2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題-經(jīng)營與管理

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試真題-經(jīng)營與管理

1、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。

A.銷售收入

B.轉(zhuǎn)讓收入

C.租金收入

D.利息收入

2、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（）時(shí)，短期開發(fā)

投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

A.出售

B.抵押

C.轉(zhuǎn)讓

D.經(jīng)營

3、以下風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）0

A.比擬風(fēng)險(xiǎn)

B.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

C.將來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

4、買賣雙方要經(jīng)過屢次搜尋或長時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這

個(gè)過程反映了房地產(chǎn)的（）o

A.不行移動(dòng)性

B.適應(yīng)性

C.弱流淌性

D.相互影響性

5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住

房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套.則吸納周期為（）年。

A.0.63

B.1.63

C.2.25

D.12.50

6、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供應(yīng)增長速度高于需求增長速度，空

置率上升并漸漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的（

）。

A.第一階段

B.其次階段

C.第三階段

D.第四階段

7、以下關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是（）。A.

市場參加者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

B.可以用市場價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根底是土地有限性和稀缺性

D.金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會(huì)加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成

8、市場趨勢分析中的時(shí)間序列分析法不包括（）。

A.移動(dòng)平均法

B.指數(shù)平滑法

C.市場因子推演法

D.簡潔平均法

9、實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日。施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由（）負(fù)

責(zé)。

A.開發(fā)商

B.監(jiān)理單位

C.分包單位

D.總承包單位

10、依據(jù)估量的總銷售收入和估量的銷售量來制定價(jià)格的定價(jià)方法是

（）。

A.目標(biāo)定價(jià)法

B.本錢加成定價(jià)法

C.隨行就市定價(jià)法

D.價(jià)值定價(jià)法

11、房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時(shí)實(shí)行在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率''

的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（）。

A.觀看法

B.試驗(yàn)法

C.爭論法

D.問卷調(diào)查法

12、2022年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬m2,猜測銷售量為380

萬m2。假如平滑指數(shù)a=0.65,則用指數(shù)平滑法猜測的2022年該城市商品

住宅銷售量為（）萬1112。

A.390.5

B.399.5

C.523.5

D.543.0

13、以下影響購房者購置行為的因素中，屬于心理因素的是（）。

A.生活方式

B.受訓(xùn)練程度

C.購置動(dòng)機(jī)

D.自我形象

14、一些競爭者可能對某些方面反響劇烈，例如對降價(jià)競銷反響劇烈,

但對其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理睬。這種競爭

者屬于（）競爭者。

A.沉著不迫型

B.選擇型

C.兇狠型

D.隨機(jī)型

15、房地產(chǎn)置業(yè)投資工程的不確定性因素不包括（）o

A.購置價(jià)格

B.容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)

C.空置率

D.運(yùn)營費(fèi)用

16、銀行為某家庭供應(yīng)了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住

房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%,則名義年利率是（）0

A.7.02%

B.7.04%

C.7.50%

D.7.85%

17、銀行為某家庭供應(yīng)了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%

的住房抵押貸款。若采納月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最終1個(gè)

月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最

終1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)削減了（）元。

A.137.5

B.410.2

C.432.2

D.452.2

18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)

外收支凈額之和為（）o

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可安排利潤

19、已知某房地產(chǎn)投資工程的購置投資為5000萬元，流淌資金為500

萬元，投資者的權(quán)益資本為2022萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為700

萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則工程的資本金利潤率為（）o

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

20、某房地產(chǎn)開發(fā)工程的總開發(fā)本錢為2600萬元，竣工后的銷售收

入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬

元，則該工程土地增值稅后的開發(fā)本錢利潤率為（）。

A.45.05%

B.49.31%

C.5B.86%

D.63.6%

21、張某以40萬元購置了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購置投資的局

部資金來自銀行供應(yīng)的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收

入為5萬元，各項(xiàng)本錢費(fèi)用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。

則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（）。

A.1.07

B.1.47

C.2.07

D.3.33

22、某房地產(chǎn)開發(fā)工程的占地面積為1萬m2,容積率為1.5,假如房

屋開發(fā)本錢為3000元m2（按建筑面積計(jì)），猜測能夠以8000元/m2（按建筑

面積計(jì)）的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售則該工程實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的土地取得價(jià)

格（按占地面積計(jì)）為（）元的2。

A.3000

B.5000

C.7500

D.8000

23、以下關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的

選項(xiàng)是（）o

A.解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)展概率分布估量，得到凈效益的概率分布

B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)

計(jì)處理

C.解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)辨識與估量的根底之上

D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2~3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題，而

解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問題

24、某房地產(chǎn)開發(fā)工程有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測算，三個(gè)方案凈

現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈

現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為b甲=890萬元，b乙=910萬元，5丙=1200萬元，則該工

程投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列挨次正確的選項(xiàng)是（）o

A.乙〈丙〈甲

B.甲＜乙＜丙

C.丙〈甲〈乙

D.乙＜甲＜丙

25、在酒店工程可行性討論階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)

來估算一座酒店的總投資，屬于（）。

A.單元估算法

B.單位指標(biāo)估算法

C.概算指標(biāo)法

D.工程量近似匡算法

26、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）o

A.折舊費(fèi)

B.審計(jì)費(fèi)

C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)

D.無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)

27、在投資工程的財(cái)務(wù)報(bào)表中，消失在全投資現(xiàn)金流量表，而不消失

在損益表中的工程是（）o

A.固定資產(chǎn)購置支出

B.企業(yè)所得稅

C固定資產(chǎn)折舊

D.貸款利息

28、資金來源與運(yùn)用表可以用來進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)工程的（）分析。

A.現(xiàn)金流量

B.清償力量

C.資產(chǎn)與負(fù)債狀況

D.資金盈余或短缺狀況

29、房地產(chǎn)抵押貸款二級市場的進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押貸款市場與

資本市場的（）o

A.分別

B.獨(dú)立

C.對立

D.融合

30、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價(jià)值比通常低于個(gè)人

住房抵押貸款的貸款價(jià)值比，緣由主要是（）。

A.商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高

B.商用房地產(chǎn)的收益更高

C.商用房地產(chǎn)的價(jià)值更高

D.商用房地產(chǎn)的增值潛力更大

31、建立貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）0

A.租金收入

B.土地出讓收入

C.長期抵押貸款

D.凈經(jīng)營收入

32、銀行對個(gè)人發(fā)放在房抵押貸款時(shí)，假如對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或

放松貸款條件，則會(huì)給銀行帶來（）。

A.操作風(fēng)險(xiǎn)

B.法律風(fēng)險(xiǎn)

C.信用風(fēng)險(xiǎn)

D.治理風(fēng)險(xiǎn)

33、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般

都要包括（）。

A.租金調(diào)整條款

B.代收代繳費(fèi)用條款

C.裝修費(fèi)用條款

D.折讓優(yōu)待條款

34、以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的選項(xiàng)是（）。

A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主共享局部經(jīng)營成果，鼓勵(lì)其更好地

治理物業(yè)

B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整

的時(shí)間間隔較長

C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一根

底營業(yè)額之外的

D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往

較高

35、某寫字樓2022年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為

5%,經(jīng)營費(fèi)用為潛在毛收入的30%,抵押貸款還本付息為200萬元，所得

稅和預(yù)備金共計(jì)120萬元，則2022年的凈經(jīng)營收入為（）萬元。

A.330

B.450

C.650

D.700

二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)

以上符合題意。全部選對的，得2分;錯(cuò)選或多項(xiàng)選擇的，不得分，少選

且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

1、固定資產(chǎn)投資根據(jù)工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類，可以分為（）投

資。

A.建筑安裝工程

B.新建和擴(kuò)建

C.設(shè)備與工器具購置

D.遷建和恢復(fù)

E.其他費(fèi)用

2、從宏觀上說，在進(jìn)展房地產(chǎn)市場構(gòu)造分析時(shí)，通常應(yīng)分析（）。

A.物理構(gòu)造

B.區(qū)域構(gòu)造

C.產(chǎn)品構(gòu)造

D.供求構(gòu)造

E.總量構(gòu)造

3、以下關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有（）o

A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)

現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率

C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期均衡價(jià)格

D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的點(diǎn)，供應(yīng)增長率等于需求增長率

E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的

4、在以下房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有（）。A.

空置量

B.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

C.平均建立周期

D.吸納率

E.失業(yè)率5、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在

市場分析的根底上，詳細(xì)規(guī)定擬供應(yīng)的

房地產(chǎn)產(chǎn)品的）。

A.價(jià)格水平

B.銷售對象

C.根本功能

D.地理位置

E.幫助功能

6、以下指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資工程靜態(tài)盈利力量指標(biāo)的有（）o

A.凈現(xiàn)值

B.投資利潤率

C.現(xiàn)金回報(bào)率

D.靜態(tài)投資回收期

E.內(nèi)部收益率

7、以下關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有（）。

A.當(dāng)計(jì)息周期為1年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率

B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值

C名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值

D.名義利率一樣時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越

大

E.計(jì)算周期一樣時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越

大

8.以下關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）o

A.內(nèi)部收益率反映了工程的動(dòng)態(tài)盈利力量

B.內(nèi)部收益率是當(dāng)工程壽命期終了時(shí)，全部投資正好被收回的收益率

C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資工程是可行的

D.假如使用貸款。且工程盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金

內(nèi)部收益率

E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小

9、用于反映工程清償力量的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)有（）o

A.權(quán)益投資比率

B.利息備付率

C.償債各付率

D.內(nèi)部收益率

E.資產(chǎn)負(fù)債率

10、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)展工程比選時(shí)，以下表述中

正確的有（）。

A.期望值一樣、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

B.標(biāo)準(zhǔn)差一樣、期望值小的為優(yōu)

C.標(biāo)準(zhǔn)差一樣，期望值大的為優(yōu)

D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)

E.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)

11、以下報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)工程根本財(cái)務(wù)報(bào)表的有（）。

A.資產(chǎn)負(fù)債表

B.投資打算與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.資金來源與運(yùn)用表

E.損益表12、以下關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)

構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有

（）。

A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特別的制度安排來降低信息本錢

B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更情愿托付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)展物業(yè)租

售

C.依代理托付方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代

理和分代理

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，供

應(yīng)效勞并獵取收益

E.無論采納哪種代理形式，都應(yīng)在工程前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早

介入

13、投資工程可行性討論的根本目的包括（）。

A.削減或避開投資決策的失誤

B.提高工程開發(fā)建立的經(jīng)濟(jì)效益

C.提高工程開發(fā)建立的社會(huì)和環(huán)境效益

D.為工程決策供應(yīng)依據(jù)

E.為工程后期的經(jīng)營決策供應(yīng)依據(jù)

14、在以下費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資本錢的有（）o

A.費(fèi)

B.手續(xù)費(fèi)

C.擔(dān)保費(fèi)

D.利息

E.稅費(fèi)

15、寫字樓物業(yè)效勞企業(yè)在選擇租戶時(shí)，往往注意考察租戶的（）。

A.商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

B.面積需求大小

C.租金支付方式

D.物業(yè)效勞需求

E.與寫字樓業(yè)主的關(guān)系

三、推斷題（共15小題，每題1分。請依據(jù)推斷結(jié)果，用7“表示正確，用“x”表

示錯(cuò)誤不答不得分，推斷錯(cuò)誤扣1分，此題總分最多扣至零分。）

1、對房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強(qiáng)弱往往與

投資風(fēng)險(xiǎn)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。（）

2、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指個(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消

的那局部風(fēng)險(xiǎn)。（）

3、我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采納的銷售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已

竣工的房屋面積中己正式交付給購房者或己簽訂（正式）銷售合同的商品

房屋面積。（）

4、房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供應(yīng)者。

5、在市場定位的差異化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行

業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。（）

6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金

的比例。（）

7、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債力量指標(biāo)，反映債權(quán)人所供應(yīng)的資金占全

部資產(chǎn)的比例。（）

8、對于置業(yè)投資者而言，在租金水平不變的狀況下，出租物業(yè)空置

率的凹凸與有效毛租金收入的多少呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。（）

9、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率可以確

定的狀況下的風(fēng)險(xiǎn)分析。（）

10、房屋開發(fā)費(fèi)中的根底設(shè)施建立費(fèi)是指建筑物2m之外和工程紅線

范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建立費(fèi)用。（）

11、損益表反映了房地產(chǎn)工程在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得

稅及各期稅后利潤的安排狀況，可以用來計(jì)算內(nèi)部收益率和投資回收期等

評價(jià)指標(biāo)。（）

12、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)向金融

機(jī)構(gòu)申請的貸款。（）

13、房地產(chǎn)工程的盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、土地獵取本

錢分析、租售數(shù)量分析和工程費(fèi)用分析等多種形式。（）

14、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理以運(yùn)行治理為主，指導(dǎo)物業(yè)治理和設(shè)施治理公司

的工作，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的化。（）

15、零售商業(yè)物業(yè)的根底租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)

的一個(gè)最低租金收入。（）

四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)

算的，要寫出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分）

1.某家庭擬購置一套新居，并將原有住房出租。估計(jì)原有住房的凈租金

收入為每月2022元，資本化率為9.6%,假設(shè)租金和住房市場價(jià)值不隨時(shí)

間發(fā)生變化。該家庭盼望實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不

超過原有住房的租金收入。購置新居的最低首付款為房價(jià)的30%,余款

申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。

問：

（1）該家庭能夠購置總價(jià)為多少萬元的