廣州市城市商業(yè)業(yè)態(tài)空間的演變

廣州市城市商業(yè)業(yè)態(tài)空間的演變

批發(fā)零售的不同業(yè)務(wù)形式通過區(qū)域分工和功能組合形成城市商業(yè)態(tài)的空間。商業(yè)業(yè)態(tài)空間由零售區(qū)、批發(fā)區(qū)、綜合商業(yè)區(qū)組成。零售區(qū)是指大型商店或零售主導(dǎo)型商業(yè)街集中、零售功能突出的商業(yè)空間。批發(fā)區(qū)指批發(fā)市場(chǎng)或批發(fā)主導(dǎo)型商業(yè)街集中、批發(fā)功能突出的商業(yè)空間。在零售區(qū)中,北京路以知名大型商店和步行街為核心,帶動(dòng)?xùn)|、西、南部相關(guān)商業(yè)街的發(fā)展,時(shí)尚消費(fèi)優(yōu)勢(shì)明顯。天河路零售區(qū)文體游憩的功能突出。在綜合商業(yè)區(qū)中,上下九路—黃沙大道,擁有5個(gè)零售額超億元的大型商店和4個(gè)成交額超億元的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng),其中上下九步行街是廣州久享盛名的商業(yè)中心,綜合了休閑購物和各類專業(yè)批發(fā)的特點(diǎn),在同類型商業(yè)區(qū)中等級(jí)最高。根據(jù)廣州市商業(yè)業(yè)態(tài)空間的結(jié)構(gòu),在市區(qū)中最具代表性的上下九、北京路和天河路3個(gè)商業(yè)區(qū)中,選取第十甫路—上下九路、北京路、天河路作為目標(biāo)街段進(jìn)行對(duì)比分析。1商業(yè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)用地結(jié)構(gòu)的變化,可通過1990—2001年全市土地批租的狀況說明。在資料整理過程中發(fā)現(xiàn),1990年以前第十甫路—上下九路用地格局已基本確定,土地利用調(diào)整甚微,近10多年僅批租幾宗商住用地或商業(yè)用地土地。因此,可將分析對(duì)象進(jìn)一步限定為北京路和天河路,具體用地位于:北京路—北京南兩側(cè),環(huán)繞天河體育中心的天河路、體育東路、體育西路和天河北路兩側(cè)。為了更清晰的反映用地結(jié)構(gòu)的變化狀況,不計(jì)入新大新、廣百、天河城、天河體育中心等大型網(wǎng)點(diǎn)的用地。在11年間,兩地用地結(jié)構(gòu)變化如表1。天河路一帶商業(yè)與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的聯(lián)系日益緊密,商務(wù)辦公用地和商住用地占了絕對(duì)比例,金融業(yè)也有一定程度的發(fā)展,商業(yè)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境向商務(wù)方向發(fā)展。北京路的用地發(fā)展中,有很大比例屬于單位居住用地、一般居住用地、企事業(yè)辦公用地,雖然商業(yè)用地的比例高于天河路一帶,但類型上傳統(tǒng)特性十分鮮明。由于發(fā)展歷史較長,許多土地使用權(quán)盤根錯(cuò)節(jié)。一方面居住用地影響了土地效益的優(yōu)化,另一方面土地的歸屬影響整體的統(tǒng)籌開發(fā)。歷史為北京路積淀了深厚的商業(yè)文化傳統(tǒng),同時(shí)也產(chǎn)生了土地利用的羈絆,導(dǎo)致居住和單位用地侵占了商業(yè)發(fā)展空間。我們可以從北京路沿街商店的類型進(jìn)一步分析其土地利用和產(chǎn)業(yè)的空間關(guān)系(表2)。北京路一帶,餐飲業(yè)、旅館業(yè)、金融業(yè)和其它消費(fèi)性服務(wù)業(yè)配套相對(duì)齊全,而辦公業(yè)已經(jīng)退出臨街區(qū)位,如果沒有新型業(yè)態(tài)的沖擊或經(jīng)營方式的變革,北京路將延續(xù)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)空間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在北京路繁華路段(萬福路至廣衛(wèi)路)的271家企事業(yè)單位中,服裝零售、餐飲業(yè)、鞋帽零售的比例最高,如果將服裝鞋帽(包括同類型體育專賣店)商店歸為一類,共占總商店數(shù)量的52.03%。該類商品流行特征明顯,決定了消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的感知形象。在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn),有4.06%的用地是貨品簡(jiǎn)陋的家庭式小雜貨店和少量民居,相對(duì)4,500元/m2左右的地租1而言,這無疑是一種土地資源的低效利用。從沿街商店結(jié)構(gòu)看,北京路雖然是廣州市的時(shí)尚消費(fèi)區(qū),但變化的僅僅是商店經(jīng)營的內(nèi)容,而非產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構(gòu)。比較而言,天河路一帶已不適合建設(shè)傳統(tǒng)的大型百貨店,而應(yīng)向具有現(xiàn)代商業(yè)文化色彩的業(yè)態(tài)靠攏。而作為廣州市大型商店效益良好的地段,北京路在延續(xù)既有商業(yè)模式的同時(shí),仍可以通過優(yōu)化用地結(jié)構(gòu),開發(fā)其用地潛在的效益空間。2商業(yè)特別節(jié)點(diǎn)在業(yè)態(tài)空間的發(fā)育中,交通系統(tǒng)發(fā)揮重要的先導(dǎo)和疏導(dǎo)功能,直接影響經(jīng)營者決策和消費(fèi)者行為。在城市交通干道方面,地鐵1號(hào)線貫穿三個(gè)街段,計(jì)劃于2002年底部分通車的2號(hào)線途經(jīng)北京路西側(cè)(起義路),而內(nèi)環(huán)路則在上下九和天河路附近均有匝道。其它主要的交通線分別是人民路、中山路和天河路。在基本道路框架方面,三個(gè)地域各具優(yōu)勢(shì)。由于上下九路鄰近市區(qū)西部出口,通過黃沙大道或內(nèi)環(huán)線直接向南海、佛山、清遠(yuǎn)等地?cái)U(kuò)散,其交通區(qū)位衍生了部分批發(fā)功能,上下九一帶的批發(fā)業(yè)部分依托珠江水運(yùn)功能。上下九一帶多層次的交通系統(tǒng),對(duì)上下九路商業(yè)環(huán)境的形成影響很大,與其它兩個(gè)街段典型的零售指向有所區(qū)別。在公交線路數(shù)量方面,北京路和天河路密集程度最高(表3)。至1998年,北京路仍然是途徑公交線密度最高的街段,其次分別是天河路和第十甫—上下九路。在三大區(qū)域中,第十甫路—上下九路的交通線路相對(duì)最少。在近3年間,天河路交通線路數(shù)量增加迅速,已經(jīng)超過北京路,在實(shí)地調(diào)查中消費(fèi)者對(duì)該地段的交通滿意度達(dá)到57.5%,交通便捷度的提高顯然推動(dòng)了天河城購物中心的發(fā)展(1998年起該地段主力店人均產(chǎn)值排名躍升)。從這個(gè)角度看,便捷發(fā)達(dá)的支撐系統(tǒng)有助于促成區(qū)域的商業(yè)環(huán)境,交通便捷性的變化往往是區(qū)域零售百貨業(yè)比較優(yōu)勢(shì)喪失不可忽視的原因。隨著商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)改造的深入,商業(yè)街步行化勢(shì)在必行(北京路2001年12月起步行化,中山路—惠福路423m路段12路公交車改線;上下九步行街也在醞釀之中,建設(shè)封閉期已于2001年12月至2002年3月試行)。但步行街建設(shè)對(duì)交通通達(dá)性影響不大,公交線路調(diào)整大多就近挪移。如果考慮相連的西湖路、惠福路、泰康路、中山四路,北京路公交線仍為最多,交通優(yōu)勢(shì)仍然存在。3文化特性:傳統(tǒng)騎樓,缺乏休閑娛樂,構(gòu)建具有服務(wù)功能的文化景觀上下九商業(yè)街是廣州傳統(tǒng)商業(yè)文化積淀最為豐厚的地域。沿街兩側(cè),自西向東分布有:第十甫商店、陶陶居、琳瑯攝影店、南信牛奶甜品店、蓮香樓、趣香樓、平安大戲院、廣州酒家、皇上皇臘味店、南方玉器廠、婦兒商店、綸章商場(chǎng)、鶴鳴鞋店、西來古岸遺址、永安百貨公司等老字號(hào)(共6家)和知名商店。南北兩側(cè)街區(qū)范圍內(nèi)還有西來初地玉器街、源勝古玩街、耀華大街、珠璣路、楊仁中、崇儉新街、富善西街、華林寺等古代街巷和建筑。該地域以傳統(tǒng)騎樓為載體,展示了西關(guān)的特色文化景觀。上下九路業(yè)態(tài)空間的文化內(nèi)核是對(duì)歷史傳統(tǒng)的繼承和弘揚(yáng),兼糅合零售、餐飲、民居、宗教、休閑游憩等各種綜合的服務(wù)功能。從文化特質(zhì)看,零售百貨并不是商業(yè)街主導(dǎo)性的文化景觀和內(nèi)涵。北京路商業(yè)街形成以百貨店為主導(dǎo)、專業(yè)和時(shí)尚特征突出的文化景觀;其融資興建的網(wǎng)上步行街,更率先開拓了廣州網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營的新概念。街道主要有三多軒(在2002年的調(diào)查中,已遷址文德路)、太平館、李占記等老字號(hào)(亨得利鐘表店已于1996年遷址人民南路),鄰近的中山四路則有大學(xué)鞋店、新以泰、艷芳照相館、致美齋等名店,在廣州市首批授予的“老字號(hào)”中,北京路及中山四路占了7家(不包括分店)。但北京路的主體風(fēng)格是以大型商店結(jié)合專賣店、專業(yè)店形成服裝、百貨經(jīng)營和休閑娛樂為主的商業(yè)流行文化,即以百貨店和商業(yè)街為載體,以開放型的流行休閑方式,構(gòu)成業(yè)態(tài)空間的文化特性。由于騎樓建筑的特色不如上下九商業(yè)街鮮明,以及缺乏和諧的物質(zhì)環(huán)境,原有的老字號(hào)多淹沒在現(xiàn)代的商店景觀中。天河路段是典型的以新業(yè)態(tài)為核心的商業(yè)文化。該街段缺乏傳統(tǒng)的騎樓建筑和老字號(hào)品牌,但購物中心營造了一種舒適的全天候封閉型購物環(huán)境,加上鄰域宏城廣場(chǎng)的專業(yè)店、天河體育中心和購書中心等非高層的大型建筑,形成具有服務(wù)消費(fèi)特色的文化景觀。加上天河北路的大型商務(wù)辦公樓和綠地廣場(chǎng),提供高檔豪華的辦公條件,一種更具現(xiàn)代商務(wù)功能的特色文化風(fēng)貌逐漸顯現(xiàn)。4零售企業(yè)集團(tuán)通過比較同一企業(yè)集團(tuán)在不同零售區(qū)的經(jīng)營措施,可以反映不同業(yè)態(tài)空間對(duì)經(jīng)營者的影響。一般而言,大型零售企業(yè)具有資金和信息的優(yōu)勢(shì),往往能夠搶占市場(chǎng)先機(jī),進(jìn)駐商業(yè)環(huán)境較佳的地段。分析該類型的企業(yè)的經(jīng)營狀況,可以盡量減少不同企業(yè)比較研究中難以剔除的人為影響。目前在廣州市歷史悠久、影響深遠(yuǎn)、規(guī)模較大、跨地域經(jīng)營的零售企業(yè)集團(tuán)有:南方大廈集團(tuán)和廣州百貨企業(yè)集團(tuán)。為了進(jìn)一步分析的需要,增加了永安集團(tuán)和清平飯店集團(tuán)。選取利潤總額為指標(biāo)(將營業(yè)利潤加上企業(yè)投資凈收益和營業(yè)外收支凈額),可以較為真實(shí)地反映一個(gè)零售企業(yè)在某地的生存狀態(tài)。4.1經(jīng)營業(yè)績(jī)分析南方大廈集團(tuán)以沿江西路的南方大廈百貨商店為總部,屬下?lián)碛?家商場(chǎng),其中的南大荔灣百貨和天貿(mào)南大分別位于上下九路和天河路。這兩家商場(chǎng)分別進(jìn)駐荔灣廣場(chǎng)和天河城廣場(chǎng),是在沿江路大型商店環(huán)境效益的下降、企業(yè)總部難以短期扭轉(zhuǎn)經(jīng)營狀況的背景條件下,南大集團(tuán)通過在商業(yè)繁華區(qū)開設(shè)分店的方式實(shí)施市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略的重要舉措。自1997年以來,三家商店的利潤總額見表4。從業(yè)態(tài)類型上看,荔灣廣場(chǎng)類似天河城(前者具有部分商住功能),具備購物中心舒適的購物環(huán)境和商店組合。但迄今為止,由于上下九商業(yè)街的業(yè)態(tài)空間不利于大型商店的生存,南大集團(tuán)的經(jīng)營業(yè)績(jī)很不理想;相反,天河路分店的營業(yè)效果十分良好,在4年內(nèi)轉(zhuǎn)虧為盈,利潤總額超過4,000萬元,盈利年份的平均增長率為347.8%。天河路購物中心的商業(yè)效益明顯優(yōu)于上下九路。同一區(qū)位的吉之島,自1997年至2000年的利潤總額分別為-1,732萬元、-774萬元、1,731萬元和4,616萬元,經(jīng)營業(yè)績(jī)的變化與天貿(mào)南大類似,進(jìn)一步證明天河路商業(yè)區(qū)購物中心的發(fā)展?jié)摿?。以下?duì)永安集團(tuán)和清平飯店集團(tuán)經(jīng)營狀況的分析(表5),有助于解析零售區(qū)對(duì)不同業(yè)態(tài)的選擇。在上下九商業(yè)街及其附近街區(qū),永安百貨集團(tuán)各商店的經(jīng)營每況愈下,而飲食服務(wù)業(yè)則效益良好。清平集團(tuán)的分店,大多聚集在以上下九商業(yè)街為中心的范圍,反映了企業(yè)對(duì)該地域商業(yè)環(huán)境的認(rèn)同;在分店經(jīng)營效果方面,上下九一帶明顯優(yōu)于其它地段。從大型商店的業(yè)態(tài)看,天河路的經(jīng)營效益高于上下九商業(yè)街(1997—1999年,婦兒商店的利潤總額分別為0.3萬元、-1,199萬元和53.4萬元),但后者多樣化的環(huán)境優(yōu)勢(shì)仍然十分突出。4.2廣百集團(tuán)與南大集團(tuán)的關(guān)系廣州百貨集團(tuán)采用多元化經(jīng)營的模式,內(nèi)容涉及百貨批零、儲(chǔ)運(yùn)、交電、紡織、房地產(chǎn)、拍賣等各個(gè)領(lǐng)域。百貨采購站(西堤二馬路)、化工原料公司(文昌南路)、紡織品公司(長堤大馬路)和商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)公司(六二三)等企業(yè)主要布局于上下九一帶,利用地域傳統(tǒng)的商業(yè)基礎(chǔ)和綜合性的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行經(jīng)營,以批發(fā)(含物流)方式為主。廣州百貨大廈和新大新公司位于北京路商業(yè)街(西湖路、中山五路與北京路的交界處),前者于1996年重組成立,后者的前身則是具有40多年歷史的中山五路百貨商店。與南大集團(tuán)不同的是,設(shè)立分店不是廣百集團(tuán)主要的發(fā)展策略。透過效益指標(biāo),可以分析北京路零售區(qū)與經(jīng)營策略的關(guān)系(表6)。廣百集團(tuán)較大規(guī)模的百貨分店是區(qū)莊新大新,但經(jīng)營狀況起伏不定;紙廠路分店幾乎不為人知,廣百東峻更有“走麥城”之說。相比之下,北京路商業(yè)環(huán)境具有不可替代性,兩大百貨店與商業(yè)街相互輝映,創(chuàng)造了良好的效益和品牌。廣百新翼的建設(shè)直接反映了企業(yè)對(duì)北京路零售區(qū)潛力的重視。如果說南大集團(tuán)是一種轉(zhuǎn)移和重建的措施,廣百集團(tuán)則是一種原地?cái)U(kuò)展的戰(zhàn)略。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績(jī)、消費(fèi)者的認(rèn)同、交通線的配套、文化風(fēng)格的形成等因素,使北京路的環(huán)境更適合大型商店的發(fā)展。廣百集團(tuán)其它兩個(gè)批發(fā)型企業(yè),一直處于良好運(yùn)作狀態(tài)。其中,廣州市商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)公司成立于1953年,“主要提供儲(chǔ)存、運(yùn)輸、貿(mào)易服務(wù)或儲(chǔ)存、運(yùn)輸、貿(mào)易一體化的服務(wù),已逐步建設(shè)成為華南地區(qū)最具規(guī)模的綜合性大型儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)”。這兩個(gè)企業(yè)鄰近上下九一帶,從另一側(cè)面反映了該地域業(yè)態(tài)空間的綜合特點(diǎn)。2001年8月起,《廣州國有百貨業(yè)改革重組方案》出臺(tái),廣州國營企業(yè)集團(tuán)將逐漸實(shí)現(xiàn)“做大、做優(yōu)、做強(qiáng)”的整體戰(zhàn)略,具體商業(yè)重組方案為:“以廣州友誼商店股份有限公司為核心,購并廣百集團(tuán)的新大新公司;以廣州百貨大廈為龍頭,對(duì)東百集團(tuán)、南大集團(tuán)及3家已托管企業(yè)實(shí)施先托管后重組”,“儲(chǔ)運(yùn)公司將成為物流配送的龍頭”。雖然隨著百貨集團(tuán)股份的變更,大型商場(chǎng)可能出現(xiàn)更大的變數(shù),但北京路和上下九商業(yè)街現(xiàn)有業(yè)態(tài)空間的屬性,已奠定了商業(yè)舞臺(tái)的地域風(fēng)格。4.3時(shí)間效益分析分別以廣州百貨大廈和天貿(mào)南方大廈作為北京路和天河路的代表(圖1)進(jìn)行分析。通過3年間商品月銷售總額的比較,發(fā)現(xiàn)商店經(jīng)營的時(shí)間效益與零售區(qū)關(guān)系不大;相反,兩大百貨店的時(shí)間曲線型態(tài)基本類似?！拔逡还?jié)”、“國慶節(jié)”、“圣誕節(jié)”、“元旦”和“春節(jié)”等節(jié)日直接拉升百貨店的零售額,其它月份的銷售狀況相對(duì)平穩(wěn)。不同地域百貨店時(shí)間效益相似的狀況,使中心商業(yè)區(qū)的優(yōu)勢(shì)更為突出。5消費(fèi)者體驗(yàn)空間大型商場(chǎng)和商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)廣州市特色商業(yè)區(qū)支撐系統(tǒng)的構(gòu)成要素是復(fù)雜多樣的,大型百貨店效益下滑的地域并非意味著商業(yè)環(huán)境的完全惡化,服務(wù)行業(yè)效益良好的地域也并非大型商店天然的生存空間。傳統(tǒng)商業(yè)街或現(xiàn)代購物中心的交通體系、配套條件以及逐漸形成的商業(yè)文化風(fēng)格,對(duì)特定業(yè)態(tài)形成了一種接納或排斥的環(huán)境,直接影響經(jīng)營效益的實(shí)現(xiàn)。上下九綜合性商業(yè)區(qū)以傳統(tǒng)商業(yè)街為中心,突出游憩和集散功能的主導(dǎo)地位。該地域的優(yōu)勢(shì)是堅(jiān)實(shí)的商貿(mào)基礎(chǔ)。大型商店的進(jìn)入即使獲得短期的利潤,也不利于保持零售區(qū)中商業(yè)文化的特色,荔灣廣場(chǎng)的建筑樣式和經(jīng)營狀況就是一個(gè)實(shí)例。在消費(fèi)者感知效果中,商業(yè)街的吸引力基本等同于大型商場(chǎng),而上下九路豐富的服務(wù)行業(yè)結(jié)構(gòu)本身就是一個(gè)游娛購一體化的“傳統(tǒng)型購物中心”。另一方面,從商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中發(fā)現(xiàn),上下九一帶傳統(tǒng)的批發(fā)集散優(yōu)勢(shì)依然存在,這種功能促使地域形成綜合的環(huán)境效益。廣州市國有百貨業(yè)重組方案的實(shí)施和零售業(yè)第三方物流中心的建立(六二三路),可整合該地域傳統(tǒng)的批發(fā)零售業(yè)基礎(chǔ),對(duì)本區(qū)來說還有極大的提升空間。與上下九商業(yè)街不同的是,北京路業(yè)態(tài)空間對(duì)現(xiàn)代大型商場(chǎng)具有開放性。在北京路零售區(qū),大型百貨店的地位突出,是目前同類業(yè)態(tài)效益最高的地段。在商業(yè)街的支撐要素中,傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵