某地區(qū)地鐵上蓋住宅項(xiàng)目管理知識(shí)分析

地鐵5號(hào)線塘朗車輛段上蓋物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 2022.04????項(xiàng)目概況方案介紹主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案比較規(guī)劃設(shè)計(jì)

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基地概況規(guī)劃設(shè)計(jì)

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基地條件分析根據(jù)基地特點(diǎn)和結(jié)構(gòu)條件，最終確定住宅區(qū)規(guī)劃采用圍合式布局住宅建筑方案評(píng)審會(huì)確定戶型面積比例

2022年6月20日，由深圳市國防局主辦、深圳市地鐵有限公司承辦，召開深圳市地鐵5號(hào)線塘朗山車輛段上蓋物業(yè)政策性住房建筑設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)。確定戶型面積比例如下：

小三房，

90

㎡，

占

25%小兩房，

50

㎡

，占

50%一房一廳，

40

㎡，

占

15%單身公寓，

30

㎡，

占

10%

小三房，

90

㎡，

占

25%小兩房，

50

㎡

，占

50%一房一廳，

40

㎡，

占

15%單身公寓，

30

㎡，

占

10% 保障性住房指標(biāo)調(diào)整（國房局）2022年7月29日，將再次調(diào)整后的住宅方案上報(bào)國土房產(chǎn)局，戶型面積比例延續(xù)6月方案評(píng)審的指標(biāo)，如下：

國房局意見：

適當(dāng)降低單房及一房戶型面積比例；

希望增加主力戶型比例；

具體調(diào)整指標(biāo)有待確定。

小三房，

90

㎡，

占

25%小兩房，

50

㎡

，占

55%

一房一廳，

40

㎡，

占

15%單身公寓，

30

㎡，

占

5%

（

↑↓

0

）（

↑

5%

）（

↑↓

0

）（

↓

5%

）

現(xiàn)階段方案戶型面積指標(biāo)方案經(jīng)調(diào)整，形成現(xiàn)階段戶型面積比例如下：與2022年7月方案相比較

住宅以

13

層

為主，局部

8

層建筑單體采用

內(nèi)廊式

平面形態(tài)

住宅全部

13

層建筑單體采用

單廊式

平面形態(tài)兩套方案主要特征方案一方案二方案一8

層

-13

層、內(nèi)廊式住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案一）

——

總平簡(jiǎn)圖住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)

——

過程方案住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案一）

——建筑體量高低錯(cuò)落，沿街視線效果好；庭院內(nèi)部營(yíng)造個(gè)性化空間形態(tài)；利于引入東南風(fēng)向。住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案一）

——建筑體量高低錯(cuò)落，沿街視線效果好；庭院內(nèi)部營(yíng)造個(gè)性化空間形態(tài)；利于引入東南風(fēng)向。住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案一）

——建筑體量高低錯(cuò)落，沿街視線效果好；庭院內(nèi)部營(yíng)造個(gè)性化空間形態(tài)；利于引入東南風(fēng)向。住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案一）

——

總平面圖住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案一）

——

交通分析住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案一）

——

蓋板范圍住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案一）

——

消防示意項(xiàng)目指標(biāo)備注2上蓋面積（m）1000002總建筑面積（m）2274202計(jì)容建筑面積（m）1923602住宅總建筑面積（m）1803202商業(yè)（m）30302配套服務(wù)用房（m）30002幼兒園（m）3530規(guī)模為九班中型幼兒園。2設(shè)備用房（m）24302架空層建筑面積（m）35110核增面積，不計(jì)入容積率?？倯魯?shù)（戶）3315停車位（輛）1080主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（方案一）住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案一）

——

戶型分布住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案一）

——

U

形住宅

奇

數(shù)層

走廊采光通風(fēng)條

件及視線環(huán)境較

好，南北向均有

開敞部位

住宅使用率相對(duì)

較高住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案一）

——U

形住宅

偶

數(shù)層

走廊采光通風(fēng)條

件及視線環(huán)境較

好，南北向均有

開敞部位

住宅使用率相對(duì)

較高日照時(shí)間戶數(shù)（戶）比例3小時(shí)以上193358.3%2小時(shí)以上234570.7%1小時(shí)以上243173.3%蓋上住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

——

日照分析住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案一）

——

日照分析住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

——

橫向剖面示意住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

——

縱向剖面示意蓋上住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

——

架空層（停車位布置）方案二13

層、單廊式住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案二）

——建筑體量關(guān)系整齊，天際線平直，空間呆板；沿街視線效果較差；庭院內(nèi)部空間相對(duì)封閉，較為壓抑。住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案二）

——建筑體量關(guān)系整齊，天際線平直，空間呆板；沿街視線效果較差；庭院內(nèi)部空間相對(duì)封閉，較為壓抑。住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案二）

——建筑體量關(guān)系整齊，天際線平直，空間呆板；沿街視線效果較差；庭院內(nèi)部空間相對(duì)封閉，較為壓抑。項(xiàng)目指標(biāo)備注2上蓋面積（m）1000002總建筑面積（m）2276202計(jì)容建筑面積（m）1925102住宅總建筑面積（m）1805202商業(yè)（m）30302配套服務(wù)用房（m）30002幼兒園（m）3530規(guī)模為九班中型幼兒園。2設(shè)備用房（m）24302架空層建筑面積（m）35110核增面積，不計(jì)入容積率?？倯魯?shù)（戶）3263停車位（輛）1080主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（方案二）住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案二）

——

戶型分布住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案二）

——L

形住宅

奇

數(shù)層

住宅走廊采光通風(fēng)條件好

單廊式住宅使用率偏低住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案二）

——L

形住宅

偶

數(shù)層

住宅走廊采光通風(fēng)條件好

單廊式住宅使用率偏低住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案二）——外廊局部.住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案二）——外廊局部.日照時(shí)間戶數(shù)（戶）比例3小時(shí)以上210864.60%2小時(shí)以上250476.74%1小時(shí)以上250978.82%住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)（方案二）

——

日照分析

庭院內(nèi)部營(yíng)造個(gè)性化空間形態(tài)；

建筑體量高低錯(cuò)落，沿街視線效果好；

利于引入東南風(fēng)向；

走廊采光通風(fēng)條件及視線環(huán)境較好，南北

向均有開敞部位；

住宅使用率相對(duì)較高。

滿足

3

小時(shí)日照戶數(shù)比相對(duì)低

6.3%

。

滿足

3

小