關(guān)于我國社會保障制度體系的幾點思考

關(guān)于我國社會保障制度體系的幾點思考

近年來，我國住房產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，相關(guān)政策和制度不斷完善，為解決城市低收入群體的住房問題發(fā)揮了積極作用。目前,我國基本形成了以廉租房實物配租、租房補貼、公房租金核減、經(jīng)濟租賃房和經(jīng)濟適用房政策為支撐的住房保障體系。2010年3月政府工作報告中提出:2010年將繼續(xù)大規(guī)模實施保障性安居工程。中央財政擬安排保障性住房專項補助資金632億元,比2009年增加81億元;建設(shè)保障性住房300萬套,各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。本文就我國保障性住房價格機制及其監(jiān)管作幾點思考。一、社會保障制度體系在市場經(jīng)濟條件下,政府要通過實施一些特殊的政策措施,來幫助那些單純依靠市場難以解決住房問題的社會低收入或中低收入群體,實現(xiàn)他們的基本居住需求,達到“居者有其屋”。這些特殊的政策措施形成一個體系,即稱為住房保障制度。住房保障制度和失業(yè)保障制度、養(yǎng)老保障制度、醫(yī)療保障制度等共同成為社會保障制度體系的組成部分。通常來說,社會保障是“國家和社會,通過國民收入的分配與再分配,依法對社會成員的基本生活權(quán)利予以保障的社會安全制度”(陳良謹(jǐn),1990)。其主要方式是對受保障人提供現(xiàn)金(相關(guān)社會保險賬戶)或相關(guān)公共服務(wù)待遇。而住房保障的主要方式,是對受保障人提供相關(guān)的通過購買或租賃的保障性住房。據(jù)此認(rèn)為保障性住房應(yīng)當(dāng)具有兩個基本屬性。一是準(zhǔn)公共性產(chǎn)品的屬性,即保障性住房具有有限的效用不可分割性、有限的消費非競爭性和有限的受益非排他性等。二是半商品性住房的屬性,即保障性住房仍然需要通過貨幣進行購買或者租賃。保障性住房的這兩個基本屬性,同時也反映在其價格的基本特性上。二、保障住房的價格特殊性保障性住房價格具有以下主要特性:1.權(quán)益保障性住房購買或租賃的是部分住房權(quán)益?？梢苑譃閮深?一類是購買保障性住房的有限財產(chǎn)權(quán),另一類是購買保障性住房的有限使用權(quán)。2.租賃價格一年內(nèi)不得變動公共租賃房的租賃是有期限的,一般是3-5年,其租賃價格一年內(nèi)不得變動,每滿一年后可核定變動。經(jīng)濟適用住房價格確定后不得變動,并規(guī)定不滿5年,不得直接上市交易。3.該區(qū)域4.房的市場銷售價格保障性住房價格中含有政府政策優(yōu)惠的成份,與同品質(zhì)商品住房的市場銷售價格和市場租賃價格相比,是相對比較低的。具體來講,政府對廉租住房實行的是價格補貼政策;對經(jīng)濟適用住房實行的是價格優(yōu)惠政策;對公共租賃住房實行的是價格支持政策。5.保障住房的采購和住房價格盡管保障性住房是定向限售的,只有符合一定準(zhǔn)入條件的保障對象才可以購買或者租賃,但是也存在著一定的有限的市場競爭性。譬如,在供應(yīng)的住房一時不能滿足需求的情況下,符合條件的購買者之間就會產(chǎn)生競購的意向,需要采取搖號抽簽辦法解決,未中簽者只能輪候等待。在供應(yīng)的住房數(shù)量過大的情況下,就會產(chǎn)生保障性住房的相對過剩。因此,保障性住房價格在一定范圍內(nèi)也可以是調(diào)節(jié)保障性住房供求關(guān)系的手段之一。上述保障性住房價格的特性,帶來了保障性住房價格制定的多樣性和復(fù)雜性。三、保障住房的價格機制保障性住房種類多,情況復(fù)雜,本文結(jié)合上海實際,對保障性住房的價格形成機制進行思考。1.有關(guān)居民住房價格與政府定價從實踐經(jīng)驗和發(fā)展方面來看,保障性住房的基本運行模式應(yīng)當(dāng)是政府組織引導(dǎo),專門機構(gòu)實施,社會各方參與;可以采取非市場化、半市場化或準(zhǔn)市場化等多種運作方式,由此決定了價格管理也應(yīng)當(dāng)采取政府定價、政府指導(dǎo)價或市場調(diào)節(jié)價等多種定價方式。具體來講,廉租住房由于是政府直接組織、直接投入,采取非市場化的運作方式,其價格管理應(yīng)當(dāng)實行政府定價方式;經(jīng)濟適用住房包括“限價房”、“動遷安置房”由政府直接組織、間接投入,采取半市場化的運作方式,其價格管理應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價方式;公共租賃住房由于是政府引導(dǎo),社會機構(gòu)參與組織或者投入,采取準(zhǔn)市場化的運作方式,其價格管理應(yīng)當(dāng)實行與政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合的方式。2.住房價格接受主體或保障對象的確定實行政府定價、政府指導(dǎo)價的廉租住房和經(jīng)濟適用住房等保障性住房的定價主體是政府。實踐中,由受政府委托的住房保障專門機構(gòu)來具體制定價格方案,報政府價格主管部門等審核確定。實行市場調(diào)節(jié)價的公共租賃房的具體定價主體是直接組織或投入的社會經(jīng)濟主體,可以包括企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校、部隊、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其專門機構(gòu)等。保障性住房價格的接受主體,是符合城鎮(zhèn)中低收入條件的住房困難的家庭。具體來說,廉租住房的價格接受主體或保障對象,是符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平且住房困難的家庭。上海申請廉租住房的主要條件是連續(xù)6個月人均月收入低于960元、家庭財產(chǎn)低于12萬元、人均居住面積低于7平方米的非農(nóng)業(yè)常住戶口且實際居住的家庭。經(jīng)濟適用住房的價格接受主體或保障對象,是符合城鎮(zhèn)居民較低收入水平且住房困難的家庭。上海目前首批準(zhǔn)入條件是具有上海城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年、人均年可支配收入和人均財產(chǎn)分別低于27600元和70000元、自有住宅人均建筑面積低于15平方米的對象。公共租賃住房的價格接受主體或保障對象,是符合城鎮(zhèn)中等偏下收入水平且住房困難的家庭。有條件的地區(qū)也可包括新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員。3.租賃價格要保持合理的價格平衡保障性住房價格應(yīng)當(dāng)包含三個基本定價要素:一是保障對象的經(jīng)濟承受能力;二是保障性住房的合理建設(shè)成本和經(jīng)營利潤(擬不高于3%);三是保障性住房與同區(qū)域同品質(zhì)的商品住房要保持合理的價格比例關(guān)系。三個要素中以保障對象的經(jīng)濟承受能力為主要因素,兼顧其他兩個因素。此外,各類保障性住房價格之間的也要保持一定的價格比例關(guān)系,同類保障性住房價格之間也要進行一定的價格平衡銜接?！庾》康淖赓U價格(或租金補貼),以保障對象的經(jīng)濟承受能力為基礎(chǔ),適當(dāng)考慮政府財政的支付能力。同時,與公共租賃住房的租賃價格、用于出租的經(jīng)濟適用住房的租賃價格、以及公有住房的租賃價格之間要保持合理的價格比例關(guān)系?！?jīng)濟適用住房的銷售價格,以保障對象的經(jīng)濟承受能力為主要因素,按照保本微利的原則適當(dāng)考慮保障性住房的合理建設(shè)成本和經(jīng)營利潤。同時,與同區(qū)域同品質(zhì)的商品住房市場銷售價格要保持合理的價格比例關(guān)系。其根本原因是經(jīng)濟適用住房首先要保證符合準(zhǔn)入條件的購房對象能夠買得起,其次要保證經(jīng)濟適用住房的可持續(xù)發(fā)展,再次由于經(jīng)濟適用住房的土地是劃撥使用,并且經(jīng)濟適用住房項目享受了一定的優(yōu)惠政策,其價格與同區(qū)域同品質(zhì)的商品住房價格之間的確存在一定的價格差異?！沧赓U住房的租賃價格,以保障對象的經(jīng)濟承受能力為主要因素,并略低于同區(qū)域同品質(zhì)的商品住房的市場租賃價格,同時,按照保本微利的原則適當(dāng)考慮公共租賃住房運作機構(gòu)的的實際經(jīng)營成本。當(dāng)房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定,商品住房市場租售比相對合理的情況下,還要適當(dāng)考慮公共租賃住房的開發(fā)建設(shè)成本,使公共租賃住房能夠得到可持續(xù)發(fā)展。4.租賃住房的價格廉租住房可以采取實物配租和發(fā)放租金補貼兩種方式。上海目前主要采取發(fā)放租金補貼方式,即政府保障機構(gòu)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向保障對象發(fā)放現(xiàn)金補貼,由保障對象專項用于租賃市場房源。廉租住房的租賃價格,由廉租住房的維護費、維修費和管理費等構(gòu)成。經(jīng)濟適用住房的銷售價格,由經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)成本、利潤和稅金等構(gòu)成。上海目前采取的是兩次定價方式,即經(jīng)濟適用住房項目結(jié)算價格和經(jīng)濟適用住房銷售基準(zhǔn)價格。公共租賃住房的租賃價格,由公共租賃住房的維護費、維修費、管理費和一定的經(jīng)營利潤等構(gòu)成,特定情況下可包含公共租賃住房的折舊費用。公共租賃住房的租賃價格,可以包含物業(yè)服務(wù)費用,也可以不包含。5.確定價格方案保障性住房的價格制定方式是保障性住房價格機制的核心內(nèi)容,一般由不同保障性住房的相應(yīng)價格主體為主進行制定?！庾》康淖赓U價格由政府價格主管部門會同住房保障部門或住房保障機構(gòu)制定或調(diào)整?！?jīng)濟適用住房價格的制定。其一,經(jīng)濟適用住房的項目結(jié)算價格制定,一是可以通過項目法人招投標(biāo)方式確定;二是可以由住房保障機構(gòu)參照政府投資項目管理的相關(guān)要求擬訂價格方案,報政府住房保障部門審核確定。其二,經(jīng)濟適用住房的銷售價格制定,包含銷售基準(zhǔn)價格制定,和單套銷售價格制定。銷售基準(zhǔn)價格,由住房保障機構(gòu)按照經(jīng)濟適用住房價格管理辦法的規(guī)定擬訂價格方案,報政府價格主管部門審核確定。單套銷售價格,由住房保障機構(gòu)按照核定的銷售基準(zhǔn)價格和浮動幅度,以樓層、朝向、位置等作為價格增減因素來確定?！沧赓U住房租賃價格由參與公共租賃住房組織或投入的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校、部隊、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其專門機構(gòu)等社會經(jīng)濟主體,按照略低于同區(qū)域同品質(zhì)的商品住房市場租賃價格的原則(下浮幅度擬不低于10%,不超過30%),適當(dāng)考慮保障對象的經(jīng)濟承受能力、公共租賃住房的經(jīng)營成本和合理利潤等因素自行制定,并報價格主管部門備案,價格主管部門可以對制定的租賃價格提出修改或調(diào)整建議。四、保障價格監(jiān)管的必要性保障性住房的價格監(jiān)管,是住房保障制度的重要組成部分。保障性住房的價格監(jiān)管是否有力,影響到住房保障政策和住房保障目標(biāo)能否有效實現(xiàn),影響到住房保障事業(yè)的健康運行和可持續(xù)發(fā)展。因此,必須重視和強化對保障性住房的價格監(jiān)管。1.對保障對象的經(jīng)濟效益進行監(jiān)督建立保障性住房的成本監(jiān)審制度,對保障性住房的建設(shè)成本或者運營機構(gòu)的經(jīng)營成本進行定期監(jiān)審,對影響保障性住房建設(shè)成本或者運營機構(gòu)經(jīng)營成本的各種影響因素進行定期分析判斷,指導(dǎo)和促進保障性住房價格的合理制定,使保障性住房制度既能適應(yīng)保障對象的現(xiàn)實需求,又能滿足可持續(xù)發(fā)展的要求。2.做好明碼標(biāo)價管理,開展明碼標(biāo)價監(jiān)督檢查完善保障性住房的明碼標(biāo)價辦法,指導(dǎo)和督促住房保障機構(gòu)或者其他運營機構(gòu),做好保障性住房的銷售基準(zhǔn)價格和單套銷售價格、租賃價格,以及物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等的明碼標(biāo)價工作,定期開展監(jiān)督檢查,對不作明碼標(biāo)價或明碼標(biāo)價不全的價格違規(guī)行為及時進行教育以及相應(yīng)處罰