某商業(yè)中心經(jīng)典策劃方案

杭州—這座曾被意大利著名旅行家馬克波羅贊為“世界上最美麗華貴之城〞的城市，是浙江省省會，長江三角洲南翼中心城市，“東南第一洲〞。是浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化科教中心，中國最著名的風(fēng)景旅游城市，連續(xù)五次在?福布斯?“中國大陸最正確商業(yè)城市榜〞中榮登榜首，是中央電視臺評選的“中國十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市〞、2021年被評選為“中國十大最奢侈城市〞、2021年，全市人口810萬，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值5098.66億元，人均年GDP為9272元，人均可支配收入26864元，全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額1804.93億元。杭州——一個宜居的城市，更是一個宜商的城市。古云：“上有天堂，下有蘇杭〞1.工程概括杭州金沙湖岸風(fēng)情商業(yè)街地處杭州下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)生態(tài)旅游湖“金沙湖〞東面，南臨四號大街、北臨九沙大道〔地鐵一號線下沙中心站與下沙東站之間〕東臨新業(yè)北路，工程周遍交通十分便利。是杭州市“一主三副〞中下沙新城未來的行政、商貿(mào)、文化、旅游與居住中心。商業(yè)街由臨四號大街、新業(yè)北路與上沙北路局部底商門面與多層商業(yè)裙房組成，商業(yè)街使用面積近15000平方米。開發(fā)區(qū)政府、金沙湖、地鐵中心站、四號大街商業(yè)圈、龍湖購物中心、萬亞商業(yè)廣場、希爾頓五星級酒店、中沙新區(qū)商業(yè)城、中沙綜合市場以及眾多的在建商業(yè)寫字樓和住宅小區(qū)云集于此，使本工程蘊(yùn)藏著無限的商機(jī)和潛力……工程所在地2.下沙開發(fā)區(qū)概括：下沙位于杭州東部，錢塘江西北岸。全區(qū)面積為105.3平方公里，國家級開發(fā)區(qū)—杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、全國最大的高教園區(qū)—浙江省高教園區(qū)〔有傳媒學(xué)院、理工大學(xué)、計(jì)量學(xué)院、警官學(xué)院、科技大學(xué)等十幾所高等院校〕。浙江杭州出口加工區(qū)〔東芝、松下、矢岐、摩托羅拉、東方通信、三菱、富士康、華語電子、等近百家世界500強(qiáng)及相關(guān)企業(yè)〕都坐落在開發(fā)區(qū)內(nèi)?，F(xiàn)有人口約40余萬人，其中本地人口約6萬，新杭州人口約近20萬，高教師生約16萬人，09年地區(qū)生產(chǎn)總值312億元。人均可支配收入2.6萬。下沙開發(fā)區(qū)3.2、下沙商業(yè)分布及現(xiàn)狀；〔附圖〕4.A、四號大街商業(yè)區(qū)主要以商貿(mào)城、新美商城、物美超市及1號路與5號路之間的街邊店鋪形成的是商業(yè)區(qū)，是目前下沙最主要的商業(yè)區(qū)。主要經(jīng)營的品類有超市、中低檔品牌服飾店、價(jià)格低廉的群眾服飾，鞋帽化裝品珠寶、數(shù)碼通信產(chǎn)品、藥店局部連鎖餐飲〔肯德基、九百碗、兩岸咖啡〕等、從目前下沙現(xiàn)有的環(huán)境和商業(yè)氣氛來看，該區(qū)域是下沙人氣和綜合度最高的區(qū)域。B、學(xué)源街-福雷德商圈

主要以傳媒學(xué)院、理工大學(xué)、計(jì)量學(xué)院等區(qū)域的學(xué)源路之間的店鋪、金沙數(shù)碼港、福雷德等商業(yè)工程形成的商業(yè)區(qū)，是下沙的校園商圈。主要經(jīng)營的品類有數(shù)碼產(chǎn)品、電器、休閑、運(yùn)動服飾及餐飲為主。該區(qū)域主要消費(fèi)以學(xué)生為主。

市場現(xiàn)狀分析5.C、高沙商業(yè)街主要以都尚超市及1號路與星河北路之間的沿街商鋪形成的商業(yè)區(qū)，是下沙的主要商圈之一。主要經(jīng)營的品類有特色餐飲、超市、休閑運(yùn)動服飾、群眾娛樂工程〔如：KTV、快捷酒店、旅館等〕，主要消費(fèi)全體為學(xué)生及高沙社區(qū)居民。綜上所述：下沙前期作為杭州教育及工業(yè)基地，人口結(jié)構(gòu)主要以學(xué)生及外來務(wù)工人群為主。從杭州整體來看，下沙現(xiàn)有的是商業(yè)與杭州市區(qū)的商業(yè)相比，下沙商業(yè)經(jīng)營的品類相對單一、消費(fèi)層次屬于群眾偏低水平，商業(yè)分布較為零散，商業(yè)主要針對日常的根本生活需求和食住，缺乏具有良好的品牌、品質(zhì)、形象、效勞、品味、和具有消費(fèi)附加值的大型中高檔百貨商場、酒店、餐飲、家電城、KTV、娛樂城等等。

市場現(xiàn)狀分析6.綜上所述：下沙前期作為杭州的教育及工業(yè)基地，人口結(jié)構(gòu)主要以學(xué)生及外來務(wù)工人群為主。從杭州整體來看，下沙現(xiàn)有的商業(yè)與杭州市區(qū)的商業(yè)相比，下沙商業(yè)經(jīng)營的品類相對單一、消費(fèi)層次處于群眾偏低水平，商業(yè)分布較為零散，商業(yè)主要針對日常的根本生活需求和食住，缺乏具有良好品牌、品質(zhì)、形象、效勞、品位和具有消費(fèi)附加值的大型中高檔百貨商場、酒店、餐飲、家電城、KTV、娛樂城等等。

現(xiàn)狀分析小結(jié)7.下沙商業(yè)的開展展望：

下沙商業(yè)的“一主四副〞為下沙商業(yè)帶來巨大的需求和無限潛力。

一主：“下沙新城〞大刀闊斧的建設(shè)，地鐵將下沙與市區(qū)的無縫對接及一體化，大量高檔住宅小區(qū)的興建，相應(yīng)的交通、居住、商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，將為下沙帶來眾多的到質(zhì)量的消費(fèi)群體。

四副：以高教、移動通信、醫(yī)療、飲料的四大經(jīng)濟(jì)支柱為下沙的商業(yè)不斷的輸送新的血液和可持續(xù)動力。

開展展望8.歷史證明任何一次改革和開展都會帶來巨大的開展空間和時機(jī)，但巨變帶來開展空間同時競爭和風(fēng)險(xiǎn)也是同時存在的。綜觀下沙，隨著下沙新城的建設(shè)，大量的房產(chǎn)公司聚集下沙，形成了一股強(qiáng)大的房產(chǎn)建設(shè)人潮，而目前在建以及將建的工程和樓盤幾乎都能涉足商業(yè)領(lǐng)域。下沙在建及規(guī)劃商業(yè)工程如圖:商業(yè)名稱商業(yè)面積M2商業(yè)性質(zhì)商業(yè)層次備注地鐵中心站15000商業(yè)街中高龍湖購物中心100000購物中心中高萬亞商業(yè)廣場32000百貨商場、地下商業(yè)街、超市中高中沙新區(qū)商業(yè)城33000綜合性購物城中高新元社區(qū)商業(yè)城33000中高下沙社區(qū)商業(yè)城600000商場中高工程定位分析9.A、四號大街段：

四號大街段主要商業(yè)狀況，〔對面是商場、東面是中沙新區(qū)商業(yè)城等商業(yè)工程，結(jié)合四號街作為金沙湖岸商業(yè)街的主力形象街區(qū)〕及自身物業(yè)結(jié)構(gòu)〔該面物業(yè)主要面積較大、樓層較高〕方案四號大街段主要定位為美食、休閑娛樂街。主要引進(jìn)以連鎖餐飲、酒店品牌如MOT168、上島咖啡、外婆家、屈臣氏、麥當(dāng)勞等以突出形象和滿足物業(yè)的使用。工程定位10.B、新業(yè)北路段新業(yè)北路對面為金沙湖、北面為九沙大道，管委會、希爾頓五星酒店、地鐵站等主要旅游景點(diǎn)和商業(yè)工程。結(jié)合新業(yè)路段商業(yè)街物業(yè)主要以面積小的一層門面為主。

方案新業(yè)北路段定位為旅游觀光產(chǎn)品商業(yè)街。

主要引進(jìn)以周大福、六福、天福名茶、微微新娘等品牌珠寶、工藝品、禮品、精美飾品、婚紗影樓、沖印、旅游產(chǎn)品、特色品牌美食〔泡夫工坊、COCO奶茶等〕。工程定位11.C、星河北路段星河北路對面主要為萬亞商業(yè)廣場及中沙新區(qū)商業(yè)城，結(jié)合他們主要經(jīng)營特色和物業(yè)多為一二層商業(yè)。

方案新河路段定位為流行服飾街。主要引進(jìn)如耐克、阿迪、ESPIRI、淑女屋、ONLY、達(dá)芙妮、利朗、太平鳥、GXG等服飾、鞋貿(mào)類品牌以一拖二形式開設(shè)品牌旗艦店。工程定位12.商業(yè)街效果圖