房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范講解

?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?講座——房地產(chǎn)面積測(cè)算——12/1/20231房地產(chǎn)面積測(cè)算授課提綱一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述二、房產(chǎn)面積測(cè)算三、用地面積測(cè)算四、面積測(cè)算的方法與精度要求五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例12/1/20232一、房地產(chǎn)測(cè)繪概述1.房地產(chǎn)測(cè)繪的目的2.房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容3.房地產(chǎn)測(cè)繪的作用4.房地產(chǎn)測(cè)繪的三種圖件5.房地產(chǎn)測(cè)繪的特殊性6.房地產(chǎn)面積測(cè)算的重要性12/1/20233二、房產(chǎn)面積測(cè)算1.房產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定〔1〕房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容1〕房屋的建筑面積2〕房屋的使用面積3〕房屋的產(chǎn)權(quán)面積4〕房屋的共有建筑面積〔2〕面積測(cè)算的要求12/1/202341〕各類(lèi)面積測(cè)算的邊長(zhǎng)必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差內(nèi)，取中數(shù)作最后結(jié)果。2〕量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能到達(dá)相應(yīng)精度的儀器和工具。3〕邊長(zhǎng)以米為單位，取至0.01米；面積以平方米為單位，最后結(jié)果湊整至0.01平方米。4〕樓層高度：指下層地面或樓面至上層樓面之間的垂直距離。12/1/202352.房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定〔1〕計(jì)算全部建筑面積的范圍1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。12/1/20236單層房屋12/1/202372)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上局部計(jì)算建筑面積。夾層12/1/202383)穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊局部，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。12/1/20239大廳112/1/202310大廳212/1/202311回廊12/1/2023124〕樓梯間、電梯〔觀光梯〕井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。觀光梯12/1/2023135〕房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算。12/1/2023146〕挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。挑樓全封閉的陽(yáng)臺(tái)12/1/2023157〕屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。12/1/2023168〕與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。12/1/2023179〕房屋間永久性封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。12/1/20231810〕地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻〕外圍水平投影面積計(jì)算。地下室半地下室12/1/202319地下室、半地下室相應(yīng)出入口12/1/20232011〕有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。門(mén)廊、門(mén)斗有柱門(mén)廊12/1/202321門(mén)斗12/1/202322玻璃幕墻12〕玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。12/1/202323車(chē)棚、貨棚等13〕屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。14〕依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。12/1/20232415〕有伸縮縫的房屋，假設(shè)其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。12/1/2023251〕與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。〔2〕計(jì)算一半建筑面積的范圍

無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的無(wú)柱走廊12/1/202326獨(dú)立柱、

單排柱2〕獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋的水平投影面積的一半計(jì)算。12/1/2023273〕未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉的陽(yáng)臺(tái)1未封閉的陽(yáng)臺(tái)212/1/202328未封閉挑廊12/1/202329室外樓梯4〕無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。12/1/202330架空通廊5〕有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。12/1/2023311〕層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。〔3〕不計(jì)算建筑面積的范圍12/1/2023322〕突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。3〕房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。無(wú)柱雨篷12/1/202333天面上的花園4〕房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。12/1/2023345〕建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。平臺(tái)12/1/202335騎樓6〕騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的局部。12/1/202336過(guò)街樓12/1/202337路面作為頂蓋建造的房屋7〕利用引橋、高架路、高架橋等路面作為頂蓋建造的房屋。12/1/202338活動(dòng)房屋等8〕活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。9〕獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線(xiàn)。10〕與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。12/1/202339三、用地面積測(cè)算1.有關(guān)名稱(chēng)及術(shù)語(yǔ)的含義〔1〕用地面積：指產(chǎn)權(quán)主使用土地的范圍，包括房屋占地面積、庭園等其他用途的土地面積?！?〕共用地面積：指兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)主共同占有使用的不能分割的土地面積。12/1/2023402.用地面積測(cè)算的范圍用地面積以丘為單位進(jìn)行測(cè)算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積，各項(xiàng)地類(lèi)面積的測(cè)算。3.以下土地不計(jì)入丘用地面積12/1/2023411〕無(wú)明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地。間距地不計(jì)入丘內(nèi)用地面積范圍

12/1/2023422〕市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。3〕公共使用的河涌、水溝、排污溝。4〕已經(jīng)征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載的范圍，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核定需要作市政建設(shè)的用地。5〕其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。12/1/202343四、面積測(cè)算的方法與精度要求1.坐標(biāo)解析法〔1〕根據(jù)坐標(biāo)成果表上的數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。

式中：S—面積，㎡；Xi—界址點(diǎn)的縱坐標(biāo)，m；Yi—界址點(diǎn)的橫坐標(biāo)，m；n—界址點(diǎn)個(gè)數(shù)；i—界址點(diǎn)序號(hào)，按順時(shí)針?lè)较蝽樉帯?2/1/202344

(2)面積中誤差按下式計(jì)算。

—面積中誤差，㎡；—相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中差m；—多邊形中對(duì)角線(xiàn)長(zhǎng)度，m。

式中：12/1/202345界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算面積舉例12/1/2023462.實(shí)地量距法〔1〕規(guī)那么圖形：根據(jù)實(shí)地丈量的邊長(zhǎng)直接計(jì)算面積；不規(guī)那么圖形：將其分割成簡(jiǎn)單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。〔2〕國(guó)標(biāo)?房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)?對(duì)房產(chǎn)面積的精度限差要求分為三級(jí)：一級(jí)：±(0.02)二級(jí)：±(0.04)三級(jí)：±(0.08)注：s為房產(chǎn)面積，㎡。12/1/202347以上面積精度等級(jí)的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定。3.圖解法

圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測(cè)算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩次。兩次量算面積較差不得超過(guò)下式規(guī)定：△S=±0.0003M式中：△S-兩次量算面積較差,㎡；S-所量算的面積，㎡；M-圖的比例尺分母。使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng)小于5c㎡。圖上量距應(yīng)量至0.2㎜。12/1/202348五、房地產(chǎn)面積計(jì)算舉例

1.有一棟三層半鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的房屋，各邊尺寸丈量結(jié)果已注記在圖中，試計(jì)算該棟房屋的用地面積，建基面積及總建筑面積。12/1/202349計(jì)算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136騎樓A3:3.12x9.12=28.4544飄樓A3:2.13x9.01=19.1913陽(yáng)臺(tái)2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面積:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面積:151.9392-29.8231=122.1161總建筑面積:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240單位:長(zhǎng)度m,面積m2。

12/1/2023502.有一雙隅二層房屋，第二層有一插層，試按照?qǐng)D中所示尺寸，計(jì)算插層的有效建筑面積，并計(jì)算該房屋的用地面積，建筑基地面積及總建筑面積。12/1/202351計(jì)算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37插層有效建筑面積：〔4.16+5.37〕X6.86=65.3758用地面積、建筑基地面積：C2：11.38X6.86=78.0668總建筑面積：78.0668X2+65.3758=221.5094單位：長(zhǎng)度m，面積m2。12/1/202352房屋共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算

同一房屋、用地有兩個(gè)以上權(quán)屬單元，共同占有或使用共有的建筑面積、用地面積就會(huì)出現(xiàn)共有面積的分?jǐn)傆?jì)算。一、共有面積的分?jǐn)傇敲?.產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。2.無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)?。某?單元)的分?jǐn)偯娣e等于面積分?jǐn)傁禂?shù)乘以某套(單元)建筑面積；面積分?jǐn)傁禂?shù)等于應(yīng)分?jǐn)偯娣e總和除以參加分?jǐn)偟母魈?單元)建筑面積總和。12/1/202353共有面積按相關(guān)面積比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式：δSi=K.SiK

=ΣΔSiΣsi式中：K-為面積的分?jǐn)傁禂?shù)Si-為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，m2；δSi-為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，m2；ΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，m2；ΣΔSi-為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e總和，m2；ΣSi-為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，m2。12/1/202354

二、共有建筑面積的分?jǐn)們?nèi)容

共有建筑面積是樓房不可缺少的輔助建筑面積，為各權(quán)屬單元提供效勞，由各權(quán)屬單元按建筑面積比例分?jǐn)偂５行┟娣e由權(quán)屬單元分?jǐn)偛缓侠?，因而亦存在不?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。12/1/2023551.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

(1)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：樓梯間、電梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共門(mén)廳、公共大廳、變電房、水泵房、水箱間、值班警衛(wèi)房、專(zhuān)用設(shè)備房、為整幢大樓效勞的公共用房等。12/1/202356(2)套〔單元〕與共有建筑面積之間分隔墻體水平投影面積的一半應(yīng)列入共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?2/1/2023572.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：(1)作為人防工程的地下室、避難室〔層〕；(2)用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層；(3)大樓內(nèi)的機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)；(4)為建筑造型而建，但無(wú)實(shí)用功能的建筑面積；(5)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，假設(shè)使用到其他功能的共有建筑面積時(shí)，需按其建筑面積比例參與分?jǐn)偂?2/1/202358三、共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

1.應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e一般可分為三大類(lèi)

12/1/202359(1)幢共有建筑面積：指為整幢大樓效勞的共有建筑面積〔如變電房、水泵房等〕。(2)功能共有建筑面積：指為某一局部或某幾層同一功能效勞的共有建筑面積〔如為某一功能效勞的專(zhuān)用樓梯間，專(zhuān)用設(shè)備房等〕。(3)本層共有建筑面積：指為本層功能效勞的共有建筑面積〔如樓梯間、公共走廊等〕。12/1/2023602.住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

住宅樓以幢為單元，按前述公式，根據(jù)本幢樓房的各項(xiàng)共有建筑面積和除以各套內(nèi)建筑面積和，求得分?jǐn)傁禂?shù)，然后計(jì)算房屋各套分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e。分?jǐn)傁禂?shù)=本幢應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和

本幢各套內(nèi)建筑面積和某套分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e=分?jǐn)傁禂?shù)乘某套內(nèi)建筑面積。12/1/2023613.商住樓共有建筑面積分?jǐn)?/p>

商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偂Ｏ雀鶕?jù)住宅和商業(yè)各自的建筑面積〔包括本功能的共有建筑面積〕分?jǐn)側(cè)钡墓灿薪ㄖ娣e，得住宅局部分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)局部分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e，然后將住宅和商業(yè)局部所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?2/1/202362住宅局部，將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅局部本身的共有建筑面積，依前述公式，按各套的建筑面積比例，分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。12/1/202363商業(yè)局部，將分?jǐn)偟玫酱钡墓灿薪ㄖ娣e，加上商業(yè)局部本身功能的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑面積的一局部，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根