未取得預(yù)售許可證房屋預(yù)售、預(yù)租行為的法律后果

未取得預(yù)售許可證房屋預(yù)售、預(yù)租行為的法律后果一、未取得預(yù)售許可證預(yù)售房屋的法律后果 （一）問(wèn)題 1.未取得預(yù)售許可證房屋預(yù)售合同的效力如何？ 2.未取得預(yù)售許可證預(yù)售房屋的法律后果。（二）法律法規(guī)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第4款：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第23條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：……四、已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第6條：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！弊〗ú俊蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房【2010】53號(hào)）規(guī)定：1.嚴(yán)禁未取得《商品房預(yù)售許可證》，擅自預(yù)售商品房。不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。對(duì)違反上述規(guī)定的，市住房保障和房產(chǎn)管理局將會(huì)同有關(guān)部門(mén)依法予以查處，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，記入誠(chéng)信檔案、公開(kāi)曝光，并給予行政處罰。（三）法條分析1.未取得預(yù)售許可證房屋預(yù)售合同的效力應(yīng)如何界定？根據(jù)以上規(guī)定，開(kāi)發(fā)商不得在未取得預(yù)售許可證之前進(jìn)行預(yù)售，但起訴前的預(yù)售合同是否有效，需要進(jìn)一步分析?！蹲罡咴宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下簡(jiǎn)稱《解釋》）第2條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！薄督忉尅返?條前半句似乎認(rèn)定了未取得預(yù)售許可證所訂立的預(yù)售合同無(wú)效，但有關(guān)起訴前未取得預(yù)售許可證房屋預(yù)售合同的效力并未因此而蓋棺定論，因?yàn)樵撍痉ń忉尩暮蟀刖鋵?duì)條文進(jìn)行了突破。此外，也有人質(zhì)疑該條司法解釋是否擾亂了業(yè)已建立的立法體系，造成了更加混亂的局面。目前，學(xué)界對(duì)此仍然存在相當(dāng)多的爭(zhēng)議。對(duì)于此種合同的效力，學(xué)界目前主要有絕對(duì)無(wú)效說(shuō)、效力待定說(shuō)、可撤銷(xiāo)說(shuō)、相對(duì)無(wú)效說(shuō)等多種學(xué)說(shuō)爭(zhēng)論。筆者認(rèn)為，未取得預(yù)售許可證房屋租賃合同屬于有效可撤銷(xiāo)合同。理由如下：首先，此類合同并不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！薄逗贤ń忉尪返谑臈l規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！薄逗贤ń忉屢弧返谒臈l規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！币簿褪钦f(shuō)要審視未取得預(yù)售許可證預(yù)售房屋的合同是否有效，就要看上述法律法規(guī)是否是“全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律或國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定”?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》的發(fā)文單位是國(guó)家建設(shè)部和住建部，不是全國(guó)人大及其常委會(huì)或國(guó)務(wù)院，因此違反《城市房屋租賃管理辦法》不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》屬于法律，但是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第45條第4款的規(guī)定屬于管理性規(guī)定還是效力性規(guī)定？《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》第16條規(guī)定：“如果強(qiáng)制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。如果強(qiáng)制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的‘市場(chǎng)準(zhǔn)入’資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對(duì)于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門(mén)的意見(jiàn)或者請(qǐng)示上級(jí)人民法院?！薄吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)制的是房屋預(yù)售的“市場(chǎng)準(zhǔn)入資格”，違反該規(guī)定并不會(huì)絕對(duì)地?fù)p害國(guó)家利益或者社會(huì)公共利益。因此，《中華法律法規(guī)并未明確加以規(guī)定。但是，存在地方性法規(guī)明確規(guī)定“預(yù)租許可適用預(yù)售許可”。上海市《房屋租賃條例》第9條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)租商品房，應(yīng)當(dāng)符合商品房預(yù)售的條件，并依法取得市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的商品房預(yù)售許可證明。”但是，武漢市的地方性法規(guī)并未對(duì)此加以規(guī)定，人大及其常委會(huì)出臺(tái)的法律、國(guó)務(wù)院出臺(tái)的法規(guī)以及最高院的司法解釋及司法指導(dǎo)案例也并未對(duì)“預(yù)租許可適用預(yù)售許可”加以認(rèn)