房屋共用部位、共用設(shè)施與場地管理全套

房屋共用部位、共用設(shè)施與場地管理一、房屋及共用設(shè)施、場地的種類與組成（一）房屋的種類與基本組成部分1．房屋種類的劃分按房屋的用途可分為：居住、商用、工業(yè)、辦公、公共和其他。2．房屋的基本組成部分（1）主體結(jié)構(gòu)——基礎(chǔ)、承重構(gòu)件（梁、柱、承重墻等）、非承重墻、屋面、樓地面等；（2）裝飾裝修——門窗、內(nèi)外粉層、頂棚、細(xì)木裝飾、內(nèi)外飾材裝修等；（3）設(shè)施設(shè)備——水衛(wèi)、電氣、暖通、空調(diào)、特殊設(shè)備（電梯）安防、消防、避雷、通信、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等。（二）房屋共用部位的組成一般包括：建筑物的基礎(chǔ)、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。（三）共用設(shè)施與場地一般包括：道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施、健身設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房等。二、房屋共用部位、共用設(shè)施與場地管理的內(nèi)容、方法與要求（一）房屋共用部位、共用設(shè)施與場地使用、維護(hù)的內(nèi)容、方法與要求房屋共用部位、共用設(shè)施與場地巡檢、維護(hù)的內(nèi)容、方法與要求，見表5-1。表5-1房屋共用部位、共用設(shè)施與場地巡檢、維護(hù)的內(nèi)容、方法與要求序號項目周期內(nèi)容及要求方法1．結(jié)構(gòu)1.1地基基礎(chǔ)承重構(gòu)件：梁、半年有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降（肉眼觀察無明顯裂縫）肉眼觀察承重構(gòu)件，平直牢固，無傾斜變?nèi)斯び^察、記錄，發(fā)現(xiàn)沉降和異?，F(xiàn)象，及時報告有關(guān)部門查勘鑒定、修繕1.2柱、墻、板、屋架半年形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕1.3非承重墻半年磚墻平直完好，無風(fēng)化破損1.4屋面半年不滲漏，防水層、隔熱層、保溫層完好，積塵甚少，排水暢通，雨季加強(qiáng)檢查人工觀察、記錄，清潔、維護(hù)，必要時安排維修1.5樓地面半年砼塊料面層平整、無碎裂1.6地下室頂板半年不滲漏，雨季加強(qiáng)檢查序號項目周期內(nèi)容及要求方法2．裝修2.1室內(nèi)外飾材地面每月地面平整，無破損，定期清洗、結(jié)晶、打蠟人工觀察、記錄，清潔、維護(hù)，必要時維修2.2室外墻面裝飾3個月完整牢固，無大量積塵、空鼓、剝落、破損和裂縫2.3室內(nèi)墻面裝飾3個月完整牢固，無明顯積塵、破損、空鼓和裂縫2.4門窗（含防火門、窗）3個月完整無損，無積塵，開關(guān)靈活、嚴(yán)密，玻璃、五金齊全，油漆完好2.5天花3個月完整，牢固，無破損、變形、下垂脫落2.6細(xì)木裝修3個月完整，牢固，油漆完好3．場地與景觀3.1廣場地面每月地面平整，無破損，排水順暢，設(shè)施、標(biāo)識完善人工觀察、記錄，清潔、維護(hù)，必要時維修3.2道路每月路面平整，無破損，排水順暢，設(shè)施、標(biāo)識完善路面平整，無破損，排水順暢，設(shè)施、標(biāo)3.3停車場每月識完善3.4景觀每月完整、美觀、清潔，設(shè)施、標(biāo)識完善3.5綠化每周長勢良好，無病蟲害，清潔，標(biāo)識完善4．共用設(shè)施4.1大門、圍欄（墻）每月完整，無銹蝕、破損，標(biāo)識完善人工觀察、記錄，清潔、維護(hù)，必要時維修4.2健身器材每周完整，無銹蝕、破損、安全隱患，標(biāo)識完善4.3公示、宣傳欄每周完整，無銹蝕、破損，標(biāo)識完善，內(nèi)容達(dá)標(biāo)4.4信報箱每周完整，無銹蝕、破損，標(biāo)識完善4.5垃圾箱（站）每周清潔、完整、無破損，標(biāo)識完善（二）房屋主體結(jié)構(gòu)的安全鑒定、房屋完好率評定（1）房屋主體結(jié)構(gòu)的安全鑒定，是在物業(yè)管理過程中發(fā)現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)安全隱患時，書面報告所在地房地產(chǎn)安全管理機(jī)構(gòu)，由其安排房屋主體結(jié)構(gòu)安全鑒定部門，對房屋進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)安全鑒定。（2）房屋完好率評定，是由物業(yè)管理處在每年的第四季度對房屋共用部位進(jìn)行完好率評定。①房屋完損等級的分類。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損等級劃分為：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險房五個等級。②房屋完好率的評定計量：計算房屋完損等級，一律以建筑面積（平方米）為計量單位，評定時以幢為評定單位。③房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)。三、房屋共用部位、共用設(shè)施與場地管理的注意事項（1）要通過物業(yè)管理的日常巡視，及時發(fā)現(xiàn)房屋使用中的問題，隨時安排維修保養(yǎng)，確保使用功能及安全。（2）遇到災(zāi)害天氣，要加強(qiáng)管理，