某物業(yè)管理服務(wù)方案

拓普物業(yè)聽濤苑物業(yè)管理實(shí)施方案拓普物業(yè)概述企業(yè)根本情況拓普物業(yè)管理個(gè)性特征拓普物業(yè)管理有其鮮明的個(gè)性特征，除了標(biāo)準(zhǔn)化管理和人才優(yōu)勢(shì)外。聽濤最為人稱道的就是管理理念超前，提出“人性化物業(yè)管理〞、“個(gè)性化效勞〞、“管理處主任職業(yè)化〞、“隱性管理〞等創(chuàng)新的管理理念并付之實(shí)踐。人性化物業(yè)管理拓普物業(yè)借鑒國(guó)外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，廣泛引入人性化物業(yè)管理的理念，以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)戶的生活質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氣氛為特征的人性化管理，使拓普物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈的物業(yè)管理行業(yè)中迅速崛起，并實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)統(tǒng)一。對(duì)企業(yè)來說，實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化管理的統(tǒng)一；對(duì)業(yè)戶來說，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一；對(duì)員工來說，表達(dá)了企業(yè)開展和個(gè)人成長(zhǎng)的統(tǒng)一。個(gè)性化效勞作為效勞性行業(yè)，拓普物業(yè)在效勞創(chuàng)新上做文章，即從過去的著眼于滿足業(yè)戶的群體需求、一般需求，提高到在滿足業(yè)戶上述需求的根底上，最大可能地滿足業(yè)戶個(gè)性需求、特殊需求的高度；盡可能多地為業(yè)戶提供關(guān)心心靈、關(guān)注人性的深層次的效勞。因此，拓普物業(yè)在管理的各種類型的物業(yè)中根據(jù)各類業(yè)戶的不同需求，提供不同層次、不同類型的個(gè)性化效勞內(nèi)容。管理處主任職業(yè)化管理處主任的職業(yè)化塑造是拓普物業(yè)提出并推行的管理主題，公司已制定出一整套職業(yè)管理處主任的選拔、培訓(xùn)、預(yù)用、成才到開展的較系統(tǒng)的方案，并逐步實(shí)施。拓普物業(yè)管理處主任的職業(yè)化將保證拓普物業(yè)的可持續(xù)性開展〔本局部詳細(xì)內(nèi)容見本節(jié)“拓普的管理〞局部〕。4、“隱性管理〞的模式探索“隱性管理〞是拓普物業(yè)在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中摸索出的一種管理方法，其主旨是充分尊重業(yè)戶的私密空間；其核心內(nèi)容是在業(yè)戶需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn)，業(yè)戶不需要幫助時(shí)不去打攪他們；其做法一是對(duì)業(yè)戶群做深入細(xì)致的調(diào)查了解，對(duì)他們的需求了如指掌，做到有的放矢；二是成立“業(yè)戶應(yīng)急反響分隊(duì)〞，一旦業(yè)戶需要幫助，“業(yè)戶應(yīng)急反響分隊(duì)〞及相應(yīng)崗位人員會(huì)即時(shí)提供支援；三是一些與業(yè)戶接觸較多的崗位一律穿便裝，在業(yè)戶上下班頂峰期，各崗位人員應(yīng)盡量不出現(xiàn)在業(yè)戶面前。拓普的管理〔一〕強(qiáng)有力的目標(biāo)方案管理拓普物業(yè)十分重視方案管理，并在實(shí)踐中不斷開展和完善。到目前為止，已經(jīng)形了一個(gè)中長(zhǎng)期開展方案、年度方案、月度方案相互銜接、相互促進(jìn)的、較完整的方案管理模式。完整的方案體系拓普的方案從所覆蓋的范圍來看，有公司的方案、部門的方案，小組的方案和個(gè)人的方案；從方案的時(shí)間長(zhǎng)短來看，有中長(zhǎng)期開展方案、年度方案、月度方案、周方案；從方案的內(nèi)容來看，有經(jīng)營(yíng)工程方案、本錢費(fèi)用方案、利潤(rùn)方案、人事方案、財(cái)務(wù)預(yù)算方案、員工培訓(xùn)方案等。2、目標(biāo)與措施相結(jié)合拓普的領(lǐng)導(dǎo)在要求下級(jí)編制方案時(shí)，必須做到既有明確的目標(biāo)又有強(qiáng)有力的措施，以保證方案的可行性和有效性。3、方案與檢查考核相結(jié)合拓普由于推行了嚴(yán)格、完整的方案管理流程，對(duì)目標(biāo)的預(yù)測(cè)、方案的編制、審批、執(zhí)行、檢查、跟蹤、反響、總結(jié)考核、獎(jiǎng)罰等實(shí)施全過程、制度化的控制，從根本上消除了形式主義的方案管理。同時(shí)定期檢查工作方案的完成情況,出現(xiàn)問題時(shí)及時(shí)采取補(bǔ)救措施，保證方案按時(shí)按質(zhì)完成。4、強(qiáng)調(diào)培訓(xùn)和員工個(gè)人的職業(yè)開展在各級(jí)管理者制訂方案時(shí)，同時(shí)制訂員工個(gè)人的長(zhǎng)遠(yuǎn)職業(yè)開展方案，促使員工與公司一同開展和進(jìn)步。5、全員重視方案管理通過長(zhǎng)期推行嚴(yán)格的方案管理，通過不斷總結(jié)方案管理的經(jīng)驗(yàn)，從而使之不斷完善和提高，各級(jí)員工都嘗到了方案管理的甜頭，都非常自覺地利用方案這一重要工具，來推動(dòng)自己部門和小組的工作，同時(shí)全體員工也都把認(rèn)真履行方案作為應(yīng)盡的義務(wù)?！捕橙^程的質(zhì)量控制——全面實(shí)施ISO9002質(zhì)量保證體系管理標(biāo)準(zhǔn)化、制度化程度是一家企業(yè)管理深度和水準(zhǔn)的標(biāo)志。拓普歷來重視內(nèi)部管理的標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化。到目前已形成較為完整的制度體系和標(biāo)準(zhǔn)化的制度運(yùn)作機(jī)制。配備專職制度建設(shè)人員為了對(duì)公司的制度建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的管理和標(biāo)準(zhǔn)，做到有方案、系統(tǒng)地推行公司的制度建設(shè)，公司設(shè)有專職的制度建設(shè)崗位，負(fù)責(zé)制度建設(shè)的規(guī)劃、制度的統(tǒng)一審核、修改、傳遞、送批、頒發(fā)、宣傳、培訓(xùn)、檢查與考核。2、建立健全的制度體系通過不斷的補(bǔ)充、修改、完善，拓普已形成比擬完備的制度體系。目前正在運(yùn)行的制度就有近八十個(gè)，包括組織管理、人事管理、行政后勤管理、財(cái)務(wù)管理、檔案信息管理、物業(yè)管理運(yùn)作等各方面的程序和標(biāo)準(zhǔn)。另外還建立了各部門、各崗位的工作指導(dǎo)書、工作標(biāo)準(zhǔn)。公司導(dǎo)入ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。3、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹贫冉ㄔO(shè)過程很多公司雖然制訂了不少制度，但制度上的規(guī)定與實(shí)際運(yùn)作往往相互脫離。這雖然有制度執(zhí)行不力的影響，但同時(shí)制度本身的質(zhì)量不高、不便操作也是一個(gè)重要的因素。聽濤由于對(duì)制度本身建立了一套嚴(yán)格的管理方法，制度的系統(tǒng)性、標(biāo)準(zhǔn)性、可操作性和質(zhì)量有了保障，從而防止這一現(xiàn)象的出現(xiàn)。4、重視制度的宣傳、培訓(xùn)、檢查和考核良好的制度如果沒有對(duì)制度執(zhí)行運(yùn)行情況的系統(tǒng)跟蹤管理，其效果將會(huì)大打折扣。聽濤十分重視制度公布之后的宣傳教育、培訓(xùn)、檢查和考核。公司考評(píng)小組和制度建設(shè)專職人員經(jīng)常對(duì)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤檢查，并將檢查結(jié)果納入每月的部門和員工個(gè)人的考核系統(tǒng)，促使制度得到認(rèn)真的履行?！踩澄飿I(yè)管理處主任的職業(yè)化塑造——拓普的用人選人觀物業(yè)管理處主任是物業(yè)管理運(yùn)作中至關(guān)重要的一個(gè)角色，是物業(yè)管理企業(yè)所倚重的主力，物業(yè)管理處主任的人力資源開發(fā)成為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)者必須要研究的課題。拓普物業(yè)經(jīng)過創(chuàng)優(yōu)及拓展，企業(yè)形象迅速提升，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)生存、擴(kuò)張所必需的人力資源的開發(fā)因此提上日程。拓普物業(yè)提出并推行“職業(yè)管理處主任年〞管理主題?！奥殬I(yè)管理處主任年〞的提出并不僅僅是人力資源開發(fā)的概念，而是通過建立一種機(jī)制，從管理處主任的選拔、培訓(xùn)、預(yù)用、成才到開展的整個(gè)過程探索一套實(shí)施方法，通過培訓(xùn)和高級(jí)研修實(shí)現(xiàn)職業(yè)管理處主任在拓普物業(yè)的可持續(xù)應(yīng)用和開展，其中職業(yè)管理處主任的選拔、培訓(xùn)和開展是三個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)。職業(yè)管理處主任的產(chǎn)生，我們注重從基層管理員中選拔，經(jīng)過員工的自薦和推薦、自我鑒定、多級(jí)評(píng)議、綜合評(píng)議等，在公司年度考核排名前二十位的員工中選拔產(chǎn)生二至三名預(yù)備管理處主任〔預(yù)備期一年〕，到社區(qū)管理處培訓(xùn)鍛煉。預(yù)備主任的培訓(xùn)那么注重實(shí)際操練，一是請(qǐng)專家和有經(jīng)驗(yàn)的管理處主任現(xiàn)身說法；二是進(jìn)行大量的案例分析；三是參加各種研討會(huì)、赴外考察和訪問競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。通過生涯規(guī)劃為職業(yè)管理處主任提供充分的開展空間，其做法是著眼于人的需要的復(fù)合結(jié)構(gòu)，多層面、多角度地鼓勵(lì)員工，關(guān)注員工的自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與企業(yè)同時(shí)開展。企業(yè)文化理念〔一〕拓普文化釋義當(dāng)一個(gè)企業(yè)經(jīng)歷艱辛的創(chuàng)業(yè)、曲折，最終走向階段性成功的時(shí)候，它的企業(yè)文化也慢慢地形成了，而這一無形的卻約定俗成的規(guī)那么體系，將決定企業(yè)是否還能走向更高層次的輝煌。?電子精英的經(jīng)營(yíng)智慧?作者詹姆斯把企業(yè)文化比作河岸：“企業(yè)行為如同在兩岸間奔流的河水，隨著時(shí)間的推移，奔瀉的河水將河床沖刷得更深，從而加強(qiáng)了企業(yè)文化，不斷重復(fù)過去曾使企業(yè)走向成功的行為。〞聽濤在開展的過程中，積淀了屬于聽濤人自己的文化，它越來越深地影響著我們的行為和思想?！捕惩仄招拍睢皠?chuàng)造機(jī)遇，挑戰(zhàn)常規(guī)〞我們崇尚“創(chuàng)造機(jī)遇，挑戰(zhàn)常規(guī)〞的精神，它表示努力開拓，不因循守舊；它堅(jiān)信創(chuàng)新是企業(yè)生命的源泉；它讓我們知道拓普的命運(yùn)由聽濤人自己主宰。我們所說的“挑戰(zhàn)常規(guī)，創(chuàng)造機(jī)遇〞不是一種魯莽，也不是一種“人定勝天〞的豪情壯志，它立足于對(duì)常規(guī)和自身的清醒認(rèn)識(shí)，然后有力出擊；當(dāng)確定了自己的目標(biāo)以后，不屈不撓、不偏不倚地往下走；當(dāng)機(jī)遇向黎明的第一線曙光初露光華的時(shí)候，我們以我們充實(shí)的準(zhǔn)備緊緊地抓住?！踩惩仄诊L(fēng)格——“立足現(xiàn)實(shí)，追求完美〞完美是最高境界的理想，拓普人為追求共同的理想聚集在一起。我們知道現(xiàn)實(shí)是理想的土壤，理想是現(xiàn)實(shí)的風(fēng)帆，當(dāng)現(xiàn)實(shí)與理想緊密結(jié)合在一起的時(shí)候，理想就不再是空中樓閣，現(xiàn)實(shí)也不會(huì)陷于平庸的瑣碎，我們的行為以我們的目標(biāo)為導(dǎo)向?！艾F(xiàn)實(shí)完美主義〞作為一個(gè)理論，是拓普立足的現(xiàn)實(shí)，追求完美的理論根據(jù)，將這一理論化解到實(shí)際工作中去時(shí)，“認(rèn)真〞便是聽濤提倡的處事態(tài)度，而“追求精品〞便是企業(yè)根本的目標(biāo)。我們的領(lǐng)導(dǎo)曾經(jīng)說：“我們崇尚完美主義，那就是追求理想、追求精品。追求完美但并不追求不可實(shí)現(xiàn)的完美，這是拓普的品質(zhì)。世界上怕就怕‘認(rèn)真’二字，當(dāng)我們把每個(gè)樓盤都當(dāng)成一件作品去用心琢磨，精心規(guī)劃，認(rèn)真建設(shè)，還有什么事情做不好的呢？〞決策是所有企業(yè)具體行為的出發(fā)點(diǎn)，決策的失誤將使企業(yè)傾刻崩潰，而現(xiàn)實(shí)完美主義理論所指導(dǎo)的決策能使企業(yè)既有高屋建瓴的眼光，又有腳踏實(shí)地的行為控制，使“運(yùn)籌于帷幄之間，決勝于千里之外〞成為可能。拓普在決策上，沒有經(jīng)歷過大的失敗，關(guān)鍵就是遠(yuǎn)大的理想背后有腳踏實(shí)地的行為在支撐著?！菜摹惩仄盏淖谥肌匀藶楸?、效勞社會(huì)以人為本：人是聽濤的第一資本善待員工。拓普既需要個(gè)人的突出奉獻(xiàn)，更看重團(tuán)隊(duì)的精誠(chéng)合作。我們的產(chǎn)品注重人性，一切以人——客戶需要為第一。一個(gè)企業(yè)用好人，必須先有一個(gè)正確的衡量人的標(biāo)準(zhǔn)。有人才不用，這無疑是一種浪費(fèi)，而用人不當(dāng)或許會(huì)造成更大的損失——痛失街亭，諸葛亮揮淚斬馬謖，幾十年功績(jī)灰飛煙滅，這樣的沉痛教訓(xùn)古今都曾有過。拓普不以職務(wù)上下論英雄，不以崗位輕重論功績(jī)，拓普提倡聽濤人向這樣的人才標(biāo)準(zhǔn)看齊：高度的責(zé)任心。主動(dòng)投入的工作態(tài)度。良好的協(xié)作精神。融入聽濤文化。在拓普，為公司直接創(chuàng)造效益的員工是人才，為保障企業(yè)整體運(yùn)作踏實(shí)工作的普通員工也是人才。當(dāng)然，任何一個(gè)團(tuán)體都要有組織者和領(lǐng)隊(duì)者，劉備、關(guān)羽、張飛桃園三結(jié)義，才有諸葛亮出山，三分天下；水泊梁山有了宋江，然后才逐步有一百單八將。聽濤不埋沒英才，但也崇尚團(tuán)隊(duì)的精誠(chéng)合作。拓普提倡善待員工，表達(dá)了企業(yè)對(duì)員工的責(zé)任感，拓普認(rèn)為：善待員工不僅僅是加工資、發(fā)獎(jiǎng)金，善待員工除解決根本的生存問題外，重要的是提供給員工適合自己開展的空間和時(shí)機(jī)，拓普致力于為每一位員工提供個(gè)人成長(zhǎng)規(guī)劃，除此之外，善待員工，還應(yīng)當(dāng)讓員工與管理者有暢通的溝通渠道。拓普為此做出了很多，拓普在和員工不定時(shí)的懇談中解決了管理中的疑問。因此，拓普形成了這樣的人才價(jià)值觀：積極地開掘人才，大膽地使用人才，熱情保護(hù)人才，破格地提拔人才，讓每一個(gè)真才實(shí)學(xué)的人在企業(yè)里得以充分地施展才華，并形成讓人在實(shí)際工作中能脫穎而出的機(jī)制，使人的價(jià)值隨著企業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，讓人的潛能得以發(fā)揮。拓普的優(yōu)勢(shì)首先應(yīng)該是人的優(yōu)勢(shì)，智能的優(yōu)勢(shì)，它是以超群的經(jīng)營(yíng)能力、快捷的信息反響系統(tǒng)、優(yōu)質(zhì)高效的效勞手段來贏得客戶。拓普的一位領(lǐng)導(dǎo)曾說過：聽濤到最后，最有價(jià)值的是這一批聽濤人。敬業(yè)樂業(yè)：每個(gè)員工應(yīng)該兢兢兢業(yè)業(yè)地對(duì)待自己的本職工作，明確每個(gè)工作崗位的職責(zé)和目標(biāo)，實(shí)行量化管理。企業(yè)不用一個(gè)閑人、庸人，一個(gè)人能做的事，決不讓兩個(gè)人做，這樣才能激發(fā)全體員工最大的勞動(dòng)熱情。制定明確的獎(jiǎng)罰制度，做到獎(jiǎng)罰清楚、按章辦事。同時(shí)，拓普也為員工提供一個(gè)充滿樂趣、友善溝通的環(huán)境，以及一個(gè)樂業(yè)的工作氣氛。全員一家：在工作時(shí)，企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，嚴(yán)明紀(jì)律；在工余時(shí)間，以提倡人情味，形成猶如一家的和睦氣氛。全員一家，還表現(xiàn)在工作上強(qiáng)調(diào)分工協(xié)作、相互支持，所有員工都應(yīng)具有“一榮俱榮、一損俱損〞的集體觀念和榮譽(yù)感。全員一家，還指分工不同的員工，雖從事不同勞動(dòng)，奉獻(xiàn)有大小，但在人格上是平等的，只要敬業(yè)，都應(yīng)受到尊重。利益分享：企業(yè)在體制上和利益分配上，實(shí)行內(nèi)部員工持股的股份制，每一位合格的正式員工，都將在企業(yè)中擁有自己的股份，并獲得應(yīng)有的紅利。企業(yè)經(jīng)營(yíng)與每個(gè)人切身利益掛鉤，人人都必須為企業(yè)盡責(zé)，同樣員工也應(yīng)該通過自己的勞動(dòng)和奉獻(xiàn)的程度、效益的大小，在經(jīng)濟(jì)上獲得實(shí)現(xiàn)。效勞社會(huì)拓普致力于向社會(huì)提供最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和效勞。善待客戶，以客戶的需要為第一。在客戶的心目中，你就代表著聽濤。效勞滿足社會(huì)需要是聽濤的宗旨，由此帶來的利潤(rùn)是拓普竭誠(chéng)效勞的一種結(jié)果。我們公司的產(chǎn)品一切以人——客戶的需求出發(fā)。企業(yè)是社會(huì)中的一個(gè)組織，它通過商品使社會(huì)的需求得到滿足——客戶現(xiàn)實(shí)的及潛在的需要，就是善待客戶的根本表達(dá)。拓普的主營(yíng)產(chǎn)品是房子和物業(yè)管理，房子與家這么一個(gè)充滿溫馨的字眼聯(lián)系在一起。因此，拓普人知道聽濤給客戶提供的不僅是房子——還有“家〞的概念、家居的文化?！参濉惩仄章殬I(yè)道道德觀——用心做事，誠(chéng)信為人用心做事是拓普人的職業(yè)道德觀。誠(chéng)信為人是聽濤人的立身之本。用心創(chuàng)造精品是聽濤人共同的目標(biāo)?！坝眯淖鍪篓暿恰熬媲缶暤臉銓?shí)闡述，是拓普推崇的職業(yè)道德觀。用心做事的人總是把工作當(dāng)成一件工藝品細(xì)細(xì)琢磨；把工作的成就與同事的友情當(dāng)成生活幸福的基根源泉，把迎接工作挑戰(zhàn)，創(chuàng)造新的輝煌當(dāng)成不斷自我超越的追夢(mèng)之旅?！坝眯淖鍪篓曇馕吨鴽Q不滿足于平庸機(jī)械地重復(fù)昨天。有了用心做事，拓普精品誕生便成為可能。精品概念在聽濤有兩種含義：產(chǎn)出高品質(zhì)的產(chǎn)品；同時(shí)培育出優(yōu)秀的人才。

誠(chéng)信為人是拓普人的立身之本。它包含了幾層意思：在待人接物上要以誠(chéng)取信；在對(duì)待工作上要以高度的責(zé)任心承當(dāng)這份工作；在對(duì)待客戶上要講信譽(yù)；在公司對(duì)待員工的問題上要講究承諾。有人說天下最容易掙的是錢，最難掙的是信譽(yù)。錢是可以靠技藝和力氣掙到的東西，而信譽(yù)不是光靠技巧就能掙到的，它更需要內(nèi)在品質(zhì)的自律，它需要說到做到，更需要持之以恒。

〔六〕拓普干部的隊(duì)伍建設(shè)———“高速公路〞與“快速干道〞為優(yōu)秀的人才提供充分發(fā)揮才能的舞臺(tái)和個(gè)人成長(zhǎng)的空間是公司對(duì)于每一位員工的職責(zé)。傳統(tǒng)的公司最容易犯的錯(cuò)誤是把所有不同類型的人才都往一條跑道上趕，往一條晉升道路上擠。拓普為每一位員工建立了職務(wù)和技術(shù)兩條晉升渠道，并將之比喻為“高速公路〞和“快速干道〞。而不至于塞車。在給員工選定道路同時(shí)公司致力于建立一個(gè)能充分調(diào)動(dòng)每個(gè)員工的全部積極性，充滿清新空氣和明媚陽(yáng)光的透明機(jī)制——員工持股制度是根底，人事考評(píng)考核制度是保障，具親和力的企業(yè)文化是土壤。拓普對(duì)于人才選拔既優(yōu)勝劣汰，也注重公正合理；既講“任人唯賢〞，亦不缺乏親情、人性；既打破論資排輩，又是要尊重資歷和歷史奉獻(xiàn)。無論是走“高速公路〞或走“快速干道〞，拓普期望自已的干部隊(duì)伍具有這樣的品格：務(wù)實(shí)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)是聽濤十年經(jīng)營(yíng)取得不斷進(jìn)步的“法寶〞。務(wù)實(shí)是任何企業(yè)走向成功的第一步。

2、行動(dòng)〔身體力行〕一切行動(dòng)都不可能盡善盡美，往前走比按兵不動(dòng)強(qiáng)十倍。任何思想都要行動(dòng)之后才能付諸實(shí)現(xiàn)。拓普的干部應(yīng)能在明確公司經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)之后，準(zhǔn)確快捷創(chuàng)新地引導(dǎo)自己的團(tuán)隊(duì)行動(dòng)起來。3、坦誠(chéng)：老實(shí)和開放老實(shí)：在與員工的交流上將心比心，幫助進(jìn)步。開放：允許討論任何問題，提出任何建議。

4、責(zé)任感“當(dāng)一個(gè)球往下掉落時(shí)，伸手接住它。〞把責(zé)任感作為一種定勢(shì)，從而化為對(duì)振興企業(yè)的使命感。專業(yè)化職業(yè)的經(jīng)理人，不僅是具體業(yè)務(wù)的操作者，更是他所管理的領(lǐng)域的專家，他們是公司資源的管理者以及公司開展戰(zhàn)略的制定者，是構(gòu)成公司經(jīng)營(yíng)管理的核心。

〔七〕拓普使命——成就一番偉業(yè)，塑造一代英才在企業(yè)取得成功之時(shí)，員工也要獲得進(jìn)步，這是拓普的宗旨。拓普在成就事業(yè)的同時(shí)，致力于對(duì)人才的培養(yǎng)。拓普把企業(yè)比作達(dá)摩渡舟，企業(yè)是載著人才到達(dá)成功此岸的理想之舟。因此在拓普的人才觀上，既強(qiáng)調(diào)個(gè)人也重視團(tuán)隊(duì)；既看重小我，也看重大我。企業(yè)要開展，必須“同舟共濟(jì)〞：相互的的利益只能保證企業(yè)之舟不致漂浮，共同的理想才能保證我們的航行有一致的方向。我們不能無視一些從輝煌走向衰敗的企業(yè)帶給我們的教訓(xùn)：一群人開拓了一番事業(yè)，又有可能同是這群人因利益分配的不均發(fā)生“內(nèi)訌〞而葬送了自己的事業(yè)?！熬奕栓暭瘓F(tuán)出現(xiàn)的問題給我們敲了警鐘：，由于團(tuán)隊(duì)內(nèi)部沒有共同的理想，導(dǎo)致在利益的誘惑面前潰不成軍。“巨人〞的創(chuàng)業(yè)者史玉柱也只能悲嘆道：“‘巨人’正是在群只有利益沒有責(zé)任的管理層的蠶食下而轟然倒下。〞拓普開展到今天，我們充分認(rèn)識(shí)到理想的能量，因此在完成了員工持股的改制，構(gòu)筑了員工與企業(yè)的新型利益關(guān)系后，我們?cè)诟叩膶哟紊咸岢隽思訌?qiáng)“聽濤〞的企業(yè)文化建設(shè)，樹立起“拓普人〞的理想。唯有在“成就一番偉業(yè)，塑造一代英才〞的目標(biāo)指引下，在公司內(nèi)部建立起人人向上、敬業(yè)愛業(yè)、共創(chuàng)美好未來的人文氣氛，才能保障聽濤之舟駛向理想此岸?！舶恕惩仄找庾R(shí)——?jiǎng)?chuàng)新、精品、管理創(chuàng)新意識(shí)實(shí)現(xiàn)我們的開展目標(biāo)，不僅需要有科學(xué)的管理體系，而且還必需要有創(chuàng)新意識(shí)。創(chuàng)新是企業(yè)獲得新生的根本。企業(yè)創(chuàng)新是全方位的，它包括：1〕產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化創(chuàng)新；2〕經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)化創(chuàng)新；3〕管理科學(xué)化的創(chuàng)新。企業(yè)只有全方位創(chuàng)新，才能有持久力。企業(yè)創(chuàng)新是永恒的主題，是螺旋式上升，是開展中的快速嫁接。拓普是在不斷的創(chuàng)新中成長(zhǎng)壯大的，員工持股制度的創(chuàng)新使使企業(yè)踏上迅速開展之路；企業(yè)管理體系的創(chuàng)新給拓普注入了活力和壓力，使企業(yè)在短時(shí)間內(nèi)騰起；企業(yè)文化的創(chuàng)新極大地鼓勵(lì)了員工，使企業(yè)員工充滿了無限的熱情，成為企業(yè)開展最大的力量。創(chuàng)新已在拓普形成一種自覺的意識(shí)，一種無形的力量。精品意識(shí)拓普的精品意識(shí)可以理解為創(chuàng)造名牌和實(shí)施名牌戰(zhàn)略。即通過科學(xué)的管理來實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、高信任度、高小區(qū)占有率和高經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)企業(yè)快速、持續(xù)、健康開展，擴(kuò)大知名度。精品意識(shí)是一個(gè)大而系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)體系，包括兩個(gè)方面，一是一個(gè)產(chǎn)品、產(chǎn)業(yè)、機(jī)構(gòu)都要注重品牌品質(zhì)的價(jià)值，二是每個(gè)人都要樹立精品的觀念、品質(zhì)管理意識(shí)和為人處事的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)那么。只有每個(gè)環(huán)節(jié)都搞細(xì)致、扎實(shí)、標(biāo)準(zhǔn)、健全了，精品意識(shí)才能成為我們企業(yè)的靈魂。精品意識(shí)并不代表永遠(yuǎn)賣高價(jià)。精品最終的目的是降低本錢、增加效益、創(chuàng)造利潤(rùn)。這是聽濤對(duì)精品意識(shí)內(nèi)容的創(chuàng)新、豐富和開展?？茖W(xué)管理意識(shí)科學(xué)管理和管理科學(xué)化意識(shí)是聽濤一貫倡導(dǎo)的。聽濤的成功在某種程度上來說，可歸功于管理的科學(xué)化、體系化。聽濤人認(rèn)為，管理是企業(yè)永恒的主題；企業(yè)管理一定要細(xì)，細(xì)就是全面，細(xì)就是精心，只有管細(xì)，才能管好?！簿拧惩仄湛谔?hào)：同創(chuàng)一番輝煌、共有一片聽濤！〔十〕拓普物業(yè)管理理念：人本、誠(chéng)信、標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新?！彩弧惩仄瘴飿I(yè)管理有限公司質(zhì)量管理方針：效勞迅捷滿意管理盡善高效環(huán)境文明優(yōu)雅品牌美譽(yù)一流我們奉行勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)的工作理念，秉持“精益求精〞的工作態(tài)度，樹立全心全意效勞的思想；我們重視人力資源的合理配置，發(fā)揮員工的主動(dòng)性、創(chuàng)造力和合作精神；我們提倡事前預(yù)防，而非事后補(bǔ)救；我們要求每位員工與客戶充分溝通，了解他們的需要，解決他們的問題，得到他們的理解，獲得他們的支持?！彩惩仄瘴飿I(yè)管理六字宗旨：尊：效勞第一，業(yè)戶至上安：生活、財(cái)產(chǎn)平安為最高準(zhǔn)那么舒：舒適、方便、清潔值：提高物業(yè)價(jià)值暢：意見交流通暢群：群體性社區(qū)勞動(dòng)，業(yè)主自治及參與管理〔十三〕拓普人語(yǔ)高調(diào)做事、低調(diào)做人我們的效勞超出您的想象您的需要是我們的命令、您的滿意是我們的追求我們提供管理效勞、您得到精神享受崇尚業(yè)績(jī)、注重結(jié)果穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、平淡做人寧可穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)匦?、不要磕磕絆絆地跑共有一片聽濤、共創(chuàng)一番輝煌利，取之有道；名，不圖虛名理性經(jīng)營(yíng)業(yè)員、厚積薄發(fā)人才是企業(yè)之本、企業(yè)是人才之舟管理是企業(yè)開展的永恒主題善待員工就是善待自己精品源于科學(xué)管理鼓勵(lì)是企業(yè)生命力的源泉管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)一、總體目標(biāo)在管理合同期內(nèi)把聽濤苑管理成“平安、文明、優(yōu)美、舒適〞的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在聽濤苑住宅區(qū)到達(dá)硬件指標(biāo)后，承諾：管理合同生效后，聽濤苑住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用一年內(nèi)到達(dá)深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書；三年內(nèi)到達(dá)省級(jí)或國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。二、分項(xiàng)指標(biāo)為把聽濤苑管理成為惠州市物業(yè)管理的典范，在物業(yè)管理過程中，將參照?全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)?，結(jié)合所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，將相應(yīng)的保證措施匯列如下：序號(hào)指標(biāo)名稱質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取的措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%〔完好房建筑面積+根本完好房建筑面積〕÷總的房屋建筑面積×100%采用小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修及時(shí)率99%100%×100%∑×100%∑零修、急修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)效勞為本，實(shí)行24小時(shí)維修制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%∑〔報(bào)告期評(píng)定為合格的單位工程建筑面積〕÷∑〔報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積〕×100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維護(hù)處嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪，確保成效。4維修工程優(yōu)良率99%×100%∑×100%∑維修總數(shù)嚴(yán)格監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān)，確保成效。5維修工程質(zhì)量回訪率100%×100%∑×100%∑維修租戶人數(shù)建立維修回訪制度，及時(shí)征求意見，保證反響渠道暢通，以確保維修效勞質(zhì)量。6清潔保潔率99%99%×100%╳×100%╳100%∑區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，每天進(jìn)行16小時(shí)保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保物業(yè)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。7化糞池、雨水井、污水井完好率99%∑化糞池、雨水井完好數(shù)×100%∑×100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力?！?00%×100%大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%100%∑大型機(jī)電設(shè)備完好數(shù)∑大型及機(jī)電設(shè)備總數(shù)建立完善的巡查制度，嚴(yán)格管理，健全檔案記錄。9公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率98%∑完好數(shù)×100%∑×100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。10排水管、明暗溝完好率99%∑完好數(shù)×100%∑×100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力?！?00%×100%道路完好率95%96%∑完好道路面積∑區(qū)內(nèi)道路總面積落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修工監(jiān)督執(zhí)行，各主管配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用。12停車場(chǎng)、單車棚完好率95%96%∑完好數(shù)×100%∑×100%×100%×100%路燈完好率95%99%∑完好路燈盞數(shù)∑區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)14物業(yè)內(nèi)治安案件發(fā)生率1‰1‰∑案件發(fā)生次數(shù)∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)╳1000‰實(shí)行24小時(shí)保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔〞，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范〞的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保物業(yè)用戶人身財(cái)產(chǎn)平安。自行車、摩托車、汽車被盜率1‰1‰∑車輛總被盜數(shù)∑物業(yè)登記車輛總數(shù)╳1000‰15消防設(shè)施設(shè)備完好率98%99%∑消防設(shè)備完好數(shù)╳100%∑╳100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。16火災(zāi)發(fā)生率1‰0╳1000%0╳1000%0∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳和檢查力度，由保安進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保物業(yè)平安。17違章發(fā)生率1‰0.5‰╳╳1000%0∑違章發(fā)生次數(shù)∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。18違章處理率及時(shí)率99%∑及時(shí)處理數(shù)×100%∑違章發(fā)生數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。19管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率99%∑培訓(xùn)合格數(shù)×100%∑參加培訓(xùn)數(shù)加強(qiáng)培訓(xùn)力度，并對(duì)培訓(xùn)過程進(jìn)行有效的監(jiān)控和檢查。20業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率2‰95%95%2‰100%100%∑有效投訴次數(shù)∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)╳1000‰∑完成處理投訴次數(shù)∑有效投訴次數(shù)×100%∑已回訪投訴租戶數(shù)∑投訴租戶總數(shù)×100%按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，采取措施，加強(qiáng)與租戶的溝通，定期走訪租戶，征求管理意見，強(qiáng)化效勞意識(shí)，提高員工素質(zhì)，及時(shí)為租戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。21業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意率95%95%╳╳100%∑調(diào)查租戶滿意人數(shù)∑調(diào)查租戶人數(shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨效勞，親情效勞、助殘效勞，個(gè)性社區(qū)效勞，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強(qiáng)住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。22綠化完好率95%99%╳╳100%∑完好綠化覆蓋面積∑區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)，確保物業(yè)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。23機(jī)電設(shè)備完好率95%100%╳╳100∑運(yùn)行完好臺(tái)數(shù)∑方案運(yùn)行臺(tái)數(shù)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除。24應(yīng)急反響速度接到信息后90秒模擬測(cè)試應(yīng)急反響分隊(duì)由巡邏人員組成,受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度,熟悉物業(yè)內(nèi)任一治安角落,在接到信息后,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊(duì)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。物質(zhì)裝備方案管理處人員可按各行業(yè)的規(guī)定由昌潔房地產(chǎn)開發(fā)公司在地下室靠出入口處修建宿舍，保安員集中安排，以備緊急情況能及時(shí)集中到位。物業(yè)公司目前可與管理處合并辦公，由開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)提供80平米的辦公用房，接待效勞于業(yè)主。管理處正常運(yùn)作所需配備如下設(shè)施、設(shè)備：序號(hào)工程測(cè)算方法金額〔萬〕備注一辦公設(shè)備1+2+……+94.45萬開辦費(fèi)1電腦3臺(tái)*5000元/臺(tái)1.52打印、復(fù)印機(jī)1臺(tái)*5000元/臺(tái)0.53傳真機(jī)1臺(tái)*1000元/臺(tái)0.14電話4部*200元/臺(tái)0.085空調(diào)4臺(tái)*2000元/臺(tái)0.86照相機(jī)1部*1500元/臺(tái)0.157資料柜6組*800元/組0.488辦公桌椅8套*600元/套0.489會(huì)議桌椅12套*300元/套0.36二治安消防設(shè)備1+2+32.851對(duì)講機(jī)15部*1600元/部2.42滅火器30支*100元/支0.33警棒10支*150元/支0.15三清潔、綠化設(shè)備1+22.021垃圾車3輛*800元/輛0.242大吸塵器2臺(tái)*2000元/臺(tái)0.43拖光機(jī)1部*10000元/部14清潔工具一批0.25割草機(jī)1臺(tái)*1800元/臺(tái)0.18四維修工具1+2+```+82.361電工工具6套*1000元/套0.62電梯工工具1套*3000元/套0.33長(zhǎng)鋁梯2臺(tái)*900元/臺(tái)0.184疏通機(jī)2臺(tái)*3000元/臺(tái)0.65沖擊鉆1臺(tái)*2500元/臺(tái)0.256電鉆1臺(tái)*800元/臺(tái)0.087電焊機(jī)1臺(tái)*2000元/臺(tái)0.28切割機(jī)1臺(tái)*1500元/臺(tái)0.15五員工服裝1+2+3+47.861保安員28人*1800元/套5.04含鞋、帽全套2保潔員20人*500元/套1含綠化工3維修工7人*600元/套0.424管理人員7人*2000元/套1.4不包含物業(yè)公司管理人員六宿舍設(shè)備1+23.251單人木床18張*500元/張0.92衣柜30個(gè)*200元/個(gè)0.63電視1臺(tái)*2500元/臺(tái)0.25含電視柜4食堂設(shè)施一套1.5注：開辦費(fèi)由開發(fā)商在小區(qū)交接前進(jìn)行采購(gòu)以上物品，能保證小區(qū)運(yùn)作，根據(jù)物業(yè)條例管理費(fèi)的支出為日常維護(hù)，開辦費(fèi)共計(jì)22.79萬。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)及相關(guān)測(cè)算一、聽濤苑物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收費(fèi)原那么：1、嚴(yán)格按照惠州市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收??；2、按照管理費(fèi)“收支平衡、略有節(jié)余〞原那么收??；3、定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。二、聽濤苑物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源：管理效勞費(fèi)、智能化維護(hù)費(fèi)、公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金〔本體基金〕、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經(jīng)營(yíng)收入等。1、管理效勞費(fèi)在對(duì)聽濤苑實(shí)行“數(shù)字化社區(qū)、零距離效勞〞，保障效勞質(zhì)量的情況下，聽濤苑物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)暫擬為：高層、小高層住宅物業(yè)：1.8元/平方米·月多層物業(yè)：0.8元/平方米·月別墅物業(yè)：2.5元/平方米·月商業(yè)物業(yè)：2.6元/平方米·月2、公用設(shè)施專用基金按照?條例?及其實(shí)施細(xì)那么以及市住宅相關(guān)規(guī)定，開展商在聽濤苑物業(yè)移交時(shí)，應(yīng)一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥專用基金?；饦?biāo)準(zhǔn)為：開發(fā)物業(yè)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資的2%。此基金由區(qū)住宅局設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ糜谧≌瑓^(qū)內(nèi)重大設(shè)施改造。需使用時(shí)，由物業(yè)公司申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)核準(zhǔn)后執(zhí)行?！簿唧w執(zhí)行及相關(guān)細(xì)節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)〕三、管理虧損的解決方法在保持本方案優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理效勞水準(zhǔn)的情況下，根據(jù)目前測(cè)算，聽濤苑每月管理費(fèi)用總收入為22.950萬元，總支出為24.5028萬元，每月實(shí)際虧損約1.5528萬元。為解決管理虧損，保持聽濤苑高水準(zhǔn)物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法：1、按每月收支報(bào)表向甲方書面匯報(bào)情況，缺乏局部經(jīng)費(fèi)由甲方補(bǔ)足給乙方。2、管理單位強(qiáng)化內(nèi)部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理本錢。3、按?條例?規(guī)定，切實(shí)保證“兩房、一金〞落實(shí)到位。四、聽濤苑管理費(fèi)用測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)計(jì)算式〔元〕月支出〔元〕一管理費(fèi)收入1公寓管理費(fèi)93000㎡*1.8元/㎡·月167400元2多層管理費(fèi)27000㎡*0.8元/㎡·月21600元3別墅管理費(fèi)11000㎡*2.5元/㎡·月27500元4商業(yè)管理費(fèi)5000㎡*2.6元/㎡·月13000元5合計(jì)229500元二管理費(fèi)支出1人員薪酬64人A+B+……F123600A經(jīng)理1人5000×15000B主管5人4000×520000C管理員5人3000×515000D保安員27人1800×2748600E保潔、綠化20人1000×2020000F維修工6人2500×6150002根底設(shè)備設(shè)施90886元A智能化系統(tǒng)維護(hù)日常維護(hù)支出10000元B消防設(shè)施維護(hù)C公共水電設(shè)備維護(hù)D電梯維護(hù)700元*25部=1750017500元E保潔日耗品800元F綠化費(fèi)用300元G除四害800元H垃圾清運(yùn)20桶/天*120元=24002400元I清理化糞池每年清理2次4000元*2次/12=666666元J公共照明用電30天*0.6元/度*60度1080元K公共用水含清潔、綠化、公共用水30天*2.6元/噸*30噸2340元L電梯電費(fèi)25部*15KW*8小時(shí)*30天*0.6元/度54000元M管理費(fèi)用1000元/月1000元3不可預(yù)知費(fèi)用〔1+2〕*2%4289.72元4物業(yè)管理效勞酬金〔1+2+3〕12%26253.0864元5合計(jì)1+2+3+4245028.81收入-本錢=229500-123600-90886-4289.72-26253.0864=-15528.81物業(yè)管理思路拓普物業(yè)在聽濤苑的物業(yè)管理效勞中，將創(chuàng)造性地運(yùn)用拓普物業(yè)管理模式，充分利用拓普物業(yè)多年來物業(yè)管理所積累的各種資源及豐富經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)，確定聽濤苑物業(yè)管理的根本思路：引進(jìn)“即時(shí)效勞與隱性管理〞相結(jié)合的管理理念，運(yùn)用聽濤“人性化〞物業(yè)管理模式并吸收行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合一體化管理，既為使用者提供及時(shí)、滿意的效勞，又充分尊重使用者的私密空間。建立和完善人員培訓(xùn)組織網(wǎng)絡(luò)，確保物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。引入“五星級(jí)〞商務(wù)效勞，為使用人提供個(gè)性化的效勞。對(duì)聽濤苑的管理模式聽濤苑物業(yè)管理模式包括：管理架構(gòu)、管理運(yùn)行機(jī)制、工作流程、信息反響〔投訴處理〕渠道及時(shí)間、物業(yè)資料管理、考評(píng)考績(jī)體系等。以下分別闡述：管理架構(gòu)我司在聽濤苑的物業(yè)管理效勞中，將結(jié)合小區(qū)的人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)，運(yùn)用先進(jìn)的酒店式物業(yè)管理效勞，并結(jié)合拓普物業(yè)現(xiàn)代物管理念和先進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式，確定物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的管理架構(gòu)。聽濤苑物業(yè)管理外部組織架構(gòu)深圳市政府主管部門昌浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拓普物業(yè)管理有限公司深圳市政府主管部門昌浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拓普物業(yè)管理有限公司隸屬關(guān)系方案目標(biāo)管理隸屬關(guān)系方案目標(biāo)管理監(jiān)督指監(jiān)督聽濤雅苑管理處導(dǎo)聽濤雅苑管理處協(xié)同協(xié)同聽濤雅苑管理效勞聽濤雅苑管理效勞外部組織架構(gòu)說明：1、由我司對(duì)聽濤苑實(shí)施專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理效勞。2、惠州市住宅局及惠州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。3、昌浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和我司構(gòu)成監(jiān)督協(xié)調(diào)關(guān)系。聽濤苑內(nèi)部組織架構(gòu)〔機(jī)構(gòu)設(shè)置〕客戶效勞工程維修保安隊(duì)倉(cāng)庫(kù)管理費(fèi)收繳財(cái)務(wù)核算對(duì)外協(xié)調(diào)檔案資料行政人事物料采購(gòu)財(cái)務(wù)行政、人事綠化清潔維護(hù)社區(qū)活動(dòng)業(yè)主效勞樓宇管理智能化管理機(jī)電維護(hù) 強(qiáng)弱電維護(hù)車輛管理消防管理平安維護(hù)聽濤雅苑管理處物業(yè)管理公司物業(yè)公司懂事會(huì)客戶效勞工程維修保安隊(duì)倉(cāng)庫(kù)管理費(fèi)收繳財(cái)務(wù)核算對(duì)外協(xié)調(diào)檔案資料行政人事物料采購(gòu)財(cái)務(wù)行政、人事綠化清潔維護(hù)社區(qū)活動(dòng)業(yè)主效勞樓宇管理智能化管理機(jī)電維護(hù) 強(qiáng)弱電維護(hù)車輛管理消防管理平安維護(hù)聽濤雅苑管理處物業(yè)管理公司物業(yè)公司懂事會(huì)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)說明：1、設(shè)置原那么：精干高效、目標(biāo)管理深圳市拓普物業(yè)管理有限公司對(duì)聽濤苑管理處物業(yè)管理效勞工程實(shí)行方案目標(biāo)管理；實(shí)施整體管理和責(zé)任管理相結(jié)合的管理方式。2、設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào)垂直領(lǐng)導(dǎo)的形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各部門的工作效率；部門業(yè)務(wù)獨(dú)立操作的同時(shí)，設(shè)置協(xié)調(diào)管理職能，旨在達(dá)成整體有機(jī)運(yùn)作。管理運(yùn)行機(jī)制為保障物業(yè)管理機(jī)構(gòu)高效地運(yùn)作，必須建立一個(gè)有效的管理運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理公司用戶和上級(jí)業(yè)務(wù)機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司用戶和上級(jí)業(yè)務(wù)機(jī)關(guān)指指反計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)標(biāo)計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)管理處主任管理處主任效勞地點(diǎn)物業(yè)管理調(diào)度中心反響效勞地點(diǎn)物業(yè)管理調(diào)度中心命令部門員工部門督導(dǎo)部門員工部門重大突發(fā)事件管理運(yùn)作機(jī)制圖〔一〕質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制質(zhì)量監(jiān)管機(jī)制是在建立一整套有拓普物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的根底上，根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，到達(dá)用戶滿意的效果。按拓普物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，小區(qū)管理處各職能管理人員將按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求，明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績(jī)，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。同時(shí)，公司還會(huì)通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平，進(jìn)而提高工作質(zhì)量和工作效率?！捕硡f(xié)調(diào)機(jī)制協(xié)調(diào)機(jī)制是指運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理效勞過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與用戶之間的矛盾和沖突。1、行政促動(dòng)力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為根本形式，以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。2、競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力，運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競(jìng)爭(zhēng)，以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn)，共同完成任務(wù)。3、輿論促動(dòng)力，因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論到達(dá)協(xié)調(diào)的目的。4、管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或管理人員塑造吸引力、影響力，這將是本小區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。〔三〕鼓勵(lì)機(jī)制鼓勵(lì)機(jī)制是鼓勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及鼓勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力〞。1、管理日常目標(biāo)、責(zé)任制、增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性，按“國(guó)優(yōu)〞標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項(xiàng)工作、明確獎(jiǎng)罰。2、實(shí)施獎(jiǎng)金破格晉級(jí)制度，調(diào)發(fā)動(dòng)工工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)罰制度，獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績(jī)掛鉤，并可根據(jù)情況，對(duì)先進(jìn)給予破格晉升，以形成競(jìng)爭(zhēng)鼓勵(lì)機(jī)制，提高員工積極性。3、依據(jù)管理、管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給用戶提供優(yōu)質(zhì)效勞?！菜摹潮O(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。1、管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。2、用戶對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系。3、通過信息反響監(jiān)督，以各種手段來及實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證小區(qū)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)施?！参濉匙晕壹s束機(jī)制1、經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制，充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象的利益敏感動(dòng)機(jī)，然后由這類動(dòng)機(jī)去引導(dǎo)對(duì)行為自我約束。2、目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相互聯(lián)系而造成的促進(jìn)機(jī)制。3、權(quán)利鏈條相關(guān)制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈條，促成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工之間的自我約束機(jī)制。

工作流程〔一〕整體運(yùn)作流程圖聽濤雅苑物業(yè)管理事務(wù)其它事務(wù)管理項(xiàng)目跟進(jìn)接管驗(yàn)收前期管理文檔、物料管理文化建設(shè)商務(wù)服務(wù)財(cái)務(wù)管理品質(zhì)管理入住期管理工程維護(hù)管理環(huán)境管理安全管理日常管聽濤雅苑物業(yè)管理事務(wù)其它事務(wù)管理項(xiàng)目跟進(jìn)接管驗(yàn)收前期管理文檔、物料管理文化建設(shè)商務(wù)服務(wù)財(cái)務(wù)管理品質(zhì)管理入住期管理工程維護(hù)管理環(huán)境管理安全管理日常管理裝修管理業(yè)戶入住人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)設(shè)置方案設(shè)計(jì)〔二〕物業(yè)交接驗(yàn)收規(guī)程：與昌浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復(fù)檢時(shí)間與罰那么。與昌浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收，如實(shí)填報(bào)質(zhì)量驗(yàn)收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復(fù)檢時(shí)間與罰那么。接收工程圖紙資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)備圖。接收工程圖紙資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)備圖。模擬入住，測(cè)定綜合使用指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改模擬入住，測(cè)定綜合使用指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改抄取水、電表底數(shù)抄取水、電表底數(shù)確保保修工程、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式，重大保修工程〔附細(xì)那么與圖紙〕確保保修工程、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任方式，重大保修工程〔附細(xì)那么與圖紙〕〔三〕工作巡查流程：報(bào)管理處實(shí)施并向全體員工通報(bào)各部門主管每次例行巡視檢查填寫優(yōu)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)單或過失處分單發(fā)現(xiàn)員工優(yōu)績(jī)或過失報(bào)管理處實(shí)施并向全體員工通報(bào)各部門主管每次例行巡視檢查填寫優(yōu)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)單或過失處分單發(fā)現(xiàn)員工優(yōu)績(jī)或過失物業(yè)管理中心統(tǒng)計(jì)、處理物業(yè)管理中心統(tǒng)計(jì)、處理匯總、統(tǒng)計(jì)、分析后的信息反響至主任處匯總、統(tǒng)計(jì)、分析后的信息反響至主任處處理完畢，及時(shí)向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并在處理單上簽字發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問題填寫督察問題處理單，交責(zé)任部門責(zé)任人采取正確行動(dòng)處理問題處理完畢，及時(shí)向管理處領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并在處理單上簽字發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問題填寫督察問題處理單，交責(zé)任部門責(zé)任人采取正確行動(dòng)處理問題〔四〕平安管理運(yùn)作流程：保安部事務(wù)主管、保安班長(zhǎng)檢查、登記定崗值勤保安部事務(wù)主管、保安班長(zhǎng)檢查、登記定崗值勤發(fā)現(xiàn)問題發(fā)現(xiàn)問題交保安事務(wù)主管編號(hào)、存檔應(yīng)急分隊(duì)及時(shí)處理做好記錄交保安事務(wù)主管編號(hào)、存檔應(yīng)急分隊(duì)及時(shí)處理做好記錄報(bào)警報(bào)警通知管理處領(lǐng)導(dǎo)通知管理處領(lǐng)導(dǎo)記錄緊急通知物業(yè)管理調(diào)控中心記錄緊急通知物業(yè)管理調(diào)控中心視情況通知派出所、消防隊(duì)等相關(guān)單位視情況通知派出所、消防隊(duì)等相關(guān)單位

〔五〕機(jī)電設(shè)備維修流程：歸檔保存做好維修記錄維修完畢試運(yùn)行合格管理處無法維修，報(bào)公司視維修費(fèi)用大小經(jīng)審批后實(shí)施填寫維修申報(bào)單發(fā)現(xiàn)歸檔保存做好維修記錄維修完畢試運(yùn)行合格管理處無法維修，報(bào)公司視維修費(fèi)用大小經(jīng)審批后實(shí)施填寫維修申報(bào)單發(fā)現(xiàn)運(yùn)行故障申報(bào)維修日常巡視檢查組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)維修組織有關(guān)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)維修報(bào)業(yè)務(wù)助理、相關(guān)工程師至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、監(jiān)督維修報(bào)業(yè)務(wù)助理、相關(guān)工程師至現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、監(jiān)督維修〔六〕綠化管理流程：環(huán)境主管巡視檢查環(huán)境主管巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題統(tǒng)計(jì)表，提出施工方案，安排人員施工、整改。發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題統(tǒng)計(jì)表，提出施工方案，安排人員施工、整改。更換長(zhǎng)勢(shì)不良的花草盆栽花草修剪澆水造型清潔雕塑小品病蟲害防治更換長(zhǎng)勢(shì)不良的花草盆栽花草修剪澆水造型清潔雕塑小品病蟲害防治檢查考核工作績(jī)效填寫統(tǒng)計(jì)表檢查考核工作績(jī)效填寫統(tǒng)計(jì)表整理歸檔整理歸檔〔七〕保潔管理流程：環(huán)境主管巡視檢查環(huán)境主管巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計(jì)表，提出整改意見，迅速安排人員發(fā)現(xiàn)問題，填寫保潔問題統(tǒng)計(jì)表，提出整改意見，迅速安排人員保潔班長(zhǎng)組織人員實(shí)施整改保潔班長(zhǎng)組織人員實(shí)施整改環(huán)境主管監(jiān)督整改情況環(huán)境主管監(jiān)督整改情況檢查、考核工作績(jī)效，填寫整改統(tǒng)計(jì)表檢查、考核工作績(jī)效，填寫整改統(tǒng)計(jì)表整理、歸檔整理、歸檔

信息反響〔投訴處理〕渠道〔一〕聽濤苑科技中中心小區(qū)信息反響流程：處理中心接收站信息源處理中心接收站信息源結(jié)果回饋結(jié)果回饋〔二〕聽濤苑物業(yè)管理信息反響控制方式物業(yè)管理中央監(jiān)控中心，通過信息傳遞工具，如投訴電話和各專業(yè)組配備的無線對(duì)講機(jī)等工具，及時(shí)反響小區(qū)每個(gè)區(qū)域發(fā)生的情況。嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作。流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。管理處每月〔日〕檢查，通過總結(jié)評(píng)比來獲取反響信息。通過反響信息的總結(jié)評(píng)比，迅速發(fā)現(xiàn)管理效勞上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，及時(shí)改良工作，提高效勞質(zhì)量。〔三〕聽濤苑物業(yè)管理信息處理流程管理處員工意見箱業(yè)戶意見調(diào)查新聞媒介管理處員工意見箱業(yè)戶意見調(diào)查新聞媒介市政府主管部門相關(guān)人員執(zhí)行命令執(zhí)行結(jié)果發(fā)布命令跟蹤檢查中央監(jiān)控中心〔接收信息、分析處理〕相關(guān)人員執(zhí)行命令執(zhí)行結(jié)果發(fā)布命令跟蹤檢查中央監(jiān)控中心〔接收信息、分析處理〕回訪本部員工責(zé)任主管報(bào)告指令管理處主任〔四〕客戶投訴處理流程：回訪本部員工責(zé)任主管報(bào)告指令管理處主任整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計(jì)表，分析管理上的盲點(diǎn)、缺點(diǎn)。客戶助理回訪，填寫投訴回訪記錄，業(yè)主簽字。處理處理完畢，在投訴記錄上簽定并注明完成及情況。客戶投訴客戶效勞中心整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計(jì)表，分析管理上的盲點(diǎn)、缺點(diǎn)。客戶助理回訪，填寫投訴回訪記錄，業(yè)主簽字。處理處理完畢，在投訴記錄上簽定并注明完成及情況。客戶投訴客戶效勞中心反響、采取措施反響、采取措施(五)投訴處理時(shí)間1、值班人員接到用戶口頭/書面投訴后，假設(shè)能立刻回復(fù)投訴人那么應(yīng)立刻回復(fù)，并將有關(guān)投訴內(nèi)容和回復(fù)內(nèi)容記錄下來。2、投訴處理人應(yīng)及時(shí)分析問題產(chǎn)生的原因，分析判斷投訴是否有效。假設(shè)投訴有效，投訴處理人應(yīng)立即擬定解決措施，在顧客要求回復(fù)的時(shí)間內(nèi)回復(fù)用戶。3、對(duì)于用戶沒有明確回復(fù)時(shí)間的，投訴處理人應(yīng)根據(jù)事件的輕重緩急在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)回復(fù)顧客：〔1〕嚴(yán)重且緊急事件和不嚴(yán)重但緊急事件應(yīng)在2小時(shí)內(nèi)回復(fù)，對(duì)于嚴(yán)重但不緊急和不嚴(yán)重不緊急事件可在2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)；〔2〕假設(shè)投訴無效，投訴處理人應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)，將投訴無效的原因知會(huì)顧客。4、對(duì)于無效的投訴，對(duì)用戶應(yīng)當(dāng)予以合理、耐心的解釋。

物業(yè)資料管理科學(xué)的、標(biāo)準(zhǔn)化的檔案管理能有效地為小區(qū)及公共設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和效勞。聽濤苑作為現(xiàn)代化辦公小區(qū)，其檔案資料是十分繁雜的，我們擬采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、信息化的科學(xué)管理手段，明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格、科學(xué)、集中的管理，到達(dá)提高物業(yè)管理水平、更好地效勞業(yè)主的目的。〔一〕物業(yè)資料管理流程：收集：工程技術(shù)、維修、改造資料；收集：工程技術(shù)、維修、改造資料；證件、裝修審批表；歷次管理活動(dòng)書面、音像記錄整理分類：產(chǎn)權(quán)資料；技術(shù)資料；整理分類：產(chǎn)權(quán)資料；技術(shù)資料；管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度；歷次管理工作資料、記錄；業(yè)委會(huì)文件、通知、資料、活動(dòng)記錄；財(cái)務(wù)帳表及分布方案歸檔：按全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)那么及ISO9001：2000國(guó)際體系標(biāo)準(zhǔn)建立雙檔制。歸檔：按全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)那么及ISO9001：2000國(guó)際體系標(biāo)準(zhǔn)建立雙檔制。利用：按權(quán)限取用，領(lǐng)取時(shí)登記，使用后立即歸還。利用：按權(quán)限取用，領(lǐng)取時(shí)登記，使用后立即歸還?！捕硻n案資料的分類檢索1、開發(fā)建設(shè)單位移交檔案資料(1)產(chǎn)權(quán)資料(2)技術(shù)資料(3)物業(yè)資料2、管理處自建檔案資料(1)業(yè)戶資料(2)日常管理資料〔三〕檔案、資料使用流程：開發(fā)建設(shè)單位提供的資料開發(fā)建設(shè)單位提供的資料物業(yè)管理公司建立的資料聽濤雅苑管理處檔案室借閱文件復(fù)印文件張貼文件作廢文件〔四〕檔案資料收、發(fā)管理程序⑴公司重要資料〔如開發(fā)建設(shè)單位提供的資料〕接收必須經(jīng)過管理處主任或其指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)前方能分卷歸檔。⑵日常管理文件按照公司制定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放及接收，并分卷歸檔?！参濉承^(qū)檔案資料管理要求⑴采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方式，如電腦磁盤、光碟、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應(yīng)的保管、儲(chǔ)存方法。⑵盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電子檔儲(chǔ)存，便于查找和利用。⑶電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類管理，并定期按相關(guān)管理流程去除過期失效文件。⑷原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整目錄的有關(guān)內(nèi)容，以保證查閱者及時(shí)找到有效的文件。⑸檔案的鑒定必須由管理處指定人員負(fù)責(zé)，對(duì)檔案是否有效、作廢、復(fù)印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定，其他未經(jīng)授權(quán)人士無權(quán)決定。⑹檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類，統(tǒng)一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄，分類保存。⑺檔案保管必須有專人負(fù)責(zé)，以到達(dá)文檔管理要求，必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由授權(quán)人員經(jīng)過登記前方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否那么追究相關(guān)責(zé)任；檔案入室時(shí)必須經(jīng)過檢查，如有輕微破損應(yīng)立即修補(bǔ)，損壞嚴(yán)重需追究借閱人員的責(zé)任。檔案管理人員應(yīng)定期檢查檔案借閱情況，以便及時(shí)收回在外文件，防止因管理疏忽所導(dǎo)致的文件喪失和泄密。⑻檔案保管環(huán)境要求到達(dá)防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材和防潮物品及設(shè)施，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管條件符合管理處文檔管理要求。

六、具有拓普特色的考評(píng)考績(jī)體系考評(píng)考績(jī)是一種普遍應(yīng)用于管理過程中的手段，即對(duì)工作進(jìn)行成效評(píng)價(jià)，對(duì)擔(dān)負(fù)工作的人進(jìn)行業(yè)績(jī)衡量，從而不斷地改良工作方案、提高工作質(zhì)量、促進(jìn)員工進(jìn)步和公司開展。〔一〕考評(píng)考績(jī)的根本思想1、考評(píng)考績(jī)的目的保證高質(zhì)量的完成工作，使分配機(jī)制更趨合理，使人事任用更趨客觀；增強(qiáng)溝通、充分調(diào)發(fā)動(dòng)工的積極性；建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。2、考評(píng)考績(jī)的原那么實(shí)事求是，公正合理，提出建議，共同提高。3、考評(píng)考績(jī)的內(nèi)容員工品行、工作態(tài)度、工作能力、工作業(yè)績(jī)。4、考評(píng)考績(jī)的標(biāo)準(zhǔn)公司文化制度、崗位指導(dǎo)書是對(duì)員工品行、工作態(tài)度的衡量標(biāo)準(zhǔn)；月〔年〕度工作方案、臨時(shí)任務(wù)及目標(biāo)是對(duì)員工工作能力、工作業(yè)績(jī)的考核標(biāo)準(zhǔn)?！捕惩仄湛荚u(píng)考績(jī)的特點(diǎn)1、目標(biāo)考核與過程考核的結(jié)合“業(yè)績(jī)?yōu)橹?，量化考核〞是考評(píng)的原那么?！皹I(yè)績(jī)?yōu)橹鳕暠磉_(dá)了工作成果的重要性?！傲炕暷敲幢磉_(dá)了過程控制管理和細(xì)節(jié)把握的重要性。2、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，具有很強(qiáng)的操作性在長(zhǎng)期的運(yùn)作過程中，我司已形成一整套考評(píng)考績(jī)方法，并由專門的機(jī)構(gòu)——考評(píng)小組來具體負(fù)責(zé)考核。從考評(píng)考績(jī)方法本身來看，標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)、充分量化的測(cè)評(píng)分?jǐn)?shù)經(jīng)過屢次測(cè)算、模擬，已到達(dá)了共識(shí)，同時(shí)考核方法程序清晰，操作性強(qiáng)。整套方法具有完整的體系和堅(jiān)實(shí)的組織保證。3、充滿人性，亦考亦評(píng)1〕我司對(duì)于員工的考核不是追究責(zé)任，而是找出問題，共同提高，既考核業(yè)績(jī)，同時(shí)也評(píng)價(jià)擔(dān)負(fù)工作的人的品行、職業(yè)道德、潛能等。2〕提倡民主，不是一言堂?？荚u(píng)小組成員依據(jù)工作的內(nèi)容的不同，以不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各部門進(jìn)行考核。3〕“臉對(duì)臉〞而不是“背靠背〞，透明、允許申訴，不搞黑箱操作?！踩晨荚u(píng)考績(jī)的根本程序每月3號(hào)、月度工作方案的每月3號(hào)、月度工作方案的制訂和頒發(fā)公司周例會(huì)臨時(shí)任務(wù)及具體工作的微調(diào)上月3號(hào)一本月3號(hào)，完成公司周例會(huì)臨時(shí)任務(wù)及具體工作的微調(diào)上月3號(hào)一本月3號(hào)，完成方案過程公司考評(píng)小組監(jiān)控、公司考評(píng)小組監(jiān)控、記錄、協(xié)調(diào)`本月3號(hào)始就上月度本月3號(hào)始就上月度工作進(jìn)行考評(píng)將考評(píng)結(jié)果反響至公司各部門并作為年終考核的主要依據(jù)將考評(píng)結(jié)果反響至公司各部門并作為年終考核的主要依據(jù)針對(duì)存在的問題，考評(píng)小組提出改良措施和方法針對(duì)存在的問題，考評(píng)小組提出改良措施和方法拓普物業(yè)考評(píng)考績(jī)程序

物業(yè)管理效勞內(nèi)容聽濤苑平安管理保安工作是住宅小區(qū)管理的一個(gè)重要方面。人們常說“平安第一〞，保安工作具有第一位的意義，只有小區(qū)的平安有了切實(shí)的保證，住戶才能放心地在小區(qū)內(nèi)生活。因而平安管理也是住宅小區(qū)管理的一切根底性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場(chǎng)管理等工作都屬于平安管理的范疇?！惨弧持伟补芾?、治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)特點(diǎn)：〔1〕以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。〔2〕小區(qū)保安與社會(huì)治安緊密聯(lián)系。一個(gè)小區(qū)的平安狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的一局部，因此小區(qū)的保安工作離不開社會(huì)，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)?！?〕效勞性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是效勞，即提供保安效勞。作為保安人員，要樹立“效勞第一、用戶至上〞的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有效勞人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原那么，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。為了與聽濤苑住宅小區(qū)的定位相適應(yīng)，除大門崗保安員身作制服外，其余保安人員均身著西裝進(jìn)行值班?！?〕、軟件與硬件同時(shí)抓。一個(gè)小區(qū)保安工作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。主要任務(wù)：A.門衛(wèi)工作。著裝整齊，維持大門口秩序，疏導(dǎo)交通車輛，為客人開門、咨詢指引小區(qū)內(nèi)方位及提送行李等，同時(shí)應(yīng)注意進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。B.平安巡檢。定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)小區(qū)內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不平安的因素及時(shí)進(jìn)行解決。C.停車場(chǎng)管理。疏導(dǎo)車輛進(jìn)出，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)行停車場(chǎng)消防和平安管理。D.案件處理。對(duì)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件進(jìn)行立案?jìng)刹椋从嘘P(guān)規(guī)定上報(bào)公安機(jī)關(guān)處理。E.消防工作。消防控制室值班檢查，消防設(shè)備，配備專職消防人員，建立義務(wù)消防組織，進(jìn)行消防訓(xùn)練。F.與其他部門搞好配合工作。2、相應(yīng)的治安防范措施〔1〕安保部的組織結(jié)構(gòu)小區(qū)物業(yè)管理處安保部的班組設(shè)置與樓宇規(guī)模有關(guān)，物業(yè)面積越大，配監(jiān)控中心崗地下車庫(kù)崗門衛(wèi)崗安保部機(jī)動(dòng)崗套設(shè)施越多，班組設(shè)置也就也多，越復(fù)雜。安保部一般的班組設(shè)置如下：監(jiān)控中心崗地下車庫(kù)崗門衛(wèi)崗安保部機(jī)動(dòng)崗〔2〕合理安排治安崗A、智能監(jiān)控中心三班倒24小時(shí)值班B、地下車庫(kù)入口三班倒24小時(shí)值班C、小區(qū)巡邏2崗三班倒24小時(shí)值班D、小區(qū)入口大門三班倒24小時(shí)值班F、保安隊(duì)長(zhǎng)總體協(xié)調(diào)管理。〔保安人員計(jì)27人，保安主管1人，共計(jì)28人〕〔3〕加強(qiáng)門崗的監(jiān)控力度人流入?yún)^(qū)控制圖門崗值勤業(yè)戶問候詢問后、登記詢問后、登記進(jìn)入小區(qū)來訪客戶進(jìn)入小區(qū)〔并跟蹤觀察〕其他人員進(jìn)入小區(qū)〔并跟蹤觀察〕人流出區(qū)控制圖門崗值勤業(yè)戶所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn)在登記本簽字檢查證件〔出入證〕無異常放行來訪客戶放行其他人員放行物流出區(qū)控制圖門崗值勤用戶所帶物品詢問執(zhí)用戶證明執(zhí)管理處開的放行條放行來訪客戶收回放行其他人員確認(rèn)無誤，收回放行條放行〔4〕組建機(jī)動(dòng)快速應(yīng)急分隊(duì)快速應(yīng)急分隊(duì)直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反響處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動(dòng)靈巧，根本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動(dòng)。〔5〕實(shí)行24小時(shí)巡視巡邏人員實(shí)行24小時(shí)不間斷巡視，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。〔6〕加強(qiáng)區(qū)域巡邏為加強(qiáng)對(duì)治安巡邏的控制，保證巡邏到位?！?〕治安狀況統(tǒng)計(jì)對(duì)治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計(jì)，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。〔二〕車輛管理車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛喪失，要做到這一點(diǎn)，首先要搞好停車場(chǎng)的建設(shè)。位置規(guī)劃車輛可分為機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車兩類，機(jī)動(dòng)車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了防止這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場(chǎng)庫(kù)的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場(chǎng)庫(kù)劃分的一個(gè)設(shè)想：停車場(chǎng)庫(kù)停車場(chǎng)庫(kù)機(jī)動(dòng)車區(qū)機(jī)動(dòng)車區(qū)非機(jī)動(dòng)車區(qū)非機(jī)動(dòng)車區(qū)汽車區(qū)汽車區(qū)摩托車區(qū)摩托車區(qū)內(nèi)部要求對(duì)于機(jī)動(dòng)車，我們將根據(jù)小區(qū)的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施：了解各機(jī)構(gòu)車輛情況，實(shí)行便捷停放。實(shí)施停車專用車位制度小區(qū)區(qū)域道路設(shè)減速坡，限制車輛速度。嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場(chǎng)。做好宣傳工作，除在標(biāo)識(shí)牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時(shí)也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動(dòng)大家自覺遵守停放規(guī)定。〔三〕消防管理消防平安責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會(huì)，消防管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于以下四個(gè)方面。宣傳教育開展消防平安教育，樹立消防平安意識(shí)是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合〞的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊(duì)員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“119〞消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識(shí)。消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是小區(qū)中全體人員的共同職責(zé)，對(duì)于小區(qū)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個(gè)方面：〔1〕小區(qū)防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定；〔2〕手提式滅火器的放置位置及其使用方法；〔3〕消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法；管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)：〔1〕到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)；〔2〕重要物資〔貨幣、文件等〕的轉(zhuǎn)移及方法。日常檢查防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`巧，整體有否損壞。應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，外表是否有灰塵等；各種消防標(biāo)識(shí)：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃外表灰塵等。各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險(xiǎn)栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。消防栓是否完好，水壓是否符合要求。讓用戶參與小區(qū)的消防管理組織小區(qū)人員開展消防演習(xí)。請(qǐng)消防支隊(duì)做有關(guān)知識(shí)講座。成立義務(wù)消防檢查隊(duì)，對(duì)小區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行檢查。消防報(bào)警特殊處理程序火警撲救火警撲救調(diào)度中心值班人員義務(wù)消防隊(duì)員消防119報(bào)警消防119管理處主任報(bào)告往現(xiàn)場(chǎng)管理處主任公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告掌握現(xiàn)場(chǎng)情況公司領(lǐng)導(dǎo)通知往現(xiàn)場(chǎng)出事用戶出事用戶聽濤苑環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成局部之一，是表達(dá)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物外表自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。在聽濤苑，我們將對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化等工程提供高標(biāo)準(zhǔn)的效勞，努力營(yíng)造一個(gè)舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作。〔一〕全面實(shí)施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入ISO14000環(huán)境管理體系實(shí)施ISO9001：2000質(zhì)量保證體系是進(jìn)行小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化管理的保證，建立和實(shí)施ISO14000環(huán)境管理體系那么保證聽濤苑成為“三無〞的生態(tài)綠色環(huán)保住宅小區(qū)。1、環(huán)境部主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu)〔1〕環(huán)境部主要任務(wù)：負(fù)責(zé)小區(qū)各個(gè)樓面和各部位公用用具，使其到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購(gòu)、使用意見，合理掌握清潔費(fèi)用的支出；負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。〔2〕組織結(jié)構(gòu)環(huán)境部經(jīng)理環(huán)境部經(jīng)理清潔督查部門主管清潔督查部門主管用具保管部門領(lǐng)班用具保管部門領(lǐng)班機(jī)動(dòng)清潔工廣場(chǎng)清潔工大堂清潔工樓面清潔工外墻清潔工機(jī)動(dòng)清潔工廣場(chǎng)清潔工大堂清潔工樓面清潔工外墻清潔工〔3〕8小時(shí)保潔制度小區(qū)實(shí)行8小時(shí)兩班組保潔制度，早晨7：00上班直至晚上5：00時(shí)下班。以保證小區(qū)的衛(wèi)生到達(dá)要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在小區(qū)人流低谷時(shí)和下班時(shí)進(jìn)行，盡量減少對(duì)用戶辦公的影響。2、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識(shí)的根底上，我們將對(duì)辦公垃圾實(shí)施“三化〞管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。辦公室的垃圾辦公室的垃圾垃圾分類收集箱垃圾分類收集箱可回收資源無害物有害物可回收資源無害物有害物廢棄物品收購(gòu)站環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出大廈集中處理廢棄物品收購(gòu)站環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出大廈集中處理〔1〕垃圾收集袋裝化：辦公垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一〞〔2〕功能的垃圾箱?！?〕垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，防止資源浪費(fèi)。3、殺蟲滅鼠小區(qū)內(nèi)經(jīng)常性的殺蟲滅鼠工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：〔1〕主要消殺對(duì)象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。〔2〕花錢買平安，可聘請(qǐng)專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行消殺工作?！?〕專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對(duì)人體不構(gòu)成為危害。〔4〕雙方簽訂合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)?！?〕在小區(qū)內(nèi)定期進(jìn)行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到隨殺。〔6〕實(shí)行重點(diǎn)防治，配電房、倉(cāng)庫(kù)、消防控制中心、總機(jī)房、電梯機(jī)房、食堂等部位〔含餐廳廚房〕以防鼠為主，其他設(shè)施和場(chǎng)所以殺蟲為主?！?〕殺蟲滅鼠工作通常安排在下班后或節(jié)假日進(jìn)行。殺蟲滅鼠實(shí)行施工記錄卡管理，做好簽字驗(yàn)收工作?！?〕對(duì)由市、區(qū)、辦事處愛衛(wèi)會(huì)布置的除四害活動(dòng)或?qū)ｍ?xiàng)檢查工作予以配合。聽濤苑清潔說明書場(chǎng)所作業(yè)內(nèi)容實(shí)施次數(shù)日常清掃外圍局部〔紅線外3米以內(nèi)〕1正門前面及便門前面去污清掃2外圍四周去污清掃3金屬類用清潔劑擦拭0要隨時(shí)檢查，對(duì)玷污嚴(yán)重的局部要及時(shí)清掃干凈0貨物裝卸場(chǎng)要在貨物搬進(jìn)搬出后進(jìn)行檢查清掃0室外煙灰筒、旗桿用干、濕毛巾擦拭后，白鋼光亮劑涂抹一遍2次/日1次/日1次/日隨時(shí)隨時(shí)1次/日【一樓】正門大廳電梯間各種門走廊樓梯0正門進(jìn)出口的門扇、玻璃清掃及后門〔便門〕的門扇、玻璃的清掃。0正門大廳的大理石地面打磨拋光。1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布去除細(xì)小灰塵。玷污嚴(yán)重的地方要用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進(jìn)行地面保養(yǎng)。3、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等要用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)地去除掉，不能損傷外表光澤。3、3下雨天雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時(shí)應(yīng)隨時(shí)用拖布擦凈。0雨天應(yīng)鋪上雨天用的擦腳墊子，傘上流下來的雨滴應(yīng)隨時(shí)用拖布擦去。當(dāng)天晴雨后，要立即去掉雨天用的擦腳墊子上的污垢，把它存放在規(guī)定的地方。0對(duì)于擦鞋墊子之物品，應(yīng)用真空除塵器清掃。0關(guān)于報(bào)紙箱、郵件箱、樓內(nèi)指南、金屬部件、內(nèi)部電話、公用電話，應(yīng)干抹。金屬及金屬部件，應(yīng)用適當(dāng)?shù)那鍧崉┎潦谩?大堂接待臺(tái)及其附屬物清掃。0扣板墻面用中性洗劑去污。0大理石墻面及其周邊的擦拭并注油保養(yǎng)。0踢腳線用干〔濕〕毛巾去污、中性清潔劑擦拭。0消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。0開關(guān)盤用干〔濕〕毛巾去污。隨時(shí)隨時(shí)2次/日隨時(shí)隨時(shí)2次/日1次/日2次/日2次/日隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)電梯間走廊附屬房間樓梯1方格地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。同時(shí)要使倒?fàn)畹慕q毛挺立起來。2在樓內(nèi)巡回進(jìn)行方格地毯的去污工作。3根據(jù)方格地毯玷污情況，可以將玷污局部替換下來，用適當(dāng)?shù)那逑磩┫慈ノ酃浮?方格地毯被香煙燒焦時(shí)，應(yīng)將該局部替換下來進(jìn)行修補(bǔ)。1硬地面用掃帚掃，用去塵拖布去除細(xì)小塵土。玷污嚴(yán)重的地方要用清潔劑擦拭干凈。2、2粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)地去除掉，留意不可損傷外表光澤。3、0花崗巖或大理石地面、墻面用涂油地推或毛巾保養(yǎng)。4、0腰壁、巾木、門扇、各種揭示板對(duì)其玷污嚴(yán)重局部，應(yīng)用清潔劑擦拭干凈。0樓梯扶手、墻面及臺(tái)階要進(jìn)行擦拭。0金屬局部的污點(diǎn)要用適當(dāng)?shù)南礈靹┎敛涓蓛簟?踢腳線要用干〔濕〕毛巾去污和中性清潔劑擦拭。0消火栓和金屬閥要用干毛巾擦拭。0涂料墻面用細(xì)砂布去污除漬。〔含開關(guān)、按紐〕1次/日1次/日隨時(shí)隨時(shí)2次/日隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)隨時(shí)1次/日2次/日1次/日隨時(shí)衛(wèi)生間0地面用掃帚掃過之后，用水沖擦，玷污嚴(yán)重時(shí)，使用中性洗滌劑擦拭干凈。0補(bǔ)充手紙及液體香皂。0清掃洗面臺(tái)、洗面盆，把鏡子擦拭干凈。0陶瓷便器連來水、排水各附屬物要用適當(dāng)洗滌劑擦拭干凈。0清理廢紙桶及穢物箱內(nèi)之廢棄物品。0門、腰壁、巾木、隔扇、各種揭示牌用清潔劑擦抹干凈。0墻面〔含紙簍、洗液盒〕擦拭。0不銹鋼部件用白鋼光亮劑涂抹。2次/日2次/日2次/日2次/日隨時(shí)2次/日隨時(shí)1次/日電梯0用吸塵器去除地面灰塵，并清理掉在地面上的碎紙屑等物。0雨天3M膠墊的清洗。0電梯轎箱內(nèi)之金屬、指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層表示燈要用干抹布擦拭，根據(jù)需要可以用適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。0電梯轎箱內(nèi)部之壁面及各層電梯開閉門扉之里外面要用去塵布擦拭。0各層電梯溝槽，容易引起故障，要用真空吸塵器將塵土雜物去除干凈。1次/日隨時(shí)2次/日1次/日隨時(shí)車場(chǎng)〔包括車道〕0經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)有不干凈情況隨時(shí)清掃。0墻面去污。隨時(shí)隨時(shí)垃圾場(chǎng)廚房垃圾要清理好垃圾和廚房垃圾?！才胚\(yùn)由環(huán)衛(wèi)站負(fù)責(zé)〕1次/日廚房垃圾存放處0地面用水沖洗。0去除排水口的垃圾及雜物。1次/日1次/日外圍之地面日常性清掃0用掃帚清掃?！材嗌场⒗?、樹葉等〕0臟污嚴(yán)重地方用水沖洗。1次/日隨時(shí)院內(nèi)綠化局部去除綠化地之落葉及雜物。1次/日標(biāo)志扶手等標(biāo)志、扶手要擦拭干凈。1次/日其他暴風(fēng)雨時(shí)的清理等，要及時(shí)進(jìn)行，保證人車通行無阻?！舶ㄇ懊娲蟮缆访妗诚逻^雨后的地面，要做到能平安通行，無積水。迅速處理掉回收的垃圾、落發(fā)、枯草，以免發(fā)生害蟲、火災(zāi)，防范于未然。在小區(qū)外圍范圍內(nèi)出現(xiàn)的垃圾及臟污現(xiàn)象，要做到適時(shí)清掃處理?！睬懊娴牡缆芳安叫械溃匾獣r(shí)也要進(jìn)行清掃〕隨時(shí)定期清掃屋頂陽(yáng)臺(tái)樓面0地面要清掃，玷污嚴(yán)重時(shí)用水沖洗。0去除排水溝之雜物泥沙，防止堵塞?！苍谙逻^大雨之后要隨時(shí)檢查〕0有必要保持清潔的金屬局部，要干抹及用清洗劑抹干凈。1次/月1次/月1次/月停車場(chǎng)〔包括車道〕0用掃帚清掃干凈。如有泥沙、油污，隨時(shí)用水沖洗或用適當(dāng)洗滌劑清洗干凈。0去除排水溝之泥沙雜物，防止堵塞。0在上下車地方周邊的柱子，要用濕抹布抹干凈。0墻面用細(xì)砂布去污。0天花、管道用干、濕毛巾擦拭。0燈具用干、濕毛巾擦拭。2次/月2次/月2次/月1次/半年1次/年1次/2月外墻玻璃窗戶玻璃外面〔室內(nèi)可視局部，包括花崗巖板〕，要利用吊籃或吊繩進(jìn)行。作業(yè)時(shí)注意以下事項(xiàng)：0作業(yè)要在白天進(jìn)行，在大風(fēng)天、下雨天要防止室外作業(yè)。0作業(yè)中應(yīng)留意不要影響辦公室內(nèi)工作人員辦公，并注意不弄臟窗臺(tái)和地面。遵守勞動(dòng)平安規(guī)那么及各項(xiàng)作業(yè)規(guī)那么，以保證作業(yè)平安。高空作業(yè)要使用平安帶。為了防止高空作業(yè)當(dāng)中掉落所使用的工具和器材，必須設(shè)置預(yù)防柵欄。必要時(shí)派保安人員疏導(dǎo)過路人。移動(dòng)作業(yè)地點(diǎn)時(shí)，必須確認(rèn)平安之后才能行動(dòng)。4次/年大廳的照明器具把燈泡〔燈管〕取下來連同反光板一起用中性清洗劑去掉臟污，用濕抹布抹過之后，用干抹布擦干，安上燈泡〔管〕。對(duì)于塑料罩及塑料局部，洗干凈后要涂上帶電防止劑。2次/半年正門大廳電梯間各種門走廊樓梯0天花、風(fēng)口、燈具用干〔濕〕毛巾結(jié)合清潔劑去污。0玻璃、高墻局部去污除塵。0電梯廳天花、燈具用干〔濕〕毛巾結(jié)合清潔劑去除污漬