房產(chǎn)公司職工技術(shù)運動會-物業(yè)管理培訓(xùn)

物業(yè)管理培訓(xùn)房產(chǎn)公司職工技術(shù)運動會第一局部物業(yè)管理的概論1、物業(yè)：是指已建成并投入使用的各類建筑物以及相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地〔也可以是單體的房屋，包括高層與多層住宅樓、綜合大樓、寫字樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標準工業(yè)廠房、倉庫等〕。2、物業(yè)管理含義：是指物業(yè)效勞企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理工程進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償效勞。3、業(yè)主：物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。4、物業(yè)管理的根本特征：社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型。一、物業(yè)與物業(yè)管理根本概念5、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別：6、物業(yè)管理的根本內(nèi)容⑴房屋建筑主體管理房屋根本情況的掌握。房屋修繕及其管理。房屋裝修管理。⑵房屋設(shè)備、設(shè)施的管理種類設(shè)備、設(shè)施的日常運營、保養(yǎng)、維修與更新的管理。各類設(shè)備、設(shè)施根本情況的掌握〔如：分布、管線走向、變動情況、完好率與使用情況等，做到準確、及時、心中有數(shù)〕。⑶環(huán)境衛(wèi)生的管理⑷綠化管理⑸治安管理⑹消防管理⑺車輛道路管理⑻公眾代辦性質(zhì)的效勞⑼管理費用的核收和使用管理⑽搞好社區(qū)管理、精神文明建設(shè)建立新型人際關(guān)系⑾物業(yè)的檔案管理7、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)⑴物業(yè)管理的籌劃階段；⑵物業(yè)管理前期準備階段；⑶物業(yè)管理啟動階段；⑷物業(yè)管理日常運行階段。二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)㈠前期物業(yè)管理知識1、工作內(nèi)容：〔是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)企業(yè)以前，與建設(shè)單位簽合同進入的物業(yè)管理〕⑴上崗人員培訓(xùn)方案的制定和實施。⑵新建物業(yè)的接管驗收。⑶接待業(yè)主入??；⑷建立物業(yè)管理檔案；⑸設(shè)計管理模式；⑹制定物業(yè)管理方案和管理制度；⑺測算和收物業(yè)管理效勞費用；⑻與業(yè)主和使用人建立聯(lián)絡(luò)關(guān)系；⑼向業(yè)主和使用人說明房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的功能和使用本卷須知；⑽監(jiān)督和管理業(yè)主和使用人的室內(nèi)裝飾裝修；⑾籌劃開展綜合經(jīng)營效勞；⑿自行提供或選聘專業(yè)機構(gòu)提供房屋及其附屬設(shè)備的養(yǎng)護維修效勞；⒀平安、消防、環(huán)境保潔、綠化管理效勞；⒁協(xié)助業(yè)主和建設(shè)單位籌備成立業(yè)主大會；⒂與街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等行政主管部門進行聯(lián)絡(luò)、溝通和協(xié)調(diào)。⑴?物業(yè)管理條例?規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)效勞企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)效勞企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)效勞合同。⑵前期物業(yè)管理、招投標應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和老實信用的原那么。⑶建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。2、前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定⑴有利于優(yōu)化設(shè)計、完善設(shè)計細節(jié)；⑵有利于提高房屋建造質(zhì)量；⑶有利于保證物業(yè)的使用功能；⑷有利于加強對所管物業(yè)的全面了解；⑸有利于后期管理工作的進行；⑹有利于樹立物業(yè)效勞企業(yè)的形勢。3、物業(yè)管理早期介入作用它是指物業(yè)管理單位在接受委托物業(yè)管理時，對新建物業(yè)或原有物業(yè)按行業(yè)標準進行綜合檢驗的過程。它是在竣工驗收的根底上，以主體結(jié)構(gòu)平安和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收。接管驗收合格，標志著物業(yè)可以實施正常的管理。4、什么是接管驗收5、一般來說，竣工驗收屬于物業(yè)管理早期介入的范疇，接管驗收屬于前期的物業(yè)管理的范疇。而早期介入：是指開發(fā)企業(yè)邀請從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員，參與該物業(yè)的工程可行性研究，小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、施工等階段的討論與提出的建議。6、接管驗收的要求、資料。7、物業(yè)交接雙方的責(zé)任⑴開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做好房屋交驗收準備，及時書面提請物業(yè)接管單位進行接管驗收，接管單位應(yīng)在15天內(nèi)審核并簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經(jīng)驗收合格，接管單位應(yīng)在7天內(nèi)簽驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件，未經(jīng)接管新建房屋一律不得交付使用。⑵接管驗收，交接雙方均應(yīng)嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理方法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。⑶房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負責(zé)處理；如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，是應(yīng)由接管單位負責(zé)處理。⑷新建房屋從驗收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修，保修期滿，按實結(jié)算，也可在驗收接管時，雙方達成協(xié)議，視質(zhì)量問題的輕重程度，建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責(zé)保修。⑴驗收主體不同。竣工驗收的主體是房地產(chǎn)開發(fā)單位和城市建設(shè)行政主管部門。接管驗收的主體是房地產(chǎn)經(jīng)營管理單位，即物業(yè)管理單位。⑵驗收性質(zhì)不同?？⒐を炇帐钦袨?，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行檢驗和質(zhì)量評定。接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)效勞企業(yè)代表全體業(yè)主根據(jù)委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用和維修的角度出發(fā)，對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進行再檢驗。⑶驗收目的不同?？⒐を炇帐枪こ坦こ探ǔ珊?，開發(fā)建設(shè)單位為了使物業(yè)取得進入市場的資格，對物業(yè)是否合格進行質(zhì)量驗收。接管驗收是物業(yè)管理公司為了分清管理責(zé)任，對即將進行管理的物業(yè)進行質(zhì)量驗收。8、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別⑴明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。⑵確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的利益。⑶為日后管理創(chuàng)造條件。9、接管驗收的作用三、物業(yè)效勞企業(yè)1、根本概念。物業(yè)管理公司：是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，對物業(yè)進行管理的企業(yè)性經(jīng)濟實體。2、物業(yè)效勞企業(yè)的性質(zhì)：⑴具有獨立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟實體?！膊皇鞘聵I(yè)單位〕⑵屬于效勞性企業(yè)。〔本身并不制造實物產(chǎn)品，通過效勞到達目標，本質(zhì)上講“產(chǎn)品〞就是效勞〕物業(yè)管理資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)部負責(zé)一級物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)二級和三級物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責(zé)二；設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)三級物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。3、物業(yè)效勞企業(yè)的設(shè)立分資質(zhì)審批和工商注冊登記兩步。4、各資質(zhì)等級物業(yè)效勞企業(yè)的條件。5、物業(yè)效勞企業(yè)的注冊登記按?公司法?規(guī)定：企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進行注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。另：收費標準報當(dāng)?shù)匚飪r部門審批。6、物業(yè)效勞企業(yè)的權(quán)利⑴根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實際情況制定管理方法。⑵依照委托合同和管理方法對物業(yè)實施管理。⑶依照委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費。⑷有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。⑸有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。⑹有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)。⑺可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。⑴履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營。⑵接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督。⑶重大管理舉措應(yīng)提業(yè)主委員會審議批準。⑷接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)。⑸提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。⑹發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。⑺物業(yè)管理委托合同終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)、包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時，業(yè)主委員會有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)管理財務(wù)狀況進行審計。7、物業(yè)效勞企業(yè)的義務(wù)四、業(yè)主大會和業(yè)主委員會㈠業(yè)主及其權(quán)利、義務(wù)業(yè)主是指物業(yè)的所有人〔前面已講述〕，又是我們物業(yè)效勞企業(yè)效勞的對象。業(yè)主的權(quán)利——最根本的權(quán)利就是依法享有所擁有物的各項權(quán)利和參與管理，要求物業(yè)效勞企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同提供相應(yīng)的管理與效勞的權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)——就是遵守有關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定及業(yè)主規(guī)約，物業(yè)管理委托合同所載明的各項條款和執(zhí)行、服從業(yè)主大會及業(yè)主委員會的各項決議、決定。㈡業(yè)主大會：是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理工程的業(yè)主自治管理組織。㈢業(yè)主大會履行的職責(zé)：1、裁定、修改業(yè)主公司和業(yè)主大會議事規(guī)那么；2、選舉、更換業(yè)主委員會、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3、選聘、解聘物業(yè)效勞企業(yè)；4、決定專項維修資金使用、續(xù)集方案，并監(jiān)督實施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；6、法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。㈣建設(shè)部建住房[2003]131號?業(yè)主大會規(guī)程?第十七規(guī)定業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主規(guī)約，業(yè)主大會議事規(guī)那么、選聘、解聘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。㈤業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位業(yè)主委員會是在物業(yè)管理城區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選擇產(chǎn)生，經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體。業(yè)主委員會的宗旨是代表物業(yè)的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與平安使用，維護本物業(yè)的公共秩序、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、平安、舒適、文明的環(huán)境。業(yè)主委員會不僅是業(yè)主參與民主管理的組織形式，從根本上講，還是業(yè)主實施民主管理的組織形式，是社會民主管理的根底。㈥業(yè)主委員會的產(chǎn)生1、第一屆業(yè)主委員會，由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)效勞企業(yè)、企業(yè)代表組成籌委會，籌委會會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。2、業(yè)主委員會會每屆任期3年，由業(yè)主大會進行換屆選舉。㈦業(yè)主委員會組織1、根據(jù)物業(yè)規(guī)模大小，業(yè)主委員會設(shè)委員5-15名，其中主任1名，副主任2-3名，主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。2、業(yè)主委員會主任通常由主要業(yè)主代表擔(dān)任，住宅小區(qū)可選熱心公眾事業(yè)，對物業(yè)管理有較多了解，有一定威信和組織工作能力的人擔(dān)任。3、業(yè)主委員會聘任執(zhí)行秘書〔或秘書長〕1名，負責(zé)處理本會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是也可以不是本會委員。4、業(yè)主委員會主任、副主任、執(zhí)行和局為兼職或?qū)Ｂ殹Ｖ魅?、副主任、?zhí)行秘書和經(jīng)業(yè)主委員會同意的其他人員可根據(jù)承擔(dān)的工作情況獲得適當(dāng)津貼。㈧業(yè)主委員會委員1、業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期3年，可連選舉連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后提交業(yè)主大會確認。2、業(yè)主委員會委員名額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權(quán)份額的多少。具有較多業(yè)權(quán)份額的業(yè)主，在業(yè)主委員會中應(yīng)占較多的委員名額；但分散業(yè)主也應(yīng)占有相應(yīng)比例的委員名額。如其物業(yè)30%業(yè)權(quán)為分散的業(yè)主，那么在委員中30%的委員應(yīng)由這些分散的業(yè)主推選。非業(yè)主不得成為業(yè)主委員會委員。3、業(yè)主委員會委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的成年人擔(dān)任。但有以下情形的人員不得擔(dān)任委員會，已擔(dān)任的須停任，并由下次業(yè)主大會確認：⑴個人已宣告破產(chǎn)或擔(dān)任企業(yè)法寶代表人期間該企業(yè)破產(chǎn)3年內(nèi)的；⑵因身體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)的能力；⑶無故缺席會議連續(xù)3次以上；⑷已不是業(yè)主；⑸有違法犯罪行為被司法部門認定或正在接受調(diào)查的；⑹已以書面形式辭職的；⑺其他不適宜擔(dān)任本會委員的情形。㈨業(yè)主委員會的權(quán)利1、召集和主持業(yè)主大會；2、修訂業(yè)主規(guī)約、業(yè)主委員會章程；3、決定聘請物業(yè)效勞企業(yè)；4、審議物業(yè)管理效勞費收取標準及使用方法；5、審議年度管理工作方案、年度費用概預(yù)算；6、檢查、監(jiān)督物業(yè)效勞企業(yè)的物業(yè)管理工作；7、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理。8、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。㈩業(yè)主委員會的義務(wù)1、籌備并向業(yè)主大會報告工作；2、執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議，接受廣闊業(yè)主的監(jiān)督；3、貫徹執(zhí)行并催促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)落實各項管理工作，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；4、嚴格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項管理目標實現(xiàn)；5、接受政府行政管理機構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；6、本會作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益?！彩弧硺I(yè)主委員會與物業(yè)效勞企業(yè)的關(guān)系業(yè)主委員會和物業(yè)效勞企業(yè)實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，共同管理著一定范圍的物業(yè)。這就決定了他們之間具有一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系。1、法律關(guān)系業(yè)主委員會與物業(yè)效勞企業(yè)是委托者和受托者的關(guān)系，是聘用與受聘的關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會有決定委托或不委托、聘用或不聘用某個物業(yè)效勞企業(yè)的權(quán)利，物業(yè)效勞企業(yè)也有接受或不接受委托、受聘或拒絕受聘的權(quán)利。兩者無隸屬關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，也不存在管理和被管理的關(guān)系，兩者在法律上是平等的。2、經(jīng)濟關(guān)系物業(yè)效勞企業(yè)提供的物業(yè)管理效勞是有償?shù)?，在提供一定的物業(yè)管理效勞的同時，也應(yīng)獲得相應(yīng)的報酬。同樣，業(yè)主在享受到這些管理效勞的同時，也應(yīng)付出相應(yīng)的費用。物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主方面的這種經(jīng)濟關(guān)系是通過物業(yè)管理委托合同確認和保證的。合同簽訂后，雙方分別承擔(dān)不同的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定及要求提供相應(yīng)的管理效勞，向業(yè)主委員會及廣闊業(yè)主負責(zé)，并在日常工作中接受他們的監(jiān)督；同時，業(yè)主委員會及廣闊業(yè)主應(yīng)協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)開展工作，并按時繳交物業(yè)管理委托合同寫明的各項費用。雙方在經(jīng)濟關(guān)系上也是平等的。五、房屋修繕管理㈠房屋修繕概念房屋修繕是指對已建成的房屋進行翻修、大修、中修、小修、綜合維修和維護保養(yǎng)。㈡房屋修繕責(zé)任的劃分1、新建房屋在保修期內(nèi)；2、保修期滿后保修期滿后，由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費用。對業(yè)主委托物業(yè)管理的物業(yè)，具體規(guī)定如下：⑴物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套效勞設(shè)施的修繕責(zé)任。房屋建筑共同部位包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和根底等重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、樓內(nèi)車庫等。房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。物業(yè)規(guī)劃絨線內(nèi)的市政公共設(shè)施和附屬建筑包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車房棚、停車場等物業(yè)。規(guī)劃絨線內(nèi)的附屬配套效勞設(shè)施包括網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點等。修繕費用按建設(shè)部?城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定?執(zhí)行。由各業(yè)主按業(yè)權(quán)比例分擔(dān)，做法是建立物業(yè)維修基金，事先向各業(yè)主按比例收取，在全體業(yè)主的監(jiān)督下?？顚Ｓ?。⑵業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。自用部位和自用設(shè)備是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺。業(yè)主可自行修繕，也可委托他人或物業(yè)效勞企業(yè)修繕。但物業(yè)效勞企業(yè)都負有檢查監(jiān)督的責(zé)任。修繕費用由業(yè)主支付。

3、其他情況凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責(zé)修復(fù)或給予賠償。㈢房屋建筑工程的最低保修期限為：建設(shè)部第80號令?房屋建筑工程質(zhì)量保修方法?第七條規(guī)定：1、地基根底和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2、屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏為5年；3、供熱與供冷系統(tǒng)為2個彩暖期、供冷期；4、電城郭系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；5、裝修工程為2年。㈣房屋常用結(jié)構(gòu)——分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。㈤房屋組成局部1、結(jié)構(gòu)局部——根底、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等工程；2、裝修局部——門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等工程；3、設(shè)備局部——水衛(wèi)、電器照明、特殊設(shè)備〔如消防栓、避雷針裝置、電梯〕等工程。㈥房屋完損等級的分類及標準：1、完好房；2、根本完好房；3、一般損壞房；4、嚴重損壞房；5、危險房。㈦房屋的大修、中修、小修1、大修工程指需要牽動或拆換局部主體和房屋設(shè)備，但不需全部撤除，一次費用在該建筑同類結(jié)構(gòu)新建造價的25%以上的工程。2、中修工程指需牽動或拆換少量主體構(gòu)件，保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)，一次費用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下的工程。3、小修工程小修工程即房屋的日常養(yǎng)護。指為了保持房屋的原有完好等級，進行日常養(yǎng)護和及時修復(fù)小損小坪的工程。㈧裝飾裝修根本要點1、裝飾裝修的申請與批準雖然房屋業(yè)主有權(quán)對自己的房屋進行裝修，但如果不加以管理，就可能會侵犯其他業(yè)主的利益，甚至破壞房屋結(jié)構(gòu)，影響到房屋的平安和正常使用。因此，房屋所有人、使用人進行家庭居室裝飾裝修前，必須向物業(yè)效勞企業(yè)提出申請。其中：⑴進行簡易裝飾裝修〔如僅作面層涂料、貼墻紙、鋪面磚等〕的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课莓a(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)管理單位登記備案；⑵原有房屋裝飾裝修時，凡涉及拆改主體結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的，必須向房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，并由房屋平安鑒定單位對裝飾裝修方案的使用平安進行審定。房屋裝飾裝修申請人持批準書向建設(shè)行政主管部門辦理報建手續(xù)，并領(lǐng)取施工許可證。物業(yè)效勞企業(yè)可供辦申請。⑶凡專用設(shè)備〔如煤氣儀表、管線等〕的改動，必須報請主管部門批準，物業(yè)效勞企業(yè)可供辦申請。2、施工單位及人員的管理。3、裝飾裝修工程質(zhì)量與平安管理。㈨房屋日常養(yǎng)護概念：房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護管理等工作，是物業(yè)效勞企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。㈩房屋日常養(yǎng)護的內(nèi)容1、地基根底養(yǎng)護；⑴堅決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生；⑵防止地基浸水；⑶保證勒腳完好無損；⑷防止地基凍害。2、樓地面工程的養(yǎng)護⑴保證經(jīng)常用水房間的有效防水；⑵防止室內(nèi)受潮與蟲害；⑶加強對二次裝修的科學(xué)管理；⑷控制與消除裝飾材料的副作用。3、墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護⑴定期檢查，及時處理；⑵加強保護與其它工程相接處；⑶清單清潔與清潔方法；⑷注意日常工作中的防護；⑸注意材料的工作環(huán)境；⑹定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性。4、門窗工程的養(yǎng)護⑴嚴格遵守使用常識與操作規(guī)程；⑵經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；⑶定期更換易損部件，保持整體狀況良好；⑷北方地區(qū)外門窗冬季使用管理；⑸加強窗臺與暖氣的使用管理。5、屋面工程維修養(yǎng)護⑴定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)；⑵定期檢查、記錄，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理；⑶建立大修、中修、小修制度；⑷加強屋面使用的管理；⑸建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊伍。6、通風(fēng)道的養(yǎng)護管理⑴住戶在安裝抽油煙機的衛(wèi)生間通風(fēng)器時，必須小細致地操作，不要亂打亂鑿，對通風(fēng)道造成損害；⑵不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道；⑶物業(yè)效勞企業(yè)每年應(yīng)逐戶對通風(fēng)道的使用情況及有無裂縫破損、堵塞等情況進行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認真記錄，及時修復(fù)；⑷檢查時可在樓枯通風(fēng)道出屋面處測通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查其是否暢通；⑸通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時用水泥砂漿填補，嚴重損壞的在房屋大修時應(yīng)徹底更換。7、垃圾道的養(yǎng)護管理⑴指定專人負責(zé)垃圾清運，保持垃圾道通暢；⑵搬運重物時要注意保護好垃圾道，防止碰撞，平時不要用重物敲擊垃圾道；⑶不要往垃圾道中傾倒體積較大或長度較長的垃圾；⑷垃圾道出現(xiàn)堵塞時應(yīng)盡快組織人員疏通，否那么越堵越嚴，疏通起來更加費時費力；⑸垃圾斗、出垃圾門每兩年應(yīng)重新油漆一遍，防銹蝕，延長其壽命，降低維修費用；⑹垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時用水泥砂漿或混凝土修補，防止其擴大。〔十一〕房屋日常養(yǎng)護的考核標準日常養(yǎng)護考核指標主要有：定額指標、經(jīng)費指標、效勞指標和平安指標。1、定額指標小修養(yǎng)護工人的勞動效率要100%到達或超過人工定額；材料消耗不超過或低于材料消耗定額。到達小修養(yǎng)護工程定額的指標，是完成小修養(yǎng)護工作量，搞好日常效勞的必要保證。2、經(jīng)費指標小修養(yǎng)護經(jīng)費主要通過收費物業(yè)管理效勞費籌集，缺乏局部從物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營的收入中彌補。3、效勞指標走訪查房率。一般要求管理員每月對轄區(qū)的住〔用〕戶要走訪查房50%以上；每季對轄區(qū)內(nèi)住〔用〕戶要逐戶走訪查房1遍。4、平安指標。確保住用、生產(chǎn)平安，是維修效勞的首要指標，是考核工作實績的重要依據(jù)。⑴嚴格遵守操作規(guī)程，不聲音上崗和操作；⑵注意工具、用具的平安檢查，及時修復(fù)或更換有不平安因素的工具、用具；⑶按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料，如利用舊料時，要特別注意平安性能的檢查，增強施工期間和完工后交付使用的平安因素?！彩嘲紫伿鞘澜缧灾饕οx之一，俗稱“無牙老虎〞。是一種巢群棲生活的昆蟲，主要取食木材和含植物纖維素的物質(zhì)，也能蛀蝕塑料、橡膠、瀝青和金屬制品?！彩嘲紫伒念A(yù)防和滅治防治白蟻是一項長期的工作，為加強城市房屋白蟻防治工作，消除白蟻危害隱患，確保國家財產(chǎn)和人民生命平安，建設(shè)部1993年制定了?關(guān)于認真做好新建房屋白蟻預(yù)防工作的通知?和?房屋建筑白蟻預(yù)防工程施工技術(shù)規(guī)定?。制定了“以防為主，綜合防治〞的方針，要求做到“一防、二治、三管理〞。1、白蟻的防治管理⑴白蟻的防治由各級政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)。⑵在蟻害區(qū)所有房屋新建工程和原有房屋進行改建、翻建的工程，均須進行“白蟻預(yù)防處理〞，并經(jīng)政府房地產(chǎn)行政主管部門確認。否那么，不予核發(fā)?規(guī)劃許可證?，不予辦理商品房銷〔預(yù)〕售許可證和產(chǎn)權(quán)登記證。⑶物業(yè)管理單位、房屋所有人應(yīng)定期對其房屋進行蟻害平安檢查，如發(fā)現(xiàn)蟻情，應(yīng)立即委托具有資質(zhì)的房屋白蟻防治機構(gòu)進行治理。⑷加強白蟻防治機構(gòu)的資質(zhì)審批和管理；白蟻防治人員須經(jīng)崗位培訓(xùn)合格后持證上崗。⑸房屋白蟻防治效勞，收取白蟻預(yù)防費，嚴格資金管理，?？顚Ｓ?。⑹加強對白蟻防治藥物的生產(chǎn)和使用的管理與監(jiān)督檢查，防止平安事故發(fā)生。2、白蟻的預(yù)防在蟻害區(qū)的建筑物進行白蟻預(yù)防處理，是滅蟻治本的根本措施。白蟻的預(yù)防主要從3方面入手：⑴堵塞白蟻入侵的途徑；⑵建筑物基部的處理；⑶木材防蟻。3、白蟻的滅治白蟻的滅治主要有藥物滅治漢、挖巢法、誘殺法。六、房屋設(shè)備管理㈠概念：房屋設(shè)備，是對房屋建筑內(nèi)部附屬的和相關(guān)的市政、公用各類維修與更新的管理。房屋設(shè)備管理是對房屋設(shè)備的使用、日常養(yǎng)護維修與更新的管理。㈡房屋設(shè)備的構(gòu)成與分類1、房屋建筑設(shè)備⑴給水設(shè)備；⑵排水設(shè)備；⑶熱水供給設(shè)備；⑷消防設(shè)備；⑸衛(wèi)生與廚房設(shè)備；⑹供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備；⑺燃氣設(shè)備。2、房屋建筑電氣工程設(shè)備⑴供電及照明設(shè)備；⑵弱電設(shè)備；⑶電梯設(shè)備；⑷防雷設(shè)備。㈢房屋管理的根本內(nèi)容與要求1、設(shè)備及其管理的特點⑴效勞性功能強；⑵經(jīng)營性特點突出；⑶專業(yè)性技術(shù)性要求高；⑷綜合性強。2、設(shè)備管理的根本內(nèi)容、要求⑴使用管理；⑵維修養(yǎng)護管理；⑶平安管理；⑷技術(shù)檔案資料管理七、物業(yè)管理綜合效勞1、物業(yè)管理綜合效勞的概念物業(yè)管理綜合效勞是指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理之外的各項效勞與管理工作，包括公共效勞中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理和專項效勞、特約效勞。2、物業(yè)管理綜合效勞的特點物業(yè)管理綜合效勞除具有物業(yè)管理委托性和有償性的根本特點外，還具有以下3個突出特點：①綜合性強②專業(yè)性強③政策性強3、物業(yè)管理綜合效勞的運作形式物業(yè)效勞企業(yè)是物業(yè)管理綜合效勞的組織者與管理者。各項效勞的具體運作有兩種形式：一是將一些要求明確、職責(zé)清晰或?qū)I(yè)性強、技術(shù)要求高〔如電梯〕的效勞工程委托給社會上專業(yè)化的效勞公司，如清潔效勞公司，電梯公司；二是物業(yè)效勞企業(yè)自行組建相應(yīng)的部門，配備必要的操作效勞人員來具體實施。4、物業(yè)管理綜合效勞管理規(guī)章制度建立有3個作用①確保國家有關(guān)規(guī)定與行業(yè)標準的執(zhí)行；②標準效勞人員的行為；③明確效勞對象的權(quán)利和義務(wù)；5、綠化管理的根本內(nèi)容園林綠化的設(shè)計和營造，已有綠地的日常養(yǎng)護及居住區(qū)綠化管理。6、綠地率指小區(qū)內(nèi)綠地用地面積與小區(qū)總用地面積的比率。綠地率=小區(qū)內(nèi)綠地用地面積／小區(qū)總用地面積×100%。7、綠化覆蓋率=綠地覆蓋面積／小區(qū)總用地面積×100%。8、人均公共綠地面積=小區(qū)公共綠地面積／小區(qū)內(nèi)居住總?cè)丝凇矅乙?guī)定：人均2～4㎡〕。9、治安管理概念：治安管理是指物業(yè)效勞企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管物業(yè)進行的一系列管理活動。10、治安管理工作公平安保衛(wèi)和正常的生活、工作秩序的維持兩局部，主要工作包括：①建立健全物業(yè)平安保衛(wèi)組織機構(gòu)；②制定和完善各項治安保衛(wèi)崗位責(zé)任制；③保安員的配備及其培訓(xùn)；④建立正常的巡視制度；⑤加強區(qū)域內(nèi)車輛的平安管理；⑥完善區(qū)域內(nèi)的平安設(shè)施；⑦聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治；⑧在當(dāng)?shù)毓才沙鏊闹笇?dǎo)下搞好治安管理；⑨與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度；⑩為保安配備必要的保安器具，辦理人身保險。11、消防管理的主要內(nèi)容消防宣傳教育；消防隊伍建設(shè)；消防制度制定；消防設(shè)施器材配置與管理及緊急情況下的疏散5個方面，其核心是三落實，即“隊伍落實、制度落實、器材落實〞。12、車輛道路管理主要內(nèi)容①道路管理；②交通管理；③車輛管理；④停車場管理。八、住宅小區(qū)物業(yè)管理1、住宅小區(qū)的功能⑴居住功能；⑵效勞功能；⑶經(jīng)濟功能；⑷社會功能；2、住宅小區(qū)的特點⑴統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)；⑵規(guī)劃大、功能全；⑶房屋結(jié)構(gòu)整體化、配套設(shè)施系統(tǒng)化；⑷產(chǎn)權(quán)多元化、管理復(fù)雜化。住宅小區(qū)物業(yè)管理特點——管理具有社會性、統(tǒng)一性、強調(diào)效勞性、具有復(fù)雜性、追求藝術(shù)性。3、住宅小區(qū)物業(yè)管理目標⑴社會效益；⑵經(jīng)濟效益；⑶環(huán)境效益；4、住宅小區(qū)物業(yè)管理原那么⑴業(yè)主自治自律與專業(yè)管理相結(jié)合；⑵效勞至上、寓管理于效勞之中；⑶所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相別離；⑷企業(yè)經(jīng)營、獨立核算；⑸有償效勞和費用合理分擔(dān)。5、住宅小區(qū)精神文明建設(shè)的根本內(nèi)容⑴開展精神文明建設(shè)，制定住宅小區(qū)居民精神文明公約。居民要自覺遵守住宅小區(qū)的各項規(guī)章制度，遵守和維護公共秩序，保護公共財物，提倡居民鄰里互且、文明居住、文明行為、關(guān)心孤寡老人和殘疾人。⑵完善、充實娛樂場所和文體活動設(shè)施，開展豐富多彩的文體活動，豐富小區(qū)居民的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高廣闊居民的參與意識，促進安定團結(jié)和社會穩(wěn)定。⑶建設(shè)高雅的社區(qū)文體，培育健康的社區(qū)精神?！吧鐓^(qū)〞是地域、社會互助和社會關(guān)系的綜合全體，即一群人居住于某一地理區(qū)域、具有共同關(guān)系和社會效勞體系的一種生活共同體。小區(qū)居民長期生活、學(xué)習(xí)工作在同一空間，彼此之間相互交往、溝通和影響，造成了特定的社會關(guān)系，形成了一個小社會?！吧鐓^(qū)〞精神，是住宅小區(qū)居民的精神狀態(tài)和思想行為的綜合反映。而社區(qū)文化那么是社區(qū)精神的載體。6、住宅小區(qū)物業(yè)管理達標考評。建設(shè)部2000年對[1995]120號文?全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準?進行修訂，建住房物[2000]8號?建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)〔大廈、工業(yè)園〕標準及有關(guān)考評驗收工作的通知?。7、申報條件：參評工程符合城市規(guī)劃建設(shè)要求、配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬㎡以上，別墅2萬㎡以上，大廈3萬㎡以上且外住宅建筑面積占10%以上，入住率或使用率達85%以上。取得“省〔自治區(qū)、直轄市〕級物業(yè)管理示范工程〞稱號一年以上。物業(yè)效勞企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。物業(yè)效勞企業(yè)無重大責(zé)任事故。未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關(guān)收費、效勞質(zhì)量等方面的重大投訴。8、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細那么〔略〕八大項，89小項，100分制。9、物業(yè)管理經(jīng)費的來源定期收取物業(yè)管理效勞費；小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金；以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營的收入；依靠政策多方面扶持；開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。10、物業(yè)管理效勞收費原那么應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的總原那么。政府定價、指導(dǎo)價；實行經(jīng)營考定價。11、住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性效勞收費的費用構(gòu)成管理、效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費。第二局部物業(yè)管理法規(guī)一、法律：法律是由我國最高國家權(quán)力機關(guān)—全國人民代表大會和它的常務(wù)委員會，經(jīng)過一定的立法程序制定的標準性文件。它具有權(quán)威性、穩(wěn)定性、嚴肅性以及效力低于憲法高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)等特點。二、物業(yè)管理法律關(guān)系的三個要素：1、主體物業(yè)管理法律關(guān)系的主體就是法律所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參加者。包括：物業(yè)效勞企業(yè)、物業(yè)業(yè)主或使用人、各級政府行業(yè)主管部門和相關(guān)部門以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2、客體物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利共同指向的對象。主要包括：⑴物，亦稱標的物。指物業(yè)管理對象，如居民住宅小區(qū)、公寓、寫字樓、別墅、綜合商貿(mào)大廈及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地等。⑵行為。指物業(yè)管理法律關(guān)系主體行使權(quán)利和履行義務(wù)的活動，包括作為和不作為。即根據(jù)主體之間形成的各種合同、協(xié)議等法律文書，如“物業(yè)管理委托合同〞所進行的物業(yè)管理活動。3、內(nèi)容物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體之間依據(jù)法律和合同而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。三、物業(yè)管理法律關(guān)系的特征：1、主體廣泛性住宅是城市開展、人民生活的根本物質(zhì)條件。任何組織和個人都會與房地產(chǎn)發(fā)生各種聯(lián)系，并通過這種聯(lián)系形成人與人之間的社會關(guān)系。因此，可以說物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利主體和義務(wù)主體是非常廣泛的。2、權(quán)屬根底性物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，但不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移并非實際物體發(fā)生位移，而是權(quán)利的主體發(fā)生變動。房屋的出售、租賃實際上是權(quán)利的交易和轉(zhuǎn)讓。因此，物業(yè)管理法律標準是一個以權(quán)屬為根底的法律標準。3、國家干預(yù)性房地產(chǎn)對國家、法人和公民來說都是一筆很重要的財富，它關(guān)系到經(jīng)濟開展和社會穩(wěn)定，因此，國家對這一領(lǐng)域的行政干預(yù)十分顯著。這也是世界各國不動產(chǎn)行政管理法律的共同特點。業(yè)主規(guī)約是全體業(yè)主及使用人共同制定又共同遵守的行為準那么，是一種自我約束的公共契約。同時，業(yè)主規(guī)約又是法規(guī)政策的補充和完善，可以通過業(yè)主大會隨時增關(guān)內(nèi)容，補充法規(guī)建設(shè)的缺乏。但業(yè)主規(guī)約并不是法，不能為約束行為主體的全部行為，只能約束因物權(quán)而產(chǎn)生的客觀行為。制定業(yè)主規(guī)約的目的是為了維護物業(yè)的正常使用保證物業(yè)全體業(yè)主和使用人的整體利益。四、違反業(yè)主規(guī)約的性質(zhì)及其效力個別業(yè)主和使用人違反業(yè)主規(guī)約的行為，影響到他人或整體利益，就應(yīng)給予處理。根據(jù)業(yè)主規(guī)約的規(guī)定對輕微或一般違反業(yè)主規(guī)約的行為，可先由業(yè)主委員會和物業(yè)效勞企業(yè)來進行調(diào)解；調(diào)解不成時，應(yīng)根據(jù)違反業(yè)主規(guī)約行為的性質(zhì)和程度按違反行為的處理方式和程序提請政府相關(guān)主管部門調(diào)解裁決或申請仲裁及訴訟。五、違反業(yè)主規(guī)約行為的處理：?物業(yè)管理條例?中華人民共和國國務(wù)院令第379號?物業(yè)管理條例?，經(jīng)2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過。自2003年9月1日起施行。2007年9月1日根據(jù)?中華人民共和國物權(quán)法?的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對，?物業(yè)管理條例?作如下修改：一、將第十條第一款修改為：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。〞刪除第十條第二款。二、將第十一條修改為：“以下事項由業(yè)主共同決定：“(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)那么；“(二)制定和修改管理規(guī)約；“(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；“(四)選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)；“(五)籌集和使用專項維修資金；“(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；“(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。〞三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！皹I(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議?！皹I(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！皹I(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力?！皹I(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。〞四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。〞此外，根據(jù)?中華人民共和國物權(quán)法?的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)〞修改為“物業(yè)效勞企業(yè)〞，將“業(yè)主公約〞修改為“管理規(guī)約〞，將“業(yè)主臨時公約〞修改為“臨時管理規(guī)約〞，并對個別條文的文字作了修改。本決定自2007年10月1日起施行。思考題：1、物業(yè)管理的含義、性質(zhì)？2、物業(yè)管理的根本特征？3、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別？4、物業(yè)管理的根本內(nèi)容？5、物業(yè)管理的根本環(huán)節(jié)？6、什么叫物業(yè)管理的早期介入？7、什么叫前期物業(yè)管理？8、前期物業(yè)管理工作內(nèi)容？9、早期介入作用？10、什么是接管驗收？竣工驗收？它們的區(qū)別是？11、接管驗收的要求及資料？12、物業(yè)交接雙方的責(zé)任？13、接管驗收的作用？14、物業(yè)效勞企業(yè)的根本概念、性質(zhì)？15、各資質(zhì)等級物業(yè)效勞企業(yè)的條件？16、物業(yè)效勞企業(yè)的注冊登記？17、物業(yè)效勞企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)？18、物業(yè)管理的根本原那么？19、業(yè)主及權(quán)利、義務(wù)？20、業(yè)主大會及職責(zé)？21、業(yè)主大會的重要議程？22、業(yè)主大會決定問題的程序？23、業(yè)主規(guī)約？24、業(yè)主委員會的性質(zhì)和地位？25、業(yè)主委員會產(chǎn)生與組織？26、擔(dān)任業(yè)主委員會委員根本條件？27、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)？28、業(yè)主委員會會議制度？29、業(yè)主委員會與物業(yè)效勞企業(yè)的關(guān)系？30、選擇物業(yè)效勞企業(yè)的標準？31、選聘物業(yè)效勞企業(yè)的方法？32、公開招投標方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)的一般程序？33、物