房地產(chǎn)投資項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析

.....(企管培訓(xùn)資料下載)第5章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措借款還本付息的估算.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算

我們以開發(fā)項(xiàng)目為例，來介紹投資與成本費(fèi)用的估算方法。5．1．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用的相關(guān)概念

1．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金之和。對(duì)于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金（見表5-1）。

開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等（見表5-2）。經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)

項(xiàng)目

總投資

估算說明1開發(fā)建設(shè)投資123456789101．111．12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）3．13．23．3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金表5-1項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)123456789101112

土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)

合計(jì)表5-2開發(fā)建設(shè)投資估算表單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3．開發(fā)產(chǎn)品成本

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國家有關(guān)會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)制度規(guī)定轉(zhuǎn)入的房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算

從財(cái)務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等）。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算

例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581㎡，休養(yǎng)所為1200㎡，綜合商場為1000㎡。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場為自營。該項(xiàng)目總投資為13057萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元和自營固定資產(chǎn)的182萬元組成；綜合商場在開發(fā)完畢后自營時(shí)，需經(jīng)營資金8萬元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算

上述開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見圖5-1所示。從上圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營資金8萬元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營固定資產(chǎn)182萬元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。此時(shí)，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元。如果是開發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。.....(企管培訓(xùn)資料下載)土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬元開發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬元開發(fā)建設(shè)投資13049萬元經(jīng)營資金8萬元總成本費(fèi)用圖5-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5．1．2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算

1．土地費(fèi)用估算

土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。對(duì)土地費(fèi)用的估算要依實(shí)際情況而定。

1）土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2）土地出讓地價(jià)款

土地出讓地價(jià)款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓金及其他款項(xiàng)。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

4）土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5）土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明123456土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合計(jì)

表5-3土地費(fèi)用估單位：萬元

.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算

2．前期工程費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括：開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)項(xiàng)目金額估算說明123456規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合計(jì)

表5-4前期工程費(fèi)估算表單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)12345678

供電工程供水工程供氣工程排污工程小區(qū)道路工程路燈工程小區(qū)綠化工程環(huán)衛(wèi)設(shè)施合計(jì)表5-5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算4．建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。.....(企管培訓(xùn)資料下載)項(xiàng)目建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2…合計(jì)表5-6建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算5．公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用

估算說明123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場合計(jì)表5-7公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算6．開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算7．管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目投資或前述1~5項(xiàng)直接費(fèi)用的一個(gè)百分比計(jì)算，這個(gè)百分?jǐn)?shù)一般為3%左右。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算8．財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算1）長期借款利息的估算每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式如下：

每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額÷2）×年利率（有效年利率）2）流動(dòng)資金借款部分是按全年利息。利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，每年照付，期末一次還本。3）利息以外的費(fèi)用一般占利息的10%左右。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算9．銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。綜合起來為：

1）廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的2%~3%。

2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%~2%。

3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%~6%。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算10．其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%~3%。.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)

項(xiàng)目

金額

估算說明123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)

合計(jì)

表5-8其他費(fèi)用估算表單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算11．開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)

項(xiàng)目

金額

估算說明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)

合計(jì)

表5-9開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算12．不可預(yù)見費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%~7%估算。如果是開發(fā)完成后出租或自營的項(xiàng)目，還應(yīng)該估算下列費(fèi)用：

13．運(yùn)營費(fèi)用

14．修理費(fèi)用5．1．3房地產(chǎn)投資估算各種報(bào)表.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措5．2．1經(jīng)營收入估算

1．租售方案的確定租售方案一般應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1）項(xiàng)目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個(gè)項(xiàng)目中哪些出售、哪些出租、哪些自營？

2）可出售面積、可出租面積、自營面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置；

3）出售和出租的時(shí)間進(jìn)度安排和各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響；

4）售價(jià)和租金水平的確定；

5）收款方式與收款計(jì)劃的確定。這一過程在實(shí)際工作中，可參照表5-10、5-11、5-12、5-13進(jìn)行。.....(企管培訓(xùn)資料下載)銷售期間

第1期

第2期…

第N期合計(jì)銷售計(jì)劃面積百分比100%收款計(jì)劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期…第N期總計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收款計(jì)劃表表5-10單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元）.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)項(xiàng)目名稱

建設(shè)期

經(jīng)營期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面積2單位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6轉(zhuǎn)售收入7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi)8凈轉(zhuǎn)售收入

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表表5-11單位：建筑面積（㎡），銷售收入（元）.....(企管培訓(xùn)資料下載)項(xiàng)目建筑面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）2001年2002年2003年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分總計(jì)表5-12房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案）單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)物業(yè)類型初始租金（元/㎡）年期345……1415總計(jì)入住率地上商業(yè)部分收入（萬元）公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分其他面積總計(jì)

表5-13房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案）單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措2．租售價(jià)格的確定

1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方法

《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》中規(guī)定：租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。這個(gè)定價(jià)過程就是市場比較定價(jià)法的運(yùn)用。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措2）市場比較法定價(jià)過程①搜集交易實(shí)例②選擇比較實(shí)例房地產(chǎn)③建立價(jià)格可比基礎(chǔ)④比較實(shí)例的比較和修正⑤確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措3．經(jīng)營收入估算

經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時(shí)的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措5．2．2稅金估算目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：

1．經(jīng)營稅金及附加

經(jīng)營稅金及附加是指在房地產(chǎn)銷售、出租與自營過程中發(fā)生的稅費(fèi)，主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（通常也叫兩稅一費(fèi)）。目前營業(yè)稅的稅率是5%；城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；教育費(fèi)附加的稅率一般為3%。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措2．土地使用稅

土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅。

3．房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10~30%后的余額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。

4．企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措5．土地增值稅

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為征稅對(duì)象征收的一種稅。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，從30%~60%。（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%；（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，但未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。綜上所述，我們可將土地增值稅的計(jì)算列出表格，如表5-15。.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見銷售收入表22．12．2

2．3

2．4

2．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見書中闡述）營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)÷(2)

5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過50%至100%部分：40%增值額超過100%至200%部分：50%增值額超過200%部分：60%6增值稅

應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率表5-15土地增值稅計(jì)算表.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措5．2．3銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附加報(bào)表在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析時(shí)，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表。其表格形式見表5-16、5-17、5-18。.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)

項(xiàng)目合計(jì)123…

N1銷售收入1．11．21．3可銷售面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加

表5-16銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)

項(xiàng)目合計(jì)123…

N1租金收入1．11．21．3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）2經(jīng)營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3凈轉(zhuǎn)售收入3．13．23．3轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金表5-17出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)

項(xiàng)目合計(jì)123…

N1自營收入1．11．21．3商業(yè)服務(wù)業(yè)其他2經(jīng)營稅金及附加2．12．22．3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加

表5-18自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措5．2．4房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措

1．房地產(chǎn)投資資金來源分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金來源的渠道主要有：資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。

1）資本金

資本金是投資者對(duì)其所投資項(xiàng)目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。從投資者的角度來說，只要預(yù)計(jì)項(xiàng)目的投資利潤率高于銀行存款利率，就可以根據(jù)企業(yè)的能力適時(shí)投入自有資金作為股本金。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措2）銀行貸款任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資中一般貸款比例應(yīng)小于項(xiàng)目總投資的70%，而且是以開發(fā)項(xiàng)目本身的抵押貸款為主。

3）預(yù)售款

預(yù)售款是房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用之前，預(yù)先向購房者收取的價(jià)款。這種籌資方式較受歡迎是因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)的買賣雙方來說都比較有益。除了這三種形式，承包商帶資承包和合作開發(fā)也經(jīng)常被開發(fā)商作為籌資的渠道。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措

除了上述介紹的五種方式以外，社會(huì)集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發(fā)商投資項(xiàng)目的資金來源渠道或籌資手段。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措2．資金籌措計(jì)劃

資金籌措計(jì)劃是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，來安排資金來源和相應(yīng)數(shù)量的過程。面對(duì)不同的市場環(huán)境和競爭條件，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)和籌資計(jì)劃設(shè)計(jì)合理與否，也是開發(fā)商能否成功的關(guān)鍵。

.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措

在制定資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。2）認(rèn)真選擇籌資來源渠道。3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關(guān)規(guī)定。4）避免利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措3．資金使用計(jì)劃房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn)度與資金來源渠道進(jìn)行編制。編制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。

2）根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購置費(fèi)支出。

3）項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。

4）在安排投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措4．投資計(jì)劃與資金籌措表房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計(jì)劃與資金籌措表。其表格形式見表5-19。.....(企管培訓(xùn)資料下載)序號(hào)

項(xiàng)目合計(jì)123…

N1項(xiàng)目總投資1．11．2開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金2資金籌措2．12．22．32．42．5資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入表5-19投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．3借款還本付息的估算

借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時(shí)間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．3借款還本付息的估算5．3．1還本付息的資金來源根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來源主要是項(xiàng)目建成后可用于歸還借款的利潤、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)等；對(duì)預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租的收入。項(xiàng)目在建設(shè)期借入的全部建設(shè)投資貸款本金及其在建設(shè)期發(fā)生的借款利息，均構(gòu)成項(xiàng)目總投資的貸款總額，在項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．3借款還本付息的估算5．3．2還款方式及還款順序房地產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款的還款方式應(yīng)根據(jù)貸款資金的不同來源所要求的還款條件來確定。

1．國外借款的還款方式按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。

2．國內(nèi)借款的還款方式實(shí)際操作過程中按實(shí)際償還能力測算。.....(企管培訓(xùn)資料下載)5．3借款還本付息的估算5．3．3利息的計(jì)算

1．國內(nèi)借款利息的計(jì)算

1）借款時(shí)的利息計(jì)算對(duì)建設(shè)期借款利息進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)按借款條件的不同分別計(jì)算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。為簡化計(jì)算，假定借款當(dāng)年在年中支用，按半年計(jì)息，其后各年按全年計(jì)息，則每年應(yīng)計(jì)