房地產(chǎn)市場分析的報告

錦繡天河市場分析報告目

錄市場研究營銷咨詢中心1一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢二、錦繡天河SWOT分析三、競爭態(tài)勢分析四、錦繡天河目標消費群分析錦繡天河市場分析報告一、廣州房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢今年下半年，廣州樓市呈現(xiàn)明顯的供需兩旺的態(tài)勢，各項指標也表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)到來。廣州市區(qū)與郊區(qū)的大融合，進一步推進了郊區(qū)盤的發(fā)展；廣州北抑南拓的市政規(guī)劃、番禺目前的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，都表明了南村版塊不久將成為廣州樓市的新亮點。市場研究營銷咨詢中心2錦繡天河市場分析報告1.廣州房地產(chǎn)市場需求平穩(wěn)增長，新上市量經(jīng)過短暫的平寂之后也迅速恢復，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時期已經(jīng)開始。從供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢。去年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在蓄勢待發(fā)，新開發(fā)面積連續(xù)下降15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強勁，保持了8%左右的增長，勢頭較好。在地鐵、撤市設(shè)區(qū)等多種利好消息的刺激下，廣州市區(qū)下半年頭三個月的住宅上市量就比上半年增長了近1.4倍，交易量增長了1.1倍，樓市呈現(xiàn)出明顯的供求兩旺的態(tài)勢。承繼國慶期間的火熱情況，保守估計今年全年的新上市量和成交量可分別達到550萬和500萬平方米。市場研究營銷咨詢中心3（資料來源：市國土房管局）錦繡天河市場分析報告從開發(fā)投資情況看：各項指標同比均有較快幅度的增長，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢頭已初露倪端。99年廣州商品房新開工面積比98年下降了15.2%，商品房施工面積僅略增了0.5%，而今年1-9月，無論是開發(fā)投資額、施工面積和新開發(fā)項目都比去年同期有了非常大的增長，又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動了。住宅新項目的開發(fā)以40%的速度增長，根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期，在今后3--5年的時間，將會形成一個住宅的集中供應(yīng)高峰期，新一輪樓市的競爭將會更激烈，因此，目前進入開發(fā)階段的樓盤，一定要有相當?shù)那罢靶院颓靶l(wèi)性。市場研究營銷咨詢中心4錦繡天河市場分析報告2、價格走勢呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價推出，或降價促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動下，價格步步攀高。高層與多層價格趨勢對比與去年同期相比，上半年高層價格下跌幅度大于多層，高層下降7.04%，多層下降6.15%；與第一季度相比，第二季度多層住宅的均價小幅回升1.39%，高層住宅均價下降2.43%；八月與七月相比，高層下跌3.4%，多層則上升了1.9%。郊區(qū)盤主要為多層，它們在價格上攀揚帶動整體多層所致。市場研究營銷咨詢中心5（資料來源：市國土房管局）錦繡天河市場分析報告城內(nèi)盤與城郊盤價格的對比城內(nèi)盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價出街較為平常。珠江新城新推的新城海濱花園10樓以下的不到6500元就可買到，遠洋明珠均價為

6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)的錦城花園國慶期間也給出了驚喜價，原來均價一直在9000-10000港幣，現(xiàn)在則降為8700元/M2。較低檔的物業(yè)，即使是地鐵概念盤如綠茵翠庭、富景花園也都在4000元以下，國慶期間異?；鸨牡诙€金碧花園，帶豪華裝修均價仍然在3600元左右。郊區(qū)盤在景觀、空氣上的優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，價格節(jié)節(jié)攀升。白云高爾夫由剛推盤時的2700元的均價，上升到目前的3900元--4100元左右；番禺的麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設(shè)區(qū)和地鐵利好消息宣布不久，價格馬上上調(diào)了3%--5%不等的幅度，幾乎每一次推新盤，價格就會有或多或少的上揚。

在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤價格仍存在一定的上升空間。市場研究營銷咨詢中心6錦繡天河市場分析報告3、回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對家居生活的真正詮釋。“生態(tài)”概念大行其道目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點炒作對人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。如廣地花園雖然其在宣傳上不太成功，但其打出的“都市人的生態(tài)家園”，對都市人還是有一定的吸引力；白云高爾夫花園則擯棄了原來的“尋常人家的高爾夫生活”，給尋常人家一個生態(tài)家園。國慶期間，廣州整個樓市的熱點，主要集中在以白云高爾夫為代表的山景盤、及番禺的各大盤，稍遠一些的番禺市橋康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢下，斗膽來廣州市場分一杯羹，可以想象它們對自己“郊區(qū)特色”的信心。市場研究營銷咨詢中心7居住郊區(qū)化呈潮流傾向錦繡天河市場分析報告4、在多個利好消息的刺激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，不久將成為廣州樓市的新熱點，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點地帶。廣州交通系統(tǒng)的完，南拓北抑、東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力?；ǘ甲鳛閺V州水源涵養(yǎng)地而受到保護，在健康無污染方面，對廣州居民有著較大的吸引潛力；目前，第一個上千畝的大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競爭的序幕。南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城，已初具規(guī)模，不少知名大盤都聚居于此，競爭一直很熱烈。北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤可供開發(fā)的土地已經(jīng)很有限，樓市向南部進一步推進已成必然，位于華南快速干線和105國道交匯處的南村版塊將會成為廣州樓市下一個亮點和熱點。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進行大規(guī)模的圈地運動，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個樓盤占地近2萬畝，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競爭的焦點地區(qū)。而且，參與者幾乎都是實力強大的開發(fā)商，這樣就更增強了該區(qū)域競爭的重量級別，競爭將會異常的激烈和火爆。市場研究營銷咨詢中心8錦繡天河市場分析報告5、在樓盤同質(zhì)性強、消費者日益理性條件下，進行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價格戰(zhàn)、增強注意力并取得業(yè)績的重要手段。進行特色和產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能保持強勁的競爭優(yōu)勢。樓盤的同質(zhì)性越強，各盤之間的競爭將只能是價格上的競爭。在激烈的競爭中，廣州奧林匹克花園首創(chuàng)的躍式設(shè)計就打動了很多消費者，盡管價格屢有攀升，但幾乎每次一推盤便在短期內(nèi)搶購一空，創(chuàng)造了當代房地產(chǎn)的奇跡。營銷手段創(chuàng)新運用，智者勝。現(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效?，F(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽度和首期銷售上均取得了較大的成功。在日益理性的消費者面前，不少開發(fā)商不得不再次啟用這種策略，如洛濤居和廣地花園。退房措施轟轟烈烈。華標廣場開創(chuàng)了廣州“無理由退房”的先河。退房舉措不僅提高了開發(fā)商的美譽度，也給消費者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標廣場在推出此舉措之后，取得了非常好的銷售業(yè)績。反“攤”大行動提前登場。名雅花園、保利花園及合富輝煌所代理的多個樓盤，率先掀起了反

“攤”風暴，有的甚至不提價，著實讓消費者實惠不少。明年才生效的《廣東省房屋交易價格計算暫行規(guī)定》，被提前引進市場，反映了營銷創(chuàng)新的緊迫性。市場研究營銷咨詢中心9錦繡天河市場分析報告二、錦繡天河SWOT分析市場研究營銷咨詢中心10錦繡天河市場分析報告遠離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計、園林綠化、建設(shè)施工到物業(yè)管理等合作方都是實力很強的知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。房屋自然村落式排列，隨意流暢江景、溪水與森林走廊渾然一體綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點綴寬敞的原木長廊，輕飄于珠江的綠波上夏威夷風情處處體現(xiàn)區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜

人：水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季

景觀，皆清澈見底。專門鋪設(shè)的50公里管道，從西江引進了可直接飲用的健康水，衛(wèi)生標準達到世界標準。優(yōu)

勢獨特的區(qū)位優(yōu)勢酒店式服務(wù)真正家居享受規(guī)模優(yōu)勢強強聯(lián)合

共造高尚質(zhì)素獨特的水景資源罕見的園林景觀市場研究營銷咨詢中心11錦繡天河市場分析報告錦繡天河賣點測試及重點訴求四個選項分別代表：依江而立，一派旖旎江景，區(qū)內(nèi)清澈的小溪歡快地流淌，專門引進了無污染飲用水，觀水、戲水、游水、飲水、用水五大水系處處宜人。開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)與管理，均為強強聯(lián)合，共造優(yōu)質(zhì)名牌C.樓盤如自然村落式排列，隨意流暢，點綴在大幅的綠緞之上D.配套完善，酒店式的服務(wù)帶來真正的家居享受排名第一、第二、第三、第四分別賦予5分、4分、3分、2分，通過各選擇項的選擇權(quán)數(shù)加權(quán)后，得到的各項總分排名情況如上圖所示。關(guān)于錦繡天河賣點的測試從總體上看，小區(qū)的景觀和整體設(shè)計布局，是消費者每時每刻都可以看到的，因而是最為關(guān)注的；酒店式的服務(wù)是消費者可以切身體會得到的，消費者關(guān)注的程度也較高；強強聯(lián)合則是一個較為抽象的概念，消費者較難把握和琢磨，因而排在最后。市場研究營銷咨詢中心12錦繡天河市場分析報告可利用流淌的、清澈的活水、和無污染的飲用水等五大水系大做文章，廣州有江的樓盤不少，有人工水的也不少，但沒有一個樓盤能將江水和人工水能發(fā)揮到這樣的及至。酒店式的服務(wù)內(nèi)容很有吸引力，但名稱過于平常和泛濫，進行包裝之后再推出，會產(chǎn)生新的號召力。江景、獨特的活水景觀是消費者最為認同的賣點，這在廣州所有樓盤中可謂獨一無

二；容積率低、房屋建在花園中的匠心設(shè)計也很有吸引力；酒店式的服務(wù)不僅僅是停留

在一般的口號上，更體現(xiàn)了人性化的特點，尤其是集中提供鐘點保姆并集中管理的創(chuàng)新，在消費者中引起了較大的興趣。建議市場研究營銷咨詢中心13錦繡天河賣點重點訴求錦繡天河市場分析報告噪音干擾問題：由于緊貼華南快速干線的出口，可能引起消費者對過路汽車噪音的擔心。配套不足障礙：南村附近生活配套設(shè)施尚待完善；尤其是交通問題成為消費者最關(guān)心的因素。劣勢無品牌知名度：在眾多強勢品牌的圍攻下，在品牌上會表現(xiàn)出較大的劣勢。消費者認同程度低：目前市場對南村版塊的認同程度較低，短期內(nèi)可能仍缺乏足夠的信心。市場研究營銷咨詢中心14錦繡天河市場分析報告威脅大石版塊名牌樓盤的攔截效應(yīng)市區(qū)某些樓盤與錦繡天河在景觀、特色及價格方面具有可比 性，它們對周邊消費者有近水樓臺效應(yīng)山景盤以清新的空氣、濃郁的山林取勝，其休閑特色不言自 喻，在概念上有近似的競爭力市場研究營銷咨詢中心15錦繡天河市場分析報告消費需求的變化：廣州居民的居住需求

已從基本的安居——

希望優(yōu)美的居住環(huán)境，發(fā)展為追求完全放松、休閑愜意的生活方式，突出環(huán)保、休閑等主

題能迎合市場的主導

需求。機會調(diào)查中有超過63%的潛在消費者認為自己還沒有找到心儀的樓盤，這表明整體綜合素質(zhì)較高的樓盤將面臨著一個較大的市場需求，這也是我們的市場機遇。郊區(qū)化的居住趨勢：遠離都市的喧囂是一種正在興起的潮流，郊區(qū)樓盤正面臨著良好的發(fā)展契機。市場研究營銷咨詢中心16錦繡天河市場分析報告小結(jié)：錦繡天河是一個綜合素質(zhì)較高的樓盤，如何整合其所有的資源，形成綜合競爭力，與其他盤在景觀特色、品位和檔次上拉開檔次、形成區(qū)隔以制勝，是我們在推廣中將著重解決的問題。市場研究營銷咨詢中心17錦繡天河市場分析報告三、競爭態(tài)勢分析市場研究營銷咨詢中心18錦繡天河市場分析報告１、版塊競爭分析南村版塊市橋版塊白云山景版塊鐘村版塊南村版塊所面臨的競爭區(qū)域主要為洛溪版塊、東圃版塊、天河部分中心版塊，以及海珠版塊、鐘村版塊，有地鐵利好帶動漸漸崛起的市橋版塊、具備美麗風景的白云山版塊，與南村也在一定意義上構(gòu)成競爭關(guān)系。海珠版塊洛溪版塊天河中心版塊東圃版塊市場研究營銷咨詢中心19錦繡天河市場分析報告競爭版塊態(tài)勢南村版塊與番禺區(qū)內(nèi)其他版塊的比較優(yōu)勢在于：距離廣州CBD中心商務(wù)區(qū)（天河區(qū)），僅一橋之隔，為華南快速干線第一盤。其它版塊或距離廣州太遠，或因為人氣過望而破壞了生活環(huán)境，南村距離廣州卻是“鬧中取靜”；南村處于剛剛開發(fā)階段，可利于整個區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，較有潛力；但同時，南村在配套上不夠完善，消費者仍存有很大顧慮。市場研究營銷咨詢中心20錦繡天河市場分析報告其他版塊南村處于廣州南部，不僅景觀、空氣較好，交通四通八達，可方便地來往珠江三角洲，旅游資源豐富；番禺作為廣州未來的居住中心，其整體的生活及市政配套還可得到政府的資助，且其價格方面也比市區(qū)內(nèi)不少優(yōu)質(zhì)盤有吸引力。市場研究營銷咨詢中心21錦繡天河市場分析報告小結(jié)番禺作為廣州市民的居住地已經(jīng)受到較高程度的認同，但是目前主要集中在洛溪地區(qū)。南村在區(qū)位及景觀上的優(yōu)勢將會逐步顯現(xiàn)，成為下一個熱點已是指日可待。配套情況將會直接對消費者產(chǎn)生導向作用，在開發(fā)初期，人氣--配套--業(yè)績?nèi)齻€方面的互動影響將會尤為重要。市場研究營銷咨詢中心22錦繡天河市場分析報告２、可能構(gòu)成競爭的樓盤分析錦繡天河價格具有可比性的樓盤價格在錦繡天河定價之上，但差距不會太大。風景盤：滿足消費者對住宅環(huán)境的要求，它們在環(huán)境方面有著獨特的優(yōu)勢。較高素質(zhì)的樓盤

滿足相當部分的消費者對生活品質(zhì)的要求。同在番禺地塊的樓盤：具有相同的時空、環(huán)境及生活質(zhì)量的消費預(yù)期。市場研究營銷咨詢中心23錦繡天河市場分析報告番禺競爭樓盤市場研究營銷咨詢中心24錦繡天河市場分析報告其它競爭樓盤市場研究營銷咨詢中心25錦繡天河市場分析報告小結(jié)與以上所有代表樓盤相比，錦繡天河最大的特色便是：匯聚諸多賣點，綜合素質(zhì)非常高。小區(qū)布局、園林綠化及景觀、江景開發(fā)、水景處理、

服務(wù)管理等各方面都做到了及至、體現(xiàn)了人性化。這正是我們的消費者

渴望和一直追尋的理想家園。錦繡天河在硬件上已初步具備了各種優(yōu)秀的要素，將這些資源進行整合，賦予其一個獨特的個性，準確地傳達給我們的消費者，才能最終找到我們真正的目標對象。市場研究營銷咨詢中心26錦繡天河市場分析報告四、錦繡天河目標消費群分析目標消費群體主要是根據(jù)一手市場調(diào)查資料、在與主要競爭樓盤相區(qū)隔中挖掘出來的。我們認為對番禺版塊有較高的認同、同時又具有一定消費能力的人群，才是我們的最終目標消費群集合。因此，在調(diào)查中，我們重點分析了有意向購買番禺的消費者，及目標價位在4000元以上的群體，并進行了交叉分析，這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r位樓盤而看上郊區(qū)盤的部分，從而找出尋求真正的居住家園而主動走向郊區(qū)化的一類。市場研究營銷咨詢中心27錦繡天河市場分析報告1、目標消費群人文特征分析、年齡特征、學歷特征、職業(yè)狀況、家庭收入狀況、家庭人口結(jié)構(gòu)特征、成長背景、業(yè)余愛好、購房動機、目前日常乘車習慣市場研究營銷咨詢中心28錦繡天河市場分析報告（1）、年齡特征購房者的年齡主要集中在26-35歲，中青年為主，其他年齡段購房需求則逐漸下降。市場研究營銷咨詢中心29錦繡天河市場分析報告（2）、學歷特征番禺樓盤的潛在消費群中，高學歷群占多數(shù)，其中價位在4000元以上樓盤的目標群體高學歷傾向更為明顯，大專以上學歷者占了

77.3%的比例。市場研究營銷咨詢中心30管理人員是番禺較高級樓盤潛在購房者中的重要組成部分，尤其是高中級管理人員所占比例較大，比例達到36%左右。錦繡天河市場分析報告（3）、職業(yè)狀況一般管理人員在總體中所占比例最大，這是總體和我們的目標群體最大的不同。市場研究營銷咨詢中心31錦繡天河市場分析報告（4）、家庭收入狀況各細分群體目標消費者家庭月收入均值比較調(diào)查表明：通過加權(quán)平均法得出的各個群體的收入表現(xiàn)，番禺樓盤潛在消費者中目標價位在4000元以上的，其家庭收入是最高的，為7500元左右。當然通過按揭貸款的幫助，收入相對低一些的人士也能夠成為我們的目標消費群。市場研究營銷咨詢中心32錦繡天河市場分析報告（5）、家庭人口結(jié)構(gòu)與總體明顯不同的是：我們的目標群體中二人世界和單身獨居所占的比例明顯上升，三代同堂的比例明顯縮小，反映了的目標群體傾向于擁有獨立空間、追求自由自在，較為注重精神與生活享受。三口之家和二人世界依然是我們最為主要的兩種家庭結(jié)構(gòu)。市場研究營銷咨詢中心33錦繡天河市場分析報告（6）、成長背景特征番禺樓盤的潛在群體中，外來人士所占比例相對多一些。從南村最易通達的廣州市區(qū)為天河，而天河是外來人士的聚居地，可以初步斷定錦繡天河的外來人士的比例有可能高于這一比例。市場研究營銷咨詢中心34錦繡天河市場分析報告（7）、業(yè)余愛好特征總體中，擺在前兩位的是讀書看報和音樂，這兩項在我們的目標群中則放在第三、第四的位置上。市場研究營銷咨詢中心35在個人業(yè)余愛好方面，體育運動和旅游是我們目標群最為喜歡的兩種活動，這種情況可能與我們的目標群體相對集中在較為年輕的群體上有關(guān)。在房型設(shè)計和裝修方面盡可能考慮一些時尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。錦繡天河市場分析報告（8）、購房動機分析與總體相比，目標群體購房的目的主要是為了日常的家居，作為其他用途的比例明顯下降，調(diào)查中還表明不少人已有住房，這說明了他們對現(xiàn)有的居住條件不滿，希望能尋找到一個適合家居的理想家園，這就要求上市盤要具有較好的綜合素質(zhì)，才能真正吸引他們。市場研究營銷咨詢中心36依賴公交車者的比例有所下降，出租車和單位交通車的比例增大，如果選擇南村作為居住地，則后兩部分人的交通方式會轉(zhuǎn)移到公交車上，那么使用公交車的比例則有可能上升到50%左右。由于錦繡天河距離市區(qū)的實際距離較遠，對交通問題的關(guān)注會在很大程度上決定著居民對樓盤的選擇。錦繡天河市場分析報告（9）、日常乘車習慣在總體和番禺樓盤潛在消

費群中，公交車、摩托車

和自駕汽車分別是前三位

最常用的交通工具，但在

我們的目標群中，使用摩托車上升到較高的比例，

自駕汽車的比例基本不變。市場研究營銷咨詢中心37錦繡天河市場分析報告錦繡天河的目標消費群人文特征小結(jié)主要群體相對年輕且學歷較高（26-35歲，大專以上學歷）收入及職位較高的高級打工一族為主（管理人士或?qū)I(yè)人士，家庭月收入在7000元左右）外來人士特征明顯，愛好運動、前衛(wèi)時尚、希望遠離都市的喧囂（有郊區(qū)化傾向）買房主要用于自住，目的是尋找一種更舒適的生活環(huán)境更為渴望一種個性空間、自由愜意、完全放松的一種生活方式有車一族、上下班時間相對穩(wěn)定的白領(lǐng)或SOHO一族更有可能成為我們首期的目標消費者。市場研究營銷咨詢中心38錦繡天河市場分析報告2、消費者的總體選擇傾向、對于版塊的偏好選擇、消費者較為認可的主要樓盤分析、對樓盤主要特點或風格的偏好、對南村版塊及其代表樓盤的認識市場研究營銷咨詢中心39錦繡天河市場分析報告（1）、對于版塊的選擇偏好在所有版塊中，天河北仍然是潛在購房者最為熱衷的地區(qū)，隨著番禺撤市設(shè)區(qū)和地鐵的利好消息，及多個實力大盤的帶動，番禺已成為越來越多的廣州居民的居住選擇地。市場研究營銷咨詢中心40錦繡天河市場分析報告54.2%天河北48.0%珠江新城45.4%番禺洛溪41.0%海珠臨江25.6%白云山地段15.9%東圃地段14.5%海珠腹地11.5%番禺南村或鐘村7.5%芳村4.0%其他地區(qū)細分番禺版塊可以看到，洛溪版塊因為成熟的生活配套、較為便利的交通條件而被廣州居民認同的程度較高，南村及鐘村版塊目前受關(guān)注的程度相對較低，但與去年基本不予留意的情形相比，南村成為未來的市場熱點已有啟動跡象。市場研究營銷咨詢中心41細分番禺市場錦繡天河市場分析報告選擇地域與來源地的對比從區(qū)域來講，天河區(qū)和海珠區(qū)工作或生活的居民是番禺版塊最主要的消費群體；從細分市場來講，有意向購買天河北、珠江新城、海珠臨江版塊、洛溪、東圃版塊和海珠腹地大盤、但現(xiàn)有上市樓盤不能滿足其要求的消費者，將會是我們可能的消費群體。市場研究營銷咨詢中心42錦繡天河市場分析報告（2）、消費者較為認可的主要樓盤分析目標消費群對番禺幾個較為知名的樓盤、以及海珠的光大、保利、臨江的中海錦

苑等相對滿意。對它們較為滿意的地方，主要體現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境好（或依山傍水、

或較大的綠化面積）、完善的配套，郊

區(qū)盤的空氣好污染少也是一個重要的因

素。價格偏高，交通不便是排在消費者不滿意意見的前兩位，尤其是華南碧桂園的交通情況。市場研究營銷咨詢中心43錦繡天河市場分析報告（3）、對樓盤主要特點或風格的偏好以上的幾個主要特色，消費者的選擇主要是視小區(qū)的整體綠化及配套是否完善，他們注重的是綜合素質(zhì)，不會因為有江景、山景或獨特的教育或智能化配套，而表現(xiàn)出特別的偏好。錦繡天河已經(jīng)有較多的賣點，將這些賣點整合起來，會產(chǎn)生較強的整體競爭優(yōu)勢。市場研究營銷咨詢中心44錦繡天河市場分析報告（4）、對南村版塊及其代表樓盤的認識在調(diào)查中，對南村版塊及其代表樓盤有如下幾種情況：1、消費者對于南村版塊的認識較為模糊，認為南村較遠，比較偏僻，生活不方便。2、對華南碧桂園和廣地花園較為肯定的是：小區(qū)環(huán)境較好，空氣好，但交通不方便，不利于上下班。對于日常的生活配套和小孩上學問題，也是不少人較為擔心的問題。3、對于錦繡天河的地理位置，對于有車一族，則認為較為方便快捷，認同程度較高，反之則認為較不方便。華南碧桂園人氣不旺、交通不方便等一些負面效應(yīng)的傳播，使人們對南村版塊有著不好的籠統(tǒng)印象，錦繡天河在目前條件下，首先可以脫離于南村版塊的宣傳，而強化其華南快速干線第一盤（突出交通優(yōu)勢）、如天上銀河般璀璨（表明園景）、及廣州天河南延的感覺（發(fā)展?jié)摿Γ?，虛實相結(jié)合。市場研究營銷咨詢中心45錦繡天河市場分析報告小結(jié)南村版塊已開始為廣州居民所接受，但目前對其認識尚較模糊；結(jié)合消費者對樓盤綜合素質(zhì)的要求，可強化錦繡天河本身的高尚質(zhì)素，淡化其南村版塊印象。市場研究營銷咨詢中心46錦繡天河市場分析報告3、目標群購樓心理及習慣、消費者將要購買的住房類型、消費者希望的住房價格和購房面積、消費者希望的住房價格和購房面積、消費者對交樓標準的要求、消費者對智能化的要求、影響目標消費者購房的因素分析、目標消費者購房決策過程、消費者對小區(qū)配套的要求市場研究營銷咨詢中心47錦繡天河市場分析報告（1）、消費者將要購買的住房類型總體上，消費者還是樂于選擇標準層面的住宅，他們占了整個比例的60%多，對復式單位的選擇，番禺樓盤潛在消費者大于總體。對于躍式或錯層的追求并沒有我們想象中的火熱，調(diào)查中一部分消費者認為這種結(jié)構(gòu)對老人和小孩并不是很適合。董事長和老板、金融等專業(yè)人士及三代同堂中沒有人選擇這一類型。市場研究營銷咨詢中心48錦繡天河市場分析報告（2）、消費者希望的住房價格調(diào)查表明，3000-5000元是番禺樓盤潛在消費者中大部分人最能接受的價格，尤以3500元左右最為集中，其中，目標價位在4000元以上的人士中，期望價位主要集中于4000-6000之間，錦繡天河目前的初步定價在這部分人中有較強的承接力。市場研究營銷咨詢中心49錦繡天河市場分析報告（3）、消費者希望的購房面積在面積的選擇上，71-110M2左右的選擇比例達到一半以上，70-150M2選擇比例超過了90%，因此，小戶型和過大戶型都應(yīng)謹慎，尤其是大戶型的設(shè)計比例要加以控制，比例不宜過大。在戶型的選擇上，以二房和三房為主，二房占42%，三房比例達到了46%左右。別墅的購買意向較低，只有5.7%左右，希望面積主要集中在180-250M2之間，此比例占別墅總體的60%左右。市場研究營銷咨詢中心50錦繡天河市場分析報告（4）、消費者對交樓標準的要求大多數(shù)人認為只要發(fā)展商提供的裝修確實比較精致、豪華，還是樂于接受現(xiàn)成的裝修，因為個人在時間精力、專業(yè)知識方面都有現(xiàn)實困難，集體裝修成本也相對較低。較有傾向的是高學歷和高收入者一般都喜歡有幾種裝修套餐可供選擇，只要求提供單一的裝修標準者中低學歷和低收入者為主。尤其值得注意的是：錦繡天河有相當一部分人士是外來白領(lǐng)，工作較忙，且錦繡天河距離市區(qū)距離較遠，提供現(xiàn)成裝修會較為理想，即使是本地的高收入人士其實也面臨同樣的問題。市場研究營銷咨詢中心51錦繡天河市場分析報告（5）、消費者對智能化的要求消費者對小區(qū)智能化的態(tài)度不少人認為智能化是錦上添花作為一個舒適休閑的高尚住宅，智能化又必須達到一定的水平不是充分條件是必要條件可以理解為：目前消費者對智能化的要求還只停留在實用性的階段（因為他們只是憑自己對智能化所能理解的深度做出要求標準），但作為一個引領(lǐng)生活潮流的樓盤則應(yīng)有適度的超前，以新的內(nèi)容來引導消費者，使他們產(chǎn)生新鮮感和興趣。SAS系統(tǒng)（安全自動化系統(tǒng)）MIS系統(tǒng)（管理信息系統(tǒng)）CNS系統(tǒng)（通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)）主要為閉路電視全天監(jiān)控、室外紅外線報警、室內(nèi)自動消