參考物業(yè)管理的屁屁踢2

物業(yè)管理課程調(diào)研中海國際愛丁堡社區(qū)物業(yè)管理第一小組：王曉悅1202405089錢玉煬1202405086目

錄一、調(diào)研思路與方法二、物業(yè)概況三、從理論到實踐四、相關(guān)經(jīng)驗與總結(jié)一、調(diào)研思路與方法實地調(diào)查與訪談相結(jié)合的方法□首先對小區(qū)周邊環(huán)境進行觀察與了解□其次進入小區(qū)內(nèi)部對其進行深入觀察，詢問住戶并采集照片然后對物業(yè)服務(wù)部門進行訪談最后對本次調(diào)研活動進行整理與總結(jié)小區(qū)正對面的方洲小學(xué)小區(qū)大門綠化養(yǎng)護隨處可見幽徑別墅區(qū)二、物業(yè)概況1、簡介 中海物業(yè)創(chuàng)立于香港，壯大于內(nèi)地，于91年在同行業(yè)中首家引進香港的成功物業(yè)管理經(jīng)驗和先進的物管模式，并在之后的多年實踐中將其與內(nèi)地的實際情況進行了充分的融合與提升，在目前的管理中仍始終保持與香港及國際同行業(yè)同步，不斷推陳出新、與時俱進。作為全國物業(yè)管理第一品牌，與其他物業(yè)公司相比無論在品牌競爭優(yōu)勢、管理經(jīng)驗的積累、服務(wù)品質(zhì)的控制、人力資源的儲備等各方面都獨具特色。

值得關(guān)注的是，所有的中海地產(chǎn)旗下的建筑都是由其自己的中海物業(yè)進行物業(yè)管理，屬于自建自管類型，從而有效避免短期外包合同帶來的房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三方之間溝通銜接不緊密帶來的糾紛。2、部門分類物業(yè)公司安管部門環(huán)境部門工程部門主要負責(zé)小區(qū)24小時治安環(huán)境衛(wèi)生綠化養(yǎng)護建筑養(yǎng)護基礎(chǔ)設(shè)施室內(nèi)維修單元管家聯(lián)系業(yè)主八小時的紐帶三、從理論到實踐1、停車問題業(yè)主車輛占用消防通道？立即通知車主將車輛移開聯(lián)系不到車主的情況，則立即聯(lián)系119將車輛拖走若因沒有及時對消防通道的車輛

進行清理而造成的人員財產(chǎn)損失，那么車主將付全責(zé)，物業(yè)公司付

百分之七十的責(zé)任。2、安全問題夜晚巡邏發(fā)現(xiàn)住戶房門敞開？調(diào)小對講機，立即通知其他安保人員，緊急集合；派至少兩人進入業(yè)主屋內(nèi)偵查，其余的人守在門口；如果是入室盜竊，則一舉拿下，并將得到公司的經(jīng)濟激勵；若是業(yè)主疏忽大意忘記鎖門，這樣做也不至于引起誤會。四、經(jīng)驗與總結(jié)問題總結(jié)

Q1：管理條例不夠嚴密。例如據(jù)訪談對象（安管人員）透露，小區(qū)入口的準入標準常常變化，檢查嚴格程度有時隨領(lǐng)導(dǎo)的心情而變。

A1：事前做好充分的調(diào)研，建立長期的適合社區(qū)發(fā)展的管理條例，并嚴格根據(jù)條例執(zhí)行。

Q2：小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，使得業(yè)主難以把眾多意見變成一種聲音，削弱了委托方(業(yè)主）和代理方（物業(yè)公司）的談判能力，在業(yè)主與物業(yè)公司的合作和相互制約過程中處于被動地位。原本業(yè)主委員會有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會的決議選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理服務(wù)合同，由于業(yè)主委員會的缺失，單個的業(yè)主很難實行這一職權(quán)，也難以對物業(yè)公司產(chǎn)生有效監(jiān)督。

A2：所在地區(qū)建設(shè)局、街道辦事處應(yīng)積極做好業(yè)主委員會成立指導(dǎo)和協(xié)調(diào)監(jiān)督工作，使業(yè)委會能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，維護業(yè)主的權(quán)益。

Q3：處理鄰里糾紛時，由于物業(yè)不具法律強行執(zhí)行力，無法進行有效仲裁。

A3：事前制定仲裁協(xié)議，可以規(guī)定物業(yè)或其他第三方作為居中裁決機構(gòu)，仲裁機構(gòu)雖為民間機構(gòu)，沒有強制執(zhí)行的權(quán)力。但法律規(guī)定，仲裁裁決生

效后，當(dāng)事方不執(zhí)行仲裁裁決的，