房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理題庫(kù)附答案（基礎(chǔ)題）

?房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理題庫(kù)附答案（基礎(chǔ)題）

單選題（共60題）1、保和丸的主治證為A.胸脘痞滿，不思飲食B.脘腹痞滿脹痛，噯腐吞酸，惡食嘔逆，或大便泄瀉，舌苔厚膩，脈滑C.脘腹痞滿脹痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘結(jié)，舌苔黃膩，脈沉實(shí)D.脘腹脹痛，下痢泄瀉，或大便秘結(jié)，小便短赤，舌苔黃膩，脈沉有力【答案】B2、一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)（）。A.越小B.越大C.越難控制D.越難估算【答案】A3、進(jìn)行單因素敏感性分析時(shí)，首先假定各因素之間（）。A.相互排斥B.相互獨(dú)立C.相互關(guān)聯(lián)D.互補(bǔ)【答案】B4、以下財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.流動(dòng)比率越高，說明企業(yè)償還流動(dòng)負(fù)債的能力越強(qiáng)B.速動(dòng)比率越高，說明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)償還債務(wù)的能力越差D.一般來講，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則流動(dòng)性越差【答案】D5、某筆貸款按月、季、半年計(jì)息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關(guān)系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3【答案】D6、對(duì)地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等進(jìn)行的研究，屬于（）研究階段。A.投資機(jī)會(huì)B.初步可行性C.詳細(xì)可行性D.項(xiàng)目的評(píng)估和決策【答案】A7、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B.比較風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)【答案】A8、下列方法中，不屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)方法的是（）。A.專家調(diào)查法B.蒙特卡洛模擬法C.幕景分析法D.故障樹分析法【答案】B9、下列關(guān)于定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式差別的表述中，正確的是（）。A.定額計(jì)價(jià)方式采用綜合單價(jià)形式，工程量清單計(jì)價(jià)方式采用總價(jià)形式B.定額計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用合理低價(jià)中標(biāo)法，工程量清單計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用百分制評(píng)分法C.定額計(jì)價(jià)方式是一種市場(chǎng)定價(jià)模式，工程量清單計(jì)價(jià)方式是一種政府定價(jià)模式D.定額計(jì)價(jià)方式是在發(fā)出招標(biāo)文件后編制工程量清單，工程量清單計(jì)價(jià)方式是在招標(biāo)前由招標(biāo)人編制工程量清單【答案】D10、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率【答案】A11、同時(shí)開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場(chǎng)的營(yíng)銷方式是()。A.無差異性營(yíng)銷B.差異性營(yíng)銷C.定制性營(yíng)銷D.集中性營(yíng)銷【答案】B12、取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為（）。A.用地使用費(fèi)B.土地費(fèi)用C.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)D.土地租用費(fèi)【答案】B13、在可行性研究報(bào)告中，附表一般包括項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表、財(cái)務(wù)評(píng)估的基本報(bào)表和輔助報(bào)表、（）。A.盈虧平衡分析表B.敏感性分析表C.投入產(chǎn)出分析表D.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】B14、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（）的工作。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段【答案】B15、土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D16、某房地產(chǎn)投資者以400萬元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報(bào)率為()。A.12%B.19.27%C.17.18%D.27.10%【答案】D17、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過（）確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價(jià)B.放棄型期權(quán)估價(jià)C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)D.柔性期權(quán)估價(jià)【答案】C18、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。A.審計(jì)費(fèi)B.利息C.外匯匯兌凈損失D.融資代理費(fèi)【答案】A19、某房地產(chǎn)公司，負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動(dòng)比率為（）。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B20、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)C(jī).稅后利潤(rùn)D.可分配利潤(rùn)【答案】A21、（）是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載【答案】D22、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及（）等內(nèi)容。A.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析B.敏感性分析C.專業(yè)市場(chǎng)分析D.市場(chǎng)趨勢(shì)分析【答案】D23、關(guān)于房地產(chǎn)面積測(cè)算的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積等的測(cè)算B.房地產(chǎn)面積測(cè)算包括房屋面積測(cè)算和土地面積測(cè)算C.房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積D.房屋面積測(cè)算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D24、相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來說，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。A.投資利潤(rùn)率B.投資回報(bào)率C.資本金利潤(rùn)率D.資本金凈利潤(rùn)率【答案】B25、在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制的報(bào)表是（）。A.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表B.利潤(rùn)表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.經(jīng)營(yíng)成本估算表【答案】C26、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計(jì)未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C27、五苓散的君藥是下列哪味藥物A.茯苓B.澤瀉C.豬苓D.桂枝【答案】B28、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求指標(biāo)不包括（）。A.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值B.空置率C.人口數(shù)量D.房屋空間使用數(shù)量【答案】B29、在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠桿分析【答案】C30、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)稅后利潤(rùn)等于利潤(rùn)總額減去()。A.管理費(fèi)B.財(cái)務(wù)費(fèi)C.經(jīng)營(yíng)費(fèi)D.所得稅【答案】D31、所有消費(fèi)者具有大致相同偏好的市場(chǎng)細(xì)分模式是（）。A.同質(zhì)偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然細(xì)分市場(chǎng)【答案】A32、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】D33、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B34、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素稱為個(gè)人住房抵押貸款的（）。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)【答案】B35、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按（）征收。A.土地出讓金B(yǎng).占用面積C.經(jīng)營(yíng)收入D.銷售收入【答案】B36、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評(píng)估價(jià)值B.實(shí)際價(jià)值C.投資價(jià)值D.出讓金收入【答案】A37、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B38、對(duì)置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)【答案】A39、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤(rùn)率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B40、若影響某房地產(chǎn)投資方案財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的三個(gè)不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別變化－12.1%、12.6%和－11.8%，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)這三個(gè)不確定因素的敏感度從高到低的順序?yàn)椋ǎ.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2【答案】C41、房產(chǎn)開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產(chǎn)抵押貸款D.凈經(jīng)營(yíng)收入【答案】C42、投資者所要求的最低利率是（）。A.同業(yè)拆放利率B.存款利率C.貸款利率D.基礎(chǔ)利率【答案】D43、投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、（）和投資決策三部分工作。A.風(fēng)險(xiǎn)控制B.項(xiàng)目調(diào)研C.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)D.資金管理【答案】C44、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是（）。A.投機(jī)需求膨脹B.金融機(jī)構(gòu)過度放貸C.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)D.土地資源的稀缺性【答案】D45、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D46、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％。A.評(píng)估價(jià)值B.實(shí)際價(jià)值C.投資價(jià)值D.出讓金收入【答案】A47、某房地產(chǎn)公司，負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500和1250萬元，存貨為1500萬元。則其速動(dòng)比率為（）。A.60%B.80%C.100%D.200%【答案】B48、下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場(chǎng)占有率分析C.估計(jì)項(xiàng)目市場(chǎng)占有率D.估算項(xiàng)目吸納量【答案】A49、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是（）。A.整群抽樣B.分層隨機(jī)抽樣C.簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣D.定額抽樣【答案】D50、住房抵押支持證券，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的（）債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。A.房地產(chǎn)企業(yè)債券B.個(gè)人住房抵押貸款C.房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款D.金融機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期融資【答案】B51、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內(nèi)均勻新增貸款5000萬元，預(yù)計(jì)下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A52、進(jìn)行可行性研究時(shí)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)的前一步驟是（）。A.接受委托B.調(diào)查研究C.方案選擇和優(yōu)化D.編制可行性研究報(bào)告【答案】C53、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年末的租金是（）元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38【答案】A54、某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的（）。A.替代性B.發(fā)展性C.地區(qū)性D.復(fù)雜性【答案】B55、下列征收補(bǔ)償中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B.搬遷補(bǔ)償費(fèi)C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)【答案】D56、基本報(bào)表中，反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃的是（）。A.投資計(jì)劃與資金籌措表B.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表C.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表D.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】C57、下列因素或措施可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是()。A.提高抵押貸款利率B.降低抵押貸款利率C.降低首期付款比例D.通貨膨脹率上升【答案】A58、對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】A59、對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，（）指標(biāo)應(yīng)大于2。A.利息備付率B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】A60、若房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債的收益率為5%，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1.4，則商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期收益率為（）。A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B多選題（共45題）1、在不確定性情況下，估計(jì)未來投資收益，可選用的決策方法有（）。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法【答案】AC2、依法必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目中，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式確定建筑施工企業(yè)的有（）。A.民營(yíng)企業(yè)資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目B.國(guó)有資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目C.國(guó)有資金投資占主導(dǎo)地位的建設(shè)項(xiàng)目D.民營(yíng)企業(yè)資金投資控股的建設(shè)項(xiàng)目E.全部使用民營(yíng)企業(yè)資金投資的建設(shè)項(xiàng)目【答案】BC3、可貸資金利率理論認(rèn)為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B.可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)【答案】AB4、下列投資中屬于金融投資的有（）。A.股票B.保險(xiǎn)C.彩票投資D.貨幣市場(chǎng)的存款E.流動(dòng)資產(chǎn)投資【答案】ABCD5、王某花50萬元購(gòu)買了某宗物業(yè)，預(yù)期目標(biāo)收益率為10%，但該投資第一年末出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第一年的實(shí)際收益可能為（）萬元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC6、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長(zhǎng)期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD7、下列關(guān)于柱、梁、板，說法正確的是（）。A.柱、梁和板，只能是預(yù)制的，不可在工地現(xiàn)制B.梁是跨過空間的橫向構(gòu)件C.板是直接承擔(dān)其上面的平面荷載的平面構(gòu)件D.柱子在建筑中承受梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載E.柱子是獨(dú)立支承結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件【答案】BCD8、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)因素包括()。A.物價(jià)水平B.家庭規(guī)模C.工資水平D.就業(yè)水平E家庭結(jié)構(gòu)【答案】ACD9、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的手段包括()。A.嚴(yán)格控制建設(shè)程序B.金融政策和住房政策C.地價(jià)政策D.城市政策E住房政策【答案】BCD10、提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有()。A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升C.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)D.抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求E增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求【答案】ACD11、己知函數(shù)f33、g33的定義如下所示，執(zhí)行表達(dá)式"x=f35"的運(yùn)算時(shí)，若函數(shù)調(diào)用g(a)是引用調(diào)用(callbyreference)方式，則執(zhí)行"x=f35"后x的值為()；若函數(shù)調(diào)用g(a)是值調(diào)用(callbyvalue)方式，則執(zhí)行"x=f35"后x的值為(請(qǐng)作答此空)。A.20B.25C.60D.75【答案】A12、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B.前期工作C.建設(shè)階段D.租售階段E.招標(biāo)階段【答案】ABCD13、下列關(guān)于變形縫的做法，表述正確的是（）。A.伸縮縫要從基礎(chǔ)頂面開始，將墻體、樓板、屋頂全部斷開B.屋頂部分也需另做伸縮縫C.伸縮縫只設(shè)在墻、樓地面、屋頂上，基礎(chǔ)不設(shè)縫D.沉降縫則從屋頂?shù)交A(chǔ)，全部構(gòu)件部位均需設(shè)縫分開E.防震縫與沉降縫結(jié)合設(shè)置時(shí)，基礎(chǔ)不應(yīng)分開【答案】ACD14、房地產(chǎn)技術(shù)發(fā)展環(huán)境調(diào)查包括（）等。A.社會(huì)擁有量B.新產(chǎn)品的國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平C.新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)D.通訊及交通運(yùn)輸E.能源與資源供應(yīng)【答案】BC15、政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施有（）。A.健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度B.推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)C.調(diào)整銀行貸款利率D.規(guī)范交易程序E.加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理【答案】BD16、關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說法，正確的有（）。A.利率是由儲(chǔ)蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性【答案】B17、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的主要職能有（）。A.制定市場(chǎng)規(guī)則B.進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管C.確定土地利用條件D.制定商品房?jī)r(jià)格E.提供商業(yè)貸款【答案】AB18、上海市二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，是按房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的()標(biāo)準(zhǔn)劃分的。A.按地域細(xì)分B.按房地產(chǎn)用途細(xì)分C.按存量增量細(xì)分D.按交易形式細(xì)分E按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分【答案】ACD19、在定點(diǎn)二進(jìn)制運(yùn)算中，減法運(yùn)算一般通過()來實(shí)現(xiàn)。A.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器B.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制減法器C.原碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器D.補(bǔ)碼運(yùn)算的二進(jìn)制加法器【答案】D20、按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括（）市場(chǎng)。A.土地使用權(quán)出讓B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓C.新建商品住宅銷售D.新建寫字樓出租E.二手房買賣【答案】BCD21、土地一級(jí)開發(fā)，是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召?gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)確定的()，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國(guó)有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC22、根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建筑工程安裝工程費(fèi)中，勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)屬于（）。A.直接費(fèi)B.間接費(fèi)C.規(guī)費(fèi)D.稅金E.企業(yè)管理費(fèi)【答案】B23、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括的類型有()。A.競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查B.價(jià)格調(diào)查C.市場(chǎng)需求質(zhì)量調(diào)查D.分銷渠道調(diào)查E促銷策略調(diào)查【答案】BD24、經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括（）。A.銷售收入B.補(bǔ)貼收入C.出租收入D.自營(yíng)收入E.營(yíng)業(yè)外收入【答案】ACD25、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的描述，正確的有（）。A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期均衡價(jià)格D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的【答案】ABD26、房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事()等交易活動(dòng)場(chǎng)所及一切交易途徑和形式。A.房地產(chǎn)買賣B.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研C.房地產(chǎn)抵押D.房地產(chǎn)租賃E房地產(chǎn)協(xié)會(huì)【答案】ACD27、從房地產(chǎn)泡沫的成因入手，（）等指標(biāo)都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。A.房?jī)r(jià)收入比B.實(shí)際價(jià)格／理論價(jià)格C.房?jī)r(jià)租金比D.收入租金比E.住房市場(chǎng)指數(shù)【答案】ABC28、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期超前于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在()。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段末期D.第三階段E第四階段【答案】CD29、收集一手資料常用的方法有（）。A.觀察法B.訪問法C.頭腦風(fēng)暴法D.問卷法E.實(shí)驗(yàn)法【答案】ABD30、房屋開發(fā)費(fèi)包括（）。A.建安工程費(fèi)B.“三通一平”費(fèi)C.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】AD31、現(xiàn)代營(yíng)銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP，是指（）。A.市場(chǎng)分析B.目標(biāo)市場(chǎng)選擇C.市場(chǎng)細(xì)分D.市場(chǎng)定位E.市場(chǎng)調(diào)查【答案】BCD32、投資的特性有（）。A.投資是一種經(jīng)濟(jì)行為B.投資有穩(wěn)定長(zhǎng)期的收益性C.投資具有時(shí)間性D.投資目的在于取得收益E.投資具有風(fēng)險(xiǎn)性【答案】ACD33、甲程序員為乙軟件設(shè)計(jì)師開發(fā)的應(yīng)用軟件編寫了操作說明書，并已交付用戶使用，（）享有該應(yīng)用軟件的軟件著作權(quán)。A.甲程序員B.甲程序員和乙軟件設(shè)計(jì)師共同C.乙軟件設(shè)計(jì)師D.甲程序員和乙軟件設(shè)計(jì)師都不【答案】B34、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（）等工作。A.客戶評(píng)價(jià)B.貸款銀行評(píng)價(jià)C.項(xiàng)目評(píng)估D.擔(dān)保方式評(píng)價(jià)E.貸款綜合評(píng)價(jià)【答案】ACD35、政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的手段包括()。A.嚴(yán)格控制建設(shè)程序B.金融政策和住房政策C.地價(jià)政策D.城市政策E住房政策【答案】BCD36、關(guān)于房屋施工面積的說法中，正確的有（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積E.多層建筑的施工面積應(yīng)為各層建筑面積之和【答案】BC37、具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確的內(nèi)容包括（）。A.開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型B.開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件C.建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次D.合作方式與合作條件E.擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例【答案】ACD38、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時(shí)間類參數(shù)包括（）。A.開發(fā)期B.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期C.建設(shè)期D.出租率E.出租經(jīng)營(yíng)期的起始點(diǎn)【答案】ABC39、關(guān)于利息的計(jì)算，下列說法正確的有（）。A.按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息C.每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額）×貸款利率D.“氣球法”，是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清E.等額還本付息時(shí)，在規(guī)定期限內(nèi)每期償還的本金額相等【答案】ABD40、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者中，屬于專業(yè)顧問的有（）A.建筑師B.律師C.造價(jià)工程師D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人E.開發(fā)商【答案】ABCD41、在項(xiàng)目租售價(jià)格的估算中，需要考慮的因素包括（）。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系B.潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目C.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境D.開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷策略E.開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)【答案】ABCD42、在借貸記賬法下，期末結(jié)賬后，一般有余額的賬戶有（）。A.資產(chǎn)類賬戶B.負(fù)債類賬戶C.期間成本費(fèi)用賬戶D.期間收入賬戶E.所有者權(quán)益賬戶【答案】AB43、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有（）。A.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算B.資本流預(yù)算C.資本支出預(yù)算D.長(zhǎng)期預(yù)算E.資本收入預(yù)算【答案】ACD44、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位移交給城市檔案館的技術(shù)資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料【答案】ABC45、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB大題（共18題）一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】二、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大小：一般地說，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮咳⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。四、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。五、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；六、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提。【答案】七、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮堪恕ⅲㄒ唬┠臣彝ビ?jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；九、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮恳皇弧⒈敬喂纼r(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮恳皇?、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮恳皇⒐纼r(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《