第六章城市房地產(chǎn)管理法

第六章城市房地產(chǎn)管理法第一節(jié)城市房地產(chǎn)管理法概述一、房地產(chǎn)的概念和城市房地產(chǎn)范圍（一）房地產(chǎn)的概念和特征1、房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)與地產(chǎn)是指他們的財產(chǎn)狀態(tài)。由于房屋的物質(zhì)形態(tài)與土地的物質(zhì)形態(tài)的一體性以及房產(chǎn)與地產(chǎn)內(nèi)在價值的整體性，所以可以把二者合稱為房地產(chǎn)。本章所涉及的房地產(chǎn)僅僅是指可以作為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)和地產(chǎn)。具體包括：（1）在已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)；（2）經(jīng)過公有住房改革依法取得產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。不包括：（1）農(nóng)村集體經(jīng)濟所有的土地；（2）農(nóng)村中農(nóng)村村民的住房、宅基地。2、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，因此，具有與其他不動產(chǎn)共有的特性：（1）位置的不可移動性。土地的位置是不可移動的，房屋一般也是不可移動的。（2）標的的特定性。是指房地產(chǎn)標的是特定物，表現(xiàn)在房地產(chǎn)標的所在的特定位置的唯一性，以及房屋建設材料、類型、朝向、新舊、生態(tài)以及鄰里環(huán)境等方面的不可復制性，從而使其具有財產(chǎn)權(quán)標的上的不可替代性。（二）城市房地產(chǎn)的范圍《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定：“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應當遵守本法。”1989年頒布的《城市規(guī)劃法》規(guī)定：“本法所說的城市，是指國家按照行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)”。所以，本章所研究的“城市房地產(chǎn)”實際上就是“在直轄市、市、鎮(zhèn)”規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)。二、城市房地產(chǎn)管理法的概念和立法概況1、城市房地產(chǎn)管理法的概念是指調(diào)整在城市房地產(chǎn)的開發(fā)、交易、服務和管理過程中產(chǎn)生的各種社會關系的法律規(guī)范的總稱。2、城市房地產(chǎn)管理法律制度立法概況我國于1994年由全國人大常委會通過了《城市房地產(chǎn)管理法》（簡稱管理法），2007年修改。期間，又頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)條例》；2007年3月的《物權(quán)法》等一系列相關法規(guī)。第二節(jié)城市房地產(chǎn)的開發(fā)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)的概念和分類（一）房地產(chǎn)開發(fā)的概念《管理法》第二條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的分類1、根據(jù)開發(fā)標的是否未經(jīng)開發(fā)，可以分為開發(fā)和再開發(fā)。開發(fā)是在原城市建設區(qū)外的開發(fā)；再開發(fā)是在對原有房地產(chǎn)的更新改造或者重建。2、根據(jù)開發(fā)規(guī)模分為成片開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、單項開發(fā)。3、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的用途，分為住宅、商業(yè)、工業(yè)、交通等。4、根據(jù)開發(fā)投資主體的構(gòu)成，分為合作開發(fā)、合資開發(fā)、獨資開發(fā)等。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立與資質(zhì)管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立條件和程序1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立條件※按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應具備以下條件：（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營場所；（3）有100萬元以上的注冊資本；（4）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。3、設立程序設立程序是：（1）辦理工商企業(yè)的登記。（《條例》規(guī)定：向縣級以上政府工商行政管理部門申請登記。30天內(nèi)予以登記）（2）向主管部門備案。（自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（建設委員會）備案）（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法申請核定企業(yè)資質(zhì)等級，未取得資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照資質(zhì)條件分為4個等級（一級、二級、三極、四級）一級最高。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。對不符合原來資質(zhì)條件的或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)降級處理。4、企業(yè)必須按照資質(zhì)等級證書確定的經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)。不同資質(zhì)的企業(yè)開發(fā)建設的規(guī)模不同。

(一)一級資質(zhì)：1.注冊資本不低于5000萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；3.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；5.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人；7.工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

(二)二級資質(zhì)：1.注冊資本不低于2000萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；3.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；5.上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；6.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；7.工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；8.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；9.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

(三)三級資質(zhì)：1.注冊資本不低于800萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；3.房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4.連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；5.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；6.工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱；7.具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

(四)四級資質(zhì)：1.注冊資本不低于100萬元；2.從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；3.已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%；4.有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；5.工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；6.商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；7.未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第三節(jié)城市房地產(chǎn)的用地管理一、房地產(chǎn)開發(fā)的土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓概念1、出讓土地使用權(quán)的概念※出讓土地使用權(quán)是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。2、可以以出讓方式取得土地使用權(quán)的主體按法律規(guī)定，境內(nèi)外法人、非法人組織和公民個人可依法取得出讓土地使用權(quán)。但是，外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，應依法設立中外合資經(jīng)營企業(yè)或中外合作經(jīng)營企業(yè)或外資企業(yè)，享有該權(quán)利。（二）出讓土地使用權(quán)的取得方式《房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：※“土地使用權(quán)出讓，可以采取①拍賣、②招標或者③雙方協(xié)議的方式”。1、拍賣出讓。是指在指定的時間和地點，組織符合條件的土地使用權(quán)競投者到場，在市、縣政府土地使用權(quán)拍賣主持人主持下，公平競投某一地塊使用權(quán)，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。2010年3月15日，經(jīng)過84輪的激烈競價，遠洋地產(chǎn)旗下子公司遠豪置業(yè)以40.8億元競得大望京1號地，地塊樓面地價達每平方米2.75萬元，這一價格已超過望京地區(qū)不少樓盤的銷售均價，被認為是北京市場上新的單價“地王”。SOHO中國董事局主席潘石屹昨日表示，對大望京1號地做了測算，結(jié)論是：銷售單價4.5萬元/平方米，才可以有10%的利潤。同日下午，經(jīng)過58輪競價，中國兵器裝備集團公司旗下北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以17.6億元的總價競得海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，樓面價折合2.90萬元/平方米。該地塊取代大望京1號地，成為新的單價“地王”。

此外，經(jīng)過64輪競價，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價競得大興區(qū)亦莊地塊，總金額超越2009年“地王”順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號地的50.5億元，成為總價新“地王”。新聞鏈接2、招標出讓。是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標方式，競投出讓地塊使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。3、雙方協(xié)議出讓。是指市、縣人民政府土地管理部門與申請受讓人直接就土地使用權(quán)出讓有關事宜進行協(xié)商，達成協(xié)議的一種出讓方式。法律對出讓方式的兩點限制：（1）對高利潤用地的限制?！斗康禺a(chǎn)法》13條規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，與條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件的，可以采取協(xié)議方式”?！段餀?quán)法》第37條“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”（2）對“協(xié)議出讓金”的限制?！斗康禺a(chǎn)法》“采取雙方協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定確定的最低價”。（三）出讓土地使用權(quán)的內(nèi)容和出讓土地使用權(quán)的最高年限1、出讓土地使用權(quán)的內(nèi)容使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)。部分處分權(quán)：指使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、用于合資、合作經(jīng)營等2、出讓土地使用權(quán)的最高年限※土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（1）居住用地70年；（期滿自動續(xù)期）（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。（四）土地使用權(quán)的終止和續(xù)期1、土地使用權(quán)終止的情形（或事由）※（1）使用期限屆滿未續(xù)展或者申請續(xù)展未獲得批準的；（22條）（2）根據(jù)社會公共利益的需要提前收回（20條）（3）因逾期開發(fā)而被無償收回；（26條：以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，：滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。）（4）土地滅失（指由于不可抗力的自然力量造成原土地性質(zhì)徹底改變或者原土地面貌的徹底改變）（21條）2、土地使用權(quán)期滿后的續(xù)期《物權(quán)法》149條規(guī)定：住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。《城市房地產(chǎn)法》22條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿，使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期。二、土地使用權(quán)劃撥1、劃撥土地使用權(quán)的概念※是指經(jīng)縣級以上政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。（沒有期限限制的國有土地使用權(quán)）2、土地使用權(quán)劃撥的范圍下列土地使用權(quán)的取得，可以采取劃撥方式取得：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。3、劃撥土地使用權(quán)取得的種類和方式取得方式包括有償取得和無償取得：（1）種類

第一、有償取得。申請取得劃撥使用權(quán)A\需征用集體土地B\或者占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補償、安置費。

第二、無償取得。申請用地者取得劃撥土地使用權(quán)的土地為國有荒地、空地的，經(jīng)依法批準后，可無償取得。（2）取得方式劃撥取得不采取拍賣、招標和協(xié)議出讓方式，而是適用國家建設用地的審批方式。第四節(jié)城市房地產(chǎn)交易管理一、房地產(chǎn)交易概述1、房地產(chǎn)交易概念房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)作為商品而進行的買賣、租賃、抵押和交換活動的總稱。2、房地產(chǎn)交易的內(nèi)容※《城市房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定：“本法所稱的房地產(chǎn)交易包括①房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、②房地產(chǎn)抵押和③房地產(chǎn)租賃”。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的基本條件是指法律規(guī)定的，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中必須具備的條件。分為出讓、劃撥取得兩種方式：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：（第39條）※第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地出讓金，并且取得土地使用權(quán)證書；第二，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地的條件。（平整場地、供排水、供電、供熱、道路交通、通訊、排污）（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：第一，需經(jīng)市、縣政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準。第二，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。如果經(jīng)土地、房產(chǎn)管理部門決定可以不辦理出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲取收益中的土地收益上繳國家。（即以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地出讓金）。3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件※（38條）（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合該法第39條規(guī)定條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭議的。（6）未依法登記領取權(quán)屬證書的。三、房地產(chǎn)抵押1、房地產(chǎn)抵押概念※是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。2、房地產(chǎn)抵押的范圍《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以下兩類房地產(chǎn)可以設定抵押權(quán)：（1）房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。（包括：出讓、劃撥方式均可以）（2）以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)。（該類土地使用權(quán)在無地上房屋或者地上房屋未建成時可以單