住房價格應(yīng)由政府干預(yù)理論

住房是人類最基本的物質(zhì)需要。近年來,由于城市化進(jìn)程的加快、人們居住水平要求的不斷提高以及市場上其他投資渠道不暢引致的房地產(chǎn)投資行為,使得住房價格的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工薪階層收入的上漲幅度。同時,目前房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率卻普遍偏高,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會一般平均利潤率。從這兒我們可以看到,由于具有生活必需品性質(zhì)的住房市場的失靈以及由于房地產(chǎn)市場所具有的自然壟斷性的特征,至少在目前這一供求極度不平衡階段,政府對住房市場進(jìn)行積極的、適度的干預(yù)是必需的。首先我想說，所謂的“住房市場政府干預(yù)”是指“當(dāng)住房市場總體或者某些子市場運行出現(xiàn)了劇烈振蕩時(如住房價格，交易量，開發(fā)投資大幅度上升或下降,住房供需出現(xiàn)嚴(yán)重失衡等),政府通過各種政策工具進(jìn)行市場干預(yù),以達(dá)到短期內(nèi)使住房市場回到穩(wěn)定運行軌道內(nèi)的干預(yù)行為”。其次從五個方面來闡述住房價格應(yīng)由政府干預(yù)的必要性(1)住房市場失靈需要政府干預(yù)(2)住房保障的社會責(zé)任需要政府干預(yù)(3)宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)需要政府干預(yù)(4)房價大起大落需要政府干預(yù)(5)住房市場非均衡需要政府干預(yù)等五個方面政府應(yīng)該干預(yù)?，F(xiàn)在的問題是住房作為一種社會必需品的性質(zhì)已經(jīng)確定,但是通過市場機(jī)制卻無法提供足夠多的具有公共物品性質(zhì)的住房產(chǎn)品以保障社會上相當(dāng)一部分人獲得體面舒適住房的權(quán)利,因此政府進(jìn)行干達(dá)1:400以上。2.開發(fā)商投資利潤率商品房在市場上得合理的價格，應(yīng)該由開發(fā)環(huán)節(jié)正常成本加上合理利潤構(gòu)成，如果開發(fā)利潤過高，隱含著開發(fā)環(huán)節(jié)競爭不充分的因素，這并不是社會效率所要求的合理價格。北京市房地產(chǎn)開發(fā)利潤占房價的比重平均達(dá)到17.1％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。國際上房地產(chǎn)開發(fā)商的平均利潤一般在5％左右，高的也只有6％至8％，遠(yuǎn)低于我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均利潤率。從一個側(cè)面來看，2004年公布的財富福布斯100名排行榜上,有50%以上的人與房地產(chǎn)有直接或間接的關(guān)系。當(dāng)然僅憑此也不能說明中國的房地產(chǎn)業(yè)是暴利的行業(yè)，但至少是高利潤的行業(yè)。3.居民購房承受能力若房價超出了大多數(shù)居民承受能力或影響了大多數(shù)人的生活質(zhì)量，從住宅最終是滿足大多數(shù)居民生活需要的角度看，房價也是不合理的。有一個國際公認(rèn)的指標(biāo)，房價收入比，聯(lián)合國人類住宅中心把房價收入比定義為:“居住單元的中等自由市場價格與中等家庭收入之比”。世界銀行的研究結(jié)果表明，房價收入比保持在3:1到6:1之間是比較合理的，也就是說當(dāng)一個家庭3－6年的收入可以買房，居民才有足夠的購房支付能力。我們現(xiàn)在的房價和收入之間的比例是12：1,上海目前的房價收入比是14.8:1,也就是說目前我國居民要拿出10－20年的家庭收入來買房，這樣的標(biāo)準(zhǔn)都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了全世界公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)上述分析，我們得出結(jié)論是目前我們的房價是比較高的。同時我們認(rèn)為政府應(yīng)該進(jìn)行宏觀調(diào)控，政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的原因有兩類，一是促進(jìn)效率，二是促進(jìn)平等。房地產(chǎn)這個行業(yè)涉及的利益方包括資本方、開發(fā)商和置業(yè)者。政府要做的是就是協(xié)調(diào)各方的利益。政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)應(yīng)該是建立讓多數(shù)人能夠有房住或者人人有房住的供應(yīng)機(jī)制。（1）市場失靈我們現(xiàn)在實行的是市場經(jīng)濟(jì)，在一個完全競爭的市場中，商品的供給和需求決定了商品的價格，市場會有效地配置資源。但是也存在市場不能有效地配置資源地情況，經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語稱為市場失靈。市場失靈的一個可能的原因是市場勢力，是指一些人不適當(dāng)?shù)赜绊懥耸袌鰞r格的能力。在當(dāng)前中國的房地產(chǎn)業(yè)就存在著這樣的情況。比如炒房，當(dāng)房產(chǎn)價格上升時，投資者由于害怕將來房產(chǎn)價格上升更高，將不斷地買進(jìn)房產(chǎn)，急速上升的房產(chǎn)價格最終刺激了地產(chǎn)開發(fā)商，他們開發(fā)更多的房產(chǎn)供應(yīng)市場。2004年溫州炒房團(tuán)到處行動，他們先是在溫州炒，然后登錄長三角，使得這一帶的房產(chǎn)快速上漲，炒房團(tuán)購置房子后不租也不住就是等著房產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲后再拋售。由于具有生活必需品性質(zhì)的住房市場的失靈以及房地產(chǎn)市場所具有的自然壟斷性特征,對住房市場進(jìn)行適度的政府干預(yù)是必需的。借鑒世界各國各時期的經(jīng)驗,我國的住房政策宜從住房供給和需求兩方面設(shè)計:一是變土地商業(yè)儲備為公益儲備;二是直接進(jìn)行部分住房產(chǎn)品的供給;三是管