廣告策劃-中國頂級(jí)別墅研究分析報(bào)告48萬科

中國頂級(jí)別墅研究分析萬科頂級(jí)別墅KPI指標(biāo)體系KPI體系關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素項(xiàng)目地段達(dá)標(biāo)指標(biāo)自然環(huán)境戶均資源居住私密性戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品的建筑風(fēng)格成熟成型的別墅圈社區(qū)外部綜合環(huán)境狀況與城區(qū)的快速交通關(guān)系內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量土地資源指標(biāo)景觀資源指標(biāo)所處地段的特殊價(jià)值集中庭院面積與位置私家庭院完整性視野開闊度特征景觀的私家占有大規(guī)模景觀制勝局部亮點(diǎn)處理景觀細(xì)節(jié)處理建筑間距戶前院尺度規(guī)劃布局形式戶型面積內(nèi)部功能空間大陸頂級(jí)別墅分布圖深圳：觀讕高爾夫、中信高爾夫、香蜜湖一號(hào)、萬科十七英里北京：玫瑰園、東山墅、觀唐大連：頤合園上海：世茂佘山、紫園、檀宮、綠寶園、九間堂南京：鐘山國際高爾夫廣州：匯景新城、大一山莊浙江：千島湖山頂別墅武漢：天下縱橫世茂佘山莊園項(xiàng)目位置上海佘山國家森林度假區(qū)、頂級(jí)別墅區(qū)項(xiàng)目規(guī)模占地1000多畝，分兩期物業(yè)類型共150棟獨(dú)棟別墅主力面積740-1050平米，花園2000—7000平米建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格為主配套以度假區(qū)的佘山艾美酒店、佘山高爾夫球場、天馬山高爾夫球場、月湖雕塑公園等為生活、休閑配套設(shè)施開發(fā)商上海世茂莊園置業(yè)有限公司物業(yè)管理戴德梁行價(jià)格4萬元／平米起，最高2.8億元／套成功之道區(qū)域作為頂級(jí)別墅形象認(rèn)知度高、奢華配置、大占地。容積率僅為0.1，單棟300萬的裝飾、私家泳池、私家碼頭。世茂佘山莊園門前花壇下沉式庭院大占地、開闊視野世茂佘山莊園圓廳設(shè)計(jì)、螺旋式樓梯突顯尊貴雙層調(diào)高客廳彰顯氣派室內(nèi)泳池紫園一山一世界一墅一天下紫園概況項(xiàng)目位置上海佘山國家森林度假區(qū)、頂級(jí)別墅區(qū)項(xiàng)目規(guī)模占地1389畝，項(xiàng)目被水環(huán)繞，通過水系將項(xiàng)目分為13個(gè)島和1個(gè)半島，物業(yè)類型預(yù)計(jì)268套獨(dú)棟，目前已開發(fā)到第二期，前兩期共134棟主力面積一期1500平米左右，二期400-1000平建筑風(fēng)格地中海式、賴特式、巴洛克式、北美風(fēng)格配套開發(fā)商上海嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理高麗國際金牌物管價(jià)格2000萬/套起，最高1.3億元／套成功之道頂級(jí)別墅區(qū)、臨水別墅均設(shè)私家碼頭、進(jìn)口石材裝修、“全球僅此一棟”獨(dú)特理念工程一期工程二期紫園簡約高雅的外立面豪華莊重的大門進(jìn)口石材鋪設(shè)的道路戶外美景紫園私家影院典雅的內(nèi)部裝修豪華大堂室內(nèi)泳池紫園紫園細(xì)節(jié)處理旋轉(zhuǎn)樓梯石材立面檀宮項(xiàng)目位置上海虹橋路西郊賓館西側(cè)項(xiàng)目規(guī)模總占地面積47384平米物業(yè)類型18幢獨(dú)棟別墅主力面積1500—1900平，含地下共四層建筑風(fēng)格8種風(fēng)格——英倫皇式、英倫莊園式、英倫喬治式、法國楓丹白露式、法國里維埃拉式、意大利佛羅倫薩式、意大利托斯卡尼式、西班牙馬爾貝拉式配套開發(fā)商上海西郊帝庭苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理StarkeyInternational,USA價(jià)格6000萬/套起，最高1.5億元／套成功之道高尚別墅圈、稀缺性（僅18席）、8種經(jīng)典建筑風(fēng)格、完善的室內(nèi)配套檀宮檀宮價(jià)值指標(biāo)體系外因內(nèi)因資源價(jià)值區(qū)域價(jià)值稀缺價(jià)值方圓3公里內(nèi)15米限高保證極強(qiáng)的私密性，緊鄰西郊賓館，10000平米水域，3000棵百年大樹上海最具聲望的高尚別墅圈—西郊虹橋，毗鄰專事接待國家元首的西郊國賓館限量制作，僅18席硬性軟性占地面積大面積占地，每棟平均占地四畝建筑風(fēng)格汲取歐洲建筑經(jīng)典元素，會(huì)聚英意法西的經(jīng)典風(fēng)格、極具歷史感與收藏價(jià)值上下四層，涵蓋娛樂、社交、款待、居住四大功能室內(nèi)配套專屬效勞，預(yù)約看房、有意買房客戶需繳納1000萬元保證金影劇院、恒溫泳池、桑拿房、健身房、酒窖，有些還設(shè)置陽光房、會(huì)議室戶型設(shè)計(jì)檀宮檀宮檀宮地下一層檀宮地上一層檀宮地上二層檀宮地上三層檀宮九間堂項(xiàng)目位置上海浦東世紀(jì)公園東側(cè)項(xiàng)目規(guī)?？傉嫉孛娣e10.8公頃，分兩期開發(fā)物業(yè)類型兩期共49幢獨(dú)棟別墅主力面積600-1200平米、戶均占地3畝建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式園林大宅配套開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司物業(yè)管理StarkeyInternational,USA價(jià)格3000萬/套起，最高6000萬／套成功之道中式文化回滿足深層次需求、現(xiàn)代中式又解決傳統(tǒng)中式實(shí)用性不足的弱點(diǎn)，創(chuàng)新式的改進(jìn)使得中式更富內(nèi)涵九間堂工程亮點(diǎn)提煉風(fēng)格現(xiàn)代中式，簡潔明快，以提煉的中式建筑符號(hào)作為母題，白墻灰屋頂為主色調(diào)，進(jìn)退有序，上下錯(cuò)落，演繹傳統(tǒng)精髓布局規(guī)劃細(xì)節(jié)處理用鋼骨結(jié)構(gòu)和混凝土框架結(jié)構(gòu)對木結(jié)構(gòu)進(jìn)行更新；玻璃幕墻替換木排門、木連門、折疊屏風(fēng)；對馬頭墻、山墻、垂花門、游廊、瓦當(dāng)?shù)葌鹘y(tǒng)建筑細(xì)節(jié)演變；半通透型院墻和籬笆與外景照應(yīng)，虛實(shí)襯托；為每一套客房專設(shè)庭院，保證主客私密區(qū)間儒家韻味的室內(nèi)布局、圍合式室內(nèi)與私家園林布局。廊道、庭院、挑檐、水榭形成中式庭院似隔而非隔，而半通透性院墻和籬笆與院外園景相照應(yīng)形成的園、待客前院、主人后院、客房小庭院，園園互通而又各成一派九間堂水鄉(xiāng)之趣傳統(tǒng)與現(xiàn)代的結(jié)合永遠(yuǎn)的中式元素3.5米高的白墻不僅是中式元素的表達(dá)，同時(shí)也有效的保護(hù)了住宅的私密性。九間堂自我天地竹林成蔭小徑通幽采光庭院九間堂立體景觀更富層次感鋁合金管陣形成的黛瓦墻面木窗處理九間堂北京玫瑰園項(xiàng)目位置北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)北,八達(dá)嶺高速11出口項(xiàng)目規(guī)模占地749畝，17.6萬平米建面物業(yè)類型已開發(fā)到第四期，前三期均為獨(dú)棟，四期有獨(dú)棟和聯(lián)排主力面積獨(dú)棟別墅860-1500平米建筑風(fēng)格一期以美式、歐式、太空式和日式建筑風(fēng)格為主；二期以太空式和日式建筑風(fēng)格為主；三期為北美建筑風(fēng)格；四期為北美新古典主義建筑風(fēng)格配套三大會(huì)所開發(fā)商北京玫瑰園別墅有限公司物業(yè)管理香港凱萊物業(yè)管理公司價(jià)格獨(dú)棟3122萬/棟起（四期），最高價(jià)1.5億/棟成功之道多種建筑風(fēng)格有機(jī)結(jié)合滿足不同需求，多庭院組合、小區(qū)環(huán)境營造北京玫瑰園總規(guī)圖北京玫瑰園新洛可可美國經(jīng)典羅馬假日英倫漫舞陽光地中海托斯卡納北京玫瑰園庭院景觀北京玫瑰園小區(qū)園林景觀北京玫瑰園細(xì)節(jié)處理北京玫瑰園室內(nèi)景觀北京觀唐項(xiàng)目位置北京市朝陽區(qū)香江北路西段項(xiàng)目規(guī)模占地48公頃，11.5萬建面物業(yè)類型分兩期，共326棟獨(dú)棟別墅主力面積370--1530平米建筑風(fēng)格一期為中式建筑風(fēng)格，二期產(chǎn)品以中式多庭院布局為主配套開發(fā)商博華紫光置業(yè)有限公司物業(yè)管理價(jià)格600萬/套起，最高4000萬／套成功之道地處中央別墅區(qū)，臨涉外商圈；定位明確，針對對中國文化有濃厚興趣的外籍人士；遵循實(shí)用與傳統(tǒng)的完美結(jié)合，既傳統(tǒng)又創(chuàng)新。北京觀唐傳統(tǒng)中式元素的完美呈現(xiàn)：筒瓦、灰磚、山墻、紅柱、木門窗等。北京觀唐主街—胡同—內(nèi)庭院，形成街巷式布局。形態(tài)上：主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院又豁然開敞；序列上：空間處在連續(xù)的變化之中，一層層地變得更私密。北京觀唐奇石、曲徑、小橋流水、制式門樓，傳統(tǒng)經(jīng)典符號(hào)均表達(dá)出中式宅院的濃烈風(fēng)格，營造出古樸、典雅、寧靜的居住氣氛。北京東山墅項(xiàng)目位置北京朝陽區(qū)東四環(huán)朝陽公園東岸項(xiàng)目規(guī)模占地100公頃，20萬建面。80萬平米的綠化面積，4.5萬平米的水面物業(yè)類型一期獨(dú)棟別墅155席，二期為公寓主力面積別墅400-1150平米建筑風(fēng)格北美風(fēng)格配套毗鄰亞洲最大的公園——朝陽公園，雄踞CBD、燕莎、麗都涉外商圈的“金三角”核心開發(fā)商北京太合嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)管理達(dá)文物業(yè)價(jià)格850萬/套起，最高5000萬／套成功之道都市核心別墅，卻又營造出靜謐之美、水鄉(xiāng)之美，大隱于市北京東山墅臨水別墅湖光之美北京東山墅北京東山墅天然沖刷而成的砂巖、頁巖、原木及青銅等天然材料綠色植物把每一棟別墅進(jìn)行自然分隔，同時(shí)水域與綠植相互融合北京東山墅步出式后花園將居室與綠地、碧水相連，室內(nèi)與戶外融為一體私家碼頭溪流、涌泉、瀑布、濕地以及湖泊錯(cuò)落分布深圳萬科十七英里項(xiàng)目位置深圳龍崗區(qū)溪涌海岸項(xiàng)目規(guī)模占地67571平米，建面50000平米物業(yè)類型別墅\高層主力面積雙拼（18套）312平米，其他為疊院、高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格配套開發(fā)商萬科地產(chǎn)物業(yè)管理萬科物業(yè)價(jià)格均價(jià)58000元/平米成功之道規(guī)劃上充分利用坡地形狀，使得戶戶有海景；采用BOX建筑形態(tài)；注意細(xì)節(jié)的處理和把握深圳萬科十七英里規(guī)劃上、利用坡地走勢，布置不同的建筑形態(tài)，使得戶戶有海景，工程價(jià)值得到最大化發(fā)揮。深圳萬科十七英里建筑形式上采用BOX的建筑形態(tài)，與坡地完美結(jié)合，擯棄了傳統(tǒng)的別墅形態(tài)。深圳萬科十七英里園林景觀深圳萬科十七英里細(xì)節(jié)處理廣告公司客戶服務(wù)的

內(nèi)部運(yùn)作流程與運(yùn)作方法達(dá)彼思中國9:00-12:00全方位的廣告公司提供全方位的整合市場推廣服務(wù)展覽促銷品制作直效行動(dòng)互動(dòng)媒體/新科技媒體專業(yè)設(shè)計(jì)/視覺系統(tǒng)整合活動(dòng)行銷策略企劃國際資源/資訊廣告創(chuàng)作及制作媒介效勞公關(guān)企業(yè)與消費(fèi)者媒介促銷活動(dòng)直效行銷賣場陳列贊助/活動(dòng)群眾媒介廣告面對面溝通全方位的廣告公司運(yùn)作系統(tǒng)客戶品牌總監(jiān)全球分公司資源及資訊策略企劃組群眾媒介廣告市場推廣活動(dòng)創(chuàng)作組媒介組客戶效勞組公關(guān)活動(dòng)行銷設(shè)計(jì)/視覺整合直效行銷互動(dòng)媒體促銷品制作全方位的廣告公司與客戶的互動(dòng)客戶市場總監(jiān)銷售總監(jiān)品牌總監(jiān)品牌主任品牌主任廣告公司品牌總監(jiān)策略規(guī)劃總監(jiān)創(chuàng)作規(guī)劃總監(jiān)廣告總監(jiān)廣告創(chuàng)作總監(jiān)推廣活動(dòng)總監(jiān)推廣活動(dòng)創(chuàng)作總監(jiān)媒介總監(jiān)廣告專員推廣活動(dòng)專員媒介執(zhí)行專員流程及財(cái)務(wù)管理策略規(guī)劃資源分配全方位整合推廣策略活動(dòng)執(zhí)行及管理各部門結(jié)構(gòu)客戶效勞部創(chuàng)作部媒介部企劃部客戶效勞部總監(jiān)分組客戶總監(jiān)客戶總監(jiān)客戶主任執(zhí)行創(chuàng)意總監(jiān)創(chuàng)意總監(jiān)創(chuàng)意主任撰稿員正稿制作組電視制作主任媒介總監(jiān)媒介籌劃媒介購置企劃總監(jiān)企劃經(jīng)理全方位效勞的廣告公司客戶效勞部創(chuàng)作部媒介部企劃部制定方案，策略及實(shí)施并與客戶及公司內(nèi)部各資源協(xié)調(diào)、合作概念的開展及創(chuàng)意以保證高質(zhì)量的實(shí)施媒介籌劃及高效媒介購置調(diào)研方案分析全面的實(shí)際研討文選策略和創(chuàng)作是整體的解決市場問題的創(chuàng)意方案市場分析銷售策略創(chuàng)意開展市場方案設(shè)想創(chuàng)意執(zhí)行市場解決方案設(shè)想解決方案創(chuàng)意解決方案

關(guān)鍵問題切入點(diǎn)廣告促銷公關(guān)廣告代理的機(jī)構(gòu)制定正確的戰(zhàn)略開展創(chuàng)意途徑認(rèn)真理想的媒體途徑認(rèn)證理想的促銷及公關(guān)傳播的途徑工作角色客戶效勞了解客戶的生意目標(biāo)知悉客戶的產(chǎn)品，市場及消費(fèi)者代表廣告公司面對客戶代表客戶溝通廣告公司同客戶接洽，在每一個(gè)重要環(huán)節(jié)征求客戶同意一個(gè)行政管理人員，協(xié)調(diào)人員，小組領(lǐng)袖的角色策略企劃了解消費(fèi)者同市場，同品牌的關(guān)系認(rèn)證如何使上述的兩個(gè)關(guān)系能幫助客戶到達(dá)生意的目標(biāo)為廣告確定一個(gè)積極高效的角色開展廣告戰(zhàn)略和創(chuàng)意簡報(bào)〔CREATIVEBRIEF〕溝通并激發(fā)創(chuàng)意人員的靈感廣告效果測定企劃原那么1、常識(shí)，邏輯和直感2、對市場和消費(fèi)者的了解3、是樹立品牌形象，而非銷售產(chǎn)品4、團(tuán)隊(duì)合作最重要的一點(diǎn)：一開始便投入進(jìn)去企劃工具消費(fèi)者定性調(diào)查會(huì)街頭攔截訪問專家論述分析〔人類學(xué)家、社會(huì)學(xué)家、歷史學(xué)家〕群眾媒體分析〔報(bào)刊雜志、電視〕目標(biāo)文化的人文特征分析媒體戰(zhàn)略企劃同客戶部門緊密結(jié)合負(fù)責(zé)把廣告戰(zhàn)略演化為有效的媒體方案媒體購置專業(yè)的媒體購置隊(duì)伍使媒體方案在市場上以最具競爭力的價(jià)格得以實(shí)施創(chuàng)意美術(shù)總監(jiān)和文案總監(jiān)同小組成員不斷地討論同創(chuàng)新的手法實(shí)現(xiàn)廣告的戰(zhàn)略在產(chǎn)品市場的范圍內(nèi)進(jìn)行創(chuàng)新的思考方案〔2周〕方案修正/確認(rèn)〔2周〕創(chuàng)意開展〔2-3周〕創(chuàng)意提案〔1天〕客戶意見〔1周〕提案修正〔1-2周〕制作〔4周+〕客戶+廣告公司商討市場及傳播目的客戶市場簡報(bào)+創(chuàng)意簡報(bào)客戶內(nèi)部確認(rèn)市場簡報(bào)及創(chuàng)意簡報(bào)并盡量提供市調(diào)資料廣告公司探索其它公關(guān)、直銷、促銷、活動(dòng)及媒介想法客戶確認(rèn)整體傳銷方案并簽名同意廣告公司創(chuàng)意部及媒介部按客戶確認(rèn)這簡報(bào)開始作業(yè)創(chuàng)意組發(fā)展出3-5個(gè)創(chuàng)意方向/概念媒介部研究媒介策略并作出初步建議廣告公司內(nèi)部評估創(chuàng)意及媒體建議，并確認(rèn)配合策略方向廣告公司向客戶提案-創(chuàng)意及媒介策略客戶意見廣告公司開展詳細(xì)方案及畫面處理廣告公司制作部收集估價(jià)及擬定制作時(shí)間表廣告公司內(nèi)部確認(rèn)廣告公司向客戶提案-詳細(xì)創(chuàng)意執(zhí)行手法客戶意見客戶同意估價(jià)、時(shí)間表及媒介時(shí)