廣告策劃-世界級(jí)城市綜合體的深入研究日本難波公園

世界級(jí)城市綜合體的深入研究：日本難波公園及福岡運(yùn)河城案例及啟示NewLeisureCity第一局部：日本難波公園研究簡介規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：場(chǎng)所理念設(shè)計(jì)靈感：人造峽谷空間布局圖整體設(shè)計(jì)布局內(nèi)外交通系統(tǒng)業(yè)態(tài)規(guī)劃與動(dòng)線設(shè)計(jì)景觀園林業(yè)態(tài)及主力店經(jīng)營管理及營銷目錄第二局部：日本福岡運(yùn)河城簡介整體外觀內(nèi)部劇場(chǎng)內(nèi)部運(yùn)河工程體量空間布局及功能配比工程立意：化都市為劇場(chǎng)設(shè)計(jì)思路：觀光與商業(yè)結(jié)合商業(yè)布局業(yè)態(tài)經(jīng)營管理——專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善方案目錄第三局部：總結(jié)及啟示設(shè)計(jì)的四大精髓第一，創(chuàng)造可體驗(yàn)性的場(chǎng)所。第二，總是把當(dāng)?shù)匚幕谌氲讲煌墓こ讨?。第三，?chuàng)造可持續(xù)性開展的環(huán)境。第四，建立全方位的各個(gè)功能的銜接與融合。啟示一：規(guī)劃理念啟示二：環(huán)境塑造啟示三：場(chǎng)所精神目錄第一局部：日本難波公園開發(fā)商：NankaiElectricRailwayCo.,Ltd〔南海電鉄株式會(huì)社〕，ObayashiCorporation南海都市創(chuàng)造株式會(huì)社概念設(shè)計(jì)：美國JonJerde設(shè)計(jì)公司工程管理公司：WasaSakamoto一期開發(fā)總面積１６.７萬平方米。其中商業(yè)面積４萬平方米，辦公樓８萬平方米。二期76,600平米，合計(jì)243,800平米。占地37232平方米，高達(dá)8層日本難波公園難波公園是位于大阪?zhèn)鹘y(tǒng)熱鬧商業(yè)區(qū)的現(xiàn)代建筑，并非傳統(tǒng)意義的公園，是一個(gè)購物中心與辦公樓的綜合體。從遠(yuǎn)處看去，難波公園〔NambaPark〕是一個(gè)斜坡公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，層層推進(jìn)、綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲，與周圍線形建筑的冷酷風(fēng)格形成強(qiáng)烈比照，成為嘈雜背景下的一處生動(dòng)、溫馨的街景。原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機(jī)場(chǎng)一站之遙，將城際列車、地鐵等交通樞功能與辦公、酒店、住宅完美結(jié)合，是日本開發(fā)成功的城市綜合體的代表工程。簡介開發(fā)商N(yùn)K電氣鐵道公司邀請(qǐng)捷得公司為其設(shè)計(jì)一座對(duì)大坂產(chǎn)生形象具提升意義的建筑作品。捷得因此把難波定義為公園，為擁擠喧囂的城市帶來一片綠洲。沿著一坐30層的高塔，難波彰顯了一種自然生態(tài)的生活方式，空中花園、屋頂綠樹，公園直接跟大街相連，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息。人們可以欣賞成群的大樹、巖石、懸崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露臺(tái)，人們徜徉在空中花園中盡享體驗(yàn)式購物的樂趣。難波公園可謂集人文、娛樂為一體的自然生態(tài)式體驗(yàn)購物的杰作。難波公園的商業(yè)零售區(qū)提供了各式各樣的專賣店，使之成為其獨(dú)特環(huán)境的補(bǔ)充。同時(shí)，難波公園防止了將顧客引入封閉式的購物區(qū)，而是將商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)與自然和開放的空間完美地融合在一起。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2003年10月開業(yè)以來，難波公園已接待了近八百萬的顧客。簡介難波公園的設(shè)計(jì)靈感都來源于能夠不斷重生的自然力量，這種被普遍認(rèn)知的力量在連接新舊事物中又貫穿著東西方文明。在設(shè)計(jì)中，自然環(huán)境被巧妙地融入都市規(guī)劃之中。難波公園的內(nèi)部是一條人造峽谷。業(yè)主最初的構(gòu)思是建造一個(gè)簡單的混凝土通道用于連接工程的南北地塊，但設(shè)計(jì)師提出了人造峽谷的設(shè)計(jì)理念。

在這個(gè)城市中引入一個(gè)大型公園式的工程概念，所以我們創(chuàng)立了這樣一個(gè)屋頂式花園的峽谷形態(tài)的工程。這個(gè)工程不僅僅是一個(gè)商業(yè)工程，因?yàn)樗泻艽蟮墓查_放綠地，可以吸引周邊社區(qū)的人到這里來光臨、來瀏覽，最后這個(gè)工程變成了一個(gè)目的地的工程，大家不僅僅到這里來購物，也可以到這里來休息，來放松。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：場(chǎng)所理念設(shè)計(jì)師最初打算選用各種暖色調(diào)的石材，再現(xiàn)真正的峽谷風(fēng)貌，并通過多樣化的水平表現(xiàn)手法展現(xiàn)出堪稱永恒的再生自然景觀。在設(shè)計(jì)中很重要的一點(diǎn)是要防止使用材料過于單一而產(chǎn)生的虛假感。裝飾材料都取材于自然，如花崗巖、沙巖和石灰石，并沿襲了其淳樸粗暴的天然造型〔自然裂縫〕，淋漓盡致地展現(xiàn)出天然石材的永恒魅力。為了進(jìn)一步表達(dá)這一理念，色彩由暖黃色到橘紅色的過渡與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成鮮明比照，同時(shí)也與周邊綠意盎然的植被交相輝映。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：場(chǎng)所理念業(yè)主的最初構(gòu)思是建造一個(gè)簡單的混凝土通道用于連接工程的南北地塊，設(shè)計(jì)師頗有新意地提出了人造峽谷的設(shè)計(jì)想法?！皪{谷〞的設(shè)計(jì)帶來了眾多的體驗(yàn)要素；溪水、山石、植物、巖洞、山間的陽光......這種體驗(yàn)手法的空間再造，為工程展現(xiàn)了全新的思路。難波公園〔NambaPark〕由此形成了獨(dú)特的空間序列，它不像一般的購物中心那樣，將人們壓縮集聚到封閉的空間內(nèi)，迫人消費(fèi)，而是以開放的體驗(yàn)化空間吸引人們主動(dòng)游玩、主動(dòng)消費(fèi)。設(shè)計(jì)靈感：人造峽谷由此，難波公園〔NambaPark〕顛覆了一味追求機(jī)器效率的工業(yè)化空間設(shè)計(jì)，打破了室內(nèi)室外的空間界限，實(shí)現(xiàn)了城市森林中自然化、戲劇化空間場(chǎng)景的塑造，形成內(nèi)部與外部景觀的和諧與相互映襯。這種開放式的社區(qū)氣氛，向所有人張開了雙臂，歡送他們隨時(shí)光臨。難波公園〔NambaPark〕近乎完美地實(shí)現(xiàn)了為人們提供聚會(huì)、游玩、歡慶場(chǎng)所的目的，“場(chǎng)所制造〞的理念在難波公園〔NambaPark〕的工程上得到了淋漓盡致的表達(dá)。設(shè)計(jì)靈感：人造峽谷空間布局圖入口處，呈現(xiàn)在眼前的是一個(gè)被巖石覆蓋的空間，仿佛一個(gè)狹小的峽谷，誘惑著你向里面探尋。暖黃色到桔黃色逐漸過渡的條紋造型，如同沉淀層一般，而設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)和營造出不同的小灣、巖洞、河谷等探險(xiǎn)般的空間感受，更讓你常常有“柳暗花明又一村〞的驚喜，為整個(gè)購物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。通過“峽谷〞內(nèi)一條“8字形〞傾斜上升的通道，便到了難波公園〔NambaPark〕的零售與娛樂區(qū)域。整體設(shè)計(jì)布局其中心區(qū)域是三層的“豪華購物廣場(chǎng)〞，內(nèi)部質(zhì)感華美、店面錯(cuò)落有致，并飾有草木植被和水景，讓你仿佛并不是在商場(chǎng)購物，而是在森林中尋寶一般。整體設(shè)計(jì)布局經(jīng)由不同樓層的一些特定區(qū)域，從“峽谷〞可以直接通往室外的露臺(tái)，這里的“空中花園〞種植了不少漂亮的花草植物，植物每天成長，每天都在改變建筑的樣子。商場(chǎng)內(nèi)有不少餐館和咖啡座，露天的位置就在叢林里，購物之后在這里享受一份舒適和靜謐，相當(dāng)愜意。整體設(shè)計(jì)布局登臨高處俯視難波公園〔NambaPark〕，可以看到，開放的空間使公園與城市的街道、交通直接相連，斜坡與“山石〞形成的層次感，使公園與周圍的高層辦公樓柔和地融為一體，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來了一股清新的氣息。難波公園〔NambaPark〕是一處奇妙、充滿想象力的建筑，它不像傳統(tǒng)購物中心那樣，將顧客引入封閉式的購物區(qū)，而是將商業(yè)區(qū)、餐飲區(qū)與自然和開放空間完美地融合在一起，讓你能夠享受在公園中漫步、參觀、購物、娛樂的多重樂趣，讓購物成為一種“經(jīng)歷〞。整體設(shè)計(jì)布局地鐵南北動(dòng)脈經(jīng)過“難波站〞。15分鐘到新大阪車站，大阪關(guān)西機(jī)場(chǎng)均約30分鐘。國內(nèi)以及海外訪問都很便利。內(nèi)外交通系統(tǒng)一個(gè)立體停車場(chǎng)、一個(gè)地下停車場(chǎng)停車動(dòng)線(右圖)內(nèi)外交通系統(tǒng)在工程各個(gè)方面都會(huì)合周邊的公交系統(tǒng)、人行流線聯(lián)系起來，使得整個(gè)工程各個(gè)功能之間都是非常連貫的可以穿梭。在這個(gè)工程中有很大體量的零售是在綠色屋頂下面，這個(gè)綠色屋頂下面零售空間又可以和周圍環(huán)境很好的銜接起來。業(yè)態(tài)規(guī)劃與動(dòng)線設(shè)計(jì)大阪這個(gè)城市非常缺乏一些公共綠地，只有非常少的一些小型公共公園。所以，設(shè)計(jì)師把這些城市中缺乏的綠色的元素引入到我們工程中來，在工程中考慮到綠色的元素，考慮到峽谷的概念，同時(shí)也考慮到怎么樣設(shè)計(jì)一個(gè)流暢的動(dòng)線，把所有功能連貫起來。業(yè)態(tài)規(guī)劃與動(dòng)線設(shè)計(jì)難波公園不僅是一個(gè)符合消費(fèi)者生活方式的商業(yè)中心，同時(shí)也給到訪者提供了特別設(shè)計(jì)的屋頂公園，為當(dāng)?shù)厝藗兊木蹠?huì)、文化生活和娛樂提供了一個(gè)全新的自然體驗(yàn)場(chǎng)所。

景觀園林該工程除了為一個(gè)自然元素稀少的城市添加了一撇濃重的綠色之外，其獨(dú)具特色的公園與街道相連，令路人在行走時(shí)可以欣賞到四周的樹林、巖石、峭壁、草地、溪流、瀑布、池塘和露天平臺(tái)；公園下面還有一道溪谷、一條小徑穿過谷地，兩側(cè)那么設(shè)有各具特色的零售、娛樂和餐飲效勞。

景觀園林屋頂花園寬敞開闊，充滿自然氣息，令顧客產(chǎn)生一種全新的空間體驗(yàn)。精心挑選的植被能夠適應(yīng)冬天寒冷的氣候。此外，一些季節(jié)性植被會(huì)隨著季節(jié)的轉(zhuǎn)換而不斷改變顏色，給人耳目一新的感覺。從一層到下一層的“8〞字形的交通循環(huán)設(shè)計(jì)，為顧客通向商業(yè)零售區(qū)、戶外花園或露臺(tái)提供了連續(xù)、便捷的選擇。

景觀園林1期屋頂公園區(qū)面積：約8000平方米〔2003年10月開放〕綠地：大約3300平方米道路廣場(chǎng)面積：約4,700平方米2期屋頂公園區(qū)面積：約3500平方米〔2007年〕綠色：約2000平方米，道路廣場(chǎng)：約1500平方米總面積：約1.15平米綠色：近5,300平方米道路與廣場(chǎng)：約6,200平方米一期樹木及花草種類235種，約40,000株，土層深度最深８０CM,較淺３０CM。景觀園林景觀園林每一層樓的園林景觀都具有不同的主題。包括花卉主題、林木主題、劇場(chǎng)主題、游樂藝術(shù)主題等本工程的主力商場(chǎng)是日本高島屋，公園的主要業(yè)態(tài)是：商店與餐飲店，咖啡廳較多。業(yè)態(tài)及主力店商場(chǎng)業(yè)態(tài)非常豐富，從餐飲、服飾、珠寶，到美容、動(dòng)植物花卉、居家用品、日本傳統(tǒng)和服等等，包括了上百家專業(yè)的時(shí)尚商店和餐館。這里可以品嘗到民族的、世界各地的美食，可以購置到潮流最前線的商品和各種高檔物品。業(yè)態(tài)及主力店除了傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，NambaPark的商場(chǎng)還為顧客提供醫(yī)療功能。不僅在商場(chǎng)的二樓配有藥店，在八樓還設(shè)有一家醫(yī)院，牙科、婦科、皮膚科、眼科、耳鼻喉科、內(nèi)科等等，功能齊全，效勞周到。這里集中了精品店、餐飲店等近300家店鋪。另外，地鐵難波車站周圍分布著許多專門提供大阪平民菜肴的餐館。業(yè)態(tài)及主力店難波還是一個(gè)著名的娛樂城。這里有“歌舞伎〞〔日本傳統(tǒng)戲劇之一〕專業(yè)劇場(chǎng)──新歌舞伎座，以及擁有許多喜劇演員的藝術(shù)公司、吉本興業(yè)的劇場(chǎng)──難波大花月。大花月的西鄰是吉本興業(yè)公司大樓，內(nèi)設(shè)大阪府立上方演藝資料館──娃哈上方，還有一個(gè)307個(gè)座位的演出大廳。業(yè)態(tài)及主力店以高島屋促銷作為核心，高島屋善于舉辦有吸引離的促銷活動(dòng)，例如舉辦過鐵壁阿童木紀(jì)念活動(dòng)，以１６萬美元年薪將將機(jī)器人引進(jìn)到百貨中也是高島屋的創(chuàng)意。南玻城設(shè)立日文網(wǎng)站，介紹每家商店與商業(yè)設(shè)施，及時(shí)刊登商店促銷信息。難波城開展大量會(huì)員，會(huì)員享有５％優(yōu)惠，銷售定期的火車票，購物到達(dá)一定數(shù)額可以贈(zèng)送火車票。南波公園是相對(duì)獨(dú)立管理的工程，包括公園公共園林與廣場(chǎng)管理，例如經(jīng)常在廣場(chǎng)舉辦活動(dòng)。經(jīng)營管理及營銷第二局部：福岡博多運(yùn)河城建造地點(diǎn)：日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站交通：距福岡「中洲川端」地鐵站徒步約十分鐘占地面積：約34，700平方米建筑面積：約234，500平方米設(shè)計(jì)：TheJerdepartnerShip；竣工時(shí)間：1996年福岡博多運(yùn)河城博多運(yùn)河城〔CANALCITY〕是日本福岡規(guī)模最大，開發(fā)最成功的開發(fā)商福岡地所開發(fā)建設(shè)的。工程開發(fā)周期三年，于1996年4月開業(yè)。總建筑面積約234，500平方米，總開發(fā)費(fèi)用約800億日元。簡介博多運(yùn)河城是日本最成功的大型商業(yè)中心之一，是表達(dá)了日本籌劃與美國設(shè)計(jì)完美結(jié)合的成功案例，它開創(chuàng)了日本綜合SHOPPINGMALL的全新理念和業(yè)態(tài)，帶動(dòng)了福岡以及整個(gè)日本的購物中心，對(duì)日本的大型綜合商業(yè)設(shè)施的開發(fā)提供了里程碑式的借鑒模版。地理位置：位于九州最大的商業(yè)中心天神地區(qū)和作為交通樞紐的博多站之間，所在的舊博多區(qū)，在明治時(shí)期作為商都極為興盛。具體地址位于福岡市博多區(qū)住吉1丁目2番。簡介整體外觀內(nèi)部劇場(chǎng)內(nèi)部運(yùn)河占地面積：約34，700平方米建筑面積：約234，500平方米停車面積：1300臺(tái)主要設(shè)施：專賣店、大型專賣店、劇場(chǎng)、電影院、酒店、辦公、餐飲、展覽和娛樂設(shè)施其中：酒店/52600平方米/23.4%零售和餐飲/59199平方米/25.2%劇場(chǎng)/18830平方米/8%辦公/26761平方米/11.4%其它公共設(shè)施和停車場(chǎng)/77110平方米/32.8%工程體量運(yùn)河城市中心包括2個(gè)飯店、1個(gè)大型購物娛樂場(chǎng)所和1棟辦公樓。商業(yè)、酒店和辦公的配比約為4：4：1。商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。

寫字樓商場(chǎng)福岡劇院及商場(chǎng)商業(yè)區(qū)主入口酒店空間布局及功能配比猶如都市中的一個(gè)多元化未來都市。包羅萬象，其樂無窮。是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最正確場(chǎng)所。工程的吸引力來自：有名的福岡凱悅大飯店；四季劇團(tuán)的第一個(gè)專用劇場(chǎng)“福岡城市劇場(chǎng)〞；聚集13個(gè)電影院的“AMC運(yùn)河城13〞；高科技游藝主題公園“福岡快樂國〞等。無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。工程立意：化都市為劇場(chǎng)建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位,其次才是商業(yè)1〕將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。2〕空間的處理：水平體系設(shè)置了三個(gè)節(jié)點(diǎn)-一太陽廣場(chǎng)、星星庭院和海洋庭院,三者通過月亮街和地球街相連，并形成5大主題區(qū)域；豎直體系包括“運(yùn)間〞和“百老匯街〞，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。3〕鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。4〕不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購物廊，增強(qiáng)觀光性。設(shè)計(jì)思路：觀光與商業(yè)結(jié)合以博多一體化以及形成福岡市21世紀(jì)城市新軸線為目的，以追求物美價(jià)廉及娛樂性相結(jié)合為主題，是富有休閑與娛樂功能的大型綜合性商業(yè)設(shè)施。將河流引入城區(qū)，將柔軟的水體與堅(jiān)硬的建筑連成一體，既在形態(tài)上給人以變化，又在心理上給人以放松。每年舉行1800屢次免費(fèi)活動(dòng)，襯托了運(yùn)河城的娛樂氣氛。商業(yè)主題運(yùn)河城的設(shè)計(jì)沒有采用追求建筑物本身形態(tài)美的手法，而是重視在建筑物之間的銜接處人們?nèi)绾涡袆?dòng)以及建筑物與城市之間的關(guān)系。商業(yè)布局在商業(yè)布局的營造上，運(yùn)河城首先突出了運(yùn)河的特色，它以南北流向的人工運(yùn)河為中心，集中設(shè)置游藝、商店、餐飲、電影院、音樂廳以及飯店。由于運(yùn)河城周邊是曲線道路，設(shè)計(jì)師將所有沿街立面處理成與道路一致的弧線，在增加空間與面積的同時(shí)最大限度地保持了與地塊周邊的和諧。商業(yè)布局動(dòng)線：每個(gè)建筑都是相通的，這種聯(lián)系有的是通過空中走廊，有的是通過橋梁，有的那么是兩個(gè)不同功能的建筑嵌入在一起，自費(fèi)修建的天橋通向地鐵和老商業(yè)區(qū)。商業(yè)布局植物溝通了上下層之間的聯(lián)系異國情調(diào)購物廊傳統(tǒng)風(fēng)格的購物廊星星庭院之二太陽廣場(chǎng)是現(xiàn)場(chǎng)表演的場(chǎng)所星星庭院之一月亮街月亮街夜景景觀營造酒店、劇場(chǎng)、電影院、商場(chǎng)、飯店、專賣店、秀場(chǎng)等鱗次櫛比。每天都舉行的噴水秀和各種活動(dòng)，無論是購物，娛樂還是飲食，總之到這里來絕對(duì)不會(huì)覺得無聊。業(yè)態(tài)購物:博多運(yùn)河城，是會(huì)聚眾多引人注目的店鋪的綜合性商業(yè)設(shè)施。從以時(shí)尚到雜貨約140家專賣店的運(yùn)河城OPA，到ZAZA等個(gè)性商店數(shù)不勝數(shù)的“MEGA專賣店大樓〞，優(yōu)質(zhì)的食品，衣服，生活用品到家具，家電等一應(yīng)俱全的“無印良品〞等。一天之內(nèi)轉(zhuǎn)不完的購物點(diǎn)多得讓您眼花繚亂。業(yè)態(tài)美食:占地開闊的內(nèi)部，會(huì)聚了從特殊紀(jì)念日的高雅酒店到隨意挑選的快餐店等眾多飲食店，提供日式、西餐、中餐等各類美食。地下1層的“運(yùn)河地面廣場(chǎng)〞里，排列著可以在安靜的氣氛中享受正宗美味的餐廳和咖啡館。其中，美食家栗原HARUMI主導(dǎo)的“悠閑空間〞頗受女性歡送，聚集了全國拉面店的“拉面王國〞也不容錯(cuò)過。業(yè)態(tài)觀光游玩:博多運(yùn)河城中，還坐落著可以享受劇團(tuán)四季音樂的“福岡城市劇場(chǎng)〞，持有13個(gè)熒屏的綜合電影設(shè)施--復(fù)合性電影運(yùn)河城13。此外硬幣游戲和UFO抓玩等齊備的“俱樂部SEGA運(yùn)河城〞等滿足你游玩之心的游戲娛樂設(shè)施也數(shù)不勝數(shù)。業(yè)態(tài)專業(yè)團(tuán)隊(duì)：開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計(jì)組,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計(jì)部門。經(jīng)營方案：業(yè)主與建筑師一起確定了工程的經(jīng)營、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的方案。工程運(yùn)營：全部出租，開展商只獲取長期利潤，不進(jìn)行銷售。專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營公司運(yùn)營。經(jīng)營管理——專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善方案第三局部：總結(jié)及啟示捷得設(shè)計(jì)的精髓主要包括以下四個(gè)：第一，創(chuàng)造可體驗(yàn)性的場(chǎng)所。第二，總是把當(dāng)?shù)匚幕谌氲讲煌墓こ讨小５谌?，?chuàng)造可持續(xù)性開展的環(huán)境。第四，建立全方位的各個(gè)功能的銜接與融合。捷得設(shè)計(jì)的精髓創(chuàng)造可體驗(yàn)性的場(chǎng)所。這個(gè)可體驗(yàn)性就是可以讓游客令人難忘的、流連忘返的，他們離開以后還會(huì)再回來的場(chǎng)所。最后這個(gè)可體驗(yàn)性的工程會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長的催化劑。難波公園和運(yùn)河城工程很好的表達(dá)了什么叫可體驗(yàn)性，使之成為極具特色的社區(qū)的核心局部，提供多元化的不同的功能的需求。同時(shí)，也會(huì)成為一個(gè)具有表演性的舞臺(tái)。一、創(chuàng)造可體驗(yàn)性的場(chǎng)所第二，怎么樣把不同工程所在地的文化引入到工程中去來創(chuàng)造一個(gè)令人難忘的、各具特色的不一樣的場(chǎng)所。“我們總是在一開始要去仔細(xì)研究和理解當(dāng)?shù)匚幕厣?，無論是過去、現(xiàn)在，還是未來的開展。從這些文化性元素中獲得設(shè)計(jì)靈感，同時(shí)又在我們工程中表達(dá)出來這些文化元素，建立特別有標(biāo)志和各樣的功能，同時(shí)我們也是要結(jié)合景觀、水景、燈光、標(biāo)牌、藝術(shù)、雕塑等設(shè)計(jì)，把它融合在我們工程里。〞二、當(dāng)?shù)匚幕谌虢⒖沙掷m(xù)性開展的環(huán)境，就是有關(guān)怎么樣結(jié)合各個(gè)地方不同地理特性，把它運(yùn)用到工程設(shè)計(jì)中。怎樣創(chuàng)立可持續(xù)性開展的環(huán)境？首先是要找出這個(gè)工程所在城市中所缺乏的是什么，這些缺乏的元素可能會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境性的效益，自然界元素永遠(yuǎn)是設(shè)計(jì)靈感的來源。第三是利用一種靜態(tài)的、非動(dòng)態(tài)的、被動(dòng)的設(shè)計(jì)的戰(zhàn)略，是各種技術(shù)的融合，可持續(xù)開展肯定是對(duì)這個(gè)城市本身、對(duì)開發(fā)商、對(duì)社區(qū)都是帶來可持續(xù)性的利益。三、建立可持續(xù)性開展的環(huán)境可持續(xù)性開展的設(shè)計(jì)方法要考慮到以下幾個(gè)因素，把以下幾點(diǎn)作為首先要考慮的設(shè)計(jì)概念。這些因素包括自然通風(fēng)條件，遮陽情況，綠色景觀、綠色屋頂、小氣候的因素，還有非直接透射的自然光線因素。在一開始就把這幾個(gè)方面的因素研究了，這有利于在今后工程設(shè)計(jì)中考慮到這些自然條件對(duì)工程起到哪些積極的促進(jìn)作用。三、建立可持續(xù)性開展的環(huán)境在一開始就把這些因素考慮進(jìn)去的話，也可以到達(dá)節(jié)能的效果。如果考慮了這些因素以后，把它放到設(shè)計(jì)中來，會(huì)采取一些積極配合的措施來完成這個(gè)靜態(tài)的、非動(dòng)態(tài)的、被動(dòng)的設(shè)計(jì)戰(zhàn)略。各個(gè)地方的地理自然條件都是完全不一樣的，所以要做很多仔細(xì)的分析。這是捷得在考慮設(shè)計(jì)綠色可持續(xù)性開展工程中需要考慮的幾個(gè)要點(diǎn)的列表清單，根本上每個(gè)工程都是按照這個(gè)清單列的因素做分析、做考慮。捷得會(huì)先考慮自然界已經(jīng)存在的靜態(tài)的一些因素，然后再找出相對(duì)應(yīng)的一些積極的可以對(duì)應(yīng)的措施。三、建立可持續(xù)性開展的環(huán)境要考慮到怎么樣設(shè)計(jì)一個(gè)流暢的動(dòng)線，把所有功能連貫起來。在我們工程各個(gè)方面都會(huì)合周邊的公交系統(tǒng)、人行流線聯(lián)系起來，使得整個(gè)工程各個(gè)功能之間都是非常連貫的可以穿梭。在這個(gè)工程中有很大體量的零售是在綠色屋頂下面，這個(gè)綠色屋頂下面零售空間又可以和周圍環(huán)境很好的銜接起來。四、各個(gè)功能的銜接與融合啟示一：規(guī)劃理念區(qū)域標(biāo)志活力先鋒豐富多彩建筑自身的標(biāo)志性質(zhì)，形成區(qū)域中心；建筑符號(hào)的時(shí)代性，新區(qū)域典范；文化、商業(yè)的組合與創(chuàng)新引發(fā)關(guān)注。要點(diǎn)要點(diǎn)要點(diǎn)融入更多的具有時(shí)代元素的文化概念；更多的運(yùn)用新時(shí)代概念符號(hào)；新思路、新高度是工程開發(fā)成功關(guān)鍵。保證產(chǎn)品在空間及尺度上的合理性；加大對(duì)城市功能方面的投入及運(yùn)用；運(yùn)用更多的人性化設(shè)計(jì)元素。規(guī)劃設(shè)計(jì)的思想三大源泉啟示二：環(huán)境塑造通過獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì),可以創(chuàng)造促進(jìn)〞時(shí)間消費(fèi)〞的環(huán)境.環(huán)境改變親情，親情改變消費(fèi)，自然景觀帶動(dòng)了商場(chǎng)的欣賞性，也帶來渴望體驗(yàn)自然生活的消費(fèi)者。另外，設(shè)施的動(dòng)線設(shè)計(jì)上做到最大優(yōu)化，將主力店、集客能力強(qiáng)的商品放在設(shè)施上部和下部，吸引目的性消費(fèi)的客人；屋頂花園吸引人流往上部流動(dòng)；地上建筑突出景觀采光為了營造一個(gè)開放的感覺，可以吸引優(yōu)質(zhì)的客戶進(jìn)入，帶動(dòng)地下客戶；在邊角配置目的性強(qiáng)的消費(fèi)，以橫向拉動(dòng)人流。這樣的商品分布，可以使各樓層人流均衡，最大實(shí)現(xiàn)回游性。啟示三：場(chǎng)所精神精神層面的融合與升華理念最初起源于對(duì)羅馬神廟的建筑概念所針對(duì)的是其表達(dá)的一種現(xiàn)象羅馬神廟通過立面、雕塑、裝飾的組合向來此瞻仰的人們傳達(dá)神圣、純潔的印象，引起人們的景仰、共鳴、歸屬與崇拜。在當(dāng)代，這種理念已經(jīng)被廣泛運(yùn)用于各種物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，原始的表達(dá)手法被沿用并加以開展，在目前世界上的諸多標(biāo)志性建筑上，我們都能見到它的輪廓?！罢嬲膱?chǎng)所并不存在于大樓之間，而是存在于人們值得記憶的體驗(yàn)中〞美國著名建筑師柯蒂斯〔CurtisJ.Scharfenaker〕言簡意賅地表達(dá)了“場(chǎng)所制造〞理念。謝謝！如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估工程所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找工程潛在的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定工程的開展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場(chǎng)中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場(chǎng)分析不是簡單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工程市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析工程市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)工程所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場(chǎng)處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競爭對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到工程的時(shí)機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析〔一〕根本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對(duì)過去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來的開展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔二〕根本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)開展方案、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)開展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2021年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析〔住宅〕1、住宅類土地供給情況、成交情況、成交