合富輝煌泰州歐亞國際下半年?duì)I銷推廣策劃報(bào)告

2021年下半年?duì)I銷推廣籌劃報(bào)告ReportofMarketingPlanning綱要resumePartI2021年1-6月工作總結(jié)PartII

三期3.1批次策略部署PartI2021年1-6月工作總結(jié)市場初步結(jié)論整體情況：目前泰州房地產(chǎn)市場整體情況：成交量上升、供給量下降、整體房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行階段。市場走勢：宏觀如果下半年沒有重大利空經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)，上半年的量升將在下半年理應(yīng)轉(zhuǎn)化為價(jià)升，個別板塊和樓盤在上半年就可能先行提價(jià)。需求分析：剛性需求爆發(fā)帶動改善型需求和投資需求進(jìn)場，形成需求全面爆發(fā)的趨勢，成交量上升。需求結(jié)構(gòu)：剛性需求的中小面積的戶型走俏，以舒適改善為需求的大戶型呈增長趨勢。區(qū)域市場：目前主要競爭個案的后續(xù)供給量比較少，主城區(qū)局部房源被政府收購，對本案來說這是一個量價(jià)提升的時機(jī)點(diǎn)。銷售總結(jié)套數(shù)面積（㎡）金額（元）三期推貨量21834944約9623萬二期推貨量（含商鋪）29639529.8697386955三期定購526985.9518784080二期定購（含商鋪）405358.5712629833三期簽約354410.5811374215二期簽約（含商鋪）476570.9615249486歐亞國際截止09年1月-6月10日銷售數(shù)據(jù)匯總表幢數(shù)成交面積（不含車庫）成交總價(jià)成交均價(jià)疊加別墅24幢1035.5130937182987.6329幢158.754969383130.3835幢463.7014509823129.14花園洋房36幢683.2319063942790.2737幢698.7819956692855.9338幢674.8918748612778.0239幢924.3026279662843.2044幢865.8626220643028.2845幢586.3817314722952.82合計(jì)6091.417800064/歐亞國際截止09年1-6月10日住宅實(shí)際成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)表歐亞國際截止09年1月-6月10日疊加別墅實(shí)際成交均價(jià)3082.38元/平方米，花園洋房成交均價(jià)2874.75元/平方米09年上半年工程來人客戶分析由圖表分析可得，工程的主要客戶集中在工程周邊，以及年齡在35歲-45歲之間的群體3.1批成交房源統(tǒng)計(jì)分析——疊加別墅〔截止09年6月〕1、從房型及面積上看，疊加5層60㎡房源最先銷售完畢；2、在房源的去化上，銷售難點(diǎn)主要集中在:〔1〕、大面積的戶型市場需求不大，投資客較少；〔2〕、整體交付時間跨度太大；〔3〕、缺少展示力度，客戶對戶型不了解物業(yè)類型分類可售套數(shù)成交套數(shù)比例疊加別墅面積區(qū)間60㎡（5層）88100%105-106㎡（4層）8113%141-143㎡（2+3層）18211%158-160㎡（1+2層）2827%231-264㎡（1+2+3層）16213%合計(jì)781519%疊加別墅熱銷戶型——60㎡小戶型〔疊躍5層〕贈送34㎡南北露臺18萬起低總價(jià)，3.5萬起低首付一室一廳一廚一衛(wèi)，功能明確3.1批成交房源統(tǒng)計(jì)分析——花園洋房〔截止09年6月〕1、從房型及面積上看，花園洋房4層約112㎡房源銷售進(jìn)度最快，4層＞2、3層＞1、5層；2、從樓層上看，受樓層高度的影響，第5層房源雖銷售價(jià)格較低，但客戶仍以購置4層及2、3層房源為主；3、在房源的去化上，銷售難點(diǎn)主要集中在：〔1〕、大面積戶型市場需求不大，投資客較少；〔2〕、泰州市場接受朝南作臥室，朝南做客廳的接受能力不大；〔3〕、臥室面積較小物業(yè)類型分類可售套數(shù)成交套數(shù)比例花園洋房面積區(qū)間約195㎡（1層）2827%約128㎡（2層）281139%約120㎡（3層）281139%約112㎡（4層）2828100%約104㎡（5層）28414%合計(jì)1805631%花園洋房熱銷戶型——112㎡三房〔洋房4層〕贈送9.5㎡朝南露臺28萬起低總價(jià)三室兩廳一廚一衛(wèi)雙臥朝南，帶陽臺、露臺策略總結(jié)通過系列大型事件營銷和現(xiàn)場實(shí)景的初步展示，逐漸樹立工程的獨(dú)特的品牌形象工程上市之初，以品牌告知為主，有針對性的獲得廣泛的認(rèn)知進(jìn)一步借助品牌活動的營銷和逐漸成熟的現(xiàn)場實(shí)景，強(qiáng)化工程的品牌想象，穩(wěn)固市場地位品牌告知品牌建立品牌強(qiáng)化2007年2021年2021年工程推廣思路回憶1-3月份：以推廣三期為主，用三期產(chǎn)品、二期價(jià)格吸引客戶第一階段：“召集令！東城中心，稀貴之地〞，搶占東區(qū)領(lǐng)導(dǎo)地位，突出產(chǎn)品稀缺性，引起目標(biāo)客戶關(guān)注；第二階段：“將軍令！打造城東首席國際化運(yùn)動生活特區(qū)〞，升級“西班牙運(yùn)動風(fēng)情社區(qū)〞理念，為泰州東區(qū)乃至整個海陵區(qū)成功人士找到他們理想的中央居所；第三階段：“絕密令！歐亞國際·凱旋中央3月全城公開〞，以開盤概念引爆市場；3-5月份：深度挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，突出新城東高性價(jià)比第四階段：針對產(chǎn)品賣點(diǎn)，各個擊破：“60平米海陵稀缺小戶型〞“花園洋房2659元/㎡起〞；第五階段：春季房展會“新城東，疊躍別墅均價(jià)3140元/㎡〞，搶占細(xì)分市場。09年上半年推廣策略回憶09年上半年媒體組合策略分析以報(bào)廣、戶外〔大牌、公交〕、電視為主，強(qiáng)化品牌形象利用小眾媒體，有針對性的攻擊重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)人群〔興化、姜堰等區(qū)域〕充分發(fā)揮以老帶新連動作用，進(jìn)行低本錢傳播采用立體攻擊方式，多方位配合傳播09年上半年媒體效果評估從上圖可以看出，介紹客戶依然占據(jù)最重要位置，說明良好的客戶關(guān)系維護(hù)起到了有效作用?，F(xiàn)場成熟的實(shí)景展示使得過路客戶占據(jù)了次席，但來訪客戶的意向性明顯不如介紹客戶強(qiáng)，致使其成交比例較低。媒體效果上，戶外效果最正確，展覽、電視和車身也發(fā)揮了很好的推廣傳播作用。其中，DM是最為高效的小眾媒體。09年品牌活動總結(jié)通過品牌活動的開展，維護(hù)新老業(yè)主關(guān)系，提升品牌滿意度和忠誠度；通過品牌活動的開展，深化人脈傳播，激發(fā)潛在客戶需求，促進(jìn)工程的銷售；通過品牌活動的開展和傳播，樹立工程差異化的品牌形象，進(jìn)一步擴(kuò)大社會知名度和影響力。09年上半年策略執(zhí)行工作回憶PartII

3.1批次下半年?duì)I銷策略

我們的目標(biāo)？

實(shí)現(xiàn)工程利益的最大化提升工程品質(zhì)，提升工程市場口碑，從而提升市場占有率實(shí)現(xiàn)品牌和利潤的雙贏！銷售計(jì)劃

銷售目標(biāo)的制定一、3.1批次物業(yè)銷售目標(biāo)：根據(jù)09年度歐亞國際工程8000萬銷售、7600萬回籠的總體年度目標(biāo)分解，09年6月1日-12月31日前，3.1批次物業(yè)幢至少需完成121套房源〔含5套二期多層和1套商鋪〕的銷售，銷售率達(dá)78％，銷售額約5400萬元。二、3.1批次物業(yè)銷售的總體思路：從當(dāng)前房地產(chǎn)市場及本工程銷售現(xiàn)狀出發(fā)，我司將3.1批次下半年房源銷售的總體思路制定為“兩個確保〞。確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，確保價(jià)格提升和利潤最大化。一、3.1批次定價(jià)的思路：3.1批次房源采用“低開高走〞的總體定價(jià)思路，考慮因素如下：1、09年年初泰州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇的跡象，但市場存在一定的不確定性因素。2、從區(qū)域市場競爭壓力上看，上半年的回暖行情使得各競爭工程的未售房源均得到了較大幅度的去化，尤其是競爭工程和主城區(qū)工程的房源被政府收購。區(qū)域市場的競爭壓力相對減小；3.1批價(jià)格方案的制定二、花園洋房、疊加別墅表價(jià)的制定：1、花園洋房銷售均價(jià)不低于2960元/㎡；2、疊加別墅銷售均價(jià)為力爭到達(dá)3140元/㎡。3.1批價(jià)格方案的制定三、3.1批價(jià)格提升的思考：1、總體提價(jià)思路：建議采取“小幅頻調(diào)〞的價(jià)格提升策略，每次調(diào)價(jià)幅度建議控制在0.6－1.2%左右〔約20-40元/㎡〕。小幅提升，防止單次價(jià)格上調(diào)幅度過大而影響銷售；通過價(jià)格的小幅頻調(diào)，即增強(qiáng)已購房客戶的信心；又可促成觀望客戶的成交。3.1批價(jià)格方案的制定低開高走，小幅頻調(diào)市場預(yù)熱期開盤強(qiáng)銷期持續(xù)期二次強(qiáng)銷期1-2月3-5月7-8月9-10月價(jià)格波動曲線價(jià)格走勢價(jià)格時間2、價(jià)格走勢示意圖：3.1批價(jià)格方案的制定持續(xù)期11-12月三期產(chǎn)品解析我們的產(chǎn)品理解？

在對市場和工程的核心理解上，3.1批次產(chǎn)品我們要結(jié)合市場，對工程的產(chǎn)品做出一個深入的了解。同時我們還要對周邊競爭對手進(jìn)行研究，只有這樣我們才能夠在工程操作上取得更大的成功。工程的品牌理解1、差異化品牌定位：通過西班牙陽光產(chǎn)品的差異化定位，工程在城東的風(fēng)格特征較為突出；2、新城東領(lǐng)導(dǎo)品牌：新城東地區(qū)樹立的領(lǐng)導(dǎo)地位，使得工程的品牌接受度和認(rèn)可度較高；3、良好的戶型設(shè)計(jì)市場口碑：宜居型的洋房戶型設(shè)計(jì)獲得市場的追捧；4、全面提升新城東居住品質(zhì)：本工程全面提升了新城東地區(qū)的居住品質(zhì)；5、舒適主義三房居家，品質(zhì)大戶生活：工程獨(dú)有的朝南雙臥帶陽臺的大戶三房，專為舒適品質(zhì)居家。西班牙之景工程的附加值理解1、已有的成功品牌附加值提升；2、前期成功銷售的客戶資源優(yōu)勢；3、城市規(guī)劃附加值〔城市開展優(yōu)勢、商業(yè)生活配套優(yōu)勢〕。4、生活品質(zhì)附加值〔異域風(fēng)格的景觀設(shè)計(jì)、陽光明快的西班牙建筑、無與倫比的社區(qū)配套〕工程的核心賣點(diǎn)綜述1、已有的城東高端品牌優(yōu)勢；2、已有的前期客戶積累優(yōu)勢；3、價(jià)格優(yōu)勢；4、規(guī)模優(yōu)勢；5、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢；6、無與倫比的配套優(yōu)勢；7、西班牙差異化的主題開發(fā)優(yōu)勢；8、凱旋中央的位置優(yōu)勢·競爭工程比照分析項(xiàng)目名稱對比內(nèi)容東城國際歐亞國際陽光新城碧桂園玉堂花園占地面積/總建筑面積102畝/10萬㎡361畝/32萬㎡6.8萬㎡/10萬㎡69萬㎡/73.3萬㎡10萬㎡/14萬㎡產(chǎn)品類型多層多層、小高層、疊加別墅純多層多層、高層、別墅多層、小高層住宅總套數(shù)820多套2000套左右800-900套目前1196套1030套均價(jià)（元）2795洋房2970疊加31404200小高層3293雙拼毛坯4400聯(lián)排毛坯32002850-3600主力戶型區(qū)間（㎡）85-128洋房104-128別墅160-22080-9088，12688，126銷售率（網(wǎng)上公示）住宅58%/46%高層20%多層、別墅62%34%后續(xù)供應(yīng)量6萬方22萬方/39萬方/備注補(bǔ)充三期房源被政府收購，暫無新推房源在售三期拆遷安置、周邊人群距主城區(qū)遠(yuǎn)，項(xiàng)目不成熟/競爭個案分析項(xiàng)目名稱碧桂園

項(xiàng)目地址泰州市海陵區(qū)泰東河大橋北側(cè)開發(fā)商碧桂園集團(tuán)代理商碧桂園集團(tuán)建筑形式多層、高層占地面積（萬㎡）69總建面積（萬㎡）73.3容積率1.1綠化率40%均價(jià)(元/㎡)洋房毛坯2600，裝修3300聯(lián)排毛坯：3500雙拼毛坯：4500主力戶型洋房：99㎡兩房130㎡三房備注：碧桂園在規(guī)模、展示力度上都很有優(yōu)勢，配套上也可以自己自知，作為東區(qū)的領(lǐng)頭羊其它項(xiàng)目都不可直接與其抗衡。做為一個成熟開發(fā)企業(yè)，它在價(jià)格上很有優(yōu)勢，幾乎是低價(jià)傾銷。其客戶不僅有周邊人群還有大多城區(qū)客戶。碧桂園對我項(xiàng)目的威脅最大，是最有力的競爭對手。但是從另外一個角度，兩大盤開發(fā)可以帶動區(qū)域聯(lián)動，互相促進(jìn)，我們需要更加堅(jiān)定走差異化路線。住宅總套數(shù)718套首次推出時間2008.1近期開盤時間2009.6（“玲瓏”美墅）銷售率網(wǎng)上公示已簽約366套。銷售率59%廣告媒體戶外大牌、泰州日報(bào)、電臺、電視等內(nèi)部配套五星級酒店、4萬方商業(yè)中心、學(xué)校（2個幼兒園、小學(xué)、初中）、巴士中轉(zhuǎn)站后續(xù)供應(yīng)（萬㎡）約39Ⅰ.前期推廣策略回憶競爭個案分析項(xiàng)目名稱東城國際花園

項(xiàng)目地址泰州市民興中學(xué)西南側(cè)開發(fā)商泰州金迪奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商南京哲思天成置業(yè)顧問有限公司建筑形式多層占地面積（萬㎡）６.８總建面積（萬㎡）１０容積率1.4綠化率36%均價(jià)(元/㎡)2900主力戶型多層80㎡兩房備注：東城國際花園是我項(xiàng)目最近的競爭對手之一。雖然規(guī)模不大，但是因?yàn)閮r(jià)格和本案差距不大，而且區(qū)屬海陵區(qū)，因此搶奪和攔截了不少市區(qū)和周邊的客戶。（三期產(chǎn)品3月份開盤至現(xiàn)在，包括被政府收購的房源在內(nèi)，目前基本無房源銷售）住宅總套數(shù)240套首次推出時間2008.1近期開盤時間2009.3銷售率三期380套，網(wǎng)上公示簽約368套，銷售率96%廣告媒體戶外大牌、泰州日報(bào)、電臺、音樂會等內(nèi)部配套菜場、商鋪后續(xù)供應(yīng)（萬㎡）約6Ⅰ.前期推廣策略回憶競爭個案分析項(xiàng)目名稱東潤第一城

項(xiàng)目地址鳳凰東路、東風(fēng)南路交叉口開發(fā)商東潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商第四空間房地產(chǎn)咨詢有限公司建筑形式多層疊加小高層占地面積（萬㎡）13.6總建面積（萬㎡）20容積率1.6均價(jià)(元/㎡)多層2770；疊加3180主力戶型多層88㎡兩房，疊加別墅194㎡總價(jià)區(qū)間25-64萬元備注：東潤第一城也是新區(qū)規(guī)模較大的一個樓盤，在推廣初期以“運(yùn)動就在家門口”的口號打動了一部分愛好運(yùn)動的客戶，但是其規(guī)劃和后期的實(shí)施沒有讓客戶看到更多的運(yùn)動亮點(diǎn)。對于本案而言，此項(xiàng)目是主要競爭對手，但其運(yùn)動的宣傳留于表面，且較低級，我們在策略和營銷方式上如有所突破，東潤第一城的威脅應(yīng)該可以得到抑制。住宅總套數(shù)一期350套二期216套首次推出時間2007.9.28近期開盤時間2008.6銷售率網(wǎng)上公示已簽約581套。銷售率70%廣告媒體廣電報(bào)、泰州日報(bào)、演唱會、房展、工地圍墻等內(nèi)部配套社區(qū)中心、商鋪、羽毛球場后續(xù)供應(yīng)（萬㎡）約9Ⅰ.前期推廣策略回憶三期整體物業(yè)情況花園洋房疊加別墅小高層三期物業(yè)種類多樣，疊加別墅和小高層都是首次推出的產(chǎn)品，對于市場具有新鮮感，客戶群有區(qū)別；且產(chǎn)品位于小區(qū)中心地帶，景觀與尊貴的地位無庸質(zhì)疑。三期整體物業(yè)情況戶型戶數(shù)比例疊加別墅18034％花園洋房一層489％二層489％三層489％四層489％五層489％小高層11421％合計(jì)534100%豐富的產(chǎn)品有利于客戶群的擴(kuò)大，但如何將各種產(chǎn)品統(tǒng)一在同一主題下推廣且突出工程主旨是重點(diǎn)。三期整體物業(yè)情況——疊加別墅戶型特點(diǎn)兩疊加和三疊加的產(chǎn)品滿足各階層的享受型人群，大小面積兼有符合居住及投資需求，錯層的不規(guī)那么戶型設(shè)計(jì)屬泰州首創(chuàng)。品質(zhì)特點(diǎn)社區(qū)內(nèi)僅有別墅產(chǎn)品，具有稀缺性、尊貴性；位于整個小區(qū)的中心位置，至尊性不言而喻。疊加別墅疊加別墅——中心位置的稀缺產(chǎn)品三期整體物業(yè)情況——花園洋房花園洋房花園洋房——會所及水岸旁尊貴主力產(chǎn)品戶型特點(diǎn)戶型上繼承了花園洋房的尊貴、大氣、面積實(shí)用等優(yōu)點(diǎn)，并改進(jìn)了車庫等設(shè)計(jì)，增加了高檔感。品質(zhì)特點(diǎn)三期花園洋房位于會所旁，尊貴性和中心地位使其成為社區(qū)中的VIP區(qū)域，也是后期不再有的稀缺產(chǎn)品。產(chǎn)品解析—花園洋房

花園洋房是貫穿我工程始終的主力產(chǎn)品，且工程前期推廣主題注重品質(zhì)的宣傳和區(qū)域認(rèn)同的宣傳，在品牌建立上取得了較好的效果。花園洋房也得到了大多數(shù)客戶的肯定。

3.1批花園洋房分布及戶型分析36、38、44號樓西側(cè)、南側(cè)是自然河道及水岸長廊37、39、45號樓東側(cè)緊鄰小區(qū)主干道花園洋房疊加別墅小高層3638443739453.1批花園洋房中央西班牙廣場花園洋房1層四室兩廳兩衛(wèi)約195㎡主臥配衛(wèi)生間優(yōu)勢劣勢活動室單價(jià)太貴私屬花園贈送獨(dú)立汽車庫戶型面積太大，總價(jià)太高7.8米大開間客餐廳朝南做客廳市場接受力較弱花園洋房2層四房兩廳兩衛(wèi)約128㎡主臥配衛(wèi)生間優(yōu)勢朝南露臺贈送劣勢廚房布置不合理，延伸局部占較大空間朝南房間較少朝南做客廳,市場接受力較弱花園洋房3層三房兩廳兩衛(wèi)約120㎡主臥配衛(wèi)生間優(yōu)勢總價(jià)低，性價(jià)比高劣勢廚房布置不合理，延伸局部占較大空間朝南房間較少朝南做客廳,市場接受力較弱花園洋房5層三房兩廳一衛(wèi)約104㎡總價(jià)較低最低29萬起優(yōu)勢劣勢樓層較高由于一期質(zhì)量問題，客戶對頂層防雨效果有疑慮朝南做客廳,市場接受力較弱結(jié)論根據(jù)樓層和戶型設(shè)計(jì)，建議重新定位花園洋房，提升品質(zhì)感，尋找銷售突破點(diǎn)花園洋房1層——院景洋房，一層住戶享有小院和娛樂室花園洋房2層——寬景洋房，贈送超大朝南露臺花園洋房3層——怡景洋房，主臥、客餐廳帶露臺，盡享室外美景花園洋房5層——觀景洋房，頂層露臺，視野開闊產(chǎn)品解析—疊躍別墅

位于工程中心位置的高端產(chǎn)品，疊躍別墅更是做到了一戶四錯層的創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，下半年重點(diǎn)增加展示力度，通過豐富的營銷手段吸引高端客戶群體了解疊躍產(chǎn)品3.1批疊躍別墅分布及戶型分析24號樓緊鄰中央西班牙廣場花園洋房疊加別墅小高層2429353.1批疊躍別墅中央西班牙廣場疊躍別墅——24號樓戶型分布及去化分析1+2層總共8套，去化3套2+3層總共8套，去化3套4層總共8套，去化1套5層總共8套，去化8套24號樓去化難點(diǎn)分析：1、主臥面積較小，主人感不強(qiáng)2、戶型展示力度較弱3、銷售員引導(dǎo)缺乏疊躍別墅——29號樓戶型分布及去化分析1+2層總共10套，去化2套2+3層總共10套，去化0套1+2+3層總共10套，去化0套29號樓去化難點(diǎn)分析：1、房源位置較差，景觀視野效果不強(qiáng)2、戶型展示力度較弱3、銷售員引導(dǎo)缺乏4、主臥設(shè)計(jì)不合理疊躍別墅——35號樓戶型分布及去化分析1+2+3層總共8套，去化4套1+2+3層總共8套，去化2套35號樓去化難點(diǎn)分析：1、戶型面積較大，總價(jià)較高，市場需求較小2、展示力度較弱結(jié)論增加樣板展示力度，加強(qiáng)業(yè)務(wù)員銷售引導(dǎo)，針對客戶需求一對一銷售。后續(xù)產(chǎn)品建議

1、目前市場主流需求——60-120平米剛性需求產(chǎn)品為暢銷產(chǎn)品，從近期成交狀況來看，競爭個案東城國際80平米左右的戶型，天和家園80-100平米的戶型都是暢銷戶型，泰州市預(yù)計(jì)約有70%的潛在購房群體需要購置80-140的住宅。

2、而我工程3.1批花園洋房面積都是104-195平米的大戶型，從目前去化情況以及09年上半年泰州樓市剛性需求升溫形式來看，工程后期急需補(bǔ)充80-110左右的中小戶型，平衡大面積需求較少的現(xiàn)狀。項(xiàng)目營銷工作支持細(xì)項(xiàng)三期營銷工作支持重點(diǎn)

對于本案而言，經(jīng)過兩年多的市場運(yùn)作，市場口碑已經(jīng)建立，一期、二期交付，實(shí)景呈現(xiàn)。但對于工程是處于市區(qū)邊緣地段而言，后期需要完善生活配套，保證工程質(zhì)量，完善售后效勞，對于新老客戶兌現(xiàn)工程品質(zhì)，提升其購房信心08年工程營銷支持細(xì)項(xiàng)回憶落實(shí)工程所在地戶籍歸屬問題，或得到政府方面確切的規(guī)劃實(shí)施文件;與公交公司商討延線、設(shè)站點(diǎn)事宜，或開通社區(qū)巴士；確認(rèn)工程所用高品質(zhì)配套和效勞標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助本案細(xì)節(jié)宣傳;專人配合招商工作，切實(shí)落實(shí)招商事宜，跟進(jìn)招商進(jìn)程；催促工程部加快售樓處門前景觀改造工程的落實(shí)；加強(qiáng)現(xiàn)場展示工程的跟進(jìn)：一期綠化景觀、運(yùn)動長廊、樣板間〔選址及裝修〕、會所、商業(yè)街等，明確改造完成時間；明確活動營銷的思想，爭取每月有1至2次活動;在三期入市之前，08年我司曾為了確保三期的推廣可以更好的執(zhí)行，宣傳效果到達(dá)最好，向貴司提出以下營銷工作支持細(xì)項(xiàng)：營銷支持細(xì)項(xiàng)落實(shí)情況售樓處景觀改造一期、二期社區(qū)主干道綠化嚴(yán)重缺乏與本案之初向客戶承諾的運(yùn)動水岸長廊相比，景觀設(shè)計(jì)上缺少運(yùn)動元素，已有客戶屢次提出質(zhì)疑公交站點(diǎn)、站臺的落實(shí)三期景觀大道正在施工，預(yù)計(jì)9-10月份落實(shí)一期、二期景觀設(shè)計(jì)中增加的運(yùn)動設(shè)施過少二期商鋪6月20日已經(jīng)交付，前期存在的道路整修問題根本解決1、配套方面：24000平米商業(yè)招商和幼兒園建設(shè)正在洽談中…2、樣板房：已定花園洋房45-202、45-301，疊躍別墅24-102，預(yù)計(jì)10月份落實(shí)需開發(fā)商支持配合事宜為了確保3.1下半年的推廣可以更好的執(zhí)行，給銷售最有力的支持，希望貴司能配合做好以下事宜：確認(rèn)工程所用高品質(zhì)配套和效勞標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助本案細(xì)節(jié)宣傳;推進(jìn)招商工作，切實(shí)落實(shí)招商事宜，跟進(jìn)招商進(jìn)程；推進(jìn)幼兒園落實(shí)工作，跟進(jìn)裝修進(jìn)度；一期二期主干道綠化整改到位；中央景觀明確完成時間；確定并落實(shí)樣板間〔裝修〕；明確會所、商業(yè)街等配套建成時間；明確活動營銷的思想，爭取每月有1至2次活動;保證三期工程質(zhì)量，按時交付；策略部署

二期交付后，出現(xiàn)的工程質(zhì)量問題給三期銷售造成了銷售阻礙工程目前展示力度缺乏，市場口碑受到質(zhì)疑，后續(xù)傳播如何展開和提升本案承諾的相關(guān)配套建設(shè)落實(shí)緩慢，老帶新積極性受挫我們目前面臨的棘手問題？

通過定向傳播和品牌活動，增加現(xiàn)場來人，為現(xiàn)場帶來持續(xù)來人增加樣板展示力，提升景觀效果，增加購房者信心完善配套建設(shè)，加快三期景觀建設(shè)，整改前期缺乏，兌現(xiàn)工程品質(zhì)下半年策略部署3.1批銷售利好因素教育配套：江蘇示范級雙語幼兒園即將入駐商業(yè)配套：24000㎡商業(yè)街區(qū)即將招商啟動現(xiàn)場展示：三期樣板間即將啟動景觀展示：三期景觀大道即將開工呈現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)：三期外立面已根本完工，準(zhǔn)現(xiàn)房實(shí)景綻放“09年新城東國際生活特區(qū)〞拔高調(diào)性3.1批花園洋房、疊加別墅賣點(diǎn)提煉雙景：西側(cè)是自然河及運(yùn)動水岸長廊，緊鄰中央西班牙廣場升級：教育、商業(yè)配套即將啟動，工程品質(zhì)全新升級創(chuàng)新：泰州首創(chuàng)一戶四錯層的疊加別墅，功能明確大宅：一步到位的三房大宅的寬暢生活〔朝南雙臥帶陽臺〕。-----歐亞國際104-120㎡雙景三房大宅，2699元/㎡起！策略部署一——差異化主題傳播“祝賀江蘇示范雙語幼兒園入駐歐亞國際〞“錢〞景可觀的疊加別墅，贈送VIP贏家卡！通脹的年代我選擇存多一個房！“婚三房，置業(yè)海陵一步到位〞-----歐亞國際104-120㎡雙景三房大宅，2699元/㎡起！-----歐亞國際140-264創(chuàng)新疊躍別墅，均價(jià)3160元/㎡！-----歐亞國際104-120㎡雙景三房大宅，2699元/㎡起！采用比較直接突