福州市橘園洲項(xiàng)目投資分析報(bào)告文案

./報(bào)告摘要本項(xiàng)目位于金山新區(qū)中段,未來(lái)金山城區(qū)中心地帶,東靠金山新區(qū)的中心公園—金山公園。項(xiàng)目距規(guī)劃中的五星級(jí)酒店、中小學(xué)、文體中心、公交站、城市廣場(chǎng)等僅咫尺之遙。項(xiàng)目周邊交通便捷、居住環(huán)境良好,是不可多得的高尚住宅地。作為市政府重點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施的新城區(qū),"南擴(kuò)西拓"的主戰(zhàn)場(chǎng),該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格從20XX的1400元,上升至20XX初的2300元,20XX年末突破2500元的大關(guān),20XX年初區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格上升至2650元左右。區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格呈高速上升的態(tài)勢(shì),與該區(qū)域城市規(guī)劃建設(shè)的速度息息相符。明后年正是金山區(qū)大規(guī)模建設(shè)的一兩年,價(jià)格的上升有強(qiáng)勢(shì)的后勁。預(yù)期項(xiàng)目取得之后,各地塊主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別如下：4＃地塊：總投資成本為5468萬(wàn)元〔土地價(jià)格95萬(wàn)元∕畝,總銷售額為7183萬(wàn)元,啟動(dòng)資金年投資回報(bào)率為19.96％。5＃地塊：總投資成本為32593萬(wàn)元〔土地價(jià)格95萬(wàn)元∕畝,總銷售額為43510萬(wàn)元,啟動(dòng)資金年投資回報(bào)率為28.41％。3＃地塊：總投資成本為30843萬(wàn)元〔土地價(jià)格95萬(wàn)元∕畝,總銷售額為38311萬(wàn)元,啟動(dòng)資金年投資回報(bào)率為17.83％。從敏感性分析可知,只要把4＃地塊、3＃地塊的地價(jià)成本控制在100萬(wàn)元/每畝以,5＃地塊的地價(jià)成本控制在105萬(wàn)元/每畝以時(shí),項(xiàng)目是可行的。一、項(xiàng)目概況〔一區(qū)位及地塊情況概述金山新區(qū),東依閩江、西臨烏龍江,其清新良好的自然環(huán)境是舊市區(qū)無(wú)法比擬的。這里是市政府重點(diǎn)建設(shè)的新城區(qū),已實(shí)施了四、五年,目前已是熱火朝天的建設(shè)景象。規(guī)劃30萬(wàn)人口,道路框架已趨完善,十一條公交線路已通,區(qū)域配套逐步完善；名校福三中的分?！鹕街袑W(xué)已入駐新區(qū)、金山小學(xué)建成、金山公園已具雛形；醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、文體中心正在逐步到位,為了區(qū)域管道煤氣的建設(shè),政府已批出專用地掛牌……近年來(lái),工業(yè)園、大學(xué)城、會(huì)展中心及大片居住區(qū)的建設(shè)拉動(dòng)著人氣,金山已成為最當(dāng)紅的房地產(chǎn)開發(fā)板塊之一。政府在此時(shí)推出15#—1、2、3、4、5五幅掛牌出讓地,正是有意加快促成金山新興居住區(qū)的完善。參與競(jìng)投15#地,應(yīng)是一次很好的機(jī)會(huì)。地塊情況：該地塊位于金山新區(qū)中段偏西部位置,距市中心地段南門兜平均約8.5公里,地勢(shì)平坦,無(wú)拆遷。4#、5#地東面隔一條城區(qū)支路緊鄰金山公園,有較好的景觀優(yōu)勢(shì)；北面毗鄰"紅海園",距會(huì)展中心約一公里；是建設(shè)居住區(qū)的好地方,隨著區(qū)道路網(wǎng)和公建配套的建成,地段升值前景十分明朗。三塊地容積率適中〔1.5、1.6、1.7,有建設(shè)較高尚品位的居住環(huán)境的條件。〔見(jiàn)附圖〔二地塊面積情況及規(guī)劃控制指標(biāo)：分塊面積規(guī)劃條件15#—372965m2〔109.45畝容積率1.6以下,3%以下商業(yè),需配社區(qū)文化中心2000m2,衛(wèi)生站60m2,公廁60m2,綠化率35%。15#—413646m2〔20.47畝容積率1.5以下,3%以下商業(yè),靠金山公園做≤40米塔式建筑,綠化率35%。15#—575810m2〔113.72畝容積率1.7以下,3%以下商業(yè),靠金山公園做≤40米塔式建筑。配建公共運(yùn)動(dòng)場(chǎng),用地1.5公頃,公廁60m2,綠化率35%。合計(jì)162421m2〔243.64畝。〔三可建面積、車位數(shù)測(cè)算：可建建筑面積與實(shí)際工程總建筑面積：按容積率可建建筑面積〔m2其中估計(jì)地下室面積〔m2實(shí)際工程總建筑面積〔m2住宅〔m2商業(yè)〔m2公建〔m215#—3116700111080350021201469513139515#—42046019846614——2200〔半地下室2266015#—51288001249343866公共運(yùn)動(dòng)場(chǎng)一計(jì)2659602558607980212030895296855各類型住宅建筑面積搭配與相應(yīng)戶數(shù)：15#—4地塊住宅類型住宅建筑面積〔m2所占比例戶數(shù)〔戶低層聯(lián)排〔3層409220%20多層〔6.5層818440%64小高層〔含商業(yè)〔12層818440%70合計(jì)20460100%15415#—5地塊住宅類型住宅建筑面積〔m2所占比例戶數(shù)〔戶低層聯(lián)排〔3層1288010%60多層〔6.5層5796045%456小高層〔11.6層〔含商業(yè)3866m25796045%460合計(jì)128800100%97615#—3地塊住宅類型建筑面積〔m2所占比例戶數(shù)〔戶低層〔4.5層90008.09%44多層〔6.5層8108073%600小高層〔11.5層2100018.91%140合計(jì)111080100%784各類型住宅地下車位需要數(shù)：車位數(shù)〔位15—3#37715—4#5015—5#350〔四可售建筑面積：15—4#地塊類型可售建筑面積〔m2住宅低層聯(lián)排4092多層〔上下部分復(fù)式8184小高層7570商業(yè)614合計(jì)2046015—5#地塊類型可售建筑面積〔m2住宅低層聯(lián)排12880多層〔上下部分復(fù)式57960小高層54094商業(yè)3866合計(jì)12880015—3#地塊類型可售建筑面積〔m2住宅低層聯(lián)排9000多層〔上下部分復(fù)式81080小高層21000商業(yè)3500合計(jì)114580二、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀簡(jiǎn)析從20XX起,隨著金山、武夷明珠、香江明珠等樓盤的問(wèn)世,金山一改過(guò)去以低價(jià)位樓盤為主的區(qū)域形象,吸引越來(lái)越多的市區(qū)客戶,特別是20XX"香江紅海園"的問(wèn)世,橘園洲高尚住宅區(qū)的建設(shè)正式拉開序幕,區(qū)域形象將得到不斷的提升。目前區(qū)域的市場(chǎng)狀況簡(jiǎn)要?dú)w納如下：〔一價(jià)格分布情況沿閩江為2900元左右,金山大橋橋頭非沿江為2600－2700元；展城附近的價(jià)格呈兩極分化,北邊工業(yè)園區(qū)約為2400元左右,南邊以"香江紅海園"項(xiàng)目為代表的高尚住宅區(qū)的價(jià)格有較大的提升。〔二產(chǎn)品類型目前以小高層為主,多層僅有金色年代及其它樓盤少量余房,聯(lián)排僅香江紅海園待推。〔三面積分布情況以120一140平方米為主,140－180平方米為輔,100－120平方米作補(bǔ)充,100以下基本沒(méi)有。〔四去化情況100－120平方米去化最快,120－140平方米也基本去化完成,140平方米以上平面余房量較大。〔五房型方面在售樓盤除香江明珠、武夷明珠有復(fù)式房型外,其余均為平面?！擦鶅r(jià)格走勢(shì)20XX－20XX,該區(qū)域樓盤價(jià)格升幅為200元左右,個(gè)別樓盤升幅達(dá)300元〔如金山佳園。三、項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展前景簡(jiǎn)析〔一從區(qū)域城市規(guī)劃分析金山新區(qū)是市政府重點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施的新城區(qū),是"南擴(kuò)西拓"的主戰(zhàn)場(chǎng),市政府立志將其建設(shè)為最大、最具現(xiàn)代化的新型生活社區(qū)群。它將按高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化要求設(shè)置各種行政管理、商業(yè)服務(wù)、金融郵政、市政公用和衛(wèi)生、銀行、教育等公共設(shè)施。同時(shí)將在堤壩外的沙灘地上建設(shè)現(xiàn)代化的萬(wàn)人游泳場(chǎng)。該區(qū)域低層高級(jí)住宅區(qū)的建成,將成為市高尚休閑住宅區(qū)的典。本案位于該區(qū)域核心地段,在區(qū)域綠化中心金山公園旁,周邊配套健全,景色宜人,是不可多得的高尚住宅區(qū)?！捕淖≌c產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)角度分析金山工業(yè)園區(qū)總面積8313畝,將設(shè)綜合工業(yè)園、機(jī)電一體化工業(yè)園、食品工業(yè)園、生物工業(yè)園和電子信息園,作為市級(jí)工業(yè)區(qū),借助金山文教區(qū)的高校及科研單位的優(yōu)勢(shì),推動(dòng)園區(qū)建設(shè)。同時(shí),結(jié)合會(huì)展經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì),該區(qū)域?qū)⑿纬勺≌a(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)互動(dòng)的良好局勢(shì),實(shí)現(xiàn)就業(yè)與人居的完美結(jié)合,將為該區(qū)域提供良好的就業(yè)環(huán)境,堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),高品質(zhì)、高價(jià)位的消費(fèi)群體?！踩龔膮^(qū)域本身規(guī)劃細(xì)分角度分析金山新區(qū)雖與市區(qū)僅一江之隔,可與傳統(tǒng)意義的鬧市還有一段較遠(yuǎn)的距離,同時(shí)由于居住人口較多〔規(guī)劃為30萬(wàn)人,市政工程、基礎(chǔ)設(shè)施完善,并有與之相匹配工業(yè)園區(qū)、文教區(qū),次中心的地位必將形成,這與城中心多元化的發(fā)展趨勢(shì)相符合。在該區(qū)域,與市區(qū)距離的遠(yuǎn)近將不對(duì)價(jià)格形成絕對(duì)的影響,對(duì)價(jià)格有較大影響的,是與該區(qū)域自已中心的距離遠(yuǎn)近。隨著會(huì)展中心的投入使用,三環(huán)一期的開通,商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè),五星級(jí)酒店的落成,金山公園的開放以及相關(guān)配套的完善,金山新區(qū)將形成以會(huì)展為中心的城市新區(qū),沿烏龍江畔的房地產(chǎn)價(jià)值與沿閩江畔的房地產(chǎn)價(jià)值的差別將不斷縮小,同時(shí)隨著橘園洲新區(qū)高尚住宅區(qū)的建成,該區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值有望超過(guò)沿閩江畔的市場(chǎng)價(jià)值?！菜膹膮^(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格從20XX的1400元,上升至20XX初的2300元,20XX年末突破2500元的大關(guān),20XX年初區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格上升至2650元左右。區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格呈高速發(fā)展的態(tài)勢(shì),與該區(qū)域城市規(guī)劃建設(shè)的速度息息相符。明后年正是金山區(qū)大規(guī)模建設(shè)的一兩年,價(jià)格的上升有強(qiáng)勢(shì)的后勁?！参鍙膮^(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展格局分析縱觀4年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展呈以下格局,2100年是起步年,20XX是發(fā)展年,20XX是突破年,20XX開始將掀起開發(fā)的熱潮年。該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展將與工業(yè)區(qū)的建設(shè)、大學(xué)城的建設(shè)相輔相成,促使房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。與此同時(shí),從20XX開始,隨著香江紅海園的開發(fā),該區(qū)域高端產(chǎn)品初現(xiàn)端倪,高尚住宅區(qū)的建設(shè)掀起嶄新的一頁(yè),一改往日區(qū)域形象不佳的狀況。〔六從其它板塊的操作角度分析的房地產(chǎn)發(fā)展具有明顯的板塊效益,從西二環(huán)板塊、溫泉板塊、鼓山板塊的發(fā)展可證實(shí)該點(diǎn)。板塊發(fā)展中典型個(gè)案對(duì)樓市價(jià)格的拉動(dòng)力是非常大的,可引領(lǐng)樓市的價(jià)格向高看漲。該區(qū)域目前還缺少一個(gè)典型樓盤來(lái)拉動(dòng)樓市的發(fā)展,特別是引領(lǐng)高尚住宅的發(fā)展,本案地理位置優(yōu)越、規(guī)模較大可填補(bǔ)市場(chǎng)的空缺。從以上分析可知,區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)良好,前景看漲,房地產(chǎn)價(jià)值的提升有較大的空間。四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣分析〔一優(yōu)勢(shì)〔1地理位置相對(duì)較為優(yōu)越項(xiàng)目位于金山新區(qū)中段,東靠金山新區(qū)的中心公園—金山公園,是金山新區(qū)的核心地塊?！?自然環(huán)境優(yōu)美項(xiàng)目位于美麗的烏龍江及規(guī)劃中的兩大城市公園〔105畝的金山公園及100多畝規(guī)劃中公園旁,空氣清新、環(huán)境優(yōu)美?！?文化氣息濃郁項(xiàng)目周邊規(guī)劃眾多的教育設(shè)施用地,對(duì)面則是正在熱火朝天興建的大學(xué)城,與金山幼兒園、金山小學(xué)、金山中學(xué)〔福三中分校距離較近,項(xiàng)目區(qū)域文化氛?qǐng)@濃郁。〔4交通網(wǎng)絡(luò)較為完善、交通較為便利三環(huán)路的開通、尤溪洲大橋的投入使用,將與金山大橋連成環(huán)線,有效縮短與市區(qū)的距離,現(xiàn)有702支、13、821、811等11條公交線路直達(dá)新展城,交通極其方便；按通常慣例,會(huì)展中心這一市政大配套的公交線密度在全市應(yīng)較高?！?規(guī)劃中配套設(shè)施健全,前景較好作為市政府重點(diǎn)規(guī)劃的三大生活小區(qū)之一,金山生活區(qū)的開發(fā)建設(shè)步伐較快,由于市政府的大力支持,金山生活區(qū)的配套正逐步得到完善,尤其新展城的投入使用及周邊教育、醫(yī)療、商貿(mào)等設(shè)施的規(guī)劃建設(shè),將大大完善該區(qū)域的配套；同時(shí),政府為了配合展覽城而新建的金山公園、城市廣場(chǎng)必將帶動(dòng)新區(qū)周邊餐飲業(yè)、商貿(mào)的繁榮與發(fā)展。同時(shí)項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃的五星級(jí)酒店,必將提高周邊的檔次及提升片區(qū)知名度?！?片區(qū)形象得到不斷的提升〔二劣勢(shì)〔1現(xiàn)有周邊配套設(shè)施不夠完善〔2距離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)〔3目前片區(qū)人氣不足目前眾多的樓盤正處于準(zhǔn)現(xiàn)房或交房階段,預(yù)計(jì)從明年開始,隨著各樓盤的投入使用,區(qū)域人氣將得到提升?！踩龣C(jī)會(huì)〔1城市次中心的形成提供的機(jī)會(huì)點(diǎn)隨著城市"南進(jìn)"步伐的加快,金山工業(yè)區(qū)與文教區(qū)的建設(shè),將使金山新區(qū)成為的次中心。與此同時(shí),金山新區(qū)將形成以會(huì)展為中心的小城鎮(zhèn),本案位于金山新區(qū)的中心地,發(fā)展前景良好。[詳見(jiàn)三點(diǎn)〔三小點(diǎn)分析]〔2高尚住宅區(qū)的建設(shè)提供的機(jī)會(huì)點(diǎn)橘園洲高尚住宅區(qū)的建設(shè)剛剛拉開序幕,目前僅"香江紅海園"面市,未來(lái)發(fā)展前景良好?！?產(chǎn)品差異化提供的機(jī)會(huì)點(diǎn)目前,本項(xiàng)目所在區(qū)域的住宅基本上以小高層為主,產(chǎn)品較為單一,同質(zhì)化較為嚴(yán)重,但區(qū)域尚未有較高品質(zhì)的項(xiàng)目面市,這為項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo),有可能規(guī)劃一個(gè)區(qū)域差異化產(chǎn)品,進(jìn)一步提升項(xiàng)目投資價(jià)值。〔4產(chǎn)業(yè)互動(dòng)提供的機(jī)會(huì)點(diǎn)大學(xué)城的新建、金山工業(yè)區(qū)的擴(kuò),會(huì)展、商貿(mào)城的投入為該區(qū)域增加大量的區(qū)域消費(fèi)群體,潛在的消費(fèi)群提高,將提高項(xiàng)目的銷售速度及提高項(xiàng)目的附加值?！菜耐{〔1開發(fā)量較大,同質(zhì)化嚴(yán)重,競(jìng)爭(zhēng)激烈根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),20XX至目前為止,金山新區(qū)新推樓盤共有4個(gè),總占地面積為676畝,約占城市新推盤的6份之1,再加上原有的樓盤,市場(chǎng)的供應(yīng)量較大。若不從產(chǎn)品上入手,則競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈?！?潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)本案造成的威脅與本案同時(shí)拍賣的有1號(hào)與2號(hào)地,總占地面積393畝,與本案形成直接的競(jìng)爭(zhēng),同時(shí)金色年代〔展城北側(cè)共306畝,定位為中低檔樓盤,將與本案形成不同檔次的競(jìng)爭(zhēng)?！?政策風(fēng)險(xiǎn)如果本項(xiàng)目定位為中高端產(chǎn)品,有可能受到政府宏觀調(diào)控的沖擊,如按揭政策等。分析綜述：從以上四個(gè)方面可知,本案的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì),同時(shí)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)比較好,因而本案只要從產(chǎn)品規(guī)劃上作足文章,則本案的前景良好,價(jià)格的提升空間也較大。五、項(xiàng)目初步定位〔一項(xiàng)目總體定位：首座低層高級(jí)住宅區(qū)理由：〔1與區(qū)域規(guī)劃定位〔高級(jí)住宅區(qū)相符合〔2與產(chǎn)品類型定位相符合〔3填補(bǔ)市場(chǎng)空白,爭(zhēng)取較大的利潤(rùn)〔二檔次定位：中高檔理由：與其它樓盤相區(qū)別,提升項(xiàng)目形象,填補(bǔ)市場(chǎng)空白?！踩a(chǎn)品定位：低層、多層〔疊加住宅、小高層理由：目前的金山,每個(gè)樓盤的定位、設(shè)計(jì)等都力求與眾不同,金山碧水以2250元/平方米左右的均價(jià)開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房,水鄉(xiāng)溫泉?jiǎng)e墅鎖定頂級(jí)百萬(wàn)豪宅,香江明珠憑借主力160平方米的錯(cuò)躍式住宅爭(zhēng)奪中高檔市場(chǎng),金山明珠則力推120-140平方米左右的陽(yáng)臺(tái)入戶花園式戶型,這些定位完全是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。然而,在所有的差異化道路中,目前基本上走房型差異化的道路,產(chǎn)品絕大部分還是以小高層為主,換句話說(shuō)產(chǎn)品差異化的道路還沒(méi)有先例。"香江紅海園"里少部分做聯(lián)排別墅,引起市場(chǎng)的極力追棒,可證實(shí)了產(chǎn)品差異化的道路是正確的。因而本案一大部分做聯(lián)排與疊加住宅、疊加別墅,是產(chǎn)品的創(chuàng)新,必然會(huì)引起市場(chǎng)的關(guān)注,另一方面又能夠避開激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),創(chuàng)建新利潤(rùn)空間。在新項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)的將來(lái),走差異化道路是避免主力競(jìng)爭(zhēng),加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的主要途徑,走差異化道路是未來(lái)眾多項(xiàng)目生存的主要出路,因而本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是完全正確的?！菜目蛻羧憾ㄎ唬骸?金山工業(yè)區(qū)企業(yè)主〔2金山工業(yè)區(qū)及市區(qū)白領(lǐng)人士〔3大學(xué)城高收入人員〔4市區(qū)二次置業(yè)者〔5華僑〔6其它人士〔五價(jià)格定位〔1多層：2800元∕平方米小高層：3000元∕平方米疊加住宅〔6.5層：3000元∕平方米理由：金山大橋橋頭沿江小高層價(jià)格為2900元/平方米,非沿江為2600元/平方米,隨著區(qū)域價(jià)格的上漲,未來(lái)一兩年該區(qū)域價(jià)格將在2800－3000平方米之間。結(jié)合一點(diǎn)的分析可知,沿閩江畔與沿烏龍江畔的價(jià)格差將隨著橘園洲的發(fā)展而逐步消失,且隨著橘園洲高級(jí)住宅區(qū)的建設(shè),后者的價(jià)格將超越前者。因而上述的價(jià)格預(yù)測(cè)是正常的。〔2低層聯(lián)排：4100元∕平方米疊加別墅〔4.5層：3500元∕平方米理由：目前市的高級(jí)住宅區(qū)主要集中在五四北板塊,聯(lián)排別墅的均價(jià)為3500元/平方米,雙拼別墅的均價(jià)為4100元/平方米,從一點(diǎn)的分析可知本區(qū)域的城市規(guī)劃以及本身的自然環(huán)境都比五四北板塊好,該區(qū)域的環(huán)境比五四北板塊更合適居住,同時(shí)該區(qū)域能有效地結(jié)合其它產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的互動(dòng)互補(bǔ),所以它將形成真正意義的高級(jí)住宅區(qū),比五四北板塊更具有市場(chǎng)價(jià)值。因而低層聯(lián)排4100元∕平方米的市場(chǎng)定價(jià)是切合實(shí)際的。疊加別墅是亞別墅的概念,它的價(jià)格應(yīng)介于高層住宅與聯(lián)排別墅之間,本區(qū)域高層住宅約為3200元/平方米,因而疊加別墅定價(jià)3500元/平方米也是合理的?！?價(jià)格提升空間從一點(diǎn)的分析可知,如若本案在產(chǎn)品上有明顯的突破,市場(chǎng)的行情繼續(xù)上漲,則本案聯(lián)排別墅的售價(jià)將上升至4400元左右,其它產(chǎn)品類型的售價(jià)有200元的上漲空間。六、工程進(jìn)度安排七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估〔一投資成本估算〔1各項(xiàng)目可售面積一覽表產(chǎn)品類型4＃地塊〔Ｍ25＃地塊〔Ｍ23＃地塊〔Ｍ2低層聯(lián)排40921288004.5層住宅0090006.5層住宅81845796081080小高層75705409421000商業(yè)61438663500小計(jì)20460128800114580車位〔個(gè)50350377注：可售面積不含陽(yáng)臺(tái)面積〔2項(xiàng)目投資成本預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目4＃地塊5＃地塊3＃地塊費(fèi)用單位成本費(fèi)用單位成本費(fèi)用單位成本1土地成本194595010803839103989072總建安成本305914951959715211833016003財(cái)務(wù)費(fèi)用0060047600524管理費(fèi)用36017696075960845銷售費(fèi)用1045163349555486總計(jì)54682672325932531308432691注：1、費(fèi)用單位〔萬(wàn),單位成本單位〔元／M2〔二預(yù)期利潤(rùn)測(cè)算〔1各地塊銷售收入一覽表產(chǎn)品類型4＃地塊〔萬(wàn)5＃地塊〔萬(wàn)3＃地塊〔萬(wàn)低層聯(lián)排4092×4100＝167812880×4100＝528104.5層住宅009000×3500＝31506.5層住宅8184×3000＝245557960×3000＝1738881080×3000＝24324小高層7570×3000＝227154094×3000＝1622821000×3000＝6300商業(yè)614×6500＝3993866×6500＝25133500×6500＝2275車位50×6＝300350×6＝2100377×6＝2262總計(jì)71834351038311〔2各地塊營(yíng)業(yè)稅4＃地塊：7183×5.6％＝402〔萬(wàn)5＃地塊：43510×5.6％＝2437〔萬(wàn)3＃地塊：38300×5.6％＝2145〔萬(wàn)〔3各地塊稅前利潤(rùn)4＃地塊：7183－5468－402＝1313〔萬(wàn)5＃地塊：43510－32593－2437＝8480〔萬(wàn)3＃地塊：38311－30843－2145＝5323〔萬(wàn)〔4各地塊稅后利潤(rùn)4＃地塊：1313×0.67＝878〔萬(wàn)5＃地塊：8480×0.67＝5682〔萬(wàn)3＃地塊：5323×0.67＝3566〔萬(wàn)〔5各地塊利潤(rùn)率計(jì)算項(xiàng)目4#地塊〔萬(wàn)5#地塊〔萬(wàn)3#地塊〔萬(wàn)經(jīng)營(yíng)成本54683259330843經(jīng)營(yíng)收入71834351038311稅前利潤(rùn)131384805323稅前利潤(rùn)率18.28％19.49％13.89％稅前投資回報(bào)率24.00％26.02％17.26％稅后利潤(rùn)87856823566稅后利潤(rùn)率12.22％13.06％9.31％稅后投資回報(bào)率16.06％17.43％11.56％啟動(dòng)資金220080008000啟動(dòng)資金回報(bào)率39.91％71.03％44.58％投資回收期22.52.5年啟動(dòng)資金回報(bào)率19.96％28.41％17.83％〔三項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)析〔1總投資回收期：4＃地塊：靜態(tài)2.3年,啟動(dòng)資金回收期2年5＃地塊：靜態(tài)3.3年,啟動(dòng)資金回收期2.5年3＃地塊：靜態(tài)3.3年,啟動(dòng)資金回收期2.5年說(shuō)明：小高層與商業(yè)、車位的銷售周期為項(xiàng)目交付使用〔單體驗(yàn)收之后6個(gè)月完成?！?盈虧平衡點(diǎn)計(jì)算〔靜態(tài)4＃地塊：7183×Ａ×〔1－5.6％＝5468Ａ＝81％