房屋買賣合同糾紛

“一房二賣”構(gòu)成違約（）贛中民一終字第13號(hào)民事判決書江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書（）贛中民一終字第13號(hào)上訴人（原審被告）黃成建，男，1965年10月3日生，漢族，南康市人，南康市國(guó)稅局干部，住南康市國(guó)稅局。被上訴人（原審原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，漢族，南康市人，住南康市橫寨鄉(xiāng)長(zhǎng)塘村井頭2號(hào)，現(xiàn)住南康市旭山北路唐江餐館。委托代理人劉洪基，南康市蓉江法律服務(wù)所法律工作者，普通代理。上訴人黃成建因與被上訴人李亮亮商品房買賣糾紛一案，不服南康市人民法院（）康民一初字第881號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法構(gòu)成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終止。原審法院經(jīng)審理查明：原、被告經(jīng)南康市芙蓉房產(chǎn)中介中心介紹，于2月16日訂立了一份《房屋買賣合同書》，商定由被告將位于南水新區(qū)芙蓉新城慧蓉苑1座701號(hào)套房一套轉(zhuǎn)讓給原告，合同內(nèi)容為：該房面積為93平方米，總房?jī)r(jià)為人民幣153800元；付款方式為在訂立合同時(shí)先付2萬元定金，被告交付鑰匙后原告除銀行按揭款外把剩余款付清給被告，開發(fā)商代收費(fèi)用及稅收除被告支付契稅外，其它費(fèi)用由原告承當(dāng)；被告協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)，費(fèi)用由原告負(fù)責(zé)；合同生效后，不得反悔，如有違約，違約方應(yīng)向守約方賠償違約金3萬元等等。合同訂立當(dāng)天，原告向被告支付了2萬元購房定金。農(nóng)歷初8（2月25日），原、被告一起到南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司，原告以被告名義向該公司繳納了累計(jì)2230.20元的物業(yè)管理等費(fèi)用。因被告未向原告交付房屋鑰匙及出示房產(chǎn)權(quán)證明，原告當(dāng)天并未向被告交付剩余購房款。后雙方對(duì)于購房問題幾次協(xié)商，原告規(guī)定被告交付房屋鑰匙并出示房產(chǎn)證明后，自己才干付清剩余房款，而被告則規(guī)定原告付清剩余購房款，故雙方未能達(dá)成一致意見。后被告于3月16日在南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司辦理房屋交接手續(xù)，領(lǐng)取慧蓉苑1座701號(hào)房鑰匙。4月期間被告在原告未明確表達(dá)放棄購置該房屋的狀況下將該房售于案外人張興財(cái)，并向其交付了該房鑰匙。另查明，被告于6月6日在南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司領(lǐng)取了慧蓉苑1座701號(hào)房產(chǎn)證。在法庭辯論終止前，被告未向原告交付房屋鑰匙，原告也未向被告支付剩余房款。原審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，合同雙方應(yīng)當(dāng)按照商定全方面推行自己的義務(wù)。原、被告訂立的房屋買賣合同，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá)，不違反法律規(guī)定，屬有效合同。原被告應(yīng)當(dāng)按照商定全方面推行自己的義務(wù)。合同訂立后，原告依約支付了購房定金2萬元，已推行了自己的義務(wù)。根據(jù)該買賣合同第二條：“…….，鑰匙交付乙方（即原告李亮亮）后乙方除銀行按揭款外把剩余款付清給甲方（即被告黃成建）?！钡纳潭?，被告應(yīng)先將房屋鑰匙交給原告后，原告才把剩余房款付清給被告，但是由于被告未及時(shí)在芙蓉新城辦理交接房手續(xù)，造成被告無法及時(shí)向原告交付房屋鑰匙，因此原告未向被告支付剩余房款并未違反合同商定，不構(gòu)成違約。4月期間，被告在原告未明確表達(dá)放棄購置房屋的狀況，將該房屋售于別人，并將房屋交付別人，致使原被告訂立的房屋買賣合同無法推行，被告的這一行為違反了我國(guó)民法中的誠實(shí)信用原則，構(gòu)成違約，其應(yīng)按照合同商定承當(dāng)違約責(zé)任。因原被告訂立合同已經(jīng)無法推行，因此原告規(guī)定與被告解除合同，由被告返還原告定金2萬元并支付違約金3萬元給原告的訴訟請(qǐng)求理由充足，符正當(dāng)律規(guī)定，予以支持。原告以被告名義交納買賣房屋的物業(yè)管理費(fèi)用2230.20元因被告違約將房屋售于別人，現(xiàn)原告規(guī)定被告返還此款，理由充足，符正當(dāng)律規(guī)定，予以支持。據(jù)此，原審法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十七條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條之規(guī)定，判決：一、解除2月16日原、被告訂立的《房屋買賣合同書》；二、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮返還購房定金0元及支付違約金30000元，累計(jì)人民幣50000元；三、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮償還其代繳的物業(yè)管理費(fèi)用等計(jì)人民幣2230.20元。如果被告黃成建未按本判決指定的期間推行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定,加倍支付遲延推行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1205.6元由被告黃成建負(fù)擔(dān)。上訴人黃成建不服原審判決，上訴至本院，其上訴理由及請(qǐng)求為：2月25日雙方一同前往房屋開發(fā)公司交有關(guān)費(fèi)用，在各自交完自己應(yīng)交的代收費(fèi)用后，被上訴人回去取交房款的錢，因被上訴人的父親不知何故不同意拿錢給被上訴人，房屋交易臨時(shí)擱淺。后被上訴人和其兄找到上訴人說他們無法做通其父親的工作，規(guī)定放棄購置房屋，退回確保金。上訴人于是自己湊錢交清購房款。上訴人拿到房屋鑰匙的第二天發(fā)了一條短信給被上訴人的哥哥，規(guī)定他們?cè)?月20日前來拿鑰匙和付清購房款余款。同時(shí)上訴人還告知中介公司房屋鑰匙已拿到，中介公司也告知了被上訴人，被上訴人再次表達(dá)無法做通其父親的工作，請(qǐng)求退回確保金，因此上訴人將該房屋出售別人，上訴人沒有違約。原審認(rèn)定上訴人沒有先把鑰匙交給被上訴人構(gòu)成違約，這不符合商品交易規(guī)則，交錢和交鑰匙應(yīng)當(dāng)同時(shí)進(jìn)行，而被上訴人未推行交錢的完全義務(wù)。請(qǐng)求二審法院依法撤銷原審判決，改判由被上訴人支付給上訴人違約金3萬元，一、二審案件受理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)2230.20元由被上訴人承當(dāng)。被上訴人李亮亮辯稱：2月25日被上訴人攜帶9萬多元現(xiàn)金與上訴人一同前往房屋開發(fā)公司辦理交房的有關(guān)手續(xù)，因上訴人未向被上訴人交付房屋鑰匙及出示房產(chǎn)權(quán)證明，故被上訴人按合同第二公商定未向上訴人支付剩余購房款，只以上訴人的名義向開發(fā)公司交納了物業(yè)管理費(fèi)2230.20元。而上訴人于3月16日才領(lǐng)取房屋鑰匙。其后被上訴人多次督促上訴人推行合同義務(wù)，及時(shí)交房，但上訴人卻將房屋賣給了案外人張興財(cái)，致使上訴人與被上訴人所訂立的房屋買賣合同無法推行，上訴人構(gòu)成了根本違約，應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。原審判決認(rèn)定事實(shí)清晰，解決對(duì)的，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。二審認(rèn)定的事實(shí)與原審法院查明的事實(shí)一致。本院認(rèn)為：上訴人黃成建與被上訴人李亮亮訂立的《房屋買賣合同書》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表達(dá)，內(nèi)容正當(dāng)，為有效合同。被上訴人李亮亮已按商定向上訴人黃成建支付了購房定金2萬元，并代繳物業(yè)管理費(fèi)2230.20元。對(duì)剩余購房款雙方商定鑰匙交付后付清。但上訴人黃成建不僅未將房屋鑰匙交付給被上訴人，在雙方所簽《房屋買賣合同書》尚未解除的狀況下，將房屋轉(zhuǎn)讓給別人，上訴人黃成建已構(gòu)成違約，應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。上訴人黃成建主張其是在被上訴人已放棄購房的前提下才轉(zhuǎn)讓房屋證據(jù)局限性，本院不予采信。上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清晰，合使用方法律及解決對(duì)的。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事