校園保潔服務(wù)方案

校園保潔服務(wù)方案目錄TOC\o"1-3"\h\u24649第一章服務(wù)方案總體策劃 918730第一節(jié)項(xiàng)目概況 114747一、項(xiàng)目概況 118267二、物業(yè)服務(wù)范圍及面積 116037三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 1230086四、物業(yè)服務(wù)人員崗位設(shè)置 1324563五、服務(wù)質(zhì)量要求 1425821六、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1522204七、服務(wù)期限 1822460八、工作交接 181939九、合同終止 1931612第二節(jié)物業(yè)管理思路 19423一、建立優(yōu)化的管理機(jī)制 1917630二、推行適合的管理模式 1918370三、堅(jiān)持一貫的服務(wù)理念 2012397四、運(yùn)用快捷高效的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 2023965第三節(jié)物業(yè)管理目標(biāo) 2112010一、管理目標(biāo) 2117689二、質(zhì)量目標(biāo) 2126166第四節(jié)物業(yè)管理制度 224627一、報(bào)到制度 2229261二、崗前培訓(xùn)制度 2212770三、節(jié)假日管理制度 2328491四、巡檢制度 2611205五、巡查制度 277333六、自查制度 292509第二章項(xiàng)目管理制度 3310986第一節(jié)管理組織機(jī)構(gòu) 3322021一、管理機(jī)構(gòu)名稱及監(jiān)督體系 334299二、組織架構(gòu)及人員配置 3426948三、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu) 3415955第二節(jié)各崗位職責(zé) 3611281一、項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé) 3611459二、物業(yè)助理崗位職責(zé) 3723261三、品質(zhì)、培訓(xùn)崗位職責(zé) 3822063四、行政人事崗位職責(zé) 3820680五、保衛(wèi)主管崗位職責(zé) 3925345六、保衛(wèi)班長崗位職責(zé) 403893七、保衛(wèi)隊(duì)員崗位職責(zé) 4026411八、保潔主管崗位職責(zé) 4031238九、保潔員崗位職責(zé) 418178十、教學(xué)管理員崗位職責(zé) 4118088十一、樓管 4211588十二、維修主管崗位職責(zé) 4315526十三、配電工崗位職責(zé) 442704十四、維修工崗位職責(zé) 457059第三節(jié)保衛(wèi)人員安全作業(yè)手冊 4627506一、目的 4622927二、范圍 46694三、職責(zé) 4618104四、內(nèi)容 4711902第四節(jié)日常管理制度 5117722一、教學(xué)樓門衛(wèi)作業(yè)規(guī)程 516800二、實(shí)訓(xùn)樓門衛(wèi)作業(yè)規(guī)程 53740三、行政辦公樓門衛(wèi)工作規(guī)程 5412820四、巡邏崗工作規(guī)程 5518542第三章培訓(xùn)制度及考核計(jì)劃 5717487第一節(jié)員工招聘及培訓(xùn)專案 5721455一、員工招募 577193二、培訓(xùn)及上崗 577758第二節(jié)員工日常管理、培訓(xùn)教育等制度健全 612081一、員工日常管理制度 6113379二、員工培訓(xùn)教育制度 62574第三節(jié)考核評價(jià)機(jī)制合理 6513206一、員工績效管理考核辦法 6622112二、績效工資發(fā)放標(biāo)準(zhǔn) 6628544三、扣分條款 6728118四、獎(jiǎng)勵(lì)條款 6727426五、保潔考核標(biāo)準(zhǔn) 6818953第四章公共管理保證措施 7110720第一節(jié)與采購人配合措施 7120965一、合同開始與業(yè)主的配合方案 712992二、服務(wù)期內(nèi)配合方案 7128529三、服務(wù)結(jié)束后配合方案 7223735第二節(jié)資金保證措施 7310105一、設(shè)立?？顚Ｓ玫牡馁Y金管理制度 7315078二、項(xiàng)目資金保證措施 7525395第三節(jié)保障措施 7618813一、保證工作期內(nèi)正常運(yùn)行的保障措施 769277二、組織保證措施 7710647三、制度保證措施 7723917四、技術(shù)保證措施 7816203五、設(shè)備物資保證措施 7821826六、后勤保證措施 7932044第五章質(zhì)量保證措施 805362第一節(jié)質(zhì)量保證體系 8030786一、質(zhì)量監(jiān)管機(jī)構(gòu) 80731二、質(zhì)量監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職能 8026660第二節(jié)質(zhì)量保證運(yùn)行 81250一、思想保證措施 825272二、組織保證措施 8222222三、作業(yè)流程保證措施 824773四、現(xiàn)場督察保證措施 8310922第三節(jié)項(xiàng)目激勵(lì)機(jī)制 8318226一、目標(biāo)激勵(lì) 8411842二、參與激勵(lì) 8417354三、評選優(yōu)秀員工 8424828四、員工生日慰問 8530258五、工資激勵(lì) 857578六、企業(yè)文化激勵(lì) 8510740七、活動(dòng)激勵(lì) 865668八、負(fù)激勵(lì) 864881第三節(jié)檢查反饋制度 8614402一、內(nèi)容 864982二、自查承諾 871392第五節(jié)質(zhì)量校核制度 8914573一、總體要求 891448二、質(zhì)量檢查措施 898082第六章清潔及保潔保障措施 9128787第一節(jié)保潔工作基本要求 911316一、保潔作業(yè)服裝、工具統(tǒng)一 9118312二、工作服及工號(hào)牌管理 9131653三、保潔服務(wù)質(zhì)量整改措施 9314178第二節(jié)保潔方案 9524097一、教室、會(huì)議室保潔方案 9530061二、教師休息室及辦公室保潔方案 96158三、衛(wèi)生間保潔方案 9720670第三節(jié)校區(qū)內(nèi)部公共部位保潔方案 1027286一、公共區(qū)域大堂 1034469二、樓道及消防通道保潔 10717588三、樓道玻璃清潔 10725651四、門窗保潔 10818987五、電梯清潔 10814932六、室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑 10930041七、垃圾處理和收集 1103265八、消毒消殺及PCO蟲控 11127734九、其他要求 1127835第七章設(shè)施管理維護(hù)保障措施 1133433第一節(jié)電梯管理維護(hù)措施 1131561一、電梯巡查措施 1132796二、電梯管理措施 11313627三、電梯維修安全操作措施 11415272四、技術(shù)檔案管理措施 11518762五、電梯應(yīng)急救援措施 11527351六、電梯鑰匙管理措施 11624388第二節(jié)消防系統(tǒng)管理維護(hù)措施 1163435第三節(jié)配電設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)措施 11823708一、配電室管理制度 11811849二、配電室停、送電操作規(guī)程 11922259三、配電室交接班制度 12112693第四節(jié)避雷設(shè)施管理維護(hù)措施 12223228一、建筑主體避雷系統(tǒng) 12220303二、電腦機(jī)房避雷系統(tǒng) 1224076三、電氣設(shè)備避雷系統(tǒng) 12326565四、高低壓配電室內(nèi)避雷系統(tǒng) 12329978五、避雷系統(tǒng)共用接地網(wǎng) 12310409第五節(jié)給水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)措施 12327844一、供水系統(tǒng)管理制度 12328622二、排水系統(tǒng)管理制度 12430096三、給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案 125217四、停水應(yīng)急預(yù)案 12728098五、供氣設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理措施 1283432六、天然氣泄漏應(yīng)急預(yù)案 129836第六節(jié)設(shè)備機(jī)械維護(hù)管理措施 13219322一、吸塵器 13215591二、洗地機(jī) 13329733三、高壓水槍 13511983四、機(jī)械設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)方案 1365331第八章安全保障措施 14415147第一節(jié)針對員工的安全保障措施 14412198一、總則 1442463二、人員安全作業(yè)技術(shù)措施 14619372三、制定主要工種安全操作規(guī)程 14729450第二節(jié)機(jī)械操作安全預(yù)案 14923566一、車輛安全管理 14919609二、安全設(shè)施配備 15123904三、安全檢查記錄 1515183第三節(jié)針對校園的安保措施 15317079一、安保服務(wù)區(qū)域內(nèi)的秩序管理工作 15320995二、項(xiàng)目服務(wù)特點(diǎn)分析 15322580第四節(jié)安保管理方案 15623760一、校園秩序方案 15612068二、重點(diǎn)要害部位的管理 15726274三、安全隱患排查整治方案 1582023四、公共設(shè)備管理方案 1594938五、學(xué)校交通安全管理方案 1594151六、學(xué)校安全宣傳教育方案 16013855七、交接班方案 16116523八、門崗管理 16330286九、安保器械管理 16414756十、消防管理方案 16722192第五節(jié)安全責(zé)任劃分標(biāo)準(zhǔn)及安全事故的應(yīng)對措施 17119347一、事故責(zé)任劃分標(biāo)準(zhǔn) 17117740二、其他人員事故責(zé)任的劃分 17222950第九章應(yīng)急預(yù)案 17814324第一節(jié)應(yīng)急事件處理整體方案 17811052一、應(yīng)急事件處理的總體要求 17818063二、應(yīng)急事件的管理控制原則 17830449三、成立應(yīng)急管理小組 17931006第二節(jié)自然事故類應(yīng)急方案 18310193一、高溫霧霾天氣處置方案 18328282二、暴雨天氣應(yīng)急處理方案 1842791三、冰雪應(yīng)急處置方案 18527221四、保潔員防暑降溫安全生產(chǎn)的實(shí)施方案 18923577第三節(jié)公共管理類應(yīng)急處理方案 1903089一、重大節(jié)假日或活動(dòng)應(yīng)急處置方案 1903086二、管道漏水處置方案 19115707三、秋季落葉應(yīng)急處置方案 19213012四、迎檢處置方案 1937867第四節(jié)消防安全預(yù)案 19431938第五節(jié)重大“疫情”應(yīng)急處置方案 19710605一、保潔和防疫 1972903二、垃圾清運(yùn)和防疫 19814661三、公廁消毒保潔 19821031四、強(qiáng)化物資儲(chǔ)備和保潔作業(yè)器具管理 198溫馨提示：本方案目錄中的內(nèi)容在word文檔內(nèi)均有詳細(xì)闡述，如需查閱，請購買后下載。說明一、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“整體服務(wù)設(shè)想與策劃”，可參照第一章；二、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)”“管理制度”，可參照第二章；三、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“員工培訓(xùn)方案”可參照第三章；四、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“公共管理保證措施”，可參照第四章；五、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“質(zhì)量保證措施”，可參照第五章；六、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“保潔工作方案”可參照第六章；七、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“設(shè)施管理維護(hù)保障措施”可參照第七章；八、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“安全保障措施”，可參照第八章；九、如招標(biāo)文件評分標(biāo)準(zhǔn)要求“應(yīng)急預(yù)案”，可參照第九章。第一章服務(wù)方案總體策劃第一節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目為XX學(xué)院XX校區(qū)XX#教學(xué)樓、XX#教學(xué)樓物業(yè)服務(wù)承包，包括規(guī)定范圍內(nèi)樓宇的安全管理、清掃保潔、垃圾清運(yùn)、水電設(shè)備檢修、教師休息室開水供應(yīng)等。二、物業(yè)服務(wù)范圍及面積（一）服務(wù)范圍服務(wù)范圍包含XX學(xué)院XX校區(qū)XX#教學(xué)樓、XX#教學(xué)樓XX科技樓XX個(gè)樓宇的教室、專業(yè)教室、會(huì)議室、教師休息室及公共區(qū)域及樓內(nèi)所有房間（辦公室內(nèi)除外）；圖書館學(xué)術(shù)報(bào)告廳設(shè)備維護(hù)及使用保障服務(wù)。服務(wù)面積總面積XX㎡。其中XX學(xué)院XX校區(qū)1#教學(xué)樓、2#教學(xué)樓XX科技樓所有保潔區(qū)域面積XX㎡；科技樓所有保潔區(qū)域面積XX㎡；XX科技樓XX樓會(huì)議室XX間，面積XX㎡。物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等（即人員費(fèi)用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)等）；2.物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用（水電維修耗材由學(xué)校提供）；3.物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用，包括清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)等（教師休息室等的清掃工具及相關(guān)服務(wù)用品由學(xué)校提供）；4.物業(yè)服務(wù)區(qū)域迎接各類檢查突擊保潔服務(wù)費(fèi)用；5.物業(yè)服務(wù)區(qū)域簡單的日常消殺滅菌費(fèi)用；6.物業(yè)服務(wù)管理辦公費(fèi)用；7.物業(yè)管理及服務(wù)人員的工服及培訓(xùn)費(fèi)用；8.招標(biāo)和投標(biāo)書中約定的其它費(fèi)用。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容XX學(xué)院XX校區(qū)XX#教學(xué)樓、XX#教學(xué)樓XX科技樓物業(yè)服務(wù)及圖書館學(xué)術(shù)報(bào)告廳設(shè)備維護(hù)及使用保障服務(wù)等。主要包括三個(gè)樓宇的每天的開啟關(guān)閉、安全巡視、清掃保潔、垃圾清運(yùn)、水電設(shè)備檢修、教師休息室開啟關(guān)閉、開水供應(yīng)等，包含但不限于以下內(nèi)容：1.衛(wèi)生保潔服務(wù)。服務(wù)范圍內(nèi)所有公共區(qū)域、教室、教師休息室、衛(wèi)生間、走廊、樓梯、電梯轎廂、室內(nèi)桌椅、黑板、多媒體操控臺(tái)等衛(wèi)生保潔。2.水電檢修服務(wù)。服務(wù)范圍內(nèi)的燈具、水箱、龍頭、管件等清潔與檢修。3.安全管理服務(wù)。每天各樓開啟、關(guān)閉，安全巡視，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況反饋。4.教師休息室服務(wù)。開啟、關(guān)閉，保潔服務(wù)，開水供應(yīng)，服務(wù)用品更換。5.圖書館學(xué)術(shù)報(bào)告廳等會(huì)議場館設(shè)備維護(hù)及使用保障服務(wù)。報(bào)告廳開關(guān)門；投影儀、音響設(shè)備等日常使用管理；報(bào)告廳使用情況登記等。6.其它服務(wù)。各類考試、活動(dòng)桌椅歸位擺放；服務(wù)管理過程中師生建議反饋等服務(wù)。7.消防設(shè)施及器材的管理、維護(hù)和保養(yǎng)，消防安全管理；我公司將定期對職工進(jìn)行消防安全教育以及消防器材應(yīng)知應(yīng)會(huì)培訓(xùn)、演練。四、物業(yè)服務(wù)人員崗位設(shè)置總共設(shè)置XX個(gè)工作崗位，分布如下：1.樓管員XX名。XX#教學(xué)樓XX名，XX#教學(xué)樓XX名。我公司承諾將按照最新《中華人民共和國勞動(dòng)法》要求。2.水電維修工XX名。XX校區(qū)所屬區(qū)域水電維修，均具備相應(yīng)維修操作資質(zhì)。3.保潔員XX名。服務(wù)總面積XX㎡，按每人XX㎡面積核崗XX人。保潔工符合最新《中華人民共和國勞動(dòng)法》要求。4.圖書館學(xué)術(shù)報(bào)告廳等會(huì)議場館設(shè)備維護(hù)及使用保障服務(wù)人員XX名。5.我公司承諾優(yōu)先使用XX校區(qū)建設(shè)拆遷失地農(nóng)民工，且用工數(shù)量不得少于50%。須在承諾書中自行做出承諾，否則以無效磋商對待。五、服務(wù)質(zhì)量要求1.要求認(rèn)真履行以下管理服務(wù)條款要求（1）《XX樓物業(yè)保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（2）《XX樓管管理辦法》（3）《XX樓衛(wèi)生清潔實(shí)施細(xì)則》（4）《XX樓水電維修工崗位職責(zé)》（5）《XX樓物業(yè)保潔量化考評表》2.保潔服務(wù)要求所有保潔區(qū)域?qū)嵭心繕?biāo)管理，每天早、中、晚最少三次保潔。必須達(dá)到以下效果：（1）公共場所保持清潔，地面無紙屑、煙頭、雜物等廢棄物。（2）所有保潔區(qū)域地面干爽潔凈，無污漬、積水、雜物等，樓梯、樓道、扶手和欄桿干凈無灰塵，公共門框和墻壁無積塵和蜘蛛網(wǎng)。桌椅面（抽斗）講臺(tái)、黑板干凈，整潔。（3）玻璃窗無積塵污跡，飲用水具、面盆、沙發(fā)等設(shè)施干凈整潔，墻壁、燈具、頂部無積塵污跡。（4）垃圾日產(chǎn)日清日運(yùn)，垃圾箱外表干凈，無異味。（5）衛(wèi)生間無污跡、無積水、無異味，下水道暢通。（6）擦試電梯，清洗地墊。（7）排水管、下水道等室內(nèi)外溝渠保持通暢，無淤積，能正常使用。3.樓管服務(wù)要求（1）24小時(shí)在崗。（2）做好安全管理與保潔服務(wù)。（3）認(rèn)真遵守《教學(xué)樓XX科技樓樓管管理辦法》及相應(yīng)工作要求。4.水電維修工崗位要求（1）目標(biāo)化管理。（2）具有相應(yīng)上崗證。（3）認(rèn)真履行《教學(xué)樓XX科技樓水電維修工崗位職責(zé)》。5.圖書館學(xué)術(shù)報(bào)告廳等會(huì)議場館設(shè)備維護(hù)及使用保障服務(wù)要求（1）報(bào)告廳開關(guān)門；投影儀、音響設(shè)備等日常使用管理；報(bào)告廳使用情況登記等。（2）具有相應(yīng)工作技能。六、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.教室服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）教室清掃、保潔應(yīng)及時(shí)清掃、整潔，不留死角，桌椅擺放整齊規(guī)范。（2）教室類型：多媒體教室、普通教室、各種功能教室。（3）清掃的部位：地面、黑板、講桌、電腦操控臺(tái)、桌椅、窗臺(tái)、門窗。（4）清掃方法：地面先灑水，后清掃。講桌、電腦操控臺(tái)、黑板、門窗用濕毛巾進(jìn)行擦洗，窗臺(tái)用干毛巾抹掉灰塵，不留死角，注意清掃墻角，桌斗內(nèi)雜物等。（5）清掃標(biāo)準(zhǔn)：地面干凈無雜物，講桌、操控臺(tái)、桌椅整潔無雜物粉塵，黑板無灰塵，垃圾日產(chǎn)日消，不積存，防止漏掃教室。（6）除正常清掃好，每日不得少于1-2次保潔，主要及時(shí)清理因上課或自習(xí)造成的二次污染。（7）考核：教室管理中心考核實(shí)行打分制，具體按教學(xué)樓保潔考評表進(jìn)行，將教師、學(xué)生對教室保潔意見反映程度以量化分的形式納入月底綜合考評得分。2.衛(wèi)生間服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）教學(xué)樓衛(wèi)生間清掃應(yīng)遵循文明、衛(wèi)生、干凈的原則。（2）清掃的部位：大、小便池、洗手間、衛(wèi)生間地面，洗手間臺(tái)面，洗手盆，鏡子，隔板，窗子，墻壁，水箱。（3）清掃方法：采用水沖，化學(xué)藥劑去污等方法，對以上部位進(jìn)行清洗，刮掉污垢，特別是野廣告等。清除洗手臺(tái)面下死角，及時(shí)清除手紙筐內(nèi)手紙，小便池內(nèi)雜物等。（4）消殺：每周一次，夏季兩次，用藥物進(jìn)行消殺。（5）清掃標(biāo)準(zhǔn)：大、小便池，洗手盆，潔凈，亮堂，無污物，地面干凈，無清掃痕跡，墻壁，隔板，天花板干凈整潔，無蚊蠅、蛛網(wǎng)和異味。（6）考核：教室管理中心考核實(shí)行打分制，具體按教學(xué)樓保潔考評表進(jìn)行，將教師、學(xué)生對教室保潔意見反映程度以量化分的形式納入月底綜合考評得分。3.XX校區(qū)樓梯道、平臺(tái)、公共區(qū)域等衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）樓道、樓梯、平臺(tái)、公共衛(wèi)生區(qū)域保潔應(yīng)遵循細(xì)致，不留死角的原則，特別是些人不常去的地方或者比較隱蔽的地方。（2）清掃部位：樓道、樓梯、平臺(tái)、公共衛(wèi)生區(qū)域、扶手、滅火器、窗臺(tái)、垃圾箱，安全出口燈箱，玻璃門等。（3）清掃方法：地面清掃應(yīng)先灑水后掃除，樓梯、墻邊角用拖把拖，扶手、滅火器、窗臺(tái)、垃圾箱，安全出口燈箱，玻璃門等部位用抹布擦，必要時(shí)用水清洗。（4）衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：地面干凈、無雜物，扶手、玻璃門潔凈，明亮，垃圾箱體干凈，垃圾不積存，不外溢，以上其它部位無灰塵。（5）考核：教室管理中心考核實(shí)行打分制，具體按教學(xué)樓保潔考評表進(jìn)行，將教師、學(xué)生對教室保潔意見反映程度以量化分的形式納入月底綜合考評得分。3.XX校區(qū)教師休息室、會(huì)議室、科技樓清掃服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）教師休息室、會(huì)議室的衛(wèi)生應(yīng)遵循潔凈、溫馨、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的原則（2）清掃部位：沙發(fā)、茶幾、皮椅、會(huì)議桌、地面、窗臺(tái)、護(hù)欄、空調(diào)柜等（3）清掃方法：每天首先打掃教師休息室、會(huì)議室地面，先灑水后用拖把拖，直至干凈，沙發(fā)、茶幾、皮椅先擦皮面，皮縫隙，后擦扶手，橫檔，椅腿等，會(huì)議桌由面到斗，再由斗內(nèi)到外的依次擦洗，特別要注意對會(huì)議桌下面各個(gè)板面的清洗，其他部位按正常情況。（4）衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：始終保持教師休息室、會(huì)議室整潔，明亮，沙發(fā)、茶幾、皮椅、會(huì)議桌無灰塵，無擦洗痕跡，保證教學(xué)期間開水供給。（5）考核：教室管理中心考核實(shí)行打分制，具體按教學(xué)樓保潔考評表進(jìn)行，將教師、學(xué)生對教室保潔意見反映程度以量化分的形式納入月底綜合考評得分。七、服務(wù)期限1.本次物業(yè)服務(wù)承包期限為XX年，服務(wù)達(dá)到要求。服務(wù)費(fèi)支付方式完全響應(yīng)磋商文件要求，即：2.教學(xué)運(yùn)行期間按月考核支付。3.寒暑假樓管按月足額結(jié)算；教學(xué)運(yùn)行、學(xué)生教育管理活動(dòng)、院系培訓(xùn)、學(xué)生考研及其它活動(dòng)占用教室教學(xué)樓未封閉的按正常教學(xué)運(yùn)行天數(shù)100%結(jié)算保潔費(fèi)用；4.完全封閉期間封閉區(qū)域保潔服務(wù)費(fèi)按按乙方投標(biāo)承諾的月保潔費(fèi)的比例（60%-80%）經(jīng)學(xué)?？己撕细瘢芍袠?biāo)企業(yè)開具發(fā)票，據(jù)實(shí)支付。八、工作交接簽訂合同后，我公司將按照甲方要求需提交實(shí)施方案、管理辦法，管理及服務(wù)人員名單，相關(guān)工作人員資質(zhì)材料等。所有工作人員須提前7天到崗，中標(biāo)公司須做好培訓(xùn)工作，確保所有工作人員熟悉工作環(huán)境和工作內(nèi)容，做好工作交接。安排一名專職負(fù)責(zé)人在履行合同期內(nèi)協(xié)調(diào)所有物業(yè)服務(wù)工作，并參與日常檢查與考核。九、合同終止（一）服務(wù)期滿；（二）我公司未履行合同；（三）履行合同期間，不服從甲方管理，綜合考核不合格，不整改或整改不達(dá)標(biāo)；（四）出現(xiàn)重大問題，給甲方造成重大損失。第二節(jié)物業(yè)管理思路一、建立優(yōu)化的管理機(jī)制公司將以“教學(xué)比天大”“師生最重要”的服務(wù)需求著眼，建立符合學(xué)院品牌建設(shè)需求的服務(wù)供給體系；從滿足日常教學(xué)、生活需求著手，為校區(qū)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)。二、推行適合的管理模式堅(jiān)持“以人為本，市場為源，管理為基礎(chǔ)，質(zhì)量為生命”經(jīng)營理念，實(shí)施“雙向式”管理模式，突出超前的主動(dòng)管理與服務(wù)。推行網(wǎng)絡(luò)化辦公，設(shè)立網(wǎng)絡(luò)信息，收集、傳輸管理信息，為師生提供服務(wù)方便，優(yōu)化組織架構(gòu)及工作程序，推行資源再利用，節(jié)約管理成本。三、堅(jiān)持一貫的服務(wù)理念堅(jiān)持“奉獻(xiàn)真誠服務(wù)，追求卓越管理”的服務(wù)宗旨，竭力為廣大師生打造“安全、和諧、舒適”的學(xué)習(xí)辦公居住環(huán)境。公司將秉承“以人為本、高效規(guī)范、持續(xù)改進(jìn)、顧客滿意”的質(zhì)量方針，攜全體員工和合作伙伴，為校區(qū)提供學(xué)校滿意、師生滿意、社會(huì)滿意、企業(yè)滿意的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。四、運(yùn)用快捷高效的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公司將運(yùn)用廣域網(wǎng)物業(yè)管理軟件，建立物業(yè)管理遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)支持平臺(tái)。公司的各遠(yuǎn)程管理點(diǎn)已實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)辦公。如接管學(xué)院，管理處即可通過網(wǎng)絡(luò)與總部取得聯(lián)系，公司總部及院方相關(guān)部門及人員通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)可及時(shí)了解掌握機(jī)電設(shè)備運(yùn)行信息、管理處的各項(xiàng)管理情況，避免管理產(chǎn)生的管理脫節(jié)、公文傳遞速度慢、信息失真等問題，大大提高了管理效率及服務(wù)的透明度。一旦現(xiàn)場出現(xiàn)運(yùn)行和管理的重大問題，利用網(wǎng)絡(luò)短信平臺(tái)預(yù)設(shè)的預(yù)警系統(tǒng)可直接將相關(guān)信息以短信方式同時(shí)發(fā)送各相關(guān)人員及總部領(lǐng)導(dǎo)，可及時(shí)得到公司總部強(qiáng)有力的各種幫助，確保物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)行。第三節(jié)物業(yè)管理目標(biāo)結(jié)合學(xué)院校區(qū)項(xiàng)目實(shí)際情況，其管理目標(biāo)定位為：以服務(wù)教學(xué)，服務(wù)師生為已任，提供優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序的服務(wù)和管理，使學(xué)院新校區(qū)在教學(xué)保障、校園環(huán)境保障、學(xué)生公寓保障、文化氛圍營造、服務(wù)管理水平等方面成為高等院校物業(yè)管理的典范。一、管理目標(biāo)該物業(yè)一經(jīng)全面接管，公司將按專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營，按ISO9001國際質(zhì)量保證體系進(jìn)行規(guī)范化運(yùn)作，其物業(yè)管理目標(biāo)如下：（一）在全面接管后一年內(nèi)，在物業(yè)符合政府規(guī)定的考評條件下，達(dá)到安康市物業(yè)管理示范校區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)。（二）在全面接管后二年內(nèi)，該物業(yè)達(dá)到全國物業(yè)管理示范校區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。（三）在甲乙雙方共同努力下，創(chuàng)造共贏的經(jīng)濟(jì)成果。二、質(zhì)量目標(biāo)響應(yīng)采購人要求，努力達(dá)成以下質(zhì)量目標(biāo):（一）師生滿意率達(dá)：99%以上；（二）合同履約率達(dá)：99%以上；（三）上崗培訓(xùn)合格率達(dá)：100%；（四）合理投訴解決率達(dá)：100%；（五）服務(wù)人員持證上崗率達(dá)：100%。第四節(jié)物業(yè)管理制度一、報(bào)到制度（一）各職能部門、項(xiàng)目部、作業(yè)部門值班人員每天須向項(xiàng)目部總值班報(bào)到至少兩次，匯報(bào)相應(yīng)片區(qū)作業(yè)、質(zhì)量、安全、人員在崗等各種情況，項(xiàng)目部及時(shí)組織協(xié)調(diào)解決出現(xiàn)的問題，并做好相應(yīng)記錄。當(dāng)遇到不能自行組織解決的問題時(shí)，應(yīng)及時(shí)、準(zhǔn)確的向相應(yīng)區(qū)域值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。（二）報(bào)到時(shí)采用電話報(bào)到方式。報(bào)到時(shí)間為：早上：9：00-12：30；下午：14：00-17：00。其他時(shí)段內(nèi)，現(xiàn)場出現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)即時(shí)匯報(bào)。二、崗前培訓(xùn)制度（一）通過培訓(xùn)加強(qiáng)服務(wù)人員業(yè)務(wù)能力，提高服務(wù)人員工作效率，減少工作中出現(xiàn)問題的幾率，提升保潔服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度。（二）更新知識(shí)、增強(qiáng)技能，創(chuàng)建綜合素質(zhì)優(yōu)良的隊(duì)伍。（三）傳遞信息，通過培訓(xùn)及時(shí)了解公司的目標(biāo)，方針以及同行業(yè)中的各類信息；更新知識(shí)，及時(shí)補(bǔ)充，更新各類技能知識(shí)，跟上時(shí)代的步伐；提高能力，提高各種外派機(jī)會(huì)，全面提高管理人員的各項(xiàng)管理服務(wù)水平。（四）明確崗位職責(zé)任務(wù)，樹立服務(wù)職業(yè)道德意識(shí)和從業(yè)熱情，掌握崗位操作規(guī)程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。培養(yǎng)一支愛崗敬業(yè)、紀(jì)律嚴(yán)明、專業(yè)技術(shù)過硬隊(duì)伍。三、節(jié)假日管理制度（一）總則為加強(qiáng)節(jié)假日值班管理工作，保證元旦、春節(jié)、“五一”、“十一”放假期間學(xué)生學(xué)習(xí)、質(zhì)量、安全、后勤保障等工作正常有序開展，特制定本制度。公司實(shí)行項(xiàng)目值班和公司值班雙結(jié)合的管理制度。（二）職責(zé)1.公司總值班由公司本部行政職能部門擔(dān)任，主要負(fù)責(zé)：（1）不定時(shí)的對各項(xiàng)工作的開展情況進(jìn)行抽查并做好記錄。（2）值班人員在崗情況的抽查并做好記錄。（3）片區(qū)項(xiàng)目假日期間各項(xiàng)工作的全面組織協(xié)調(diào)管理。（4）假前區(qū)域項(xiàng)目作業(yè)方案及應(yīng)急預(yù)案的審批工作。（5）應(yīng)急情況下應(yīng)急預(yù)案的落實(shí)督促和現(xiàn)場總指揮。（6）重大事件的上級(jí)溝通工作。（7）區(qū)域值班管理人員的離崗換班協(xié)調(diào)工作。2.公司辦公室為本制度的歸口管理部門，主要負(fù)責(zé)：（1）假前本部門、項(xiàng)目部、職能部門值班人員的選擇、核定、值班人員名單發(fā)布工作。（2）假日期間打字、復(fù)印、接待等行政配合工作。（3）登記度假主要管理人員的去向、聯(lián)系方式；保管好其他部門移交的相關(guān)資料、物品等。3.項(xiàng)目部主要負(fù)責(zé)：（1）假前各項(xiàng)目部作業(yè)方案及應(yīng)急預(yù)案的備案工作。（2）假前本部門值班人員的選擇、核定、報(bào)告工作。（3）現(xiàn)場作業(yè)質(zhì)量情況的抽查，并協(xié)助項(xiàng)目部做好與招標(biāo)人的溝通工作。（4）應(yīng)急情況下協(xié)助區(qū)域值班領(lǐng)導(dǎo)或公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行人員、物資等的調(diào)度、現(xiàn)場指揮及應(yīng)急預(yù)案的落實(shí)。4.安檢部負(fù)責(zé)：（1）假前組織開展安全大檢查工作。對學(xué)校各場所、設(shè)備設(shè)施、車輛、、安保、人員作業(yè)等的安全檢查，并督促做好整改工作。（2）在應(yīng)急情況下進(jìn)行現(xiàn)場作業(yè)安全監(jiān)督、指導(dǎo)。5.各項(xiàng)目部、作業(yè)部門負(fù)責(zé)：（1）假日期間各項(xiàng)作業(yè)工作的正常開展。（2）假前本項(xiàng)目值班人員的選擇、核定、報(bào)告工作。（3）假日期間現(xiàn)場作業(yè)方案、應(yīng)急預(yù)案的編制、及時(shí)上報(bào)工作。（4）對現(xiàn)場各種工作的開展進(jìn)行檢查并做好相關(guān)記錄。（5）出現(xiàn)應(yīng)急情況時(shí)，及時(shí)匯報(bào)、及時(shí)組織作業(yè)。6.其他職能部門及度假管理人員負(fù)責(zé)：（1）留下相關(guān)備查文件資料、辦公室鑰匙等假日期間所需物品并交由公司辦公室保管。（2）假前主動(dòng)到項(xiàng)目部辦公室登記度假去向、聯(lián)系方式。（三）管理細(xì)則1.假前值班準(zhǔn)備工作（1）假前兩周，各項(xiàng)目部、作業(yè)部門、職能部門充分考慮值班人員的崗位能力，選擇勝任的管理人員、班組長值班，核定無誤后，將假日值班人員名單報(bào)公司辦公室審核，辦公室審核無誤后交由總經(jīng)理批準(zhǔn)并及時(shí)以公司“紅頭文件”形式發(fā)布值班人員名單及聯(lián)系方式。（2）假前兩周，各項(xiàng)目部、作業(yè)部門項(xiàng)目代表、負(fù)責(zé)人充分考慮放假期間的工作影響因素，組織編制作業(yè)方案、應(yīng)急預(yù)案，交相應(yīng)區(qū)域值班領(lǐng)導(dǎo)審批并報(bào)品質(zhì)部備案。（3）假前兩周，各項(xiàng)目部、作業(yè)部門將放假期間所需作業(yè)工具、材料申請及設(shè)備、車輛使用計(jì)劃按規(guī)定進(jìn)行上報(bào)、領(lǐng)取、貯存。（4）假前一周，項(xiàng)目部辦公室應(yīng)登記好度假主要管理人員的去向、聯(lián)系方式等，連同其他職能部門移交的各種備查文件資料、鑰匙一起交由公司總值班保管好。在假期結(jié)束后，應(yīng)完好無損的交還相應(yīng)職能部門。（5）各項(xiàng)目部、值班各部門（尤其公司辦公室），假前應(yīng)檢查好計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電話機(jī)等辦公設(shè)備、辦公用品完好可用、足用。四、巡檢制度項(xiàng)目部不定時(shí)地對各職能部門、項(xiàng)目部、作業(yè)部門各項(xiàng)工作的開展及值班管理人員的在崗情況進(jìn)行抽查，及時(shí)組織解決出現(xiàn)的問題并做好相應(yīng)記錄。品質(zhì)部每天對所有項(xiàng)目部、作業(yè)部門的生產(chǎn)作業(yè)及質(zhì)量情況進(jìn)行抽查，并在所到項(xiàng)目部、作業(yè)部門簽到，及時(shí)組織解決出現(xiàn)的問題，做好相關(guān)記錄。各項(xiàng)目部、作業(yè)部門值班管理人員對現(xiàn)場作業(yè)情況每天進(jìn)行3-5次的巡檢，現(xiàn)場出現(xiàn)任何異常情況時(shí)應(yīng)及時(shí)組織、及時(shí)處理，并做好相關(guān)記錄。（一）應(yīng)急處置任何值班管理人員、現(xiàn)場作業(yè)工人遇有緊急情況、特殊事件發(fā)生或政府部門檢查時(shí)，應(yīng)立即直接向公司總值班匯報(bào)，品質(zhì)部值班人員必須親自到達(dá)應(yīng)急作業(yè)現(xiàn)場，協(xié)助項(xiàng)目部或區(qū)域值班領(lǐng)導(dǎo)做好應(yīng)急作業(yè)組織工作，事后相關(guān)值班管理人員應(yīng)做好相應(yīng)分析、總結(jié)記錄。如遇緊急、特殊情況需度假管理人員回崗時(shí)，由項(xiàng)目部值班負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)，度假管理人員應(yīng)立即回到學(xué)校處理相關(guān)事宜。假日期間，如有項(xiàng)目接管等需正常開展的重要工作時(shí)，相關(guān)管理人員未經(jīng)總經(jīng)理或常務(wù)副總經(jīng)理的許可，不得擅自離崗。（二）假期請假假期任何值班管理人員如需離崗，必須親自向項(xiàng)目部總值班請假，總值班批準(zhǔn)后方可離開。項(xiàng)目部、作業(yè)部門工人如需離崗，必須親自向本部門值班管理人員請假，值班管理人員本著不影響正常工作開展的原則可批準(zhǔn)工人離開，同時(shí)安排好補(bǔ)充作業(yè)人員。（三）勞動(dòng)紀(jì)律任何值班管理人員、作業(yè)工人在崗期間不得從事賭博、喝酒、脫崗、串崗等違反公司管理規(guī)定和治安管理?xiàng)l例的行為。五、巡查制度（一）班長巡查班長應(yīng)把巡回檢查作為自己的主要工作，對管理區(qū)域內(nèi)所有保潔部位、項(xiàng)目進(jìn)行巡回檢查，每天不得少于二次，并做好記錄。1.班長應(yīng)對管轄區(qū)域的情況以及對校內(nèi)樓層公共區(qū)域設(shè)施的使用情況了如指掌，對環(huán)境清潔衛(wèi)生、綠化區(qū)域常青負(fù)全面責(zé)任。2.班長應(yīng)不定期走訪學(xué)生及老師，虛心聽取意見和建議，做好走訪記錄，增強(qiáng)與學(xué)校之間的良好關(guān)系，取得用戶的理解、支持、配合與信賴。3.班長每天例行巡視檢查制度，對管轄樓宇的各個(gè)樓層、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告并督促及時(shí)解決。4.為保持轄區(qū)的清潔衛(wèi)生始終處于良好狀態(tài)，班長每天應(yīng)全面檢查兩次，填寫檢查登記表。將檢查結(jié)果填入考核表格內(nèi)，每月總結(jié)一次，報(bào)管理處評定，考核結(jié)果與月份工資掛鉤，做到“獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”。5.每月發(fā)放衛(wèi)生工具及清潔材料，工具及材料的領(lǐng)用應(yīng)本著滿足工作實(shí)際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本，從嚴(yán)控制的原則。（二）主管抽查為完成公司下達(dá)的目標(biāo)管理責(zé)任制，加強(qiáng)部門內(nèi)部各項(xiàng)管理工作，指導(dǎo)和協(xié)調(diào)內(nèi)部人員工作要求和工作關(guān)系，服務(wù)中心主任對各項(xiàng)工作有必要進(jìn)行檢查和監(jiān)督，使校內(nèi)管理工作更加富有成效。1.服務(wù)中心主任對公司項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)分管校院內(nèi)區(qū)域清潔、衛(wèi)生、殺蟲滅鼠、等管理工作。2.服務(wù)中心主任每月必須對上述管理工作范疇全面檢查一次，并進(jìn)行認(rèn)真記錄，每月對各項(xiàng)管理工作的實(shí)施情況進(jìn)行評價(jià)，并填寫相應(yīng)表格。3.務(wù)中心主任應(yīng)對校內(nèi)樓衛(wèi)生區(qū)域責(zé)任范圍、消殺范圍及重點(diǎn)部位做到心中有數(shù)，在每次全面檢查過程中要針對存在的問題找出原因和解決辦法，及時(shí)督促責(zé)任人前去處理，并將處理結(jié)果記錄下來，事后檢查完成情況。4.服務(wù)中心主任應(yīng)對各項(xiàng)管理工作高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，除每個(gè)月定期檢查以外，還要采取不定期的抽查，突出重點(diǎn)，兼顧全面。在抽查過程中可走訪用戶，虛心聽取業(yè)戶意見和建議，增強(qiáng)與業(yè)戶之間的良好關(guān)系，努力改進(jìn)工作要求和提高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，取得業(yè)戶的理解、支持、配合與信賴。5.服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)制定各項(xiàng)管理工作的整改措施，對檢查出來問題較為嚴(yán)重的，應(yīng)發(fā)出書面的糾正和預(yù)防措施，要求責(zé)任人限期整改，使存在的問題得到根本解決。六、自查制度（一）我公司自進(jìn)入物業(yè)及保潔工作，更加注重企業(yè)內(nèi)部管理，在狠抓管理同時(shí)及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)與大力支持下，按照公司的工作標(biāo)準(zhǔn)，“服務(wù)第一、客戶至上”服務(wù)宗旨，經(jīng)過全體員工的共同努力，開展了一系列的優(yōu)質(zhì)服務(wù)競賽工作，苦練內(nèi)功，明責(zé)任、保質(zhì)量、依程序、按標(biāo)準(zhǔn)的工作細(xì)節(jié)為基礎(chǔ)。（二）對于人員管理，先將現(xiàn)有員人進(jìn)行摸底調(diào)查，按照磋商文件特色進(jìn)行重新安排調(diào)整加上一段時(shí)期的培訓(xùn)，如若還因工作達(dá)不到公司要求勸退其人。同時(shí)建立了班組長負(fù)責(zé)制；根據(jù)實(shí)際情況，對所管轄的工作范圍進(jìn)行了一定的調(diào)整以及對全部在崗人員不定期進(jìn)行新技術(shù)培訓(xùn)，做到精益求精。（三）對新入職的保潔人員進(jìn)行了崗前培訓(xùn)，學(xué)習(xí)相關(guān)崗位保潔要求和安全知識(shí)，并針對不同崗位進(jìn)行實(shí)際操作培訓(xùn)加強(qiáng)了員工考核制度的培訓(xùn)，建立了員工工作的責(zé)任心，目前員工已經(jīng)能夠順利實(shí)施各項(xiàng)工作并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)完成好本職工作。（四）我公司在多年的保潔工作中不斷摸索、針對現(xiàn)狀公司正式成立監(jiān)管部，隸屬于公司總部，向公司總經(jīng)理匯報(bào)工作。監(jiān)管部于成立試運(yùn)行以來，對公司的各項(xiàng)工作都有了很大的促進(jìn)作用，但是監(jiān)管力度仍然不夠大，離各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對監(jiān)管部的期許，還有比較大的差距。（五）監(jiān)管部將增加人力和力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對各部門的檢查考核，量化考核指標(biāo)，每天考核兩次，不走過場，不搞形式主義，不怕得罪人，如實(shí)填寫日志考核表，月底總結(jié)考核表，將各項(xiàng)匯總情況報(bào)公司及上級(jí)部門，根據(jù)考核情況按公司獎(jiǎng)懲制度進(jìn)行獎(jiǎng)懲。（六）我公司針對本項(xiàng)目部將繼續(xù)完善推行承包責(zé)任制，項(xiàng)目部實(shí)行組長負(fù)責(zé)制，組長簽定承包責(zé)任合同，全面負(fù)責(zé)保潔工作。（七）同時(shí)計(jì)劃分區(qū)域進(jìn)行承包，由監(jiān)管部對各路段進(jìn)行考核定獎(jiǎng)懲，明確項(xiàng)目主管、副經(jīng)理、組長的責(zé)、權(quán)、利進(jìn)一步明確各自所承擔(dān)的責(zé)任，強(qiáng)化服務(wù)功能，提高保潔水準(zhǔn)，加大對管轄區(qū)域保潔的力度，針對保潔在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上擬繼續(xù)增加保潔車輛。（八）加強(qiáng)內(nèi)部管理，監(jiān)管部重點(diǎn)對保潔進(jìn)行勞動(dòng)紀(jì)律及業(yè)績的監(jiān)督考核，負(fù)責(zé)各項(xiàng)事項(xiàng)的綜合管理，要求項(xiàng)目部定期組織部門現(xiàn)場辦公會(huì)及班組長會(huì)議，每月進(jìn)行工作總結(jié)并制定下月工作計(jì)劃，并安排監(jiān)管部每天對項(xiàng)目部考核。（九）憑著專業(yè)實(shí)力和良好信譽(yù)。公司將創(chuàng)建具有一支豐富經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)和高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，我們相信憑著科學(xué)的管理、先進(jìn)的技術(shù)有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、專業(yè)化、科學(xué)化、技術(shù)化、正規(guī)化的管理理念。（十）每個(gè)員工根據(jù)有關(guān)作業(yè)規(guī)程，對自己負(fù)責(zé)分管區(qū)域的保潔項(xiàng)目進(jìn)行自查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，并做好記錄。（十一）加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)：理論與實(shí)際相結(jié)合，讓每位員工都做到“一熟、二勤、三快”：一熟，即對各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)熟悉，明白自己所做的工作細(xì)則；二勤，腦勤、手勤；三快，在保證清潔質(zhì)量的前提下，正確判斷問題快，應(yīng)變能力快，處理問題快，工作效率高。激勵(lì)員工多提合理化建議，以不斷改進(jìn)工作。第二章項(xiàng)目管理制度第一節(jié)管理組織機(jī)構(gòu)為保障校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)化，結(jié)合項(xiàng)目人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)，擬設(shè)立“物業(yè)管理處”，采用“一站式”網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理服務(wù)，結(jié)合現(xiàn)代物業(yè)管理理念和經(jīng)營模式，確定物業(yè)管理組織架構(gòu)及監(jiān)督機(jī)制。一、管理機(jī)構(gòu)名稱及監(jiān)督體系1.公司下設(shè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)“物業(yè)管理處”，按照物業(yè)服務(wù)合同約定對校區(qū)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。2.后勤管理處和公司共同構(gòu)成對物業(yè)管理處的監(jiān)督管理。3.項(xiàng)目經(jīng)理既是指揮員，又是督促檢查者，當(dāng)各項(xiàng)工作指令下達(dá)后，項(xiàng)目經(jīng)理可通過信息反饋渠道獲取信息，對指揮機(jī)構(gòu)所發(fā)出的各項(xiàng)指令進(jìn)行綜合評估和判斷，糾正錯(cuò)誤，克服工作盲點(diǎn)。4.在監(jiān)督機(jī)構(gòu)控制方式中，采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進(jìn)行，而監(jiān)督控制的措施以預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合的方式進(jìn)行。二、組織架構(gòu)及人員配置1.管理處的人員配備以“高效、精干”作為指導(dǎo)原則；2.在職務(wù)、職能分配與職位設(shè)置中講求簡約直線；3.人員編制力求精干并根據(jù)員工特長分配職務(wù)；4.在內(nèi)部形成通暢無阻的溝通渠道以促進(jìn)資源共享；5.使組織設(shè)計(jì)有利于培養(yǎng)每位員工的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，構(gòu)筑具有高度團(tuán)隊(duì)凝聚力的集體。三、項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)1.項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖2.項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)完善，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量負(fù)責(zé)人、安全負(fù)責(zé)人、車輛運(yùn)行負(fù)責(zé)人、班組長等管理人員配備齊全到位，項(xiàng)目經(jīng)理從事清掃保潔工作多年，熟知安康市保潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目管理事項(xiàng)明確，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)規(guī)范的管理。第二節(jié)各崗位職責(zé)一、項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1.全面負(fù)責(zé)所轄校區(qū)的物業(yè)管理工作。2.根據(jù)公司總體規(guī)劃，制訂管理處年度發(fā)展計(jì)劃和經(jīng)營戰(zhàn)略，報(bào)公司批準(zhǔn)后實(shí)施。3.管理處實(shí)行單獨(dú)核算，自計(jì)盈虧，在公司規(guī)定的開支范圍內(nèi)管理處經(jīng)理具有最終簽字權(quán)。4.建議管理處各部門主管的招聘、任免和獎(jiǎng)懲；審核管理處其他員工的招聘、獎(jiǎng)懲、辭退等。5.以身作則、率先垂范、廉潔奉公，團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)管理處廣大員工，全力以赴完成管理處的各項(xiàng)工作和創(chuàng)“優(yōu)”任務(wù)。6.負(fù)責(zé)處理校區(qū)師生投訴，定期收集師生意見、建議，并反饋至各職能部門，必要時(shí)要上報(bào)公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理。7.強(qiáng)化日常行政管理，努力提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率，減少師生投訴。8.負(fù)責(zé)員工工作責(zé)任心和敬業(yè)精神教育，狠抓員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，努力培養(yǎng)和造就一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。9.及時(shí)檢查、督促下屬員工的工作質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。10.加強(qiáng)檢查、督促校區(qū)清潔衛(wèi)生工作。11.廣泛聯(lián)系師生，重視師生的投訴，不斷改進(jìn)工作方法。12.校區(qū)出現(xiàn)重大事故或發(fā)生異常情況，必須趕赴現(xiàn)場處理。13.關(guān)心員工的工作、學(xué)習(xí)、生活及家庭，重視企業(yè)文化建設(shè)，不斷增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。14.強(qiáng)調(diào)安全，努力防范，保證托管區(qū)域治安、刑事案件發(fā)生率在控制范圍以內(nèi)。15.嚴(yán)格開支，厲行節(jié)約，持續(xù)降低管理成本。16.負(fù)責(zé)管理處質(zhì)量管理體系的運(yùn)行和實(shí)施。17.負(fù)責(zé)制訂下屬員工培訓(xùn)計(jì)劃，定期進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)與業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)。18.負(fù)責(zé)組織員工參與校區(qū)文化活動(dòng)。二、物業(yè)助理崗位職責(zé)1.代表管理處負(fù)責(zé)本樓的日常工作，并對樓內(nèi)發(fā)生的一切負(fù)責(zé)。2.負(fù)責(zé)全面考察樓內(nèi)工作人員的工作情況。3.積極做好樓內(nèi)服務(wù)工作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，尊敬老師、同學(xué)及來訪人員舉止文明，禮貌待人。4.負(fù)責(zé)樓內(nèi)的安全防范工作，監(jiān)督和管理教學(xué)場所安全用電，應(yīng)認(rèn)真檢查好消防設(shè)施等運(yùn)轉(zhuǎn)情況，有情況及時(shí)報(bào)修，對樓內(nèi)的安全管理有應(yīng)急措施。5.負(fù)責(zé)對于樓內(nèi)可能出現(xiàn)的問題要早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早處理。6.要按時(shí)傳達(dá)及完成管理處布置的各項(xiàng)工作。7.全面負(fù)責(zé)樓內(nèi)公共資產(chǎn)和設(shè)備設(shè)施等日常管理工作，注意教學(xué)設(shè)施運(yùn)作情況并保管好教學(xué)區(qū)域的教學(xué)設(shè)施。三、品質(zhì)、培訓(xùn)崗位職責(zé)1.全面負(fù)責(zé)管理處品質(zhì)管理及培訓(xùn)工作。2.熟悉公司管理制度及操作流程，幫助員工完成工作任務(wù)。3.負(fù)責(zé)處理投訴，與師生建立廣泛聯(lián)系和融洽關(guān)系，虛心聽取他們的意見和建議，受理他們的投訴，及時(shí)妥善處理所反映的問題。4.及時(shí)督促各部門運(yùn)行人員，做好各項(xiàng)服務(wù)工作，保證師生服務(wù)滿意率達(dá)標(biāo)。5.每天不少于一次巡視所服務(wù)區(qū)域，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)妥善處理。6.總結(jié)并匯報(bào)日常管理服務(wù)工作，提出具體意見和建議；不斷提高業(yè)務(wù)能力和管理水平。7.負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作的回訪，保證回訪率。8.按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施考核，并負(fù)責(zé)與甲方考核部門對接，爭取支持。9.編制培訓(xùn)計(jì)劃，執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃，完成培訓(xùn)工作。10.完成上級(jí)主管交辦的其他工作。四、行政人事崗位職責(zé)1.全面負(fù)責(zé)管理處行政人事工作。2.熟悉公司人事行政管理制度及操作流程，完成工作任務(wù)。3.負(fù)責(zé)處理員工投訴，與員工建立融洽關(guān)系，聽取員工的意見和建議，及時(shí)妥善處理所反映的問題。4.及時(shí)督促各部門運(yùn)行人員，做好各項(xiàng)服務(wù)工作，保證師生服務(wù)滿意率達(dá)標(biāo)。5.每天不少于一次巡視所服務(wù)區(qū)域，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)妥善處理。6.做好甲方溝通協(xié)調(diào)工作。7.負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作計(jì)劃的檢查，保證完成率。8.帶領(lǐng)員工參與校區(qū)文化活動(dòng)。9.編制人事行政計(jì)劃，組織召開管理處辦公會(huì)議。10.完成上級(jí)主管交辦的其他工作。五、保衛(wèi)主管崗位職責(zé)1.在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)安全日常管理工作。2.擬定消防管理的周/月及年度工作計(jì)劃。3.負(fù)責(zé)制定各崗位的安全操作規(guī)程，并組織實(shí)施。4.負(fù)責(zé)制定突發(fā)性事件預(yù)防措施和應(yīng)急處理方案。5.配合學(xué)校保衛(wèi)處處理所管區(qū)域內(nèi)的各種安全事故和事件。6.協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理組織對員工的教育和培訓(xùn)，主持義務(wù)消務(wù)隊(duì)的組建，并搞好專業(yè)培訓(xùn)，提高并保持本部門員工的總體業(yè)務(wù)水平。7.完成上級(jí)主管交辦的其他工作。六、保衛(wèi)班長崗位職責(zé)1.接受保衛(wèi)主管的領(lǐng)導(dǎo)，做好班組的內(nèi)部管理工作。2.負(fù)責(zé)班組員工的工作檢查及督導(dǎo)工作。3.配合保衛(wèi)主管做好院校的治安、消防、秩序維護(hù)等工作。4.負(fù)責(zé)班組員工的月度工作考核。5.根據(jù)院校方的需要，負(fù)責(zé)臨時(shí)用工人員的安排及調(diào)配等工作。七、保衛(wèi)隊(duì)員崗位職責(zé)1.服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，堅(jiān)守崗位，做好本職工作，積極完成本職工作和其它任務(wù)。2.嚴(yán)格執(zhí)行安全保衛(wèi)工作的有關(guān)規(guī)定，廉潔奉公，不徇私情，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。3.文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹立“文明執(zhí)勤.熱情服務(wù)”的思想，為服務(wù)單位樹立良好形象，維護(hù)物業(yè)區(qū)域安全穩(wěn)定。4.發(fā)現(xiàn)安全防范漏洞，火險(xiǎn)及其它事故隱患，應(yīng)及時(shí)采取有效措施，并立即向上級(jí)報(bào)告。5.依照法律法規(guī)和公司的有關(guān)規(guī)定靈活果斷處理各種問題，維護(hù)服務(wù)區(qū)域秩序。6.認(rèn)真履行崗位職責(zé)的有關(guān)規(guī)定，努力完成上級(jí)交給的任務(wù)。八、保潔主管崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)本物管區(qū)域的清潔保潔綠化管理工作。2.負(fù)責(zé)保潔員的工作檢查及考核。3.負(fù)責(zé)保潔物品物資計(jì)劃的編制及采購申請。4.負(fù)責(zé)與轄區(qū)街道、環(huán)衛(wèi)等部門聯(lián)系。5.負(fù)責(zé)與招標(biāo)方后勤處聯(lián)系，聽取有關(guān)保潔需求的工作意見。6.按照質(zhì)量管理體系的要求修改和完善保潔綠化工作有關(guān)的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。九、保潔員崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)指定區(qū)域的清潔、保潔和垃圾清運(yùn)工作。2.按照計(jì)劃衛(wèi)生要求做好本區(qū)域的計(jì)劃衛(wèi)生。3.根據(jù)管理處的工作安排，協(xié)助做好本區(qū)域的服務(wù)工作。4.完成上級(jí)交辦的其他工作。十、教學(xué)管理員崗位職責(zé)1.積極做好樓內(nèi)服務(wù)工作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，尊敬老師；同學(xué)及來訪人員，舉止文明，禮貌待人。2.負(fù)責(zé)對于樓內(nèi)可能出現(xiàn)的問題要早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早處理。3.全面負(fù)責(zé)樓內(nèi)公共資產(chǎn)和教學(xué)設(shè)備設(shè)施等的日常管理和保管工作。4.每天檢查教室、粉筆、黑板、黑板擦、話筒等的準(zhǔn)備情況，保證教學(xué)秩序正常運(yùn)轉(zhuǎn)。5.掌握教室分布情況，及時(shí)公布教學(xué)用室和自習(xí)室。6.負(fù)責(zé)自習(xí)室數(shù)量和分布的公示工作。7.報(bào)告廳開關(guān)門；投影儀、音響設(shè)備等日常使用管理；報(bào)告廳使用情況登記等。8.具有相應(yīng)工作技能。十一、樓管（一）工作職責(zé)1.全面負(fù)責(zé)承包區(qū)域安全巡查工作，做到勤巡、勤查、勤看。2.保證正常的教學(xué)秩序，按時(shí)開啟和關(guān)閉多媒體教室門。3.按時(shí)開鎖教學(xué)樓各個(gè)出口和通道的門，保證暢通。4.按照教學(xué)工作安排，負(fù)責(zé)布置各類考試考場，和其它教學(xué)工作的場地布置。5.及時(shí)給教室配發(fā)粉筆。6.負(fù)責(zé)教師休息室，會(huì)議室的開水供給。7.管理和監(jiān)督保潔員搞好清潔衛(wèi)生工作。8.向保潔員配發(fā)衛(wèi)生工具。9.檢查全樓的教學(xué)設(shè)備（桌椅，電教器材）門窗，管道，照明等的使用狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修。10.負(fù)責(zé)教室桌椅的整齊擺放補(bǔ)充和外借收回工作。11.按照甲方管理人員指定安排臨時(shí)借用教室的使用。12.做好臨時(shí)調(diào)整的教室的安排使用。13.發(fā)現(xiàn)不安全事故，隱患或其它有損教學(xué)工作的因素及時(shí)報(bào)告，做到準(zhǔn)確無誤。（二）工作要求1.堅(jiān)守工作崗位，實(shí)行24小時(shí)工作制，不得隨意離崗.脫崗.有事請假，時(shí)刻保證崗位有人。2.要樹立強(qiáng)烈的工作責(zé)任心，實(shí)行值班負(fù)責(zé)的工作責(zé)任制。3.工作要細(xì)致，要認(rèn)真，特別是雙休日、節(jié)假日、要把工作做細(xì)，做到位，不放過每個(gè)工作環(huán)節(jié)。4.注意防火、防盜、防意外事故。遇事不慌張，沉著、冷靜應(yīng)對，及時(shí)報(bào)告保衛(wèi)處，教室管理服務(wù)中心。5.服從甲方工作人員日常管理，工作指導(dǎo)和工作調(diào)動(dòng)指派，做到不推諉、不拖拉。6.完成其他服務(wù)工作。十二、維修主管崗位職責(zé)1.在管理處的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)校區(qū)設(shè)備設(shè)施的全面的管理工作。2.負(fù)責(zé)校區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)。3.每月對設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的工作進(jìn)行一次全面檢查，并做好相關(guān)檢查記錄。4.負(fù)責(zé)員工的思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。5.負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管與建立和管理工作。6.負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理和及糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤和檢查。7.負(fù)責(zé)與學(xué)校后勤處的聯(lián)系，落實(shí)設(shè)施設(shè)備質(zhì)保期內(nèi)的有關(guān)事宜。8.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。9.目標(biāo)化管理。10.具有相應(yīng)上崗證。11.認(rèn)真履行《教學(xué)樓水電維修工崗位職責(zé)》。十三、配電工崗位職責(zé)1.執(zhí)行公司部門和學(xué)校的規(guī)章制度、工作程序，服從工作安排。2.嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，保證設(shè)備在安全可靠的情況下正常運(yùn)行，提高供電質(zhì)量。3.堅(jiān)守工作崗位，按照要求定時(shí)檢查設(shè)備運(yùn)行情況，做到“三勤”即“勤看、勤聽、勤聞”，并做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決處理，解決不了的問題及時(shí)匯報(bào)反映。4.嚴(yán)格實(shí)行停送電操作規(guī)程，沒有停送電書面指令，任何人不得擅自操作，如遇緊急情況威脅人身及設(shè)備安全而又來不及向上級(jí)匯報(bào)時(shí)，可先進(jìn)拉閘停電，并立即報(bào)告上級(jí)。5.認(rèn)真做好設(shè)備運(yùn)行記錄，掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，做好日常設(shè)備保養(yǎng)，交接班時(shí)，雙方必須認(rèn)真清楚地進(jìn)行交接，并做好記錄。6.提高警惕，嚴(yán)格執(zhí)行安全保衛(wèi)制度，任何閑雜人員不得擅自進(jìn)入配電間，保持配電場所電氣設(shè)備清潔干凈，保證配電重地與設(shè)備的安全。7.嚴(yán)禁上班時(shí)間飲酒和干其它與工作無關(guān)的私事。十四、維修工崗位職責(zé)1.服從部門主管與班長的工作安排。2.熟悉和了解管理處和部門的各項(xiàng)規(guī)章制度和管理目標(biāo)以及各項(xiàng)考評標(biāo)準(zhǔn)。3.掌握物業(yè)管理的有關(guān)知識(shí)，樹立為業(yè)主服務(wù)的思想。4.熟悉校區(qū)區(qū)域各類房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn).使用要求以及其維修.養(yǎng)護(hù)的方法。5.熟悉校區(qū)區(qū)域內(nèi)設(shè)施、設(shè)備的種類、分布，掌握各類管道（地下、地上）的分布、走向、位置以及其維修及養(yǎng)護(hù)的方法。6.每天對自己的責(zé)任區(qū)要巡視，發(fā)現(xiàn)房屋及設(shè)施、設(shè)備有損壞、隱患或其他不正常的情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)修或維修，確保設(shè)施設(shè)備能正常使用。7.確保自己責(zé)任區(qū)內(nèi)的地上、地下排污.雨水管道的暢通，每月檢查一次，對于污水突然外溢的，應(yīng)在半小時(shí)內(nèi)組織疏通?；S池充滿達(dá)80%以上，應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管，由主管聯(lián)系有資質(zhì)的的人員進(jìn)行清理。8.上門維修應(yīng)做到態(tài)度熱情，服務(wù)周到。9.積極參加管理處組織的各項(xiàng)義務(wù)活動(dòng)和物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，努力提高自己的維修技能。10.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。11.嚴(yán)格遵守學(xué)校相關(guān)要求及規(guī)章制度。第三節(jié)保衛(wèi)人員安全作業(yè)手冊一、目的強(qiáng)化保衛(wèi)人員的安全意識(shí)，規(guī)范保衛(wèi)隊(duì)員、值班員、車輛管理員的安全作業(yè)行為，根據(jù)國家、行業(yè)有關(guān)安全生產(chǎn)的規(guī)定和要求，結(jié)合本公司實(shí)際情況，特制定本安全作業(yè)手冊。二、范圍本手冊適用于固定崗位值班、樓宇安全巡查、室內(nèi)外停車場車輛指揮引導(dǎo)、物業(yè)區(qū)域道路交通車輛管理、各類突發(fā)事件處理等工作人員。三、職責(zé)（一）各級(jí)管理人員要發(fā)揮管理和督促的作用，嚴(yán)格監(jiān)督本安全作業(yè)手冊的執(zhí)行。（二）保衛(wèi)人員在值班、巡邏、處理突發(fā)事件等工作時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行本手冊。（三）保衛(wèi)人員必須具備下列條件：1.經(jīng)專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具體檢合格證明，無防礙工作的病癥。2.具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)，熟悉其職務(wù)和工作性質(zhì)相關(guān)的專業(yè)作業(yè)程序，并經(jīng)培訓(xùn)考核合格。3.具備自我安全保護(hù)意識(shí)和自救、互救的相關(guān)知識(shí)。（四）新入職的保衛(wèi)人員必須學(xué)習(xí)本安全作業(yè)手冊，經(jīng)過安全培訓(xùn)考核合格后，才能獨(dú)立上崗工作。四、內(nèi)容（一）基本要求1.保衛(wèi)人員在工作時(shí)，應(yīng)根據(jù)工作場所的要求和工作性質(zhì)正確使用公司配發(fā)的勞動(dòng)保護(hù)用品。2.保衛(wèi)人員在工作時(shí)，應(yīng)樹立勞動(dòng)安全意識(shí)，自覺做好勞動(dòng)安全防護(hù)、保護(hù)工作。3.保衛(wèi)人員感覺身體不適，不能從事固定崗位值班、樓宇安全巡查、室內(nèi)外停車場車輛指揮引導(dǎo)、小區(qū)道路交通車輛管理、各類突發(fā)事件處理等工作，必須提前告之部門主管，由部門主管根據(jù)實(shí)際情況安排工作。4.保衛(wèi)人員在工作時(shí)不得使用特種設(shè)備（如手持電動(dòng)工具等），如因工作需要，確實(shí)要使用的，須報(bào)經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，由部門主管安排專業(yè)人員對其進(jìn)行培訓(xùn)后，采取防護(hù)措施，并在專業(yè)人員指導(dǎo)下工作。5.保衛(wèi)人員在工作時(shí)，除做好自身的勞動(dòng)安全防護(hù)、保護(hù)外，必須要采取措施，保護(hù)周圍的設(shè)施設(shè)備及其他人的財(cái)產(chǎn)及人身安全。6.保衛(wèi)人員未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，未取得專業(yè)資格證書，不得從事特種作業(yè)，如電工作業(yè)、金屬焊接作業(yè)、電梯起重機(jī)作業(yè)、機(jī)動(dòng)車輛駕駛、建筑登高作業(yè)等。7.保衛(wèi)人員要熟悉自己工作區(qū)域和與工作有關(guān)的區(qū)域情況，特別是對有可能影響勞動(dòng)安全的情況要特別重視，要保持警覺，對正在施工的區(qū)域、正在維修的設(shè)施設(shè)備、正在搶修的供電線路和現(xiàn)場堆放的油漆、涂料等，要采取措施防止安全事故的發(fā)生。8.保衛(wèi)人員必須熟悉和掌握與工作有關(guān)的各種值勤用具的性能及使用方法和注意事項(xiàng)，能正確使用。9.保衛(wèi)人員不得隨意使用易燃、有毒、有異味物品，確因工作需要必須使用的，應(yīng)報(bào)經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，由部門主管安排培訓(xùn)，采取措施后使用。（二）固定崗位值班要求1.固定崗位的值班人員應(yīng)對本崗位的安全環(huán)境進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)向上級(jí)報(bào)告，并做好交接班和相關(guān)記錄。2.崗位上配置的各類電器發(fā)生故障，不得自行拆卸、維修，應(yīng)及時(shí)報(bào)修。3.禁止違規(guī)操作值班區(qū)域設(shè)施、設(shè)備，如設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)密切關(guān)注，做好安全防范措施，并及時(shí)報(bào)修。4.固定崗位的值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，如確實(shí)有事需要離崗，應(yīng)有人頂崗方可離開，防止安全事故的發(fā)生。5.值班過程中時(shí)刻保持高度的安全警惕性，嚴(yán)格執(zhí)行外來人員控制，防止不法分子混入物管區(qū)域，對外來人員的詢問、盤查應(yīng)有禮有節(jié)，態(tài)度和藹，避免與來人發(fā)生沖突。6.在需要檢查出入人員所攜帶物品時(shí)，對拒絕接受物品檢查的人員，不要強(qiáng)行對進(jìn)出人員攜帶物品進(jìn)行查驗(yàn)，以免發(fā)生意外或糾紛。必須查驗(yàn)的，應(yīng)讓其自己開包并將物品一件件取出查驗(yàn)，查驗(yàn)物品時(shí)，執(zhí)勤人員一定要集中精力，認(rèn)真細(xì)致，并要提高警惕，隨時(shí)防止攜帶物人棄物逃路或包內(nèi)有危險(xiǎn)物品。查驗(yàn)中如發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)物品、違禁品，應(yīng)立即扣留，并報(bào)告保衛(wèi)部門，對危險(xiǎn)物品，應(yīng)立即采取安全措施，并將其移至安全處保管。7.對值班區(qū)域的電梯等特種設(shè)備，未取得特種設(shè)備操作資格的值班人員不得操作電梯等特種設(shè)備，如出現(xiàn)電梯故障或關(guān)人，應(yīng)按照電梯故障應(yīng)急處置程序進(jìn)行。（三）樓宇安全巡查要求1.保衛(wèi)巡邏人員必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)定路線定期巡邏任務(wù)，并佩帶規(guī)定的警械（對講機(jī)、應(yīng)急電筒、橡膠警棍）。2.巡邏值勤時(shí)應(yīng)隨時(shí)檢查對講機(jī)的工作狀態(tài)，與各崗位保持密切聯(lián)系，出現(xiàn)情況及時(shí)支援。3.橡膠警棍是保衛(wèi)人員在值勤過程中遇到不法分子人身攻擊時(shí)的自衛(wèi)防身工具，非緊急情況禁止使用。4.保衛(wèi)巡邏人員要熟悉物業(yè)區(qū)域的環(huán)境和治安特點(diǎn)及巡邏區(qū)域內(nèi)各類設(shè)備、物品放置的位置，隨時(shí)保持高度警惕，嚴(yán)防破壞及盜竊行為的發(fā)生。5.巡邏中聞到異味或聽到可疑響聲，要立即查明情況，遇有不尋常氣體味道時(shí)，應(yīng)小心處理。6.熟悉消防器材的使用，發(fā)現(xiàn)火情應(yīng)立即撲救并向消防中心報(bào)警。7.巡查裝修施工現(xiàn)場、未完工建筑等環(huán)境復(fù)雜區(qū)域時(shí)，應(yīng)時(shí)刻注意自身安全，在現(xiàn)場有充分照明，且能保證自身安全的情況下進(jìn)行。8.禁止違規(guī)操作值班區(qū)域設(shè)施、設(shè)備，如設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)密切關(guān)注，做好安全防范措施，并及時(shí)報(bào)修。9.對值班區(qū)域的電梯等特種設(shè)備，未取得特種設(shè)備操作資格的值班人員不得操作電梯等特種設(shè)備，如出現(xiàn)電梯故障或關(guān)人，應(yīng)按照電梯故障應(yīng)急處置程序進(jìn)行。（四）室內(nèi)外停車場車輛指揮引導(dǎo)要求1.負(fù)責(zé)室內(nèi)外停車場車輛指揮引導(dǎo)的人員必須掌握有關(guān)交通、車輛的規(guī)章制度和指揮手勢。2.對值班區(qū)域的電梯等特種設(shè)備，未取得特種設(shè)備操作資格的值班人員不得操作電梯等特種設(shè)備，如出現(xiàn)電梯故障或關(guān)人，應(yīng)按照電梯故障應(yīng)急處置程序進(jìn)行。3.禁止違規(guī)操作值班區(qū)域設(shè)施、設(shè)備，如設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)密切關(guān)注，做好安全防范措施，并及時(shí)報(bào)修。4.崗位上配置的各類電器發(fā)生故障，不得自行拆卸、維修，應(yīng)及時(shí)報(bào)修。5.室內(nèi)停車場車輛管理員應(yīng)做好車庫安全巡查工作，盤查可疑人員，阻止無關(guān)閑雜人員進(jìn)入車庫，制止在車庫內(nèi)的違規(guī)吸煙和停車不熄火行為。6.室內(nèi)外停車場車輛指揮引導(dǎo)人員在指揮車輛時(shí)，應(yīng)做好自身安全保護(hù)，不得站在車輛的正前方或正后方指揮。7.值班人員不得動(dòng)用室內(nèi)外停車場車輛。第四節(jié)日常管理制度一、教學(xué)樓門衛(wèi)作業(yè)規(guī)程（一）崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)檢查入樓人員的證件，禁止外來人員隨意進(jìn)入樓內(nèi)。對來訪的校外人員應(yīng)問明來訪事由并與接待單位或者接待人電話聯(lián)系，經(jīng)確認(rèn)登記后允許其進(jìn)入；無法取得聯(lián)系的，來訪人員可在樓下等候。2.對向樓內(nèi)、外搬運(yùn)物品的人員進(jìn)行盤查，并與樓內(nèi)相關(guān)單位聯(lián)系，經(jīng)查實(shí)確無問題后方可放行。發(fā)現(xiàn)可疑情況要立即制止，并報(bào)告保衛(wèi)部門處理。3.對轄區(qū)內(nèi)門、窗、火源及各個(gè)部位進(jìn)行巡查。聘用兩名以上門衛(wèi)的部位，其門衛(wèi)人員須不間斷的在轄區(qū)內(nèi)交替巡查，直至轄區(qū)內(nèi)人員全部離去。4.按規(guī)定時(shí)間開、關(guān)轄區(qū)內(nèi)的樓門。開門、關(guān)門前要同值班干部一起對樓內(nèi)進(jìn)行檢查，確認(rèn)安全無事后方可打開或關(guān)閉樓門。5.發(fā)生案件時(shí)，要注意保護(hù)好現(xiàn)場，并迅速報(bào)告保衛(wèi)部門，等候公安、保衛(wèi)人員到達(dá)現(xiàn)場。6.在本轄區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)火情，要立即采取應(yīng)急撲救措施，并報(bào)告保衛(wèi)部門及視情況撥打“119”報(bào)警電話。7.負(fù)責(zé)門衛(wèi)室的衛(wèi)生、安全和防火事項(xiàng)。8.填寫當(dāng)班記錄，并辦好交接班手續(xù)。9.完成上級(jí)交辦的其他安全方面的工作。（二）工作要求1.上課和晚自習(xí)課時(shí)間，教學(xué)樓大門必須按時(shí)上鎖。嚴(yán)禁外來人員（包括學(xué)生家長）擅自進(jìn)入教學(xué)樓，學(xué)生離開教學(xué)樓必須經(jīng)部領(lǐng)導(dǎo)或班主任批準(zhǔn)。2.教學(xué)樓大門開放時(shí)間，必須嚴(yán)把門衛(wèi)關(guān)，嚴(yán)禁外來人員擅自進(jìn)入教學(xué)樓。3.嚴(yán)禁學(xué)生攜帶飯菜、快餐面及其它有可能破壞衛(wèi)生的食品進(jìn)入教學(xué)樓。4.嚴(yán)禁任何人攜帶危險(xiǎn)品或貓、狗等寵物進(jìn)入教學(xué)樓。5.學(xué)生或外來人員從教學(xué)樓帶出公物、電腦等貴重物品，不得隨意放行。6.加強(qiáng)對重點(diǎn)區(qū)域（機(jī)房、多媒體教室和辦公室）的安全巡查工作，重點(diǎn)是防火防盜，遇到情況要及時(shí)報(bào)告，并采取有效的防護(hù)措施。7.協(xié)助學(xué)校做好學(xué)生的思想教育工作，遇突發(fā)事件，要及時(shí)報(bào)告并采取積極的防護(hù)措施。8.晚上、周末及節(jié)假日要認(rèn)真值班，有事必須請假（請人代班），不得擅自離崗或脫崗。二、實(shí)訓(xùn)樓門衛(wèi)作業(yè)規(guī)程（一）崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)實(shí)訓(xùn)樓人員、物品進(jìn)出的驗(yàn)證檢查，樓宇內(nèi)物品嚴(yán)禁帶出，如有帶出的必須由院方開具出門條簽字蓋章方可帶出。做好防盜及防火工作。2.上班期間、不得擅自離開，負(fù)責(zé)樓內(nèi)各個(gè)重點(diǎn)部位的監(jiān)控，如發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并及時(shí)報(bào)告。3.熟悉實(shí)訓(xùn)樓各樓層的主要設(shè)施及消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)如有漏水、電，等問題及時(shí)報(bào)管理處進(jìn)行處理。4.晚間重點(diǎn)檢查樓內(nèi)的微機(jī)室及精密儀器室的門是否鎖好防止丟失。5.負(fù)責(zé)實(shí)訓(xùn)樓門，開門鎖門工作。（二）工作要求1.值班時(shí)，必須按規(guī)定著裝，堅(jiān)守崗位，堅(jiān)持原則，認(rèn)真負(fù)責(zé)，文明執(zhí)勤，禮貌待人。2.不準(zhǔn)睡崗，不做與工作無關(guān)的其它事情；保持值班室內(nèi)及周圍環(huán)境衛(wèi)生整潔有序。3.愛護(hù)配備給門衛(wèi)的一切財(cái)物和用具，登記本等不得亂撕、亂畫，要妥善保管。4.認(rèn)真做好工作情況登記，做好交接班工作。5.對違反規(guī)定不聽勸告，無理取鬧，妨礙門衛(wèi)正常執(zhí)勤的，應(yīng)及時(shí)向保衛(wèi)處報(bào)告。6.嚴(yán)格要求規(guī)范自己的行為，嚴(yán)格執(zhí)行學(xué)院的各項(xiàng)規(guī)章制度，不得擅自使用實(shí)訓(xùn)樓內(nèi)任何設(shè)備。三、行政辦公樓門衛(wèi)工作規(guī)程（一）崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)對進(jìn)入行政辦公樓的人員進(jìn)行驗(yàn)證檢查，禁止外來人員隨意進(jìn)入樓內(nèi)。對來訪的校外人員應(yīng)問明來訪事由并與接待部門或者接待人電話聯(lián)系，經(jīng)確認(rèn)登記后允許其進(jìn)入；無法取得聯(lián)系的，來訪人員可在樓下等候。2.對向樓內(nèi)、外搬運(yùn)物品的人員進(jìn)行盤查，并與樓內(nèi)相關(guān)單位聯(lián)系，經(jīng)查實(shí)確無問題后方可放行。發(fā)現(xiàn)可疑情況要立即制止，并報(bào)告保衛(wèi)部門處理。3.按規(guī)定時(shí)間開、關(guān)門。開門、關(guān)門前要同值班班長一起對樓內(nèi)進(jìn)行檢查，確認(rèn)安全無事后方可打開或關(guān)閉樓門。4.負(fù)責(zé)行政辦公樓門衛(wèi)室的衛(wèi)生、安全和防火事項(xiàng)。5.填寫當(dāng)班記錄，并辦好交接班手續(xù)。6.完成上級(jí)交辦的其他安全方面的工作。（二）工作要求1.行政辦公樓門衛(wèi)人員當(dāng)班期間均應(yīng)堅(jiān)守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，不準(zhǔn)有下列行為：（1）遲到、早退、擅離職守；（2）喝酒、睡覺；（3）打撲克、下棋、打麻將或從事其他娛樂活動(dòng)；（4）擅自串換他人頂班、替崗；（5）對發(fā)生的案件或可疑情況漏報(bào)、拖報(bào)、謊報(bào)；（6）從事與本崗位無關(guān)的其他工作。2.在本轄區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)火情，要立即采取應(yīng)急撲救措施，并報(bào)告保衛(wèi)部門及視情況撥打“119”報(bào)警電話。3.發(fā)生案件時(shí)，要注意保護(hù)好現(xiàn)場，并迅速報(bào)告保衛(wèi)部門，等候公安、保衛(wèi)人員到達(dá)現(xiàn)場。四、巡邏崗工作規(guī)程（一）崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)樓宇安全巡查、盤查外來閑雜人員，發(fā)現(xiàn)問題妥善處理并及時(shí)報(bào)告。2.檢查教學(xué)樓、行政辦公樓、學(xué)生公寓樓、實(shí)訓(xùn)樓等重點(diǎn)要害部位的防火、防盜、防事故的安全防范情況，發(fā)現(xiàn)隱患、漏洞及時(shí)處置并報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。3.維護(hù)校園內(nèi)公共場所治安秩序，協(xié)助保衛(wèi)處值班人員處理治安案件、刑事案件和做好現(xiàn)場保護(hù)工作。4.熟悉校內(nèi)主要部位的分布情況，按規(guī)定巡邏路線、時(shí)間巡邏，巡邏時(shí)要嚴(yán)于職守、照章辦事，不準(zhǔn)擅離巡邏路線。5.負(fù)責(zé)對學(xué)院內(nèi)的亂擺賣、亂停放的管理，對在學(xué)院內(nèi)擺賣、違章駕駛、學(xué)駕機(jī)動(dòng)車輛的人員，要及時(shí)制止；注意對三輪車、收廢品車等外來車輛的檢查，注意對混入學(xué)院內(nèi)小商小販、推銷人員、張貼傳單人員的查獲。6.認(rèn)真填寫巡邏記錄，交班時(shí)對未處理或進(jìn)行完的事交代清楚。（二）工作要求1.自覺遵守保衛(wèi)工作的各項(xiàng)紀(jì)律，上崗前進(jìn)行自我檢查，做到按規(guī)定著裝，儀容儀表端莊整潔。2.熟悉學(xué)院內(nèi)各部門的基本情況，熟悉所有樓層通道的主要設(shè)施，特別是消防設(shè)施。3.上班期間，不得擅自離崗，不允許長時(shí)間停留在公共場所內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)處理并向管理處及時(shí)報(bào)告。4.在巡邏過程中發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施，如廁所、消防通道、設(shè)備和機(jī)房等損壞及時(shí)匯報(bào)，并做好記錄。5.發(fā)現(xiàn)火警、治安報(bào)警或有可疑情況立即奔赴現(xiàn)場，及時(shí)撲救或保護(hù)現(xiàn)場，且迅速向上級(jí)有關(guān)部門報(bào)告。6.做好交接班記錄，接班人員未到崗交班人員不得離崗，否則按擅自離崗處理。第三章培訓(xùn)制度及考核計(jì)劃員工招聘及培訓(xùn)專案一、員工招募為了保障校園物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)企業(yè)更迭時(shí)的服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目員工招募主要來源于三個(gè)方面，管理層人員（含主管）均為公司老員工，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和高度的企業(yè)忠誠度；40%的班長級(jí)員工、20%的一般員工來源于公司成熟項(xiàng)目，具有較高的企業(yè)忠誠度和熟練的工作技能，可以起到老帶新的作用。其余人員就近就地招聘。二、培訓(xùn)及上崗（一）培訓(xùn)目標(biāo)為了保障項(xiàng)目部處的有序運(yùn)作，需要培養(yǎng)一支高素質(zhì)的物業(yè)保潔管理專業(yè)隊(duì)伍，通過培訓(xùn)提升員工綜合素質(zhì)，滿足物業(yè)服務(wù)需求，實(shí)現(xiàn)預(yù)期管理目標(biāo)。1.確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在100課時(shí)以上。2.新員工培訓(xùn)率100%，培訓(xùn)合格率100%。3.管理人員持證上崗率100%。4.特殊工種人員持證上崗率100%。5.建立和完善員工訓(xùn)練網(wǎng)絡(luò)。6.對員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。（二）培訓(xùn)方式1.自學(xué)自學(xué)是提高學(xué)識(shí)和技術(shù)、增長知識(shí)才干的行之有效的方法，公司非常重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、自考班，學(xué)習(xí)時(shí)間上給予安排和照顧。2.自辦培訓(xùn)班舉辦相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。3.外委培訓(xùn)選派員工參加同行或上級(jí)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn)。4.理論研討或?qū)ｎ}討論針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)組織專題研討或?qū)ｎ}講座，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高水平。5.參觀學(xué)習(xí)組織員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀管理項(xiàng)目，開拓視野、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。（6）崗位輪訓(xùn)通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機(jī)會(huì)；通過人才的橫向、縱向交流，達(dá)到“專職多能”的目的，從而提高員工的綜合素質(zhì)。（三）確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1.在員工的“工作技能、服務(wù)意識(shí)、綜合素質(zhì)、團(tuán)體合作”四個(gè)方面調(diào)查員工受訓(xùn)程度，確定訓(xùn)練需求，制定訓(xùn)練計(jì)劃。訓(xùn)練計(jì)劃包括：（1）按什么標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么目的（訓(xùn)練目標(biāo)）；（2）訓(xùn)練程序、方法；（3）訓(xùn)練對象（受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員）；（4）訓(xùn)練內(nèi)容（技能、意識(shí)、操守等）；（5）訓(xùn)練地點(diǎn)、時(shí)間以及經(jīng)費(fèi)預(yù)算；（6）效果追蹤的方式、時(shí)間、執(zhí)行者；（7）預(yù)備修正計(jì)劃。2.員工的訓(xùn)練分兩個(gè)層次進(jìn)行，即管理層（包括潛在管理層）和操作層；在對第一層次訓(xùn)練中，注重管理職能的訓(xùn)練，并由其分解及制訂、實(shí)施對第二層次的操作訓(xùn)練，形成員工訓(xùn)練組織網(wǎng)絡(luò)。兩個(gè)層次的訓(xùn)練均進(jìn)行“兩個(gè)W”的階段，即“WHAT”：使訓(xùn)練對象知道工作怎樣做，“WHY”：進(jìn)而明白為什么這樣做，由被動(dòng)式工作轉(zhuǎn)化為主動(dòng)式工作，再進(jìn)行深層次的引導(dǎo)，提高員工的工作技能，端正工作態(tài)度。3.訓(xùn)練的程式不單是采用授課講解告知的方式，而是有系統(tǒng)步驟的進(jìn)行。訓(xùn)練的步驟為：告知（TELL）、呈現(xiàn)（SHOW）、試作（TRY）、追蹤檢討（FOLLOWUP）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知兩種。定期結(jié)合告知的追蹤方式，主要檢查員工掌握的工作技能程度和工作標(biāo)準(zhǔn)水平；不定期結(jié)合不告知的方式主要是追蹤員工在實(shí)際工作中的效率、效果，檢討其工作態(tài)度。4.公眾形象規(guī)范培訓(xùn)公眾形象是現(xiàn)代企業(yè)贏得市場的客觀要求，是企業(yè)文化的必然反映，可通過以下措施保證企業(yè)的信譽(yù)：（1）以企業(yè)精神、經(jīng)營理念和發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成公司特有的企業(yè)文化，使全體員工形成共同的價(jià)值觀和團(tuán)隊(duì)意識(shí)，實(shí)現(xiàn)公司創(chuàng)建物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。（2）以《員工手冊》規(guī)范員工的行為，展示公司良好形象。（3）以ISO9001質(zhì)量體系確保規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)。（4）以統(tǒng)一、簡潔、鮮明的CI設(shè)計(jì)，體現(xiàn)文化內(nèi)涵。（四）建立錄用與考核制度1.錄用：根據(jù)我司制訂的人員崗位編制、用工條件，經(jīng)考核、面試擇優(yōu)錄用，錄用后經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3個(gè)月，依據(jù)《勞動(dòng)法》的規(guī)定，以勞動(dòng)合同書的形式與員工確定勞動(dòng)關(guān)系和合同期限。2.考核：考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績以及培訓(xùn)效果的重要手段，我司一貫重視對員工的考核，制定了一系列的考核制度和實(shí)施辦法。3.我公司每年與管理者簽訂經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書，考核整體目標(biāo)完成情況。（1）對操作層人員進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎(jiǎng)懲。（2）培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%。（3）對管理層每年進(jìn)行一次考核和民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。（4）培訓(xùn)合格方能上崗。力求通過培訓(xùn)，為培養(yǎng)一支與管理相適應(yīng)的高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。員工日常管理、培訓(xùn)教育等制度健全一、員工日常管理制度（一）人性化地設(shè)計(jì)制度，創(chuàng)造優(yōu)秀管理績效公司依據(jù)內(nèi)控要求，內(nèi)控目標(biāo)，內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)人性化地設(shè)計(jì)制度，取得優(yōu)良效果。1.內(nèi)控要求：按寫的去做，按做的去寫。2.內(nèi)控目標(biāo)：遵守職業(yè)道德規(guī)范，創(chuàng)建優(yōu)良企業(yè)文化。3.內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)計(jì)有效、流程優(yōu)化、權(quán)責(zé)分明、證據(jù)充分。（二）推行人性化的管理，員工是企業(yè)的寶貴財(cái)富（三）公司在完善員工日常管理制度的同時(shí)，還編制了員工手冊，內(nèi)部控制宣傳手冊，幫助員工理解企業(yè)核心價(jià)值觀及服務(wù)理念，重視每一個(gè)員工，注重員工的感受，鼓勵(lì)員工的進(jìn)步，修正員工的失誤。（四）物業(yè)管理服務(wù)主要是由員工來實(shí)施的。管理者對員工必須具備服務(wù)意識(shí)：1.加強(qiáng)員工實(shí)際操作的品質(zhì)管理督導(dǎo)，有針對性地具體實(shí)施員工訓(xùn)練，關(guān)心員工的成長。2.適當(dāng)?shù)氖跈?quán)結(jié)合“指令”的信息傳達(dá)、實(shí)施過程，進(jìn)行必要的效果追蹤，增強(qiáng)員工的參與感。3.主動(dòng)了解員工需要，和員工保持良好的溝通，倡導(dǎo)團(tuán)隊(duì)精神。二、員工培訓(xùn)教育制度1.嚴(yán)格執(zhí)行培訓(xùn)工作程序2.認(rèn)真執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃（1）入司及入職培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容一、入司培訓(xùn)1.公司簡介（概況、企業(yè)文化、經(jīng)營理念、組織機(jī)構(gòu)、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)等）；2.公司人力資源管理和相關(guān)規(guī)章制度（公司選人標(biāo)準(zhǔn)、作息、打卡、考勤、請銷假、門衛(wèi)檢查、用餐、服飾、禮儀、休假、加班、獎(jiǎng)懲、工資管理、員工福利、試用和轉(zhuǎn)正管理、員工績效管理、培訓(xùn)、調(diào)離職程序、紀(jì)律處分、行為規(guī)范、安全管理等）。二、入職培訓(xùn)1.部門/管理處基本情況介紹（項(xiàng)目介紹、組織機(jī)構(gòu)等）；2.崗前培訓(xùn)（本崗位職責(zé)、工作內(nèi)容、相關(guān)工作流程等）；3.部門/管理處規(guī)章制度介紹、衛(wèi)生與安全學(xué)習(xí)等；員工投訴及合理化建議渠道；4.引領(lǐng)到本人崗位工作場所、生活場所（部分崗位），并與同事見面；5.指引宿舍（部分崗位）、乘車處、更衣處、廁所、食堂、飲水點(diǎn)等位置及注意事項(xiàng)；6.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)；7.物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)；8.公文寫作基礎(chǔ)知識(shí)；9.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度（費(fèi)用報(bào)銷、限各級(jí)管理人員）；10.辦公設(shè)備使用和材料采購、申領(lǐng)、報(bào)廢；11.消防安全知識(shí)普及，緊急事件處理；12.相關(guān)崗位現(xiàn)場操作實(shí)習(xí)。（2）在職培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)目標(biāo)1基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括《員工手冊》、質(zhì)量手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和規(guī)章制度等讓員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式2結(jié)合接管人員培訓(xùn)計(jì)劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)了解校區(qū)管理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式3各崗位職責(zé)及物業(yè)管理制度熟悉本職工作程序，管理運(yùn)作程序4物業(yè)管理方案和要求對校區(qū)物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識(shí)5進(jìn)行各種專業(yè)培訓(xùn)熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求6職業(yè)道德和職業(yè)禮儀培訓(xùn)加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高服務(wù)水平和管理水平7模擬上崗培訓(xùn)學(xué)習(xí)、領(lǐng)會(huì)基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)8智能化專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)了解智能化工作要點(diǎn)9校區(qū)管理模式和管理方案有關(guān)內(nèi)容明確各項(xiàng)工作要求、目標(biāo)、模式10治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序熟悉治安保衛(wèi)的范圍和目標(biāo)11清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序熟悉清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)12各工種工作技巧和服務(wù)語言規(guī)范及人際溝通技巧行為、語言規(guī)范及技巧13消防及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識(shí)掌握應(yīng)急方案及常識(shí)備注1．一般管理人員側(cè)重管理思想、管理藝術(shù)、溝通技巧、物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)等方面的培訓(xùn)；2．基層員工側(cè)重地專業(yè)技能、工作技巧、敬業(yè)樂業(yè)教育等方面的培訓(xùn)。注：入司培訓(xùn)內(nèi)容須全員進(jìn)行，入職培訓(xùn)內(nèi)容根據(jù)該員工崗位選擇性培訓(xùn)。（3）XX學(xué)院校規(guī)校紀(jì)及相關(guān)服務(wù)規(guī)范要求培訓(xùn)我公司承諾對所有擬派員工進(jìn)行關(guān)于XX學(xué)院校規(guī)校紀(jì)及相關(guān)服務(wù)規(guī)范要求的培訓(xùn)培訓(xùn)。使員工能更好上崗，業(yè)主能更加滿意。第三節(jié)考核評價(jià)機(jī)制合理一、員工績效管理考核辦法為加強(qiáng)管理，落實(shí)崗位責(zé)任，提高服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)公司績效考核辦法、管理處崗位職責(zé)結(jié)合學(xué)院實(shí)際情況，特制定本辦法。（一）考核小組成立以管理處經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人組成的績效考核小組，對管理處除經(jīng)理以外的全體員工進(jìn)行考核，管理處經(jīng)理由公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)管理處業(yè)績及學(xué)院方的考評意見進(jìn)行綜合考評。（二）考評辦法1.日?？荚u由考評小組進(jìn)行，負(fù)責(zé)日?？荚u的人員每天必須到各崗位巡查，檢查督導(dǎo)各崗位工作，并依據(jù)本考核辦法填寫《員工考核情況登記表》，并將每月考核的情況報(bào)公司行政部匯總，作為績效工資發(fā)放的依據(jù)。2.月考評由考核組每月5日前公布上月的考評結(jié)果。（三）各崗位人員工資基數(shù)的10%作為績效考核工資。二、績效工資發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)1.月考核分低于50分扣發(fā)當(dāng)月績效工資。2.月考核分高于50分低于60分的扣發(fā)當(dāng)月50%的績效工資。3.月考核分高于60分不足100分的按績效工資的百分比領(lǐng)取績效工資。4.月考核分高于100分的按績效工資全額領(lǐng)取。三、扣分條款1.在上班、開會(huì)、集體活動(dòng)中遲到、早退及違反會(huì)場紀(jì)律的，每次扣1-5分。2.工作時(shí)間