石景山西山匯項目整體營銷策略報告

西山匯的運作目標：①成功運作本案,并與政府建立良好的合作關系，為后期土地儲藏打好堅實的根底；②符合市場需求的定位保證本案工程的成功銷售并樹立符合本區(qū)域規(guī)劃開展的市場形象；③樹立本案在本區(qū)域的標桿形象,并為公司開展奠定良好的品牌根底；②最大化挖掘潛在客戶并提供合理有效的營銷推廣方案③根據(jù)豐富的房地產(chǎn)營銷籌劃經(jīng)驗及市場的把握，全程跟進銷售工作，并提出合理化解決方案①本案整體產(chǎn)品定位及營銷策略的把握我司能為本案提供的效勞:本案目標的溝通④提供工程整體推廣包裝方案并針對工程分階段提供合理化媒體推廣方案實施方案鳥瞰圖本案概況工程占地面積：135畝總建筑面積：26萬平方米容積率：3.5綠化率：30%工程四至：北臨永引渠，南至雙元路東至首鋼NEC場區(qū)，西至實興大街工程布局及功能定位：工程共由北、中、南三局部構成，分別為東西走向圍合式布局，功能上工程定位于城市綜合體，由辦公、公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)組合相互依存構建而成。工程首期開發(fā)中部院落?？偨ㄖ娣e約12萬平方米工程由鼎軒公司斥資重金打造的西部拳頭工程。是石景山區(qū)重點工程工程之一，屬于北京市十一五城市總體規(guī)劃的一局部。承載著北京西部新經(jīng)濟開展的歷史重使。實興大街永引渠南路小博士雙語幼兒園本案石景山區(qū)工商局八大處路盧師山莊希望公園京西家美農(nóng)貿(mào)市場西井路工行蘋果園儲蓄所本案周邊現(xiàn)狀地段/環(huán)境交通/動線周邊機能商務氣氛地塊5分鐘半徑內(nèi)公共交通相對較好，但離城鐵尚有一段距離；地塊不臨主交通干道，交通相對不暢有待于進一步改善；1、處于中關村科技園---石景山園區(qū)內(nèi)。實興大街與永引渠南路交匯處，緊鄰永引渠，與西山近在咫尺。自然景觀優(yōu)勢明顯，人文底蘊較為突出。2、地塊周邊較為荒涼，配套設施較不健全、落后有待完善；僅有局部研發(fā)企業(yè)進駐園區(qū)，園區(qū)內(nèi)寫字樓多為舊廠房改建，配套設施落后匱乏，商業(yè)氣氛薄弱，尚未形成規(guī)模。政務環(huán)境：石景山工商局、園區(qū)管委會餐飲娛樂/生活配套

KTV和局部底商，

此區(qū)域?qū)ψ≌J同度相對較高，其它類地產(chǎn)物業(yè)，市場認同度存在一定性。匯報思路本案戰(zhàn)略定位的選擇各類物業(yè)價值判斷北京樓市總攬與區(qū)域市場分析本案核心競爭力的挖掘及營銷戰(zhàn)略的制定本案推廣戰(zhàn)略及形象的建立頂級寫字樓需求企業(yè)：上市企業(yè)、知名企業(yè)、外企駐京辦事處、外企國內(nèi)總部、熱門行業(yè)企企業(yè)……硬件根本要求：核心位置、產(chǎn)品整體設計、冠名權、設備規(guī)格、外立面及大堂形象……軟件根本要求：貼心品牌物業(yè)效勞普通寫字樓需求企業(yè)：開展中企業(yè)或普通中大型企業(yè)根本要求：IT、金融關注通訊設備及后備發(fā)電機效勞業(yè)關注社圈及環(huán)境〔周邊商務環(huán)境、樓宇配套、地理位置及交通〕制造業(yè)關注交通便捷性寫字樓市場需求特點分析北京寫字樓市場分布北京寫字樓市場分布情況分析中關村商務區(qū)建國門-CBD望京商務區(qū)燕莎商務區(qū)豐臺商務區(qū)CRD商務帶金融街商務區(qū)崇文商務區(qū)傳統(tǒng)商務區(qū)：燕莎、建國門-CBD、崇文區(qū)、金融街等區(qū)域均以便利的交通、依托金融機構、政務部門形成，并開展成為區(qū)域性經(jīng)濟中心；產(chǎn)業(yè)商務區(qū)：中關村商務區(qū)、望京、豐臺、石景山等商務區(qū)均依托中關村產(chǎn)業(yè)園及其相關配套產(chǎn)業(yè)，逐步開展起來，并日漸發(fā)揮出提升區(qū)域經(jīng)濟價值的作用。亞北商務區(qū)2007年1月正式確定與之相比，北京西部屬于傳統(tǒng)的重工業(yè)及軍事保密重地，其商務開展較其他區(qū)域落后。商務辦公用房、設備設施極度落后匱乏。目前，區(qū)域政策指向性為大量縮減住宅用地的審批，重點開展商務建設，應該說CRD確實定為西區(qū)帶來新的機遇。成為平衡東西長安街的另一個支點。北京寫字樓市場分布北京中關村產(chǎn)業(yè)區(qū)分布情況分析昌平園海淀園（上地信息產(chǎn)業(yè)基地、永豐新技術產(chǎn)業(yè)基地）望京電子產(chǎn)業(yè)園豐臺園大興生物醫(yī)藥基地石景山園通州園位于市區(qū)東部酒仙橋，占地10.5平方公里，是國家“一五”期間重點投資、集中建設的電子工業(yè)基地?，F(xiàn)有電子骨干企業(yè)200家，三資企業(yè)29家，國家級電子科研所4家，大中型涉外旅游飯店5家，中高級電子院校5所；已初步建成了以電子信息產(chǎn)業(yè)為主的多功能、綜合性的電子高科技園區(qū)。光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地重點發(fā)展微電子、光電子、數(shù)控機床、智能儀器儀表、機器人等主導產(chǎn)業(yè)。金橋科技產(chǎn)業(yè)基地總體規(guī)劃面積15平方公里，地處“亦莊新城”規(guī)劃范圍內(nèi)，以汽車零部件、環(huán)保、電子信息和都市工業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)，努力成為技術創(chuàng)新、高新技術產(chǎn)業(yè)化、國際合作的基地和示范園區(qū)?？臻g布局為“兩區(qū)一街”的豐臺園，規(guī)劃面積為8.18平方公里。1991年正式成立以來，豐臺園現(xiàn)有高新企業(yè)3000余家，涉及電子信息、生物醫(yī)藥、先進制造和新材料、新技術等八個領域，園區(qū)就業(yè)人口已超過7萬人，加快了地區(qū)文化的轉(zhuǎn)型提升。北京中關村科技園區(qū)“一區(qū)五園”的中心區(qū)，擁有1.8平方公里的上地信息產(chǎn)業(yè)基地和4平方公里的永豐新技術產(chǎn)業(yè)基地；目前園區(qū)已擁有高科技企業(yè)6000多家，以聯(lián)想、方正、四通為代表的一批頗具實力的新技術企業(yè)集團已逐步形成。是1994年國務院批準設立，1999年成為中關村科技園區(qū)“七園”之一，政策區(qū)域面積40平方公里；園區(qū)整體面積近10平方公里，包括中心區(qū)和中關村生命科學園。

總體規(guī)劃面積28平方公里，2006年1月17日，納入中關村科技園區(qū)，吸引國內(nèi)外科研院所和高校入園建立研發(fā)機構和科技型企業(yè)，建立一批關鍵技術的中試放大平臺，加速生物科技成果的轉(zhuǎn)化，孵化出具備產(chǎn)業(yè)化開發(fā)條件的技術成果和高成長性科技型企業(yè)；石景山園分為南北兩個區(qū)域，北1區(qū)重點開展以數(shù)字娛樂為特色的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。吸引龍頭創(chuàng)意企業(yè)入駐，形成專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)集聚。

北Ⅱ區(qū)重點開展電子信息、節(jié)能環(huán)保、新材料等高新技術產(chǎn)業(yè)。形成大小企業(yè)協(xié)同開展的局面。南區(qū)規(guī)劃面積1.89平方公里，以新建為主，重點開展高新技術產(chǎn)業(yè)和符合CRD定位的新興產(chǎn)業(yè)。吸引符合產(chǎn)業(yè)開展方向的龍頭企業(yè)入駐。石景山區(qū)，把守北京的西大門。北枕小西山，西倚永定河，東與市區(qū)接壤，先后是薊國、燕國和幽州的屬地。歷來就是京畿西北要道和河防重地。至今已有2000多年歷史,獨特的地域環(huán)境，為人們造就石景山政治、經(jīng)濟和文化的豐富內(nèi)涵，提供了條件。由此,石景山的人文歷史,說明京西這片熱土自古以來就是文明薈萃之地見證歷史文明.人文底蘊濃厚

——————首鋼搬遷.改寫西區(qū)工業(yè)史首鋼涉鋼產(chǎn)業(yè)的搬遷，還西部一片藍天。第二產(chǎn)業(yè)正沿著高科、環(huán)保、高附加值的方向業(yè)邁進。完全城市化的農(nóng)村經(jīng)濟；新興的旅游效勞業(yè)；蓬勃開展的對外經(jīng)濟貿(mào)易。是極具開展?jié)撡|(zhì)的新興城區(qū)，具備開展高新技術的堅實根底、環(huán)境容量、創(chuàng)新氣氛和成長條件。還是北京城區(qū)最綠的一隅，人文勝景眾多，旅游資源豐富，開展旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)得天獨厚。石景山區(qū)充分表達了北京科技、智力密集和輻射功能強等特點、擁有較完善的城市化效勞功能和豐富的文化，智力資源、是首都西部最理想的延伸區(qū)和開展腹地.區(qū)位優(yōu)勢日漸突出。再看石景山………….CRD的誕生……新的北京城市開展戰(zhàn)略明確了石景山區(qū)“一區(qū)三中心〞的功能定位，即“城市功能拓展區(qū)〞和“城市職能中心〞、“綜合效勞中心〞、“文化娛樂中心〞?！笆锥夹蓍e娛樂中心區(qū)〔CRD—CentralRecreationDistrict〕〞；CRD的根本內(nèi)涵是“以休閑、娛樂為開展主旋律，以營造京西花園式的生態(tài)環(huán)境和時尚高雅的文化氣氛為根底，打造集休閑、娛樂、會展、購物和商務辦公等功能為一體的首都休閑娛樂中心區(qū)〔CRD〕〞。中關村科技園區(qū)石景山園北區(qū)

北京數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地產(chǎn)業(yè)培育基地蘋果園交通樞紐TSM時代購物花園商務區(qū)蘋果園交通樞紐商務區(qū)東部現(xiàn)代娛樂旅游區(qū)銀河商務區(qū)小CBD京西會展商務區(qū)京燕商務區(qū)銀河商務區(qū)石景山未來的經(jīng)濟\文化\政治中心西區(qū)小CDBTSM時代購物花園商務區(qū)西部休閑旅游區(qū)

首鋼新興產(chǎn)業(yè)基地雕塑公園地下商務石景山新格局規(guī)劃石景山區(qū)東部著力發(fā)展現(xiàn)代商務和文化娛樂業(yè)，中部著力培育高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，西部著力發(fā)展旅游休閑業(yè)。以打造首都文化休閑娛樂區(qū)為主線，逐步形成“一個科技園區(qū)、兩個休閑旅游區(qū)、三個產(chǎn)業(yè)基地、六個商務功能區(qū)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。統(tǒng)籌東中西部協(xié)調(diào)發(fā)展，努力推進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，大力提升城市綜合服務功能，著力構建和諧石景山，開創(chuàng)現(xiàn)代化首都新城區(qū)建設的新局面。

石景山科技園規(guī)劃石景山園的功能定位：以數(shù)字娛樂為特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)核心區(qū)以高新技術產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟為主的科技產(chǎn)業(yè)先導區(qū)；以新材料、節(jié)能環(huán)保、光機電為主的新興產(chǎn)業(yè)開展區(qū)。南區(qū)北一區(qū)北二區(qū)西山匯南三區(qū)區(qū)域功能的明確定位,為西區(qū)注入了新鮮的血液.是增強自主創(chuàng)新能力的重要載體，是帶動區(qū)域經(jīng)濟結構調(diào)整和經(jīng)濟增長的動力引擎；是西區(qū)經(jīng)濟開展的晴雨表.石景山萬達廣場本案鼎城雍景四季茂華·璟都會西現(xiàn)代城曦景長安西山贏府國際商務中心如圖，區(qū)域工程主要集中在阜石路以北，首鋼搬遷，大量閑置的土地、舊廠房有了“再利用〞的價值。同時，緩解西長安街沿長線一代土地緊缺的壓力，更加利于阜石路以北區(qū)域整體規(guī)劃的實施與建設。區(qū)域增值空間越發(fā)凸顯。本區(qū)域重點在售工程深度分析本區(qū)域競爭對手的位置分析地理位置：石景山路魯谷大街西側(cè)物業(yè)類型：商業(yè)、綜合總占地面積：7萬㎡總建筑面積：28萬㎡容積率:4工程情況：目前工程進度根本竣工，家樂福超市等局部商業(yè)即將開業(yè)工程概況團隊開發(fā)商：北京銀河萬達置業(yè)規(guī)劃設計：美國MUAC建筑公司配套自身規(guī)劃：五星級酒店、國際連鎖超市、5A級寫字樓、多功能影院、大型娛樂城、高檔百貨、步行商業(yè)街和綜合餐飲娛樂中心地下車庫周邊配套：高質(zhì)學校,金融銀行,醫(yī)院、四大公園

時尚餐飲石景山萬達廣場本區(qū)域重點在售工程深度分析開發(fā)進度開盤時間：2021年4月12日預售證號：〔2021〕59一期推出E\F兩座商住酒店酒店總套數(shù)：611套放盤套數(shù)：1406套〔含寫字樓〕入住時間：2021年9月工程進度：一期外立面已經(jīng)完成，二期即將封頂產(chǎn)權年限：辦公50商業(yè)40年產(chǎn)品產(chǎn)品種類：A\B\C\D寫字樓總套數(shù)：795套E\F公寓酒店總套數(shù)：611套寫字樓面積區(qū)間：主力面積：116.44酒店面積區(qū)間：41-106主力面積區(qū)間：47-55裝修標準：精裝修開盤均價：14000-15000元/平米目前成交均價：12985元/平米目前銷售套數(shù)：283套首期銷售率：46.3%銷售速度：月均141套存量：共計套328套寫字樓存量795套付款方式：按揭、一次性優(yōu)惠幅度：一次性92折銷售分析客群商住酒店投資型客戶為主占60%，自用型客戶占40%來源：北京西部、西南部。以公主墳為核心輻射，西至蘋果園，南道六里橋，北至航天橋的大致范圍，占到70%左右?？腿郝殬I(yè)：較為混雜，主要看中區(qū)域未來的開展?jié)摿εc增值空間。年齡：35--50歲左右，有較為穩(wěn)定收入或閑置的余錢。寫字樓自用型與投資型各占50%自用目的改善目前的辦公條件，購置價格相對其他成熟的商務區(qū)域較為廉價。區(qū)域新功能的定位有長足的開展。石景山萬達廣場營銷推廣核心賣點：城市綜合體。城市繁華的衍進引擎廣告訴求：北京石景山萬達廣場。啟動北京新中心分訴求：5A級寫字樓接軌國際化商務高檔國際酒店同步奢華效勞推廣通路：報廣：北京青年報、新京報、京華時報網(wǎng)絡：焦點、搜狐、新浪戶外：現(xiàn)場圍擋主力通路：焦點、搜狐、新浪輔助通路：報廣、戶外、短信商業(yè)石景山萬達廣場核心商業(yè)：家樂福---20500平米\萬千百貨----28520平米\運動一百----3300平米\一兆韋德----2720平米主題餐廳----3350平米\神采飛揚----3630平米\大哥星KTV----3950平米\萬達影城----7060平米商業(yè)步行街-----20210平米石景山萬達廣場，恢弘手筆，開創(chuàng)西區(qū)耀世盛景；復合業(yè)態(tài)，確立西區(qū)潮流高度；超凡品質(zhì)，提速西區(qū)國際化進程

給本案的啟示借鑒1、作為“訂單地產(chǎn)〞的首創(chuàng)者，萬達集團與眾多知名品牌簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議、使得萬達廣場具有不可復制性。2、萬達廣場，中國第一綜合品牌。城市綜合體所創(chuàng)造的經(jīng)濟價值和萬達品牌無與倫比的品牌價值，使萬達所到區(qū)域不僅引發(fā)了眾多投資者的搶購，而且還為城市創(chuàng)造了一個有一個繁華的城市中心。3、城市綜合體，通過豪華酒店、高檔寫字樓、商業(yè)設施、商務公寓等多種業(yè)態(tài)的有機組合實現(xiàn)內(nèi)部各種功能的綜合互補，并相互依存，相互提升的價值關系。從而形成很強的自我成長、自我更新、自我繁榮、持續(xù)開展的價值潛力，在提升自身價值的同時創(chuàng)造高額的經(jīng)濟價值。警示1、石景山地域狹小，且區(qū)政府在石景山區(qū)未來開展規(guī)劃中已明確提出了控制建設商品住宅和常住人口的目標，而大力扶持的公建設施又因投資金額數(shù)目龐大，資金本錢會較高，投資回收期長，不確定因素增加，可能導致預期收益降低。2、石景山區(qū)自身的消費能力較京城其他地區(qū)為低，如不能有效吸引周邊城區(qū)〔如海淀〕的消費人群，會直接增加經(jīng)營本錢，導致預期收益降低。3、首鋼的污染問題如不能與其企業(yè)轉(zhuǎn)型同步完成，再加上北京軍區(qū)等駐區(qū)的保密機關性質(zhì)，以及八寶山革命公墓的的隱諱性，都可能導致投資者的顧慮重重。石景山萬達廣場本區(qū)域重點在售工程深度分析鼎城工程概況團隊配套地理位置：石景山區(qū)阜石路與楊莊東路交叉口物業(yè)類型：商業(yè)、綜合總占地面積：6.5432萬㎡總建筑面積：22.2萬㎡容積率：3綠化率:30%開發(fā)商：北京實興騰飛置業(yè)開展公司規(guī)劃設計：自身規(guī)劃：大型商業(yè)、特色商鋪、高檔公寓、精裝小戶型、高中檔寫字樓、步行商業(yè)街地下車庫周邊配套：大學：北方工業(yè)大學、首鋼職工大學綜合商場：沃爾瑪山姆會員店銀行：工行、建行、中行、農(nóng)行、商業(yè)銀行、光大銀行鼎城開發(fā)進度產(chǎn)品銷售分析客群開盤時間：2021年4月16日預售證號：〔2021〕101〔2021〕64一期推出2、3樓及局部商業(yè)住宅總套數(shù)171套，2號樓88套、3號樓83套放盤套數(shù)：171套住宅入住時間：2021年10月30日工程進度：A\C地塊結構根本封頂產(chǎn)權年限：辦公50商業(yè)40年住宅70年產(chǎn)品種類：A地塊：7萬平米精裝修大宅，輔以臨街商業(yè)。其中1棟20層2棟17層，總套數(shù)：270套面積區(qū)間：114-220平米復式C地塊：約15萬平米，規(guī)劃5A生態(tài)寫字樓、精裝小戶型公寓、大型購物中心、商業(yè)街總套數(shù)：寫字樓面積區(qū)間：40-80平米裝修小戶型面積區(qū)間：38-72平米一期開盤均價：15000元/平米〔2021〕101目前成交均價：14876元/平米目前銷售套數(shù)：16套首期銷售率：18.2%銷售速度：月均8套存量：共計72套〔2021〕64目前成交均價14747元/平米目前銷售套數(shù)：62套銷售率：77%月均銷售套數(shù)：32存量：共計21套付款方式：按揭、一次性優(yōu)惠幅度：一次性98折一期開盤客戶主要為原住居民〔含外地來京經(jīng)商人員〕，考慮住宅升級、或離工作地較近，地緣性較強。年齡區(qū)間：40左右職業(yè)：以經(jīng)商人員為主。鼎城營銷推廣商業(yè)核心賣點：創(chuàng)新嶄新生活時空，打造石景山地標性經(jīng)典建筑群廣告訴求：以國際化智能生活禮獻您的未來分訴求：鼎城。世家智能大宅，禮遇國際生活鼎城。E托邦，我的原創(chuàng)生活鼎城。時代廣場，5A生態(tài)辦公\重組商務版塊鼎城。商業(yè)中心鼎城時刻，忘情巴黎推廣通路：報廣：北京青年報、新京報、精華時報網(wǎng)絡：焦點、搜狐、新浪雜志：安家、新地產(chǎn)戶外：現(xiàn)場圍擋主力通路：焦點、搜狐、新浪輔助通路：報廣、戶外、北京樓市圖

石景山區(qū)的商業(yè)旗艦，總建筑面積約6萬平米，云集大型品牌百貨、特色餐飲、休閑商街、個性臨街商鋪，業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)街鋪30-1000平米不等層高。對外：旗艦商區(qū)，成就商業(yè)制高點璀璨商街，點亮CRD

多業(yè)態(tài)組合。CRD核心商業(yè)給本案的啟示鼎城借鑒企業(yè)因素：企業(yè)規(guī)模、品牌、實力在石景山區(qū)優(yōu)勢明顯，成功開發(fā)了近十個石景山房地產(chǎn)工程，資金雄厚、整合運營能力強，有益于企業(yè)打造頂級工程社區(qū)環(huán)境。

工程因素：工程屬京西大型綜合體，在區(qū)域市場表現(xiàn)突出，工程園林景觀優(yōu)越、智能化水平高，大躍層戶型較多；

區(qū)域因素：工程周邊多風景區(qū)，且地處CRD核心區(qū)域，區(qū)域具有一定開展?jié)摿?/p>

警示市場和企業(yè)因素，宏觀市場流動性過剩，同時存在從緊的貨幣政策預期，且企業(yè)行業(yè)地位、品牌有待進一步提升；

工程和區(qū)域因素，工程定價略高于區(qū)域平均水平，周邊樓盤競爭劇烈，生活配套設施有待完善，區(qū)域房價租金比例略高，投機性需求可能受到限制。本區(qū)域在售重點工程深度分析茂華璟都會工程概況團隊配套地理位置：阜石路和楊莊東路交叉口的東南角，石景山游樂園西北角物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商業(yè)總占地面積：18萬㎡總建筑面積：25萬㎡其中18萬住宅7萬商服配套容積率：綠化率:30%開發(fā)商：茂華控股集團規(guī)劃設計：貝爾高林〔BeitCollins〕自身規(guī)劃：高檔公寓、都會商街、公寓式酒店、高檔寫字樓、商務酒店周邊配套：大學：北方工業(yè)大學綜合商場：沃爾瑪山姆會員店銀行：工行、建行、中行、農(nóng)行、商業(yè)銀行、光大銀行休閑：四大主題公園開發(fā)進度產(chǎn)品銷售分析客群茂華璟都會開盤時間：2007.7.17〔2007〕251、〔住宅〕放盤套數(shù)：445套入住時間：璟公館2021年10月25日交房,精裝修交房

璟公閣2021年10月25日交房璟公院2021年5月30日開盤時間：2021.4.16〔2021〕81放盤套數(shù)：143開盤時間：放盤套數(shù)：143產(chǎn)權年限：辦公50商業(yè)40年住宅70年產(chǎn)品種類：璟公館：29棟，5、7.9層小高層，一梯一戶或兩戶三-四面采光360度觀景窗面積區(qū)間：160-260璟公閣：9棟酒店、商業(yè)未售戶型優(yōu)勢：180-360度觀景窗一梯一戶或兩梯一戶，一梯一戶電梯入戶〔2007〕25114800元/平米目前成交均價：15500元/平米目前銷售套數(shù)：423套首期銷售率：95%銷售速度：月均38套存量：共計22套〔2021〕81開發(fā)商自報價：17650元/平米目前銷售套數(shù)：0套銷售率：0%月均銷售套數(shù)：0存量：143套〔2021〕147開放商自報價：17650目前成交均價：17650目前成交套數(shù)：0銷售率：0%月均銷售套數(shù)：0存量：143套付款方式：按揭、一次性優(yōu)惠幅度：一次性99折城市白領、中產(chǎn)階級片上，職業(yè)生涯處于上升階段。屬于城市的中堅力量年齡：35-45之間營銷推廣商業(yè)茂華璟都會核心賣點：西長安街大都會考究中心廣告訴求：長安街北。國際西區(qū)考究之作25萬平米復合式國際都會街區(qū)分訴求：一梯兩戶270度景觀考究大宅

18000平米尊甄庭院高端全精裝華邸推廣通路：報廣：北京青年報、新京報網(wǎng)絡：焦點、搜狐、新浪雜志：安家、新地產(chǎn)戶外：現(xiàn)場圍擋主力通路：焦點、搜狐、新浪輔助通路：報廣、戶外、北京樓市圖

都會商街，貫穿東西。集文化產(chǎn)品展售、娛樂消費、汽車展售、銀行及餐飲為一體的全長500米的社區(qū)配套商業(yè)街。西側(cè)大型商業(yè)以引進群眾4S點及亞洲最大的保時捷旗艦店茂華璟都會給本案的啟示借鑒1、在尊重京西地緣歷史及文脈價值的根底上，將中西方建筑風格融為一體打造出融住宅、酒店、商街為一體的復合式國際都會街區(qū)，成為北京西區(qū)國際化進程的代表。戶型設計上表達人性關心。

2、在開發(fā)前期準確的風格定位，國際大師親自擔綱設計彰顯出工程所反映出來的形象

3、1.8萬平米的中心花園及花園式風情商業(yè)街，富有創(chuàng)新，其他工程均不能及。警示市場和企業(yè)因素，宏觀市場流動性過剩，同時存在從緊的貨幣政策預期，且企業(yè)行業(yè)地位、品牌有待進一步提升；

工程和區(qū)域因素，工程定價略高于區(qū)域平均水平，周邊樓盤競爭劇烈，生活配套設施有待完善，區(qū)域房價租金比例略高，投機性需求可能受到限制。產(chǎn)品因素工程戶型面積偏大，總價較高。對于后期的銷售產(chǎn)生一定的抗性。目前較為為難。本區(qū)域在售重點工程深度分析大成時代中心工程概況團隊配套地理位置：西四環(huán)五棵松橋南鄭常莊出口，西四環(huán)與大成路交匯處物業(yè)類型：商業(yè)、公寓總占地面積：7362萬㎡總建筑面積：12.9萬㎡容積率：6.2綠化率:30開發(fā)商：北京大成開發(fā)集團規(guī)劃設計：自身規(guī)劃：生活配套TESCO大型購物中心、餐飲娛樂、會所和空中花園

教育配套：幼兒園、小學、中學

醫(yī)療配套：工程內(nèi)有社區(qū)診所

體育配套：體育館、籃球館、網(wǎng)球館周邊配套：生活配套：餐飲、酒店、銀行、超市、零售業(yè)等一應俱全

教育配套：五一小學、十一小學等名校

醫(yī)療配套：301、302、307、武警總醫(yī)院等國際知名醫(yī)療機構

體育配套：五棵松奧運場館、豐臺體育中心等開發(fā)進度產(chǎn)品銷售分析客群大成時代中心開盤時間：大成時代中心行政公館2021年5月14放盤套數(shù)：393套入住時間：2021年9月裝修標準：精裝產(chǎn)權年限：50年開盤時間：大成效勞式公寓2021.3.8放盤套數(shù)：391套入住時間：2021年9月裝修標準：精裝修產(chǎn)權年限：70年產(chǎn)品種類：行政公館：1座面積區(qū)間：60-90平米效勞公寓：1座面積區(qū)間：76-190平米〔2021〕145行政公館目前成交均價：12464元/平米批準銷售套數(shù)：393套目前累計銷售：38套銷售率：缺乏10%銷售速度：月均8套存量：共計355套付款方式及優(yōu)惠幅度：一次性付款：9.2折按揭付款：60%以上9.5折〔2021〕52酒店式公寓目前成交均價：13646元/平米批準銷售套數(shù)：391套目前累計銷售：257套銷售率：65%月均銷售套數(shù)：36套存量：134套

月入6000以上存款20萬以上城市白領中產(chǎn)階級有車族、公車族、二人世界、三口之家營銷推廣商業(yè)大城時代中心核心賣點：形象導入階段：長安西區(qū)，稀缺地段珍惜面市廣告訴求：時代左右世界分訴求：城市綜合體，大成時代中心的屬性標簽

推廣通路：報廣：北京青年報、新京報網(wǎng)絡：焦點、搜狐、新浪雜志：安家、新地產(chǎn)戶外：現(xiàn)場圍擋主力通路：焦點、搜狐、新浪輔助通路：報廣、戶外、展會、北京樓市圖

大成時代中心商業(yè)面積約43000平方米，地下一層至五層為商業(yè)用途，各層商業(yè)面積約7000平方米左右。根據(jù)目前的商業(yè)規(guī)劃，首層的局部面積、2層、3層面積現(xiàn)已引進“樂購〞為主力店，4層、5層面積暫定為餐飲、娛樂，具體平面布局形式現(xiàn)規(guī)劃為〔取消LOFT〕庭院式商業(yè)街，其具體內(nèi)容和平面布局的設計以滿足設計標準為前提，同時留有餐飲、娛樂經(jīng)營的可能性。

大城時代中心給本案的啟示借鑒1、設計理念中——空氣質(zhì)量學：人是空間的主角，空間是建筑的主角，空間中溫度與濕度的適宜程度是貫穿其間的靈魂。15.5度角窗的設計，不僅從氣溫適宜、空氣清新等方面構建了建筑物理上的健康舒適，更給人們在居住中創(chuàng)造出非常輕松，隨意自由的享受空間，給人以接近自然的感覺

2、北京知名的地產(chǎn)上市公司，品牌知名度較高，社會地位較高；3、百米高的建筑，西區(qū)新地標。警示市場和企業(yè)因素：目前市場狀況明了，成交低迷，西區(qū)尤為突出，多種因素導致對企業(yè)的資金鏈要求較高能否平安“過冬〞，是當前工程較為明感的話題。

工程和區(qū)域因素：從長遠看，工程可以說是近50萬平米的大盤，開發(fā)周期較長生活配套設施有待完善，需一定的市場培育。受市場影響在一定時間內(nèi)工程銷售價格及速度會受到制約。總結通過上述競爭工程的深度分析。不難看出，CRD區(qū)域功能明確定位及受石景山區(qū)停掉〞商品房開展寫字樓利好消息的影響，競爭工程綜合指標相似度極為接近，區(qū)域競爭異常激烈。。。。。。1、受區(qū)域幅員及人口的限制，各工程距離不超過3公里，而競爭工程總體量卻到達75萬平米之多，購置客群較為薄弱；2、競爭工程均為綜合物業(yè)立項，產(chǎn)品類型、配比較為接近；3、工程商業(yè)業(yè)態(tài)、規(guī)模體量雷同，集聚情況嚴重，不利于銷售及招商；4、小戶型產(chǎn)品銷售速度較快，投資性產(chǎn)品成為主流，跟風現(xiàn)象嚴重；5、銷售價格普遍偏高，有待市場進一步認可；6、宣傳調(diào)性根本一至——借勢樹立地標形象；7、品牌實力較強，除萬達外，根本相當；給本案的提示：推盤時機/推售產(chǎn)品/銷售策略/推廣策略匯報思路本案戰(zhàn)略定位的選擇各類物業(yè)價值判斷寫字樓市場需求特點分析及區(qū)域市場分析本案核心競爭力的挖掘及營銷戰(zhàn)略的制定本案推廣戰(zhàn)略及形象的建立鳥瞰圖本案的物業(yè)分類物業(yè)分析：本案實際是以研發(fā)立項的物業(yè)工程，為了符合市場需求，在規(guī)劃中我們添加了為寫字樓辦公人群量身定做的公寓及配套商業(yè)……寫字樓硬性指標投資價值項目自身硬件條件要求地段的優(yōu)越性及周邊人流量多少商圈內(nèi)的政務環(huán)境及經(jīng)濟發(fā)展水平優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報，而在于長期的升值空間物業(yè)管理的專業(yè)性及服務水平有無大型知名企業(yè)入住，形成一定區(qū)域影響力和號召力外立面、大堂、產(chǎn)品整體設計、硬件設備及智能化水平本案位于中關村科技園石景山園內(nèi)，入住企業(yè)受政府扶持可享受多重政策優(yōu)惠，但商務氣氛較薄弱；交通、金融、市政配套相對缺乏；因此，寫字樓產(chǎn)品如遵循市場定位將舉步維艱。寫字樓物業(yè)價值評判西山匯寫字樓——隨著“首都休閑娛樂中心區(qū)〞規(guī)劃定位的逐步實現(xiàn)，未來休閑商務將逐步開展，寫字樓的開展將迎來較大開展機遇；目前本地塊商務氣氛薄弱，寫字樓需求極其有限。本案寫字樓物業(yè)價值分析實興大街西井路永水渠南路八大處路本案小博士幼兒園區(qū)工商局農(nóng)貿(mào)市場廬師山莊國家檢察官學院頂好生活城海特飯店京門鐵路希望公園京漢大廈北京高等秘書研修學院崇新大廈S：〔優(yōu)勢〕1、工程位于中關村科技園石景山園內(nèi)，廬師山腳下，商務政策環(huán)境和自然資源兼顧；2、大型商業(yè)建筑集群，擁有一定區(qū)域影響力；3、入住大型企業(yè)可享有大廈冠名權；4、作為政府重點扶持工程，后期入駐企業(yè)也將受益W〔劣勢〕：目前商務氣氛較淡薄，市場需要長期培養(yǎng)；公共交通不便且不臨交通主干道;寫字樓與其他產(chǎn)品共存，但整體規(guī)模無法樹立區(qū)域標桿形象;開展商品牌號召力相對不夠;享有園區(qū)內(nèi)相關招商引資優(yōu)惠政策；園區(qū)內(nèi)唯一寫字樓產(chǎn)品，較具稀缺性；T〔威脅〕：石景山區(qū)內(nèi)寫字樓及商住型產(chǎn)品供給量巨大；競爭工程的推廣力度和聲勢占據(jù)先機；建議控制總量，通過豐富寫字樓的增值效勞功能增強產(chǎn)品核心競爭力；通過吸引大客戶的進駐，形成市場號召力和品牌影響力，提升工程市場綜合競爭實力。本案寫字樓SWOT分析O〔時機〕商業(yè)硬性指標投資價值商業(yè)自身硬件措施周邊常住人口密度，日常人流量多少商圈內(nèi)的消費能力招租優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報，而在于長期的升值空間社區(qū)商業(yè)：配套型商業(yè)的硬件設施是否到位；是否有足夠的消費人口支撐；消費人群是否有一定的消費力支撐其長期經(jīng)營大型商業(yè)：是否有旗艦店或主力店的進駐以此保證后期人流及宣傳力度本案周邊短期內(nèi)不具備開展傳統(tǒng)社區(qū)底商、傳統(tǒng)大型商業(yè)物業(yè)的客觀條件，因此本案商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃定位必須打破傳統(tǒng)商業(yè)的固化模式，走個性化營銷的路子，精準客群定位。商業(yè)物業(yè)價值評判西山匯商業(yè)——周邊現(xiàn)階段消費人群不夠明確；周邊配套較為落后，未形成較強的商業(yè)氣氛；本案商業(yè)物業(yè)價值分析實興大街西井路永水渠南路八大處路本案小博士幼兒園區(qū)工商局農(nóng)貿(mào)市場廬師山莊國家檢察官學院頂好生活城海特飯店京門鐵路希望公園工行蘋果園儲蓄所石景山京西家具建材城賽德麗公司雙鷺藥業(yè)S〔優(yōu)勢〕：園區(qū)內(nèi)較具規(guī)模寫字樓及商住，確保商業(yè)后期客群；經(jīng)營種類限制性小，業(yè)態(tài)多樣;輔助商業(yè)體量小，后期銷售壓力不大；W〔劣勢〕：目前根本無商業(yè)氣氛不成熟，交通條件相對落后；人口密度不高，短期內(nèi)消費能力有限；O〔時機〕：商業(yè)規(guī)劃將填補園區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)空白，完善園區(qū)整體配套；T〔威脅〕：石景山區(qū)未來商業(yè)放量較大，競爭劇烈；通過明確的客群定位，形成差異化；通過定制商業(yè)及明確的商業(yè)定位在硬件上滿足多種商業(yè)業(yè)態(tài)需要；本案商業(yè)SWOT分析商住物業(yè)投資價值市場關注度住宅投資環(huán)境生活配套的完善程度交通便捷性短期租金收益、長期增值收益并存房屋總價及月供；空間實用性、裝修標準等產(chǎn)品的附加值地段稀缺性、產(chǎn)品的增值潛力等商住物業(yè)主要以投資自用兼顧作為購置目的，對產(chǎn)品附加值要求較高；低總價，投資門檻低，客群廣闊，因而在銷售上易于實現(xiàn)快速回款，加速資金回籠。商住物業(yè)價值評判西山匯商住公寓——位于石景山區(qū)較具開展?jié)摿Φ目萍紙@區(qū)內(nèi)，依托大型商務集群體，寫字樓、商業(yè)共存，提供了潛在客群；廬師山下，高端住宅產(chǎn)品的棲息地；本案商住物業(yè)價值分析實興大街西井路永水渠南路八大處路本案小博士幼兒園區(qū)工商局農(nóng)貿(mào)市場廬師山莊國家檢察官學院頂好生活城海特飯店京門鐵路希望公園星座人和超市豐碩樓龍澤建材城建行蘋果園儲蓄所石景山區(qū)地稅大廳S〔優(yōu)勢〕：石景山科技園內(nèi)唯一商住公寓；地塊人文底蘊較深厚,居住環(huán)境優(yōu)越;3.高品質(zhì)社區(qū)配套完善；W〔劣勢〕：商務氣氛尚未形成，投資市場有待培育；綜合體帶來的相互干擾；非純粹性住宅工程；O〔時機〕：體量不大，后期推出前期積累周期長；面向園區(qū)內(nèi)高素質(zhì)人群，客群質(zhì)量較高；T〔威脅〕：競爭工程的商住產(chǎn)品已經(jīng)獲得市場占有率，造成客戶分流；且推廣力度和聲勢占據(jù)先機；產(chǎn)品實用性及附加值是商住產(chǎn)品最有說服力的競爭力；注意控制總價，減少月供本錢將成為本類產(chǎn)品熱銷的關鍵；本案商住SWOT分析戰(zhàn)略模型選擇應該與周邊其他房地產(chǎn)工程形成鮮明的區(qū)隔如何選擇？本工程符合開展中企業(yè)對使用性價比及追求高品質(zhì)辦公居住環(huán)境的客戶需求，加之賦予特殊的人文氣質(zhì)環(huán)境，必將成為區(qū)別于傳統(tǒng)寫字樓市場的另類競爭品匯報思路本案戰(zhàn)略定位的選擇各類物業(yè)價值判斷寫字樓市場需求特點分析及區(qū)域市場分析本案核心競爭力的挖掘及營銷戰(zhàn)略的制定本案推廣戰(zhàn)略及形象的建立地產(chǎn)工程的“核心競爭力矩陣〞『客觀性』主動式被動式『主觀性』H3142產(chǎn)品品牌文化地段〔產(chǎn)品力〕〔企業(yè)的品牌力〕石景山萬達廣場：“2+3〞—作為非住宅類產(chǎn)品，品牌及地段的先天優(yōu)勢是其它工程無法短期內(nèi)比較與超越的。故萬達在此區(qū)域已經(jīng)奠定了其標桿形象?！勃毺氐膬r值主張〕〔自然、社會資源〕地產(chǎn)工程的“核心競爭力矩陣〞『客觀性』主動式被動式『主觀性』H3142產(chǎn)品品牌文化地段〔產(chǎn)品力〕〔企業(yè)的品牌力〕茂華璟都會：“1+3〞—最務實的選擇方式，既有先天所成的地段優(yōu)勢，加之后天產(chǎn)品上的硬件補充，奠定其不敗地位。〔獨特的價值主張〕〔自然、社會資源〕地產(chǎn)工程的“核心競爭力矩陣〞『客觀性』主動式被動式『主觀性』H3142產(chǎn)品文化地段〔產(chǎn)品力〕〔企業(yè)的品牌力〕鼎城“1+2+3〞—區(qū)域老牌開發(fā)企業(yè)，具備較強的區(qū)域影響力，地處CRD-TSM時代購物花園商務區(qū)核心位置。雙重外鄉(xiāng)化優(yōu)勢〔獨特的價值主張〕〔自然、社會資源〕品牌地產(chǎn)工程的“核心競爭力矩陣〞『客觀性』主動式被動式『主觀性』H3142產(chǎn)品文化地段〔產(chǎn)品力〕〔企業(yè)的品牌力〕大成國際中心“1+3〞—最務實的選擇方式，既有先天所成的地段優(yōu)勢，加之后天產(chǎn)品上的硬件補充，奠定其不敗地位?！勃毺氐膬r值主張〕〔自然、社會資源〕品牌領導者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)那么—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)領袖非行業(yè)領袖，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的時機主義者回憶——本案的營銷戰(zhàn)略選擇『客觀性』主動式被動式『主觀性』H3142本工程的“核心競爭力〞選擇產(chǎn)品文化地段環(huán)境需要先天存在,后期營造本錢巨大品牌影響力需要通過本工程進一步提升本工程的第一選擇：“1+4〞——表達“人性化+人文精神〞“4〞—“文化〞需要有特點的背景〔西山概念的提取〕而存在,文化需要前期客觀提煉其價值點“1〞—“產(chǎn)品〞以獨特性和創(chuàng)新性成為市場關注的焦點〔獨特的價值主張〕〔自然、社會資源〕品牌〔產(chǎn)品力〕〔企業(yè)的品牌力〕

戰(zhàn)略選擇：補缺者

核心競爭力：人文精神＋產(chǎn)品人性化、實用性怎樣實現(xiàn)戰(zhàn)略意圖與核心競爭力？匯報思路本案戰(zhàn)略定位的選擇各類物業(yè)價值判斷寫字樓市場需求特點分析及區(qū)域市場分析本案核心競爭力的挖掘及營銷戰(zhàn)略的制定本案推廣戰(zhàn)略及形象的建立通過,上述對北京寫字樓市場及本區(qū)域市場、競爭對手的調(diào)研及全面剖析，同時基于對“西山匯〞開發(fā)背景及理念的融入，對區(qū)域定位的認知.對工程自身進行了深度挖掘，在此對本案的營銷推廣提出一些想法。目標以形象為根底工程形象和品牌價值跳躍式增長追求品牌價值品牌價值創(chuàng)造更好的經(jīng)濟價值追求城市影響力把握市場時機：市場尚未出現(xiàn)此類定位的城市綜合體工程,且創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)必將成為未來的開展的主流.把握區(qū)域時機：區(qū)域價值在大環(huán)境影響下有上升的空間，占據(jù)區(qū)域主導權把握品牌時機：劇烈的市場競爭，導致優(yōu)勝劣汰，品牌的價值更加重要把握產(chǎn)品時機：增強產(chǎn)品張力將在市場中更有競爭力把握工程時機：原生態(tài)自然環(huán)境,獨有的創(chuàng)意空間,唯一的契合元素,能夠創(chuàng)造的不僅僅是工程的本身.“西山匯〞首度亮相承載夢想西山印象——人文藝術自然資源賦予我們的先天優(yōu)勢石景山科技園規(guī)劃回憶石景山園的功能定位：以數(shù)字娛樂為特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)核心區(qū)；以高新技術產(chǎn)業(yè)和總部經(jīng)濟為主的科技產(chǎn)業(yè)先導區(qū)；以新材料、節(jié)能環(huán)保、光機電為主的新興產(chǎn)業(yè)開展區(qū)。成為增強自主創(chuàng)新能力的重要載體，帶動區(qū)域經(jīng)濟結構調(diào)整和經(jīng)濟增長的動力引擎；成為特色鮮明、經(jīng)濟興旺、配套完備、效勞優(yōu)良、生態(tài)環(huán)保的石景山CRD科技園。南區(qū)北一區(qū)北二區(qū)西山匯南三區(qū)區(qū)域定位賦予我們的有利支撐……北京鼎軒房地產(chǎn)公司開發(fā)的“西山匯〞工程正式啟動，將面向北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的需要，致力于建設數(shù)字媒體產(chǎn)業(yè)化基地……——摘自北京搜房網(wǎng)?首鋼搬遷石景山變臉打造首都文化娛樂休閑區(qū)CRD?鼎軒亮相西區(qū)，改變西區(qū)經(jīng)濟史………“西山匯〞--締造北京創(chuàng)意文娛產(chǎn)業(yè)新品牌CRD一個創(chuàng)世紀的地域定位，它承載著京西太多未來，昭示著區(qū)域質(zhì)的轉(zhuǎn)變——時機、挑戰(zhàn)、競爭，充實著整個市場。繼而造就了“石景山萬達國際廣場〞“鼎城〞“璟都會〞“雍景四季〞等品牌實力復合地產(chǎn)工程的云集。西山匯如何全面翻開市場的關鍵：西山匯

跳出市場看市場核心構思從工程本身看跳出市場看市場的原因1、案名的詮釋‘匯’——聚集萬物、海納百川，具有較高的包容性2、工程處于“中關村科技園石景山園〞——創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，與本案推廣方向吻合,但,目前區(qū)域處于前期開展階段，尚需時間培育，各方面機制及配套有待于完善。3、工程寫字樓\綜合立項——就工程位置、交通便捷性、周邊商務氣氛對工程立項較為不利。突破傳統(tǒng)、打破常規(guī)的營銷推廣成為必然.4、依托園區(qū)優(yōu)惠政策——政府扶持，前景廣闊5、西山腳下、永引渠旁——工程自然景觀優(yōu)勢明顯龍脈傳承，,遠離鬧市符合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人群根本特征文化底蘊濃厚6、區(qū)域競爭工程云集______目前區(qū)域同類\同質(zhì)的產(chǎn)品較多,位置\商務環(huán)境\交通環(huán)境\品牌\實力均優(yōu)于本案,如不調(diào)整工程營銷推廣策略,工程實施將舉步維艱.7、西山匯假設要立足于區(qū)域板塊之巔，城市標桿的典范,應站得更高，看得更遠。從工程品牌價值思想出發(fā)從產(chǎn)業(yè)交叉的聯(lián)動效應出發(fā)從引入人文價值、科技價值出發(fā)從創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)客群共性思想出發(fā)從建立符合西山匯營銷推廣戰(zhàn)略模式出發(fā)本案的營銷推廣思路之發(fā)力點“西山匯〞CRD城市創(chuàng)意綜合體,撬動西區(qū)新經(jīng)濟

故，本案核心利益點挖掘從品牌價值角度出發(fā)3TSStiability適宜0riginality獨創(chuàng)Idevtity同一性SOI—CKT西山匯品牌核心價值的概念表達Creativiey創(chuàng)造力Kineticvlue能動價值Tempo開展力核心價值與目標客群

創(chuàng)意社群

CreativeC0mmunities

文化創(chuàng)意階層工業(yè)創(chuàng)意階層一切與創(chuàng)業(yè)有關的階層“人”與“城市/社會”的結合“原真性”屬性核心客群根本特征描述……團體特征個人意見的表達以及不斷創(chuàng)新的需求具有創(chuàng)新精神，注重工作獨創(chuàng)性對文化藝術、科技、經(jīng)濟各方面的事物有不可分割的關系。有穩(wěn)定的群體結構和一定的行為標準成員間相互依賴頻繁互動有一定的目標和成員的的協(xié)作分工群體成員有歸屬感和認同感個人特征1、工程產(chǎn)業(yè)范圍設定組合：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主、工業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)填補2、產(chǎn)業(yè)范圍：研發(fā)設計創(chuàng)意：

建筑設計創(chuàng)意：

文化傳媒設計創(chuàng)意：

咨詢籌劃創(chuàng)意：

時尚消費創(chuàng)意：

核心客群行業(yè)描述……“西山匯〞創(chuàng)意社群.專署領地故，本案客群定位除了文化，產(chǎn)品核心競爭力更是工程熱銷的根本……規(guī)劃建議景觀建議立面建議戶型建議西山匯品質(zhì)的提升本案硬性競爭力工程規(guī)劃建議北部院落功能規(guī)劃建議：個性創(chuàng)意工坊集群：有一定的伸展性、可塑性，規(guī)模行]、帶動性、可作為工程后期亮點推出。中部院落功能規(guī)劃建意：多元化創(chuàng)藝產(chǎn)業(yè)生活工作區(qū)總匯藍色局部：旗艦型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部，帶開工程影響力，擴大工程品牌知名度。粉色局部：LOFT-BEHIND中小型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群〔主力〕黃色局部：E—SOLO商居公舍，自由創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主的理想“希地〞南部院落功能規(guī)劃建學院派創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈整合區(qū):

符合\滿足科技園政策性、指向性要求，樹立工程政治地位，是工程成功銷售及招商引資的重要契基。712023/11/4建議園區(qū)設計留出客戶共享空間’成為創(chuàng)意工作者激發(fā)靈感和創(chuàng)意的空間商務中心后院建議園區(qū)留出了‘可戶共享空間’，如商務中心、休閑后街等，可以給客戶提供許多互動空間，使不同領域的藝術工作者和各類時尚元素在這里互相碰撞，激發(fā)靈感和創(chuàng)意。〞景觀規(guī)劃建議31421\步道景觀夜景2\局部景觀3\園區(qū)圍墻設計4\園區(qū)內(nèi)共享空間區(qū)域道文化——道路軟處理建議藝術性鋪裝標識，文化保存建立社區(qū)間的聯(lián)系，商業(yè)的統(tǒng)一。精神上的和諧統(tǒng)一本案硬件設施的獨特性外立面視覺效果的渲染再原有設計根底上局部添加一些時尚元素12341、2大堂入口處的挑沿及穹頂效果3、外立面添加LED數(shù)碼夜景燈4、外立面局部添加金屬之感的飾面板戶型建議2、粉色樓座考慮LOFT—BEHIND3、L類型樓座E—SOLOS商舍中部院落——多元化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生活工作區(qū)1、藍色樓座旗艦型產(chǎn)業(yè)總部戶型建議中部院落——多元化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總匯1、藍色樓座-------旗艦型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部戶型建議12、產(chǎn)品建議規(guī)劃：POST--LOFT比LOFT高一點面積〔控制最小〕：開間根本不少于兩個柱距的跨度，進深不少于一個柱距跨度，層高不低于5.4米。中部院落——多元化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總匯2023/11/4創(chuàng)意POST-LOFT進駐企業(yè)多為設計、咨詢等中小型公司。POST-LOFT平層高3.4米，錯層那么將不同的空間尺度融入，三層結構的錯躍層結構自然分出三個不同的辦公區(qū)域，中間一層挑高達5.3米3、E--SOLOS商居公舍面積〔控制最小〕〔可按樓座實際情況設計〕開間根本不小于4.5米，進深不小于6米，層高不低于4.5米。配備有廚衛(wèi)設施〔廚房為電磁爐〕戶型建議角色：畫家的家角色：歌者的家角色：裁縫的家角色：攝影者的家角色：作家的家角色扮演類樣板間（小戶型）根據(jù)物業(yè)類型，以及根據(jù)不同景觀和花園組合特性的差異將各種產(chǎn)品進行系列化演繹——讓房子發(fā)生故事讓房子發(fā)生故事個性化、人性化特點：寫字樓空間布局展示區(qū)——創(chuàng)意博物館隔斷墻按照行業(yè)類型，采用玻璃、敞開式、局部敞開等方式，為各類企業(yè)提供形象及產(chǎn)品展示的空間及時機；即可辦公有可作為各公司的創(chuàng)意博物館，擴大工程社會知名度，促進帶動產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動。。。。。。。內(nèi)部空間展示建議商業(yè)規(guī)劃建議方案—商業(yè)功能轉(zhuǎn)化商HOUSE功能空間模糊化：商業(yè)空間的彈性處理，有效降低風險居住空間工作空間展示空間銷售空間戶型建議商業(yè)的利用：創(chuàng)意的展示場/創(chuàng)意生活基地/部分個性櫥窗提前開放，成為展示空間的一部分業(yè)態(tài)方向跳蚤市場/前衛(wèi)家具展示……

CLUB臨時賣場——（《Newlandlife》形象雜志/紀念性的T恤）我們在這里將看到新潮的流行元素品牌價值決定工程創(chuàng)意“成果〞——賦予產(chǎn)品軟性競爭力人力資本產(chǎn)業(yè)結構/制度資本社會資本文化資本創(chuàng)意成果效勞性軟件設施整合，突出人性化、專業(yè)化特點：企業(yè)管理咨詢效勞企業(yè)籌劃〔形象設計及推廣包裝〕法律參謀財務咨詢經(jīng)濟政策咨詢……以上效勞均可通過前期合作單位整合完成，我方將為其提供定期或不定期的免費培訓等軟性效勞，并享受特約合作單位優(yōu)惠價格。本案獨特的軟性競爭力營銷推廣策略87許多開發(fā)商經(jīng)常會有的疑問我們的客戶是誰？他們的數(shù)量能不能支撐這么大規(guī)模的工程？工程的核心競爭力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動整體工程的銷售？如何解決配套不成熟的問題？配套的開發(fā)策略如何？啟動區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開發(fā)中提升價格？如何通過本工程建立企業(yè)品牌？。。。。。。88我們在適宜的時機，掌握了適宜的資源事實上，工程的關鍵在于：“我們能否做對〞我們是否意識到創(chuàng)意地產(chǎn)工程的原真性和其他綜合物業(yè)的不同點PARTONE工程診斷矛盾一

非傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)地段VS高端城市綜合體

網(wǎng)絡搜索“長安街〞，都是CBD、王府井、金融街。。。。。。

誰能和我們一起，做北京西區(qū)CRD創(chuàng)業(yè)園區(qū)腹地的高端商業(yè)物業(yè)市場？

高端是比出來的。沒有參照物，我們強說高端，人們認嗎？矛盾二

商業(yè)本質(zhì)VS文化追求

強勢商業(yè)可以挑客戶，價格與諸多額外要求是門檻。

但是否符合商業(yè)開發(fā)者的文化要求，仍舊難以控制。

在算賬之余，考慮文化要求，對于再高端的客群，也有點難。

矛盾三

整體形象VS客戶取得

形象重“意〞，客戶重“利〞。

銷講詞比廣告文案實效，廣告文案比銷講詞更具感染力。

可以選擇一個方面作為突破，但兩者兼顧，勢必左右為難。

矛盾四

冷市場VS高售價

現(xiàn)在是一個投資什么都不劃算的時期，“錢〞在此時更為敏感。

高單價、高總價、怎么引導，怎么催促客戶？因為矛盾重重，營銷從何下手找準方向，從解決矛盾開始。先來玩一個游戲(按空格后自動播放)很多公司都習慣將產(chǎn)品及營銷方

式分成不同的組你看到的６張卡片默想其中一張．．．在不同的組團中您是不是只關注其一而忽略其他而最終發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實中的市場實效應與圖紙嚴重不符???一直以來我們所尋找的是如何去銷售，有沒有想過，真正的目標客群需要的是什么。如何把“賣〞的概念轉(zhuǎn)化為清晰的“買〞點？需要在洞悉每一個消費者的情況下，再選擇其中最適合他們口味的進行傳播，而不是一大把牌一起上。否那么不但我們找不到正確的答案，他們同樣也會很迷茫。純粹提煉一個核心，以核心為基點進行延展，衍伸出整個系統(tǒng)工程賣點提煉區(qū)位產(chǎn)品京西CRD，石景山科技園核心位置市場創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商務集群規(guī)劃西山自然景觀與園林景觀精致細膩有機融合豐富的物業(yè)整合創(chuàng)新低產(chǎn)的開發(fā)模式人文底蘊濃厚，政府主抓項目，優(yōu)惠政策凸現(xiàn)。CRD不可或缺的組成部分，無法復制，不可替代與國際新商務發(fā)展模式接軌奠定西區(qū)創(chuàng)意地產(chǎn)城市綜合體地位市場稀缺支持項目產(chǎn)品升級可持續(xù)發(fā)展符合創(chuàng)意客的特征，規(guī)避交通及商務氛圍失卻的弱勢賣點賣點闡釋中高檔價格定位客戶群體基數(shù)較大核心賣點

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