兩種不同屬性的一種行為。以此來考查房地產(chǎn)登記行為的性質(zhì),公法保護(hù)國家公共利益、社會利益價值追求和私法保護(hù)私人利益價值追求在房地產(chǎn)登記行為中得到充分體現(xiàn)。二、常緊密的關(guān)系房地產(chǎn)錯誤登記賠償責(zé)任與房地產(chǎn)登記制度模式有著非常緊密的關(guān)系。登記制度模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)賠償責(zé)任的大小及負(fù)擔(dān)方式。我國目前采用的登記制度是權(quán)利登記制度與托倫斯登記制度的結(jié)合,應(yīng)采取實(shí)質(zhì)審查主義。(一)登記的作用在物權(quán)法上由權(quán)利義務(wù)登記每個國家由于社會政治經(jīng)濟(jì)體制存在差異,所制定的房地產(chǎn)登記制度各不相同,呈現(xiàn)出多樣化特點(diǎn)。依據(jù)制度內(nèi)容與所發(fā)揮的效力,可以將其劃分為托倫斯登記制、權(quán)利登記制和契據(jù)登記制。(1)契據(jù)登記制。即合同簽訂過程中,物權(quán)已然發(fā)揮效力。法國是最早實(shí)行這一登記方式的國家,美國、日本、意大利、西班牙、丹麥等普遍采用這項(xiàng)制度,是對自由、效率的不懈追求。其主要特點(diǎn):A.登記僅僅是對抗善意第三人之要件;B.采取形式審查;C.登記無公信力;D.以權(quán)利人為登記順序,對物權(quán)變動情況進(jìn)行登記。(2)權(quán)利登記制。相關(guān)變動情況必須要及時記錄在案,假使尚未在限定時間內(nèi)登記在冊,那么,只可以獲得債權(quán)保護(hù),難以將物權(quán)效力充分發(fā)揮。登記部門需要對相關(guān)人員提出申請進(jìn)行全面審查,確定認(rèn)證通過,才得以登記。德國是最早施行這項(xiàng)制度的國家,奧地利、荷蘭等國家采取這一制度。是對市場交易安全進(jìn)行相應(yīng)制度保障。該制度主要特點(diǎn):A登記為生效要件,權(quán)利變動效力的基礎(chǔ)是當(dāng)事人的合意;B、實(shí)質(zhì)審查登記信息與現(xiàn)實(shí)情況是否相符;C、具有公信力;D、全面觀察不動產(chǎn)實(shí)際變動情況,并以此安排登記順序。(6)(3)托倫斯登記制。托倫斯爵士所創(chuàng)托倫斯登記制度,澳大利亞是最早實(shí)行托倫斯登記制度的國家,泰國、菲律賓和美國部分地區(qū)等普遍實(shí)行此項(xiàng)制度,地券交付主義是此項(xiàng)登記制度的理論基礎(chǔ)。當(dāng)事人申請登記信息不被強(qiáng)制性記錄,但已登記在冊信息,在轉(zhuǎn)移過程與信息變更過程中具有強(qiáng)制性,物權(quán)變動效力得以保障。登記部門必須要全面審查登記申請,所有需要對外公示內(nèi)容,則必須要嚴(yán)格按照法定程序行事。(7)(二)對登記部門的審查我國房地產(chǎn)登記制度模式,主要融合了權(quán)利登記制度與托倫斯登記制度兩者優(yōu)勢。(8)登記部門需要對登記進(jìn)行嚴(yán)格審查,并將其登記在冊,并向房地產(chǎn)權(quán)利人發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證書。并將公信力對外公示,登記部門有義務(wù)保證所登記信息與現(xiàn)實(shí)情況相符合。登記部門需要盡力確保信息真實(shí)完整性,假使所登記信息與現(xiàn)實(shí)情況存在差異,須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,向房地產(chǎn)權(quán)利人做出賠償。因此,實(shí)行權(quán)利登記制度的國家,物權(quán)公示時,極為重視登記這一原則。(9)實(shí)質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)與形式審查標(biāo)準(zhǔn)兩者存在的差異,關(guān)鍵在于登記部門對造成物權(quán)變動現(xiàn)象的主要原因、物權(quán)真實(shí)性等是否展開全面審查。在實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度下,假使某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤,登記部門需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。有學(xué)者認(rèn)為,在我國應(yīng)采用形式審查制,實(shí)質(zhì)審查制不但存在根本無法消除的嚴(yán)重弊端,如實(shí)質(zhì)審查嚴(yán)重違背效益原則與契約自由原則,而且缺乏其正常運(yùn)行所必需的社會基礎(chǔ)。但同樣有學(xué)者認(rèn)為,房地產(chǎn)登記申請信息全面審查過程中,最好是采取實(shí)質(zhì)審查,操作性較強(qiáng)。這是因?yàn)閷?shí)質(zhì)審查極具優(yōu)越性,與現(xiàn)代社會發(fā)展要求相符合。登記部門需要就申請人所提供申請信息展開全面審查,以確定登記內(nèi)容的真實(shí)性。(10)就國內(nèi)現(xiàn)實(shí)情況而言,市場經(jīng)濟(jì)依然處于發(fā)展時期,誠信制度尚未完善構(gòu)建,配套機(jī)制尚未健全成熟,社會信用值較低,市場秩序難以保障穩(wěn)定態(tài)勢,需要實(shí)行實(shí)質(zhì)審查制度,促使登記公信功能、公示功能等得以不斷強(qiáng)化。(11)因此,對房地產(chǎn)交易進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查是對交易的合法性、真實(shí)性和妥當(dāng)性的審查,并沒有妨礙意思自治,相反是對真正意義上的意思自治的維護(hù)。三、[登記部門賠償責(zé)任的歸責(zé)規(guī)定]歸責(zé)原則,就是確定侵權(quán)行為人侵權(quán)損害賠償?shù)囊话銣?zhǔn)則。它是在損害事實(shí)已經(jīng)發(fā)生的情況下,為確定侵權(quán)行為人對自己的行為所造成的損害是否需要承擔(dān)民事責(zé)任的原則。在登記錯誤的情況下,不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)歸責(zé)原則的確定直接關(guān)系到當(dāng)事人能否獲得賠償。我國《物權(quán)法》第21條規(guī)定:“因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后,可以向造成登記錯誤的人追償?！睂τ诘怯洐C(jī)關(guān)無過錯責(zé)任進(jìn)行了規(guī)定,為登記機(jī)關(guān)賦予了追償權(quán)。該條對于不動產(chǎn)登記部門賠償責(zé)任歸責(zé)原則并未給予明確。部門規(guī)章與各地方性法規(guī)的規(guī)定也不完全一致,《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第37條規(guī)定:“因登記機(jī)關(guān)工作人員工作過失導(dǎo)致登記不當(dāng),使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的,登記機(jī)關(guān)對當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任?！痹摋l采用了過錯責(zé)任原則。學(xué)界對房地產(chǎn)登記部門賠償責(zé)任歸責(zé)原則有不同理解。有學(xué)者主張,不動產(chǎn)登記部門賠償責(zé)任應(yīng)適用過錯責(zé)任原則。如果登記機(jī)關(guān)無過錯,則不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。(12)有學(xué)者則進(jìn)一步主張,登記部門應(yīng)在有“重大過失”時才能承擔(dān)責(zé)任,如果僅僅因?yàn)橐话闵踔凛p微的過失而發(fā)生了登記錯誤,不應(yīng)當(dāng)使登記部門承擔(dān)責(zé)任。(13)也有學(xué)者主張,不動產(chǎn)登記部門賠償責(zé)任歸責(zé)原則應(yīng)當(dāng)采用無過錯責(zé)任原則,不管登記部門是否有過錯,只要有登記錯誤導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生就要對受損害人賠償。(14)(一)房地產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任的責(zé)任范圍采用形式審查登記的國家,一旦出現(xiàn)登記錯誤,除了因登記官失職承擔(dān)責(zé)任外,國家一般不用承擔(dān)賠償責(zé)任。實(shí)質(zhì)主義雖然在減少錯誤發(fā)生方面有著一定的優(yōu)勢,但它并不能完成防止錯誤的產(chǎn)生,有時也會損害房地產(chǎn)當(dāng)事人利益。(15)房地產(chǎn)登記錯誤賠償責(zé)任首先是一種國家行政賠償責(zé)任。因?yàn)槲覈捎玫氖菣?quán)利登記制與托倫斯登記制相結(jié)合的登記制度,在審查標(biāo)準(zhǔn)上采用的實(shí)質(zhì)審查方式,若因?qū)彶椴粐?yán)而造成了損失,須進(jìn)行相應(yīng)的賠償。這種賠償方式包含在國家賠償范圍內(nèi)。“否則現(xiàn)行行政登記機(jī)關(guān)擁有較大的登記審查權(quán),就顯然沒有必要,就是一種對國家、社會和申請人人力、財力、物力的無謂浪費(fèi)?！?16)因此,國家行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行房地產(chǎn)登記時,代表著國家公信力,從而使權(quán)利人信賴其行為而進(jìn)行登記,房地產(chǎn)賴以生存的信任基礎(chǔ)和安全保障環(huán)境離不開登記機(jī)關(guān)的作用,若權(quán)利人的利益在國家行政機(jī)關(guān)和工作人員在行使職權(quán)中受到了損害,理應(yīng)屬于國家賠償范圍。登記機(jī)構(gòu)賠償后,便取代了權(quán)利人,可對造成損失的責(zé)任人行使代位求償權(quán)。(二)不動產(chǎn)登記部門在程序法上存在錯誤,其實(shí)目前世界上像法國、德國、英國、日本、瑞士等不動產(chǎn)法律制度比較成熟,多采用了公證與登記結(jié)合的做法。一旦發(fā)生登記錯誤,多數(shù)國家都是采用的是過錯責(zé)任的歸責(zé)原則。(17)如英國《土地登記法》規(guī)定:“下列情形下,土地登記簿應(yīng)予更正:法庭宣判某人對土地享有某項(xiàng)權(quán)益;法庭針對登記機(jī)關(guān)的記載、遺漏、過錯或者延遲做出了某項(xiàng)判決;土地登記簿上的重大遺漏或錯誤導(dǎo)致了不公等。如果因?yàn)楦蛭从韪巩?dāng)事人遭受了損失,則由國家提供賠償。但是如果損失是由受害人自己的欺詐或者缺乏適當(dāng)?shù)淖⒁馑鶎?dǎo)致的,國家就不予賠償?！庇捎谖覈粍赢a(chǎn)登記部門為國家行政機(jī)關(guān),登記部門與當(dāng)事人之間地位不平等,一旦發(fā)生登記錯誤并且導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生,受害人經(jīng)常處于弱勢地位。倘若采用過錯責(zé)任原則,則舉證證明登記部門主觀上存在錯誤的舉證責(zé)任應(yīng)由受害人承擔(dān)。但受害人因與登記部門掌握的信息并不對稱,而且處于弱勢地位,要讓其證明登記部門主觀存在過錯,其難度可想而知。因此,就必須考慮到受損害的當(dāng)事人在司法救濟(jì)過程中得到實(shí)質(zhì)上平等之訴訟地位,應(yīng)采用過錯推定責(zé)任原則,這才能在實(shí)體法與程序法上真正保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。而確定登記機(jī)關(guān)有無過錯應(yīng)當(dāng)與該機(jī)關(guān)的職責(zé)相聯(lián)系。(18)舉證責(zé)任“倒置”是在訴訟中進(jìn)行舉證責(zé)任分配的一條原則,應(yīng)從雙方舉證的難易程度去考量。采用舉證責(zé)任倒置原則,能夠要求房地產(chǎn)登記部門進(jìn)一步提高自身管理水平、登記人員責(zé)任心及業(yè)務(wù)水平以減少登記錯誤;如果房地產(chǎn)登記部門能證明其對錯誤登記沒有過錯,則房地產(chǎn)登記部門一樣能夠維護(hù)自身權(quán)利,并不會影響房地產(chǎn)登記部門和當(dāng)事人實(shí)質(zhì)上的平等地位。至于學(xué)者認(rèn)為“登記部門應(yīng)在有‘重大過失’時才去承擔(dān)責(zé)任,倘若因?yàn)橐话闵踔凛p微過失而發(fā)生登記錯誤,則不應(yīng)使登記部門承擔(dān)責(zé)任”值得探討。因?yàn)榉侵卮筮^失,甚至是輕微的過錯也有可能造成很大的損害后果,因房地產(chǎn)登記部門過錯輕微就免除其對當(dāng)事人造成巨大損失的相關(guān)責(zé)任,這顯然與基本的法理不符,且過失大小也難以量化和具體界定,更何況房地產(chǎn)登記部門進(jìn)行房地產(chǎn)登記則是要收取一定的登記費(fèi)用的,屬有償服務(wù)行為,對非重大過失造成的登記錯誤也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此,建議在房地產(chǎn)錯誤登記責(zé)任歸責(zé)原則上采用過錯推定責(zé)任原則,其實(shí)質(zhì)上仍為過錯責(zé)任原則,只不過舉證責(zé)任發(fā)生了“倒置”。四、房地產(chǎn)理論上的國家賠償與損害賠償?shù)你暯硬灰?guī)范,導(dǎo)致無法發(fā)揮救濟(jì)社會的作用房地產(chǎn)錯誤登記的情形多數(shù)都是由于登記部門的過錯而導(dǎo)致國家賠償,政府和其他公共財政部門作為國家賠償?shù)膱詫?shí)后盾,其責(zé)任制度最具保障性。但由于房地產(chǎn)價格昂貴,如果因登記錯誤而進(jìn)行賠償?shù)脑?賠償數(shù)額巨大,這樣會造成國家賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)壓力,從而阻礙了社會的發(fā)展。而且國家賠償程序、條件、額度都十分復(fù)雜。如果當(dāng)事人想要依靠國家獲得利益賠償,很可能無法奏效,必須建立相應(yīng)的制度替國家減輕負(fù)擔(dān)。(一)建立登記賠償基金雖然能夠通過建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)登記人準(zhǔn)入制度、引入公證前置程序等法律制度降低房地產(chǎn)登記部門