景洪稅務(wù)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告

景洪稅務(wù)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告2011年7月目錄第一部分項(xiàng)目地塊研究項(xiàng)目位置發(fā)展條件地塊現(xiàn)狀可視性區(qū)域發(fā)展分析地塊SWOT分析項(xiàng)目地塊對本項(xiàng)目發(fā)展的影響第二部分宏觀背景研究城市發(fā)展城市規(guī)劃金融政策第三部分物業(yè)發(fā)展機(jī)遇分析商務(wù)辦公物業(yè)發(fā)展機(jī)遇分析第一部分項(xiàng)目地塊研究項(xiàng)目用地及策劃范圍說明項(xiàng)目位置（四鄰）本次市場研究主要以該地塊開展，為該地塊后期策劃、定位、銷售等提出可參考的市場數(shù)據(jù)分析。規(guī)劃條件本項(xiàng)目總占地約3.71畝（2475.65㎡），容積率為4.8，總建筑規(guī)模約14888.60㎡，建筑密度：40%，地塊相對方正。停車泊位：機(jī)動車按1車位/200㎡建筑面積執(zhí)行。地塊沿新規(guī)劃道路、交通路預(yù)留5-8m的綠化帶，建筑退道路道路紅線要求。規(guī)劃要求必須建設(shè)一條紅線寬度不小于5-8m的南北環(huán)境條件本項(xiàng)目位于西雙版納州景洪市老城區(qū)瀾滄江畔西雙十二城對面；如右圖示。項(xiàng)目所處地段緊鄰景洪市未來老城的副商圈潑水廣場商圈區(qū)域內(nèi)，勐海路沿路分布著兩家較大型商場和大量街鋪，與項(xiàng)目同側(cè)的商業(yè)形態(tài)比較低級，環(huán)境較差。項(xiàng)目對面西雙十二城商業(yè)廣場、龍舟外灘商業(yè)街即將開業(yè)，隨著該區(qū)域人流逐漸增多，勐海路沿線的商業(yè)將得到較大的提升。地塊現(xiàn)狀可視性地塊東側(cè)約507m是濱江公園，南側(cè)約1000m是龍舟外灘及世紀(jì)金源（濱江果園），項(xiàng)目北側(cè)是濱江公園、金沙灘廣場，地籍為景洪稅務(wù)局地塊內(nèi)僅有少量低矮建筑物，無拆遷安置戶。地塊周邊配套較齊全，包括休閑廣場、商場、州人民醫(yī)院、購物中心、住宅、多層辦公等，對面西雙十二城商業(yè)中心整體建筑形象檔次高，商家定位為中高端。南側(cè)是濱江國際（沃爾瑪入駐）、世紀(jì)金源大飯店、濱江果園、龍舟外灘物業(yè)，未來該區(qū)域景觀綠化優(yōu)美，人車流量大，是未來中高端消費(fèi)、居住群體聚集地。區(qū)域發(fā)展分析目前景洪市的主要商業(yè)都集中在勐渤大道的孔雀湖、大興廣場及金鹿商業(yè)街片區(qū)內(nèi)，區(qū)域商業(yè)相對成熟，整體體現(xiàn)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。景洪市城區(qū)的可供土地資源有限，隨著景洪城市的發(fā)展，未來的土地供應(yīng)將日益稀缺；項(xiàng)目區(qū)域處于發(fā)展階段，很多物業(yè)處于在建過程中，商業(yè)氛圍正在進(jìn)一步形成。整體環(huán)境逐漸改善，具有標(biāo)志性的幾個項(xiàng)目也即將建成，和老城區(qū)相比有后來居上的趨勢。景洪市城市總體規(guī)劃中，將瀾滄江沿線區(qū)域定位為休閑旅游綜合服務(wù)中心，屬于城市發(fā)展的副主中心。本項(xiàng)目是該區(qū)域中的一部分，為項(xiàng)目提供了寬大的規(guī)劃空間，但地塊規(guī)模較小，與同區(qū)域項(xiàng)目相比較難形成規(guī)模優(yōu)勢。地塊SWOT分析S（優(yōu)勢）項(xiàng)目地塊位于景洪市勐海路潑水廣場對面，緊鄰濱港國際、西雙十二城，處于景洪瀾滄江旅游綜合開發(fā)區(qū)域，交通極為便利。項(xiàng)目周邊商業(yè)逐漸成熟，大潤發(fā)、西雙十二城商業(yè)中心、龍舟外灘等相繼的開業(yè)，此區(qū)域物業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。地塊形狀相對規(guī)整，便于有效利用最大化；W（劣勢）地塊兩側(cè)物業(yè)環(huán)境較差，項(xiàng)目前道路城市景觀一般，對項(xiàng)目品質(zhì)會有一定影響。地塊較小難以形成規(guī)模優(yōu)勢；地處幾大商業(yè)項(xiàng)目周邊，使項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位相對較難；產(chǎn)品的擺放受地塊規(guī)模的限制較大。O（機(jī)會）周邊中高檔物業(yè)相繼竣工，部分商業(yè)物業(yè)也將在年內(nèi)相繼開業(yè)，本項(xiàng)目可有效利用片區(qū)發(fā)展及其他商業(yè)物業(yè)帶來的人流和商氣；項(xiàng)目區(qū)域土地資源基本使用完畢，使項(xiàng)目容易找到立地片區(qū)內(nèi)的市場空白點(diǎn)。T（威脅）地塊規(guī)模小加之左右兩側(cè)物業(yè)建筑、環(huán)境檔次底下，不利于自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的提升。片區(qū)內(nèi)幾大商業(yè)項(xiàng)目的建成運(yùn)營，使片區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)空間相對較少；如不能有效填補(bǔ)片區(qū)內(nèi)的市場空白，將會使產(chǎn)品運(yùn)營變得十分困難。第二部分宏觀背景研究城市發(fā)展

2010年，景洪市生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)86.9億元，同比增長11.1%，完成年計(jì)劃100.5%，年均增長14.8%。其中第一、二、三產(chǎn)業(yè)年均分別增長8.9%、20.1%和14.8%。三產(chǎn)構(gòu)成比23︰33.5︰43.5，初步形成第三、二、一產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展新格局；人均生產(chǎn)總值達(dá)21880元，同比增長10.1%；財(cái)政收入高速增長，2010年，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入11.96億元，同比增長17%，年均增長25.1%；工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值26.3億元，同比增長17%，完成“十一五”預(yù)期目標(biāo)的105.2%，年均增長31.3%；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值32.1億元，同比增長6.2%，年均增長11.2%；社會消費(fèi)品零售總額33億元，年均增長21%。城市規(guī)劃景洪城市規(guī)劃主要集中中心區(qū)及瀾滄江兩岸集中發(fā)展。結(jié)合傣族村寨居高近水的選址特點(diǎn)，規(guī)劃沿山邊高地組團(tuán)式布局，即完善中心區(qū)，適當(dāng)向西發(fā)展，加強(qiáng)江北、嘎棟、嘎灑和曼龍楓四個功能區(qū)，形成“一主四副”組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)形態(tài)。組團(tuán)之間為河流濕地、瀉洪區(qū)和良田、林地及傣寨組成的自然景觀，四周山頭為經(jīng)濟(jì)林，山腳為風(fēng)景景觀林地，使城市融入到—個大的生態(tài)環(huán)境空間之中。金融政策根據(jù)景洪市當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民支付能力，確定2011年度新建住房價格控制目標(biāo)為：均價不超過3820元/平方米。第三部分物業(yè)發(fā)展機(jī)遇分析城市商圈概述景洪城市發(fā)展逐漸形成“一主商圈，三副商圈，多支路”的商業(yè)格局。一主商圈指的是大興廣場區(qū)域商圈；三副商圈分別指的是會展中心商圈，瀾滄江旅游沿線商圈，旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈；多支路指的是以勐泐大道為主軸向兩邊發(fā)散的商業(yè)支道，包括金鹿商業(yè)街、西雙版納旅游購物商業(yè)街、沙灣國際商城、景德路、勐龍路、嘎蘭南路、民航路北段等等。大興廣場商圈主要業(yè)態(tài)以滿足市民日常購物消費(fèi)的各種商業(yè)為主。以勐泐大道南北宣慰大道至勐臘路之間為中心點(diǎn)，東西方向多支道發(fā)散。其中宣慰大道至勐臘路之間店鋪面積相對較大較多，靠近沙灣國際、大興購物中心、傾城百貨等區(qū)域租金明顯升高，經(jīng)營狀況相當(dāng)好；由于大興購物中心帶動，其他支路經(jīng)營狀況也較佳（越靠近勐泐大道越好）；總體來看，大興廣場商圈是景洪的中心商圈；瀾滄江旅游沿線商圈主要業(yè)態(tài)以娛樂、餐飲、旅游服務(wù)等滿足型需求為主，隨著西雙十二城、告莊西雙景、及濱港國際、龍舟外灘、金沙旅游休閑廣場等項(xiàng)目的建設(shè)，可以預(yù)見該商圈在未來將成為景洪的娛樂消費(fèi)、高端商業(yè)、旅游綜合服務(wù)中心；會展中心商圈發(fā)展時間屬于起步階段，并未形成較為明顯的商業(yè)氛圍，現(xiàn)有商業(yè)以滿足周邊居民配套及會展服務(wù)需求為主，但隨著該區(qū)開發(fā)樓盤不斷增多，形成商圈指日可待；旅游經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商圈起步發(fā)展時間早，目前該區(qū)域已達(dá)不到中高消費(fèi)群目標(biāo)，現(xiàn)能滿足于中低消費(fèi)群體，基本的發(fā)展方向已經(jīng)確定，因此該區(qū)域維埃里的發(fā)展市場前進(jìn)將跟不上整個市場發(fā)展步伐。商務(wù)辦公物業(yè)發(fā)展機(jī)遇分析市場分析截止2010年5月西雙版納全州私營企業(yè)登記注冊戶數(shù)比上年新增10%（約為350戶左右），總數(shù)達(dá)到3760戶；2010年全州個體工商戶登記注冊戶數(shù)比上年新增10.5%（2954戶），總數(shù)達(dá)到31130戶。2010年全州市場主體戶數(shù)和投資規(guī)模繼續(xù)保持穩(wěn)步增長，呈現(xiàn)出良好、有序的發(fā)展態(tài)勢。隨著新一輪西部大開發(fā)建設(shè)重大機(jī)遇的實(shí)施，一大批的招商引資商家、大中型企業(yè)、辦事處入駐景洪市，高檔寫字樓的租售市場將被看好；西雙版納第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和私有經(jīng)濟(jì)的快速增長，許多企業(yè)由于投資意識和經(jīng)濟(jì)承受能力的不斷增強(qiáng)，改善自身辦公環(huán)境與塑造企業(yè)形象的需求日益旺盛，對商務(wù)辦公、高端小區(qū)物業(yè)的租賃需求在逐步增加。中行大樓、銀通大廈、版納大廈、郵政大廈、活發(fā)大廈等是景洪較早的一批辦公樓宇，但大部分租戶都是以事業(yè)及機(jī)關(guān)單位只有很少部分私營企業(yè)入駐，大部分民營、私營企業(yè)自建辦公樓宇，還有部分企業(yè)選擇住宅及別墅樓宇辦公（如：版納商貿(mào)電子城、傾城、世紀(jì)新城、大興廣場、金沙廣場等）。景洪寫字樓租賃市場市中心價格在30-35之間，而勐海路以外的租賃價格在15-20之間，整個景洪市租賃價格區(qū)間在15-35之間。由于需求有限，景洪目前還沒有正規(guī)的商用純寫字樓，具體見下表：企業(yè)類型辦公場所政府部門和事業(yè)單位自建的辦公場所主要企業(yè)（制造業(yè)、煙草、礦業(yè)及其深加工）首選自建房中等規(guī)模的廣告公司、電腦公司等門店辦公，營業(yè)與辦公場所合一保險(xiǎn)、旅行社、培訓(xùn)等行業(yè)主要交通干道沿線的老舊的多層建筑（電腦城、郵電大廈、電信大廈、大興廣場等）本地和外來的小型企業(yè)中心片區(qū)SOHO和高層住宅寫字樓租金寫字樓名稱租：元/㎡入駐占據(jù)比例中行大樓2810%銀通大廈255%版納大廈257%郵政大廈205%活發(fā)大廈285%版納商貿(mào)電子城326%海誠嘉園353%樂園小區(qū)252%世紀(jì)新城301%富麗園251%景蘭商業(yè)街358%山水云天302%浙商大廈255%碧水花園252%勐泐商業(yè)廣場251%景洪市目前在建寫字樓1、告莊西雙景項(xiàng)目有百分之5%的物業(yè)規(guī)劃為甲級寫字樓，2、西雙十二城項(xiàng)目有百分之8%的物業(yè)為商務(wù)寫字樓，銷售價格在5800到6500之間?？傮w景洪市場大中小企業(yè)對寫字樓的需求比較有限，但商務(wù)公寓有較好的市場前景；從目前曲靖的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的水平和速度來看，短時間內(nèi)中小企業(yè)對純寫字樓的需求還比較有限，但中小企業(yè)對辦公場所、條件的要求提高，商務(wù)公寓有較好的發(fā)展前景。近年景洪經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，各大小企業(yè)紛紛進(jìn)駐。根據(jù)政府公開信息，近年就有投資、貿(mào)易、金融等企業(yè)進(jìn)駐。通過對業(yè)內(nèi)人士的訪談，我們了解到這企業(yè)進(jìn)駐之初都以租用住宅、別墅辦公。而購買物業(yè)辦公企業(yè)幾乎沒有。研究小結(jié)：1、目前缺乏專業(yè)的寫字樓物業(yè)，市場上更多是以租傳統(tǒng)住宅小區(qū)、商住式公寓場所作為企業(yè)的辦公，其因素有大部分是外入企業(yè)，處于發(fā)展階段，多為租賃商住、公寓樓辦公；考慮成本開支；大部分為中小企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上很多資金投入到企業(yè)運(yùn)營，沒有過多資金購買辦公物業(yè)；小公司可接受的月租金在15-25元/㎡左右，人均辦公面積約為10㎡商業(yè)市場調(diào)查分析：商圈租金現(xiàn)狀勐泐大道開發(fā)區(qū)大門附近：1500元/㎡/年----1700元/㎡/年；勐泐大道大興超市附近：4000元/㎡/年；勐泐大道工商銀行附近：1200元/㎡/年；勐泐大道輝煌都燦附近