2023年3月房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

2023年3月房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告TOC\o"1-4"\h\z\u一、樓市熱度不減，供不應(yīng)求房?jī)r(jià)升 21、三月樓市熱度不減 22、樓市新增供應(yīng)不足，一線城市供需失衡情況嚴(yán)重 33、供不應(yīng)求導(dǎo)致新建住宅價(jià)格快速上漲 54、二手房市場(chǎng)成交量火爆 6二、全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)換暖 71、住宅用地成交量?jī)r(jià)齊升 72、各類城市土地成交量?jī)r(jià)均有不同幅度提升 8一、樓市熱度不減，供不應(yīng)求房?jī)r(jià)升1、三月樓市熱度不減三月新房成交面積增速上行。在春節(jié)因素導(dǎo)致二月份的成交量同比增速大幅收窄后，我們統(tǒng)計(jì)的42個(gè)大中型城市成交量增速再次上行。三月份新房成交面積同比增長(zhǎng)31%，增幅較上月同期上升15個(gè)百分點(diǎn)；1-3月累計(jì)新房成交量同比增長(zhǎng)63%，樓市成交依然火熱。從一線城市來(lái)看，三月份四大一線城市共成交359萬(wàn)平米，環(huán)比上漲61%，同比增長(zhǎng)14%。其中北京、上海和廣州的成交量上升最為明顯，分別為62%、64%和68%；深圳同比增幅20%列最后。二三線城市于一線城市具有相同的走勢(shì)。22個(gè)二線城市成交面積環(huán)比上漲102%，同比上升28%；16個(gè)三四線城市環(huán)比增速55%，同比增速61%。2、樓市新增供應(yīng)不足，一線城市供需失衡情況嚴(yán)重由于成交量的增速遠(yuǎn)高于供應(yīng)增量，近期樓市供應(yīng)出現(xiàn)相對(duì)不足。從我們統(tǒng)計(jì)的22個(gè)城市來(lái)看，2012年10月份開始，樓市供銷比一直低于1，這意味至今樓市相對(duì)供應(yīng)一直不足。特別是2023年2月份，樓市供銷比已跌至0.56，樓市供應(yīng)缺口大幅增長(zhǎng)。其中，一線城市的供應(yīng)缺口最大，四大一線城市今年2月供銷比已跌至0.31的歷史低位，大城市將可能再次面臨供需失衡的風(fēng)險(xiǎn)。我們觀測(cè)樓市供需關(guān)系另一個(gè)指標(biāo)——庫(kù)銷比，同樣顯示樓市供需不平衡的矛盾在加劇。在近期新房持續(xù)供不應(yīng)求的影響下，樓市庫(kù)存面積持續(xù)下滑。從圖表7中可以看到，從2012年12月份開始，樓市可售存貨面一直處于絕對(duì)下滑通道中，截止今年三月，14個(gè)跟蹤城市可售存貨總量9734萬(wàn)平米，較上月環(huán)比減少10.2%，庫(kù)銷比下滑至9.67（月）。一線城市供需失衡情況更為嚴(yán)重。圖表8顯示，截止三月末，一線城市總庫(kù)存2703萬(wàn)平米，較二月減少9.7%，庫(kù)銷比已下滑至7.5（月）的低位。3、供不應(yīng)求導(dǎo)致新建住宅價(jià)格快速上漲在樓市供銷比和庫(kù)銷比均大幅下降的市場(chǎng)環(huán)境下，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)。根據(jù)中指院公布的百城住宅價(jià)格數(shù)據(jù)，三月全國(guó)百城均價(jià)9998元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)1.06%，增速較上月提高0.23個(gè)百分點(diǎn)，處于近兩年來(lái)的高位。一線城市上漲幅度高于二三線城市。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市價(jià)格從2012年12月開始出現(xiàn)急速上漲，前三月成交均價(jià)環(huán)比漲幅分別為2.23%、1.7%和1.79%。二、三線城市房?jī)r(jià)增幅則相對(duì)較緩，三月房?jī)r(jià)漲幅分別為1.11%和0.6%，低于一線城市的1.79%。四個(gè)一線城市漲幅出現(xiàn)一定分化。北京三月新房成交價(jià)格環(huán)比上漲2.8%，創(chuàng)出年內(nèi)最高漲幅。廣州和深圳新房?jī)r(jià)格增速分別為2.36%和2.5%，較上月略有下降；上海房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅下滑最為明顯，從2月的1.33%下降到0.45%。4、二手房市場(chǎng)成交量火爆在住房交易個(gè)稅新規(guī)出臺(tái)的刺激下，二手房市場(chǎng)成交量火爆。從監(jiān)測(cè)的六個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，三月成交面積同比增速高達(dá)334%，遠(yuǎn)高于二月的99%?？紤]到這種因政策原因?qū)е碌某山涣慷唐诒l(fā)難以持續(xù)，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間二手房成交量增速將快速下滑。在新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，二手房買賣雙方成交意愿均很強(qiáng)烈。因此盡管二手房成交量大幅上漲，但價(jià)格卻并未如新房市場(chǎng)出現(xiàn)大幅上漲之勢(shì)。從中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的二手房報(bào)價(jià)指數(shù)來(lái)看，四大一線城市均呈現(xiàn)不同幅度的下滑。二、全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)換暖1、住宅用地成交量?jī)r(jià)齊升從2012年10月份開始，隨著住宅市場(chǎng)銷量的快速上升，土地市場(chǎng)也日趨活躍。從覆蓋的302個(gè)城市土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年三月住宅建設(shè)用地建筑面積成交量同比上漲54%，1-3月累計(jì)同比增長(zhǎng)36%。住宅用地市場(chǎng)的升溫同樣也表現(xiàn)在其溢價(jià)率和流拍率數(shù)據(jù)中。三月住宅建設(shè)用地出讓溢價(jià)率處在17%的高位，土地流拍率持續(xù)下降，表明隨著商品住宅市場(chǎng)近期熱度的不斷提升，開發(fā)企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存的需求強(qiáng)烈。住宅建設(shè)用地溢價(jià)率的不斷提高推動(dòng)了全國(guó)土地出讓金的增加。雖然2023年三月全國(guó)住宅建設(shè)用地樓面均價(jià)1536元/平米，環(huán)比下滑7%，但銷量增長(zhǎng)彌補(bǔ)了價(jià)格下滑的影響，今年一季度累計(jì)土地出讓金3850億元，較去年同期大幅增長(zhǎng)90%。2、各類城市土地成交量?jī)r(jià)均有不同幅度提升從各類型城市成交結(jié)構(gòu)分布來(lái)看，一線城市最為火爆，二線城市增速穩(wěn)定，三、四線城市轉(zhuǎn)暖跡象明顯。一線城市土地市場(chǎng)最為火爆。三月當(dāng)月四大一線城市住宅建設(shè)用地成交面積同比增長(zhǎng)128%，1-3月累計(jì)同比增長(zhǎng)154%。成交升溫也帶來(lái)了土地資源爭(zhēng)奪的白熱化，當(dāng)月不但無(wú)一宗土地流拍，土地出讓溢價(jià)率高達(dá)35%。二線城市成交增長(zhǎng)較快。三月住宅建設(shè)用地成交量同比增長(zhǎng)4