投資性房地產(chǎn)

INTANGIBLEASSETSChapter9投資性房地產(chǎn)

級(jí)會(huì)計(jì)學(xué)中

IntermediateAccounting11.第八章投資性房地產(chǎn)22.第一節(jié)投資性房地產(chǎn)概述33.一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)1.投資性房地產(chǎn)的定義？2.投資性房地產(chǎn)、自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)的區(qū)別？3. 企業(yè)使用投資性房地產(chǎn)的主要方式？4.企業(yè)使用投資性房地產(chǎn)獲取收益的實(shí)質(zhì)？4.一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)投資性房地產(chǎn)：是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！材康摹?賺取租金資本增值出租日?；顒?dòng)及相關(guān)其他業(yè)務(wù)收入5.一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)【例題】投資性房地產(chǎn)收到的租金收入填列入企業(yè)現(xiàn)金流量表中的工程為？解析：填入經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量中“收到其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金〞。6.土地使用權(quán)建筑物已出租二、投資性房地產(chǎn)的范圍7.二、投資性房地產(chǎn)的范圍〔一〕屬于投資性房地產(chǎn)的工程1.已出租的土地使用權(quán)2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)3.已出租的建筑物〔二〕不屬于投資性房地產(chǎn)的工程1.自用房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)8.二、投資性房地產(chǎn)的范圍1.已出租的土地使用權(quán)

已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的，以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)租賃方式企業(yè)取得的土地使用權(quán)包括在一級(jí)市場(chǎng)以交納土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，也包括在二級(jí)市場(chǎng)上接受其他單位轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)?！病?.二、投資性房地產(chǎn)的范圍1.已出租的土地使用權(quán)A公司B公司C公司以經(jīng)營租賃方式出租土地使用權(quán)以經(jīng)營租賃方式出租同一土地使用權(quán)請(qǐng)問B公司能否確認(rèn)擁有土地使用權(quán)？

承租人將以經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。10.二、投資性房地產(chǎn)的范圍2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)3.已出租的建筑物【例題】甲公司為從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2021年3月31日，甲公司董事會(huì)就其開發(fā)的一棟寫字樓的第一層商鋪不再出售改用作出租形成了書面決議。2021年5月31日，甲公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為2021年6月30日，租賃期2年。該商鋪的賬面余額為5500萬元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)使用年限為50年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用直線法計(jì)提折舊。問題：甲公司確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)為？答案：2021年3月31日。11.二、投資性房地產(chǎn)的范圍1.企業(yè)用于自身生產(chǎn)經(jīng)營的廠房和辦公樓2.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館或飯店自用房地產(chǎn)的特征是效勞于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，其價(jià)值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或效勞中，通過銷售產(chǎn)品或提供效勞為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。12.二、投資性房地產(chǎn)的范圍【例題】甲房地產(chǎn)開發(fā)商2021年2月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款30000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為70年，準(zhǔn)備持有待增值后轉(zhuǎn)讓。至2021年12月仍持有，公允價(jià)值為40000萬元。那么該開發(fā)商取得的土地使用權(quán)應(yīng)確認(rèn)為哪類資產(chǎn)？13.二、投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)A已出租的土地使用權(quán)B企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的建筑物或土地使用權(quán)C持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D按照國家規(guī)定認(rèn)定的閑置土地1414.三、投資性房地產(chǎn)確實(shí)認(rèn)條件〔一〕與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；〔二〕該投資性房地產(chǎn)的本錢能夠可靠計(jì)量。15.四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式16√同一企業(yè)能否同時(shí)采用兩種后續(xù)計(jì)量模式？同一企業(yè)兩種后續(xù)計(jì)量模式能否互換？16.二、投資性房地產(chǎn)的范圍項(xiàng)目?jī)?nèi)容屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目（1）已出租的土地使用權(quán)（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（3）已出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目（1）自用房地產(chǎn)（2）作為存貨的房地產(chǎn)（3）企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的建筑物或土地使用權(quán)（4）按照國家規(guī)定認(rèn)定的閑置土地需要根據(jù)具體情況判斷的項(xiàng)目（1）部分用于賺取租金或資本增值，部分自用的房地產(chǎn)（2）出租且提供輔助服務(wù)的建筑物1717.第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量購置價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝本錢、借款費(fèi)用18本錢〔無論采用哪種后續(xù)計(jì)量模式〕

自行建造取得到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài)外購18.一、外購的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)-本錢投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)企業(yè)外購房地產(chǎn)的本錢，包括購置價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。19.二、自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，其本錢由建造該項(xiàng)資產(chǎn)到達(dá)預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝本錢、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常損失直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)外支出，不計(jì)入建造本錢。投資性房地產(chǎn)-在建20.【例題】2021年1月1日甲公司經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)購入一棟爛尾樓，購入后并準(zhǔn)備繼續(xù)建造，檢查后對(duì)外出租。2月1日實(shí)際支付價(jià)款10000萬元〔不考慮土地使用權(quán)〕，當(dāng)日辦理完畢相關(guān)手續(xù)取得爛尾樓的所有權(quán)。3月1日，開始委托承包商繼續(xù)建造。12月31日，建造完成。實(shí)際發(fā)生建造本錢20000萬元。甲公司2021年相關(guān)會(huì)計(jì)處理表述不正確的選項(xiàng)是〔〕A2月1日實(shí)際支付價(jià)款10000萬元計(jì)入“在建工程〞B2月1日實(shí)際支付價(jià)款10000萬元計(jì)入“投資性房地產(chǎn)-在建〞C實(shí)際建造本錢20000萬元計(jì)入“投資性房地產(chǎn)-在建〞D12月31日建造完成確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的本錢為30000萬元答案：A二、自行建造的投資性房地產(chǎn)21.第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量22采用本錢模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)22.一、采用本錢模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)〔一〕租金收入1.預(yù)收租金2.確認(rèn)租金收入〔二〕折舊或攤銷〔比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)〕〔三〕減值23借：銀行存款貸：預(yù)收賬款借：預(yù)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)本錢貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備23.二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)〔比照〕24成本模式公允價(jià)值模式租金收入折舊/攤銷公允價(jià)值變動(dòng)減值√√－－√－√√投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式比照分析表24.二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)〔比照〕投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng)損益25.二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)2、不計(jì)提折舊和攤銷，不計(jì)提減值準(zhǔn)備、公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益〔或相反〕4、租金收入：借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入〔配比原那么〕2626.二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例題采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量】遠(yuǎn)洋企業(yè)于2021年12月31日購置一座建筑物，于2021年1月1日開始用于出租。該建筑物的本錢為1420萬元，用銀行存款支付。建筑物預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為20萬元。該建筑物劃分為投資性房地產(chǎn)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量。年租金為200萬元，于每年年末支付。2021年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為1400萬元。那么因該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)對(duì)2021年度營業(yè)利潤的影響金額為〔〕萬元。A180B200C20D140確認(rèn)時(shí)點(diǎn)？2727.二、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)2828.三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更變更原則計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。變更方式成本模式公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)處理借：投資性房地產(chǎn)——成本（原值）投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）

利潤分配——未分配利潤（或借記）

盈余公積（或借記）按變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益“會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和過失更正〞2929.第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的處理原那么二、資本化的后續(xù)支出三、費(fèi)用化的后續(xù)支出3030.第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出資本化改擴(kuò)建或裝修時(shí)，仍作為投資性房地產(chǎn)核算，只是轉(zhuǎn)入“在建”明細(xì)科目，并在該明細(xì)科目下歸集改良或裝修支出，完工后再轉(zhuǎn)回。

注意對(duì)比：固定資產(chǎn)后續(xù)支出通過“在建工程”核算。

再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷費(fèi)用化計(jì)入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出3131.第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出以下有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的表述中，正確的選項(xiàng)是〔〕A與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)本錢B投資性房地產(chǎn)改擴(kuò)建期間應(yīng)該轉(zhuǎn)入在建工程C投資性房地產(chǎn)改擴(kuò)建期間不計(jì)提折舊或攤銷D投資性房地產(chǎn)日常維護(hù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用3232.第五節(jié)投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理〔一〕非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)〔二〕投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨

3333.一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式34自用存貨“開發(fā)產(chǎn)品〞指出投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式有幾種，分別是什么？34.二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理35.

非投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)本錢模式公允價(jià)值模式固定資產(chǎn)〔原值〕等改為投資性房地產(chǎn)，累計(jì)折舊〔攤銷〕改為投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊〔攤銷〕投資性房地產(chǎn)改為固定資產(chǎn)等，投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊〔攤銷〕改為累計(jì)折舊〔攤銷〕“按公允價(jià)值計(jì)量，差額處理是關(guān)鍵〞固定資產(chǎn)等改為投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值貸差計(jì)資本公積，借差計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益投資性房地產(chǎn)改為固定資產(chǎn)等，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益“對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益〞二、轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理原那么3636.〔2〕投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品〔公允價(jià)值〕貸：投資性房地產(chǎn)—本錢—公允價(jià)值變動(dòng)〔或借記〕公允價(jià)值變動(dòng)損益〔或借記〕三、轉(zhuǎn)換的具體會(huì)計(jì)處理

非投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式〔1〕投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)〔公允價(jià)值〕貸：投資性房地產(chǎn)—本錢—公允價(jià)值變動(dòng)〔或借記〕公允價(jià)值變動(dòng)損益〔或借記〕3737.〔2〕公允價(jià)值>賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)—本錢〔公允價(jià)值〕累計(jì)折舊〔累計(jì)攤銷〕固定/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)/開發(fā)產(chǎn)品資本公積—其他資本公積三、轉(zhuǎn)換的具體會(huì)計(jì)處理

非投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式按房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)入投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益〞或“資本公積〞的差額轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)本錢〞。〔1〕公允價(jià)值<賬面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)—本錢〔公允價(jià)值〕累計(jì)折舊〔累計(jì)攤銷〕固定/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備存貨跌價(jià)準(zhǔn)備公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)/開發(fā)產(chǎn)品3838.〔2〕投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)三、轉(zhuǎn)換的具體會(huì)計(jì)處理

投資性房地產(chǎn)

非

投資性房地產(chǎn)本錢模式〔1〕投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷固定/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備3939.〔2〕存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸：開發(fā)產(chǎn)品〔賬面余額〕三、轉(zhuǎn)換的具體會(huì)計(jì)處理

投資性房地產(chǎn)

非

投資性房地產(chǎn)本錢模式〔1〕自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷固定/無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊/攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備4040.三、轉(zhuǎn)換的具體會(huì)計(jì)處理【例題3多項(xiàng)選擇題】2021年10月1日，甲公司董事會(huì)決定將自用辦公樓整體出租給乙公司，租期為3年，月租金為200萬元，每季度初收取租金。2021年10月1日為租賃期開始日，當(dāng)日的公允價(jià)值為30000萬元。該寫字樓原值為20000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為40年，已計(jì)提固定資產(chǎn)折舊500萬元。2021年末該房地產(chǎn)的公允價(jià)值為31000萬元。甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假定按季度確認(rèn)收入。那么甲公司的以下處理中正確的有〔〕A2021年10月1日確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為30000萬元B2021年10月1日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值的差額計(jì)入損益C2021年末調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，并確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)收益1000萬元D2021年底四季度對(duì)該項(xiàng)房地產(chǎn)計(jì)提折舊費(fèi)用為125萬元E每季度收到租金作為預(yù)收賬款核算20000-5004141.三、轉(zhuǎn)換的具體會(huì)計(jì)處理4242.第六節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置4343.一、采用本錢模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例題采用本錢模式后續(xù)計(jì)量】2021年12月20日，甲公司將一幢建筑物對(duì)外出租并采用本錢模式計(jì)量。出租時(shí)，該建筑物的本錢為100萬元，已計(jì)提折舊50萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，預(yù)計(jì)尚可使用年限為10年，采用年限平均法計(jì)提折舊，無殘值。2021年12月31日，該建筑物的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值為36萬元，公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為31萬元。2021年12月31日，該建筑物的預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值為38萬元，公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為40萬元。假定計(jì)提減值后該建筑物的折舊方法、折舊年限和凈殘值不變。那么2021年12月31日該投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為〔〕萬元。A40B32C38D314444.一、采用本錢模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)解析：〔1〕2021年12月20日，出租建筑物：借：投資性房地產(chǎn)100累計(jì)折舊50貸：固定資產(chǎn)100投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊50〔2〕2021年12月31日，計(jì)提折舊：借：其他業(yè)務(wù)本錢5貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊52021年12月31日賬面凈值=50-5=45〔萬元〕2021年12月31日可收回金額=36萬元2021年12月31日減值準(zhǔn)備=45-36=9〔萬元〕4545.一、采用本錢模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)解析：〔3〕2021年12月31日，計(jì)提減值準(zhǔn)備借：資產(chǎn)減值損失9