神龍文化休閑街項目服務(wù)計劃書

株洲神龍文化休閑街項目服務(wù)計劃書有限公司二零一五年一月一、服務(wù)范圍與服務(wù)內(nèi)容服務(wù)范圍本計劃書的服務(wù)范圍包括發(fā)展商開發(fā)的本項目全部物業(yè)。商業(yè)物業(yè)是一種經(jīng)營性物業(yè)，有賴于長期的運(yùn)營，應(yīng)結(jié)合當(dāng)前商家的現(xiàn)實要求預(yù)留持續(xù)經(jīng)營調(diào)整的彈性，這將有利于商業(yè)物業(yè)的持續(xù)增值。我司將為發(fā)展商提供有關(guān)招商調(diào)查與項目定位、建筑評估及優(yōu)化、招商代理等。服務(wù)內(nèi)容具體服務(wù)內(nèi)容見附件一：項目服務(wù)內(nèi)容。二、服務(wù)方式商業(yè)規(guī)劃與招商管理招商規(guī)劃在招商調(diào)查的基礎(chǔ)上，編制商業(yè)規(guī)劃，《商業(yè)規(guī)劃》包括確定各種功能的比例、核心業(yè)態(tài)的布局和面積配比，以及主題區(qū)的布局及面積配比。在商業(yè)規(guī)劃確定后，對建筑圖紙及現(xiàn)狀建筑進(jìn)行評估，編制《建筑優(yōu)化方案》。在《建筑優(yōu)化方案》基礎(chǔ)上，確定的租售策略、《商業(yè)規(guī)劃》、以及租戶可得性，撰寫《招商規(guī)劃建議》，主要包括定位細(xì)化、詳細(xì)的經(jīng)營業(yè)態(tài)、目標(biāo)商家建議、平均租金建議，并編制可實施的招商總計劃（主招商計劃）。招商管理依招商階段提交《承租戶選擇基準(zhǔn)》審核招商計劃，提交招商計劃審查意見參加承租戶評審會，討論無論任何人或機(jī)構(gòu)引薦的商家是否滿足準(zhǔn)入條件及相應(yīng)的租賃條件是否滿足經(jīng)營規(guī)劃，提出租賃條件審查意見在啟動前期運(yùn)營管理之前，審核核心租戶裝修方案并提交審核意見招商計劃與實施以項目招商規(guī)劃為基礎(chǔ)，進(jìn)一步訪談目標(biāo)商戶，形成階段性《招商計劃》。我司將依據(jù)招商計劃，按照主力租戶、大品牌租戶（以上稱核心租戶）、品牌租戶、個性租戶及普通租戶的順序引進(jìn)商家，同時不斷檢討招商成效，調(diào)整招商計劃。全面啟動招商前１個月，招商團(tuán)隊進(jìn)場實施招商（商家入駐評審不定期進(jìn)行），現(xiàn)場招商團(tuán)隊約2-3人，由招商經(jīng)理管理。

三、服務(wù)成果服務(wù)項目進(jìn)度服務(wù)成果商業(yè)規(guī)劃50日商業(yè)規(guī)劃（用于主力商戶招商）建筑優(yōu)化方案商業(yè)規(guī)劃確定后20日建筑優(yōu)化方案招商規(guī)劃建筑優(yōu)化方案確定后20日招商規(guī)劃建議招商管理全程階段性租戶選擇基準(zhǔn)、招商計劃審核意見、招商推廣審核意見、租賃條件審查意見、核心租戶裝修方案審核意見招商計劃訂單租戶確定后階段性招商計劃招商實施招商計劃確定后租賃意向協(xié)議、租賃合同、物業(yè)服務(wù)協(xié)議四、服務(wù)費(fèi)及支付方式服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付方式基本月費(fèi)5萬；招商傭金=傭金基數(shù)注①×3招商進(jìn)場后每月10日前支付當(dāng)月招商月費(fèi)；簽訂《意向租賃合同》支付30%，簽訂《正式租賃合同》支付40%，項目開業(yè)日支付余款，按月結(jié)算如果以固定租金作為租賃條件，則將按該租戶固定租約期（固定租約期為正式計租日起至合同終止日止，免租期不計入固定租約期）內(nèi)的平均月租金作為計算招商代理傭金的基數(shù)；如果以保底分成租金作為租賃條件，則平均月租金取保底租金的1.3倍作為計算招商代理傭金的基數(shù)；如果以純扣點計算租金的，則租金底價的1.5倍作為計算招商代理傭金的基數(shù)；如果租戶是品牌及管理輸出，則傭金基數(shù)按每建筑面積平方米25元計算

附件一：服務(wù)內(nèi)容招商市場項目商圈商業(yè)網(wǎng)點調(diào)查調(diào)查影響區(qū)域的現(xiàn)有零售商業(yè)、娛樂休閑業(yè)、餐飲業(yè)的分布狀況及其等級。消費(fèi)者研究設(shè)計專門的問卷對服務(wù)范圍內(nèi)的消費(fèi)者進(jìn)行抽樣調(diào)查，以便確定消費(fèi)者的人口統(tǒng)計特征和消費(fèi)者的消費(fèi)特征。商家研究對與項目定位匹配的商家類型及典型商家進(jìn)行訪談，以便了解他們的入駐意向和需求，包括樓層、面積、租金、管理費(fèi)、宣傳推廣建議、相鄰商家等。建筑評估建筑設(shè)計優(yōu)化對項目設(shè)計圖紙及建筑現(xiàn)狀進(jìn)行分析，從以下方面提出相應(yīng)的解決方案或優(yōu)化建議：公共空間包括入口與門廳、商業(yè)街、中庭、挑空、疏散通道、電梯廳等的設(shè)置。外立面包括外立面的材質(zhì)、立面造型、室內(nèi)外的相互關(guān)系、首層店招及雨棚的設(shè)置。室外廣場包括室外廣場的功能設(shè)置、室外消防栓的設(shè)置與安裝等。后勤設(shè)施評審包括管理辦公區(qū)、員工餐廳、倉庫、垃圾房及管理設(shè)施、卸貨平臺與收貨設(shè)施、后勤通道、外墻及光棚維護(hù)設(shè)施、管井、排煙及排風(fēng)設(shè)施、隔油池、及化糞池的設(shè)置等。服務(wù)設(shè)施評審包括洗手間、吸煙室、客戶服務(wù)中心、租戶服務(wù)中心、開水間、儲物設(shè)施的設(shè)置及配置需求等。廣告位評審包括外墻廣告位、外墻LED屏、屋頂廣告、項目LOGO、室內(nèi)廣告位的安裝位置與尺寸需求等。商鋪分割評審銷售或租賃單元分割規(guī)劃根據(jù)商場定位以及商家對租賃單元的的面積、進(jìn)深、荷載、配套等方面的需求，提出商鋪分割的需求，包括主動線安排、公共空間的位置與大小、后勤區(qū)域、營業(yè)區(qū)域。商鋪分割評審對設(shè)計各階段的商鋪分割方案進(jìn)行評價，并提出改進(jìn)分割意見。根據(jù)商家或企業(yè)的入駐情況調(diào)整商鋪分割。機(jī)電設(shè)計指導(dǎo)與評估機(jī)電系統(tǒng)設(shè)計評估及優(yōu)化根據(jù)對項目現(xiàn)狀、建筑優(yōu)化方案、經(jīng)營方案，從以下方面提出機(jī)電系統(tǒng)的優(yōu)化建議：給排水系統(tǒng)調(diào)整與優(yōu)化供水方式及給水系統(tǒng)用水量標(biāo)準(zhǔn)及容量公共區(qū)及各業(yè)態(tài)供水設(shè)計要求排水系統(tǒng)局部生活排水處理公共區(qū)及各業(yè)態(tài)的排水設(shè)計要求暖通空調(diào)系統(tǒng)調(diào)整與優(yōu)化空調(diào)設(shè)計范圍空調(diào)系統(tǒng)的劃分原則及要求水系統(tǒng)布置原則及要求設(shè)備用房及管井布置空調(diào)房間設(shè)計參數(shù)要求空調(diào)負(fù)荷容量審查空調(diào)機(jī)位通風(fēng)系統(tǒng)燃?xì)庀到y(tǒng)防排煙系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計便于日常運(yùn)營管理供電系統(tǒng)調(diào)整與優(yōu)化供電系統(tǒng)供電容量及設(shè)計參數(shù)電能計量與電工測量低壓配電系統(tǒng)動力配電及控制照明系統(tǒng)防雷與接地系統(tǒng)電氣消防系統(tǒng)應(yīng)急電源及發(fā)電機(jī)系統(tǒng)垂直運(yùn)輸設(shè)備調(diào)整與優(yōu)化客用電梯貨物電梯觀光電梯智能化系統(tǒng)調(diào)整與優(yōu)化智能化系統(tǒng)方案智能化設(shè)備的軟件功能智能化系統(tǒng)的硬件配備和擴(kuò)展要求智能化控制系統(tǒng)的完善智能化的末端點位布置智能化系統(tǒng)與其它專業(yè)控制要點商業(yè)規(guī)劃及招商商業(yè)規(guī)劃根據(jù)項目定位、調(diào)整建議、以及經(jīng)營方針，進(jìn)行商店布局規(guī)劃。確定核心業(yè)態(tài)的布局和面積配比，主題區(qū)的布局及面積配比，以及各種功能的比例。招商規(guī)劃與招商總計劃在項目定位、經(jīng)營規(guī)劃及商業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，提出詳細(xì)的招商規(guī)劃，具體包括定位細(xì)化建議、經(jīng)營業(yè)態(tài)細(xì)化建議、目標(biāo)商家建議、平均租金建議，對相關(guān)業(yè)態(tài)布局、客流規(guī)劃等提出具體建議，使之符合長久經(jīng)營的要求在招商規(guī)劃的基礎(chǔ)上，確定招商目標(biāo)，編制可執(zhí)行的招商總計劃（主招商計劃）招商管理顧問承租戶選擇基準(zhǔn)依階段制定承租戶的選擇基準(zhǔn)招商計劃的審查與整合審查各機(jī)構(gòu)擬定的招商計劃并進(jìn)行整合招商推廣審查提出招商推廣策略在廣告公司或營銷策劃公司編制招商推廣計劃前，將提供招商推廣的策略建議。審核招商推廣計劃招商推廣計劃由廣告公司或營銷部門提供，招商推廣執(zhí)行由廣告/公關(guān)公司執(zhí)行。我司將提供招商推廣方案或計劃的審核意見，以便與招商推廣策略、招商政策、以及項目定位一致。評估招商推廣效果承租戶評審會及租戶落位審查參與承租戶評審會或類似會議，對擬落位商家進(jìn)行評估，確定是否適合進(jìn)駐，以便是否容許商家落位或調(diào)整物業(yè)以滿足客戶落位要求，提出是否簽約的意見以及審核租賃條件。核心店的裝修方案審查在前期運(yùn)營管理展開前，對主力店、次主力店、大面積商店（核心商店）的裝修方案進(jìn)行審查，以確保承租戶的經(jīng)營。招商計劃招商階段計劃依項目定位、經(jīng)營規(guī)劃、招商規(guī)劃、以及租戶入駐規(guī)律，制定分階段的招商計劃。階段招商計劃每一階段招商計劃，一般包括如下內(nèi)容：招商