山東棗莊-銀座商城棗莊薛城店項目可行性研究報告案例

山東棗莊-銀座商城棗莊薛城店項目可行性研究報告案例銀座商城棗莊薛城店項目投資額為30000萬元，其中本次重組募集配套資金投入金額為23000萬元。銀座商城棗莊薛城店項目系在山東省棗莊市投資建設(shè)棗莊銀座商城中心，該項目位于棗莊市黃河路北、燕山路東，占地面積17617平方米，總建筑面積73100萬平方米。1、項目背景棗莊作為新興的資源型工礦城市，資源開發(fā)在前，城市開發(fā)在后，城市規(guī)劃對城市建設(shè)的調(diào)控作用不夠。1999年棗莊進(jìn)行了城市新一輪總體規(guī)劃。明確把棗莊行政中心確定在薛城東側(cè)，依托薛城區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，構(gòu)筑棗薛一體的中心城市。新城區(qū)與薛城區(qū)、高新區(qū)形成的西城區(qū)。目前隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐明顯加快，特別是國家重點工程京福高速公路和京滬高速鐵路的建設(shè)通車，給棗莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)帶來新的機(jī)遇。2、項目建設(shè)的必要性分析棗莊市棗莊新城的進(jìn)一步建設(shè)與完善，整體城市重心西移；隨著京滬高鐵棗莊西站的建成以及棗莊新城的開發(fā)，薛城和棗莊新城組團(tuán)商圈正處于明顯的上升期和擴(kuò)張期，成為各商家必爭之地。本地塊位于薛城區(qū)黃河路與燕山路交口，根據(jù)薛城區(qū)城市總體規(guī)劃，黃河路功能為城市重要的東西向干道之一，聯(lián)系火車站商業(yè)區(qū)及市級行政中心區(qū)，是城市最重要的商貿(mào)帶和景觀軸線。燕山路功能為最重要的城市南北向生活型干道。本地塊位于薛城區(qū)的地理中心，位于兩條主干道交叉口，交通極為方便，道路車輛如織，客流量較大，而且直接輻射棗莊開發(fā)區(qū)與新城區(qū)，屬于核心商圈的黃金地段。銀座入駐棗莊以來，以其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在棗莊地區(qū)創(chuàng)造了極好的消費者口碑效應(yīng)。目前銀座在棗莊擁有三家零售門店，但從區(qū)域發(fā)展上，缺乏一個主力中心店的有效支撐，各門店資源得不到有效整合，商品檔次以及一線品牌匱乏，造成了區(qū)域內(nèi)大量高端消費向濟(jì)南、徐州、南京流失。棗莊薛城店建成后將作為上市公司棗莊地區(qū)中心店，對上市公司在該區(qū)域的發(fā)展起到舉足輕重的地位。3、項目可行性地理優(yōu)勢：目前棗莊市黨政機(jī)關(guān)均遷入新城，隨著棗莊新城的進(jìn)一步完善，其辦公、居住狀況明顯提高，京滬高鐵棗莊西站的建成也將促進(jìn)本區(qū)域的綜合實力的提高。目前，薛城區(qū)已經(jīng)成為實際上的市級、區(qū)級二級政府所在地。本地塊位處于薛城區(qū)城市中心位置，北側(cè)（1.5公里）輻射高新區(qū)，東向（4.5公里）輻射棗莊新城區(qū)，地理位置非常理想；地塊面向薛城區(qū)主干道黃河路、燕山路，具有較高的商業(yè)價值。交通優(yōu)勢：地塊坐落薛城區(qū)與棗莊新城去的結(jié)合部，周邊BRT，公交線路眾多，出行十分方便，交通四通八達(dá)。規(guī)模優(yōu)勢：地塊開發(fā)體量設(shè)計為超過70,000萬平方米，規(guī)模適中，商業(yè)規(guī)模在當(dāng)?shù)貋碚f比較適合。資源優(yōu)勢：銀座的企業(yè)規(guī)模和品牌優(yōu)勢得到了棗莊市政府及薛城區(qū)政府認(rèn)可，區(qū)政府有意按照銀座的經(jīng)營需求、效益需求來調(diào)整項目規(guī)劃及容積率，給銀座量身定做該項目。項目前期的洽談工作也得到了區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，為項目的順利實施提供了有力的保障。區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢：目前棗莊區(qū)域零售行業(yè)競爭力較低，隨著棗莊經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及棗莊新城區(qū)與薛城區(qū)的組團(tuán)式發(fā)展，京滬高鐵的建設(shè)運營，地區(qū)旅游服務(wù)業(yè)的飛速發(fā)展，使得該區(qū)域擁有著巨大的發(fā)展?jié)摿土己玫陌l(fā)展前景。此項目落成開業(yè)后，公司將以銀座的品牌優(yōu)勢為根基，攜眾多國內(nèi)外一線品牌迅速占領(lǐng)棗莊區(qū)域中高端消費市場，從而建立絕對的競爭優(yōu)勢，對魯西南區(qū)域發(fā)展具有非常重要的戰(zhàn)略意義。4、項目建設(shè)內(nèi)容該項目位于棗莊市黃河路北、燕山路東，項目占比面積17,617平方米，項目建筑面積共計7.31萬平方米，其中地下2層，每層建筑面積1.49萬平方米，地上5層，每層建筑面積8,660平方米。5、項目建設(shè)總投資及建設(shè)周期本項目總投資額約為30,000萬元人民幣。棗莊薛城店項目建設(shè)投資費用主要由土地成本、工程費用、開辦費、預(yù)備費