萬科南海市黃岐區(qū)泌沖崗項目可行性設(shè)計研究報告

...wd......wd......wd...南海黃岐泌沖崗工程可行性研究報告深圳市萬科房地產(chǎn)廣州工程開展部Monday,November11,2002目錄第一局部工程概況宗地現(xiàn)狀地理位置地塊四至地形地貌地質(zhì)條件工業(yè)現(xiàn)狀路網(wǎng)現(xiàn)狀.大市政和社區(qū)配套〔一〕、大市政配套現(xiàn)狀道路交通狀況水、電、氣通訊〔二〕、社區(qū)配套現(xiàn)狀學(xué)校醫(yī)院公交第二局部法律及政策性風(fēng)險土地使用權(quán)現(xiàn)狀用地規(guī)劃手續(xù)合作方式聯(lián)合競買權(quán)益轉(zhuǎn)讓工程公司風(fēng)險分析競買實現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓規(guī)劃要點用地年限第三局部規(guī)劃要點分析第四局部市場分析及工程定位廣州市國民經(jīng)濟增長與住宅市場主要特點工程所在區(qū)域特點及工程個性區(qū)域市場分析區(qū)內(nèi)現(xiàn)有住宅工程潛在市場競爭分析本案輻射范圍及其市場特征輻射范圍輻射范圍市場特征工程定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位第五局部投資收益分析經(jīng)濟指標(biāo)平均售價測算本錢費用測算地價與容積率本錢水平建造本錢完全本錢利潤測算稅務(wù)分析開工及銷售安排工程施工安排銷售進度安排資金流量盈虧平衡點分析保本售價保本銷量工程完全投資保本銷售敏感性分析銷售均價變化的影響單位本錢變化的影響容積率變化的影響投資分析結(jié)論：第六局部工程綜合評價第一局部工程概況一、宗地現(xiàn)狀1．地理位置泌沖二小廣州市中學(xué)生勞動技術(shù)學(xué)校明輝滕廠檢察院培訓(xùn)中心廣東現(xiàn)代俊惠學(xué)校黃岐高級中學(xué)泌沖二小廣州市中學(xué)生勞動技術(shù)學(xué)校明輝滕廠檢察院培訓(xùn)中心廣東現(xiàn)代俊惠學(xué)校黃岐高級中學(xué)鐘村南光樹脂制品海北變電站南方制版廠地塊南對面的工業(yè)開發(fā)區(qū)占地面積199922平方米〔約300畝〕，目前開發(fā)區(qū)東北面已修建廣東現(xiàn)代俊惠學(xué)校、檢察院培訓(xùn)中心和南方制版廠〔約占150畝〕。地塊西公路對面為廣州市中學(xué)生勞動技術(shù)學(xué)校。2．地塊進深示意及四至890m890m650m東至山崗〔與金沙洲緊鄰〕，南至南海市南興工貿(mào)工業(yè)開發(fā)區(qū)，西至寬約25米的城市規(guī)劃支干道〔連接廣佛高速公路〕，北至山崗〔與金沙洲城市生態(tài)公園相連〕，緊鄰泌沖二小和黃岐高級中學(xué)。地塊西至道路地塊南至道路地塊西北角邊界道路3.地形地貌地塊呈丘陵地貌，區(qū)內(nèi)有七個山丘,其中五個集中在地塊東北部〔最大標(biāo)高落差約34=42-8米〕，西部及南部已開方取土,地勢平緩,但尚未平整土地。附著物以自然生長的樹木和雜草為主，及兩個天然水塘。地塊現(xiàn)狀組圖穿過地塊邊緣的架空輸電線另外，地塊邊緣有兩條架空高壓〔220KV和110KV〕輸電線通過，對景觀有一定損害，但開發(fā)商可將其遷移，以消除其影響。4．地質(zhì)條件依據(jù)同板塊《廣州金沙洲居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃》的分析：地塊山丘覆蓋層屬于泥質(zhì)粘土，下部為石炭系灰?guī)r風(fēng)化體，風(fēng)化厚度不大，地基條件好，屬基巖地基淺埋區(qū)。5．周邊工廠現(xiàn)狀本地塊邊現(xiàn)存的詠昱金屬制品〔位于地塊西公路對面20米處〕及南方制版〔位于地塊南對面的工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)35米處〕，規(guī)模不大，雖尚在生產(chǎn)，但污染較小，因此應(yīng)該不會對營銷造成損害。詠昱金屬制品南方制版6.進入地塊沿途現(xiàn)狀.從廣州環(huán)城高速公路下沙貝立交后，沿廣佛高速路旁輔道，穿過地塊邊的工業(yè)開發(fā)區(qū)地塊，到達地塊南部約2.2公里，約三分鐘的車程。從廣州進入地塊的沿途現(xiàn)狀工程周邊的社區(qū)配套情況〔a〕.大市政配套現(xiàn)狀1．道路交通狀況與廣州市之間的交通：路徑一：黃岐工程雖位于南海，但與廣州老三區(qū)僅間隔金沙洲地塊，地理位置優(yōu)越，交通也非常便利。自黃岐工程出發(fā)，三分鐘的車程上沙貝立交即可進入廣州的環(huán)城高速公路〔收費通道〕，可以非?？旖莸氐竭_廣州市內(nèi)的任何地點。路徑二：經(jīng)金沙洲大橋(糖廠大橋,現(xiàn)已修至距地塊三公里處〕——增槎路，5分鐘車程即可到達內(nèi)環(huán)路的西場立交，由此立交便進入了四通八達的立體交通網(wǎng)，如內(nèi)環(huán)路、東風(fēng)路、中山路等，20分鐘內(nèi)即可到達市中心區(qū)內(nèi)任何一點。從本工程穿過金沙洲大橋，即可進入廣州市四通八達的立體交通網(wǎng)。從本工程穿過金沙洲大橋，即可進入廣州市四通八達的立體交通網(wǎng)。工程所在地廣佛高速路工程所在地廣佛高速路內(nèi)環(huán)路環(huán)城高速路與南海市之間的交通：路徑一：地塊西部，有一條緊鄰的鎮(zhèn)級公路，沿此公路向南約五分鐘車程可到達黃岐街辦，向北十二分鐘車程可到達里水鎮(zhèn)中心區(qū)。工程所在地12工程所在地12分鐘車程通往里水鎮(zhèn)5分鐘車程通往黃岐街辦沿廣佛高速公路可在十五到三十五分鐘內(nèi)到達南海市各鎮(zhèn)中心區(qū)。自本工程出發(fā)，三分鐘車程上沙貝立交，即可進入廣州環(huán)城高速公路及廣佛高速公路。2．水目前南海桂城自來水公司直徑0.2米給水管已鋪至地塊西南角，供給量充足。另外，原開展商在地塊商住開發(fā)區(qū)內(nèi)打井13眼，井深110米，水質(zhì)優(yōu)良，達國家飲用礦泉水標(biāo)準(zhǔn)，可考慮作為小區(qū)飲用水源使用的可能性。原開發(fā)商已在地塊西面預(yù)留了市政雨水及污水出口，開展商現(xiàn)還須投資建小型污水處理廠〔本錢測算中已考慮投資290萬元〕，污水排放須經(jīng)過鄰近村莊的農(nóng)田及排洪溝渠排入珠江，與村莊之間的交涉按合同約定將由黃岐區(qū)政府協(xié)調(diào)解決。3．電地塊邊工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)已建好變配電室，裝機容量兩萬千瓦，可供給整個小區(qū)臨時施工用電。永久用電還須在商業(yè)開發(fā)區(qū)地塊內(nèi)再建變配電室，并從距地塊400米外的110KV高壓電力線接入來提供區(qū)內(nèi)電力?！脖惧X測算中考慮投資58萬元〕4．煤氣工程所在的整個黃岐區(qū)尚無煤氣管道，但有煤氣公司可供氣，開展商只須投資建造兩個瓶組站〔40萬元〕。而且，目前南海市政府已將煤氣管道的鋪設(shè)工程列為市政府重點工程。5．通訊目前地塊內(nèi)已鋪設(shè)有南海市電信局的通信光纖光纜。具體報裝時，電信局會根據(jù)區(qū)內(nèi)負荷情況進展通訊根基設(shè)施的建設(shè)，開發(fā)商無需額外投資。根據(jù)目前與廣州市區(qū)內(nèi)電信局的接觸，對方表示只要南海電信局不阻撓，他們可以裝設(shè)廣州市的，而且，現(xiàn)在地塊邊的廣州現(xiàn)代俊慧學(xué)校，廣州檢查官培訓(xùn)中心，廣州中學(xué)生勞動技術(shù)學(xué)校報裝使用的都是廣州市的。因而，可以預(yù)見，經(jīng)過以后的努力，小區(qū)業(yè)主應(yīng)該可以裝設(shè)雙線。社區(qū)配套現(xiàn)狀教育：地塊邊即有泌沖第二小學(xué)及黃岐高級中學(xué)，另外，現(xiàn)已停辦的廣州現(xiàn)代俊慧學(xué)校就位于相鄰地塊內(nèi)，設(shè)有幼兒園，小學(xué)，中學(xué)。還有，距地塊20米遠的廣州市勞動技術(shù)學(xué)校有廣州市綠色學(xué)校之稱，是廣州市青少年社會實踐基地和軍訓(xùn)定點基地，校內(nèi)設(shè)施齊全、環(huán)境幽雅，可考慮聯(lián)合辦班。黃岐高級中學(xué)泌沖第二小學(xué)廣州現(xiàn)代俊慧學(xué)校廣州中學(xué)生勞動技術(shù)學(xué)校2.醫(yī)療：現(xiàn)地塊附近有簡陋的泌沖衛(wèi)生所，五公里外有規(guī)模較大的區(qū)級醫(yī)院南海黃岐醫(yī)院。進入廣州老三區(qū)后則可享受廣州市優(yōu)越的醫(yī)療條件。3、公交系統(tǒng)：南海市內(nèi)有10路公共汽車通達距小區(qū)西部約100米遠的泌沖，廣州市內(nèi)276路公共汽車路過小區(qū)南部的沙貝加油站〔距小區(qū)約300米〕。開展商尚須開設(shè)住戶大巴或購買公交線路以方便住戶出行。第二局部法律及政策性風(fēng)險分析一、土地使用權(quán)現(xiàn)狀土地使用權(quán)人：廣東南海南興工貿(mào)。土地使用期限：1993年3月26日至2063年3月25日止，共七十年，至今已過近9年。欠債敗訴，法院強制拍賣〔廣州市中級法院委托佛山市南海海興拍賣行和南海市土地交易中心聯(lián)合拍賣〕二、合作方式：〔一〕聯(lián)合競買：由萬科與南桂公司聯(lián)合競買本工程地塊。投資及收益的分配比例為南桂公司10％，萬科90％。付款安排：《確認書》鑒證之日起十五日內(nèi)支付乙方應(yīng)付總額的20%〔含乙方支付首期成交價款〕；《確認書》鑒證之日起第3個月內(nèi)，支付乙方應(yīng)付總額的30%；《確認書》鑒證之日起第4個月內(nèi)，支付乙方應(yīng)付總額的50%。但按本協(xié)議的規(guī)定，甲方將其權(quán)益轉(zhuǎn)讓給乙方的土地使用權(quán)過戶手續(xù)完成后，甲方未付款項由乙方按照本協(xié)議規(guī)定承當(dāng)，甲方已付拍賣價款計入其轉(zhuǎn)讓給乙方的權(quán)益轉(zhuǎn)讓款。權(quán)益轉(zhuǎn)讓：聯(lián)合競買成功后，南桂公司將其在本工程地塊中擁有的10％的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給萬科，并取得權(quán)益轉(zhuǎn)讓款。權(quán)益轉(zhuǎn)讓總價按照拍賣地塊拍賣成交后由政府主管部門確認的實際土地面積及按每畝人民幣180,000元為標(biāo)準(zhǔn)計算的總額，扣除實際拍賣成交價及18.38％的稅費〔含拍賣手續(xù)費、契稅和至乙方單方取得拍賣地塊《國有土地使用證》之日止政府收取的其他稅費，含4%拍賣傭金〕后剩下的余額局部；全部稅費明細：甲方參與聯(lián)合競買，按本協(xié)議規(guī)定已支付的拍賣價款。權(quán)益轉(zhuǎn)讓方式：優(yōu)選“直接轉(zhuǎn)讓方式〞聯(lián)合競買成功后，南桂公司負責(zé)向執(zhí)行法院及有關(guān)政府部門申請辦理將拍賣地塊100％的土地使用權(quán)由南興公司過戶到萬科單方名下的合法手續(xù)。付款安排：甲、乙雙方共同向政府主管部門提交《關(guān)于南海市黃岐區(qū)泌沖崗地塊權(quán)益過戶的申請》獲得批準(zhǔn)后，萬科支付轉(zhuǎn)讓總價的20％，作為首期款；第二次付款：在滿足以下條件下，乙方支付轉(zhuǎn)讓總價的30%：拍賣地塊100%的土地使用權(quán)過戶到乙方名下，并完成包括《國有土地使用證》等法律文件的辦理；本協(xié)議第六條所述的商品住宅用地土地使用年限變更的申請以及第十五條所述的規(guī)劃設(shè)計要點獲得政府主管部門批準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓總價的余款自第二次付款日起，半年內(nèi)分六次按月等額支付，每月月末付款一次。乙方每支付一筆款項的同時，甲方應(yīng)向乙方提供相應(yīng)金額的可以列入開發(fā)本錢的合法票據(jù)。次選“工程公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式〞南桂公司與萬科雙方共同成立開發(fā)拍賣地塊的工程公司—南海萬科房地產(chǎn)〔暫定名〕，南桂公司占10%股權(quán)，萬科占90%股權(quán)。南桂公司將其10%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科下屬公司。付款安排：第一次付款：本協(xié)議第六條所述的商品住宅用地土地使用年限變更的申請以及第十五條所述的規(guī)劃設(shè)計要點獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，支付轉(zhuǎn)讓總價的10%；第二次付款：工程公司營業(yè)執(zhí)照取得后，支付轉(zhuǎn)讓總價的10%；第三次付款：甲方持有的工程公司10%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署并公證后，支付轉(zhuǎn)讓總價的10%；第四次付款：工程公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記完成后，支付轉(zhuǎn)讓總價的20%；第五次付款：在第四次付款完成后的次月，開場支付轉(zhuǎn)讓總價另外50%的款項，付款期為6個月，分6次等額支付，每月月末支付一次。乙方每支付一筆款項的同時，甲方應(yīng)向乙方提供相應(yīng)金額的可以列入開發(fā)本錢的合法票據(jù)。每次付款至少間隔半個月。三、“市政配套〞及“土地使用期限起算日期的變更〞萬科向南海市黃岐區(qū)政府支付費用，由黃岐區(qū)政府完成工程地塊的市政配套，并負責(zé)向有關(guān)政府主管部門申請將工程地塊土地使用權(quán)的起始時間重新起算。詳細見附件二、風(fēng)險分析：競買實現(xiàn)：風(fēng)險：泌沖崗地塊估價較低，可能吸引較多競爭對手，抬高成交價格。防范：1. 合作方負責(zé)協(xié)調(diào)法院與拍賣行，縮短拍賣公告期；2. 抬高拍賣保證金金額，減少潛在的競爭者；3. 制定最高拍賣價格。權(quán)益轉(zhuǎn)讓：風(fēng)險：合作方在聯(lián)合競買成功后至將其10％權(quán)益轉(zhuǎn)讓給萬科之前，可能出現(xiàn)將其權(quán)益另行處置給出價更高者。防范：1. 拍賣完成后，全部法律原始文件由我方保管；2. 合同約束規(guī)定1000萬元的違約金。規(guī)劃要點：風(fēng)險：原土地使用權(quán)人因與政府間關(guān)系問題，長期未能取得《規(guī)劃許可證》，致使泌沖崗地塊至今沒有規(guī)劃要點。防范：廣州工程開展部已與南海市主管該業(yè)務(wù)的常務(wù)副市長請示，明確表示我方競買成功后，給予辦理〔容積率在1.5內(nèi)〕規(guī)劃要點手續(xù)。用地年限：風(fēng)險：工程原土地使用權(quán)起始日期為1993年3月26日。如不更改起始日期對工程銷售將產(chǎn)生較大負面影響。防范：1. 將與南海市黃歧區(qū)政府簽訂合同，規(guī)定由其負責(zé)將土地使用權(quán)的起始日期的更改。2. 南海市主管常務(wù)副市長明確表示給予大力支持辦理。第三局部規(guī)劃設(shè)計思路一、規(guī)劃理念：南海市泌沖崗工程擬以深圳萬科《四季花城》為藍本，結(jié)合國外優(yōu)秀社區(qū)開展范例，以“開展傳統(tǒng)和睦的鄰里關(guān)系社區(qū)〞為主線，加強人文、自然與建筑之間的對話；并充分利用“1090000平方米金沙洲城市生態(tài)公園和54000平方米的自然湖泊〞這一環(huán)境主題優(yōu)勢，在內(nèi)部環(huán)境上營造一種“親水〞居住氣氛，迎合廣州人“喜山好水〞的居住喜好；其設(shè)計風(fēng)格應(yīng)有鮮明形象，設(shè)計主題可以考慮國內(nèi)的“江南風(fēng)情〞或歐洲“萊茵河畔小市鎮(zhèn)〞等概念；通過典雅精致，值得推敲的建筑規(guī)劃和細部，形成素質(zhì)高于其它當(dāng)?shù)卮笮蜆潜P的特色住宅產(chǎn)品。二、規(guī)劃功能：本地塊土地地勢較平整，臨湖靠山，根據(jù)市場分析，擬修建以多層住宅為主，情景洋房為輔的居住小區(qū)。由于該工程位于規(guī)劃中的新區(qū)——金沙洲邊緣，周邊生活設(shè)施尚不健全，距離市中心有一定距離，預(yù)計將來小區(qū)業(yè)主根本生活需求在內(nèi)部解決，因此根據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，方案修建小學(xué)、幼兒園、公交站、市場、會所、商業(yè)配套、物業(yè)管理、文體設(shè)施和體育用地等生活配套設(shè)施，反映出該住宅小區(qū)的高尚品質(zhì)。三、規(guī)劃布局：初步設(shè)想小區(qū)主入口設(shè)在東南面，利用新修道路，將金沙洲城市生態(tài)園的山水景觀作為本工程的前區(qū)，結(jié)合入口，依山臨湖設(shè)置會所兼售樓處、商業(yè)配套、以及一期啟動住宅組團，在開盤及一期即形成鮮明的“山水樓盤〞概念。在小區(qū)東側(cè)風(fēng)景較好的臨湖區(qū)域及山體區(qū)域，修建一定數(shù)量的情景洋房，容積率約為0.7，建筑密度約為20%，戶均居住建筑面積120-140平方米。多層住宅設(shè)計在小區(qū)西南面較為平整的區(qū)域、及西北取土區(qū)臺地區(qū)域，容積率約為1.0，建筑密度約23%，戶均居住建筑面積80-120平方米。四、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：占地面積438238平方米(約657畝)容積率1.00建筑密度≤21%綠化率≥55%總建筑面積447003平方米其中：住宅：情景洋房125921平方米占30%戶均面積130平方米約969戶多層住宅293817平方米占70%戶均面積100平方米約2938戶配套公建：托兒所1所1000平方米幼兒園1所2500平方米小學(xué)1所6000平方米會所4000平方米商業(yè)：5000平方米地下車庫：8765平方米第四局部市場分析及工程定位廣州市國民經(jīng)濟增長與住宅市場主要特點〔一〕、國民經(jīng)濟增長：廣州市從1998年以來國內(nèi)生產(chǎn)總值每年均以13％的高速遞增，2001年廣州市國內(nèi)生產(chǎn)總值2685億元，比上年增長l2.67%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值2001年達3.8萬元，增長9.8%，按當(dāng)年國家平均匯率計算，到達4586美元，在全國十大城市中居于前列。今年上半年，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1327.75億元，按可比價格計算，比上年同期增長12.1%，從橫向比照情況看，上半年經(jīng)濟增長速度快于北京〔9.1%〕、上海〔10%〕，稍低于天津、深圳，比全省的速度〔10.7%〕快1.4個百分點?！捕场⒕用袷杖肱c消費能力：2001年居民人均可支配收入14694元，同比增長5.2%；2002年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6989.20元，比上年同期增長6.6%。恩格爾系數(shù)今年上半年為40%〔較去年下降2.8%〕，居民收入中可用于住宅消費的比例越來越高?！踩场⒆≌袌鎏攸c總體特點：2001年初至今年9月，廣州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)安康開展的勢頭，其表現(xiàn)為預(yù)售商品房成交面積同比略有上升，而同期供給量則得到有效控制，二手房屋交易亦繼續(xù)增長，顯示本地房地產(chǎn)市場逾趨成熟。而預(yù)計后市樓盤供給量將持續(xù)增加，樓盤之間的競爭進一步加劇。1〕市場成交活潑，年成交量穩(wěn)中有升近三年廣州市區(qū)〔老八區(qū)〕的住宅成交量均穩(wěn)定保持在500萬平方米左右，市場成交穩(wěn)定而活潑。廣州市2001年住宅成交總量714萬平方米，較2000年694萬平方米增長2.9%；2002年1-9月廣州全市住宅成交總量556萬平方米，較上年同期增長4.3%，同期的供給量為532萬平方米，說明廣州市場成交依然活潑，呈安康穩(wěn)健開展態(tài)勢。從市場熱點來看，2001年、2002年1-9月份，住宅市場的熱點都集中在郊居化住宅上，首先是2001年五一開場的華南板塊，接下來是今年五一距離廣州40公里之外的碧桂園鳳凰城，這一方面說明了廣州市民對住宅郊居化模式的承受程度逐漸認可；同時說明郊居化優(yōu)美的自然風(fēng)景、清新的空氣、新穎的建筑形式對客戶的引力正在加大；2〕住宅市場供給量較去年有較大增加，但依然小于同期成交量2002年1-9月份，全市住宅成交量556萬平方米，同比增長4.3%；同期批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積532萬平方米，同比增長41%，增幅遠遠大于成交量。其中八區(qū)預(yù)售面積315萬平方米，同比增幅也為40%。市區(qū)住宅高層與多層供給量的比例大約為4.8：1，市區(qū)多層住宅呈現(xiàn)一定的稀缺性。3〕二手市場成交活潑，極大地刺激了商品房市場2001年，廣州市二手房屋成交378萬平方米，其中八區(qū)223萬平方米，同比增長78%，今年1-9月份，廣州市二手房屋成交385萬平方米，已超過去年全年成交量。廣州市人均居住面積13平方米，距離“居住富裕〞尚有一定距離，因此，改善現(xiàn)有居住條件的內(nèi)在需求加上二手市場、租賃市場的支持，使得相當(dāng)一局部人能沉著“以房換房〞。目前二手成交量占同期房屋交易比例的28.8%，有效促進了一手樓的成交活潑。近兩年總體樓價保持平穩(wěn)，市區(qū)高層住宅價格小幅下跌，多層住宅價格略有上升商品住宅成交價格走勢〔1998年——2002年6月：舊八區(qū)〕今年1-9月高層均價5029元/平方米，同比下降近4％，多層與去年根本持平，為4070元/平方米。5〕郊區(qū)樓盤對市區(qū)有一定沖擊2001年南部番禺迎賓大道〔即所謂的華南板塊〕一帶涌現(xiàn)出星河灣、南國奧林匹克花園、錦繡香江、華南新城等幾個巨型樓盤，今年五一在增城新塘，碧桂園鳳凰城又掀起市場狂潮，些樓盤的開展商都花了很大心思提高產(chǎn)品的質(zhì)素，其中一些邀請國際知名的專業(yè)力量參與開發(fā)，故這些樓盤的綜合質(zhì)素較以前有較大較高，再加上政府、媒體的大力宣揚，吸引了不少的廣州人尤其是一些二次置業(yè)消費者到郊外置業(yè)，對市區(qū)樓盤帶來一定的沖擊。番禺樓盤對市區(qū)樓盤的影響，首先表現(xiàn)在價格上，由于土地本錢、開發(fā)稅費廉價，番禺樓盤在價格上有較大的優(yōu)勢；其次是消費心理上－－大規(guī)模開發(fā)加上集體炒作，使得消費者對這一區(qū)域的認同感加強；再有就是對產(chǎn)品質(zhì)素的認識上，這些樓盤為消費者提供了更好的參照，市區(qū)樓盤要想吸引消費者，也必需提高。居住理念已經(jīng)發(fā)生了較大變化，消費者買房的目的趨于多元化：從解決居住——提高居住水平、改善居住環(huán)境——度假、養(yǎng)老、投資賺錢。二、工程所在區(qū)域特點及工程個性工程位于南海、廣州交界處，面向廣州商業(yè)密集的老城區(qū)，背靠廣東“四小龍〞之一南海，所依托腹地經(jīng)濟興旺，人口稠密，且購置力旺盛；工程所在片區(qū)開發(fā)程度弱，自然生態(tài)資源保護良好，空氣素質(zhì)好，是罕有的生態(tài)住宅工程建設(shè)基地；工程與廣州中心城區(qū)、南海市區(qū)的交通聯(lián)系非常嚴(yán)密，既可便捷地享受老城區(qū)的繁華，又可享受寧靜的自然環(huán)境；工程所在片區(qū)無競爭性樓盤，較為獨立，產(chǎn)品創(chuàng)新的空間極大，有創(chuàng)造、引領(lǐng)市場的時機；工程所在地黃岐一直以來素有廣州的“中山九路〞之稱，廣州市民對該區(qū)房地產(chǎn)市場的認同度較高。區(qū)域市場分析區(qū)內(nèi)現(xiàn)有住宅工程本案所在區(qū)域土地現(xiàn)實供給量小，且開發(fā)程度極弱，因此本區(qū)現(xiàn)有住宅市場供給量極少。同一片區(qū)在建、在售工程：金沙洲城西花園占地10萬平方米，建筑面積18.8萬平方米，目前已開發(fā)到第四期；目前三期已完成銷售，現(xiàn)推售四期最后單位，總體銷售良好；該工程以當(dāng)?shù)丶案浇鬄硡^(qū)拆遷戶為主要目標(biāo)客戶；平均售價3400元/平方米，其中蘇州園林銷售均價為4000元/平方米；開發(fā)商為村辦企業(yè)，所使用土地為征地返還用地該工程對本案不構(gòu)成競爭威脅。〔如圖〕相鄰片區(qū)——白云區(qū)羅沖圍在建在售工程：富力半島花園總建筑面積：43.5萬平方米，已全部開發(fā)；2001年全年銷售9.48萬平方米，均價4736元/平方米。列廣州市單個工程銷售第六名。目前在售第四期高層單位，望江單位均價5200元/平方米，園景單位均價4800元/平方米，總體銷售率達95%。該工程與本案在開發(fā)時間上不會沖突。結(jié)論：目前同一區(qū)域內(nèi)在建、在售工程對本案不會構(gòu)成威脅。潛在市場競爭分析對本案構(gòu)成潛在威脅的競爭性因素：金沙洲拍賣地塊：本案與金沙洲唇齒相連，且地塊條件根本一樣，都具有獨特的山水資源和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境；預(yù)計金沙洲拍賣將在2003年下半年進展，如果順利，本案將在2003年上半年開工；因金沙洲的地價要遠遠高于本工程地塊，因此，本案對金沙洲的拍賣也勢必會構(gòu)成影響。富力在羅沖圍的新工程年底將開售該工程規(guī)模較大，占地500畝，預(yù)計建筑面積將超過80萬平方米；該工程位于本案東5公里處，周邊環(huán)境較差，產(chǎn)品定位與富力半島相近，以本區(qū)原居民以及中低收入者為主要客戶；預(yù)計今年12月底開場內(nèi)部登記，首期均價在4000元/平方米以內(nèi)。需密切關(guān)注金沙洲的拍賣動向，同時在產(chǎn)品定位上做好文章。四、本案輻射范圍及其市場特征1、輻射范圍：一級輻射區(qū)范圍：荔灣區(qū)、白云區(qū)、越秀區(qū)、東山區(qū)；二級輻射區(qū)：南海市三級輻射區(qū)范圍：天河區(qū)2、輻射范圍市場特征一級輻射區(qū)：供需矛盾：老三區(qū)即荔灣區(qū)、越秀區(qū)、東山區(qū)土地面積小，開發(fā)強度大，已經(jīng)少有開發(fā)建設(shè)用地，因此新上市的住宅工程少，2002年1-9月份，老三區(qū)實際成交量59萬平方米，僅占全市總成交量的10.6%；然而老城區(qū)是廣州市傳統(tǒng)的人口稠密區(qū)，尤其荔灣區(qū)、越秀區(qū)人口密度到達4萬人/平方公里，對住房的現(xiàn)實需求量，尤其改善現(xiàn)有居住環(huán)境的需求大，因此存在一定供需矛盾。人口外遷趨勢明顯：由于空氣污染、居住環(huán)境等因素，老城區(qū)的居住人口每年都在減少，尤其近年來廣州外擴速度加快，許多原先居住在老城區(qū)的廣州人通過二次置業(yè)向周邊區(qū)域遷移，人口減少最多的是越秀區(qū)，5年間凈減10萬人。人口主要流向為天河區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)、白云區(qū)等?！叭擗晿潜P占據(jù)主要市場：老城區(qū)住宅工程以“三高〞為特點即：高樓層、高密度、高價格。由于土地稀缺，工程占地規(guī)模較小，幾萬平方米占地就算大盤，于是追求高容積率、高建筑面積就成了共性，客觀上無法營造良好的小區(qū)居住環(huán)境；同時因城市土地地價、開發(fā)本錢等導(dǎo)致樓價較高，尤其東山區(qū)、越秀區(qū)為廣州市樓價最高的區(qū)域，很多居住于此的人，在二次置業(yè)時會將環(huán)境作為第一考慮因素而寧愿選擇位置較遠而環(huán)境較好的樓盤。二手樓租售市場活潑：老城區(qū)換房率顯著提高，許多房改房都集中在老三區(qū)，而房改房上市交易增長最快。今年1-9月份老三區(qū)二手樓成交量為51萬平方米，成交價格明顯高出其他區(qū)域，〔越秀區(qū)3665元/平方米、東山區(qū)4350元/平方米〕。城市中心的地位聚集了購房主力軍：老三區(qū)，尤其越秀區(qū)、東山區(qū)是廣州市的政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)，東風(fēng)路商務(wù)圈，環(huán)市中路商務(wù)圈，北京路、上下九商業(yè)圈，以及廣東省政府、廣州市政府各部門機關(guān)均聚集于此，是購房主力軍的集中區(qū)域。二級輻射區(qū)：南海市經(jīng)濟興旺，充滿活力2001年，南海市國內(nèi)生產(chǎn)總值393.9億元，同比增長16.3%，僅次于廣州、深圳、東莞，居廣東省第四位。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值35858元，同比增長14%%。南海市居民收入高，存款多，購置力旺盛2001年底南海市城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款46808元，增長8.6%，遠遠超過京、滬、穗。2001年南海市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資13352元，同比增長10%。南海市個體經(jīng)濟活潑，是城鄉(xiāng)經(jīng)濟的主體，這局部數(shù)量龐大的個體經(jīng)營者對居住條件、環(huán)境、面積等要求較高，是我們的目標(biāo)客戶之一，尤其與廣州有生意往來的人。南海市房地產(chǎn)市場活潑，開發(fā)量、成交量逐年上升2000年南海市商品房成交量64.25萬平方米，2001年成交量達86萬平方米，增幅為34%。南海市常住、外來人口總數(shù)超過200萬，住房需求市場大。南海市住宅銷售均價范圍在3300——3800元/平方米之間。三級輻射區(qū)：高級寫字樓云集了大量高級職業(yè)白領(lǐng)：天河區(qū)為廣州新的中心區(qū)，廣州市的CBD硬核天河北、珠江新城均位于該區(qū)。天河北商務(wù)中心區(qū)集中了密集的寫字樓，如著名的市長大廈、中信廣場、大都會廣場、國際貿(mào)易中心等。而珠江新城的建設(shè)較為緩慢，另外，天河區(qū)還集中了大量的高科技技術(shù)人才，廣州市軟件園、天河電腦城都位于此。這些白領(lǐng)追求時尚，懂得享受生活，本工程的生態(tài)環(huán)境對其中一局部具有吸引力。新移民是本工程重要客戶群：天河區(qū)住宅高層工程居多，且一般物業(yè)檔次較高，樓價也較高；而在天河區(qū)工作的很多人是“新移民〞，本區(qū)域的住宅價格對他們來說偏高，但他們往往具有非常好的預(yù)期，對自己的供樓能力很有信心，而且買樓時最看重居住環(huán)境與氣氛，而對刻意居住在哪個區(qū)往往不太在意。因此，這局部新移民是我們的重要客戶來源。五、工程定位客戶定位：〔1〕客戶源區(qū)：一級輻射區(qū)：60%二級輻射區(qū)：20%三級輻射區(qū)：15%其他區(qū)域共：5%客戶特征：一、二次置業(yè)者比例7：3廣州市客戶：老城區(qū)有穩(wěn)定職業(yè)的年輕的工薪階層，家庭月收入穩(wěn)定在5000元/平方米以上；荔灣、越秀、白云等老城區(qū)原居民中的換房者，為改善居住環(huán)境二次置業(yè)，年齡構(gòu)造以45歲以上為主；自由職業(yè)者、律師、廣告從業(yè)人員、文藝界等收入不固定、但文化層次較高的從業(yè)者；個體經(jīng)商者、私營企業(yè)主；政府機關(guān)公務(wù)員南海市客戶：個體經(jīng)商者、私營企業(yè)主并在廣州有生意往來者；本地附近大瀝、桂城個體老板；其他行業(yè)有車一族其他客戶：在廣州自有生意的外戶籍人士產(chǎn)品定位：大型綜合性生態(tài)園林小區(qū)，產(chǎn)品形式包括：多層住宅情景洋房3、價格定位：參考樓盤：結(jié)合考慮以下因素：工程所擁有的獨特的環(huán)境資源品質(zhì)；充分考慮區(qū)域特征：地處南海行政區(qū)的負面因素影響，社會整體關(guān)注度低于廣州東、南部郊區(qū)；首期以多層住宅為主，以較低價格入市，突出強調(diào)成交速度與成交量，為工程成功做好鋪墊；充分考慮目標(biāo)客戶承受能力與承受度。最終確定綜合均價：4077元/平方米，具體安排如下：總價方面：第五局部投資收益分析本工程可實現(xiàn)利潤總額33865萬元，單位稅前利潤797元/平方米，凈利潤22689萬元，單位凈利潤534元/平方米。各項經(jīng)濟指標(biāo)均超過集團關(guān)于新工程的要求。見以以下圖：經(jīng)濟指標(biāo)平均售價測算：A、住宅均價4066元/平方米；B、商業(yè)面積5000元/平方米。綜合均價4077元/平方米費用測算管理費用按直接本錢的4%計提，銷售費用按銷售收入3%計提且開盤前發(fā)生的局部資本化，資金利息按資金流量測得并已資本化，開發(fā)間接費中已包含按照建安本錢2%計提的物業(yè)基金；物業(yè)補虧項下預(yù)計1052萬元：住戶大巴和引進公交408萬元物業(yè)補虧按建筑面積1元/平方米月計提兩年644萬元費用明細表：地價與容積率：按30萬元/畝計，地價19710萬元，稅費、拍賣傭金由合作方包干。說明：紅線外市政設(shè)施費預(yù)計1260萬元：高壓線遷移300萬元連接廣州的9米寬道路建設(shè)860萬元現(xiàn)有道路維護100萬元本錢水平：工程總投資127717萬元，單位投資3007元/m2，開發(fā)本錢120338萬元，單位開發(fā)本錢2833元/m2。見下表：利潤測算：核心指標(biāo)：利潤實現(xiàn)節(jié)點如下：本工程分6期開發(fā)，五年內(nèi)售罄，每期工期約10至12個月。稅務(wù)分析應(yīng)交營業(yè)稅金及附加為9835萬元；企業(yè)所得稅按33%計算，高達11175萬元；土地增值稅按營業(yè)收入1%繳交，則應(yīng)交1731萬元。開工及銷售安排：施工安排：本工程分6期開發(fā)，每期施工工期為10至12個月，至2006年12月全部竣工。銷售進度安排：各期開工后3至5個月內(nèi)即能到達預(yù)售要求，方案每期銷售周期約為6—15個月，在每期竣工時，該期可售至80%，可及時表達利潤現(xiàn)金流