某標(biāo)桿房企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目投資報(bào)告模板課件

XXX市XXX區(qū)XXX地塊

投資報(bào)告XXX年XXX月（城市區(qū)域）

·（路名/地標(biāo)/地塊編號(hào)）地塊投資報(bào)告示例：招拍掛格式要求請(qǐng)嚴(yán)格按照模板要求格式內(nèi)容編制報(bào)告，文字描述精煉、準(zhǔn)確，字體、字號(hào)、顏色比照模板設(shè)置，紅字部分為內(nèi)容格式說(shuō)明，在上交前應(yīng)刪除。字體：微軟雅黑字體顏色：深藍(lán)深藍(lán)1項(xiàng)目概況CONTENTS目錄2城市分析4項(xiàng)目定位5規(guī)劃設(shè)計(jì)6投資分析3市場(chǎng)分析1.1項(xiàng)目綜述1.2項(xiàng)目區(qū)位1.3出讓條件1.4

土地分析1.5

負(fù)面清單第一部分項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目綜述項(xiàng)目所在地占地面積容積率計(jì)容建面性質(zhì)住宅商業(yè)配套項(xiàng)目類(lèi)型凈地/毛地?cái)M摘地主體1、填寫(xiě)項(xiàng)目基本指標(biāo)（參考出讓公告）2、在地圖中注明項(xiàng)目位置3、項(xiàng)目綜述：說(shuō)明項(xiàng)目類(lèi)型（現(xiàn)金流型、利潤(rùn)型、均衡型等）、項(xiàng)目定位。1.2項(xiàng)目區(qū)位本案地塊描述項(xiàng)目具體位置，利用城市地圖和區(qū)域地圖進(jìn)行說(shuō)明。示例1.3出讓條件項(xiàng)目?jī)?nèi)容交易方式掛牌時(shí)間交易時(shí)間掛牌底價(jià)增價(jià)幅度掛牌報(bào)價(jià)期限增價(jià)幅度掛牌樓面地價(jià)保證金保證金支付期限地價(jià)支付方式競(jìng)買(mǎi)人條件詳細(xì)說(shuō)明項(xiàng)目出讓條件，插入地塊出讓公告擬參與競(jìng)拍的房企：1.4土地分析——地塊現(xiàn)狀李夢(mèng)小區(qū)李家村汽車(chē)服務(wù)中心東南角信號(hào)塔廢棄幼兒園沿街商鋪描述地塊現(xiàn)狀（文字+圖片），插入地塊踏勘報(bào)告，說(shuō)明其它可能的不利因素示例1.4土地分析——地塊周邊現(xiàn)狀天沁家園雅戈?duì)栭L(zhǎng)島花園余姚江莊橋河余姚江莊橋河宗地位置北環(huán)高架出口鐵路線描述地塊周邊現(xiàn)狀（文字+圖片）。示例1.4土地分析——周邊配套醫(yī)院學(xué)校交通商業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)江北區(qū)祥星醫(yī)院莊橋外來(lái)工子女小學(xué)惠貞書(shū)院小學(xué)部天水廣場(chǎng)三江購(gòu)物宗地位置莊橋中心小學(xué)江北外國(guó)語(yǔ)學(xué)校莊橋中學(xué)洋市小學(xué)地鐵4號(hào)線麗江路站500米莊橋高鐵站高鐵線中體Sports城寧波技師學(xué)院寧波市第九醫(yī)院1、距離江北外國(guó)語(yǔ)學(xué)校200米；2、距離4號(hào)線地鐵規(guī)劃線1公里；3、距離余姚江500米；4、距離莊橋中學(xué)600米；5、距離江北祥星醫(yī)院450米；6、距離中體sports城900米；7、距離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1.6公里；描述地塊周邊配套（地圖、文字、圖片相結(jié)合）示例1.4土地分析——交通條件1個(gè)高鐵站：莊橋高鐵站2條快速路：北環(huán)路：雙向8車(chē)道機(jī)場(chǎng)路：雙向6車(chē)道4主干道：寧慧東路康橋南路云飛路康莊南路現(xiàn)有交通：規(guī)劃交通：1條地鐵軌道線軌道交通4號(hào)線（在建，距離項(xiàng)目約1公里）莊橋高鐵站北環(huán)路機(jī)場(chǎng)路軌道交通4號(hào)線（在建）高快速路主次干道國(guó)鐵地鐵本案位置寧慧東路康橋南路云飛路麗江路江北大道康莊南路榭嘉路天沁路描述地塊目前及未來(lái)規(guī)劃主要交通情況（公路、軌道交通、公交、機(jī)場(chǎng)等），規(guī)劃交通要注明開(kāi)通時(shí)間，與項(xiàng)目距離等。示例1.5負(fù)面清單——地塊不利因素維度內(nèi)容舉例本項(xiàng)目情況地塊本體不利因素地塊過(guò)往是否有引起客戶反感的用途墳?zāi)?，殯儀館，醫(yī)院，屠宰場(chǎng)及污染性用地等地塊是否存在地質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)位于采空區(qū)，塌陷區(qū)或者其他沉降風(fēng)險(xiǎn)等地塊內(nèi)是否存在需拆遷的建筑物，拆遷主體是誰(shuí)，預(yù)計(jì)拆遷時(shí)間原住民房屋，商業(yè)/辦公用房等地塊內(nèi)是否存在需拆遷的交通，電力，市政，軍用及工業(yè)設(shè)施，拆遷主體是誰(shuí)，預(yù)計(jì)拆遷時(shí)間鐵路，橋梁，軍營(yíng)，軍事訓(xùn)練設(shè)施，廠房，倉(cāng)庫(kù)等地塊內(nèi)是否存在待清除的自然障礙山體，土丘，池塘，河流等地塊內(nèi)是否存在受保護(hù)的歷史文物地上歷史建筑和地下文物等地塊所含范圍內(nèi)是否存在待拆除或需維護(hù)的地下設(shè)施地鐵，地下管道，地下管網(wǎng)，人防設(shè)施等地塊是否存在地勢(shì)不平或落差較大以致引起成本增加的情況斜坡等地塊內(nèi)的市政設(shè)施是否存在影響后期居住的缺陷供水/供電/供氣/排水/通訊管網(wǎng)未聯(lián)通或容量不足等宗地內(nèi)是否有減少實(shí)際用地面積的因素，并計(jì)算實(shí)際損失水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等其他不利因素

示例：地塊內(nèi)含有農(nóng)田，取得土地后需進(jìn)行清場(chǎng)，清場(chǎng)時(shí)間約X個(gè)月，費(fèi)用約XX萬(wàn)元，項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間預(yù)計(jì)推遲至201X年X月。描述地塊不利因素，包括但不限于以下因素，需詳細(xì)說(shuō)明不利因素帶來(lái)的具體影響。1.5負(fù)面清單——周邊不利因素維度內(nèi)容舉例本項(xiàng)目情況周邊（以3KM為準(zhǔn)）不利因素周邊是否存在影響施工的不利因素學(xué)校/醫(yī)院等對(duì)噪音有控制的單位，存在地下設(shè)施/歷史建筑需進(jìn)行保護(hù)性施工，周邊道路施工車(chē)輛通行能力/通行時(shí)間受限制等周邊是否存在引起客戶反感的設(shè)施并計(jì)算實(shí)際距離殯儀館，墓園，醫(yī)院，宗教設(shè)施，看守所等周邊是否存在輻射影響的設(shè)施并計(jì)算實(shí)際距離核電站，變電站，輕軌/鐵路線，高壓線等周邊是否存在空氣污染的設(shè)施并計(jì)算實(shí)際距離化工廠，垃圾焚燒廠，采石場(chǎng)等周邊是否存在噪音污染的設(shè)施并計(jì)算實(shí)際距離飛機(jī)航道，高架/高速公路，鐵路，重工業(yè)車(chē)間，采石場(chǎng)等周邊是否存在安全隱患設(shè)施并計(jì)算實(shí)際距離加油站，危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等未來(lái)3年-4年規(guī)劃中，地塊周邊會(huì)否出現(xiàn)上述不利因素上述全部其他不利因素

描述地塊周邊（3KM以內(nèi)）不利因素，需詳細(xì)說(shuō)明不利因素帶來(lái)的具體影響。2.1城市基本指標(biāo)2.2

城市政策環(huán)境2.3城市規(guī)劃第二部分城市分析2.1城市基本指標(biāo)地位：寧波，簡(jiǎn)稱(chēng)甬，有時(shí)或亦可稱(chēng)寧，副省級(jí)市、計(jì)劃單列市，新一線城市，世界第四大港口城市，有制訂地方性法規(guī)權(quán)限的較大的市，中國(guó)大陸綜合競(jìng)爭(zhēng)力前15強(qiáng)城市，長(zhǎng)三角五大區(qū)域中心之一，長(zhǎng)三角南翼經(jīng)濟(jì)中心，浙江省經(jīng)濟(jì)中心，連續(xù)四次蟬聯(lián)全國(guó)文明城市，中國(guó)著名的院士之鄉(xiāng)，2016年?yáng)|亞文化之都。區(qū)劃：截至2016年年底，寧波市下轄海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、北侖區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、余姚市、慈溪市、象山縣、寧?？h，共計(jì)6個(gè)區(qū)、2個(gè)縣、2個(gè)縣級(jí)市、77個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)鄉(xiāng)、64個(gè)街道、663個(gè)居民委員會(huì)和2556個(gè)村民委員會(huì)描述城市基本情況、城市地位、區(qū)劃等。示例2.1城市基本指標(biāo)—經(jīng)濟(jì)水平時(shí)間GDP增速11年6074.910.3%12年6601.27.5%13年7164.58.1%14年7610.37.6%15年8003.68.0%16年8541.17.1%排行2016年GDP2015GDP1杭州市11050.510053.62寧波市8541.18011.53溫州市5045.44619.84紹興市4710.24466.75臺(tái)州市3842.83558.16嘉興市3760.13517.17湖州市2243.12084.38衢州市1245.51146.29舟山市1228.51094.710麗水市1200.21102.3注：數(shù)據(jù)來(lái)源XXXX。描述城市經(jīng)濟(jì)水平，GDP總量、排名、增速、主要產(chǎn)業(yè)等。示例寧波下級(jí)區(qū)縣市人口分布縣市人口縣市人口鎮(zhèn)海區(qū)44.1奉化區(qū)51.0北侖區(qū)63.9寧?？h68.1海曙區(qū)90.5象山縣52.5江北區(qū)37.0余姚市104.6鄞州區(qū)125.7慈溪市150.1合計(jì)787.5描述城市常住人口、外來(lái)人口、城鎮(zhèn)化水平等2.1城市基本指標(biāo)—人口注：數(shù)據(jù)來(lái)源XXXX。示例地塊位置2.2城市政策環(huán)境——房地產(chǎn)類(lèi)限購(gòu)限購(gòu)非本市戶籍居民家庭自購(gòu)房之日起3年類(lèi)在本市累積繳納24個(gè)月以上個(gè)人所得稅（含零申報(bào)）或社會(huì)保險(xiǎn)取得書(shū)面證明，限購(gòu)1套本市戶籍居民家庭限購(gòu)2套限售首套房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿2年后方可轉(zhuǎn)讓公積金貸款首套房連續(xù)繳存住房公積金滿2年，最高貸款額度由100萬(wàn)元/戶調(diào)整為80萬(wàn)元/戶。其他住房公積金個(gè)人住房貸款的最高貸款額度統(tǒng)一調(diào)整為60萬(wàn)元/戶限購(gòu)范圍機(jī)場(chǎng)路-鄞州大道-福慶南路-甬臺(tái)溫高速-盛莫路-聚賢路-甬江-世紀(jì)大道-東昌路-望海南路-北環(huán)路所圍區(qū)域2017年10月1日起限購(gòu)升級(jí)，需連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。描述房地產(chǎn)類(lèi)相關(guān)政策，并對(duì)政策所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。示例2.2城市政策環(huán)境——金融類(lèi)描述金融類(lèi)相關(guān)政策，并對(duì)政策所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。限貸首套房最低首付款比例由30%調(diào)整為40%二套房最低首付款比例由30%調(diào)整為40%二套房商品住房貸款最低首付款比例由20%調(diào)整為30%，二手住房貸款最低首付款比例由30%調(diào)整為40%。政策：分析：示例2.2城市政策環(huán)境——其他描述其它相關(guān)政策，并對(duì)政策所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。政策：分析：2.3城市規(guī)劃——城市未來(lái)規(guī)劃項(xiàng)目位置寧波市中心城區(qū)中心體系結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目位于寧波中心城市區(qū)位“一主兩副，雙心三帶”一主：三江片區(qū)兩副：北侖片區(qū)、鎮(zhèn)海片區(qū)雙心：三江口中心和東部新城中心三帶：余姚江、奉化江、甬江依江形成的三條濱江生活帶描述城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。示例2.3城市規(guī)劃——行政區(qū)未來(lái)規(guī)劃項(xiàng)目位于江北區(qū)十三五劃定的“兩帶五區(qū)”中的姚江新城品質(zhì)生活先導(dǎo)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展賽事會(huì)展、康體休閑、商務(wù)辦公、高端居住和健康服務(wù)等功能；同時(shí)緊鄰核心濱水高端商務(wù)區(qū)，未來(lái)將建設(shè)成為歷史文化與現(xiàn)代時(shí)尚兼容并蓄的高端商務(wù)商業(yè)核心區(qū)、都市休閑目的。江北區(qū)“兩帶五區(qū)”空間布局項(xiàng)目位置江北區(qū)未來(lái)規(guī)劃描述項(xiàng)目所在行政區(qū)在城市的地位及未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。示例2.3城市規(guī)劃——項(xiàng)目周邊規(guī)劃項(xiàng)目所在的姚江新城區(qū)域定位為集奧體中心、高品質(zhì)的商業(yè)商務(wù)、行政、辦公、居住、休閑文化等功能于一體的綜合性城區(qū)副中心。奧體中心江北外國(guó)語(yǔ)學(xué)校萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中體Sports城描述項(xiàng)目所在板塊（項(xiàng)目周邊五公里范圍內(nèi)）未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。示例3.1土地市場(chǎng)分析3.2商品房市場(chǎng)分析3.3板塊競(jìng)爭(zhēng)分析第三部分市場(chǎng)分析3.1

土地市場(chǎng)分析——整體土地市場(chǎng)城投地塊丨2017.X.X15753丨80%簡(jiǎn)要說(shuō)明土地市場(chǎng)成交情況。注：數(shù)據(jù)來(lái)源XXXX。描述城市近一年來(lái)整體土地市場(chǎng)情況。宗地位置示例宗地位置序號(hào)成交日期規(guī)劃用地面積（㎡）用地性質(zhì)容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率配建面積（㎡）競(jìng)得人項(xiàng)目名稱(chēng)當(dāng)前售價(jià)12017.6.286992住宅1.82751321860100%500天陽(yáng)地產(chǎn)22017.5.525250住宅1.8364008008100%13500景瑞32017.1.2577791住宅21845661186350%1400雅戈?duì)?2017.1.2551516住宅21044911012229.7%-上海龍潛實(shí)業(yè)52016.11.494301住宅1.8141035830935%-上海耀茗62016.11.492790住宅1.8129743776829%-寧波維科72016.6.158423住宅1.6168811252651%-寧波榮安82016.4.29108010住宅2.22863341205031.4%-寧波通益92016.4.1581352住宅2.52221521092329.8%-中鐵建123456784.5公里3.1

土地市場(chǎng)分析——區(qū)域土地市場(chǎng)注：數(shù)據(jù)來(lái)源XXXX。描述地塊所在區(qū)域近一年來(lái)土地市場(chǎng)情況（地圖、文字、圖標(biāo)相結(jié)合，注明主要競(jìng)品的土地成交情況）。示例鄞州區(qū)均價(jià)22791元/㎡北侖區(qū)均價(jià)13659元/㎡江北區(qū)均價(jià)16736元/㎡海曙區(qū)均價(jià)17069元/㎡鎮(zhèn)海區(qū)均價(jià)11894元/㎡3.2商品房市場(chǎng)——市場(chǎng)地圖說(shuō)明城市各區(qū)域的市場(chǎng)情況示例3.2商品房市場(chǎng)—住宅整體市場(chǎng)年份80以下80-9090-100100-120120-140140-160160-180180以上合計(jì)2014年221480354401128471055212228322114422172015年16276577264583091117171312782653349732016年938539719541054414225126113201666373052017年1-8月44026991008698288767901149152323467供應(yīng)占比2%12%4%30%38%3%5%6%100%2017年1-8月寧波市區(qū)共計(jì)供應(yīng)365萬(wàn)方，同比2016年1-8月243萬(wàn)方上升50%，供應(yīng)水平大幅提升區(qū)域海曙區(qū)江北區(qū)鄞州區(qū)北侖區(qū)鎮(zhèn)海區(qū)合計(jì)供應(yīng)體量39.435.2141.643.636.8297供應(yīng)套數(shù)31672834106613441336423467供應(yīng)占比13%12%45%15%14%100%注：數(shù)據(jù)來(lái)源XXXX。描述城市近一年來(lái)商品住宅市場(chǎng)整體成交情況（供應(yīng)、成交、單價(jià)、總價(jià)、主力成交戶型等并進(jìn)行分析）示例區(qū)域2015年2016年2017年1-8月同比漲幅海曙區(qū)11836128831706932%江北區(qū)1574015721167366%鄞州區(qū)16074176122279129%北侖區(qū)870093031365947%鎮(zhèn)海區(qū)889892531189429%市五區(qū)量?jī)r(jià)水平13441142051810427%分析：2017年寧波各區(qū)域房?jī)r(jià)普漲，但江北區(qū)由于部分傳統(tǒng)制造業(yè)集中區(qū)域配套設(shè)施發(fā)展相對(duì)滯后，區(qū)域認(rèn)同度相比鄞州區(qū)低一些，房?jī)r(jià)同比漲幅相對(duì)較低，僅為6%，隨著區(qū)域發(fā)展，未來(lái)房?jī)r(jià)有很大的上漲空間。注：數(shù)據(jù)來(lái)源XXXX。描述項(xiàng)目所在區(qū)域近一年來(lái)商品住宅市場(chǎng)整體成交情況（供應(yīng)、成交、單價(jià)、總價(jià)、主力成交戶型等并進(jìn)行分析）3.2商品房市場(chǎng)—住宅區(qū)域市場(chǎng)示例分析：注：數(shù)據(jù)來(lái)源XXXX。描述城市及項(xiàng)目所在區(qū)域商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存情況（庫(kù)存量、去化周期、未來(lái)推盤(pán)情況）3.2商品房市場(chǎng)—住宅庫(kù)存分析示例注：數(shù)據(jù)來(lái)源XXXX。描述城市及項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)情況（供應(yīng)、成交、價(jià)格、庫(kù)存等）3.2商品房市場(chǎng)—商業(yè)注：數(shù)據(jù)來(lái)源XXXX。描述城市及項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)情況（供應(yīng)、成交、價(jià)格、庫(kù)存等）3.2商品房市場(chǎng)—寫(xiě)字樓（項(xiàng)目如果規(guī)劃有寫(xiě)字樓產(chǎn)品則需重點(diǎn)說(shuō)明）注：數(shù)據(jù)來(lái)源XXXX。描述城市及項(xiàng)目所在區(qū)域公寓市場(chǎng)情況（供應(yīng)、成交、價(jià)格等）3.2商品房市場(chǎng)—公寓（項(xiàng)目如果規(guī)劃有公寓產(chǎn)品則需重點(diǎn)說(shuō)明）3.3

板塊競(jìng)爭(zhēng)分析——項(xiàng)目周邊競(jìng)品豐匯城東方公館青秀瀾灣萬(wàn)象府二期匯豪時(shí)代維科望江府在售次級(jí)競(jìng)爭(zhēng)姚江金茂府待售主力競(jìng)爭(zhēng)雅戈?duì)栃麻L(zhǎng)島寶龍項(xiàng)目姚江灣本項(xiàng)目描述項(xiàng)目所在區(qū)域主要競(jìng)品分布情況示例項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：主力客群：對(duì)本項(xiàng)目的影響：物業(yè)地址康莊南路天沁路交匯處車(chē)位1213開(kāi)發(fā)商綠地交房時(shí)間2018年底項(xiàng)目規(guī)模占地面積:65159㎡

住宅面積:113922㎡主力總價(jià)200-300萬(wàn)容積率1.8綠化率30%推出產(chǎn)品高層126-135，洋房110-165總戶數(shù)846戶開(kāi)盤(pán)時(shí)間2016年10月28日住宅均價(jià)產(chǎn)品類(lèi)型；是否裝修；商鋪售價(jià)車(chē)位售價(jià)拿地時(shí)間2015年12月25日樓板價(jià)6702元/㎡3.3

板塊競(jìng)爭(zhēng)分析——競(jìng)品分析（三個(gè)及以上）描述項(xiàng)目所在區(qū)域主要競(jìng)品的基本情況（基本信息、售價(jià)、主力戶型、賣(mài)點(diǎn)等，描述開(kāi)盤(pán)情況及情況）示例4.1總體策略及定位4.2

客戶定位4.3產(chǎn)品定位4.4價(jià)格定位4.5推售計(jì)劃第四部分項(xiàng)目定位4.1

總體策略及定位項(xiàng)目總體定位——XXX策略分析：

1.2.描述項(xiàng)目整體定位市場(chǎng)定位——（對(duì)標(biāo)區(qū)域主流項(xiàng)目，追隨者、挑戰(zhàn)者、超越者？）4.2

客戶定位描述客戶定位（客群所在區(qū)域、年齡段、需求等）核心客群外溢客群重要客群

客戶所在區(qū)域、占比、特征客戶所在區(qū)域、占比、特征客戶所在區(qū)域、占比、特征4.3

產(chǎn)品定位產(chǎn)品戶型定位—住宅產(chǎn)品建議區(qū)域供銷(xiāo)主流產(chǎn)品：

結(jié)合限高及容積率要求,產(chǎn)品定位為XXX描述項(xiàng)目產(chǎn)品定位及依據(jù)4.3

產(chǎn)品定位高層單戶總價(jià)在XXX萬(wàn)以內(nèi)，洋房單戶總價(jià)在XXX萬(wàn)以內(nèi)。住宅產(chǎn)品面積：116800㎡

高層X(jué)XX，占比XXX

高層X(jué)XX，占比XXX

洋房XXX，占比XXX

洋房XXX，占比XXX(2)配套商業(yè)面積：街鋪：滿足日常生活配套以及學(xué)生輔導(dǎo)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)需求，主力戶型面積XXX㎡，少量XXX㎡。產(chǎn)品形式面積區(qū)間產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)高層洋房描述項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型及占比、主力戶型建議4.3

產(chǎn)品定位該區(qū)域市場(chǎng)目前以改善型需求為主，產(chǎn)品主要為18層的高層，以及6-10層的洋房為主。因本項(xiàng)目受60米限高條件約束，且容積率2.2，不滿足做低密度產(chǎn)品條件，因此建議打造高層+洋房的產(chǎn)品形式。地塊北側(cè)為高架，存在噪音影響，東側(cè)具有一定河景，因此建議北側(cè)和西側(cè)布局高層產(chǎn)品，東南側(cè)布局洋房產(chǎn)品。類(lèi)型面積㎡戶型梯戶比戶數(shù)比面積比面寬對(duì)應(yīng)客群預(yù)計(jì)去化速度㎡/月高層洋房小計(jì)合計(jì)描述項(xiàng)目戶型配比及分析4.4

價(jià)格定位項(xiàng)目地段產(chǎn)品品牌升值綜合地理位置周邊環(huán)境配套設(shè)施規(guī)模（規(guī)劃）建筑附加值品牌號(hào)召力升值潛力評(píng)分權(quán)重萬(wàn)象府東方公館青秀瀾灣姚江金茂府維科望江府姚江灣本案描述項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定依據(jù)市場(chǎng)比較法：價(jià)格制定依據(jù)：4.4

價(jià)格定位修正1-趨勢(shì)判斷

靜態(tài)價(jià)格推導(dǎo)：XXX修正2-角色定位本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位建議價(jià)格：高層精裝：XXX元/㎡，洋房精裝：XXX元/㎡。商鋪毛坯：XXX車(chē)位售價(jià)：XXX區(qū)域2015年2016年2017年1-8月同比漲幅海曙區(qū)江北區(qū)鄞州區(qū)北侖區(qū)鎮(zhèn)海區(qū)市五區(qū)量?jī)r(jià)水平價(jià)格修正：XXX4.5推售策略說(shuō)明描述項(xiàng)目推售時(shí)間（貨量、首次推盤(pán)量、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率等）高層洋房商鋪車(chē)位小計(jì)首次開(kāi)盤(pán)推售面積推盤(pán)率開(kāi)盤(pán)去化率二次開(kāi)盤(pán)……5.1規(guī)劃條件分析5.2基地分析5.3設(shè)計(jì)理念及亮點(diǎn)5.4

強(qiáng)排方案5.5

產(chǎn)品類(lèi)型分布圖第五部分規(guī)劃設(shè)計(jì)5.1

規(guī)劃條件分析容積率建筑密度綠地率建筑限高車(chē)位配比車(chē)行出入口城市設(shè)計(jì)附建設(shè)施要求描述項(xiàng)目規(guī)劃條件及對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響影響：5.2

基地分析北環(huán)西路天沁家園江北外國(guó)語(yǔ)學(xué)校水系水系江景雅戈?duì)栭L(zhǎng)島花園價(jià)值最高區(qū)域價(jià)值最低區(qū)域價(jià)值一般區(qū)域有利因素：1、2、3、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析，為規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響：XXX不利因素：1、2、3、示例5.3

設(shè)計(jì)理念及亮點(diǎn)描述項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念及亮點(diǎn)1、對(duì)應(yīng)項(xiàng)目定位：2、對(duì)應(yīng)地塊優(yōu)劣勢(shì)：3、其它5.4強(qiáng)排方案描述項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及強(qiáng)排方案（注明高層住宅、洋房、別墅、商鋪等產(chǎn)品位置和層數(shù)、售樓處及樣板房位置等）示例5.4強(qiáng)排方案—日照分析對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)排方案進(jìn)行日照分析，是否滿足當(dāng)?shù)卣咭蟆?.5

產(chǎn)品類(lèi)型分布圖地塊戶型分布描述項(xiàng)目各類(lèi)型產(chǎn)品排布情況（注明各戶型分布）示例6.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)6.2工程與銷(xiāo)售進(jìn)度6.3目標(biāo)成本6.4

測(cè)算主表6.5地價(jià)敏感性分析6.6測(cè)算小結(jié)6.7風(fēng)險(xiǎn)提示及規(guī)避措施第六部分投資分析序號(hào)項(xiàng)目類(lèi)型指標(biāo)值備注1前期費(fèi)用（元/㎡）2建安費(fèi)用（元/㎡）高層如裝修，請(qǐng)描述裝修成本洋房獨(dú)立商鋪地下車(chē)庫(kù)3可售產(chǎn)品（㎡）高層洋房獨(dú)立商鋪地下車(chē)位4銷(xiāo)售單價(jià)（元/㎡）高層洋房獨(dú)立商鋪地下車(chē)位5土增稅預(yù)繳率高層洋房獨(dú)立商鋪地下車(chē)庫(kù)6增值稅率7所得稅預(yù)繳毛利率8貸款年利率9銷(xiāo)售費(fèi)率10管理費(fèi)率6.1

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)描述項(xiàng)目投資基本指標(biāo)6.2

工程與銷(xiāo)售進(jìn)度序號(hào)任務(wù)名稱(chēng)完成時(shí)間摘牌至節(jié)點(diǎn)時(shí)間1交地2017.12.61個(gè)月2國(guó)有土地使用證3用地規(guī)劃許可證4建設(shè)工程規(guī)劃許可證5建筑工程施工許可證6

開(kāi)工7融資（開(kāi)發(fā)貸首批放款）8

展示區(qū)開(kāi)放9

開(kāi)盤(pán)10

封頂11竣工備案12入伙描述項(xiàng)目工程進(jìn)度和銷(xiāo)售進(jìn)度，按節(jié)點(diǎn)先后順序排列6.3目標(biāo)成本成本科目綜合指標(biāo)高層住宅多層住宅地下車(chē)庫(kù)商業(yè)物業(yè)等公建項(xiàng)目

建筑面積(m2)總成本(萬(wàn)元)單項(xiàng)費(fèi)用占總費(fèi)用比例

可售面積(m2)全成本匯總：總造價(jià)攤建面單價(jià)（元/m2)除地下車(chē)庫(kù)費(fèi)用攤可售單價(jià)（元/m2)總造價(jià)攤可售單價(jià)（元/m2)單價(jià)(元)小計(jì)(萬(wàn)元)單價(jià)(元)小計(jì)(萬(wàn)元)單價(jià)(元)小計(jì)(萬(wàn)元)單價(jià)(元)小計(jì)(萬(wàn)元)單價(jià)(元)小計(jì)(萬(wàn)元)一前期費(fèi)用2.1調(diào)研評(píng)估費(fèi)2.2設(shè)計(jì)費(fèi)2.3勘探測(cè)繪費(fèi)2.4報(bào)建費(fèi)2.5工程管理費(fèi)2.6本體維修基金2.7基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)2.8其它前期費(fèi)二建安費(fèi)用3.1臨時(shí)工程3.2巖土工程3.3基礎(chǔ)工程3.4主體建安費(fèi)用3.5基礎(chǔ)配套設(shè)施3.6景觀工程描述目標(biāo)成本6.4

測(cè)算主表——財(cái)務(wù)指標(biāo)表指標(biāo)一：銷(xiāo)售利潤(rùn)率XXX，土地總價(jià)XXX，樓面地價(jià)XXX，溢價(jià)率XXX描述項(xiàng)目利潤(rùn)率為8%時(shí)財(cái)務(wù)指標(biāo)備注：需同步提交測(cè)算原文件。絕對(duì)值指標(biāo)指標(biāo)值相對(duì)值指標(biāo)指標(biāo)值

（按含稅收入計(jì)算）凈利潤(rùn)IRR（已計(jì)算10%財(cái)務(wù)費(fèi)率）息稅前利潤(rùn)IRR（無(wú)息）總收入（含稅）銷(xiāo)售凈利率總支出毛利率其中：土地支出（含稅）稅負(fù)率建安支出其中：增值稅稅負(fù)率費(fèi)用支出土增稅稅負(fù)率利息支出所得稅稅負(fù)率稅金支出費(fèi)用率累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間資金成本自有資金投入（資金占用量均值）累計(jì)現(xiàn)金流回正時(shí)間資金峰值資金峰值時(shí)間地貨比自有資金年化回報(bào)率NPV（已計(jì)算10%財(cái)務(wù)費(fèi)率）NPV（無(wú)息）6.4測(cè)算主表——財(cái)務(wù)指標(biāo)表項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況對(duì)各指標(biāo)的影響（土地總價(jià)XXXXX萬(wàn)元壓力測(cè)試）：序號(hào)變動(dòng)因素變動(dòng)場(chǎng)景凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)率NPV（已計(jì)算11%財(cái)務(wù)費(fèi)率）現(xiàn)金流回正周期IRR（已計(jì)算11%財(cái)務(wù)費(fèi)率）1標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)住宅XXX萬(wàn)元/平，商鋪XXX萬(wàn)元/平，車(chē)位XX萬(wàn)/個(gè)；去化周期XX個(gè)月2銷(xiāo)售價(jià)格漲價(jià)5%3降價(jià)5%4去化周期去化周期XX個(gè)月5去化周期XX個(gè)月6車(chē)位去化率車(chē)位去化60%7車(chē)位去