房地產(chǎn)投資分析第11章房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析

第11章房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目分析簡(jiǎn)述房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費(fèi)投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡(jiǎn)述11.1.1房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類(lèi)房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購(gòu)置房地產(chǎn)后，或?qū)C(jī)出售、或租賃經(jīng)營(yíng)以獲取收益的商業(yè)活動(dòng)。這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資；用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營(yíng)的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)投資等。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.1房地產(chǎn)置業(yè)項(xiàng)目投資分析簡(jiǎn)述11.1.2房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo)1．投資成本2．投資回收期3．投資利潤(rùn)率4．資本金利潤(rùn)率5．資本金凈利潤(rùn)率6．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.2房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資分析

案例11-1：某投資者投資了30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套120㎡住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣(mài)到40萬(wàn)元。其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%。營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價(jià)的5%、營(yíng)業(yè)稅的1%、售價(jià)的0.5%、售價(jià)的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約2000元；所得稅率為20%。如何分析這項(xiàng)投資？11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.2房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資分析解：簡(jiǎn)要投資回報(bào)分析如下：1．計(jì)算相應(yīng)指標(biāo)1）投資成本（購(gòu)買(mǎi)價(jià)）：300000元2）銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi)：400000×1.5%=6000元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.2房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資分析3）有關(guān)稅費(fèi)（1）營(yíng)業(yè)稅：400000×5%=20000元（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：20000×1%=200元（3）印花稅：400000×0.5%=200元（4）契稅：400000×1.5%=6000元（5）城市土地使用稅：0.5×120×3=1800元（6）評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用：約2000元（7）所得稅：（銷(xiāo)售價(jià)-購(gòu)買(mǎi)價(jià)-利息-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-直接稅費(fèi)）×20%=12760元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.2房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資分析4）投資凈收益（1）稅后利潤(rùn)：51040元（2）投資利潤(rùn)率：63800÷300000=21.27%（3）資本金凈利潤(rùn)率（年投資收益率）：51040÷3÷300000=5.67%11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.2房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資分析2．簡(jiǎn)要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31500元，扣除20%的利息稅6300元，凈收益為25200元，總投資利潤(rùn)率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤(rùn)率）為2.8%。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.2房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資分析兩者相比，儲(chǔ)蓄投資比購(gòu)房投資的投資收益率低2.87%，但儲(chǔ)蓄投資相對(duì)穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，而購(gòu)房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如3年內(nèi)用于出租經(jīng)營(yíng)，則可有租金收益，僅租金收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減免或售價(jià)增加，其收益更高，但如果售價(jià)沒(méi)升幅，3年后仍無(wú)法售出，則只好轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時(shí)機(jī)。投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資回報(bào)分析時(shí)，其收益率的底線通常是與銀行利息作對(duì)比。相比之下，購(gòu)房投資收益大于銀行儲(chǔ)蓄投資，但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析案例11-4：某公司以10000元/平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一棟建筑面積為27000平方米的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該公司在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的過(guò)程中，支付了相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格5.3%的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買(mǎi)投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購(gòu)買(mǎi)投資來(lái)自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析假設(shè)在該寫(xiě)字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/㎡，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開(kāi)始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的28%。如果購(gòu)買(mǎi)投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析解：簡(jiǎn)要分析如下：1．相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算1）寫(xiě)字樓投資的基本情況:（1）寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)總價(jià)：27000×10000=27000（萬(wàn)元）（2）購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的稅費(fèi)：27000×5.3%=1431（萬(wàn)元）（3）股本投資：27000×30%+1431=9531（萬(wàn)元）（4）抵押貸款額：27000×70%=18900（萬(wàn)元）11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析2）抵押貸款年還本付息額11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析3）寫(xiě)字樓各年凈經(jīng)營(yíng)收入情況第1年凈經(jīng)營(yíng)收入：27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（萬(wàn)元）第2年凈經(jīng)營(yíng)收入：27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（萬(wàn)元）第3年凈經(jīng)營(yíng)收入：27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（萬(wàn)元）第4年及以后各年凈經(jīng)營(yíng)收入：27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（萬(wàn)元）本項(xiàng)目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表11-3所示。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營(yíng)收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表11-3現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前）單位：萬(wàn)元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析4）該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值因?yàn)閕c=14%，故11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析5）該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率因?yàn)閕1=14%時(shí)，NPV1=789.81萬(wàn)元，設(shè)i2=15%，則：用插入法11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析2．結(jié)論因?yàn)镹PV=789.81萬(wàn)元＞0，F(xiàn)IRR=14.78%＞14%，故該項(xiàng)目可行。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析案例11-5：某寫(xiě)字樓售價(jià)1950萬(wàn)元，該樓宇擁有辦公單元60個(gè)，每個(gè)單元平均月租金6000元，并以每年5%的速度遞增。設(shè)每單元每年的空置及其他損失費(fèi)為單元月租金收入的2倍。第1年的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度遞增。投資者可獲得利率為12%，期限15年的1500萬(wàn)元的貸款，要求按月等額還本付息。貸款成本（申報(bào)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)等）占貸款額的2%。該物業(yè)資產(chǎn)使用15年，按線性折舊法計(jì)算折舊費(fèi)用。折舊基數(shù)為投資額的85%。若投資者要求的投資收益率為20%，該項(xiàng)目是否值得投資？11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析分析：大部分投資者都要依賴(lài)籌措的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，而抵押貸款是房地產(chǎn)資金籌措的主要形式。投資者經(jīng)常面臨的問(wèn)題之一就是權(quán)衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。本案例實(shí)際上是想考察該項(xiàng)目的抵押貸款投資決策是否可行。也就是說(shuō)，該項(xiàng)目在貸款的情況下再考慮各種應(yīng)交稅款，還能否獲得預(yù)期收益。為了求解這一問(wèn)題，應(yīng)分別計(jì)算該項(xiàng)目的貸款分期償付計(jì)劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決策。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析解：1．貸款分期償付計(jì)劃已知:該筆貸款年利率r=12%，期限n=15×12=180個(gè)月，要求按月還本付息，則：（1）每月計(jì)息利率：i=r/n=0.12/12=0.01（2）月還款系數(shù):11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析（3）月還本付息額:1500×0.012=18(萬(wàn)元)（4）年還本付息額:18×12=216(萬(wàn)元)（5）年貸款余額：

11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析把上述已知條件代入，將會(huì)得到各年末的貸款余額數(shù)值。例：第5年末貸款余額為：又∵某年償還本金=上一年貸款余額–該年貸款余額某年償還利息=每年付款額–該年償還本金∴各年償還本金和利息情況依次可以算出。詳見(jiàn)抵押貸款分期償還計(jì)劃,見(jiàn)表11-4。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表11-4抵押貸款分期償還計(jì)劃表單位：萬(wàn)元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析2．折舊計(jì)劃已知：該物業(yè)按線性折舊法計(jì)算折舊額；折舊基數(shù)為：1950×85%=1657.5萬(wàn)元；則年平均折舊額為：1657.5×1/15=110.55（萬(wàn)元）11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析3．稅前現(xiàn)金流量

各年稅前現(xiàn)金流量=各年潛在總收入-各年空置及其他損失-經(jīng)營(yíng)成本（或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）-年還本付息額。按題設(shè)已知條件，（1）該項(xiàng)目年潛在總收入=單元月租金×單元數(shù)×12個(gè)月×（1+升幅）（2）該項(xiàng)目空置及其他損失=2×單元月租金×單元數(shù)×（1+升幅）（3）實(shí)際總收入=潛在總收入-空置其他損失11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析（4）經(jīng)營(yíng)成本：第1年為當(dāng)年實(shí)際總收入的20%，以后每年按6%比例遞增，即：經(jīng)營(yíng)成本=第1年實(shí)際總收入×20%×（1+升幅）（5）凈經(jīng)營(yíng)收入=實(shí)際總收入-經(jīng)營(yíng)成本（6）年還本付息額，見(jiàn)表11-4①欄。（7）稅前現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營(yíng)收入-年還本付息額上述計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表11-5。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件年份經(jīng)營(yíng)收入空置及其他損失實(shí)際總收入經(jīng)營(yíng)成本凈經(jīng)營(yíng)收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表11-5稅前現(xiàn)金流量計(jì)算表單位：萬(wàn)元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表11-5稅前現(xiàn)金流量計(jì)算表單位：萬(wàn)元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析4．稅金及稅后現(xiàn)金流量計(jì)算

稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量-應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅收入×綜合稅率應(yīng)納稅收入=凈經(jīng)營(yíng)收入-利息-折舊-年均分?jǐn)側(cè)谫Y成本其中：年平均分?jǐn)側(cè)谫Y成本=1500×2%÷15=2（萬(wàn)元）；本案例中，該項(xiàng)目應(yīng)交納的稅金主要有：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅分別為租金純收入的3%、0.1‰、18%、9.84%。上述四項(xiàng)合計(jì)的綜合稅率為租金純收入的30.85%。上述稅后現(xiàn)金流量計(jì)算結(jié)果如表11-6所示。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件年份凈經(jīng)營(yíng)收入還貸利息折舊費(fèi)分?jǐn)側(cè)谫Y成本應(yīng)納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表11-6稅后現(xiàn)金流量計(jì)算表單位：萬(wàn)元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表11-6稅后現(xiàn)金流量計(jì)算表單位：萬(wàn)元11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件11.5房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營(yíng)投資分析5．凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的計(jì)算（1）凈現(xiàn)值計(jì)算設(shè)基準(zhǔn)收益率ic為20%，則凈現(xiàn)值計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表11-7所示。11/26/2023房地產(chǎn)投資分析課件年份自由資金投資額稅后現(xiàn)金流量