仁恒雙湖灣酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)策劃方案資料

仁恒雙湖灣酒店式公寓營(yíng)銷(xiāo)籌劃方案工程讀解1Part工程布局AB社區(qū)商業(yè)SOHO公寓西東產(chǎn)品位于工程地塊最東側(cè)靠近星湖街局部，由兩幢8層公寓組成。1層裙樓為挑高大堂局部，2-7層為SOHO產(chǎn)品。產(chǎn)品為70年產(chǎn)權(quán)，暫定為毛坯交付，精裝挑高入戶大堂，承受以高檔石材為主的精裝修模式。公寓內(nèi)已預(yù)留廚房、衛(wèi)生間管道，面積范圍從46-110平方米。整體外立面具有較強(qiáng)現(xiàn)代主義風(fēng)格。樓層面積分布戶型配比：工程共61套公寓，77平米戶型為34套，46平米戶型占比10%，110平米戶型占比11.5%，80-90平米戶型占比23%。戶型特點(diǎn)：房間內(nèi)無(wú)隔斷，預(yù)留廚房、衛(wèi)生間管道，可敏捷分割空間。每戶均有內(nèi)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。3-7層平面圖陽(yáng)臺(tái)周邊配套設(shè)施商業(yè)配套：李公堤商業(yè)建筑群、湖東鄰里中心、聯(lián)豐商業(yè)廣場(chǎng)、金雞湖國(guó)賓館、凱賓斯基大酒店等；教育醫(yī)療配套：金雞湖學(xué)校、獨(dú)墅湖高教區(qū)、蘇大附屬醫(yī)院等；此外，工程西側(cè)金雞湖27洞高爾夫球場(chǎng)及北側(cè)環(huán)金雞湖景觀群等。周邊住宅及公寓價(jià)格分布晉合廣場(chǎng)，25000一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域沸騰CBD，21000星虹國(guó)際，12100君地新大陸,11500建屋商務(wù)匯，12800建屋紫宸庭，待定約16000月亮灣國(guó)際會(huì)議中心,16000都士VIP，11500金沙富都,10000星湖尚街，11500蝴蝶灣，13500周邊酒店公寓市場(chǎng)狀況小結(jié)：規(guī)模普遍比較大，產(chǎn)權(quán)除建屋商務(wù)匯外均為40年，主力產(chǎn)品為平層或者挑高，面積偏小集中在30-90平米，多為精裝，去化率根本在50%以上。競(jìng)品分析-建屋商務(wù)匯工程簡(jiǎn)介：工程為70年產(chǎn)權(quán)公寓，精裝修交付，裝修標(biāo)準(zhǔn)1800元/㎡，戶型面積在69-120㎡。工程主打SOHO辦公，商住兩用精裝公寓銷(xiāo)售狀況：工程于11年6月開(kāi)頭銷(xiāo)售，目前剩余20套左右，去化80%左右，銷(xiāo)售速度較慢。目前售價(jià)在12800元/平米左右，含1800元裝修標(biāo)準(zhǔn)，總價(jià)在80-150萬(wàn)左右。其中70平和80平的產(chǎn)品銷(xiāo)售可觀。整層平面圖賣(mài)點(diǎn)剖析：全戶型的整幅落地玻璃；空間由業(yè)主自由分割；屋頂主題花園；精裝湖景辦公全現(xiàn)房工程分析：工程規(guī)劃有寫(xiě)字樓、酒店式公寓及商業(yè)產(chǎn)品，酒店式公寓為40年產(chǎn)權(quán)，精裝修交付，面積在45-80㎡，平均售價(jià)11500元/平米，總價(jià)在50-90萬(wàn)。寫(xiě)字樓及商鋪暫無(wú)銷(xiāo)售打算。45㎡一房60㎡一房80㎡兩房賣(mài)點(diǎn)剖析：總價(jià)49.9萬(wàn)入住湖東富人區(qū)。戶型剖析：45-60㎡一房和80㎡兩房，面積和本工程有很大的銷(xiāo)售狀況：工程于12年12月開(kāi)頭銷(xiāo)售，目前剩余50套左右，去化50%左右，銷(xiāo)售速度較塊，總價(jià)在50-100萬(wàn)左右。競(jìng)品分析-星湖尚街工程簡(jiǎn)介：工程為高層住宅，產(chǎn)品分精裝修和毛坯，面積為98-170㎡，平均售價(jià)13500元/平米，容積率平均1.64，綠化率50%以上，總共1176戶，車(chē)位1:1。底層商鋪暫無(wú)銷(xiāo)售打算。賣(mài)點(diǎn)剖析：空中花園、多空間附贈(zèng)、全陽(yáng)光臥房、園居景觀戶型剖析：銷(xiāo)售狀況：工程于11年5月開(kāi)頭銷(xiāo)售，目前剩余200套左右，去化80%左右，98㎡兩房競(jìng)品分析-蝴蝶灣二期108㎡兩房120㎡兩房君地新大陸：工程為高層住宅，總建筑面積約15萬(wàn)方，由6棟精裝修公寓，1棟酒店組成，面積30-90㎡，平均售價(jià)11500元/平米，容積率3.0，綠化率35%，總共1141戶。戶型剖析銷(xiāo)售狀況：工程于12年7月開(kāi)頭銷(xiāo)售，目前剩余160套，去化率50%左右，總價(jià)在30萬(wàn)-100萬(wàn)。競(jìng)品分析-君地新大陸S交通興旺，地域優(yōu)勢(shì)現(xiàn)房,購(gòu)房后即可見(jiàn)到投資收益品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，高素養(yǎng)的“鄰居”W周邊生活配套設(shè)施還不齊備產(chǎn)品類(lèi)型同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴(yán)峻社區(qū)商業(yè)人氣缺乏O投資型酒店可填補(bǔ)目前市場(chǎng)的空白合理的價(jià)格勢(shì)必可以攪動(dòng)市場(chǎng)商業(yè)氣氛漸漸聚攏，有進(jìn)展?jié)摿所面對(duì)客戶群體較窄產(chǎn)品所處面積段競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈星湖尚街價(jià)格較低會(huì)拉低本工程SWOT分析“酒店式的效勞，公寓式的治理”，主要模式為供給效勞、沒(méi)有酒店經(jīng)營(yíng)的效勞式公寓。“自用”和“投資”兩大成效，與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而效勞更加家庭化、人性化。行業(yè)特點(diǎn)“珍貴但不高價(jià)，品質(zhì)勝于外觀”總結(jié)建議工程的特性打算了本案的用戶人群為以高端客戶為主體人群，這局部客戶經(jīng)濟(jì)力量強(qiáng)，對(duì)高品質(zhì)物業(yè)的需求較強(qiáng)；板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展以及片區(qū)知名度的提升將為板塊物業(yè)帶來(lái)源源不斷的高素養(yǎng)、高消費(fèi)群體；假設(shè)工程能夠解決效勞這一問(wèn)題，將使工程取得更加抱負(fù)回報(bào)成為可能；4、本工程的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威逼性強(qiáng)，但是品質(zhì)不屬于同一區(qū)間，建議工程突出品質(zhì)特點(diǎn)。工程定位2Part湖東板塊精裝酒店公寓定位思路本案的位置是屬于具有保藏和投資價(jià)值的湖東中心稀缺地段，對(duì)于國(guó)內(nèi)新貴或者境外人士都是很有吸引力，一個(gè)以自住和酒店公寓出租都適宜的定位是最適合本案的。賣(mài)點(diǎn)訴求70年產(chǎn)權(quán)區(qū)分其它工程僅僅40/50年產(chǎn)權(quán)精裝修迥異的裝修風(fēng)格，完善的家具、家電投資/自用型現(xiàn)買(mǎi)現(xiàn)住、早投資早回報(bào)頂級(jí)公館由單純的酒店式公寓提升為蘇州頂級(jí)公館環(huán)境湖東空氣清爽，環(huán)境美麗宜人區(qū)位交通便利，湖東商區(qū)，動(dòng)靜得宜產(chǎn)品45—110左右平米舒適現(xiàn)房形象定位70年產(chǎn)權(quán)、精裝修、投資/自用型、公館投資收益性酒店公寓；釋放壓力的生活空間集具備國(guó)際化治理背景、面對(duì)大型企事業(yè)單位的中高層人士設(shè)置的，融工作性居住、接待于一體的，極度表達(dá)居住者身份感的行政酒店公館。推廣案名仁恒SOHO公館1.仁恒，大品牌開(kāi)發(fā)商2.SOHO，現(xiàn)代的舒適和經(jīng)典耐久的商住兩用空間3.公館，凸顯品質(zhì)其他案名仁恒壹號(hào)公館仁恒龍公館仁恒臻宅仁恒紫龍閣仁恒尊庭注釋?zhuān)和伙@尊貴主題推廣語(yǔ)仁恒SOHO公館，360度的都市行宮貴之鄰，尊之所，仁恒頂級(jí)行政公館；陽(yáng)春白雪，臻品至尊；投資自用兩適宜，仁恒SOHO至尊家品；空間新概念，SOHO小時(shí)代；Homeislove，家住頂級(jí)公館；······客戶定位投資客戶：分布在市內(nèi)各城區(qū)以及外地，對(duì)本區(qū)域進(jìn)展前景熟知的投資客戶。自用客群：追求共性、認(rèn)同價(jià)值、懂得享受且可以享受的單身新貴；區(qū)域中、短期居住外籍人士；區(qū)域中有長(zhǎng)期商務(wù)、生活往來(lái)的外地暫居型人群；長(zhǎng)期在外的跨國(guó)公司總裁、高級(jí)治理人員、高級(jí)員工等；教授，外企白領(lǐng)，駐地辦事處工作人員，外籍商務(wù)人士等；本工程的目標(biāo)客戶是城市中堅(jiān)階層，具有較高的收入水平，同時(shí)具有肯定的社會(huì)地位，講究高效率以及生活舒適度的滿足，有肯定的市場(chǎng)生疏，具有較為開(kāi)放的生活態(tài)度，對(duì)工程各方面有較高要求；目標(biāo)客戶年齡集中在30-50歲之間，年齡跨度較大；目標(biāo)客戶行業(yè)來(lái)源分布較廣，企業(yè)性質(zhì)全；客群特征價(jià)格定位蝴蝶灣：毛坯，住宅，均價(jià)13500元/平米，月均去化25套。建屋商務(wù)匯：精裝，辦公，價(jià)格為11000-15000元/平米，月均去化率6套。星湖尚街：精裝，公寓，均價(jià)11500元/平米，12年12月入市，月均去化10套。建議銷(xiāo)售價(jià)格保持與一般住宅持平甚至略低，可獲得肯定市場(chǎng)時(shí)機(jī)。將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格對(duì)本工程造成很大威逼，價(jià)格不宜太高。本工程銷(xiāo)售均價(jià)為13000元/平米，銷(xiāo)售周期5個(gè)月，月均12套。東1東2東3東4東5西1西4西3西2備注：參考采光，朝向，面積，布局打分樓層及戶型定價(jià)營(yíng)銷(xiāo)策略3Part營(yíng)銷(xiāo)總策略高舉高打形象戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略服務(wù)戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略品質(zhì)+品牌，形象包裝效勞戰(zhàn)略

英式貴族化的酒店式公寓效勞模式：?全方位的滿足理念效勞?高效率的共性化效勞?高素養(yǎng)并可履行效勞承諾的員工?人性化的五星級(jí)治理?“公館“的硬件配套產(chǎn)品戰(zhàn)略奢華講究，簡(jiǎn)約風(fēng)范大堂展現(xiàn)-----------走廊展現(xiàn)------------低開(kāi)高走、小幅頻調(diào)價(jià)格策略錯(cuò)時(shí)營(yíng)銷(xiāo)，依據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者動(dòng)態(tài)、工程工程節(jié)點(diǎn)及工程商業(yè)相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)進(jìn)展放盤(pán)與銷(xiāo)控，始終保持市場(chǎng)熱度，保證均衡銷(xiāo)售和價(jià)格穩(wěn)中有升。價(jià)格低開(kāi)高走，到達(dá)快速實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)、快速回款的目的，實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值的市場(chǎng)認(rèn)同，制造市場(chǎng)影響力。依據(jù)前期銷(xiāo)售狀況，蓄客量，高舉高打，進(jìn)一步拔高形象，提升品質(zhì)，增加工程附加值，實(shí)現(xiàn)價(jià)格平穩(wěn)走高，快速實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。通過(guò)前期的市場(chǎng)積存和口碑傳播，以及工程整體形象和商業(yè)配套的進(jìn)一步完善，工程銷(xiāo)售末期價(jià)格實(shí)現(xiàn)高開(kāi)高走，實(shí)現(xiàn)完善收官。調(diào)價(jià)原則調(diào)價(jià)周期累計(jì)半月或一月，價(jià)格普漲一次。調(diào)價(jià)比例每次調(diào)整幅度控制在2%-4%，遇有重大節(jié)點(diǎn)和利好時(shí)適當(dāng)提高。調(diào)價(jià)依據(jù)1、價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場(chǎng)反映、客戶積累量、銷(xiāo)售進(jìn)度等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策略等進(jìn)展情況調(diào)整。2、伴隨銷(xiāo)售進(jìn)度，逐步提價(jià)，營(yíng)造升值感覺(jué)——“嬴、賺”效應(yīng)。3、刺激潛在購(gòu)買(mǎi)力，展開(kāi)良性循環(huán)，對(duì)后期形成有力支持。線上渠道擴(kuò)展受眾掩蓋線下渠道點(diǎn)殺目標(biāo)客群坐銷(xiāo)+行銷(xiāo)+電銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)硬廣〔協(xié)作節(jié)點(diǎn)投放〕報(bào)紙硬廣〔協(xié)作節(jié)點(diǎn)投放〕短信+〔持續(xù)投放〕分展場(chǎng)〔定向區(qū)域，蓄客期持續(xù)進(jìn)展〕網(wǎng)絡(luò)軟文〔持續(xù)投放〕定向拓展〔重點(diǎn)小區(qū)、企事業(yè)單位訪談〕區(qū)域內(nèi)道旗〔持續(xù)投放〕渠道策略華美易居自身優(yōu)勢(shì)：精英高效的電銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)+豐富的數(shù)據(jù)庫(kù)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)整體形象高舉高打產(chǎn)品價(jià)值建立熱銷(xiāo)業(yè)主聯(lián)誼口碑傳播兩節(jié)促銷(xiāo)，快速收官重要節(jié)點(diǎn)的大型活動(dòng)，如開(kāi)盤(pán)、竣工、交房等；主打活動(dòng)，如產(chǎn)品推介會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)活動(dòng)、論壇活動(dòng)、節(jié)假日活動(dòng)等；中小型活動(dòng)：新老業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)、拓展客戶資源類(lèi)活動(dòng)、促銷(xiāo)活動(dòng)、高爾夫精英賽、雪茄之夜、浪費(fèi)品展、高檔車(chē)4S店活動(dòng)等。雪茄紅酒之夜歐美同學(xué)會(huì)4S店活動(dòng)GOLF活動(dòng)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)銷(xiāo)售總控圖蓄客預(yù)熱期2023.6－2023.82023年8月底2023年10月底工程包裝，售樓處設(shè)立，戶外、網(wǎng)絡(luò)、DM等廣告全面鋪開(kāi)重要節(jié)點(diǎn)2023.8月酒店式公寓開(kāi)盤(pán)，保持持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)。2023年11月之前，完成工程銷(xiāo)售的60%，從而根本完成工程銷(xiāo)售任務(wù)。開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期持續(xù)熱銷(xiāo)期2023年12月-2023年1月尾盤(pán)續(xù)銷(xiāo)期2023年1月之前，完成工程80%的銷(xiāo)售任務(wù)。形象植入，大量蓄客，提前認(rèn)購(gòu)低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，聚焦市場(chǎng)高價(jià)入市，拉升價(jià)格持續(xù)保溫，尾盤(pán)銷(xiāo)售推售進(jìn)度目標(biāo)任務(wù)蓄客100組，提前認(rèn)購(gòu)10組總計(jì)61套，目標(biāo)完成40%，銷(xiāo)售額目標(biāo)完成20%，銷(xiāo)售額目標(biāo)完成20%，銷(xiāo)售額媒體組合戶外、網(wǎng)絡(luò)