廣州保利魚珠項(xiàng)目定位報(bào)告

保利魚珠項(xiàng)目

定位報(bào)告2010年10月CATALOG目錄PART1：項(xiàng)目定位PART2：規(guī)劃調(diào)整PART3：分業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目定位魚珠項(xiàng)目面面觀大廣州視角看魚珠琶洲白鵝潭白云新城新城市中軸線南段珠江新城－員村2010－2020年，廣州要打造國(guó)家中心城市，將重點(diǎn)打造珠江新城-員村、琶洲、白云新城、白鵝潭、新城市中軸線南段等五大重點(diǎn)地區(qū)，積極引導(dǎo)總部企業(yè)進(jìn)入五大城市功能區(qū)等比較優(yōu)勢(shì)突出的企業(yè)總部集聚區(qū)，推進(jìn)空港總部集聚區(qū)，海港總部集聚區(qū)和廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)加速發(fā)展，建成亞太地區(qū)重要的總部經(jīng)濟(jì)基地具有嶺南特色的行政中心

廣佛之心、廣州國(guó)際商業(yè)中心、水秀花香的宜居新城承擔(dān)金融商務(wù)、信息服務(wù)等高端服務(wù)功能，努力建成具有國(guó)際一流水準(zhǔn)的CBD以會(huì)展博覽為核心，建成國(guó)際會(huì)展中心廣州實(shí)施北優(yōu)、中調(diào)、西聯(lián)戰(zhàn)略的重要節(jié)點(diǎn)和城市副中心，建成白云山西麓的宜居新城和文化、商住新區(qū)廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)南沙保稅港區(qū)海港總部集聚區(qū)白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)空港總部集聚區(qū)廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)，是廣州建設(shè)國(guó)家中心城市的重要部署之一，是廣州“東進(jìn)”戰(zhàn)略的策略性節(jié)點(diǎn)地區(qū)，將成為與白鵝潭相對(duì)應(yīng)的東部綜合門戶房地產(chǎn)發(fā)展視角看魚珠珠江新城-天河北CBD廣州新城白云新城白鵝潭金沙洲廣州(黃埔)臨港商務(wù)區(qū)火車南站板塊南沙濱海新城員村-琶洲泛CBD大學(xué)城新城市中軸線南段花都山前大道桂城千燈湖蘿崗新城新塘空港總部集聚區(qū)本項(xiàng)目是距離珠江新城－員村－琶洲CBD最近的板塊，優(yōu)先承接城市中心化發(fā)展有條件發(fā)展成為下一個(gè)城市核心規(guī)劃視角看項(xiàng)目黃埔區(qū)新定位：港城一體、宜業(yè)宜居的現(xiàn)代化濱江城區(qū)，近快實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)的工業(yè)城區(qū)向現(xiàn)代綜合服務(wù)型城區(qū)的轉(zhuǎn)型廣州（黃埔）臨港商務(wù)區(qū)功能：以港口現(xiàn)代物流、航運(yùn)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)為重點(diǎn)空間布局：“1＋3”的空間布局一個(gè)核心區(qū)：由魚珠臨港地塊、護(hù)林路一帶構(gòu)成的臨港商務(wù)區(qū)核心功能區(qū)三個(gè)延伸區(qū)：長(zhǎng)洲城市游憩商業(yè)區(qū)，臨港商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)（沿港口帶的現(xiàn)代臨港生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)），臨港商務(wù)區(qū)服務(wù)配套區(qū)（黃埔大沙地“回”型商圈）本項(xiàng)目根據(jù)政府規(guī)劃，本項(xiàng)目是黃埔臨港商務(wù)區(qū)的核心功能區(qū)和啟動(dòng)區(qū)，是有歷史文化底蘊(yùn)，以“港口經(jīng)濟(jì)”和“港口文化”為主打的港口服務(wù)聚集區(qū)廣深高速南沙港快速華南快速京珠高速東線東二環(huán)高速廣園快速本項(xiàng)目廣園快速廣深高速東二環(huán)高速環(huán)城高速東圃出口新塘珠江新城東莞深圳90分鐘交通圈30分鐘交通圈10分鐘交通圈漁珠是廣州東部門戶，城際交通可達(dá)性強(qiáng)10分鐘珠江新城，20分鐘新塘，30分鐘東莞，90分鐘深圳、香港城際交通視角看項(xiàng)目自駕車10分鐘抵達(dá)珠江新城：項(xiàng)目周邊交通四通八達(dá)，主干路為黃埔大道、中山大道、環(huán)城高速、廣園快速組成的路網(wǎng)現(xiàn)狀雙地鐵上蓋，未來兩條地鐵線：項(xiàng)目臨地鐵5號(hào)線三溪站、魚珠站，步行5分鐘距離；未來5年內(nèi)修建魚珠-新塘的地鐵10號(hào)線目前僅2條公交線路：261路（中山八-東風(fēng)路-冼村-員村-魚珠）、43路（火車東站-員村-魚珠碼頭-大沙地）本項(xiàng)目地鐵5號(hào)線三溪站地鐵5號(hào)線魚珠站廣園快速科韻路環(huán)城高速黃埔大道東中山大道黃埔東路珠江新城10分鐘車程城區(qū)交通視角看項(xiàng)目5分鐘地鐵步行圈自駕車、地鐵出行便利，對(duì)商業(yè)、住宅均有拉動(dòng)力；但當(dāng)前公交線路不發(fā)達(dá)地鐵10號(hào)線魚珠-新塘地塊分析地塊分析1、項(xiàng)目現(xiàn)狀為魚珠木材市場(chǎng)、魚珠物流基地2、地塊較方正，呈長(zhǎng)條形，有突出的半島部分，私密性好，有利于規(guī)劃布局3、地塊南向望江，臨江面長(zhǎng)約1600米，是廣州城區(qū)難得的江景資源規(guī)模大盤魚珠木材市場(chǎng)魚珠物流基地南向江景南向望江、1600米江岸線、私密半島，有打造中高端住區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)魚珠物流基地魚珠木材市場(chǎng)景觀視線西向可遠(yuǎn)眺新中軸線、電視塔、雙子塔、保利國(guó)際廣場(chǎng)等地標(biāo)建筑南向望長(zhǎng)州島，水面開闊、煙波浩淼東南向望地塊的半島，私密性好，媲美二沙島與濱江東、琶洲等江面相比，項(xiàng)目江景面長(zhǎng)、江面開闊、有私密半島本項(xiàng)目黃埔軍校舊址楊桃公園美林湖畔花園美林飾品城建材市場(chǎng)、汽車4S店黃埔港黃埔區(qū)府金碧世紀(jì)花園黃埔花園天源大廈怡港花園地塊周邊環(huán)境黃埔區(qū)府片區(qū)魚珠片區(qū)周邊以建材（木材）專業(yè)市場(chǎng)、汽車4S店、港口碼頭為主，生態(tài)環(huán)境一般周邊樓盤較少，最近為美林湖畔花園黃埔港碼頭無搬遷計(jì)劃，受碼頭、大貨車影響，周邊環(huán)境不佳，對(duì)打造高檔居住區(qū)有較大負(fù)面影響項(xiàng)目對(duì)面長(zhǎng)洲島有黃埔軍校舊址，有旅游資源但尚未成功開發(fā)黃埔港港口、碼頭給項(xiàng)目外圍環(huán)境帶來較大負(fù)面影響，項(xiàng)目必須實(shí)現(xiàn)自我中心化，憑自身規(guī)模、資源優(yōu)勢(shì)突圍地塊現(xiàn)狀及指標(biāo)地塊規(guī)模龐大，總建面150萬㎡，屬于旗艦大盤，可打造產(chǎn)品線豐富涵蓋住宅、寫字樓、shoppingmall、公寓、酒店、商業(yè)風(fēng)情街、專業(yè)市場(chǎng)、文化娛樂等多種業(yè)態(tài)，是都市綜合體物業(yè)地塊被水道和魚珠村分裂成兩塊，整體性略顯不足，有一定干擾業(yè)態(tài)建面（萬㎡）辦公42.8酒店11.4酒店式辦公32.5住宅39.5住宅中商業(yè)街2.2大型商業(yè)7.8中小型商業(yè)8.5文化娛樂3.2專業(yè)市場(chǎng)7.5合計(jì)155.4項(xiàng)目體量龐大、規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，有條件從區(qū)域突圍，實(shí)現(xiàn)自我中心化項(xiàng)目整體定位：廣州核心旗艦級(jí)濱江半島生活圈城市核心150萬方綜合體稀缺江景私密半島歷史文化底蘊(yùn)規(guī)劃調(diào)整住宅住宅公寓公寓公寓公寓公寓酒店Shoppingmall寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓商業(yè)街商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓地標(biāo)：酒店＋寫字樓專業(yè)市場(chǎng)及辦公文化娛樂寫字樓：41.8萬㎡酒店：11.4萬㎡公寓（酒店式辦公）：39.6萬㎡住宅：39.5萬㎡

住宅底商2.2萬㎡

大型商業(yè)：7.8萬㎡

中小型商業(yè)裙樓：7.3萬㎡

風(fēng)情商業(yè)街：3.5萬㎡文化娛樂：3.2萬㎡

專業(yè)市場(chǎng)：7.5萬㎡

現(xiàn)有已知規(guī)劃市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)表明，各業(yè)態(tài)銷售速度（現(xiàn)金回收能力）商鋪＞住宅＞公寓＞寫字樓各業(yè)態(tài)溢價(jià)能力（利潤(rùn)最大化能力）商鋪＞住宅＞寫字樓＞公寓當(dāng)前項(xiàng)目規(guī)劃中，銷售速度慢、風(fēng)險(xiǎn)大的寫字樓及裙樓高層商鋪體量較大適量縮減寫字樓及裙樓高層商鋪體量轉(zhuǎn)化為更易變現(xiàn)的現(xiàn)金牛產(chǎn)品——公寓產(chǎn)品住宅住宅住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓酒店Shoppingmall酒店公寓乙級(jí)寫字樓商業(yè)街商鋪裙樓商鋪裙樓中小商業(yè)商鋪裙樓地標(biāo)：酒店＋寫字樓專業(yè)市場(chǎng)及辦公文化娛樂調(diào)整后的規(guī)劃甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓調(diào)整后的規(guī)劃調(diào)整前指標(biāo)類別業(yè)態(tài)建面（萬㎡）備注居住類住宅39.5

辦公類辦公41.8將其中7萬㎡轉(zhuǎn)做50年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓酒店式辦公39.6全部轉(zhuǎn)做住宅公寓商業(yè)類大型商業(yè)7.8

中小型商業(yè)裙樓7.3將其中2.9萬㎡轉(zhuǎn)作40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓風(fēng)情商業(yè)街3.5

住宅中商業(yè)街2.2

酒店類地標(biāo)酒店6

精品酒店5.4

合計(jì)153.1

類別業(yè)態(tài)建面（萬㎡）居住類住宅（70年產(chǎn)權(quán)）39.5住宅公寓（50年產(chǎn)權(quán)）39.6酒店式公寓（50年產(chǎn)權(quán)）7酒店式公寓（40年產(chǎn)權(quán)）2.9辦公類寫字樓34.8商業(yè)類大型商業(yè)7.8中小型商業(yè)裙樓4.4風(fēng)情商業(yè)街3.5住宅中商業(yè)街2.2酒店類地標(biāo)酒店6精品酒店5.4合計(jì)153.1調(diào)整后指標(biāo)分業(yè)態(tài)定位1住宅定位住宅觀點(diǎn)1、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)表明，住宅既能實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，又能產(chǎn)生現(xiàn)金流，故本項(xiàng)目住宅體量保持不變（39.5萬㎡）2、全廣州來看，項(xiàng)目這類城市中心的資源型大盤很少，但入市時(shí)將會(huì)與系統(tǒng)內(nèi)江景綜合體大盤琶洲灣重合，故建議在產(chǎn)品線設(shè)置上與琶洲灣形成一定差異化珠江黃埔大道東（高架橋）專業(yè)市場(chǎng)及辦公公寓公寓公寓公寓公寓文化娛樂酒店村居民樓第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)第一梯隊(duì)產(chǎn)品南向望江大戶型（一線江景）；面積200-250㎡，約220套25000元/㎡以上，實(shí)際裝修成本4000元/㎡，精裝總價(jià)500-650萬公寓第二梯隊(duì)產(chǎn)品小區(qū)中央園景單位，少數(shù)能望部分江景;面積125-160㎡，約1900套20000元/㎡，實(shí)際裝修成本3000元/㎡，精裝總價(jià)250-320萬第三梯隊(duì)產(chǎn)品北臨高架橋的路邊園景小戶型單位;面積95-100㎡，約750套16000元/㎡，實(shí)際裝修成本2500元/㎡，精裝總價(jià)150-160萬住宅產(chǎn)品層次劃分產(chǎn)品層次主力戶型面積段（㎡）建面（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比預(yù)期單價(jià)預(yù)期總價(jià)第一梯隊(duì)產(chǎn)品高端住宅

江景大宅豪華型四房200-2505000013%2228%2.5萬以上500-650萬第二梯隊(duì)產(chǎn)品中高端住宅

中央園景住宅舒適型四房150-16015000038%96834%2萬300-320萬舒適型三94633%2萬250-270萬第三梯隊(duì)產(chǎn)品中端住宅

路邊園景住宅套間小三房95-1007200018%72025%1.6萬150-160萬合計(jì)395000100%2856100%2萬\本項(xiàng)目住宅戶型配比及價(jià)格控制本項(xiàng)目以125-135、150-160㎡改善性產(chǎn)品為主，主要面向市場(chǎng)主流的二次剛需改善客戶，可以較好規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)住宅定位論證市場(chǎng)視角1：黃埔區(qū)住宅市場(chǎng)來看01年來黃埔和十區(qū)樓市的成交及價(jià)格（萬平米；元/平米）黃埔區(qū)作為廣州老工業(yè)區(qū)，近3年的年成交量?jī)H10～18萬㎡，僅占全市十區(qū)成交的2％以下2010年第一季度黃埔區(qū)均價(jià)9334元/㎡，與中心六區(qū)（14568）價(jià)差5200元/㎡，黃埔價(jià)格洼地效應(yīng)明顯黃埔區(qū)住宅主力戶型集中在91-100㎡小三房、110-130㎡四房，為面向剛需客戶的緊湊型產(chǎn)品黃埔指標(biāo)盤：區(qū)府物業(yè)黃埔花園2010年8月2009年12月2009年下半年2009年上半年黃埔花園東港花園地鐵五號(hào)線未開通地鐵五號(hào)線即將開通地鐵五號(hào)線正式開通地鐵效應(yīng)，BRT開通9000120008600850076001100012000-14000未開售性質(zhì)：黃埔區(qū)府對(duì)面十年成熟樓盤，超市、交通等配套齊全在售產(chǎn)品：G1、G2棟中央園景單位，76㎡兩房，91-100㎡三房，110㎡小四房，130㎡四房簽約均價(jià)：12268元/㎡黃埔區(qū)以為90-130㎡小三房、緊湊四房為主，最好樓盤現(xiàn)均價(jià)13000元/㎡，本項(xiàng)目在黃埔區(qū)無競(jìng)品市場(chǎng)視角2：天河?xùn)|部板塊住宅市場(chǎng)來看江源半島70-106㎡兩/三房均簽約價(jià)1.82萬，毛坯翠屏領(lǐng)東天河69-113㎡兩房三房均價(jià)1.5萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000華景里100-146㎡三/四房均價(jià)2.萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000東方新世界80-137㎡兩房至四房最后一棟簽約均價(jià)2萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000駿景花園東御苑160-183㎡四房均價(jià)1.8萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500保利琶洲灣135-330-600㎡三房至五房預(yù)計(jì)均價(jià)2.5萬以上，裝修標(biāo)準(zhǔn)6000以上黃埔花園76-130㎡一房至四房均價(jià)1.3萬，精裝修本項(xiàng)目美林湖畔75-134㎡兩房至四房二手價(jià)1.4萬，精裝修在售住宅售罄住宅未來供貨天河公園板塊，2萬員村-東圃板塊，1.8萬漁珠板塊，1.5萬黃埔板塊，1.3萬琶洲板塊，2萬天河?xùn)|部板塊新盤奇缺，130-180㎡舒適三房四房比較搶手，價(jià)格1.5-2萬元/㎡未來除琶洲灣外，其他個(gè)盤與本項(xiàng)目相比毫無競(jìng)爭(zhēng)力天河區(qū)供貨少，區(qū)域內(nèi)指標(biāo)樓盤均處于尾貨階段，缺乏高產(chǎn)品質(zhì)素的指標(biāo)大盤，為本項(xiàng)目提供市場(chǎng)空檔期天河客戶購買力強(qiáng)勁，區(qū)內(nèi)一手個(gè)盤價(jià)格已升至15000-20000元/㎡以上區(qū)內(nèi)品質(zhì)樓盤主力面積段為130-180㎡舒適三房、舒適四房市場(chǎng)視角3：廣州中心城區(qū)住宅市場(chǎng)來看廣州城區(qū)的大體量資源豪宅還有多少？凱旋新世界星河灣海怡半島保利琶洲灣保利魚珠項(xiàng)目匯景新城項(xiàng)目戶型面積后期貨量（200㎡以上）均價(jià)凱旋新世界175/180/200/235㎡三房4264-8萬簽約50141225/245/260/275/280/300㎡四房280/305㎡五房星河灣海怡半島100㎡兩房220025000245/270/305㎡四房480/518㎡五房

匯景新城180㎡三房724平層25000，復(fù)式35000200/208/220/250㎡四房400㎡五房（復(fù)式）琶洲灣133㎡三房933/170/240/270㎡四房350/600㎡五房合計(jì)4300套城區(qū)大體量頂級(jí)資源豪宅主力面積段在200-500㎡，售價(jià)在25000-50000元/㎡保利琶洲灣，是系統(tǒng)內(nèi)相近區(qū)域直接競(jìng)品，本項(xiàng)目在戶型大小和產(chǎn)品定位上需要與琶洲灣形成一定差異化廣州城區(qū)大體量資源豪宅主要為凱旋新世界、星河灣海怡半島、匯景新城、琶洲灣等，200㎡以上大戶型的后續(xù)貨量約4300套城區(qū)內(nèi)大體量頂級(jí)資源型豪宅整體均價(jià)在25000元/㎡左右，其中部分豪宅更是達(dá)到35000、50000的高價(jià)城區(qū)內(nèi)大體量頂級(jí)資源型豪宅主力面積段為200-300㎡舒適四房、五房，部分資源頂級(jí)產(chǎn)品做到500㎡左右的復(fù)式或超豪大平層保利琶洲灣住宅的產(chǎn)品檔次定位一線望江超豪戶型，600㎡一線望江大宅，270-330㎡二線江景、園景大宅，240-270㎡中央園景住宅，130-170㎡住宅戶型面積（㎡）面積占比套數(shù)套數(shù)占比第一梯隊(duì)636㎡203605.09%291.63%330㎡4984012.46%1367.66%240－270㎡19524048.81%76843.24%第二梯隊(duì)133－172㎡13456033.64%84347.47%合計(jì)400000100.00%1776100.00%琶洲灣住宅：比肩星河灣海怡半島、匯景新城的城市頂級(jí)豪宅住區(qū)保利琶洲灣VS保利魚珠項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略：產(chǎn)品檔次差異化，推貨時(shí)間錯(cuò)位，避免系統(tǒng)內(nèi)同期競(jìng)爭(zhēng)保利琶洲灣保利魚珠項(xiàng)目產(chǎn)品線購買客群廣州富人階層，以及區(qū)域改善客戶面向廣州富人階層價(jià)格主力在500－1000萬元主力在250－320萬元面積段小一些，根據(jù)地塊資源情況，可考慮200－250㎡、125-135㎡，150－160㎡、90－100㎡四個(gè)面積段636㎡頂級(jí)豪宅270－330㎡一線江景大宅240－270㎡二線江景、園景大宅130－170㎡園景住宅主力面積段240－270㎡125－135㎡150－160㎡中高端高端頂端中端中低端魚珠項(xiàng)目：高端、中高端水平1000萬/套以上500－1000萬/套100－200萬/套100萬/套以下200－500萬/套琶洲灣項(xiàng)目：高端、頂級(jí)水平保利魚珠項(xiàng)目住宅定位：城央江景中高端大型住區(qū)主力戶型論證觀點(diǎn):1、大戶型豪宅淡市滯銷機(jī)會(huì)大，旺市溢價(jià)能力高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大2、小戶型住宅不管淡市還是旺市，均能實(shí)現(xiàn)快速銷售，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小論證如下：主力戶型論證對(duì)比兩個(gè)時(shí)間段可知：180平米以下戶型的成交，受大勢(shì)波動(dòng)的影響明顯較小。從內(nèi)部成交結(jié)構(gòu)來看：無論大勢(shì)好壞，160平米戶型都是市場(chǎng)成交的分水嶺。表：2008年1-12月，2009年3-2010年3月市區(qū)（含番禺）樓盤成交面積段分布市區(qū)樓盤成交結(jié)構(gòu)對(duì)比分析本案95-160㎡的產(chǎn)品，在市區(qū)屬于首次置業(yè)和首次改善型產(chǎn)品，剛性需求較強(qiáng)200903-201003回顧1：市場(chǎng)低迷時(shí)城市資源型大戶型豪宅表現(xiàn)個(gè)盤經(jīng)驗(yàn)表明：純大戶型豪宅，遭遇市場(chǎng)調(diào)整時(shí)銷售會(huì)有一定阻滯，有一定風(fēng)險(xiǎn)樓盤位置戶型面積開盤時(shí)間2008成交價(jià)格銷售速度華標(biāo)品峰濱江東江景250-3002008年6月24000元/平米開盤后10個(gè)月，月均銷售3.7套博雅首府珠江新城江景200-3802008年4月35000元/平米開盤后11個(gè)月，月均銷售1.7套信達(dá)陽光海岸濱江東江景200-3002008年10月24000元/平米開盤后5個(gè)月，月均銷售4.6套保利康橋?yàn)I江東江景210-2502007年3月20000元/平米2008年全年，月均銷售2套匯景新城天河北180-2202008年3月21000元/平米月均銷售僅13套，2008年8月宣布封盤星河灣六號(hào)番禺迎賓路江景245-4702008年10月18000元/平米開盤后三個(gè)月，月均銷售42套表：2008年200平方以上純大戶型江景豪宅嚴(yán)重滯銷

2008年，大戶型豪宅市場(chǎng)一片沉寂，濱江東和珠江新城江景豪宅在較少進(jìn)行線上推廣的情況下，月均銷售都沒超過5套。星河灣6號(hào)，進(jìn)行了大力度的推廣，并且采取了帶6000元裝修標(biāo)準(zhǔn)的低價(jià)入市，也僅實(shí)現(xiàn)月均42套的銷售速度。匯景新城則在市場(chǎng)低迷時(shí)選擇了封盤調(diào)整。樓盤（2009銷售額）戶型面積（㎡）開盤時(shí)間總成交套數(shù)成交單價(jià)（元/㎡）成交總價(jià)（萬）月均銷售速度備注星河灣海怡半島（23億)245-5172009.9398245964909月，海怡半島開盤銷售10.9億元，3個(gè)半月400萬以上的單位共銷售280套玖瓏湖(20億)250-7832009.424417943402-2760352009年4月，九龍湖開盤當(dāng)天銷售近10億元，至2010年3月，400萬以上單位共銷售244套。匯景新城（58億）170-4602009.1214021945400-136014012月，龍熹山組團(tuán)開盤銷售8億元,開盤至2010年3月，400萬以上單位共簽約140套。凱旋新世界（10億）175－3052010.99050141850-2500902010年9月12日內(nèi)部認(rèn)購，4－8萬元的單價(jià)，400萬以上單位共簽約90套2009年市場(chǎng)回暖，旺市下城市資源豪宅的升值空間最大，也突破歷史規(guī)律與常規(guī)競(jìng)爭(zhēng)格局，創(chuàng)造前所未有的成交紀(jì)錄。城市不斷進(jìn)步，豪宅也不斷被超越?；仡?：市場(chǎng)熱銷時(shí)城市資源型大戶型豪宅表現(xiàn)個(gè)盤經(jīng)驗(yàn)表明：城市資源型豪宅，在旺市能夠打破常規(guī)，超越和突破競(jìng)爭(zhēng)格局市場(chǎng)低迷時(shí)，品牌發(fā)展商在市區(qū)亮點(diǎn)樓盤的突破產(chǎn)品都在160平米以下。表：2008年市區(qū)銷售表現(xiàn)較好的樓盤回顧3：市場(chǎng)低迷時(shí)市區(qū)中小戶型精品樓盤表現(xiàn)樓盤類別樓盤名主力戶型成交均價(jià)銷售表現(xiàn)老城區(qū)萬科金色系列樓盤萬科金色家園89-16523000元/平米2008年三盤合計(jì)成交750套；正值樓市寒冬的三月、四月份，萬科金色康苑、萬科金色荔苑更創(chuàng)先開盤即近售罄的表現(xiàn)。月均銷售100套萬科金色康苑85-13014000元/平米萬科金色荔苑85-14013800元/平米越秀城建海珠兩盤可逸豪苑90-16013000元/平米2008年7月開盤，半年銷售750套，月均銷售125套翠城花園100-16012000元/平米2008年，全年銷售900套，月均銷售75套保利樓盤保利心語花園80-14017000元/平米2008年3月開盤，9個(gè)月銷售460套，月均銷售50多套保利西江月120-1509000元/平米2008年9月開盤，三個(gè)月銷售190套，月均銷售63套中海樓盤中?；ǔ菫?3-17815000元/平米沉寂大半年，2008年11月推出新貨，以低價(jià)入市，此后兩個(gè)月月均簽約50套中海璟暉華庭90-16017000元/平米2008年8月底新一期開盤，4個(gè)月銷售360套，月均銷售90套。個(gè)盤經(jīng)驗(yàn)表明：160㎡以下的產(chǎn)品，淡市亦可旺銷，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)旺市時(shí)，以萬科為代表的品牌發(fā)展商在老城區(qū)打造市區(qū)小面積豪宅，不斷突破市場(chǎng)單價(jià)天花板。樓盤類別樓盤名主力戶型成交均價(jià)總貨量銷售表現(xiàn)萬科城市小豪宅系列萬科華庭平層：68平米兩房，復(fù)式：78-96平米三房，100-120平米四房25000－26000（按建面），3000裝修一期3742010年9月24日開盤推A1棟274套，成交160套，成交率60％萬科金域華府76㎡兩房，101㎡三房，147㎡四房26250，精裝修4542009年12月19日開盤，至今已成交393套，成交率87％，月均40套個(gè)盤經(jīng)驗(yàn)表明：市中心75－120㎡的小面積產(chǎn)品，旺市以豪宅品質(zhì)、小面積控制總價(jià)來實(shí)現(xiàn)單價(jià)突破，達(dá)到高價(jià)出貨目的表：2010年市區(qū)小戶型豪宅樓盤回顧4：市場(chǎng)熱銷時(shí)市區(qū)中小戶型精品樓盤表現(xiàn)典型案例：萬科華庭、萬科金域華庭新趨勢(shì)：老城區(qū)的城市小豪宅典型案例：萬科華庭、萬科金域華庭、萬科金色家園前提條件：1、位于極少有土地供應(yīng)的老城區(qū)內(nèi)，2、地塊規(guī)模小，自身配套少，主要依靠城市配套3、客戶群為老城情結(jié)的人，總價(jià)承受力有一定限制小戶型也能做豪宅！打造城市小豪宅，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力！小豪宅打造重點(diǎn)：1、總價(jià)控制：?jiǎn)蝺r(jià)貴，但通過控制建筑面積來控制總價(jià)，實(shí)現(xiàn)“貴價(jià)”與“快銷”2、產(chǎn)品創(chuàng)新：采取空中復(fù)式、偷面積等方式，盡量降低建筑面積（當(dāng)前此種做法已行不通）3、豪華公共空間：入戶門廊、入戶大堂、電梯廳、停車大堂等公共空間，從空間尺度到裝修標(biāo)準(zhǔn)，均按照豪宅標(biāo)準(zhǔn)打造4、外立面風(fēng)格：在外立面等方面，通過細(xì)節(jié)提升檔次（如鉆石墻、金屬材質(zhì)雕花）4、品質(zhì)交樓標(biāo)準(zhǔn)展示：展示區(qū)及交樓標(biāo)準(zhǔn)案例：萬科華庭老城區(qū)，小戶型高品質(zhì)的小豪宅贈(zèng)送面積約30％，產(chǎn)品創(chuàng)新項(xiàng)目萬科華庭位置海珠區(qū)同福西路169—209號(hào)規(guī)模四棟塔樓，A1、A2為住宅共35層，地上高33層，地下2層。A3棟為辦公共40層，A4棟為住宅共64層，首層及二層均為商業(yè)及公建總建占地㎡，總建1.7萬㎡總貨量374套現(xiàn)推產(chǎn)品平層：68平米兩房；復(fù)式：78-96平米三房，100-120平米四房；當(dāng)前兩房、三房已售完，僅余四房開盤時(shí)間2010年9月24日現(xiàn)行價(jià)格均價(jià)2.5-2.6萬㎡，帶3000元/㎡裝修銷售情況開盤推出274套，售出160套，消化率6成管理費(fèi)管理費(fèi)3.2元/平方米*月收樓時(shí)間2011年11月戶型建筑面積（㎡）實(shí)際可用面積（㎡）總價(jià)（萬元）兩房6880－90170復(fù)式三房78100200－250復(fù)式四房100－120140－160270－350提升檔次的產(chǎn)品亮點(diǎn)打造萬科金域華府鉆石墻萬科金域華府10米挑高酒店式大堂萬科金域華府10米跌水瀑布萬科金域華府西關(guān)窗花提升檔次的產(chǎn)品亮點(diǎn)打造萬科華庭Artdeco外立面，裝飾金屬材質(zhì)雕花萬科華庭入戶大堂前門廊住宅小結(jié)住宅定位：城央江景中高端大型住區(qū)戶型配比：主力戶型為125-135㎡三房、150-160㎡四房的剛需改善產(chǎn)品主力總價(jià)控制在150-320萬產(chǎn)品層次主力戶型面積段（㎡）建面（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比預(yù)期單價(jià)預(yù)期總價(jià)第一梯隊(duì)產(chǎn)品高端住宅

江景大宅豪華型四房200-2505000013%2228%2.5萬以上500-650萬第二梯隊(duì)產(chǎn)品中高端住宅

中央園景住宅舒適型四房150-16015000038%96834%2萬300-320萬舒適型三94633%2萬250-270萬第三梯隊(duì)產(chǎn)品中端住宅

路邊園景住宅套間小三房95-1007200018%72025%1.6萬150-160萬合計(jì)395000100%2856100%2萬\本項(xiàng)目住宅戶型配比及價(jià)格控制2公寓定位調(diào)整后的公寓規(guī)劃調(diào)整前指標(biāo)類別業(yè)態(tài)建面（萬㎡）備注居住類住宅39.5

辦公類辦公41.8將其中7萬㎡轉(zhuǎn)做50年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓酒店式辦公39.6全部轉(zhuǎn)做住宅公寓商業(yè)類大型商業(yè)7.8

中小型商業(yè)裙樓7.3將其中2.9萬㎡轉(zhuǎn)作40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓風(fēng)情商業(yè)街3.5

住宅中商業(yè)街2.2

酒店類地標(biāo)酒店6

精品酒店5.4

合計(jì)153.1

類別業(yè)態(tài)建面（萬㎡）居住類住宅公寓（50年產(chǎn)權(quán)）39.6酒店式公寓（50年產(chǎn)權(quán)）7酒店式公寓（40年產(chǎn)權(quán)）2.9合計(jì)49.5調(diào)整后指標(biāo)調(diào)整后公寓面積：酒店公寓+住宅公寓=49.5萬㎡公寓戶型配比住宅公寓戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比兩房75~85㎡5760014%72020%小三房95~100㎡8640021%86424%大三房110~120㎡18200048%158244%四房160-180㎡7000017%41111%合計(jì)396000100%3577100%酒店公寓戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比單間45-50㎡5940060%118867%一房65-70㎡3960040%56533%合計(jì)99000100%1753100%屬性年限建筑面積比例辦公50年70000㎡88％商業(yè)40年29000㎡

12％合計(jì)99000㎡100%酒店式公寓：共9.9萬㎡50年產(chǎn)權(quán)：7萬㎡40年產(chǎn)權(quán)：2.9萬㎡住宅式公寓（50年）：39.6萬㎡住宅式公寓酒店式公寓主力戶型購買客群與酒店關(guān)系服務(wù)/管理中小戶型至奢享大戶型均可投資客、短住生意人本地剛需、改善或投資客戶均可，客戶群覆蓋面廣與酒店錯(cuò)位，基本無競(jìng)爭(zhēng)與酒店存在一定程度競(jìng)爭(zhēng)普通物管酒店式管理服務(wù)，專業(yè)酒管公司管理案例富力公園28、大學(xué)時(shí)光保利世貿(mào)公寓、珠江新岸公寓由于目標(biāo)客戶、服務(wù)及價(jià)格模式不同，可細(xì)分為住宅式公寓、酒店式公寓、商務(wù)式公寓，并進(jìn)而衍生出不同的產(chǎn)品面積及定位。價(jià)格根據(jù)住宅定價(jià)原則，容易溢價(jià)符合市場(chǎng)酒店公寓平均水平，控制總價(jià)商務(wù)式公寓100㎡以下單間為主50-100㎡單間為主投資客、商務(wù)客競(jìng)爭(zhēng)不大毛坯為主，單/總價(jià)控制寫字樓物管敏捷國(guó)際公寓市場(chǎng)公寓分類及特點(diǎn)保利世貿(mào)公寓50～155㎡均價(jià)2.6萬，裝標(biāo)6000達(dá)鏢國(guó)際公寓42-66平方單間公寓均價(jià)2萬裝修標(biāo)準(zhǔn)3000傾城200940-90㎡單間/一房均價(jià)2.1萬，酒店裝標(biāo)威尼國(guó)際公寓40～100平方酒店公寓高層2.1萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000君臨國(guó)際公寓41-141平方公寓均價(jià)2.9萬裝修標(biāo)準(zhǔn)6000朱美拉公寓50-80平方公寓均價(jià)3萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)6500正佳萬豪金殿57～73㎡單間，124-180㎡公寓均價(jià)3.95萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)6500珠江新岸公寓44-88㎡公寓均價(jià)2.1萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000廣州各類在售公寓分布情況天河北珠江新城琶洲方圓大學(xué)時(shí)光29-117㎡單間至三房均價(jià)1.3-1.5萬，裝標(biāo)2500酒店式公寓(40-50年)酒店式公寓(70年)住宅公寓商務(wù)公寓市場(chǎng)上的公寓類型以酒店式公寓為主，可為70年產(chǎn)權(quán)或40-50年產(chǎn)權(quán)，主流走貨價(jià)格2萬－2.5萬；住宅、商務(wù)公寓作為補(bǔ)充形態(tài)公寓，滿足市場(chǎng)的不同需求。富力公園28215-273㎡公寓均價(jià)2.6萬，裝修標(biāo)準(zhǔn)6000尚峰87-187㎡兩房至三房均價(jià)1.7萬，裝標(biāo)3000敏捷國(guó)際公寓55-150㎡公寓均價(jià)1.7萬，毛坯廣州公寓市場(chǎng)表現(xiàn)表：近期廣州市場(chǎng)公寓項(xiàng)目情況匯總目前市場(chǎng)上的商務(wù)型公寓的價(jià)格、消化速度不如酒店式公寓和住宅型公寓，顯示出商務(wù)型公寓市場(chǎng)價(jià)值偏低，后續(xù)銷售乏力；市場(chǎng)表現(xiàn)而言，酒店型公寓溢價(jià)能力高、消化速度快，住宅型公寓量?jī)r(jià)平穩(wěn)，市場(chǎng)表現(xiàn)好且風(fēng)險(xiǎn)低。類型項(xiàng)目名稱位置總套數(shù)售價(jià)現(xiàn)推戶型已簽約銷售率后續(xù)貨量月均速度商務(wù)型公寓敏捷國(guó)際公寓環(huán)市東路4581.7萬50-107㎡公寓20044%25815達(dá)鏢國(guó)際公寓昌崗中路8161.9萬40-66㎡單間27751%53914酒店型公寓保利世貿(mào)公寓新港東路5852.6萬50-105㎡公寓49886%80498富力國(guó)際公館珠江新城5652.35萬86-157㎡一房至三房11721%44863珠江新岸公寓濱江東路7562.1萬47-50㎡單間，88㎡二房60380%15340住宅型公寓大學(xué)時(shí)光大學(xué)城7561.3-1.5萬29-117㎡單間至三房64585%11152富力公園28北京路6152.6萬215-273㎡五房14523%47045√√×根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)，項(xiàng)目的辦公、商業(yè)用地應(yīng)調(diào)整為住宅式公寓和酒店式公寓。公寓部分定位①1號(hào)地住宅式公寓可行性論證：1、1號(hào)地塊一線臨江，擁有最佳景觀資源；2、整體連片開發(fā)，形成濱水居住區(qū)；3、滿足中高端改善型客戶需求。2號(hào)地酒店式公寓可行性論證：1、2號(hào)地塊緊鄰五星級(jí)酒店，就近享受配套服務(wù)；2、臨近辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，投資價(jià)值最高；3、與住宅形成互補(bǔ)，主要滿足投資客戶的需求。②酒店式公寓：共9.9萬㎡50年產(chǎn)權(quán)：7萬㎡40年產(chǎn)權(quán)：2.9萬㎡住宅式公寓（50年）：39.6萬㎡新政下，第二套住宅與商用物業(yè)同樣交5成首付，門檻一致以富力公園28為例，水、電、管道煤氣均可通過技術(shù)層面調(diào)整為民用收費(fèi)，降低生活成本項(xiàng)目富力公園28位置珠江新城馬場(chǎng)路28號(hào)規(guī)模三棟48層和一棟44層塔樓組成用地性質(zhì)商業(yè)用地性質(zhì)，40年總占/總建13182平方/170000平方總貨量共588套產(chǎn)品156-161平方三房，260-288平方五房主力客戶有一定實(shí)力的改善型買家現(xiàn)行價(jià)格均價(jià)2.6萬元/㎡，帶6000元/平方米裝修銷售情況消化率僅23%，月均消化45套核心賣點(diǎn)CBD公園旁、豪華裝修、住宅產(chǎn)品管理費(fèi)4元/㎡前期由于屬性、面積大、總價(jià)高而出現(xiàn)滯銷，后期通過價(jià)格調(diào)整、贈(zèng)送管理費(fèi)等優(yōu)惠促進(jìn)成交。借鑒：面積過大、總價(jià)過高的“豪宅型公寓”，消化速度并不理想。住宅公寓案例1—富力公園28戶型建筑面積套數(shù)比例兩房

100-103㎡90

15％三房154-184㎡

178

29％五房215-283㎡33556％合計(jì)603

100％珠江新城，40年商業(yè)用地，做大戶型豪宅的項(xiàng)目。老城區(qū)，50年辦公用地，做中端戶型的項(xiàng)目。項(xiàng)目尚峰位置越秀區(qū)北京路374號(hào)規(guī)模7層以下為商業(yè)裙樓，7-18層為寫字樓（只租不售），

21-46樓為酒店式公寓，4梯11戶總建占地㎡，總建㎡總貨量286套現(xiàn)推產(chǎn)品目前87㎡兩房及178㎡大三房已經(jīng)售完。目前在售110㎡大兩房、133㎡小三房主力客戶老城區(qū)換房客戶、部分投資+自住現(xiàn)行價(jià)格均價(jià)1.6-1.8萬㎡，帶3000元/㎡裝修銷售情況開賣推180套售出130套，消化率7成，現(xiàn)已售罄管理費(fèi)管理費(fèi)4.3元/平方米*月核心賣點(diǎn)稀缺低端、成熟配套、適中戶型戶型建筑面積套數(shù)比例小兩房87㎡5218％大兩房110㎡

10436％小三房133㎡10436％大三房178㎡2610％合計(jì)286100％住宅公寓案例2—尚峰中端定位、中面積為主的“中產(chǎn)公寓”市場(chǎng)接受度高，同時(shí)吸納自住、投資客戶項(xiàng)目大學(xué)時(shí)光位置番禺區(qū)廣州大學(xué)城外環(huán)西路規(guī)模項(xiàng)目以25米的林蔭大道為界限，分兩期開發(fā)。由7棟13層小高層建筑組成總建占地28302㎡，總建64820㎡總貨量756套現(xiàn)推產(chǎn)品開盤當(dāng)天首推1、2、3、4、5、6、7棟部分單位共312套單位。戶型為29-117平方米的單身公寓到三房。主力客戶純投資客+剛需自住客戶現(xiàn)行價(jià)格均價(jià)13000-15000元/㎡，單身公寓及1房1廳單位帶3800元/㎡裝修，兩房三房送2500元/平方米裝修銷售情況開盤至今成交645套，成交率85%，月均50-60套；核心賣點(diǎn)入市門檻低、區(qū)域前景看好戶型建筑面積套數(shù)比例單間29㎡20829％一房一廳41-44㎡

9112％兩房?jī)蓮d73-79㎡26337％三房?jī)蓮d80-11916322％合計(jì)725100％大學(xué)城，40年商業(yè)用地，做中小戶型住宅的項(xiàng)目。住宅公寓案例3—大學(xué)時(shí)光低總價(jià)的剛需單位備受自住買家青睞，并能吸引部分投資客。住宅公寓案例小結(jié)本項(xiàng)目住宅公寓定位：剛需+改善型的大型濱江生活區(qū)從尚鋒和大學(xué)時(shí)光的經(jīng)驗(yàn)來看，中端戶型住宅公寓更能實(shí)現(xiàn)快速走量，并有較大的溢價(jià)空間。本項(xiàng)目公寓住宅產(chǎn)品體量較大，并擁有濱江景觀資源，客戶定位最終必然以常住群體為主，舒適型住宅產(chǎn)品最為搶手?？紤]項(xiàng)目?jī)?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，公寓住宅應(yīng)與160平方的住宅在定位上有明顯區(qū)隔。本項(xiàng)目的住宅公寓的產(chǎn)品定位與尚鋒較為相似，主力打造居住價(jià)值高、風(fēng)險(xiǎn)低的中高端住宅公寓。項(xiàng)目保利世貿(mào)公寓位置琶洲新港東路規(guī)模2棟44、45層高公寓，首期578套用地性質(zhì)40年產(chǎn)權(quán)，商業(yè)用地總貨量共1000套產(chǎn)品50平方單間，74-105平方一房，156三房主力客戶投資客歷史價(jià)格均價(jià)2.6萬元/㎡，帶6000元/㎡裝修。銷售情況開盤消化498套，超86%的消化率。物業(yè)公司未定管理費(fèi)6元/平方核心賣點(diǎn)區(qū)域前景、豪華裝修、總價(jià)低酒店公寓案例—保利世貿(mào)公寓酒店公寓案例—保利世貿(mào)公寓戶型50.57㎡單間74.17㎡一房102、105㎡一房156㎡三房合計(jì)總套數(shù)3204020414578戶型配比55%7%35%2%100％成交套數(shù)3123913413498消化率98%98%66%93%86%保利世貿(mào)公寓，2010.4.18首期發(fā)售1棟酒店式公寓，截至2010.10.8共成交498套單位，成交率86%，是今年最熱門的公寓項(xiàng)目之一。成交均價(jià)為2.6萬50㎡單間是熱銷戶型，銷售速度快、備受投資客青睞；大面積公寓相對(duì)滯銷。借鑒：從銷售角度出發(fā)，酒店公寓控制大戶型，以中、小戶型為主酒店公寓案例—領(lǐng)峰W公寓借鑒：50㎡以下單間為最熱銷產(chǎn)品，全成品公寓價(jià)格大幅提高。項(xiàng)目領(lǐng)峰W公寓位置珠江新城金穗路與冼村交匯處規(guī)模三棟25-48層高層住宅、一棟酒店式服務(wù)公寓，以及一棟五星級(jí)超時(shí)尚W酒店；1300多個(gè)車位用地性質(zhì)70年產(chǎn)權(quán)，住宅用地總貨量共360套產(chǎn)品41~42平方單間，80~84平方一房，119二房開盤時(shí)間2009年4月18日歷史價(jià)格開盤均價(jià)2.1萬元/㎡，后期均價(jià)2.8萬元/㎡，帶6000元/㎡裝修。銷售情況2個(gè)月內(nèi)消化率達(dá)87%，月均消化過百套。物業(yè)公司與喜達(dá)屋集團(tuán)的W酒店簽訂服務(wù)協(xié)議管理費(fèi)4.2元/平方戶型建筑面積套數(shù)比例單間41～42平方8022％一房一廳80～84平方240

66％二房一廳119～135平方40

12％合計(jì)360

100％住宅公寓案例小結(jié)本項(xiàng)目酒店式公寓定位：星級(jí)濱水酒店公寓從保利世貿(mào)公寓和領(lǐng)峰W公寓的案例來看，50平方單間是最受市場(chǎng)歡迎的產(chǎn)品，控制總價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)快速去貨。本項(xiàng)目酒店公寓臨近五星級(jí)酒店，定位要與酒店匹配，全成品豪華裝修將是提升檔次、實(shí)現(xiàn)高單價(jià)的途徑。公寓價(jià)格預(yù)期類型項(xiàng)目名稱售價(jià)類型項(xiàng)目名稱售價(jià)下浮率公寓富力公園282.6萬住宅朱美拉公寓3.1萬16%富力國(guó)際公館2.3萬星匯云錦2.7萬14%珠江新岸公寓2.1萬華標(biāo)品峰2.8萬25%大學(xué)時(shí)光1.3-1.5萬大學(xué)馨園1.8萬22%尚峰1.7萬蘭亭璟濠大廈2.1萬19%同區(qū)域公寓/住宅售價(jià)對(duì)比同區(qū)域內(nèi)，公寓比住宅售價(jià)下浮約19%。價(jià)格預(yù)期劃分產(chǎn)品層次建面（㎡）面積比主力戶型套數(shù)套數(shù)比預(yù)期單價(jià)預(yù)期總價(jià)住宅公寓第一梯隊(duì)高端住宅濱江奢享公寓5萬17％160-180㎡四房41112%2.1萬330-378萬住宅公寓第二梯隊(duì)中高端住宅園景逸享公寓27.3萬48％110-120㎡三房158244%1.7萬187-205萬住宅公寓第三梯隊(duì)中端住宅精品舒適公寓7.2萬35％75-85㎡二房、95-100㎡三房158444%1.5萬120-150萬酒店式公寓中高端產(chǎn)品星級(jí)酒店公寓9.9萬100％45-50㎡單間、65-70㎡一房1753100%2.1萬95-147萬小結(jié)：居住類產(chǎn)品配比珠江黃埔大道東（高架橋）專業(yè)市場(chǎng)及辦公公寓公寓公寓文化娛樂酒店村居民樓第一梯隊(duì)住宅第二梯隊(duì)住宅第二梯隊(duì)住宅第三梯隊(duì)住宅第一梯隊(duì)住宅公寓第三梯隊(duì)住宅公寓第二梯隊(duì)住宅公寓第二梯隊(duì)住宅公寓第二梯隊(duì)住宅公寓第二梯隊(duì)住宅公寓本項(xiàng)目居住類產(chǎn)品戶型配比及價(jià)格控制產(chǎn)品層次性質(zhì)主力戶型面積段（㎡）建面（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比預(yù)期單價(jià)預(yù)期總價(jià)第一梯隊(duì)產(chǎn)品高端住宅江景大宅/濱江奢享公寓70年住宅豪華型四房200-250500006%2223%2.5萬以上500-650萬50年住宅公寓豪華型四房160-180500006%4115%2.1萬330-378萬第二梯隊(duì)產(chǎn)品中高端住宅中央園景住宅/園景逸享公寓70年住宅舒適型四房150-16015000017%96812%2萬300-320萬70年住宅舒適型三94612%2萬250-270萬50年住宅公寓舒適型三房110-12027300031%158219%1.7萬187-205萬第三梯隊(duì)產(chǎn)品中端住宅路邊園景住宅/精品舒適公寓70年住宅套間小三房95-100720008%7209%1.6萬150-160萬50年住宅公寓兩房、小三房75-85兩房，95-100小三房720008%158419%1.5萬120-150萬酒店式公寓中高端產(chǎn)品50或40年酒店式公寓單間、一房45-50單間，65-70一房9900011%175321%2.1萬95-147萬合計(jì)889000100%8186100%18800\3寫字樓定位調(diào)整前指標(biāo)類別業(yè)態(tài)建面（萬㎡）備注居住類住宅39.5

辦公類辦公41.8將其中7萬㎡轉(zhuǎn)做50年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓酒店式辦公39.6全部轉(zhuǎn)做住宅公寓商業(yè)類大型商業(yè)7.8

中小型商業(yè)裙樓7.3將其中2.9萬㎡轉(zhuǎn)作40年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓風(fēng)情商業(yè)街3.5

住宅中商業(yè)街2.2

酒店類地標(biāo)酒店6

精品酒店5.4

合計(jì)153.1

類別業(yè)態(tài)數(shù)量建面（萬㎡）辦公類酒店+超甲級(jí)寫字樓1棟7.6望江甲級(jí)寫字樓1棟8乙級(jí)寫字樓4棟19.2合計(jì)34.8調(diào)整后指標(biāo)寫字樓調(diào)整后規(guī)劃乙級(jí)寫字樓江景甲級(jí)寫字樓地標(biāo)酒店+寫字樓寫字樓調(diào)整原則：1、減少寫字樓體量，增加公寓面積2、多做乙級(jí)寫字樓，少做甲級(jí)寫字樓3、單棟寫字樓體量過小，減少棟數(shù)，增大單棟體量寫字樓建議等級(jí)單元面積建議主力銷售面積硬件區(qū)別目標(biāo)客戶群體甲級(jí)寫字樓100-150㎡占50%150-200㎡占30%200-250㎡占20%整層或半層銷售層間中央空調(diào)、架高地臺(tái)、區(qū)域內(nèi)大型工業(yè)企業(yè)大型物流公司大型貿(mào)易公司船舶公司珠三角企業(yè)主外地大手投資客戶乙級(jí)寫字樓50-80㎡占50%80-120㎡占30%120-150㎡占20%幾個(gè)單元約300㎡分區(qū)結(jié)合銷售分體空調(diào)、毛胚交付區(qū)域內(nèi)中小型企業(yè)貿(mào)易公司與港口相關(guān)的報(bào)關(guān)公司貨運(yùn)公司等行業(yè)中小型制造業(yè)企業(yè)Q3Q1地標(biāo)業(yè)態(tài)組合？區(qū)域?qū)懽謽切枨蠓治?？Q2寫字樓的定位及價(jià)格預(yù)測(cè)？待驗(yàn)證的三個(gè)問題Q1Q1區(qū)域?qū)懽謽切枨蠓治?010年1-8月廣州寫字樓成交情況廣州寫字樓供應(yīng)不平均,在售項(xiàng)目少,單一大體量項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)總體供求關(guān)系影響大10年1-8月與09年同期成交分別43.7萬㎡和27.3㎡，同比增長(zhǎng)超60%，10年6-8月，成交大幅上漲10年1-8月寫字樓價(jià)格波段上揚(yáng),隨中途成交價(jià)格有所回落,但總體向上趨勢(shì)不變，8月全市均價(jià)高達(dá)22721元/㎡廣州寫字樓受個(gè)體項(xiàng)目影響大,10年與09年成交量同比增長(zhǎng)超60%，成交價(jià)格波段上揚(yáng)，寫字樓價(jià)量上漲成為趨勢(shì)2010-2011年廣州寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)情況2010-2011年廣州寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量井噴，超過180萬㎡，供應(yīng)主要為甲級(jí)寫字樓(166萬㎡,84％）市場(chǎng)供應(yīng)有一半來自珠江新城，天河北和環(huán)市東分別13％雖然新增供應(yīng)量巨大，但超過113萬㎡為只租不售，占總貨量56%,可售寫字樓只有66.6萬㎡,占總貨量33%,

市場(chǎng)一手可售寫字樓供應(yīng)將非常稀少。2010-2011年供應(yīng)達(dá)到180萬㎡高峰期；新增寫字樓以甲級(jí)為主，主要分布在珠江新城、天河北，多為只租不售注：包括在售及未來供貨未來可售寫字樓情況等級(jí)項(xiàng)目名路段辦公面積性質(zhì)發(fā)展商甲級(jí)維多利廣場(chǎng)B塔體育西28453在售越秀城建地產(chǎn)廣晟國(guó)際大廈珠江新城112000出售廣晟資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司利通廣場(chǎng)珠江新城124000出售廣東交通集團(tuán)圣豐廣場(chǎng)廣州大道46000出售京穗房地產(chǎn)匯美大廈珠江新城54000在售匯美地產(chǎn)乙級(jí)中州中心琶洲62000在售中輕新洲地產(chǎn)科匯金谷科學(xué)城200000在售合景泰富集團(tuán)銀匯華庭天河北25000在售英強(qiáng)地產(chǎn)達(dá)鏢國(guó)際中心海珠57000在售廣州江南地產(chǎn)豐川國(guó)際大廈東風(fēng)中路31957出售南豐集團(tuán)保利中辰天河路28000出售保利集團(tuán)商業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，至2011年可售高端甲級(jí)寫字樓大批涌現(xiàn)，其中廣晟國(guó)際大廈、利通廣場(chǎng)等項(xiàng)目均由原來只租不售改變成銷售狀態(tài)，甲級(jí)寫字樓銷售不平均，個(gè)盤差異大，月均約2000㎡/月，而乙級(jí)寫字樓成交平均，月均4000㎡/月，從銷售速度出發(fā)，乙級(jí)寫字樓比甲級(jí)理想等級(jí)項(xiàng)目名稱售價(jià)元/㎡裝修單元面積全層面積㎡總貨量已簽約㎡消化率月均㎡開盤時(shí)間備注富力盈信大廈25545天花,架高地臺(tái),墻身裝修110-386㎡2300825687324289%610309.9

匯美大廈22676毛坯800㎡2022546511530728%127509.9

中石化大廈24660毛坯250-440㎡19001547319791063%391608.8

維多利廣場(chǎng)B塔21000有裝修90-203㎡1025286341677359%279610.4帶租約買賣,甲級(jí)達(dá)鏢國(guó)際中心18434寫字樓天花,架高地臺(tái)42-66㎡單間1756578571596828%133009.9公寓寫字樓同時(shí)發(fā)售（整體）寫字樓銷售情況乙級(jí)銀匯華庭寫字樓17511毛坯70-288㎡105726878440116%40009.10

富力金禧商務(wù)中心

13085帶地毯,墻身,飄臺(tái)裝修52-195㎡10894174441555100%415609.9

富邦中心13231天花,地面,墻身裝修,送空調(diào)53-179㎡1022214771538972%128209.9

中宇廣場(chǎng)18232毛坯164-800㎡800198661970399%656810.3

科匯金谷11000毛坯3255-7500㎡——2225876792230%566009.10主要以棟出售琶洲與項(xiàng)目區(qū)域?qū)Ρ扰弥奚倘ΜF(xiàn)有寫字樓銷售情況項(xiàng)目名稱等級(jí)占地(萬㎡)總建(萬㎡)層數(shù)戶型面積(㎡)售價(jià)（萬元/m2）租金（元/m2/月）消化率保利國(guó)際廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓5.7519.5地上34層900－18002006年南塔銷售均價(jià)15500元/平方米；近期北塔23樓以25300元/平方米價(jià)格成交

70-80南塔售磬保利國(guó)際世貿(mào)中心甲級(jí)展貿(mào)式寫字樓11.84.76地上22層120－565，整層200018000元/平方米，銷售較艱難；主力出貨價(jià)格為16000－17000元/平方米9097%中洲中心乙級(jí)展貿(mào)式寫字樓2.7813.9地上26100－250一期2004年開始銷售，均價(jià)12000元/平方米，主力成交價(jià)格為15000元/平方米；二期報(bào)價(jià)21000－23000，實(shí)際成交1900050一期售完，二期消化率7%廣州國(guó)際采購中心乙級(jí)展貿(mào)式寫字樓10.2725.5地上18層200－324實(shí)際成交價(jià)格15000-16000元/平方米5070%琶洲定位為會(huì)展、國(guó)企總部基地，是廣州未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量不大，但實(shí)際成交情況不理想，銷售困難，主力成交價(jià)16000-17000，；租賃均價(jià)為70元/㎡/月，區(qū)域商務(wù)氛圍不足是主要原因，前景與現(xiàn)實(shí)存在差距黃埔魚珠區(qū)域沒有琶洲板塊強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)，也沒有琶洲未來規(guī)劃利好，在此條件下，大量寫字樓對(duì)區(qū)域市場(chǎng)是重要挑戰(zhàn)參考比項(xiàng)目區(qū)域成熟多倍、利好更多的琶洲寫字樓的滯銷，魚珠板塊寫字樓將面臨嚴(yán)峻出路東城國(guó)際、怡港大廈、廣州裕港大廈案例分析區(qū)域?qū)懽謽侨狈?，未形成商?wù)氛圍，缺乏體現(xiàn)檔次寫字樓東城國(guó)際售價(jià)：11500元/㎡廣新大廈租金：60元/㎡黃埔傳統(tǒng)中心區(qū)開發(fā)區(qū)科匯金谷寫字樓11000元/㎡公寓13500國(guó)際玩具城乙豐項(xiàng)目代表寫字樓未推寫字樓高新經(jīng)濟(jì)區(qū)黃埔傳統(tǒng)居住及商業(yè)中心區(qū)，交通便利，商業(yè)寫字樓有一定雛形，舊區(qū)府、海關(guān)所在地，集中大量海關(guān)、港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，板塊有保稅區(qū)，是黃埔目前最重要的經(jīng)濟(jì)區(qū)域羅崗新政治、經(jīng)濟(jì)中心，大量500強(qiáng)企業(yè)所在地，板塊有科學(xué)城研發(fā)孵化區(qū)，存在寫字樓、商業(yè)綜合體，但由于板塊只有前景，未形成商務(wù)氛圍，孵化區(qū)內(nèi)空置率高黃埔商圈分布情況怡港大廈售價(jià)：10000元/㎡項(xiàng)目建面(㎡)定位等級(jí)租售目標(biāo)客戶落成時(shí)間國(guó)際玩具城二、三期10棟31-32層，共38萬m2展貿(mào)寫字樓乙級(jí)未知玩具、小飾品及相關(guān)配套行業(yè)預(yù)計(jì)2010年內(nèi)開工乙豐投資黃埔貿(mào)易廣場(chǎng)2棟7-8層展貿(mào)寫字樓乙級(jí)銷售貿(mào)易、展覽及相關(guān)配套行業(yè)未定黃埔區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)情況區(qū)域?qū)懽謽浅山涣康?，成交?xiàng)目少，未來供應(yīng)量少，暫時(shí)難形成市場(chǎng)熱點(diǎn)項(xiàng)目名稱等級(jí)占地(萬㎡)總建(萬㎡)層數(shù)戶型面積(㎡)售價(jià)（萬元/m2）管理費(fèi)（元/m2/月）消化率怡港大廈乙級(jí)1萬2.4萬15層48-130㎡小戶型為主，全層約700㎡09年主力去貨價(jià)格約10000元/㎡，10年剩余貨量均價(jià)11500元6100%東城國(guó)際商務(wù)公寓61205萬多30層40-90㎡的單間、一房和兩房08年-09年主力去貨均價(jià)8400元，10年均價(jià)11500元2.5100%科匯金谷乙級(jí)獨(dú)棟15萬30萬寫字樓47棟每棟3層每棟3000㎡至7000㎡主力去貨價(jià)格12000元/㎡4.530%黃埔區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)成交情況黃埔區(qū)寫字樓成交及供應(yīng)情況黃埔區(qū)行業(yè)情況及分析行業(yè)名稱大概比例行業(yè)辦公面積食品行業(yè)10%100-2000㎡化工行業(yè)15%200-1000㎡石油行業(yè)5%300-50000㎡船舶類10%500-1000㎡大型物流行業(yè)5%300-1000㎡電子產(chǎn)品類15%100-500㎡港口有關(guān)報(bào)關(guān)、貿(mào)易公司25%50-100㎡其他15%100-500㎡區(qū)域行業(yè)比例最大是依托港口的報(bào)關(guān)、小型物流、中小型貿(mào)易公司為主，該類客戶數(shù)量大，但需求面積小，辦公要求不高，100㎡內(nèi)的乙級(jí)寫字樓可滿足客戶需求區(qū)域行業(yè)固化，可發(fā)展空間不大，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)辦公需求小，區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展慢依靠港口行業(yè)的中小型企業(yè)為主導(dǎo)，面積需求小，100㎡乙級(jí)寫字樓可滿足客戶需求制造業(yè)習(xí)慣廠房兼辦公，在區(qū)域內(nèi)尋找總部辦公機(jī)會(huì)不大區(qū)域內(nèi)部分大型企業(yè)總部：行業(yè)企業(yè)名稱食品行業(yè)太古可口可樂、廣州統(tǒng)一企業(yè)、廣州品食樂維邦食品、廣州皇威食品化工行業(yè)爾普化工、藍(lán)月亮生物工程、立圖油漆石油行業(yè)中國(guó)石油化工廣州分公司船舶類遠(yuǎn)洋船舶物資供應(yīng)公司、中國(guó)船舶燃料供應(yīng)公司、聯(lián)合船舶代理公司、中遠(yuǎn)佐敦船舶涂料、廣州文沖船廠、大型物流行業(yè)廣東省外運(yùn)、寶供物流基地、云埔南方物流電子產(chǎn)品類士丹尼多媒體技術(shù)、七喜控股、廣元科技500強(qiáng)企業(yè)內(nèi)有90多家在黃埔區(qū)域內(nèi)設(shè)廠或總部；但該類制造業(yè)習(xí)慣在廠區(qū)兼?zhèn)滢k公，所以辦公需求不大大型制造業(yè)如需辦公形象則選擇城市中心的高端寫字樓，如寶潔企業(yè)在開發(fā)區(qū)，但企業(yè)總部辦公在中泰廣場(chǎng)黃埔區(qū)行業(yè)情況及分析寫字樓結(jié)論通過對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀、客戶群體分析從區(qū)域現(xiàn)狀出發(fā)：區(qū)域商務(wù)氛圍未成熟，區(qū)域客參照寫字樓少，更沒有甲級(jí)寫字樓可選擇從客戶群體出發(fā)：區(qū)域內(nèi)大型制造業(yè)客戶在廠區(qū)內(nèi)辦公，對(duì)外辦公需求不大；區(qū)域內(nèi)與港口相關(guān)行業(yè)如報(bào)關(guān)公司、物流公司數(shù)量多，需求100㎡以下面積乙級(jí)寫字樓減少寫字樓總量，把原設(shè)計(jì)41.8㎡減少到34.8萬㎡，把寫字樓變更成公寓銷售少做甲級(jí)寫字樓，只保留地標(biāo)超甲級(jí)寫字樓及望江甲級(jí)寫字樓其余4棟寫字樓建議單元面積100㎡以下乙級(jí)寫字樓名稱：科匯金谷位置：蘿崗科學(xué)城科學(xué)大道

規(guī)模：占地15萬㎡，總建30萬㎡業(yè)態(tài)：獨(dú)棟寫字樓與公寓組成，寫字樓47棟、公寓2棟，共49棟，會(huì)議展覽中心、裙樓商業(yè)，戶型：寫字樓單棟3000㎡至7000㎡，公寓36-40㎡單間、67-81㎡兩房和103㎡三房售價(jià)：寫字樓11500元/㎡（毛胚），公寓13000-15000（帶1000元/㎡裝修）成交情況：總貨量：222587㎡，成交67922㎡，成交30%，月均5660㎡成交客戶來源及特點(diǎn)：自用客戶：區(qū)域內(nèi)客戶小新塘拆遷，行業(yè)分散，大客戶有鐵通集團(tuán)、嶺南學(xué)院、東莞超市私企主、皮具私企主投資客戶：廣州市區(qū)寫字樓投資客戶及珠三角私企主成交原因分析：區(qū)域內(nèi)唯一可售寫字樓區(qū)域現(xiàn)售價(jià)不高，升值空間大獨(dú)棟寫字樓產(chǎn)品特殊，面積不大，中型企業(yè)可做企業(yè)總部，有冠名權(quán)項(xiàng)目投資性強(qiáng)，區(qū)域唯一可售寫字樓，位置可吸引珠三角客戶區(qū)域?qū)懽謽前咐治鲰?xiàng)目客戶分析黃埔區(qū)域客戶大廣州客戶珠三角客戶區(qū)域客戶，特別是依靠港口經(jīng)濟(jì)的物流、報(bào)關(guān)、貿(mào)易公司是項(xiàng)目寫字樓第一批客戶，但該批客戶只需求小面積的乙級(jí)寫字樓2010年商業(yè)市場(chǎng)升溫，寫字樓投資形成新高潮，回顧在售的富力盈信、科匯金谷等項(xiàng)目，大廣州的商業(yè)投資客戶將成為項(xiàng)目寫字樓的重要客戶組成項(xiàng)目交通便利，城際交通通達(dá)性強(qiáng)，珠三角客戶，特別是增城、東莞、深圳私企業(yè)主以投資為目的，將是項(xiàng)目寫字樓重要補(bǔ)充客戶項(xiàng)目寫字樓體量大，單一客戶難支撐多棟寫字樓銷售從科匯金谷的成交客戶得到以下客戶圈層分析Q2寫字樓定位及價(jià)格預(yù)測(cè)？等級(jí)單元面積建議定位目標(biāo)客戶群體價(jià)格預(yù)測(cè)甲級(jí)寫字樓100-150㎡占50%150-200㎡占30%200-250㎡占20%東廣州臨港商務(wù)核心超甲級(jí)江景寫字樓區(qū)域內(nèi)大型工業(yè)企業(yè)大型物流公司大型貿(mào)易公司船舶公司珠三角企業(yè)主外地大手投資客戶18000元/㎡（毛坯）乙級(jí)寫字樓50-80㎡占50%80-120㎡占30%120-150㎡占20%東廣州臨港核心樞紐商務(wù)群區(qū)域內(nèi)中小型企業(yè)貿(mào)易公司與港口相關(guān)的報(bào)關(guān)公司貨運(yùn)公司等行業(yè)中小型制造業(yè)企業(yè)15000元/㎡（毛坯）Q3地標(biāo)業(yè)態(tài)組合？地標(biāo)組合地標(biāo)業(yè)態(tài)：五星級(jí)酒店+寫字樓位置：五星級(jí)酒店在高樓層寫字樓在低樓層參照國(guó)內(nèi)一線城市同類地標(biāo)綜合體物業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)態(tài)組合規(guī)律案例1廣州——西塔（廣州國(guó)際金融中心）67-100F，四季酒店4-66F，超甲級(jí)寫字樓1-3F，寫字樓大堂及酒店大堂2棟服務(wù)式公寓B1-5F，友誼商店主塔樓（地上103層，地下4層）附樓，7-28層裙樓，6層1-4F，四季酒店宴會(huì)廳5F，會(huì)議中心6F，公寓配套會(huì)所1、位置：廣州珠江新城中軸線2、體量：總占地3.1萬㎡，總建45萬㎡3、規(guī)劃：1棟432m地標(biāo)，位列中國(guó)第二高樓；兩座配樓4、業(yè)態(tài)組合：全部自持（只租不售）五星級(jí)酒店：9.27萬㎡服務(wù)式公寓：4.2萬㎡商業(yè)配套：3.03萬㎡甲級(jí)寫字樓：18.4萬㎡會(huì)議中心：0.65萬㎡珠江新城CBD、廣州新地標(biāo)業(yè)態(tài)為五星酒店+超甲級(jí)寫字樓業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)：1、全部自持，只租不售2、針對(duì)區(qū)域酒店、辦公需求旺盛特點(diǎn)，地標(biāo)主樓為五星級(jí)酒店+寫字樓+商場(chǎng)3、地標(biāo)主樓高樓層設(shè)置五星級(jí)酒店，制造噱頭、提升項(xiàng)目檔次案例2廣州——高德置地廣場(chǎng)珠江新城92萬㎡都市綜合體主樓業(yè)態(tài)為七星酒店+超甲級(jí)寫字樓F1-5B塔16層寫字樓F1-4A塔22層寫字樓F1-4B塔20層寫字樓F2-3A塔22層寫字樓F2-3B塔20層寫字樓F2-439層寫字樓F2-416層服務(wù)式公寓F2-447層塔樓30-47F

朱美拉酒店7-30F寫字樓6F藝術(shù)館Ｇ３-338層住宅公寓Ｇ３-345層住宅F(xiàn)1-5A塔37層寫字樓1、位置：珠江新城中軸線2、體量：總占地7.4萬㎡，總建92萬㎡3、規(guī)劃：5個(gè)地塊、13棟建筑，最高一棟47層高4、業(yè)態(tài)組合：五星級(jí)酒店，自持服務(wù)式公寓，自持寫字樓，自持購物中心，自持住宅，銷售負(fù)2-6F

商場(chǎng)Seasonsmall

業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)：1、除住宅朱美拉公寓銷售外，酒店、寫字樓、商場(chǎng)、服務(wù)式公寓全部只租不售2、鑒于珠江新城對(duì)寫字樓需求量大，故地標(biāo)建筑規(guī)劃酒店+寫字樓組合3、地標(biāo)建筑高樓層設(shè)置七星級(jí)朱美拉酒店，提升項(xiàng)目檔次案例3北京銀泰中心1、位置：北京朝陽CBD核心地帶2、體量：總占地3.13萬㎡，總建面35萬㎡3、規(guī)劃：3棟超高層建筑，其中中央主樓高250m，兩側(cè)配樓高186m4、業(yè)態(tài)組合：五星級(jí)酒店：3.17萬㎡，自持（只租不售）服務(wù)式公寓：5.84萬㎡，銷售商業(yè)配套：3.03萬㎡，自持（只租不售）甲級(jí)寫字樓：2棟7.25萬㎡，合計(jì)14.5萬㎡，1棟銷售、另1棟自持（只租不售）頂樓：北京亮餐廳北京制高點(diǎn)、長(zhǎng)安街地標(biāo)35萬㎡商務(wù)核心都市綜合體業(yè)態(tài)組合為主樓：五星級(jí)酒店+高端公寓兩副樓：超甲級(jí)寫字樓酒店定位：極致尊貴的精品酒店——中國(guó)第一家柏悅酒店，提升項(xiàng)目檔次公寓定位：柏悅居——現(xiàn)代豪華公寓;柏悅府——專屬府邸式公寓,境外銷售帶動(dòng)境內(nèi)銷售商業(yè)定位：悅生活——奢侈品零售中心、國(guó)際名店城，引入全球頂級(jí)奢侈品提升檔次寫字樓定位：世界500強(qiáng)中國(guó)總部，前期1棟整售給PICC回收資金，后期自持OFFICEFACILITIESRESIDENTIALHOTELPICCOFFICETOWERYINTAIOFFICETOWERPARKTOWER66StoreyHOTEL&RESIDENCE191m191m250mRestaurantThemeBarLoungeHotelSkyLobbyHealthSpa/FitnessCentre/Pool8Storey–Penthouses12Storey–HotelGuestrooms2Storey–Penthouses25Storey–ServiceApartmentSuite44StoreyOffices44StoreyOfficesRetailBuildingSection案例5北京銀泰中心柏悅府：專屬府邸式公寓，50-58F，21套，549-869㎡，銷售柏悅酒店：34-49F，共計(jì)237套，自持只租不售悅生活PARKLIFE－奢侈品零售中心，-1-3F、5F的平臺(tái)花園，自持只租不售PICC——中國(guó)人民保險(xiǎn)公司，整棟銷售銀泰寫字樓——5A甲級(jí)寫字樓，自持只租不售柏悅居：公寓，7-33F，共計(jì)216套，面積133-240㎡，銷售北京亮餐廳與酒吧：頂層（66層）主樓（地上60層，地下3層，250m）附樓，44層，191m裙樓，4層業(yè)態(tài)組合特點(diǎn)：1、居住與辦公相對(duì)獨(dú)立2、地標(biāo)主樓為五星級(jí)酒店+豪華服務(wù)式公寓，保持居住的高檔性3、地標(biāo)主樓高樓層設(shè)置五星級(jí)酒店，制造賣點(diǎn)、提升項(xiàng)目檔次柏悅酒店大堂，60層地標(biāo)建筑業(yè)態(tài)組合建議地標(biāo)業(yè)態(tài)組合：270m地標(biāo)主樓：高層：五星級(jí)酒店中層及低層：超甲級(jí)寫字樓商業(yè)副樓高端商業(yè)270m地標(biāo)主樓五星級(jí)酒店超甲級(jí)寫字樓酒店配套商業(yè)酒店：五星級(jí)酒店，自持，占據(jù)價(jià)值最高、景觀最好樓層商場(chǎng)裙樓：自持，主題名店城，酒店的一部分超甲級(jí)寫字樓：自持，形象體現(xiàn)，為區(qū)域商務(wù)地標(biāo)從其他地標(biāo)建筑總結(jié)業(yè)態(tài)