盧守平、管嬌翠房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

/盧守平、管嬌翠房屋買賣合同糾紛二審民事判決書【案由】民事合同、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛合同糾紛房屋買賣合同糾紛【審理法院】浙江省麗水市中級(jí)人民法院（原浙江省麗水市人民法院）【審理法院】浙江省麗水市中級(jí)人民法院（原浙江省麗水市人民法院）【審結(jié)日期】2020.04.10【案件字號(hào)】(2020)浙11民終240號(hào)【審理程序】二審【審理法官】毛向東蘇偉清王曉璐【審理法官】毛向東蘇偉清王曉璐【文書類型】判決書【當(dāng)事人】盧守平;管嬌翠;夏奉行;金宣鳳【當(dāng)事人】盧守平管嬌翠夏奉行金宣鳳【當(dāng)事人-個(gè)人】盧守平管嬌翠夏奉行金宣鳳【代理律師/律所】李俊浙江翰志俊律師事務(wù)所;湯麗駿浙江法和律師事務(wù)所【代理律師/律所】李俊浙江翰志俊律師事務(wù)所湯麗駿浙江法和律師事務(wù)所【代理律師】李俊湯麗駿【代理律所】浙江翰志俊律師事務(wù)所浙江法和律師事務(wù)所【法院級(jí)別】中級(jí)人民法院【字號(hào)名稱】民終字【原告】盧守平;管嬌翠【被告】夏奉行;金宣鳳【本院觀點(diǎn)】雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效，一審結(jié)合協(xié)議簽訂時(shí)間、雙方的過錯(cuò)程度等因素綜合認(rèn)定兩上訴人承擔(dān)85%的賠償責(zé)任并無不當(dāng)，本院予以維持。【權(quán)責(zé)關(guān)鍵詞】無效撤銷合同過錯(cuò)合同約定第三人關(guān)聯(lián)性合法性質(zhì)證訴訟請(qǐng)求反訴維持原判發(fā)回重審折價(jià)【指導(dǎo)案例標(biāo)記】0【指導(dǎo)案例排序】0【本院查明】經(jīng)審理，二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。【本院認(rèn)為】本院認(rèn)為，雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效，一審結(jié)合協(xié)議簽訂時(shí)間、雙方的過錯(cuò)程度等因素綜合認(rèn)定兩上訴人承擔(dān)85%的賠償責(zé)任并無不當(dāng)，本院予以維持。關(guān)于賠償數(shù)額的問題，兩上訴人主張按照合同約定的加倍賠償條款確定賠償數(shù)額，但該條款系針對(duì)產(chǎn)權(quán)不清情況下的約定，且加倍賠償不足以彌補(bǔ)兩被上訴人的損失，對(duì)該主張，本院不予支持。兩上訴人還主張按照月息2分或者按照2002年兩被上訴人所能購買的商品房為100平方米對(duì)應(yīng)的房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2500000元計(jì)算損失數(shù)額，但該兩種賠償方式并不能正確反映兩被上訴人的損失，故兩上訴人的該主張，依據(jù)不足，本院亦不予支持。現(xiàn)案涉房屋已經(jīng)被劃入政府征遷范圍，一審將案涉房屋在貨幣安置的情況下所形成的補(bǔ)償金額作為計(jì)算損失的依據(jù)并無不當(dāng)，本院予以維持。經(jīng)審查，本案系合同糾紛，案涉合同的相對(duì)人為兩上訴人和兩被上訴人，案外人盧慶、盧瑤并非合同當(dāng)事人，一審不存在程序嚴(yán)重違法情形。另，按照《訴訟費(fèi)用交納辦法》的規(guī)定，“部分勝訴、部分?jǐn)≡V的，人民法院根據(jù)案件的具體情況決定當(dāng)事人各自負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)用數(shù)額"，一審法院對(duì)訴訟費(fèi)用的分擔(dān)并無不當(dāng)。綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：【裁判結(jié)果】駁回上訴，維持原判。 二審案件受理費(fèi)19114元，由上訴人盧守平、管嬌翠負(fù)擔(dān)。 本判決為終審判決。【更新時(shí)間】2022-08-1620:31:59【一審法院查明】一審法院認(rèn)定事實(shí)：盧守平與管嬌翠原系夫妻關(guān)系，均系蓮都區(qū)蘆埠村后村村民。夏奉行、金宣鳳系夫妻關(guān)系，與盧守平、管嬌翠非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。2002年5月23日，盧守平、管嬌翠（甲方）與夏奉行、金宣鳳（乙方）簽訂了《房地產(chǎn)買賣契約》，將坐落于麗水市蓮都區(qū)一幢兩間三層房屋（土地使用權(quán)證號(hào)為：麗集用xxx第xxx號(hào)，房屋所有權(quán)證號(hào)為：麗房權(quán)證字××號(hào)），作價(jià)325000元出售給夏奉行、金宣鳳，并約定：付款方式為乙方一次付清，房屋所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)歸乙方；乙方購買的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，該建筑物的附屬設(shè)施歸乙方；甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)等屬清楚無爭議，日后如因甲方產(chǎn)權(quán)等不清發(fā)生爭執(zhí)，概由甲方負(fù)責(zé)，由此給乙方造成損失的，甲方負(fù)責(zé)加倍賠償；合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，夏奉行、金宣鳳付清購房款并入住上述所購房屋至今。上述房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證登記的權(quán)利人為盧守平。麗集用2000第08013號(hào)土地使用權(quán)證證載權(quán)利類型為宅基地使用權(quán)，麗房權(quán)證字××號(hào)房屋所有權(quán)證證載建筑面積為220.5平方米。2019年4月，上述案涉房屋被劃入政府征遷范圍，經(jīng)拆遷部門核算，夏奉行、金宣鳳于2002年5月23日向盧守平、管嬌翠所購的上述房屋，按本次征遷的相關(guān)拆遷政策，如選擇貨幣安置可獲得的拆遷利益為：住宅3563506元（13.18平方米×15249.51元／平方米＋220.5平方米×15249.51元／平方米），住改店134392元（36.11×3721.73），拆除誤工費(fèi)19673元，房屋裝修補(bǔ)償116840元【（13.18＋220.5）×500】，搬遷費(fèi)7011元（233.68平方米×15元／平方米×2），臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)25238元（233.68平方米×18元／平方米·月×6個(gè)月），選擇貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)1069052元（3563506元×0.3），附屬物17252元，三相電材料費(fèi)1320元（6×220），簽約獎(jiǎng)勵(lì)186944元（233.68平方米×800元／平方米），共計(jì)5141228元。庭審中，雙方對(duì)于附屬物補(bǔ)償中3978元屬于盧守平、管嬌翠一方水泥地補(bǔ)償予以確認(rèn)?，F(xiàn)雙方因本次拆遷就房屋產(chǎn)權(quán)、拆遷補(bǔ)償利益等發(fā)生爭議，遂致糾紛?！疽粚彿ㄔ赫J(rèn)為】一審法院認(rèn)為，被告夏奉行、金宣鳳非案涉買賣房屋所在地麗水市蓮都區(qū)蘆埠村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且房屋的土地性質(zhì)為集體所有，根據(jù)目前土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，兩原告將宅基地及所建房屋轉(zhuǎn)讓給本村集體以外的兩被告，已違反上述法律強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方簽署的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書應(yīng)屬無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任"的規(guī)定，兩原告可要求兩被告返還房屋，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)返還購房款并賠償由此給被告造成的損失。故兩原告訴請(qǐng)要求兩被告返還房屋，兩反訴原告請(qǐng)求兩反訴被告返還購房款325000元，符合法律規(guī)定，予以支持。關(guān)于賠償損失的問題。本案中，原、被告買賣法律禁止交易的房屋，應(yīng)認(rèn)為均有過錯(cuò)。該院結(jié)合案涉房屋買賣的時(shí)間（2002年5月距今17年多），具體案情即合同有“房屋所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)歸乙方；乙方購買的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，該建筑物的附屬設(shè)施歸乙方；甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)等屬清楚無爭議"的約定，認(rèn)定原告盧守平、管嬌翠在案涉房屋買賣的過程中存在較大過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，將反訴被告需要承擔(dān)的責(zé)任比例確定為85%，即房屋現(xiàn)拆遷貨幣安置補(bǔ)償價(jià)5137250元（5141228-3978）減去購房款325000元的差額部分4812250元乘以85%的責(zé)任比例，得出反訴被告應(yīng)賠償反訴原告的損失為4090412.5元。故該院對(duì)反訴原告訴請(qǐng)金額中的合理部分予以支持。兩反訴被告辯稱該房屋系家庭成員四人共有，但與案涉房屋的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證載明的內(nèi)容不符，對(duì)該辯解，不予采納。兩反訴被告辯稱超面積13.18平方米不在買賣契約內(nèi)，首先，該13.18平方米為1993年建房時(shí)的超建部分，在雙方簽署房屋買賣契約時(shí)早已建成，其次，雙方簽署的房屋買賣契約中第五條明確約定了“乙方購買的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，該建筑物的附屬設(shè)施歸乙方"，由此可見，雙方的房屋買賣契約應(yīng)當(dāng)包含了該13.18平方米的超建面積部分，故對(duì)反訴被告的該辯解，不予采納。兩反訴被告辯稱簽約獎(jiǎng)金為兩反訴被告方的身份權(quán)享有，該院認(rèn)為雙方合同雖然認(rèn)定無效，但合同的標(biāo)的為案涉房屋及附屬物的所有權(quán)，故在計(jì)算賠償金額時(shí)，包含簽約獎(jiǎng)金在內(nèi)的房屋現(xiàn)拆遷貨幣安置補(bǔ)償價(jià)均可作為買房一方的可信賴?yán)妫蕦?duì)該辯解，不予支持。綜上，原告的訴請(qǐng)，符合法律規(guī)定，予以支持；反訴原告訴請(qǐng)的合理部分，予以支持。為保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第六十條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、第六十三條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)2002年5月23日盧守平、管嬌翠與夏奉行、金宣鳳簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》無效。二、盧守平、管嬌翠于本判決生效后十五日內(nèi)向夏奉行、金宣鳳返還購房款325000元并賠償損失4090412.5元，兩項(xiàng)共計(jì)人民幣4415412.5元；夏奉行、金宣鳳收到上述款項(xiàng)后，即將坐落于蓮都區(qū)蘆埠村12號(hào)房屋騰空并交還給盧守平、管嬌翠。三、駁回夏奉行、金宣鳳的其他反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)人民幣14723元，減半收取7361.5元，由本訴原告盧守平、管嬌翠與本訴被告夏奉行、金宣鳳各半負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)47789元，減半收取23894.5元，由反訴原告夏奉行、金宣鳳負(fù)擔(dān)3394.5元，反訴被告盧守平、管嬌翠負(fù)擔(dān)20500元。 二審期間，上訴人盧守平、管嬌翠提交了一份證據(jù)，即《南方周末》2008年4月10日關(guān)于《麗水房價(jià)大幅度上漲》的分析文章，待證1.本案涉及無效合同賠償問題，合同系2002年5月23日簽訂，當(dāng)時(shí)城市房屋價(jià)格每平方為2500元左右，參照此價(jià)格，被上訴人32萬元能買128平方米的房屋，再按現(xiàn)在城市房屋拆遷價(jià)格每平方米2.4萬元進(jìn)行計(jì)算，被上訴人能獲得的實(shí)際損失是310萬元左右；2.此次拆遷的房屋是以兩上訴人和盧慶、盧瑤審批建造的，是以農(nóng)村村民的身份獲得的集體土地的拆遷賠償款，屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員拆遷的優(yōu)惠政策，并非是被上訴人的實(shí)際損失；3.依據(jù)案涉協(xié)議約定的房款32萬元加倍賠償，為64萬元，系雙方自愿約定，按此賠償雖然被上訴人不能接受，但本案應(yīng)公平、公正判決。被上訴人夏奉行、金宣鳳質(zhì)證認(rèn)為，上訴人提交的證據(jù)不符合證據(jù)三性，這僅僅是記者的說法，并非政府對(duì)房屋價(jià)格的確認(rèn)，對(duì)證據(jù)真實(shí)性存疑；且該文章沒有得到相關(guān)部門的確認(rèn)，合法性并不存在；該文章沒有講到案涉房屋的價(jià)格，而是其他房屋的價(jià)格，與本案沒有關(guān)聯(lián)性。被上訴人夏奉行、金宣鳳未提交證據(jù)。本院認(rèn)定如下，該證據(jù)與本案處理缺乏關(guān)聯(lián)性，不能待證其所要待證的事實(shí)，本院不予采信。【二審上訴人訴稱】上訴人盧守平、管嬌翠上訴請(qǐng)求：1.原審程序違法，依法發(fā)回重審；2.依法撤銷原審判決第二項(xiàng)內(nèi)容，依法改判上訴人賠償被上訴人實(shí)際損失2500000元人民幣；3.一審反訴費(fèi)和二審訴訟費(fèi)均由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、原審程序嚴(yán)重違法。1.夏奉行、金宣鳳于2019年12月4日提起反訴請(qǐng)求，反訴請(qǐng)求要求兩上訴人和盧慶、盧瑤作為蘆埠村村民身份所享有的所有權(quán)益作為合同無效造成的損失賠償?shù)慕痤~。兩上訴人于2019年12月7日依法向原審法院經(jīng)辦法官遞交了《追加本案第三人申請(qǐng)書》和《補(bǔ)充證據(jù)清單》。兩上訴人提交的證據(jù)足以證明盧慶、盧瑤是案涉房屋的共有人，且市征遷辦已確認(rèn)盧慶、盧瑤系案涉房屋的共有人，依法應(yīng)當(dāng)追加為本案當(dāng)事人參加訴訟，但原審法院未依據(jù)程序法規(guī)定，作出裁定駁回或同意追加的書面通知。故原審程序違法，應(yīng)當(dāng)發(fā)回重審，維護(hù)案涉房屋共有人盧慶、盧瑤的合法權(quán)益。二、原審關(guān)于合同無效賠償問題的認(rèn)定，即“房屋現(xiàn)拆遷貨幣安置補(bǔ)償價(jià)5137250元(5141228元-3978元)減去購房款325000元的差額部分4812250元乘以85%的責(zé)任比例，得出反訴被告應(yīng)賠償反訴原告的損失為4090412.5元"，原審這一認(rèn)定錯(cuò)誤，判決結(jié)果不公。1.原審判決的賠償并不是兩被上訴人在本案中的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，而是將兩上訴人和盧慶、盧瑤四人以蘆埠村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民身份享有的一戶一宅的房屋對(duì)應(yīng)的安置補(bǔ)償費(fèi)85%判給了兩被上訴人。本案事實(shí)上兩上訴人和盧慶、盧瑤與征遷辦所簽訂了四份《產(chǎn)權(quán)調(diào)換》，即盧守平調(diào)換房屋60m2、管嬌翠調(diào)換房屋60m2、盧慶調(diào)換房屋180m2、盧瑤調(diào)換房屋80m2，沒有與征遷辦簽訂過貨幣補(bǔ)償拆遷安置合同。2.按《房地產(chǎn)買賣契約》第6條約定：“日后如因甲方(上訴人)產(chǎn)權(quán)等不清發(fā)生爭議，概由甲方(上訴人)負(fù)責(zé)，由此給乙方(被上訴人)造成損失的，甲方(上訴人)負(fù)責(zé)加倍賠償。"雙方自愿約定本案解決爭議的辦法為房款325000元人民幣加倍賠償。3.退一步講，按照全國現(xiàn)有處理出賣農(nóng)村集體性質(zhì)土地建造的房屋的實(shí)踐，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，認(rèn)定集體土地房屋買賣無效后應(yīng)以購房款325000元為基數(shù)按2分利計(jì)算損失，即月息6500元，房屋買賣已17年半，利息為1365000元，加上房款325000元，共計(jì)1690000元，只有這樣處理才能與全國同類案件處理相平衡。4.政府征用蘆埠村村民房屋，拆遷責(zé)任重如山，拆遷法律、法規(guī)知識(shí)深似海，以保護(hù)村民利益為原則。如建筑面積每平方米15400元，另加重建費(fèi)，每個(gè)村民可享有60平方米，不足60平方米可以罰代批。故兩上訴人和盧慶、盧瑤四人可以罰代批13.18平方米，又如兩上訴人和盧慶、盧瑤簽約獎(jiǎng)金為233.68平方米某800元=186944元，兩上訴人和盧慶、盧瑤分到的全村街道、弄墻平攤的水泥路補(bǔ)償費(fèi)17252元等等。原審認(rèn)定賠償金額為5137250元減去325000元本金后的85%，實(shí)際上是作出被上訴人買房有效的判決。5.2002年麗水市城內(nèi)商品房出售價(jià)格每平方米約3000多元，如麗水市北苑路金城花苑的房屋每平方米就是3000多元，被上訴人325000元只能在城內(nèi)買到100平方米的商品房，現(xiàn)市內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)每平方米最高不到24000元，兩被上訴人也只能享受到2400000元拆遷補(bǔ)償款，這才是本案的實(shí)際損失數(shù)額。原審判決是在鼓勵(lì)非本村村民去購買農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集體土地上的自建房，買賣價(jià)格比商品房便宜，拆遷的利益卻都判給非本村買房人，讓本村村民拆遷后買不起房屋居住。三、原審反訴費(fèi)和二審訴訟費(fèi)由兩被上訴人承擔(dān)。本案原審原告的訴訟請(qǐng)求是買賣房屋無效，合同無效就包括了賠償因合同無效造成的實(shí)際損失，但原審兩被告為了多賠償不事實(shí)的損失，找拆遷公司將此房屋以貨幣拆遷補(bǔ)償?shù)?141228元作為反訴請(qǐng)求，多交的本案反訴費(fèi)用應(yīng)由被上訴人承擔(dān)，二審上訴請(qǐng)求改判多判賠償?shù)?900000元訴訟費(fèi)也依法由倆被上訴人承擔(dān)。綜上所述，原審程序嚴(yán)重違法，政府征遷辦依法確認(rèn)此房屋共有人為兩上訴人和盧慶、盧瑤四人，且己與此房屋共有人盧慶、盧瑤簽訂了《調(diào)換房屋合同》。原審在接到原告申請(qǐng)追加為本案第三人的情況下未予追加，屬于程序嚴(yán)重違法。本案房屋買賣合同依法無效，應(yīng)以無效后的實(shí)際損失予以賠償，原審判決以蘆埠村村民征遷后享有的一切利益作為賠償數(shù)額，于法于情于理均不符，嚴(yán)重?fù)p害了村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。原審反訴費(fèi)和二審訴訟費(fèi)均應(yīng)由兩被上訴人承擔(dān)。懇請(qǐng)二審法院查明事實(shí)后，公平、公正依法斷處，以維護(hù)法律的正確實(shí)施，維護(hù)兩上訴人和案外人盧慶、盧瑤的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。盧守平、管嬌翠房屋買賣合同糾紛二審民事判決書浙江省麗水市中級(jí)人民法院民事判決書(2020)浙11民終240號(hào)當(dāng)事人上訴人（原審原告、反訴被告）：盧守平。上訴人（原審原告、反訴被告）：管嬌翠。上述兩上訴人的共同委托訴訟代理人：李俊，浙江翰志俊律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告、反訴原告）：夏奉行。被上訴人（原審被告、反訴原告）：金宣鳳。上述兩被上訴人的共同委托訴訟代理人：湯麗駿，浙江法和律師事務(wù)所律師。審理經(jīng)過上訴人盧守平、管嬌翠因與被上訴人夏奉行、金宣鳳房屋買賣合同糾紛一案，不服浙江省麗水市蓮都區(qū)人民法院（2019）浙1102民初6551號(hào)民事判決，向本院提出上訴，本院于2019年2月27日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。二審上訴人訴稱上訴人盧守平、管嬌翠上訴請(qǐng)求：1.原審程序違法，依法發(fā)回重審；2.依法撤銷原審判決第二項(xiàng)內(nèi)容，依法改判上訴人賠償被上訴人實(shí)際損失2500000元人民幣；3.一審反訴費(fèi)和二審訴訟費(fèi)均由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、原審程序嚴(yán)重違法。1.夏奉行、金宣鳳于2019年12月4日提起反訴請(qǐng)求，反訴請(qǐng)求要求兩上訴人和盧慶、盧瑤作為蘆埠村村民身份所享有的所有權(quán)益作為合同無效造成的損失賠償?shù)慕痤~。兩上訴人于2019年12月7日依法向原審法院經(jīng)辦法官遞交了《追加本案第三人申請(qǐng)書》和《補(bǔ)充證據(jù)清單》。兩上訴人提交的證據(jù)足以證明盧慶、盧瑤是案涉房屋的共有人，且市征遷辦已確認(rèn)盧慶、盧瑤系案涉房屋的共有人，依法應(yīng)當(dāng)追加為本案當(dāng)事人參加訴訟，但原審法院未依據(jù)程序法規(guī)定，作出裁定駁回或同意追加的書面通知。故原審程序違法，應(yīng)當(dāng)發(fā)回重審，維護(hù)案涉房屋共有人盧慶、盧瑤的合法權(quán)益。二、原審關(guān)于合同無效賠償問題的認(rèn)定，即“房屋現(xiàn)拆遷貨幣安置補(bǔ)償價(jià)5137250元(5141228元-3978元)減去購房款325000元的差額部分4812250元乘以85%的責(zé)任比例，得出反訴被告應(yīng)賠償反訴原告的損失為4090412.5元"，原審這一認(rèn)定錯(cuò)誤，判決結(jié)果不公。1.原審判決的賠償并不是兩被上訴人在本案中的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，而是將兩上訴人和盧慶、盧瑤四人以蘆埠村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民身份享有的一戶一宅的房屋對(duì)應(yīng)的安置補(bǔ)償費(fèi)85%判給了兩被上訴人。本案事實(shí)上兩上訴人和盧慶、盧瑤與征遷辦所簽訂了四份《產(chǎn)權(quán)調(diào)換》，即盧守平調(diào)換房屋60m2、管嬌翠調(diào)換房屋60m2、盧慶調(diào)換房屋180m2、盧瑤調(diào)換房屋80m2，沒有與征遷辦簽訂過貨幣補(bǔ)償拆遷安置合同。2.按《房地產(chǎn)買賣契約》第6條約定：“日后如因甲方(上訴人)產(chǎn)權(quán)等不清發(fā)生爭議，概由甲方(上訴人)負(fù)責(zé)，由此給乙方(被上訴人)造成損失的，甲方(上訴人)負(fù)責(zé)加倍賠償。"雙方自愿約定本案解決爭議的辦法為房款325000元人民幣加倍賠償。3.退一步講，按照全國現(xiàn)有處理出賣農(nóng)村集體性質(zhì)土地建造的房屋的實(shí)踐，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，認(rèn)定集體土地房屋買賣無效后應(yīng)以購房款325000元為基數(shù)按2分利計(jì)算損失，即月息6500元，房屋買賣已17年半，利息為1365000元，加上房款325000元，共計(jì)1690000元，只有這樣處理才能與全國同類案件處理相平衡。4.政府征用蘆埠村村民房屋，拆遷責(zé)任重如山，拆遷法律、法規(guī)知識(shí)深似海，以保護(hù)村民利益為原則。如建筑面積每平方米15400元，另加重建費(fèi)，每個(gè)村民可享有60平方米，不足60平方米可以罰代批。故兩上訴人和盧慶、盧瑤四人可以罰代批13.18平方米，又如兩上訴人和盧慶、盧瑤簽約獎(jiǎng)金為233.68平方米某800元=186944元，兩上訴人和盧慶、盧瑤分到的全村街道、弄墻平攤的水泥路補(bǔ)償費(fèi)17252元等等。原審認(rèn)定賠償金額為5137250元減去325000元本金后的85%，實(shí)際上是作出被上訴人買房有效的判決。5.2002年麗水市城內(nèi)商品房出售價(jià)格每平方米約3000多元，如麗水市北苑路金城花苑的房屋每平方米就是3000多元，被上訴人325000元只能在城內(nèi)買到100平方米的商品房，現(xiàn)市內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)每平方米最高不到24000元，兩被上訴人也只能享受到2400000元拆遷補(bǔ)償款，這才是本案的實(shí)際損失數(shù)額。原審判決是在鼓勵(lì)非本村村民去購買農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集體土地上的自建房，買賣價(jià)格比商品房便宜，拆遷的利益卻都判給非本村買房人，讓本村村民拆遷后買不起房屋居住。三、原審反訴費(fèi)和二審訴訟費(fèi)由兩被上訴人承擔(dān)。本案原審原告的訴訟請(qǐng)求是買賣房屋無效，合同無效就包括了賠償因合同無效造成的實(shí)際損失，但原審兩被告為了多賠償不事實(shí)的損失，找拆遷公司將此房屋以貨幣拆遷補(bǔ)償?shù)?141228元作為反訴請(qǐng)求，多交的本案反訴費(fèi)用應(yīng)由被上訴人承擔(dān)，二審上訴請(qǐng)求改判多判賠償?shù)?900000元訴訟費(fèi)也依法由倆被上訴人承擔(dān)。綜上所述，原審程序嚴(yán)重違法，政府征遷辦依法確認(rèn)此房屋共有人為兩上訴人和盧慶、盧瑤四人，且己與此房屋共有人盧慶、盧瑤簽訂了《調(diào)換房屋合同》。原審在接到原告申請(qǐng)追加為本案第三人的情況下未予追加，屬于程序嚴(yán)重違法。本案房屋買賣合同依法無效，應(yīng)以無效后的實(shí)際損失予以賠償，原審判決以蘆埠村村民征遷后享有的一切利益作為賠償數(shù)額，于法于情于理均不符，嚴(yán)重?fù)p害了村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。原審反訴費(fèi)和二審訴訟費(fèi)均應(yīng)由兩被上訴人承擔(dān)。懇請(qǐng)二審法院查明事實(shí)后，公平、公正依法斷處，以維護(hù)法律的正確實(shí)施，維護(hù)兩上訴人和案外人盧慶、盧瑤的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。二審被上訴人辯稱被上訴人夏奉行、金宣鳳辯稱，一、一審程序不存在嚴(yán)重違法，被答辯人的理由不能成立。本案是確認(rèn)房屋買賣合同無效的糾紛，合同雙方當(dāng)事人是房屋出售人和合同買受人。在房屋出售時(shí)被答辯人的兩個(gè)女兒均未成年，且房屋所有權(quán)是被答辯人的，本案與被答辯人的兩個(gè)女兒之間沒有任何法律關(guān)系，本案處理結(jié)果也與兩人沒有法律上的利害關(guān)系，因此，被答辯人的兩個(gè)女兒不是本案的第三人。二、對(duì)于一審判決的賠償金額，被答辯人的理由不能成立，答辯人認(rèn)為金額其實(shí)是偏少的。1.拆遷公司提供的拆遷房屋補(bǔ)償表是經(jīng)過雙方質(zhì)證確認(rèn)的，該表明確房屋的拆遷補(bǔ)償金額為5141228元，該數(shù)額減去被答辯人所屬的水泥地補(bǔ)償款和答辯人當(dāng)年的購房款，剩余4812250元即為答辯人的損失，該數(shù)額符合本案的實(shí)際情況。2.雙方協(xié)議第六條關(guān)于加倍賠償?shù)募s定的適用條款明確為“因甲方產(chǎn)權(quán)不清發(fā)生爭議"，但本案不存在產(chǎn)權(quán)不清的情況，不應(yīng)適用該條款。3.被答辯人提出按照其他案件處理應(yīng)以月息2分計(jì)算損失，但沒有相應(yīng)的法律規(guī)定，也沒有相類似的判決。三、被答辯人的上訴請(qǐng)求前后矛盾。被答辯人的上訴狀中有三個(gè)賠償數(shù)額，都不一致。綜上，被答辯人的上訴理由不能成立，其上訴請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以駁回。原告訴稱上訴人盧守平、管嬌翠向一審法院提起訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)原、被告于2002年5月23日簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》無效；2.兩被告將坐落于麗水市蓮都區(qū)紫金街道蘆埠村XX號(hào)房屋（一幢兩間三層）返還給兩原告所有。被上訴人夏奉行、金宣鳳向一審法院提起反訴請(qǐng)求：請(qǐng)求判令兩反訴被告賠償兩反訴原告損失人民幣5141228元，后變更訴請(qǐng)為判令兩反訴被告返還兩反訴原告購房款325000元并賠償反訴原告損失人民幣4816228元。一審法院查明一審法院認(rèn)定事實(shí)：盧守平與管嬌翠原系夫妻關(guān)系，均系蓮都區(qū)蘆埠村后村村民。夏奉行、金宣鳳系夫妻關(guān)系，與盧守平、管嬌翠非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員。2002年5月23日，盧守平、管嬌翠（甲方）與夏奉行、金宣鳳（乙方）簽訂了《房地產(chǎn)買賣契約》，將坐落于麗水市蓮都區(qū)一幢兩間三層房屋（土地使用權(quán)證號(hào)為：麗集用xxx第xxx號(hào)，房屋所有權(quán)證號(hào)為：麗房權(quán)證字××號(hào)），作價(jià)325000元出售給夏奉行、金宣鳳，并約定：付款方式為乙方一次付清，房屋所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)歸乙方；乙方購買的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，該建筑物的附屬設(shè)施歸乙方；甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)等屬清楚無爭議，日后如因甲方產(chǎn)權(quán)等不清發(fā)生爭執(zhí)，概由甲方負(fù)責(zé)，由此給乙方造成損失的，甲方負(fù)責(zé)加倍賠償；合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，夏奉行、金宣鳳付清購房款并入住上述所購房屋至今。上述房屋的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證登記的權(quán)利人為盧守平。麗集用2000第08013號(hào)土地使用權(quán)證證載權(quán)利類型為宅基地使用權(quán)，麗房權(quán)證字××號(hào)房屋所有權(quán)證證載建筑面積為220.5平方米。2019年4月，上述案涉房屋被劃入政府征遷范圍，經(jīng)拆遷部門核算，夏奉行、金宣鳳于2002年5月23日向盧守平、管嬌翠所購的上述房屋，按本次征遷的相關(guān)拆遷政策，如選擇貨幣安置可獲得的拆遷利益為：住宅3563506元（13.18平方米×15249.51元／平方米＋220.5平方米×15249.51元／平方米），住改店134392元（36.11×3721.73），拆除誤工費(fèi)19673元，房屋裝修補(bǔ)償116840元【（13.18＋220.5）×500】，搬遷費(fèi)7011元（233.68平方米×15元／平方米×2），臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)25238元（233.68平方米×18元／平方米·月×6個(gè)月），選擇貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)1069052元（3563506元×0.3），附屬物17252元，三相電材料費(fèi)1320元（6×220），簽約獎(jiǎng)勵(lì)186944元（233.68平方米×800元／平方米），共計(jì)5141228元。庭審中，雙方對(duì)于附屬物補(bǔ)償中3978元屬于盧守平、管嬌翠一方水泥地補(bǔ)償予以確認(rèn)?，F(xiàn)雙方因本次拆遷就房屋產(chǎn)權(quán)、拆遷補(bǔ)償利益等發(fā)生爭議，遂致糾紛。一審法院認(rèn)為一審法院認(rèn)為，被告夏奉行、金宣鳳非案涉買賣房屋所在地麗水市蓮都區(qū)蘆埠村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且房屋的土地性質(zhì)為集體所有，根據(jù)目前土地管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，兩原告將宅基地及所建房屋轉(zhuǎn)讓給本村集體以外的兩被告，已違反上述法律強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方簽署的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書應(yīng)屬無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任"的規(guī)定，兩原告可要求兩被告返還房屋，同時(shí)，應(yīng)當(dāng)返還購房款并賠償由此給被告造成的損失。故兩原告訴請(qǐng)要求兩被告返還房屋，兩反訴原告請(qǐng)求兩反訴被告返還購房款325000元，符合法律規(guī)定，予以支持。關(guān)于賠償損失的問題。本案中，原、被告買賣法律禁止交易的房屋，應(yīng)認(rèn)為均有過錯(cuò)。該院結(jié)合案涉房屋買賣的時(shí)間（2002年5月距今17年多），具體案情即合同有“房屋所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)歸乙方；乙方購買的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，該建筑物的附屬設(shè)施歸乙方；甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)等屬清楚無爭議"的約定，認(rèn)定原告盧守平、管嬌翠在案涉房屋買賣的過程中存在較大過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，將反訴被告需要承擔(dān)的責(zé)任比例確定為85%，即房屋現(xiàn)拆遷貨幣安置補(bǔ)償價(jià)5137250元（5141228-3978）減去購房款325000元的差額部分4812250元乘以85%的責(zé)任比例，得出反訴被告應(yīng)賠償反訴原告的損失為4090412.5元。故該院對(duì)反訴原告訴請(qǐng)金額中的合理部分予以支持。兩反訴被告辯稱該房屋系家庭成員四人共有，但與案涉房屋的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證載明的內(nèi)容不符，對(duì)該辯解，不予采納。兩反訴被告辯稱超面積13.18平方米不在買賣契約內(nèi)，首先，該13.18平方米為1993年建房時(shí)的超建部分，在雙方簽署房屋買賣契約時(shí)早已建成，其次，雙方簽署的房屋買賣契約中第五條明確約定了“乙方購買的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，該建筑物的附屬設(shè)施歸乙方"，由此可見，雙方的房屋買賣契約應(yīng)當(dāng)包含了該13.18平方米的超建面積部分，故對(duì)反訴被告的該辯解，不予采納。兩反訴被告辯稱簽約獎(jiǎng)金為兩反訴被告方的身份權(quán)享有，該院認(rèn)為雙方合同雖然認(rèn)定無效，但合同的標(biāo)的為案涉房屋及附屬物的所有權(quán)，故在計(jì)算賠償金額時(shí)，包含簽約獎(jiǎng)金在內(nèi)的房屋現(xiàn)拆遷貨幣安置補(bǔ)償價(jià)均可作為買房一方的可信賴?yán)?，故?duì)該辯解，不予支持。綜上，原告的訴請(qǐng)，符合法律規(guī)定，予以支持；反訴原告訴請(qǐng)的合理部分，予以支持。為保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第七條、《中華人民共和國物權(quán)法》第六十條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、第六十三條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)2002年5月23日盧守平、管嬌翠與夏奉行、金宣鳳簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》無效。二、盧守平、管嬌翠于本判決生效后十五日內(nèi)向夏奉行、金宣鳳返還購房款325000元并賠償損失4090412.5元，兩項(xiàng)共計(jì)人民幣4415412.5元；夏奉行、金宣鳳收到上述款項(xiàng)后，即將坐落于蓮都區(qū)蘆埠村12號(hào)房屋騰空并交還給盧守平、管嬌翠。三、駁回夏奉行、金宣鳳的其他反訴請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)人民幣14723元，減半收取7361.5元，由本訴原告盧守平、管嬌翠與本訴被告夏奉行、金宣鳳各半負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)47789元，減半收取23894.5元，由反訴原告夏奉行、金宣鳳負(fù)擔(dān)3394.5元，反訴被告盧守平