城市房地產(chǎn)需求分析的宏觀需求分析

城市房地產(chǎn)需求分析的宏觀需求分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡城市住房需求分析包括宏觀需求分析和微觀需求分析。微觀需求分析往往是通過某地段房地產(chǎn)的價(jià)格、平面、戶型、結(jié)構(gòu)、布局和環(huán)境等因素的變化,來(lái)分析社會(huì)各階層對(duì)該地段房地產(chǎn)需求的影響,其主要服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策。宏觀需求分析則是通過某一區(qū)域范圍內(nèi)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和文化因素的變化,來(lái)分析該區(qū)域社會(huì)各階層對(duì)房地產(chǎn)需求總量的影響,其主要用于政府有關(guān)部門的宏觀決策,本文側(cè)重于研究宏觀需求分析。就城市房地產(chǎn)需求分析的內(nèi)容而言,主要有以下幾個(gè)方面:(1)需求總量。研究房地產(chǎn)需求總量意義重大,只有切實(shí)把握了房地產(chǎn)需求總量的前提下,才能指導(dǎo)供給。在中國(guó)傳統(tǒng)的計(jì)劃體制下,居民的房地產(chǎn)失去了實(shí)際需求的意義,如今房地產(chǎn)制度的改革將大部分居民推向房地產(chǎn)市場(chǎng),這就要求居民在房地產(chǎn)問題上要“自住其力”。一旦把房地產(chǎn)需要同支付能力相聯(lián)系,房地產(chǎn)需求問題的討論才會(huì)有實(shí)際意義。準(zhǔn)確把握需求總量才能切實(shí)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡問題,否則,不研究房地產(chǎn)的需求量,只知道建設(shè)、生產(chǎn),必將不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。(2)需求結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)是指影響房地產(chǎn)需求效用的各個(gè)因素內(nèi)部不同組成成分的關(guān)系。例如房地產(chǎn)的種類,房地產(chǎn)的房型,房地產(chǎn)的地區(qū)因素等等。研究房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的意義在于,能深入到房地產(chǎn)需求內(nèi)部的不同因素、不同成分,明確不同成分在因素內(nèi)部所占的客觀地位,指導(dǎo)供給,使供給結(jié)構(gòu)適應(yīng)需求結(jié)構(gòu),使供求總量得以實(shí)現(xiàn),保障房地產(chǎn)的良性循環(huán)。(3)需求價(jià)格。價(jià)格由供給和需求雙方共同決定,是供求總量和結(jié)構(gòu)關(guān)系的集中表現(xiàn)。同時(shí),價(jià)格也可以影響供給和需求。從價(jià)格的角度人們可以研究如何刺激和制約需求,從而達(dá)到供求關(guān)系的積極平衡。(4)需求變化。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中,需求曲線變化會(huì)因?yàn)橄M(fèi)者愛好的變化而發(fā)生移動(dòng)。中國(guó)由于地域廣大,各地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)需求偏好明顯不同,因此,要深入研究需求的結(jié)構(gòu)必須研究消費(fèi)者偏好。(5)需求政策。政府的住房政策是房地產(chǎn)問題中的重大影響的因素。一般來(lái)說(shuō),世界各國(guó)政府都是重視住房政策的。住房改革可以從供給和需求的兩種角度發(fā)生作用。從需求角度看,當(dāng)住房政策寬松時(shí),或有利于居民得到住房時(shí),房地產(chǎn)需求會(huì)增長(zhǎng);當(dāng)住房政策緊縮時(shí),房地產(chǎn)需求會(huì)下降。但是,在不同的房地產(chǎn)運(yùn)行體制下,住房政策對(duì)于房地產(chǎn)需求的影響是不同的。因此,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的研究必須要考慮需求政策問題。房的實(shí)際承受力判斷一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)居民住房的有效需求,要同時(shí)考慮兩個(gè)條件:一是居民家庭購(gòu)房的實(shí)際承受力;二是居民家庭購(gòu)房的愿望。僅有購(gòu)房的實(shí)際承受力而無(wú)意愿購(gòu)房,或有意愿購(gòu)房而無(wú)購(gòu)房實(shí)際承受能力,都不能形成房地產(chǎn)的有效需求。只有同時(shí)解決這兩個(gè)問題,住房的有效需求才能促進(jìn)房地產(chǎn)的供給,進(jìn)而達(dá)到帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。1.房地產(chǎn)信貸限制的限制居民對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)承受能力與居民家庭收入、房地產(chǎn)價(jià)格、住房金融等密切相關(guān)。一般地,居民對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)承受能力與家庭收入成正比,收入越高、儲(chǔ)蓄存款越多的家庭,其承受能力越強(qiáng);而居民對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)承受能力越強(qiáng),則可以享受質(zhì)量較好、面積較大、價(jià)格較高的房地產(chǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)不同于其他消費(fèi)品,具有價(jià)值量大、使用期長(zhǎng)等特點(diǎn),需要房地產(chǎn)金融的支持,而房地產(chǎn)金融的支持力度主要反映在首期付款比例、貸款利率、貸款期限三個(gè)指標(biāo)上。首期付款比例低、貸款利率低、貸款期限長(zhǎng),有利于提高居民對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)承受能力。國(guó)內(nèi)外大量資料表明,無(wú)論在發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家,房地產(chǎn)的建造標(biāo)準(zhǔn)是由其社會(huì)生產(chǎn)力水平?jīng)Q定的。不同檔次的房地產(chǎn)適合于不同收入家庭居住,收入高者購(gòu)買高級(jí)房地產(chǎn),收入低者購(gòu)買低檔公寓。在買者與賣者的長(zhǎng)期相互依存和相互作用下,使得房?jī)r(jià)和居民家庭收入之間逐漸形成一種確定的關(guān)系,即存在相對(duì)比較穩(wěn)定的房?jī)r(jià)收入比關(guān)系。房?jī)r(jià)收入比成為判斷居民家庭購(gòu)房實(shí)際承受能力的核心指標(biāo)之一,是衡量一國(guó)居民對(duì)商品房地產(chǎn)價(jià)格承受能力的國(guó)際通行指標(biāo)。所謂房?jī)r(jià)收入比(TheHousePricetoIncomeRatio)是指一套中等水平房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格與中等水平的居民家庭年收入的比例。據(jù)世界銀行的研究,發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8︰1-5.5︰1之間;而發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在4︰1-6︰1之間。如果這個(gè)比率太低,則房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過旺;如太高,房地產(chǎn)需求不足。一般認(rèn)為當(dāng)房?jī)r(jià)收入比在3︰1-6:1之間(即“3-6倍”)比較合適,此時(shí)居民對(duì)市場(chǎng)上的商品房地產(chǎn)普遍具有支付能力。如在美國(guó),20世紀(jì)90年代以來(lái),美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比一直在3倍到4倍這樣一個(gè)較小的范圍內(nèi)波動(dòng);在日本,日本的房?jī)r(jià)在80年代中期以前一直維持在年收入的4-5倍之間,但80年代中期后由于地價(jià)大暴漲,使得房?jī)r(jià)也隨之大上升,高峰時(shí),房?jī)r(jià)達(dá)到家庭年收入的8倍。我國(guó)目前這個(gè)比率大10︰1以上,反映一方面收入太低,另一方面房?jī)r(jià)過高,不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.藥物的使用效果影響居民家庭對(duì)房地產(chǎn)需求意愿的主要因素有:(1)居民家庭購(gòu)房實(shí)際承受力的大小。在其他條件不變的情況下,這個(gè)指數(shù)愈大其購(gòu)房的意愿愈大;反之則愈小。(2)購(gòu)房房地產(chǎn)的質(zhì)量及外部環(huán)境的適應(yīng)性。居民家庭將多年儲(chǔ)蓄的資金以及由于購(gòu)房貸款所承受的本息投入購(gòu)房,總是希望購(gòu)買一套地段、朝向、戶型、樓層、房地產(chǎn)使用年限以及外部環(huán)境較好的房地產(chǎn),否則即使有購(gòu)房能力也不會(huì)有購(gòu)房的有效意愿。(3)現(xiàn)有住房條件?，F(xiàn)有房地產(chǎn)條件越差,改善居住質(zhì)量的意愿就越強(qiáng)。(4)預(yù)期支出的不確定性。在居民家庭收入不變的條件下,其預(yù)期支出的不確定性,會(huì)制約著居民購(gòu)房的意愿。3.城鎮(zhèn)房地產(chǎn)消費(fèi)潛在需求的制約因素房地產(chǎn)的潛在需求不等于有效需求,要把居民對(duì)房地產(chǎn)的需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí),必須將居民的潛在需求轉(zhuǎn)化為有支付能力的需求。我國(guó)改革開放以來(lái),雖然隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人民收入水平的不斷提高,有效需求在不斷增長(zhǎng),但對(duì)房地產(chǎn)的有效需求仍存在不足。特別是目前許多城市房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升,致使大部分中低收入家庭對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力與現(xiàn)有房?jī)r(jià)存在巨大距離。從現(xiàn)階段看,制約我國(guó)城鎮(zhèn)居民房地產(chǎn)消費(fèi)需求的因素主要有以下幾個(gè)方面:即國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平及居民收入水平、儲(chǔ)蓄水平及其結(jié)構(gòu)、住房?jī)r(jià)格、居民的消費(fèi)心理、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度及其結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)金融尤其是房地產(chǎn)抵押貸款的支持以及政府有關(guān)的房地產(chǎn)政策等。根據(jù)對(duì)各項(xiàng)因素的分析,政府的住房體制改革、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、收入分配政策、房地產(chǎn)金融制度等制度政策對(duì)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)-收入比的調(diào)節(jié)將是房地產(chǎn)消費(fèi)潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力的關(guān)鍵因素。故要滿足居民對(duì)房地產(chǎn)的需求,并使房地產(chǎn)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),關(guān)鍵是要提高廣大居民對(duì)房地產(chǎn)的有效需求。第一是要改革工資,增加收入,在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的條