加快哈爾濱市保障性住房建設(shè)的對(duì)策研究

加快哈爾濱市保障性住房建設(shè)的對(duì)策研究摘要：保障性住房是社會(huì)保障體系的重要組成部分，是民生工程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，有利于解決哈爾濱市中低收入家庭住房缺位的問(wèn)題。促進(jìn)城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，加快哈爾濱市保障性住房建設(shè)，對(duì)新戰(zhàn)略的實(shí)施及經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。通過(guò)對(duì)哈爾濱市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀、存在的主要問(wèn)題及面臨的形勢(shì)的深入分析，提出了加快哈爾濱市保障性住房建設(shè)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：哈爾濱；保障性住房；城市精細(xì)化管理

保障性住房作為社會(huì)保障體系的重要組成部分，伴隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展及住房制度改革進(jìn)程的加快，越來(lái)越引起人們廣泛的關(guān)注。特別是在哈爾濱市實(shí)施“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”發(fā)展戰(zhàn)略中，必將促進(jìn)城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，由此而引發(fā)中低收入家庭住房問(wèn)題解決的缺位。因此，加快哈爾濱市保障性住房建設(shè)，對(duì)新戰(zhàn)略的實(shí)施及經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、哈爾濱市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀分析

1.哈爾濱市保障性住房的概念界定。近年來(lái)，哈爾濱市社會(huì)保障工作隨著改革開(kāi)放的深入而不斷發(fā)展，社會(huì)保障制度正日趨完善，但在醫(yī)療、養(yǎng)老、低保等社會(huì)保障取得重大進(jìn)展的同時(shí)，保障性住房還沒(méi)有納入社會(huì)保障體系中，其發(fā)展滯后于整個(gè)社會(huì)保障制度。保障性住房是與商品性住房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，因此，加快哈爾濱市保障性住房建設(shè)步伐是進(jìn)一步改善民生的重要前提條件。

2.哈爾濱市保障性住房建設(shè)得到有效推進(jìn)。哈爾濱市自1999年開(kāi)始保障性住房建設(shè)以來(lái)，至2010年共建設(shè)保障性住房約2000萬(wàn)平方米，解決了數(shù)萬(wàn)戶家庭的住房困難。隨著城市的發(fā)展，哈爾濱市雖然逐年加大對(duì)保障性住房的建設(shè)，但仍有相當(dāng)部分住房困難居民還需要享受保障性住房的政策。2010年底，哈爾濱市提出了“做主人、敢擔(dān)當(dāng)、謀發(fā)展、惠民生”，加快保障性住房建設(shè)是改善民生、抑制房?jī)r(jià)的有力舉措，改善城市中低收入居民的居住條件，是重要的民生問(wèn)題。為此，2011年哈爾濱市將改造棚戶區(qū)360萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)10000套公共租賃住房，提供4000套經(jīng)濟(jì)適用住房，新增廉租房受益戶2000戶，特別是將進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，住宅建設(shè)總規(guī)模達(dá)1700萬(wàn)平方米，城市人均住房建筑面積達(dá)到34平方米。2011年可提供保障性住房42000套，保障性住房堅(jiān)持限定套型、面積和租金標(biāo)準(zhǔn)，向中等偏下收入住房困難群體提供保障性政策，保障對(duì)象家庭人均月收入標(biāo)準(zhǔn)由372元提高到432元，保障范圍擴(kuò)大到城鎮(zhèn)低收入住房困難居民，符合條件的城鎮(zhèn)低收入住房困難居民通過(guò)租賃住房補(bǔ)貼方式實(shí)現(xiàn)保障?；蛘呤羌彝ツ耆司芍涫杖氲陀?2289元和現(xiàn)有家庭人均住房建筑面積低于16平方米，可以申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用性住房或貨幣補(bǔ)貼，除提供4000套經(jīng)濟(jì)適用住因是，按照現(xiàn)行的政策，用于經(jīng)濟(jì)適用性住房建設(shè)土地政府必須減免土地出讓金，并配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等一系列優(yōu)惠政策，這就很容易誘使政府在財(cái)政利益驅(qū)動(dòng)下，縮減保障性住房土地的劃撥，與商品房建設(shè)用地能收取巨額的土地出讓金相比，保障性住房建設(shè)用地就顯得明顯不足。

3.保障性住房建設(shè)管理主體失位。這是造成保障性住房質(zhì)量問(wèn)題的重要因素，從目前哈爾濱保障性住房建設(shè)來(lái)看，有很大一部分是由開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)完成建設(shè)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于對(duì)利益最大化的追求，在施工管理中也是以利潤(rùn)最大化為目的，在政府將保障房建設(shè)管理職能交給開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)程中，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)就利用這個(gè)管理權(quán)限進(jìn)行利潤(rùn)擴(kuò)大的嘗試，這樣就很難保證保障性住房建設(shè)的質(zhì)量，而政府作為保障房建設(shè)管理主體處于失位狀況，從而也就造成保障房建設(shè)施工監(jiān)管失控。因此，很多保障性住房的質(zhì)量都無(wú)法與商品房的質(zhì)量相比。

4.保障性住房的退出機(jī)制不完善。哈爾濱市10多年間為眾多住房困難居民解決的保障性住房到目前為止很少有退出保障性住房市場(chǎng)的，還有將保障性住房轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換的現(xiàn)象發(fā)生。因此，這些居民占用了保障性住房的公共資源，不利于實(shí)現(xiàn)對(duì)其他住房困難群體的保障。

5.保障性住房對(duì)“夾心層”缺乏政策支持。在經(jīng)濟(jì)適用性住房與廉租房之間，存在著一部分既買不起經(jīng)濟(jì)適用住房，又無(wú)權(quán)享受廉租房或公租房的所謂“夾心層”，這部分居民的住房困難問(wèn)題還有待通過(guò)相關(guān)政策給予解決，這部分居民在哈爾濱市占有相當(dāng)大的比重，如果不能很好地解決這部分居民的住房需求，勢(shì)必影響整個(gè)保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行。

三、哈爾濱市保障性住房建設(shè)面臨的形勢(shì)

1.政策要求的影響。住房體制改革的不斷推進(jìn)，保障性住房建設(shè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。我國(guó)2011年政府工作報(bào)告明確提出要擴(kuò)大保障性住房建設(shè)，我國(guó)2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程1000萬(wàn)套。這些政策和要求，為哈爾濱市保障性住房建設(shè)提出了新要求。貫徹落實(shí)中央精神，大量增加保障性住房的有效供給，對(duì)于改善民生，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，進(jìn)而從根本上解決中低收入家庭住房困難問(wèn)題，將產(chǎn)生重要推動(dòng)作用。

2.發(fā)展理念的影響。保障性住房投資力度加大，將有利于控制高房?jī)r(jià)，有利于更好地落實(shí)房?jī)r(jià)調(diào)整的政策目標(biāo)，減少來(lái)自剛性需求的恐慌性需求。保障性住房的大量推出，還可以釋放出更多的消費(fèi)力，有利于擴(kuò)大內(nèi)需。保障性住房建設(shè)，不僅是一項(xiàng)民生工程，也是住房制度的有效調(diào)整，不僅關(guān)系到哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還將影響到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、金融市場(chǎng)，甚至于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展理念。因此，可以說(shuō)，保障性住房建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)文明最基本的目標(biāo)，也同醫(yī)療、養(yǎng)老保障等共同構(gòu)成了社會(huì)保障體系。

3.城市化進(jìn)程的影響。哈爾濱市“北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，必將加速城市化發(fā)展，因此而帶來(lái)的人口流動(dòng)必將加大保障性住房的需要。特別是城市化發(fā)展時(shí)期人口大多向中心城市流動(dòng)，中低收入人口增多是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，但從住房需求來(lái)看又是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，二者是相輔相成的。目前房?jī)r(jià)的快速上漲，政府雖然出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控政策，但問(wèn)題的根本是社會(huì)保障的不到位，房地產(chǎn)市場(chǎng)的失靈必將由社會(huì)保障來(lái)彌補(bǔ)，才能順應(yīng)城市化發(fā)展的進(jìn)程。

4.政府保障能力的影響。保障性住房建設(shè)涉及政府的承受能力，只有政府具有保障性住房建設(shè)能力足以承擔(dān)中低收入住房困難居民所需要的保障量時(shí)，保障性住房需求量才可以實(shí)現(xiàn)有效保障。因此，可以說(shuō)保障性住房建設(shè)受到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的影響。同時(shí)，中低收入住房困難居民對(duì)于支付保障性住房費(fèi)用的能力也是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、保障程度與保障方式等呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)變化的。哈爾濱市2011年一季度實(shí)現(xiàn)gdp655.2億元，同比增長(zhǎng)10.7%，投資完成55.3億元，同比增長(zhǎng)10.8%，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資實(shí)現(xiàn)完成5.6億元，增長(zhǎng)57.6%，城市居民人居可支配收入4664.4元，同比增長(zhǎng)9.5%，財(cái)政一般預(yù)算支出103.0億元，增長(zhǎng)72.1%。從哈爾濱市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，保障性住房建設(shè)也將處于一個(gè)調(diào)整階段，也為保障性住房建設(shè)以及住房保障對(duì)象提出了新要求和發(fā)展目標(biāo)。

四、加快哈爾濱市保障性住房建設(shè)的對(duì)策建議

1.要拓寬保障性住房建設(shè)融資渠道。從哈爾濱市保障性住房的需求來(lái)看，單純從保障性住房供給財(cái)政支出無(wú)法根本解決問(wèn)題。因此，可以通過(guò)政府財(cái)政投入、土地出讓金提成、住房公積金余額移用、社會(huì)融資、金融和稅收等多種措施給予支持，同時(shí)，也可以采用立法形式明確保障性住房建設(shè)的承擔(dān)責(zé)任，包括稅收政策，以及對(duì)中低收入居民的購(gòu)房貼息辦法等。逐步實(shí)現(xiàn)完善的保障性住房建設(shè)融資渠道，金融機(jī)構(gòu)要在防范金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改進(jìn)金融服務(wù)，對(duì)保障性住房建設(shè)實(shí)施優(yōu)惠利率，延長(zhǎng)貸款期限積極向符合貸款條件的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目提供貸款支持，在項(xiàng)目管理上，保證貸款資金全部用于所確定的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。金融部門(mén)要重點(diǎn)支持具有市場(chǎng)化運(yùn)作條件，能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)結(jié)合的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目，以此實(shí)現(xiàn)保障性住房建設(shè)政府引導(dǎo)和市場(chǎng)化運(yùn)作手段有機(jī)結(jié)合，形成保障性住房建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作的新模式，對(duì)于公共租賃住房項(xiàng)目凡是具備償還貸款本息能力的開(kāi)發(fā)企業(yè)，建設(shè)金融部門(mén)應(yīng)積極給予支持性貸款的發(fā)放，并跟蹤此項(xiàng)貸款運(yùn)作中存在的問(wèn)題，給予及時(shí)解決。用這些方式建立起穩(wěn)定的保障性住房建設(shè)自己的保證性機(jī)制。

2.要保證保障性住房建設(shè)的土地供給。土地財(cái)政是一些發(fā)展中城市經(jīng)營(yíng)城市的一項(xiàng)重要手段。因此，在保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)上要在綜合考慮社會(huì)效益的基礎(chǔ)上，才可以考慮經(jīng)濟(jì)效益，在優(yōu)先保障其用地供應(yīng)的同時(shí)，還要探索完善土地出讓方式，比如，可以設(shè)定合理的土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，就不再報(bào)價(jià)了，以此確定競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目。這種方式可以控制土地價(jià)格的過(guò)高，最根本的目的是可以增加保障性住房建設(shè)土地的供應(yīng)量，切實(shí)把保障性住房建設(shè)納入城市基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃中，同路橋建設(shè)、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地等同起來(lái)，把保障性住房建設(shè)提高到產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的高度去認(rèn)識(shí)，實(shí)施保障性住房建設(shè)用地配套投入，優(yōu)先供給。

3.要完善保障性住房建設(shè)監(jiān)管機(jī)制。目前，哈爾濱市保障性住房建設(shè)應(yīng)該建立有效的監(jiān)管制度，從多個(gè)方面進(jìn)行全方位的監(jiān)管、指導(dǎo)，此項(xiàng)制度可以對(duì)違反保障性住房建設(shè)初衷的事件按照制度或法律去處理。建議相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)牽頭，由財(cái)政、建設(shè)、科研、國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)、民政等部門(mén)參與聯(lián)合成立哈爾濱市保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組，并委派相關(guān)部門(mén)對(duì)保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)、安置等事項(xiàng)全責(zé)監(jiān)管，確保科學(xué)決策、監(jiān)管到位，防止在保障性住房建設(shè)管理中主體失位現(xiàn)象的發(fā)生，真正承擔(dān)起保障性住房建設(shè)是惠及廣大困難群體的民心工程的監(jiān)管重任。關(guān)于保障性住房建設(shè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)人員，相關(guān)部門(mén)要抽調(diào)政治素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)、具有扎實(shí)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和管理的復(fù)合型人才進(jìn)入監(jiān)管機(jī)構(gòu)，以此創(chuàng)新保障性住房建設(shè)監(jiān)管的方式和方法，不斷提高哈爾濱市保障性住房建設(shè)管理規(guī)范化水平。

4.要建立保障性住房進(jìn)出機(jī)制。保障性住房是城鎮(zhèn)住房制度改革不能回避的問(wèn)題，建立保障性住房合理的供應(yīng)體系，即低收入居民承租廉租房，中低收入居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或公共租賃房，這種保障性住房的供應(yīng)體系其目的是建立與居民支付能力相適應(yīng)的社會(huì)住房保障機(jī)制，保障住房困難群體的住房問(wèn)題，加大社會(huì)保障的覆蓋面。因此，保障性住房分配要公平、合理，體現(xiàn)出的是民生工程。所以，保障性住房要建立進(jìn)入和退出機(jī)制，建議相關(guān)管理部門(mén)要盡快制定標(biāo)準(zhǔn)和原則，規(guī)范什么標(biāo)準(zhǔn)的居民可以入住保障性住房，并對(duì)這部分入住保障性住房的居民在一定時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行檢查，看一看是否可以達(dá)到了退出的標(biāo)準(zhǔn)。檢查退出保障性住房的原則是檢查原本入住保障性住房居民的收入狀況是否發(fā)生了改變，隨著收入狀況的改善，一定時(shí)間都有比較穩(wěn)定的收入，對(duì)這部分居民可采取不斷提高租金的標(biāo)準(zhǔn)，或以優(yōu)先回購(gòu)的方式解決住房問(wèn)題。因收入狀況的改變而需要退出保障性住房居民的出現(xiàn)，就可以把這部分公共資源重新利用發(fā)揮功效。保障性住房的進(jìn)出機(jī)制的建立，是把需要保障的目標(biāo)，以及公共政策和效率性有機(jī)地結(jié)合。

5.要對(duì)保障性住房的保障群體進(jìn)行合理確定。目前，社會(huì)保障認(rèn)定的中低收入標(biāo)準(zhǔn)并享受最低生活社會(huì)保障的居民，其最低生活保障線的概念是指為維持人體生命延續(xù)所必須消費(fèi)的商品和勞務(wù)的最低費(fèi)用，以此為根據(jù)，低收入居民的社會(huì)保障應(yīng)是絕對(duì)的貧困，所保障的范圍只是吃飯問(wèn)題，基本上沒(méi)有考慮到住房保障的問(wèn)題。中