商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定及防范措施

商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定及防范措施摘要近些年隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性產(chǎn)業(yè)，商品房作為房地產(chǎn)的一種房屋買賣形式，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展中占有重要地位，對(duì)于商品房而言，商品房的買賣區(qū)別于一般的商品，其涉及的產(chǎn)業(yè)眾多，內(nèi)容多邊且復(fù)雜，因而在實(shí)際的商品房買賣中經(jīng)常容易出現(xiàn)法律糾紛。從我國(guó)近些年的商品房買賣糾紛中，關(guān)于商品房買賣中欺詐導(dǎo)致的交易問(wèn)題時(shí)有發(fā)展，引發(fā)矛盾。因而，本文將就商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定及防范措施進(jìn)行研究，希望對(duì)商品房市場(chǎng)買賣良性發(fā)展提供合理的法律建議。關(guān)鍵詞：商品房買賣；欺詐行為；防范措施AbstractInrecentyears,withtherapiddevelopmentofChina'srealestateindustry,realestatehasbecomeakeyindustryofsocialandeconomicdevelopment.Asaformofrealestatesales,commercialhousingoccupiesanimportantpositionintheentirerealestatemarketandindustrialdevelopment.Forcommercialhousing,thesaleofcommercialhousingisdifferentfromthegeneralone.Commodities,whichinvolvemanyindustries,aremultilateralandcomplexincontent.Therefore,legaldisputesoftenariseintheactualsaleofcommercialhousing.FromthedisputesoverthesaleofcommercialhousinginrecentyearsinChina,thetransactionproblemscausedbyfraudinthesaleofcommercialhousinghavedevelopedandcausedcontradictions.Therefore,thispaperwillstudytheidentificationandpreventionmeasuresoffraudinthecommercialhousingmarket,hopingtoprovidereasonablelegalsuggestionsforthehealthydevelopmentofthecommercialhousingmarket.Keywords:commercialhousingsales;fraud;preventivemeasures目錄TOC\o"1-3"\h\u14975前言 頁(yè)前言伴隨我國(guó)近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商品房買賣已經(jīng)成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的重要構(gòu)成。隨著商品房買賣比重增加，商品房買賣中的糾紛也增多。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，很多商品房買賣糾紛更多來(lái)源于開(kāi)發(fā)商為了獲得高額利益，而采用欺詐手段欺騙消費(fèi)者，對(duì)消費(fèi)者的合法權(quán)益不顧，從而引發(fā)矛盾。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)環(huán)境發(fā)展看，房產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，各地房產(chǎn)價(jià)格走高，商品房經(jīng)常出現(xiàn)欺詐行為，不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，也會(huì)影響我國(guó)社會(huì)主義和諧社會(huì)建立，所以，要保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，必須要制定房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，從根本上保障消費(fèi)者的合法權(quán)益張海鵬.擔(dān)保性房屋買賣合同法律性質(zhì)之探析——張海鵬.擔(dān)保性房屋買賣合同法律性質(zhì)之探析——兼析《民間借貸司法解釋》第24條[J].東方法學(xué).2016(02).一、商品房買賣中欺詐的概述（一）欺詐的含義及來(lái)源欺詐一詞在我國(guó)并不陌生，一般常用語(yǔ)指以狡猾的手段欺騙人。專家學(xué)者則認(rèn)為欺詐是以欺騙、蒙騙等手段的騙局和陰謀。在西方欺詐的解釋則是在民法領(lǐng)域中，一種虛假的陳述、圖謀欺騙的行為，或是做出不真實(shí)的陳述等行為，為了使人受騙。當(dāng)前國(guó)際法中則將欺詐認(rèn)為是意圖誘導(dǎo)他人犯錯(cuò)誤，并在錯(cuò)誤中獲得利益的行為。我國(guó)民通意見(jiàn)則認(rèn)為欺詐是在一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤的意思表示。（二）欺詐行為的構(gòu)成要件1一般欺詐行為的構(gòu)成要件一般的欺詐行為的構(gòu)成要件主要有以下三點(diǎn)：首先，是實(shí)施了欺詐的手段。在我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中，對(duì)欺詐行為的認(rèn)定就是，是否對(duì)消費(fèi)者存在欺詐的行為。這種行為的判斷是客觀的，基于事實(shí)的。一般會(huì)通過(guò)具體的銷售產(chǎn)品行為進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)界定，以次充好、銷售假貨都在其中，我國(guó)最高院司法解釋明確指出因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。遲穎.商品房銷售虛假宣傳之懲罰性賠償責(zé)任[J].法學(xué).2015(10).。遲穎.商品房銷售虛假宣傳之懲罰性賠償責(zé)任[J].法學(xué).2015(10).其次，欺騙行為實(shí)施后期造成的后果是嚴(yán)重的，且具有社會(huì)危害性，可以說(shuō)欺詐行為的后果是決定其是否構(gòu)成欺詐的關(guān)鍵。也就是只要欺詐行為出現(xiàn)后對(duì)購(gòu)買者造成危害，無(wú)論危害是潛在的還是顯著地或是沒(méi)有發(fā)生的，都構(gòu)成欺詐。最后，存在主觀的故意行為。即欺詐行為的出現(xiàn)是運(yùn)營(yíng)者為達(dá)到利益的目標(biāo)，對(duì)消費(fèi)者故意采用的掩蓋事實(shí)、隱藏信息等情況。2商品房買賣中的欺詐行為的構(gòu)成要件商品房買賣中欺詐行為的構(gòu)成要件，主要有以下幾個(gè)方面：首先，欺詐行為實(shí)施者必須有欺詐的主觀故意。這種故意是欺詐一方明知道自己的行為會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人受騙、陷入被誤導(dǎo)的情況，但依然希望或方仍這種情況出現(xiàn)。所以，欺詐的一方其主觀上是惡意的，是有明顯故意的行為，這種行為會(huì)導(dǎo)致他人受到損失潘軍鋒.商品房買賣合同審判新類型問(wèn)題研究[J].法律適用.2015(08).。潘軍鋒.商品房買賣合同審判新類型問(wèn)題研究[J].法律適用.2015(08).其次，欺詐行為確實(shí)發(fā)生，欺詐一方的行為是故意的外在行為，也包括了其在敘述事實(shí)中有弄虛作假和故意隱瞞的情況，進(jìn)而導(dǎo)致他人陷入錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。如在商品房買賣中賣方將劣質(zhì)的商品房說(shuō)成是高質(zhì)量商品房，這種行為就構(gòu)成欺詐。再次，被欺詐的當(dāng)事人因?yàn)槠墼p一方的行為或語(yǔ)言導(dǎo)致出現(xiàn)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，這種情況需要注意，首先欺詐一方向另一方提供的信息或行為一般與民事行為有關(guān)系，如果欺詐一方提供的信息與民事行為沒(méi)有關(guān)系，則不能認(rèn)定出現(xiàn)欺詐行為與認(rèn)識(shí)的錯(cuò)誤有關(guān)聯(lián)性。其次，提供虛假信息的受害一方面因?yàn)槌霈F(xiàn)的民事行為而導(dǎo)致錯(cuò)誤意識(shí)出現(xiàn)。如購(gòu)買者將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的虛假信息宣傳信以為真，購(gòu)買了認(rèn)為是配套齊全的商品房，這種是存在明顯的欺騙，導(dǎo)致受害方出現(xiàn)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，并出現(xiàn)損失的。最后，受害一方因?yàn)殄e(cuò)誤的認(rèn)識(shí)而做出了與原來(lái)意思相同的行為，也就是受害方與欺詐方之間因?yàn)槠墼p行為而出現(xiàn)錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，這種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)是存在明顯因果關(guān)系的。這種情況下，欺詐行為認(rèn)定成立。3二者比較首先，一般商品與商品房買賣欺詐行為是相同的，都是侵害方對(duì)被侵害方實(shí)施了欺詐行為，并且這種欺詐行為具有主觀故意、捏造、編撰、虛假等情況，會(huì)讓消費(fèi)者產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。所以，從法律基礎(chǔ)看，欺詐本身就是應(yīng)當(dāng)受到法律懲處的。所以，是否具有欺詐的主觀故意是判定是否應(yīng)當(dāng)受到懲罰的關(guān)鍵。其次，一般商品與商品名買賣中欺詐行為是一樣的，是侵權(quán)一方實(shí)施欺詐行為，故意隱瞞、欺詐另一方面，希望自己獲益，并造成對(duì)方損失的行為。我國(guó)目前法律中盡管沒(méi)有規(guī)定商品房買賣中開(kāi)發(fā)商是否是經(jīng)營(yíng)者，但在商品房買賣中開(kāi)發(fā)商有欺詐行為，就應(yīng)當(dāng)可以認(rèn)定其欺詐行為的主體。最后，一般商品買賣欺詐中消費(fèi)者是要受到實(shí)際財(cái)產(chǎn)或是身心損失的，或是損失與欺詐行為存在必要關(guān)聯(lián)性，就可以認(rèn)定欺詐行為。但在商品房買賣中，需要購(gòu)買者在實(shí)際受到損失后，對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為進(jìn)行界定，才能認(rèn)定其是否構(gòu)成欺詐。這也是為了保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，提升對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的保護(hù)。二、商品房買賣中開(kāi)發(fā)商欺詐行為的表現(xiàn)形式（一）虛假宣傳2012年12月3日，中梁華成置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的中梁國(guó)賓一號(hào)號(hào)稱擁有60席天境泳池洋房，即躍層洋房，配備2.8米寬，8.5米長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)游泳池、“戶戶配備私家泳池，享受僅屬家人的暢游水域空間”等內(nèi)容陸青.以房抵債協(xié)議的法理分析——《最高人民法院公報(bào)》載“朱俊芳案”評(píng)釋[J].法學(xué)研究.2015(03).。而項(xiàng)目建成后，中梁國(guó)賓一號(hào)中并沒(méi)有房屋設(shè)計(jì)規(guī)劃中的游泳池。在2015年4月房屋交付后，也沒(méi)有在洋房中設(shè)置與廣告宣傳相同的標(biāo)準(zhǔn)游泳池。這種虛假的廣告宣傳，一方面是對(duì)商品房所處環(huán)境虛假宣傳，另一方面則是對(duì)商品房房屋結(jié)構(gòu)的造假宣傳。首先，陸青.以房抵債協(xié)議的法理分析——《最高人民法院公報(bào)》載“朱俊芳案”評(píng)釋[J].法學(xué)研究.2015(03).（二）一房多賣一房多賣就是開(kāi)發(fā)商將一套商品房賣給兩個(gè)或以上購(gòu)買者，即一套房屋有多個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)所有人。在現(xiàn)實(shí)生活中有非常多一房多賣的情況，即開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者簽訂合同后，會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，所以很多開(kāi)發(fā)商就利用這樣沒(méi)有交付的商品房賣給多個(gè)消費(fèi)者，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利益獲得。然后開(kāi)發(fā)商再以其他原因拒絕交付商品房，導(dǎo)致眾多消費(fèi)者因?yàn)橐环慷噘u出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p失。對(duì)中梁國(guó)賓一號(hào)來(lái)說(shuō)，盡管其沒(méi)有出現(xiàn)一房多賣的行為，但其其他的運(yùn)營(yíng)和管理行為也確實(shí)影響了消費(fèi)者的合法權(quán)益馬一德.借名買房之法律適用[J].法學(xué)家.2016(06).。馬一德.借名買房之法律適用[J].法學(xué)家.2016(06).（三）利用認(rèn)購(gòu)書(shū)進(jìn)行定金欺詐行為表現(xiàn)從部分購(gòu)買者與中梁國(guó)賓一號(hào)的認(rèn)購(gòu)書(shū)看，某購(gòu)買者購(gòu)買的中梁國(guó)賓一號(hào)是一套五越六房屋，單價(jià)3.1萬(wàn)每平方，共計(jì)227平方米，總價(jià)格達(dá)到705萬(wàn)，相比其他同面積的戶型價(jià)格高出100萬(wàn)元。但消費(fèi)者實(shí)際上就是看中了中梁國(guó)賓一號(hào)其有較高的室內(nèi)空間和游泳池等配備，這是能夠讓居住者切實(shí)感受到高質(zhì)量生活的。但實(shí)際交付后，業(yè)主并沒(méi)有獲得與宣傳和認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定的相應(yīng)房屋類型和結(jié)構(gòu)。對(duì)中梁國(guó)賓一號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在收取定金后，并沒(méi)有對(duì)商品房的相關(guān)信息公示，對(duì)消費(fèi)者有明顯的隱瞞行為，并基于消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的信息不對(duì)等，做出影響消費(fèi)者合法權(quán)益的行為，如對(duì)綠化環(huán)境更改、物業(yè)信息更改等情況。目前我國(guó)市場(chǎng)中能夠看到的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)以及認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容都是開(kāi)發(fā)商事先就內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定和撰寫(xiě)的朱廣新.懲罰性賠償制度的演進(jìn)與適用[J].中國(guó)社會(huì)科學(xué).2016(03).。所以，這種認(rèn)購(gòu)書(shū)往往具有單方面屬性，內(nèi)容的公平性不足，影響購(gòu)買者對(duì)自己合法權(quán)益的保護(hù)，開(kāi)發(fā)商違約后，甚至?xí)`反相關(guān)規(guī)定，賠付賠償金。中梁國(guó)賓一號(hào)就是在出現(xiàn)違約行為后，面對(duì)消費(fèi)者的賠償要求默不作聲，最終逼迫購(gòu)買者走向訴訟之路。朱廣新.懲罰性賠償制度的演進(jìn)與適用[J].中國(guó)社會(huì)科學(xué).2016(03).根據(jù)我國(guó)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人要在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，也就是部分業(yè)主如果要撤銷合同實(shí)際上已經(jīng)超過(guò)法律規(guī)定的期限，但這其中恰就是因?yàn)橹辛簢?guó)賓一號(hào)的欺詐行為以及認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂中的信息不對(duì)等和公平性確實(shí)，導(dǎo)致的消費(fèi)者合法權(quán)益遭受到損失。（四）開(kāi)放式利用銷售面積進(jìn)行欺詐的行為表現(xiàn)首先，中梁國(guó)賓一號(hào)開(kāi)發(fā)商在房屋建筑中沒(méi)有按照規(guī)定建設(shè)游泳池，而銷售的價(jià)格卻依然是每平方米30680元，是按照具有游泳池的洋房面積進(jìn)行銷售。這與沒(méi)有游泳池的洋房之間每平方面差距大致為2979元，部分用戶的房屋價(jià)值直接下降超過(guò)70萬(wàn)元。這種在銷售面積上存在明顯的欺詐，同時(shí)又采用了一些面積差，對(duì)消費(fèi)者的實(shí)際財(cái)產(chǎn)價(jià)格損害是非常大的。其次，中梁國(guó)賓一號(hào)的房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，還將整個(gè)原本的游泳池面積縮小，這部分的面積加入到購(gòu)買者房屋產(chǎn)權(quán)中，又以綠化面積出現(xiàn)，這種重復(fù)的將公攤面積加入到銷售面積中，也就是購(gòu)買者已經(jīng)支付公攤面積費(fèi)用，但開(kāi)發(fā)商又將公攤面積挪作他用。如將原本的綠化區(qū)域改作停車庫(kù)，并租借給用戶使用，這就是一種重復(fù)使用公攤面積的做法。正是因?yàn)橹辛簢?guó)賓一號(hào)在出現(xiàn)問(wèn)題后的不負(fù)責(zé)任和欺詐行為，才導(dǎo)致其事情發(fā)生后越演越烈蔣偉.商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)司法問(wèn)題研究[J].貴陽(yáng)市委黨校學(xué)報(bào).2015(06).。蔣偉.商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)司法問(wèn)題研究[J].貴陽(yáng)市委黨校學(xué)報(bào).2015(06).我國(guó)最高院司法解釋中指出，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。三、商品房買賣中欺詐行為對(duì)社會(huì)的危害（一）擾亂正常經(jīng)濟(jì)秩序擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，就是在商品房買賣中以欺詐的行為增加商品房的價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響力地，信譽(yù)差，其過(guò)去的房產(chǎn)買賣有違約情況，就會(huì)影響消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，相應(yīng)的房地產(chǎn)購(gòu)買和交易時(shí)間增長(zhǎng)，建筑、維修、管理等費(fèi)用擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)增加，就會(huì)無(wú)形中增強(qiáng)交易的風(fēng)險(xiǎn)。而此外，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常與銀行聯(lián)系在一起，可以說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展無(wú)形中也增強(qiáng)了我國(guó)銀行發(fā)展進(jìn)程，在項(xiàng)目開(kāi)展中銀行則為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供充足的資金保障，二者共同發(fā)展。這個(gè)時(shí)候如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)混亂，自然會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生非常大的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遭受到重創(chuàng)，銀行資金不穩(wěn)定，最終影響社會(huì)發(fā)展和正常運(yùn)行。（二）違背誠(chéng)實(shí)信用原則誠(chéng)實(shí)信用原則體現(xiàn)的是一種道德，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控中一種不可或缺的方法，要求企業(yè)在開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和運(yùn)行中必須以道德為基礎(chǔ)開(kāi)展工作，堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則。違背誠(chéng)實(shí)信用原則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整個(gè)信用破產(chǎn)。誠(chéng)實(shí)守信就是要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房買賣中堅(jiān)持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，不損害他人利益、承擔(dān)起自己的社會(huì)責(zé)任，能夠在合理合法的基礎(chǔ)上求得自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而違反道德的欺詐行為一旦出現(xiàn)，必然會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)喪失信心，未來(lái)如要再想重建就會(huì)成為很大的難題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天也將不如存在。（三）破壞市場(chǎng)公平原則破壞市場(chǎng)公平原則，就會(huì)影響公平環(huán)境下的市場(chǎng)正常運(yùn)行和發(fā)展。無(wú)論是民法還是合同法，公平原則都是法律制定的根本，商品房買賣中只有基于公平原則，才能保障雙方在平等的關(guān)系內(nèi)開(kāi)展買賣行為，建立買賣關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房買賣中以預(yù)售的方式，進(jìn)行商品房銷售，但卻在商品房交付后出現(xiàn)一房多賣、訂購(gòu)書(shū)內(nèi)容失實(shí)等情況，致他人利益于不顧，就是違背市場(chǎng)公平原則的表現(xiàn)。四、商品房買賣中欺詐行為的防范措施（一）社會(huì)層面1健全商品房市場(chǎng)交易機(jī)制健全商品房市場(chǎng)交易機(jī)制中，主要是基于當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)中有很多因?yàn)樯唐贩款A(yù)售導(dǎo)致的糾紛和問(wèn)題。其根本原因就在于當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)缺少嚴(yán)格的準(zhǔn)入機(jī)制，因而造成房地產(chǎn)的價(jià)格和利潤(rùn)非常高。很多企業(yè)在利益推動(dòng)下蜂擁而至，進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)放市場(chǎng)。這其中一些不符合法律規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入市場(chǎng)后因資金不足等原因，并不能完全退出市場(chǎng)，因而會(huì)在商品房交易中逃避自己的責(zé)任。在很多商品房買賣糾紛中，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房子銷售完畢之后，就會(huì)將公司注銷或是故意違規(guī)被吊銷，通過(guò)這種方式逃避后期商品房可能出現(xiàn)的問(wèn)題。如果這個(gè)時(shí)候商品房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，找到開(kāi)發(fā)商有有非常大的難度，消費(fèi)者的合法權(quán)益就難以保護(hù)。因此，要健全商品房市場(chǎng)的交易機(jī)制，從源頭對(duì)商品房開(kāi)發(fā)商進(jìn)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入，進(jìn)而保障商品房質(zhì)量。2健全房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信保障機(jī)制健全房地產(chǎn)企業(yè)的誠(chéng)信保障機(jī)制中，首先要堅(jiān)持平等原則，也就是商品房買賣如果出現(xiàn)欺詐行為，那么雙方當(dāng)事人的民事主體資格是平等的，二者有平等權(quán)利和平等的義務(wù)?；谄降仍瓌t開(kāi)展的商品房市場(chǎng)交易，才能充分實(shí)現(xiàn)雙方的權(quán)力和義務(wù)。其次，誠(chéng)信原則要基于公平原則，也就是開(kāi)發(fā)商能夠基于公平原則進(jìn)行商品房的交易，保障消費(fèi)者合法權(quán)益不受到侵害。在整個(gè)交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商要誠(chéng)信的堅(jiān)持公平原則，對(duì)消費(fèi)者保持公平，在出現(xiàn)糾紛的過(guò)程中，也要堅(jiān)持公平，切不能出現(xiàn)威逼利誘。最后，也是誠(chéng)信的核心，就是整個(gè)交易過(guò)程無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)買者都要堅(jiān)持信用原則，不能損人利己。3加強(qiáng)個(gè)人對(duì)商品房購(gòu)買的法律認(rèn)知加強(qiáng)個(gè)人對(duì)商品房購(gòu)買的法律認(rèn)知，要求在進(jìn)行商品房的交易過(guò)程中，如果其中一方存在欺詐行為，那么就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償。在賠償?shù)恼J(rèn)定中，可以是根據(jù)合同約定進(jìn)行賠償，也可以根據(jù)懲罰性原則進(jìn)行賠償。其中如果商品房確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題給消費(fèi)者造成經(jīng)濟(jì)上嚴(yán)重?fù)p失的話，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失情況進(jìn)行賠償。如果因?yàn)樯唐贩恐苓叚h(huán)境對(duì)消費(fèi)者休息和生活造成影響，那么就應(yīng)當(dāng)對(duì)其精神進(jìn)行賠償。我國(guó)目前就是因?yàn)橛胁糠窒M(fèi)者對(duì)商品房購(gòu)買的相關(guān)法律法規(guī)認(rèn)識(shí)不足，才會(huì)引發(fā)一系列糾紛和問(wèn)題，因此，要強(qiáng)化個(gè)人對(duì)商品房購(gòu)買的法律認(rèn)知，能夠自我進(jìn)行維權(quán)。（二）法律層面1完善商品房市場(chǎng)的立法制度隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展，社會(huì)中針對(duì)商品房的糾紛比重逐年上升，因此，要有效規(guī)避商品房交易中欺詐行為，就應(yīng)當(dāng)完善相關(guān)法律法規(guī)，明確立法目標(biāo)，最大限度保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。我國(guó)目前商品房買賣中欺詐行為主要是根據(jù)《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)定，但內(nèi)容比較淺顯，并不能將商品房同其他買賣行為進(jìn)行區(qū)分，所以當(dāng)前的要義是針對(duì)商品房買賣進(jìn)行交易法制定。在制定中，首先要規(guī)范商品房的市場(chǎng)秩序，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升，老百姓苦不堪言，社會(huì)矛盾存在激化。商品房交易法的制定，就是要規(guī)范我國(guó)商品房效益市場(chǎng)，避免開(kāi)發(fā)商因缺少社會(huì)責(zé)任，而采取欺詐消費(fèi)者的行為，對(duì)消費(fèi)者造成損失，影響房地產(chǎn)交易秩序。同時(shí)，立法中應(yīng)當(dāng)注重對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，在商品房的交易中，實(shí)際上消費(fèi)者是處于弱勢(shì)群體和地位的，無(wú)論是對(duì)商品房的了解，還是交付使用，消費(fèi)者都是被動(dòng)地位，加上多數(shù)購(gòu)買者對(duì)商品房相關(guān)法律法規(guī)認(rèn)識(shí)不足，都容易造成損失。所以，在立法中應(yīng)當(dāng)注重對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。2加強(qiáng)買賣合同的執(zhí)法力度加強(qiáng)買賣合同的執(zhí)法力度，要求首先，要對(duì)社會(huì)進(jìn)行宣傳并監(jiān)管，要求商品房買賣雙方應(yīng)當(dāng)簽訂訂房合同之外的房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議中，應(yīng)當(dāng)規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者在補(bǔ)充協(xié)議簽訂時(shí)，可以自己活尋找專業(yè)律師進(jìn)行甄別，爭(zhēng)取制定一個(gè)合理公平的協(xié)議。在協(xié)議中常常涉及到房屋交付使用、房屋質(zhì)量、房屋面積等，這些都能為后期消費(fèi)者維權(quán)提供有效的保障。同時(shí)，在強(qiáng)化執(zhí)法力度方面，要打破購(gòu)買者原本的傳統(tǒng)購(gòu)買思維，能夠運(yùn)用現(xiàn)代化的手段維護(hù)自己的權(quán)益。在購(gòu)買房屋過(guò)程中，可以聘請(qǐng)律師對(duì)開(kāi)發(fā)商資格進(jìn)行審核，了解其提供的資料真?zhèn)危诤炗喼幸M可能保證自己的合法權(quán)益。一旦欺詐行為出現(xiàn)或發(fā)生，能夠以有力的證據(jù)盡快維權(quán)，并快速的解決。3加強(qiáng)對(duì)商品房市場(chǎng)及企業(yè)的監(jiān)管加強(qiáng)對(duì)商品房市場(chǎng)及企業(yè)的監(jiān)管，主要有以下幾點(diǎn)建議。首先，要完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房屋信息披露制度。在商品房的交易中，開(kāi)發(fā)商的真實(shí)情況、房地產(chǎn)的交易情況、是否獲得五證等都是很多購(gòu)買者不得而知的，因而容易導(dǎo)致后期商品房買賣出現(xiàn)糾紛。由此可以看出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房買賣中的信息公開(kāi)的重要性。建議我國(guó)工商局、住建部要注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)情況信息披露，讓消費(fèi)者了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的真實(shí)情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有責(zé)任向購(gòu)買者提供關(guān)于商品房的相關(guān)說(shuō)明，否則要承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。其次，完善消費(fèi)者與商品房之間的信息對(duì)稱制度。在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)看來(lái)，商品房的最終銷售十分關(guān)鍵，所以，其在商品房的信息公開(kāi)中往往是比較少的，部分開(kāi)發(fā)商甚至將房屋銷售的權(quán)力交給中介，就是希望弱化購(gòu)買者對(duì)房屋全面信息了解，通過(guò)弱化信息完成商品房交易。自后，建立健全相關(guān)法律的監(jiān)管工作，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房的預(yù)售資金進(jìn)行管理，以對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為進(jìn)行控制和規(guī)范。對(duì)于商品房的預(yù)收款而言，對(duì)這部分資金進(jìn)行控制，就能夠?qū)笃谙M(fèi)者可能出現(xiàn)因欺詐造成的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行合理賠付，也能提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重視度。結(jié)論總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或中介的欺詐行為已經(jīng)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。所以，要優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，首先就應(yīng)當(dāng)規(guī)范開(kāi)發(fā)商、中介的行為。所以，基于目前我國(guó)在相關(guān)領(lǐng)域法律法規(guī)的不足和缺失，應(yīng)當(dāng)盡快建立健全關(guān)于商品開(kāi)發(fā)商和中介在房屋信息真實(shí)性的披露，以法律要求其披露信息的完整性和真實(shí)性，保障購(gòu)買者能夠獲得準(zhǔn)確的信息，這也是保障我國(guó)商品房買賣市場(chǎng)，規(guī)避欺詐行為的重要一步。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介公司應(yīng)當(dāng)具有較高的社會(huì)責(zé)任，能夠承擔(dān)起自己的責(zé)任，規(guī)避不良行為，完成交易。購(gòu)買者個(gè)人方面也應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化自身的法律意識(shí)以及對(duì)商品房風(fēng)險(xiǎn)的判定意識(shí)。國(guó)家工商局、住建部、消費(fèi)者協(xié)會(huì)、法院等需要對(duì)商品房買賣中欺詐行為進(jìn)行相關(guān)法律法規(guī)健全，為消費(fèi)者維權(quán)，這也是能夠以法律手段對(duì)購(gòu)買者合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。本文對(duì)商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定及防范措施研究中，首先對(duì)欺詐行為的定義和法律基礎(chǔ)進(jìn)行劃分，明確商品房買賣中具體有哪些欺詐行為和表現(xiàn)，在此基礎(chǔ)上分析我國(guó)立法中存在的不足和需要完善的方面。最后，在結(jié)合相關(guān)理論研究和本人理解基礎(chǔ)上，給出我國(guó)商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定及防范措施建議，