綜合體項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

謹呈：鑫達集團2012年7月7日融府大廈綜合體項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議世聯(lián)地產(chǎn)沈陽公司顧問中心中央大街火車站群力南崗香坊道外哈西松北呼蘭會展中心道里項目區(qū)位概況：項目位于哈爾濱道里區(qū)公路大橋，傳統(tǒng)城市核心區(qū)，具備成熟完善的城市設(shè)施配套；江南江北的交通樞紐，增強區(qū)域的輻射功能、管理功能、集散功能和服務(wù)功能。附近聚集了城市公園、高端酒店、商務(wù)、商業(yè)等城市級配套，具備強烈的城市意向和城市價值；交通區(qū)位距離火車站直線距離？？公里，？？分鐘車程；距離中央大街商圈直線距離？？公里，15分鐘車程；與哈爾濱強勢旅游資源僅有一江之隔，地理位置優(yōu)越；項目位于道里區(qū)公路大橋，周邊聚集了城市江畔公園、高端酒店、高端住宅，具有明顯的地段優(yōu)勢……項目前身融府康年曾經(jīng)哈爾濱松花江畔的第一高度，具備較高的識別性和既有的關(guān)注度，但如今光輝不在荒廢多年…

融府康年酒店主樓38層，地下負一層，有179間各式客房，設(shè)有2個中餐廳，2個西餐廳，36層的“凌旋閣”旋轉(zhuǎn)餐廳提供精美的中西自助餐，并可一覽哈爾濱美麗的市容。酒店設(shè)有可容納400人的康年殿宴會廳和多功能廳，可以承辦各種會議及宴會，并提供裝有先進的影音及燈光等設(shè)備。同時，酒店附設(shè)夜總會，并配備了先進的健身娛樂設(shè)施。融府大廈由哈爾濱森融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建于1997年，獲得當年建筑工程最高獎項“魯班獎”，高度在中國排名第1363位，當年是哈市最高建筑。融府康年…項目屬于典型老樓改造項目，產(chǎn)權(quán)復(fù)雜且限制條件諸多，具備相當操作難度，無實力的企業(yè)望而卻步…12345本項目占地56451.58平方米，總建筑面積11976.2平方米。大廈總高度138米。項目地塊分為酒店、銀行及核算中心三部分：1、酒店部分：（圖中2+3的一部分+4，建面37895.43平方米）負一層2209.23平，為設(shè)備房、洗衣間等。1-5層酒店裙樓部分（圖中4）14358.25平方米。21-38層（除34層設(shè)備間）（圖中3）共17084.16平方米。鍋爐房、游泳池及設(shè)備間（圖中2）共4243.79平方米2、銀行部分（圖中3的一部分+5）主塔6-19層（圖中3），共13300平方米地下一層車庫1998平方米，共50個車位裙房1-2層（圖中5），共3258.15平方米3、另有核算中心占地4186.3平方米，建面2893.36平方米，此部分無產(chǎn)權(quán)黑龍江鑫達國際集團是國內(nèi)最早從事汽車專用改性塑料生產(chǎn)的廠商之一。在22年的發(fā)展中，已成功的完成了原始積累。主導(dǎo)產(chǎn)品汽車專用改性塑料在國內(nèi)第一家實現(xiàn)10萬噸的生產(chǎn)能力，為企業(yè)全面參與國際競爭奠定了監(jiān)視基礎(chǔ)；

通過其全資子公司哈爾濱鑫達高分子材料有限責任公司從事改性塑料的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，主要用于汽車行業(yè)。公司的汽車專用塑料產(chǎn)品被廣泛應(yīng)用于奧迪、紅旗、大眾、馬自達等三十余種車型的外飾件、內(nèi)飾件及功能件?！芜_集團憑借企業(yè)雄厚的實力與多方資源協(xié)調(diào)與整合的能力，欲接手本項目的改造與開發(fā)，并致力達成多方的共贏…鑫達集團（CXDC），大中華地區(qū)首家NASDAQ上市的塑料新材料企業(yè)政府銀行企業(yè)解決多年遺留的難題，修復(fù)城市老牌地標形象項目擱置多年，在周邊區(qū)域城市面貌的迅速提升的背景下顯得極不協(xié)調(diào)，多年未有具備實力的企業(yè)接手抵債部分處置并改善辦公條件3.8萬抵債房的資產(chǎn)處置2.5萬銀行辦公部分的規(guī)整和安置實現(xiàn)經(jīng)濟利益的同時，奠定企業(yè)的形象與口碑充分挖掘項目價值，完成利潤目標實現(xiàn)在主產(chǎn)業(yè)外的品牌落地建立與政府、銀行良好的合作關(guān)系，為企業(yè)未來發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)世聯(lián)很榮幸得到甲方委托，并憑借多年哈爾濱市場成果經(jīng)驗與積累集結(jié)優(yōu)秀團隊，對本項目提出適宜的開發(fā)建議江北片區(qū)哈西片區(qū)群力片區(qū)香坊片區(qū)道里濱江片區(qū)會展片區(qū)道外片區(qū)立匯美羅灣濱才城天鵝灣中山國際悅城歐美亞世界陽光盛和天下哈電置業(yè)朝陽鎮(zhèn)、團結(jié)鎮(zhèn)前期顧問項目永泰地產(chǎn)香坊區(qū)住宅前期顧問項目經(jīng)溝通，世聯(lián)項目團隊基于以下限制條件開展工作項目可利用占地面積：——融府大廈占地11976.2㎡+銀行核算中心占地4186.3㎡=16162.5㎡啟動條件：——對酒店部分用3.4億收購，建筑面積37893.43㎡，占地面積7392.7㎡——對銀行辦公用房進行安置，產(chǎn)權(quán)面積18558.15+非產(chǎn)權(quán)面積2893.36+其他=25000㎡限制條件：——地塊內(nèi)游泳館承擔融府大廈消防供水功能，在大廈未改造完成時不得動用經(jīng)濟指標：——項目整體容積率與未來建筑屬性可做靈活考慮截至目前世聯(lián)項目團隊已完成以下幾個階段的研究工作，從而形成本次提交的終期成果核心成果匯報階段性方向溝通市場調(diào)研地塊及周邊調(diào)研地塊內(nèi)部及周邊環(huán)境融府大廈內(nèi)部化境及建筑格局房地產(chǎn)市場調(diào)研調(diào)研范圍涉及住宅、寫字樓、公寓、酒店及商業(yè)重要訪談盛和地產(chǎn)工程負責人岳鵬金爵萬象營銷總監(jiān)遠大購物廣場策劃負責人王洋……各物業(yè)類型的市場判斷地塊的限制條件研判項目初步打造方向本項目的研究結(jié)論均基于全面且深入的實地調(diào)研與分析深入分析與研究重要訪談房地產(chǎn)市場調(diào)研業(yè)內(nèi)專業(yè)人士中建設(shè)計院設(shè)計總監(jiān)劉丹世聯(lián)華北建筑研究中心高級建筑研究員李晶晶上實海上商業(yè)廣場大客戶

經(jīng)理周匯欣銀泰置地銷售主管李鳳娟恒盛·豪庭策劃責任人楊

金鑫富力江灣新城營銷主管徐瑩盛和地產(chǎn)工程負責人岳鵬金爵萬象營銷總監(jiān)遠大購物廣場策劃負責人王洋……重點板塊核心區(qū)、群力、哈西、江北重點項目上實·盛世江南住宅項目上實·海商銀座寫字樓項

目調(diào)研盛世天下高端住宅項目分析哈西萬達廣場綜合商業(yè)體項目調(diào)研江北華潤歡樂頌項目哈西金爵萬象商務(wù)公寓項目群力遠大SOHO項目道里銀泰置地項目富力江灣新城項目群力恒盛·豪庭項本體條件分析區(qū)位、交通、資源等區(qū)域發(fā)展機會分析區(qū)域在哈爾濱城市發(fā)展階段及宏觀經(jīng)濟環(huán)境下的發(fā)展機會市場研究各物業(yè)類型的機會研究案例研究其他城市的相似案例經(jīng)濟測算PART1項目成功開發(fā)的機會評估PART2地塊排布可行性研究及最優(yōu)方案選擇PART4項目開發(fā)建議及經(jīng)濟測算PART3項目定位及產(chǎn)品建議本次溝通內(nèi)容世聯(lián)認為本項目地段及資源條件十分強勢，未來具備較大的發(fā)展空間，但在甲方大量資金投入的前提下，初期快速變現(xiàn)支持項目運轉(zhuǎn)項目成功開發(fā)的首要導(dǎo)入條件現(xiàn)狀融府大廈置換后可利用土地松花江3.4億初期投入2.5萬銀行辦公置換+初期選取具備快速回收資金能力的物業(yè)類型項目的成功開發(fā)城市及區(qū)域機會市場機會品類機會項目團隊從三方面對項目發(fā)展所面臨的機會進行評估城市的發(fā)展基礎(chǔ)，與區(qū)域面臨的發(fā)展機會城市房地產(chǎn)整體水平及未來發(fā)展脈絡(luò)基于目標下的各物業(yè)類型的機會評價【城市經(jīng)濟】哈爾濱經(jīng)濟保持持續(xù)高速發(fā)展，GDP年均增速13.5%，人均GDP已超過40000元，房地產(chǎn)市場步入平穩(wěn)高速發(fā)展階段萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%哈爾濱歷年GDP及GDP增長率2011年哈爾濱全市GDP達4243.4億元，近年來一直保持高速增長，年均增長率13.5%。說明經(jīng)濟的快速發(fā)展對房地產(chǎn)發(fā)展形成有力支撐，哈爾濱房地產(chǎn)業(yè)保持高速發(fā)展。哈爾濱人均GDP從2006年越過20000元大關(guān)，2011年達到42700元，增幅為12.0%。表明市場逐漸以改善需求為主，決定房地產(chǎn)開發(fā)開始追求品質(zhì)路線哈爾濱全市歷年人均GDP發(fā)展狀況發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展。以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展。以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型人均GDP與房地產(chǎn)需求特征之間的關(guān)系哈爾濱歷年人均GDP及人均GDP增長率1.城市經(jīng)濟指標支撐房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展【城市化率】2011年哈爾濱市城鎮(zhèn)化率達到48%，僅略高于全國平均水平，城市化率有較大提升空間城市化率時間20%40%60%80%初期階段加速階段后期階段世界城市化進程階段性規(guī)律圖全國平均46.6%發(fā)展次序

第一階段

第二階段

第三階段

第四階段

發(fā)展階段

初步城市化

低速發(fā)展期

高速增長期

穩(wěn)定發(fā)展期

城市化水平

30%30～50%50～90%90%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟支柱，城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟進入高速增長期城市經(jīng)濟高度發(fā)達，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

2.迅速城市化的進程中【城市規(guī)劃】“一江居中、兩岸繁榮”的規(guī)劃理念，把松花江作為哈爾濱城市建設(shè)和發(fā)展的主軸，推動兩岸發(fā)展生態(tài)之旅戶外漫步城市印象北國水韻田園牧歌湖光山色

六個特色區(qū)段：戰(zhàn)略要點——把松花江作為哈爾濱城市建設(shè)和發(fā)展的總綱，以水定城；主體內(nèi)容——加快“一江居中、兩岸繁榮”的開發(fā)建設(shè)步伐，實現(xiàn)以水興城、以水富城、以水麗城，促進水與城市、人與自然、城區(qū)與郊區(qū)、風景旅游與城鎮(zhèn)建設(shè)的和諧發(fā)展；戰(zhàn)略規(guī)劃——“萬頃松江濕地百里生態(tài)長廊”建設(shè)富有經(jīng)濟活力的集商貿(mào)服務(wù)、旅游娛樂等多功能為一體的可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶，具有原野風光、冰雪文化、歐陸風情、北方民俗鮮明特色的集休閑度假、游憩活動一體的游憩景觀帶。2.迅速城市化的進程中16群力南崗香坊道外哈西松北呼蘭道里團結(jié)鎮(zhèn)【發(fā)展戰(zhàn)略】“北躍、南拓、中興、強縣”哈爾濱最新城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市骨架迅速拉大16哈爾濱城市發(fā)展戰(zhàn)略由原來的“北越、西擴、南延、東優(yōu)、中興”改為“北躍、南拓、中興、強縣”北躍：——即落實“一江居中、兩岸繁榮”的構(gòu)想，在江北建設(shè)科技新城，加快實現(xiàn)科技成果產(chǎn)業(yè)化南拓：——為依托香坊區(qū)、平房區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)，連同阿城區(qū)、雙城市和五常市，拓展一片工業(yè)園區(qū)，作為哈爾濱新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)基地中興：——使道里、道外、南崗、香坊中心城區(qū)面貌盡快改善、提檔升級松花江主軸：江南——群力新區(qū)段優(yōu)化開發(fā)，道里、道外老區(qū)段提檔升級、優(yōu)化建筑景觀江北——打造濱水景觀帶、濱江景觀大道、沿岸六大中心及“北國水城”強縣：——實現(xiàn)“四個加快”加快縣域工業(yè)化，推進產(chǎn)業(yè)特色化，培植壯大支柱產(chǎn)業(yè)；加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，發(fā)展農(nóng)村新型合作經(jīng)濟組織，做強龍頭企業(yè)；加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化，促進改革興鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)強鎮(zhèn)；加快城鄉(xiāng)一體化，打破城鄉(xiāng)發(fā)展障礙，促進市縣協(xié)調(diào)發(fā)展2.迅速城市化的進程中【產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)】哈爾濱呈現(xiàn)明顯的三、二、一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征，并且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整正在持續(xù)進行中，有利于吸納人口以及城鎮(zhèn)化的有序進行哈爾濱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“三、二、一”型，以第三產(chǎn)業(yè)為主。近幾年，哈爾濱第二、三產(chǎn)業(yè)比例不斷增加，形成了以裝備制造業(yè)、醫(yī)藥、食品、石化等為主門類的產(chǎn)業(yè)格局。2011年，哈爾濱全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4243.4億元，其中一產(chǎn)實現(xiàn)增加值447.2億元，增長7.0%；二產(chǎn)增加1647.2億元，增長14.4%；三產(chǎn)增加2149.0億元，增長12.0%。三產(chǎn)比重由2010年的11.3：37.8：50.9調(diào)整為10.5：38.8：50.7

。主要產(chǎn)品名稱單位產(chǎn)量增長(%)水泥萬噸1312.828.9電站鍋爐蒸發(fā)量噸114022.1-11.6發(fā)電設(shè)備萬千瓦2239.53.9水輪發(fā)電機組萬千瓦348.196.2發(fā)電量億千瓦時158.81.3卷煙億支436.11.2原油加工量萬噸336.2

1.3啤酒萬千升117.3

9.8鋁材萬噸10.7

49.32011年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量3.外來人口迅速擴容哈爾濱市區(qū)人口及增長率統(tǒng)計（2003-2011）哈爾濱戶籍人口及增長率統(tǒng)計（2003-2011）【城市人口】哈爾濱市區(qū)人口快速增長，年均增速0.64%，除機械增長外，外來人口涌入是推動人口增加的主要原因2003-2011年，哈爾濱戶籍人口從954.3萬增加到993.3萬，年均增加數(shù)為4.33萬人2003-2011年，哈爾濱非農(nóng)業(yè)人口從454.51萬增加到476.59萬，年均增加數(shù)為2.48萬，年均增長率為0.64%哈爾濱市區(qū)人口的增長具有階段性和跳躍性特征；并且市區(qū)人口增速遠高于整體戶籍人口增速，說明哈爾濱城市的集聚效應(yīng)明顯，并且主要為外地人口（非哈市戶籍人口）的持續(xù)涌入哈爾濱人口變化政策優(yōu)惠助推外地人口涌入外地來哈購房享市民待遇，《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場暖春行動的意見》，明確了購買15萬元以上房產(chǎn)可在哈落戶，并可享受醫(yī)保等政策；3.外來人口迅速擴容【居民收支】哈爾濱市人均消費支出占比逐年降低，居民儲蓄余額呈上升態(tài)勢，區(qū)域居民投資能力進一步增強人均可支配收入快速增長；2011年，哈爾濱市人均年可支配收入達20030元，同比增長14.1%，持續(xù)的收入增長為商業(yè)市場的發(fā)展提供了強有力的支撐；從205年起哈爾濱市城市消費類型也逐漸從生存型向享受型轉(zhuǎn)變；居民可支配收入突破萬元，人均消費性支出占人均可支配收入的比重較低；2011年，人均消費性支出為16232元，人均可支配收入為20030元，消費支出占收入比值為81.03%，在黑龍江各省市中位居中部，未來消費市場還有很大潛力。全市居民儲蓄快速增長；近年，哈爾濱市全市國民收入上漲較快，2008年增幅接近25%，居民生活水平和消費能力不斷提高。4.居民投資能力增強【中興】老城區(qū)提檔升級舊貌換新顏，覆蓋道里、道外、南崗、香坊四大主城區(qū)，主要為城市道路交通建設(shè)、棚戶區(qū)改造和環(huán)境改善規(guī)劃范圍——四環(huán)以內(nèi)提檔升級——圍繞城市面貌“一年初見成效，三年大見成效”的目標，立足老城區(qū)現(xiàn)實基礎(chǔ)，大力度實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面提升老城區(qū)交通承載功能、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、城區(qū)市容面貌、生活居住水平、日常管理效能和輻射帶動能力，力促老城區(qū)提檔升級、舊貌換新顏，再現(xiàn)哈爾濱歐陸風情、濱江臨水的獨特魅力。哈西站規(guī)劃地鐵規(guī)劃道路整治規(guī)劃棚戶區(qū)改造5.中心區(qū)復(fù)蘇【公路大橋橋頭】公路大橋擴建完畢并通車，橋頭舊樓翻新，區(qū)域形象煥然一新，成為城市嶄新的名片區(qū)新橋位置在老橋上游25米處，兩橋橋梁高度、孔徑、長度對應(yīng)一致，主橋長1198米。上部結(jié)構(gòu)為9跨變截面單箱雙室預(yù)應(yīng)力混凝土連續(xù)箱梁，最大跨徑90米，下部結(jié)構(gòu)為主墩采用實體式墩，破冰體以上單幅箱梁墩身寬度16-22號墩為15.6米，23號墩為18.63米,墩身厚度3.6米，破冰體范圍內(nèi)雙幅箱梁的墩身連成整體。6.松花江畔，城市的名片世聯(lián)認為：1.城市在快速的城市化進程當中，經(jīng)濟發(fā)展迅速，帶來了大量人口的涌入和居民經(jīng)濟能力的提升，為房地產(chǎn)行業(yè)建立了良好的生存環(huán)境；2.城市踏在中心強化，骨架延伸的發(fā)展軌道之上，江畔核心區(qū)“都市名片”地位將進一步加強，物業(yè)價值將進一步拔升項目的成功開發(fā)城市及區(qū)域機會市場機會品類機會項目團隊從三方面對項目發(fā)展所面臨的機會進行評估城市的發(fā)展基礎(chǔ)，與區(qū)域面臨的發(fā)展機會城市房地產(chǎn)整體水平及未來發(fā)展脈絡(luò)基于目標下的各物業(yè)類型的機會評價異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%55.8%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求。房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%18.66%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%【房地產(chǎn)投資】房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長迅速，市場投資活躍，呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢哈爾濱房地產(chǎn)投資與全社會固定資產(chǎn)投資占比哈爾濱歷年房地產(chǎn)投資及增長率2011年，哈爾濱市房地產(chǎn)投資共完成562.1億元，增幅達到55.86%；這表明2011年哈爾濱房地產(chǎn)市場投資旺盛；2011年，哈爾濱房地產(chǎn)市場投資占到全社會固定資產(chǎn)投資的比重達到13.6%，但仍尚處于基本正常的范圍之內(nèi)，與發(fā)達國家正常比例20-25%相比差距不大，說明哈爾濱房地產(chǎn)投資較為活躍。1.投資活躍的市場【土地供應(yīng)】全市土地供應(yīng)量持續(xù)大幅上升，增幅為50%，土地供應(yīng)傾向于新區(qū)，平房區(qū)土地成交、供應(yīng)均為第一根據(jù)哈爾濱國土資源局網(wǎng)站統(tǒng)計，2011年哈爾濱掛牌出讓土地213宗地，從區(qū)域來看，平房區(qū)土地供應(yīng)量最大，無論是土地出讓宗地數(shù)還是供應(yīng)面積都位列第一，這其中有很大一部分工業(yè)用地；其次是道里區(qū)，群力新區(qū)作為道里區(qū)近年來政府傾力打造的板塊，成為道里區(qū)土地供應(yīng)的核心地段；松北區(qū)、南崗區(qū)、香坊區(qū)分列三、四、五位。在2011年掛牌土地中，商住地塊和工業(yè)用地仍是主導(dǎo)，商住地塊供應(yīng)量最大，占土地總供應(yīng)量的46%；工業(yè)用地占41%；另有純住宅用地五宗。2.中心區(qū)土地稀缺【土地成交】全市土地成交量持續(xù)大幅上升，同比上漲84%，城市邊緣成交量明顯高于城市中心數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺2011年哈爾濱土地市場共成交181宗，占地面積達1278.6727萬㎡。土地出讓金總額約2531475萬元，同比去年上漲35.7%，土地平均價格為1980元/㎡，同比下降9.1%。其中商住用地成交79宗，總面積631.6465萬㎡。土地出讓金總額約210.5億元，同比上漲22.4%，商住用地平均價格為3332.5元/㎡，同比下降8.5%。2.中心區(qū)土地稀缺【容積率】容積率超過2以上的宗地占比82%，未來市場上以高層產(chǎn)品為主2010年1-11月，成交土地容積率整體偏高，絕大多數(shù)都在2以上，最高容積率在南崗區(qū)，達14.58；黑龍江寶宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司在道外區(qū)連續(xù)拿九塊地，商業(yè)為主，總占地面積30.7萬平米，平均容積率4.94典型地塊列表區(qū)域競得人位置占地面積（平方米）容積率用地性質(zhì)成交價格（萬元)道外黑龍江寶宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司道外區(qū)景陽街-濱洲鐵路線-規(guī)劃南勛街-北環(huán)路圍合區(qū)域39454.94

商服5280道外區(qū)景陽街-濱洲鐵路線-規(guī)劃南勛街-北環(huán)路圍合區(qū)域2006.14.94

商服道外區(qū)景陽街-濱洲鐵路線-規(guī)劃南勛街-北環(huán)路圍合區(qū)域3915.94.94

商服南崗黑龍江禧年房地產(chǎn)開發(fā)集團股份有限公司南崗區(qū)中山路-河溝街-國民街-沿河路圍合區(qū)域4156.9≤14.58住宅商服11530【數(shù)據(jù)來源：哈爾濱國土資源局】2011年哈爾濱出讓地塊容積率指標方面，容積率3以上的地塊占總出讓地塊宗數(shù)的35%，容積率在1.5-3之間的地塊占總出讓地塊宗數(shù)38%，容積率在1.5以下的地塊占總出讓地塊宗數(shù)27%，較去年有大幅上升，這主要因為平房區(qū)、松北區(qū)大量提高供應(yīng)造成。這兩個區(qū)域遠離中心區(qū)域，容積率較低。同時也表明主城區(qū)可出讓土地越來越少，雖容積率整體下降，但商住用地地塊容積率仍以1.5-3為主。2011年哈爾濱出讓土地容積率3.高容積率的市場2005-2011年哈市商品房成交均價/成交量走勢2011年商品房供需情況2005-2012年哈市商品房成交均價穩(wěn)步上升，成交量波動與國家調(diào)控政策基本同步；2011年哈市商品房成交均價隨國家調(diào)控政策小幅波動，成交面積走勢與國家調(diào)控政策基本同步；哈爾濱調(diào)控政策2011年1月26日，被稱為史上最嚴厲調(diào)控政策“新國八條”強悍登場，拉開了2011年調(diào)控的序幕。2011年2月27日哈爾濱市出臺“限購令”2011年7月12號“新國五條”出臺截至2011年12月，哈市保障性安居工程已開工10.3萬套，保障房入市加劇銷售壓力中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。國家對房地產(chǎn)住宅市場調(diào)控政策進一步加強，調(diào)控手段多樣化，但是相比2010年哈市2011年住宅成交量小幅上升4.交易活躍2010年、2011年哈爾濱1-12月各區(qū)域商品房成交情況2011年各區(qū)域成交量除了平房區(qū)下降外均大幅上升。2011年道里區(qū)住宅成交面積為183.2萬㎡，同比2010年上升55.8%；松北區(qū)住宅成交面積為132.6萬㎡，同比2010年上升237%。而2010年排名第二名的南崗區(qū)降至第三名，住宅成交面積為132.5萬㎡香坊區(qū)位列第四位，住宅成交面積為130.5萬㎡；道外區(qū)位列第五位，住宅成交面積為54.6萬㎡，平房區(qū)住宅成交量則以10.6萬㎡的成交面積居于末位。區(qū)域交易份額:道里、松北區(qū)域是成交熱點區(qū)域，南崗區(qū)商品房交易情況緊隨其后2011年哈爾濱商品房價格走勢4.交易活躍30哈爾濱市場客戶呈典型的金字塔結(jié)構(gòu)，且不同區(qū)域置業(yè)客戶呈現(xiàn)不同的特點人群特征置業(yè)動機可承受價格需求特征(使用面積)關(guān)注點主要置業(yè)板塊職業(yè)經(jīng)濟私企老板、省內(nèi)周邊縣市礦主、省內(nèi)地市高級官員家庭收入超過百萬，財富累積千萬以上典型的多次置業(yè)者，部分在北京等一線城市有房產(chǎn)，占優(yōu)資源、彰顯身份、投資無明顯上限尺度豪華的平層、復(fù)式、類別墅產(chǎn)品區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品形式、升值前景、社區(qū)環(huán)境多選擇具有核心資源區(qū)位，如道里沿江片區(qū)和會展片區(qū)以及江北別墅企事業(yè)單位中高層、中小企業(yè)主、大型批發(fā)市場業(yè)主、大學(xué)教師家庭收入十萬至數(shù)十萬，并有相當?shù)呢敻焕鄯e擁有一套或多套住房，多次置業(yè)，改善需求為主兼有投資考慮100-200萬100平以上的舒適3居區(qū)域環(huán)境、社區(qū)景觀、產(chǎn)品形式、總價、物業(yè)管理、升值前景環(huán)境良好，未來發(fā)展看好的片區(qū)，如哈西、群力、南崗道里核心片區(qū)權(quán)利公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、外企白領(lǐng)、小生意業(yè)主家庭年收入10-15萬元之間，有一定積蓄已有一套住房，二次置業(yè)，以改善升級型需求為主80-100萬70-90平米的2居或緊湊型3居總價、社區(qū)環(huán)境、教育配套、生活配套、物業(yè)、戶型環(huán)境良好，未來發(fā)展看好的片區(qū)，或離工作生活源近的區(qū)域公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、白領(lǐng)家庭年收入10萬元左右，有一定積蓄已有一套住房，以改善型需求為主50-80萬60-80平米的2居或緊湊型3居通勤時間、總價、社區(qū)環(huán)境、教育配套、生活配套、戶型與親友居所距離主要選擇工作地點周邊區(qū)域主要為畢業(yè)剛工作的大學(xué)生、剛來哈工作者、藍領(lǐng)技術(shù)工人參加工作不久，人均年收入3萬以內(nèi)，無積蓄，購房需要父母資助首次置業(yè)，由于結(jié)婚等與父母分巢的剛性需求50萬以下30-50平米的緊湊型1-2居總價、通勤時間、區(qū)域成熟度、社區(qū)配套、較為偏遠的低價區(qū)域，如香坊、松北等地中端客戶低端客戶支付能力頂端客戶高端客戶高低4.四類客戶兩極化趨勢【頂端財富客戶】支付能力無明顯上限的客戶，追求高品質(zhì)的生活，注重環(huán)境和資源的占有城市高端客戶置業(yè)特征與住房價值取向Action活動年紀一般在50歲以上，子女都已結(jié)婚或工作，家庭處于空巢期公司高管，私企老板、省內(nèi)周邊縣市礦主、省內(nèi)地市高級官員家庭結(jié)構(gòu)相對較大，注重圈層內(nèi)的溝通，喜歡高品質(zhì)高消費的娛樂休閑活動關(guān)注信息較高的總價，對距離無明顯障礙體現(xiàn)身份感、認同感的高品質(zhì)產(chǎn)品，性價比高居住環(huán)境、產(chǎn)品形式，升值前景Interest興趣有強烈的事業(yè)追求，對現(xiàn)在的生活比較滿意喜歡高品質(zhì)商品，樂于接受體現(xiàn)身份感和地位的事物，但比較含蓄內(nèi)斂，不甚張揚受過高等教育，學(xué)習(xí)或工作期間有見識Opinion觀點有很高的支付能力，追求區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品形式、升值前景、社區(qū)環(huán)境工作壓力大，休閑需求旺盛隨著財富的不斷積累，城市中的高端客戶對房子有了更高的要求，追求優(yōu)越的環(huán)境，優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)，對資源的強勢占有。高端人群注重身份地位的彰顯，哈爾濱目前的高端項目也無法滿足這些客戶的要求。很多需求外溢至一線城市。高端客戶典型的多次置業(yè)，在北京、大連、三亞等地會有房產(chǎn)。4.四類客戶兩極化趨勢【高端客戶】支付能力較高的群體，追求身份感、認同感，向往高品質(zhì)生活城市中高端客戶置業(yè)特征與住房價值取向Action活動一般都是40歲以上，孩子還在上學(xué)或剛剛工作公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層、私企業(yè)主/管理層、教師、白領(lǐng)階層、生意人……重視家庭、生活圈子，同事、朋友聚會、出游等交往較多，有特定的活動場所關(guān)注電視、報紙，時間安排規(guī)律適當?shù)目們r，適宜的距離體現(xiàn)身份感、認同感的高品質(zhì)產(chǎn)品，性價比高居住環(huán)境、服務(wù)水平Interest興趣有較強的事業(yè)追求，對未來充滿信心喜歡潮流商品，樂于接受體現(xiàn)身份感和地位的事物（通過名表、品牌時裝等體現(xiàn)身份與層次，好面子）受過高等教育，學(xué)習(xí)或工作期間有見識喜歡談?wù)撔侣剷r事、政策、城市變化/發(fā)展等話題Opinion觀點有較高支付能力，追求居住環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等工作壓力大，休閑需求旺盛隨著市場的快速發(fā)展，哈爾濱市中高端客戶需求在逐漸被挖掘和釋放，他們對產(chǎn)品的認識逐漸由戶型、面積等最基本要素擴展到居住的感受，身份的認同等更深層次。但相對快速發(fā)展變化客戶需求，哈爾濱市場發(fā)展腳步明顯滯后，中高端客戶的深層次需求在現(xiàn)有市場上難以得到有效滿足。中高端客戶的第一住所置業(yè)需求主要是在市中心的道里區(qū)和會展區(qū)，休閑度假或者投資目的會在江北置業(yè)。4.四類客戶兩極化趨勢【中端客戶】支付能力有限，對總價敏感，注重生活教育等相關(guān)配套城市中端客戶置業(yè)特征與住房價值取向Action活動公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、外企白領(lǐng)、小生意業(yè)主典型中年3口之家，孩子年齡不大，尚在受教育階段關(guān)注電視、信息的收集對總價敏感，可能因為城市中心較高的房價被迫郊區(qū)化追求生活的便利，基本的購物、醫(yī)療、教育的配套可接受一定距離的通勤Interest興趣事業(yè)相對穩(wěn)定或處于上升期，工作壓力大關(guān)注家庭生活、朋友交流、大眾化的娛樂休閑活動受過較好的教育，對未來充滿憧憬Opinion觀點支付能力有限，對總價敏感，注重便利的生活配套，會因為市中心較高的房價成為被迫郊區(qū)化的人群休閑娛樂的支出受收入水平的制約，只有大眾化的休閑活動中端客戶支付能力有限，對總價敏感，多為三口之家，孩子年齡不大，還在受教育階段。注重生活的便利性，對交通、教育、購物、醫(yī)療等配套有要求。注重房子居住的舒適性，比如戶型、朝向、面積等方面。4.四類客戶兩極化趨勢典型項目客戶特征——中高端客戶，關(guān)注資源價值和投資價值，置業(yè)產(chǎn)品為高層客戶來源置業(yè)目的對應(yīng)項目現(xiàn)購買產(chǎn)品全省財富型客戶、外地在哈生意人城市核心資源占有觀江國際高層哈市本地財富客戶、周邊縣市財富客戶城市核心資源占有盛和天下、盛世江南高層中心區(qū)地緣性客戶改善升級客戶工大左岸高層————————南崗客戶、道里客戶過渡、投資悅山國際高層萬達廣場公寓、江北普通住宅總價(萬元）200以上100-20080-10060-8050-8050萬以下客戶呈兩極化趨勢一、財富人群（外地、本地財富客戶及實力地緣性客戶），購買產(chǎn)品總價區(qū)間在80萬以上二、投資客及過渡客戶，購買的產(chǎn)品總價區(qū)間為40-60萬外地財富客戶、中心化財富客戶、南崗客戶、道里客戶、資源占有、居住升級、過渡、投資高層4.四類客戶兩極化趨勢世聯(lián)認為：1.城市房地產(chǎn)投資與土地交易活躍，潛在供應(yīng)以高密度產(chǎn)品為主，未來機會與挑戰(zhàn)并存，但核心區(qū)供應(yīng)較為稀缺，本項目的地段優(yōu)勢凸顯；2.城市容納著的足量的購房需求，政策調(diào)控下市場交易量依然活躍，客戶趨向兩極化，高端與投資過渡型需求是市場的主要力量，也是本項目在快速變現(xiàn)的目標下需要抓的重點；項目的成功開發(fā)城市及區(qū)域機會市場機會品類機會項目團隊從三方面對項目發(fā)展所面臨的機會進行評估城市的發(fā)展基礎(chǔ)，與區(qū)域面臨的發(fā)展機會城市房地產(chǎn)整體水平及未來發(fā)展脈絡(luò)基于目標下的各物業(yè)類型的機會評價【發(fā)展階段】隨著第二第三產(chǎn)業(yè)的比重日益加大，哈市對于寫字樓的需求也日益增加，目前處于第二階段向第三階段過渡期近五年內(nèi)，哈市第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比重從36.8%，48.3%發(fā)展到現(xiàn)階段的37.8%，50.9%，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動了一些衍生出來的高科技產(chǎn)業(yè)和專業(yè)性的服務(wù)業(yè)的產(chǎn)生，由此對于寫字樓物業(yè)的需求在逐漸增加，使寫字樓市場日趨成熟。目前哈市的寫字樓逐漸從自建小體量寫字樓到商辦公寓性寫字樓，再到純寫字樓的階段發(fā)展。現(xiàn)今市場上可見的以商辦公寓及新生的純寫字間為主，處于第二階段向第三階段的過渡期。第一階段第二階段第三階段自建小體量辦公樓或者是為了控制成本找住宅做辦公有較成熟的辦公物業(yè)，但是產(chǎn)品功能相對復(fù)合，可以居住及辦公的商辦公寓專業(yè)的寫字樓物業(yè)，產(chǎn)品力水平較高，物業(yè)管理較成熟過渡期近五年內(nèi)二產(chǎn)、三產(chǎn)總值及所占比重辦公物業(yè)發(fā)展階段數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)『寫字樓市場』1.市場逐步向?qū)I(yè)轉(zhuǎn)變【產(chǎn)品檔次】哈市寫字樓產(chǎn)品多在21-25層，標準層集中在1000-1300平米，以中、中高檔為主，高檔寫字樓項目稀少寫字樓樓宇高度代表寫字樓整體的形象，目前，哈爾濱寫字樓多在30層以下，占總寫字樓數(shù)量的81%。40層以上，具有可視性的寫字樓只有網(wǎng)通廣場。標準層設(shè)置上，哈爾濱寫字樓標準層集中在1,000-1,300平米區(qū)間內(nèi)，其中具有超過1,500平米標準層的寫字樓項目只有奧威斯發(fā)展大廈、御景國際、網(wǎng)通廣場和福斯特大廈，另外還有個別項目標準層面積不到1,000平米，再次說明目前哈爾濱寫字樓整體檔次不高。盡管哈爾濱寫字樓起步較晚，但整體檔次不高，目前現(xiàn)有寫字樓檔次以中檔、中高檔為主，共占總寫字樓項目數(shù)量的90%，高端寫字樓項目稀少，僅包括奧威斯發(fā)展大廈和網(wǎng)通廣場兩個項目。哈市寫字樓標準層區(qū)間500平1000平1500平2000平道里會展省政府南崗數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)地產(chǎn)『寫字樓市場』2.市場平均水平較低【板塊現(xiàn)狀】傳統(tǒng)區(qū)域的道里及南崗中心區(qū)的辦公樓物業(yè)發(fā)展較早，整體水平要落后于新興的省政府中心區(qū)和會展中心區(qū)傳統(tǒng)區(qū)域新興區(qū)域滬士大廈奧維斯大廈南崗中心區(qū)道里中心區(qū)宏光大廈上實海上銀座省政府中心區(qū)創(chuàng)展國際長江國際大廈浦發(fā)大廈投資大廈會展中心區(qū)傳統(tǒng)的道里及南崗區(qū)辦公物業(yè)發(fā)展較早，目前新舊項目并存，市場較混亂；新興的省政府中心區(qū)及會展中心區(qū)從90年代末開始發(fā)展辦公物業(yè)，未來是新辦公物業(yè)集聚區(qū)『寫字樓市場』2.市場平均水平較低哈爾濱市原有的寫字樓分布比較集中，主要分布在哈站地區(qū)、秋林商圈、省政府、道里中心區(qū)四大區(qū)域，2004年初期則呈現(xiàn)出東移趨勢，尤以會展中心為龍頭的開發(fā)區(qū)未來將會有多個項目進入市場。從目前的寫字樓分布的情況和未來發(fā)展趨勢來看，寫字樓區(qū)域大體可劃分為：南崗中心區(qū)、道里中心區(qū)、省政府中心區(qū)、會展中心區(qū)四大部分，松北新區(qū)、群力新區(qū)、平房區(qū)占有的比例較小，暫不具備規(guī)模。道里中心區(qū)省政府中心區(qū)南崗中心區(qū)會展中心區(qū)『寫字樓市場』3.新品高質(zhì)寫字樓供應(yīng)在外圍【市場供應(yīng)】傳統(tǒng)區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)發(fā)展緩慢，未來主要集中在會展中心區(qū)從板塊分布上看，哈爾濱寫字樓主要集中在會展中心區(qū)板塊，占總供應(yīng)量的32%，占據(jù)市場主導(dǎo)，其次是南崗中心區(qū)板塊，占總供應(yīng)量的23%。本項目所在的會展中心區(qū)，未來是寫字樓物業(yè)發(fā)展的一個集中區(qū)域?！臼袌霰憩F(xiàn)Ⅰ】哈爾濱市場上的可見寫字樓物業(yè)的銷售情況均較好，其中近年面市的項目表現(xiàn)均較好，但整體價格略高于住宅板塊項目名稱開盤時間單價（元/平米）去化率道里中心區(qū)宏光大廈1999年8200100%上實海上銀座2011年4月14500100%南崗中心區(qū)奧維斯大廈2004現(xiàn)價14000100%省政府中心區(qū)創(chuàng)展國際B區(qū)2011年8月1120092%長江國際大廈2006年7000100%會展中心區(qū)浦發(fā)大廈2005年10000100%投資大廈2003年9000100%群力區(qū)遠大廣場2011年10月880050%哈市寫字樓物業(yè)發(fā)展較晚，從2000年初開始。市面上可見的寫字樓物業(yè)開發(fā)商自持和銷售的兩種經(jīng)營模式均有。早期的寫字樓多以自持的為主，銷售的占其中一部分。近期面市的寫字樓物業(yè)多以銷售的模式進行經(jīng)營。從寫字樓物業(yè)的單價，可以看到整體水平在相對應(yīng)的區(qū)域里邊略高于住宅的單價，市場可為空間較大。從去化速度上看，寫字樓物業(yè)的去化速度都較好?！簩懽謽鞘袌觥?.售價與租金較為理性【市場表現(xiàn)Ⅱ】哈市寫字樓租金基本維持在3.2元/平米/天，空置率處于10%之下，有效租金為3元/平/天，投資回報率達9%哈爾濱市寫字樓租金水平基本維持在3.2元/平米/天，其中以南崗中心區(qū)和道里愛建商圈內(nèi)的寫字樓租金水平最高，會展中心寫字樓租金水平較低，但集聚效應(yīng)明顯，未來市場空間較大。市場上可見的寫字樓物業(yè)空置率基本控制在10%以內(nèi)，有效租金為3元/平米/天。市場需求較大。我們盤點了寫字樓市場售價在10000-14000元/平之間，取中間值12000元/平算，投資回報率達到9%。板塊項目名稱租金（元/平米/天）空置率有效租金（元/平/天）道里中心區(qū)宏光大廈2.602.6上實海上銀座415%3.4南崗中心區(qū)遠大商務(wù)公寓404奧維斯大廈45%3.8省政府中心區(qū)創(chuàng)展國際B區(qū)2.910%2.6長江國際大廈3.25%3會展中心區(qū)浦發(fā)大廈2.55%2.4投資大廈2.910%2.6『寫字樓市場』4.售價與租金較為理性戶型區(qū)間：寫字樓（114-279）平米，平層（1400）平米產(chǎn)品體量：4-22層為寫字樓，4梯8戶，共兩棟。體量總共288戶。產(chǎn)品價格：A座13500元/㎡、B座15000元/㎡車位：共135個，其中60個有產(chǎn)權(quán)。有產(chǎn)權(quán)車位46萬/㎡，無產(chǎn)權(quán)車位35萬/㎡?！旧蠈崱ずＩ香y座】高端的寫字樓項目，大面積戶型設(shè)計，車位配備齊全，價位處于區(qū)域內(nèi)寫字樓均價。具備城市核心辦公條件。配合高端住宅產(chǎn)品，提升產(chǎn)品價值，燙金地段，產(chǎn)品稀缺，形成理想辦公區(qū)產(chǎn)品大平層面積，符合辦公條件，適合大、中型企業(yè)置業(yè)處于區(qū)域內(nèi)平均價格區(qū)間，底商提升調(diào)性詳情描述『寫字樓市場』6.區(qū)域內(nèi)品質(zhì)寫字樓銷售火爆上實海上銀座——成交客戶分析銷售情況：2010年推出A棟，3個月售罄；實現(xiàn)均價13500元/㎡。2011年推出B棟，2個月售罄實現(xiàn)均價15000元/㎡客戶特征：企業(yè)自用為主，主要看中道里區(qū)上檔次的寫字樓稀缺性，另外有很多高端人群和老板居住在哈公館、觀江國際和愛建，他們給到了項目較大的貢獻客戶關(guān)注點：核心區(qū)域、景觀資源、臨近金融機構(gòu)【上實·海上銀座】公司自用型購買80%，成熟寫字樓投資客20%，周邊財富人群的聚集與區(qū)域?qū)懽謽窍∪睘楹诵尿?qū)動因素『寫字樓市場』6.區(qū)域內(nèi)品質(zhì)寫字樓銷售火爆世聯(lián)認為：1.城市寫字樓市場以往市場水平較為初級，正處在專業(yè)化進程的窗口期，厚積薄發(fā)，具備較強的發(fā)展?jié)摿Γ?.核心地段高品質(zhì)寫字樓處于極度稀缺狀態(tài)，本項目擁有核心地段+江景資源，寫字樓物業(yè)具備良好的發(fā)展前景，并在區(qū)域內(nèi)上實海上銀座的熱銷中得以印證；【價值梯度】由于各板塊依托的核心資源不同，板塊間呈現(xiàn)明顯價值梯度，房產(chǎn)市場分為三個圈層46華豐海城灣工大左岸泰鑫國典立匯美羅灣溪樹庭院紫金城盛和天下恒盛豪庭東方玫瑰園悅城泰山領(lǐng)秀四季上東盛世江南保利公園9號恒大綠洲群力板塊7000-12000中心板塊8800-12500香坊板塊5700-6300哈西板塊7000-10000南極國際好民居柏悅星城道外板塊6500-8000新里海德公館玫瑰灣會展板塊7500-9500江北松北板塊6100-7500保利清華頤園呼蘭利民板塊價格區(qū)間：4000-4500第一圈層第二圈層第二圈層第二圈層第三圈層第三圈層第三圈層第一圈層：中心板塊，依托其城市傳統(tǒng)商業(yè)、行政中心的城市價值，占位城市價值巔峰，價格平臺為8800-12500元/平米；第二圈層：會展、群力、哈西板塊構(gòu)成第二圈層；第二圈層中，各個板塊依托的核心資源并不相同：價格平臺為7000-10000元/平米；群力新區(qū)依托其生態(tài)景觀資源優(yōu)勢，形成生態(tài)型新城；哈西依托西客站的建設(shè)，加之區(qū)域的文化教育優(yōu)勢和商業(yè)的興起，形成綜合性新區(qū)；會展定位為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集，城市設(shè)施配套完善的中央商務(wù)區(qū)；道外屬于典型的老城區(qū)，內(nèi)生市場充足，定位于特色旅游區(qū)；第三圈層：江北、香坊、利民板塊；屬于典型的被動外溢客戶區(qū)域；『住宅市場』1.明晰的板塊梯度和客戶流向【客戶流向】各板塊依據(jù)核心資源不同分流中心板塊客戶，哈西、群力、會展成為主動外溢客戶的選擇，利民、香坊以價格優(yōu)勢吸引被動外溢客戶被動外溢客戶流向主動外溢客戶流向群力：前期以道里客戶為主，隨著區(qū)域的發(fā)展與政府的強勢支持南崗客戶逐漸增加哈西：前期以南崗和周邊客戶為主，現(xiàn)階段道里客戶逐漸增多香坊：主要以周邊為主，價格優(yōu)勢吸引中心區(qū)域剛需客戶流入會展：前期南崗客戶為主導(dǎo)，隨著區(qū)域價值走高吸引全市高端客戶進入道外：內(nèi)生客戶為主松北：前期吸引道里南崗剛需客戶，后期逐漸以物業(yè)形式改善客戶為主呼蘭利民：周邊客戶，全城剛需客戶為主呼蘭利民板塊價格區(qū)間：4000-4500產(chǎn)品：多層為主客戶：首次置業(yè)群力板塊價格區(qū)間：7000-12000產(chǎn)品：高層為主、少量多層、洋房客戶：居住改善升級客戶香坊板塊價格5700-6300產(chǎn)品：多層、小高層客戶：首次置業(yè)哈西板塊價格區(qū)間：7000-10000產(chǎn)品：高層、多層客戶：首次置業(yè)，居住改善道外板塊價格區(qū)間：7500-9000元產(chǎn)品：高層客戶：區(qū)域內(nèi)生客戶江北松北板塊價格區(qū)間：6100-7500產(chǎn)品：多層、高層客戶：首次置業(yè)，居住改善中心板塊價格區(qū)間：8800-12500產(chǎn)品：高層客戶：占據(jù)城市價值，居住改善會展板塊7500-9500元/平米產(chǎn)品：高層客戶：哈爾濱高端客戶『住宅市場』1.明晰的板塊梯度和客戶流向群力、哈西、松北為市場主力消化區(qū)域板塊樓盤名稱產(chǎn)品類型總價（萬元）面積區(qū)間（平米）月均去化速度月回款金額（萬元）中心板塊工大左岸高層30-8020-60463266金豐優(yōu)豪斯高層30-８019-75413290香坊板塊四季上東高層60-20040-1609013500珠江帝景高層40-12040-90504000哈西板塊

悅城高層50-18040-110403200辰能溪樹庭院高層100-25080-12013019500保利清華頤園高層100-20077-110669240群力板塊

盛和天下高層150-40079-242102000別墅1600-4000300-37765800盛和世紀高層100-30075-22681600洋房195-620132-320//恒盛豪庭高層70-20058-1538010400玫瑰灣高層50-20048-1708610320洋房88-220137-155446160會展板塊泰鑫國典高層30-15040-90//悅山國際高層130-20075-12374110002011年道里區(qū)住宅成交面積為183.2萬㎡，同比2010年上升55.8%；以群力為主松北區(qū)住宅成交面積為132.6萬㎡，同比2010年上升237%。而2010年排名第二名的南崗區(qū)降至第三名，住宅成交面積為132.5萬㎡，以哈西為主『住宅市場』2.重點外圍板塊為銷售主力【去化速度】平臺去化速度為60-90套，哈西、群力的品質(zhì)大盤成為市場中快速走量的亮點套數(shù)709050301012345679101012中心區(qū)會展香坊哈西群力高層洋房別墅20406080100110120130140150樓盤名稱產(chǎn)品類型月均去化速度哈西萬達廣場高層公寓1100金爵萬象loft公寓270水木清華高層310遠大SOHO高層470悅城高層530辰能溪樹庭院高層660保利清華頤園高層750盛和天下高層87別墅83恒盛豪庭高層950玫瑰灣高層1040洋房1020上實·盛世江南高層1130四季上東高層123088盛和天下處于尾盤消化期，由于戶型較大總價較高，去化較慢；『住宅市場』2.重點外圍板塊為銷售主力12【單價】高層銷售均價8500-10000元，洋房均價13000，城市別墅可以實現(xiàn)45000元的價格單價1000011000140001300012000900080007000123456789910111112138中心區(qū)會展香坊哈西群力高層洋房別墅洋房的產(chǎn)品形式可以實現(xiàn)較高的溢價城市別墅可以突破4萬元的銷售均價。『住宅市場』3.物業(yè)形式?jīng)Q定價格能力樓盤名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品單價哈西萬達廣場高層19000金爵萬象高層212000水木清華高層36250遠大SOHO高層411000悅城高層58400辰能溪樹庭院高層68700保利清華頤園高層710000盛和天下高層812500別墅845000盛和世紀高層910000洋房913000恒盛豪庭高層108000玫瑰灣高層118400洋房118400上實·盛世江南高層1213000四季上東高層1310000總價140180100602013456789910111112138中心區(qū)會展香坊哈西群力高層洋房別墅4080120160200220240260280300樓盤名稱產(chǎn)品類型總價（萬元）哈西萬達廣場高層130-50金爵萬象高層228-58水木清華高層335-90遠大SOHO高層430-60悅城高層550-180辰能溪樹庭院高層6100-250保利清華頤園高層7100-200盛和天下高層8150-400別墅81600-4000盛和世紀高層9100-300洋房9195-620恒盛豪庭高層1070-168玫瑰灣高層1150-200洋房1188-220上實·盛世江南高層12100-300四季上東高層1370-100【總價】高層總價區(qū)間集中在80萬—180萬，洋房總價200-600萬，群力、哈西板塊樓盤總價最高2『住宅市場』3.物業(yè)形式?jīng)Q定價格能力9【面積區(qū)間】主力戶型集中在40-120平米，60-90二居，90-120三居為暢銷戶型，大面積戶型去化緩慢。面積1401801006020123567891011111213888中心區(qū)會展香坊哈西群力高層洋房別墅樓盤名稱產(chǎn)品類型面積區(qū)間（平米）哈西萬達廣場高層138-60金爵萬象高層224-49水木清華高層330-104遠大SOHO高層427-60悅城高層540-110辰能溪樹庭院高層680-120保利清華頤園高層777-110盛和天下高層879-242別墅8300-377盛和世紀高層975-226洋房9132-320恒盛豪庭高層1058-153玫瑰灣高層1148-170洋房1170-170上實·盛世江南高層1281-264四季上東高層1375-20040801201602002202402602803004一居二居三居『住宅市場』4.大戶型去化能力弱【回款額】回款額根據(jù)產(chǎn)品品質(zhì)和舒適度的不同而呈現(xiàn)差異，高品質(zhì)項目可實現(xiàn)較高的回款額5010015020030040060080001500月回款額（萬元）總價（萬元）3000５1350015000120004３9６高層洋房別墅1２７195004500600075009000105001650018000８10128『住宅市場』5.追求品質(zhì)與舒適度的市場樓盤名稱產(chǎn)品類型總價月回款金額（萬元）哈西萬達廣場高層130-504000金爵萬象高層228-583080水木清華高層335-90600遠大SOHO高層430-603150悅城高層550-1803600辰能溪樹庭院高層6100-25010500保利清華頤園高層7100-2007500盛和天下高層8150-4001925別墅81600-40008400恒盛豪庭高層970-1686000玫瑰灣高層1050-2005000洋房10133-1552800上實·盛世江南高層11100-3006000四季上東高層1270-10025501110【富力江灣新城】哈爾濱城市核心區(qū)松花江最后一段黃金岸線，擁有超過800米長的一線觀江面，定位于城市豪宅與城市最高端商務(wù)區(qū)項目信息位置：道里區(qū)友誼西路（緊鄰原顧?quán)l(xiāng)公園）建筑面積：880000平方米，分三期開發(fā)占地面積：120000平方米產(chǎn)權(quán)：40年、70年物業(yè)類型：酒店、寫字間、公寓、住宅住宅主力戶型：150-290平物業(yè)特點：酒店引入麗思卡爾頓品牌，住宅6000元/㎡精裝修標準、公寓為豪華精裝公寓，酒店為哈爾濱最高建筑（288米，60層），底商為富力自有品牌。富力江灣新城位置圖項目處于工程打樁階段，具體銷售節(jié)點未定。麗思卡爾頓酒店將于今年7月進行品牌引進說明會工建下裙樓7萬㎡只有商業(yè)品牌商場裙樓底商五星級酒店5A級寫字樓精裝公寓一期31層住宅三期42層住宅二期35層住宅『住宅市場』6.區(qū)域出現(xiàn)“領(lǐng)頭羊”動靜分區(qū)、布局合理、舒享生活三面采光，總采光面超過50米，盡享陽光物品收納系統(tǒng)，讓家中井井有條臥室多套間處理，生活更舒心戶型科學(xué)，有效減少交通面積從而提高功能區(qū)使用空間功能區(qū)分配合理，將動、靜區(qū)域完全分開，業(yè)主生活更加私密戶型科學(xué)，有效減少交通面積從而提高功能區(qū)使用面積物品收納系統(tǒng)，讓家中井井有條臥室多套間設(shè)計，生活更舒心獨立完備的工作區(qū)域雙面操作臺設(shè)計，更寬敞的廚房空間入戶門高達2.3米，更多尊崇感受雙面盆設(shè)計，生活更加從容臥室贈飄窗，隨時享受完美景觀景觀書房，更多學(xué)習(xí)生活享受中西廚房分離，更多用餐選擇刷卡直達式私家電梯，贈送電梯前廳功能區(qū)分配合理，將動、靜區(qū)域完全分開，業(yè)主生活更加私密戶型科學(xué)，有效減少交通面積從而提高功能區(qū)使用面積物品收納系統(tǒng)，讓家中井井有條臥室多套間設(shè)計，生活更舒心刷卡直達式私家電梯，贈送電梯前廳280㎡A戶型230㎡B戶型180㎡C1戶型180㎡C2戶型【富力江灣新城】戶型定位于哈市一線觀江豪宅，豪宅氣息明顯，細節(jié)處體現(xiàn)業(yè)主尊貴。配合6000元/㎡標準精裝，挑戰(zhàn)市場天花板『住宅市場』6.區(qū)域出現(xiàn)“領(lǐng)頭羊”世聯(lián)認為：1.城市住宅市場熱點板塊集中在城市外圍新區(qū)，處于“中心拔高，外圍走量”的階段，區(qū)域?qū)儆谧≌?yīng)的板塊斷裂帶，比價體系不夠明晰，容易造成價值低估；2.市場大戶型高總價產(chǎn)品不具備快速變現(xiàn)的能力，在物業(yè)類型與項目品質(zhì)不占優(yōu)勢的條件下很難形成市場突破；3.項目西側(cè)富力江灣新城，憑借其體量與地段優(yōu)勢強勢啟動，挑戰(zhàn)區(qū)域“天花板”，本項目未來需在“借勢”同時，采取差異化競爭路線；【分布特征】市場可見公寓主要分布在發(fā)展成熟的南崗區(qū)和道里區(qū)，其中商住公寓多集中在城市商業(yè)核心區(qū)序號項目名稱所屬區(qū)域性質(zhì)1哈西萬達廣場南崗商住2華鴻國際中心南崗住宅3盟科視界南崗住宅4天悅國際南崗住宅5金爵萬象南崗商住6上實海上銀座道里商住799公館道里住宅8遠大購物廣場道里商住9曼哈頓國際道里商住10恒盛豪庭道里住宅11盛和天下道里住宅12寶宇天邑瀾灣道外住宅

住宅公寓商住公寓哈爾濱可見公寓項目共計12個，主要集中在發(fā)展成熟的南崗區(qū)和道里區(qū)；其中商住性質(zhì)的公寓4個，由于商住公寓具有辦公功能，因此此類項目多依城市商業(yè)區(qū)分布，包括中央大街商圈、會展商圈、顧?quán)l(xiāng)商圈和愛建商圈；118104156712923會展商圈中央大街商圈顧?quán)l(xiāng)商圈注：愛建商圈『公寓市場』1.城市核心區(qū)為發(fā)展依托整體來看，哈爾濱商住公寓發(fā)展時間落后于寫字樓，2005年以前，全市只有三個商住公寓項目，其中最早入市的是總規(guī)模只有1.5萬平米，緊鄰遠大購物中心的遠大商務(wù)公寓項目（2003年）。2006-2008年正屬寫字樓供應(yīng)放緩階段，這期間，商住公寓進入較快速發(fā)展期，平均每年供應(yīng)量8萬平米?？梢哉f，商住公寓的入市彌補了寫字樓市場的空白。從區(qū)域分布上看，發(fā)展最為成熟的道里區(qū)集中的商住公寓項目最多，占全市總量的58%，其次為南崗區(qū)，占全市總量的31%。【供應(yīng)特征】哈市寫字樓市場的供應(yīng)放緩，帶動商住公寓的發(fā)展，承擔中小型企業(yè)辦公的功能，供應(yīng)充足『公寓市場』2.填補市場空白的功能序號區(qū)域項目名稱功能組合1南崗哈西萬達廣場住宅+公寓+酒店+mall2華鴻國際中心公寓+mall+酒店+寫字樓3盟科視界住宅+公寓+底商4天悅國際住宅+公寓+商業(yè)+寫字樓5金爵萬象公寓+寫字樓+底商6道里上實海上銀座商務(wù)公寓799公館公寓8遠大購物廣場公寓+寫字樓+mall9曼哈頓國際公寓+酒店+商業(yè)10恒盛豪庭住宅+公寓+寫字樓+酒店+底商11盛和天下公寓+住宅12道外寶宇天邑瀾灣住宅+公寓+寫字樓+mall+酒店+mall【功能組合】商住公寓多為綜合體的形式，重視與商業(yè)物業(yè)的結(jié)合，公寓式住宅依附于住宅區(qū)，填補小戶型產(chǎn)品空白商住公寓——由于哈爾濱寫字樓市場發(fā)展不成熟，因此商住公寓成為彌補寫字樓物業(yè)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)在綜合體中。一方面，實現(xiàn)了辦公與居住功能的融合，另一方面還可以滿足辦公企業(yè)客戶對商業(yè)配套的需求。如寶玉天邑瀾灣、遠大購物廣場、華鴻國際中心等。公寓式住宅——公寓依附于居住區(qū)出現(xiàn)，除豐富產(chǎn)品形式外，同時起到填補小戶型住宅產(chǎn)品空白的作用，如盛和天下、99公館。盛和天下整體功能劃分圖別墅區(qū)高層高層公寓遠大購物廣場整體功能劃分圖mall商業(yè)街區(qū)寫字樓公寓『公寓市場』2.填補市場空白的功能【總價】公寓式住宅總價45-65萬，商住公寓總價40-60萬序號項目名稱使用面積總價1哈西萬達廣場30-5035-582華鴻國際中心37.38——3盟科視界30-5037.5-744天悅國際28-40——5金爵萬象24-3540-59699公館26-3045-537遠大購物廣場27-3845-648曼哈頓國際26-3454-719恒盛豪庭30-3537-4310盛和天下30-5053-8811寶宇天邑瀾灣30-5850-97南崗道里道外總價（萬元）60504090100803070商住公寓住宅公公寓市場』3.總價低門檻單價較高【單價】公寓式住宅8250-12500元/㎡，商住公寓12000元/㎡，金爵萬象通過產(chǎn)品形式創(chuàng)新、寶宇憑借規(guī)模優(yōu)勢實現(xiàn)溢價序號項目名稱單價精裝標準1哈西萬達廣場825012002華鴻國際中心未定精裝3盟科視界1000015004天悅國際未定毛坯5金爵萬象12000毛坯699公館1250015007遠大購物廣場1200020008曼哈頓國際1500020009恒盛豪庭8800毛坯10盛和天下12500毛坯11寶宇天邑瀾灣12000毛坯商住公寓住宅公寓南崗道里道外單價（元/㎡）900080007000120001300011000160002未定34未定56781000091011曼哈頓憑借中央大街的優(yōu)良區(qū)位，實現(xiàn)溢價寶宇憑借規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，實現(xiàn)溢價金爵萬象憑借Loft的創(chuàng)新產(chǎn)品形式，實現(xiàn)溢價『公寓市場』3.總價低門檻單價較高【消化速度】市場公寓項目消化速度均在100套/月以上，寶宇憑借規(guī)模、品牌和資源優(yōu)勢，領(lǐng)先市場平臺序號項目名稱總價去化1哈西萬達廣場35-581302華鴻國際中心——未售3盟科視界37.5-74——4天悅國際——未售5金爵萬象40-59160699公館45-531137遠大購物廣場45-641008曼哈頓國際54-711479恒盛豪庭37-43未售10盛和天下53-88未售11寶宇天邑瀾灣50-97180總價（萬元）60504090100803070商住公寓住宅公寓1567811套/月80100120140160180200『公寓市場』4.高速度，高回款能力【回款額】相比普通住宅，公寓的市場反響良好，寶宇憑借大盤規(guī)劃、品牌口碑及區(qū)位優(yōu)勢，引領(lǐng)整個市場，回款速度最快月回款額（萬元）10000800060001600014000400012000商住公寓住宅公寓576811總價（萬元）304050607080901001序號項目名稱總價去化月回款額1哈西萬達35-5813060452華鴻國際——未售——3盟科視界37.5-74————4天悅國際——未售——5金爵萬象40-591607920699公館45-5311355377遠大購物廣場45-6410054508曼哈頓國際54-7114791889恒盛豪庭37-43未售——10盛和天下53-88未售——11寶宇天邑瀾灣50-9718013230『公寓市場』4.高速度，高回款能力【客戶特征】公寓式住宅以地緣客戶為主，自住和投資為主要目的；商住公寓以本地投資客和小型企業(yè)單位為主，用作投資或辦公

我們的公寓價格從7500元/平-10000元/平之間，帶有1200元/平米左右的精裝修。戶型越小單價越高，從而實現(xiàn)控制總價的目的。來買的人，主要是一些投資客，第一是因為不限購，第二是看中區(qū)域的未來發(fā)展，哈西本地客戶較多。——哈西萬達廣場銷售代表公寓部分主要是客戶投資和自住各占一半，其中投資客戶中10%為外地客戶。——99公館銷售代表客戶主要是用來做投資或者是在附近的一些小公司或者小企業(yè)自己辦公。說是公寓，其實就是類似北京soho的那種loft公寓。得房率比較高?？蛻舯容^喜歡。來這邊的企業(yè)主要有：律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、婚紗攝影或者是一些經(jīng)營實體店的老板等等。自住的基本很少，畢竟公寓在哈西這樣小戶型住宅項目很多的區(qū)域，如果選擇公寓自住的話，成本會很高（比方說水電費等等）?！鹁羧f象銷售代表客戶以項目地緣客戶為主，少量外地客置業(yè)目的：自住、投資客戶各占一半公寓式住宅客戶以本地投資客和小型企業(yè)單位為主置業(yè)目的：投資或者購買用來企業(yè)辦公為主，居住的很少商住公寓『公寓市場』5.承載自用投資多元需求單位：元/平米【租金】哈爾濱商住公寓的租金水平與寫字樓相近，投資價值依靠銷售價格體現(xiàn)業(yè)內(nèi)人士語錄：精裝出租，整體平均租金2500元/月，30平米的一居2100元/平米/月，50平米的2居3000-3500元/平米，根據(jù)裝修不同，價格不同，出租率達90%，客戶以商務(wù)客戶為主，也有部分是單位租了用來辦公的。——盟科視界租賃中介由于哈爾濱的寫字樓市場發(fā)展不成熟，商住公寓的很大一部分功能用于出租給單位，作為辦公用地。租金水平：目前可見的出租的商住公寓，平均租金約2.3元/平米/天（按使用面積計算），與寫字樓3元/天/平米的租金水平存在一定差距。從銷售價格走勢上看，商住公寓的銷售價格近年來呈明顯上漲趨勢，說明商住公寓產(chǎn)品的投資價值主要體現(xiàn)在買賣價格上，而非出租經(jīng)營收益?！汗⑹袌觥?.租金收益率較高且成熟區(qū)域租賃火爆愛建非常男女地址：哈爾濱市道里區(qū)友誼路488號

建筑面積：94000平米占地面積：13000平米容積率：7.23開發(fā)商：哈爾濱愛達投資置業(yè)有限公司開盤時間：2005年07月30日入住時間：2005年11月02日戶型使用面積：30-90㎡（一室或兩室）歷史出售價格：4500/㎡租賃價格：3000-4740元/月現(xiàn)二手房出售價格：8900元/㎡目前非常男女的租賃市場較為火爆，30-40平公寓日租價格為100元/平，70-90平日租價格為158元/天。目前市場上非常男女無月租或年租房，多數(shù)為日租。每天入住率均能保持在50%以上。租賃情況【周邊租賃市場】租賃市場上40平左右的小戶型產(chǎn)品出租情況最好，市場認可度高，出租價格集中在1800-2200元/月愛建板塊戶型面積（平米）出租價格（元/月）30-401200-180040-501800-220050-703000左右70-904000-500090以上5000以上愛建板塊多為新住宅小區(qū)，居住環(huán)境好，40平以下的房源月租金1200元以上，普遍出租房屋在40-50平左右，價格集中在1800-2200元河松板塊戶型面積（平米）出租價格（元/月）30-401000-150040-601500-200060-802000左右80以上2000以上河松板塊出租房屋價格主要集中在1500-2000元，40平左右的小面積房源出租信息最多，市場接受度高。『公寓市場』6.租金收益率較高且成熟區(qū)域租賃火爆項目信息位置：南崗哈西大街109號（哈西大街與學(xué)府四道街交匯處）建筑面積：86萬平米，總體一期開發(fā)占地面積：18.6萬平米產(chǎn)權(quán)：40年公寓主力戶型：40-50平米住宅主力戶型：89-108平米物業(yè)形態(tài)：高層住宅、商務(wù)公寓、辦公寫字樓【哈西萬達廣場】位于哈西發(fā)展的核心地帶，是帶動其區(qū)域發(fā)展的重要項目,也是該區(qū)域交通樞紐的中轉(zhuǎn)站，市場影響力大整體一期開發(fā)，住宅基本售罄。寫字樓去化50%，公寓去化速度較快平均150套/月。整體去化量在70%?！袢f達廣場『公寓市場』7.哈西公寓實現(xiàn)熱銷戶型區(qū)間：住宅89-165平米；公寓38-64平米；寫字樓38-90平米產(chǎn)品體量：公寓兩棟（30層、31層）共854戶；寫字樓（26層）8梯14戶，共364戶。產(chǎn)品價格：住宅9000元/㎡；公寓8000-10200元/㎡（精裝1000元/㎡）；寫字樓8500元/㎡【哈西萬達廣場】…集中商業(yè)、精品小型商務(wù)公寓、高端寫字樓、豪華五星級酒店、萬達公館等構(gòu)成豪華綜合體…B戶型2室2廳2衛(wèi)建筑面積103-108平大品牌，集中商業(yè)產(chǎn)品，擁有良好客戶口碑。具有投資商住兩用價值。區(qū)域未來發(fā)展機會明顯，地鐵沿線、交通樞紐。產(chǎn)品種類區(qū)域內(nèi)稀缺，寫字樓、公寓都是區(qū)域內(nèi)缺失產(chǎn)品。整體物業(yè)類型風格獨具匠心，產(chǎn)品規(guī)劃分布合理，商業(yè)與住宅區(qū)相隔離，不影響居住。優(yōu)點D戶型3室2廳2衛(wèi)建筑面積153-158平精裝公寓標準層『公寓市場』7.哈西商務(wù)公寓實現(xiàn)熱銷哈西萬達廣場——