某標桿房企業(yè)房地產(chǎn)項目項目投資報告模板課件

XXX市XXX區(qū)XXX地塊

投資報告XXX年XXX月（城市區(qū)域）

·（路名/地標/地塊編號）地塊投資報告示例：招拍掛格式要求請嚴格按照模板要求格式內(nèi)容編制報告，文字描述精煉、準確，字體、字號、顏色比照模板設(shè)置，紅字部分為內(nèi)容格式說明，在上交前應(yīng)刪除。字體：微軟雅黑字體顏色：深藍深藍1項目概況CONTENTS目錄2城市分析4項目定位5規(guī)劃設(shè)計6投資分析3市場分析1.1項目綜述1.2項目區(qū)位1.3出讓條件1.4

土地分析1.5

負面清單第一部分項目概況1.1項目綜述項目所在地占地面積容積率計容建面性質(zhì)住宅商業(yè)配套項目類型凈地/毛地擬摘地主體1、填寫項目基本指標（參考出讓公告）2、在地圖中注明項目位置3、項目綜述：說明項目類型（現(xiàn)金流型、利潤型、均衡型等）、項目定位。1.2項目區(qū)位本案地塊描述項目具體位置，利用城市地圖和區(qū)域地圖進行說明。示例1.3出讓條件項目內(nèi)容交易方式掛牌時間交易時間掛牌底價增價幅度掛牌報價期限增價幅度掛牌樓面地價保證金保證金支付期限地價支付方式競買人條件詳細說明項目出讓條件，插入地塊出讓公告擬參與競拍的房企：1.4土地分析——地塊現(xiàn)狀李夢小區(qū)李家村汽車服務(wù)中心東南角信號塔廢棄幼兒園沿街商鋪描述地塊現(xiàn)狀（文字+圖片），插入地塊踏勘報告，說明其它可能的不利因素示例1.4土地分析——地塊周邊現(xiàn)狀天沁家園雅戈爾長島花園余姚江莊橋河余姚江莊橋河宗地位置北環(huán)高架出口鐵路線描述地塊周邊現(xiàn)狀（文字+圖片）。示例1.4土地分析——周邊配套醫(yī)院學(xué)校交通商業(yè)萬達廣場江北區(qū)祥星醫(yī)院莊橋外來工子女小學(xué)惠貞書院小學(xué)部天水廣場三江購物宗地位置莊橋中心小學(xué)江北外國語學(xué)校莊橋中學(xué)洋市小學(xué)地鐵4號線麗江路站500米莊橋高鐵站高鐵線中體Sports城寧波技師學(xué)院寧波市第九醫(yī)院1、距離江北外國語學(xué)校200米；2、距離4號線地鐵規(guī)劃線1公里；3、距離余姚江500米；4、距離莊橋中學(xué)600米；5、距離江北祥星醫(yī)院450米；6、距離中體sports城900米；7、距離萬達廣場1.6公里；描述地塊周邊配套（地圖、文字、圖片相結(jié)合）示例1.4土地分析——交通條件1個高鐵站：莊橋高鐵站2條快速路：北環(huán)路：雙向8車道機場路：雙向6車道4主干道：寧慧東路康橋南路云飛路康莊南路現(xiàn)有交通：規(guī)劃交通：1條地鐵軌道線軌道交通4號線（在建，距離項目約1公里）莊橋高鐵站北環(huán)路機場路軌道交通4號線（在建）高快速路主次干道國鐵地鐵本案位置寧慧東路康橋南路云飛路麗江路江北大道康莊南路榭嘉路天沁路描述地塊目前及未來規(guī)劃主要交通情況（公路、軌道交通、公交、機場等），規(guī)劃交通要注明開通時間，與項目距離等。示例1.5負面清單——地塊不利因素維度內(nèi)容舉例本項目情況地塊本體不利因素地塊過往是否有引起客戶反感的用途墳?zāi)?，殯儀館，醫(yī)院，屠宰場及污染性用地等地塊是否存在地質(zhì)風(fēng)險位于采空區(qū)，塌陷區(qū)或者其他沉降風(fēng)險等地塊內(nèi)是否存在需拆遷的建筑物，拆遷主體是誰，預(yù)計拆遷時間原住民房屋，商業(yè)/辦公用房等地塊內(nèi)是否存在需拆遷的交通，電力，市政，軍用及工業(yè)設(shè)施，拆遷主體是誰，預(yù)計拆遷時間鐵路，橋梁，軍營，軍事訓(xùn)練設(shè)施，廠房，倉庫等地塊內(nèi)是否存在待清除的自然障礙山體，土丘，池塘，河流等地塊內(nèi)是否存在受保護的歷史文物地上歷史建筑和地下文物等地塊所含范圍內(nèi)是否存在待拆除或需維護的地下設(shè)施地鐵，地下管道，地下管網(wǎng)，人防設(shè)施等地塊是否存在地勢不平或落差較大以致引起成本增加的情況斜坡等地塊內(nèi)的市政設(shè)施是否存在影響后期居住的缺陷供水/供電/供氣/排水/通訊管網(wǎng)未聯(lián)通或容量不足等宗地內(nèi)是否有減少實際用地面積的因素，并計算實際損失水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等其他不利因素

示例：地塊內(nèi)含有農(nóng)田，取得土地后需進行清場，清場時間約X個月，費用約XX萬元，項目開工時間預(yù)計推遲至201X年X月。描述地塊不利因素，包括但不限于以下因素，需詳細說明不利因素帶來的具體影響。1.5負面清單——周邊不利因素維度內(nèi)容舉例本項目情況周邊（以3KM為準）不利因素周邊是否存在影響施工的不利因素學(xué)校/醫(yī)院等對噪音有控制的單位，存在地下設(shè)施/歷史建筑需進行保護性施工，周邊道路施工車輛通行能力/通行時間受限制等周邊是否存在引起客戶反感的設(shè)施并計算實際距離殯儀館，墓園，醫(yī)院，宗教設(shè)施，看守所等周邊是否存在輻射影響的設(shè)施并計算實際距離核電站，變電站，輕軌/鐵路線，高壓線等周邊是否存在空氣污染的設(shè)施并計算實際距離化工廠，垃圾焚燒廠，采石場等周邊是否存在噪音污染的設(shè)施并計算實際距離飛機航道，高架/高速公路，鐵路，重工業(yè)車間，采石場等周邊是否存在安全隱患設(shè)施并計算實際距離加油站，危險品倉庫等未來3年-4年規(guī)劃中，地塊周邊會否出現(xiàn)上述不利因素上述全部其他不利因素

描述地塊周邊（3KM以內(nèi)）不利因素，需詳細說明不利因素帶來的具體影響。2.1城市基本指標2.2

城市政策環(huán)境2.3城市規(guī)劃第二部分城市分析2.1城市基本指標地位：寧波，簡稱甬，有時或亦可稱寧，副省級市、計劃單列市，新一線城市，世界第四大港口城市，有制訂地方性法規(guī)權(quán)限的較大的市，中國大陸綜合競爭力前15強城市，長三角五大區(qū)域中心之一，長三角南翼經(jīng)濟中心，浙江省經(jīng)濟中心，連續(xù)四次蟬聯(lián)全國文明城市，中國著名的院士之鄉(xiāng)，2016年東亞文化之都。區(qū)劃：截至2016年年底，寧波市下轄海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、北侖區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、余姚市、慈溪市、象山縣、寧?？h，共計6個區(qū)、2個縣、2個縣級市、77個鎮(zhèn)、11個鄉(xiāng)、64個街道、663個居民委員會和2556個村民委員會描述城市基本情況、城市地位、區(qū)劃等。示例2.1城市基本指標—經(jīng)濟水平時間GDP增速11年6074.910.3%12年6601.27.5%13年7164.58.1%14年7610.37.6%15年8003.68.0%16年8541.17.1%排行2016年GDP2015GDP1杭州市11050.510053.62寧波市8541.18011.53溫州市5045.44619.84紹興市4710.24466.75臺州市3842.83558.16嘉興市3760.13517.17湖州市2243.12084.38衢州市1245.51146.29舟山市1228.51094.710麗水市1200.21102.3注：數(shù)據(jù)來源XXXX。描述城市經(jīng)濟水平，GDP總量、排名、增速、主要產(chǎn)業(yè)等。示例寧波下級區(qū)縣市人口分布縣市人口縣市人口鎮(zhèn)海區(qū)44.1奉化區(qū)51.0北侖區(qū)63.9寧?？h68.1海曙區(qū)90.5象山縣52.5江北區(qū)37.0余姚市104.6鄞州區(qū)125.7慈溪市150.1合計787.5描述城市常住人口、外來人口、城鎮(zhèn)化水平等2.1城市基本指標—人口注：數(shù)據(jù)來源XXXX。示例地塊位置2.2城市政策環(huán)境——房地產(chǎn)類限購限購非本市戶籍居民家庭自購房之日起3年類在本市累積繳納24個月以上個人所得稅（含零申報）或社會保險取得書面證明，限購1套本市戶籍居民家庭限購2套限售首套房取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓公積金貸款首套房連續(xù)繳存住房公積金滿2年，最高貸款額度由100萬元/戶調(diào)整為80萬元/戶。其他住房公積金個人住房貸款的最高貸款額度統(tǒng)一調(diào)整為60萬元/戶限購范圍機場路-鄞州大道-福慶南路-甬臺溫高速-盛莫路-聚賢路-甬江-世紀大道-東昌路-望海南路-北環(huán)路所圍區(qū)域2017年10月1日起限購升級，需連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。描述房地產(chǎn)類相關(guān)政策，并對政策所產(chǎn)生的影響進行分析。示例2.2城市政策環(huán)境——金融類描述金融類相關(guān)政策，并對政策所產(chǎn)生的影響進行分析。限貸首套房最低首付款比例由30%調(diào)整為40%二套房最低首付款比例由30%調(diào)整為40%二套房商品住房貸款最低首付款比例由20%調(diào)整為30%，二手住房貸款最低首付款比例由30%調(diào)整為40%。政策：分析：示例2.2城市政策環(huán)境——其他描述其它相關(guān)政策，并對政策所產(chǎn)生的影響進行分析。政策：分析：2.3城市規(guī)劃——城市未來規(guī)劃項目位置寧波市中心城區(qū)中心體系結(jié)構(gòu)圖項目位于寧波中心城市區(qū)位“一主兩副，雙心三帶”一主：三江片區(qū)兩副：北侖片區(qū)、鎮(zhèn)海片區(qū)雙心：三江口中心和東部新城中心三帶：余姚江、奉化江、甬江依江形成的三條濱江生活帶描述城市未來發(fā)展規(guī)劃。示例2.3城市規(guī)劃——行政區(qū)未來規(guī)劃項目位于江北區(qū)十三五劃定的“兩帶五區(qū)”中的姚江新城品質(zhì)生活先導(dǎo)區(qū)，重點發(fā)展賽事會展、康體休閑、商務(wù)辦公、高端居住和健康服務(wù)等功能；同時緊鄰核心濱水高端商務(wù)區(qū)，未來將建設(shè)成為歷史文化與現(xiàn)代時尚兼容并蓄的高端商務(wù)商業(yè)核心區(qū)、都市休閑目的。江北區(qū)“兩帶五區(qū)”空間布局項目位置江北區(qū)未來規(guī)劃描述項目所在行政區(qū)在城市的地位及未來發(fā)展規(guī)劃。示例2.3城市規(guī)劃——項目周邊規(guī)劃項目所在的姚江新城區(qū)域定位為集奧體中心、高品質(zhì)的商業(yè)商務(wù)、行政、辦公、居住、休閑文化等功能于一體的綜合性城區(qū)副中心。奧體中心江北外國語學(xué)校萬達廣場中體Sports城描述項目所在板塊（項目周邊五公里范圍內(nèi)）未來發(fā)展規(guī)劃。示例3.1土地市場分析3.2商品房市場分析3.3板塊競爭分析第三部分市場分析3.1

土地市場分析——整體土地市場城投地塊丨2017.X.X15753丨80%簡要說明土地市場成交情況。注：數(shù)據(jù)來源XXXX。描述城市近一年來整體土地市場情況。宗地位置示例宗地位置序號成交日期規(guī)劃用地面積（㎡）用地性質(zhì)容積率成交價（萬元）樓面價（元/㎡）溢價率配建面積（㎡）競得人項目名稱當(dāng)前售價12017.6.286992住宅1.82751321860100%500天陽地產(chǎn)22017.5.525250住宅1.8364008008100%13500景瑞32017.1.2577791住宅21845661186350%1400雅戈爾42017.1.2551516住宅21044911012229.7%-上海龍潛實業(yè)52016.11.494301住宅1.8141035830935%-上海耀茗62016.11.492790住宅1.8129743776829%-寧波維科72016.6.158423住宅1.6168811252651%-寧波榮安82016.4.29108010住宅2.22863341205031.4%-寧波通益92016.4.1581352住宅2.52221521092329.8%-中鐵建123456784.5公里3.1

土地市場分析——區(qū)域土地市場注：數(shù)據(jù)來源XXXX。描述地塊所在區(qū)域近一年來土地市場情況（地圖、文字、圖標相結(jié)合，注明主要競品的土地成交情況）。示例鄞州區(qū)均價22791元/㎡北侖區(qū)均價13659元/㎡江北區(qū)均價16736元/㎡海曙區(qū)均價17069元/㎡鎮(zhèn)海區(qū)均價11894元/㎡3.2商品房市場——市場地圖說明城市各區(qū)域的市場情況示例3.2商品房市場—住宅整體市場年份80以下80-9090-100100-120120-140140-160160-180180以上合計2014年221480354401128471055212228322114422172015年16276577264583091117171312782653349732016年938539719541054414225126113201666373052017年1-8月44026991008698288767901149152323467供應(yīng)占比2%12%4%30%38%3%5%6%100%2017年1-8月寧波市區(qū)共計供應(yīng)365萬方，同比2016年1-8月243萬方上升50%，供應(yīng)水平大幅提升區(qū)域海曙區(qū)江北區(qū)鄞州區(qū)北侖區(qū)鎮(zhèn)海區(qū)合計供應(yīng)體量39.435.2141.643.636.8297供應(yīng)套數(shù)31672834106613441336423467供應(yīng)占比13%12%45%15%14%100%注：數(shù)據(jù)來源XXXX。描述城市近一年來商品住宅市場整體成交情況（供應(yīng)、成交、單價、總價、主力成交戶型等并進行分析）示例區(qū)域2015年2016年2017年1-8月同比漲幅海曙區(qū)11836128831706932%江北區(qū)1574015721167366%鄞州區(qū)16074176122279129%北侖區(qū)870093031365947%鎮(zhèn)海區(qū)889892531189429%市五區(qū)量價水平13441142051810427%分析：2017年寧波各區(qū)域房價普漲，但江北區(qū)由于部分傳統(tǒng)制造業(yè)集中區(qū)域配套設(shè)施發(fā)展相對滯后，區(qū)域認同度相比鄞州區(qū)低一些，房價同比漲幅相對較低，僅為6%，隨著區(qū)域發(fā)展，未來房價有很大的上漲空間。注：數(shù)據(jù)來源XXXX。描述項目所在區(qū)域近一年來商品住宅市場整體成交情況（供應(yīng)、成交、單價、總價、主力成交戶型等并進行分析）3.2商品房市場—住宅區(qū)域市場示例分析：注：數(shù)據(jù)來源XXXX。描述城市及項目所在區(qū)域商品住宅市場庫存情況（庫存量、去化周期、未來推盤情況）3.2商品房市場—住宅庫存分析示例注：數(shù)據(jù)來源XXXX。描述城市及項目所在區(qū)域商業(yè)市場情況（供應(yīng)、成交、價格、庫存等）3.2商品房市場—商業(yè)注：數(shù)據(jù)來源XXXX。描述城市及項目所在區(qū)域?qū)懽謽鞘袌銮闆r（供應(yīng)、成交、價格、庫存等）3.2商品房市場—寫字樓（項目如果規(guī)劃有寫字樓產(chǎn)品則需重點說明）注：數(shù)據(jù)來源XXXX。描述城市及項目所在區(qū)域公寓市場情況（供應(yīng)、成交、價格等）3.2商品房市場—公寓（項目如果規(guī)劃有公寓產(chǎn)品則需重點說明）3.3

板塊競爭分析——項目周邊競品豐匯城東方公館青秀瀾灣萬象府二期匯豪時代維科望江府在售次級競爭姚江金茂府待售主力競爭雅戈爾新長島寶龍項目姚江灣本項目描述項目所在區(qū)域主要競品分布情況示例項目賣點：主力客群：對本項目的影響：物業(yè)地址康莊南路天沁路交匯處車位1213開發(fā)商綠地交房時間2018年底項目規(guī)模占地面積:65159㎡

住宅面積:113922㎡主力總價200-300萬容積率1.8綠化率30%推出產(chǎn)品高層126-135，洋房110-165總戶數(shù)846戶開盤時間2016年10月28日住宅均價產(chǎn)品類型；是否裝修；商鋪售價車位售價拿地時間2015年12月25日樓板價6702元/㎡3.3

板塊競爭分析——競品分析（三個及以上）描述項目所在區(qū)域主要競品的基本情況（基本信息、售價、主力戶型、賣點等，描述開盤情況及情況）示例4.1總體策略及定位4.2

客戶定位4.3產(chǎn)品定位4.4價格定位4.5推售計劃第四部分項目定位4.1

總體策略及定位項目總體定位——XXX策略分析：

1.2.描述項目整體定位市場定位——（對標區(qū)域主流項目，追隨者、挑戰(zhàn)者、超越者？）4.2

客戶定位描述客戶定位（客群所在區(qū)域、年齡段、需求等）核心客群外溢客群重要客群

客戶所在區(qū)域、占比、特征客戶所在區(qū)域、占比、特征客戶所在區(qū)域、占比、特征4.3

產(chǎn)品定位產(chǎn)品戶型定位—住宅產(chǎn)品建議區(qū)域供銷主流產(chǎn)品：

結(jié)合限高及容積率要求,產(chǎn)品定位為XXX描述項目產(chǎn)品定位及依據(jù)4.3

產(chǎn)品定位高層單戶總價在XXX萬以內(nèi)，洋房單戶總價在XXX萬以內(nèi)。住宅產(chǎn)品面積：116800㎡

高層XXX，占比XXX

高層XXX，占比XXX

洋房XXX，占比XXX

洋房XXX，占比XXX(2)配套商業(yè)面積：街鋪：滿足日常生活配套以及學(xué)生輔導(dǎo)培訓(xùn)機構(gòu)需求，主力戶型面積XXX㎡，少量XXX㎡。產(chǎn)品形式面積區(qū)間產(chǎn)品價值點高層洋房描述項目產(chǎn)品類型及占比、主力戶型建議4.3

產(chǎn)品定位該區(qū)域市場目前以改善型需求為主，產(chǎn)品主要為18層的高層，以及6-10層的洋房為主。因本項目受60米限高條件約束，且容積率2.2，不滿足做低密度產(chǎn)品條件，因此建議打造高層+洋房的產(chǎn)品形式。地塊北側(cè)為高架，存在噪音影響，東側(cè)具有一定河景，因此建議北側(cè)和西側(cè)布局高層產(chǎn)品，東南側(cè)布局洋房產(chǎn)品。類型面積㎡戶型梯戶比戶數(shù)比面積比面寬對應(yīng)客群預(yù)計去化速度㎡/月高層洋房小計合計描述項目戶型配比及分析4.4

價格定位項目地段產(chǎn)品品牌升值綜合地理位置周邊環(huán)境配套設(shè)施規(guī)模（規(guī)劃）建筑附加值品牌號召力升值潛力評分權(quán)重萬象府東方公館青秀瀾灣姚江金茂府維科望江府姚江灣本案描述項目價格制定依據(jù)市場比較法：價格制定依據(jù)：4.4

價格定位修正1-趨勢判斷

靜態(tài)價格推導(dǎo)：XXX修正2-角色定位本項目價格定位建議價格：高層精裝：XXX元/㎡，洋房精裝：XXX元/㎡。商鋪毛坯：XXX車位售價：XXX區(qū)域2015年2016年2017年1-8月同比漲幅海曙區(qū)江北區(qū)鄞州區(qū)北侖區(qū)鎮(zhèn)海區(qū)市五區(qū)量價水平價格修正：XXX4.5推售策略說明描述項目推售時間（貨量、首次推盤量、開盤銷售率等）高層洋房商鋪車位小計首次開盤推售面積推盤率開盤去化率二次開盤……5.1規(guī)劃條件分析5.2基地分析5.3設(shè)計理念及亮點5.4

強排方案5.5

產(chǎn)品類型分布圖第五部分規(guī)劃設(shè)計5.1

規(guī)劃條件分析容積率建筑密度綠地率建筑限高車位配比車行出入口城市設(shè)計附建設(shè)施要求描述項目規(guī)劃條件及對項目規(guī)劃設(shè)計的影響影響：5.2

基地分析北環(huán)西路天沁家園江北外國語學(xué)校水系水系江景雅戈爾長島花園價值最高區(qū)域價值最低區(qū)域價值一般區(qū)域有利因素：1、2、3、對項目進行優(yōu)劣勢分析，為規(guī)劃設(shè)計提供依據(jù)對項目規(guī)劃設(shè)計的影響：XXX不利因素：1、2、3、示例5.3

設(shè)計理念及亮點描述項目設(shè)計理念及亮點1、對應(yīng)項目定位：2、對應(yīng)地塊優(yōu)劣勢：3、其它5.4強排方案描述項目主要經(jīng)濟指標及強排方案（注明高層住宅、洋房、別墅、商鋪等產(chǎn)品位置和層數(shù)、售樓處及樣板房位置等）示例5.4強排方案—日照分析對項目強排方案進行日照分析，是否滿足當(dāng)?shù)卣咭蟆?.5

產(chǎn)品類型分布圖地塊戶型分布描述項目各類型產(chǎn)品排布情況（注明各戶型分布）示例6.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)6.2工程與銷售進度6.3目標成本6.4

測算主表6.5地價敏感性分析6.6測算小結(jié)6.7風(fēng)險提示及規(guī)避措施第六部分投資分析序號項目類型指標值備注1前期費用（元/㎡）2建安費用（元/㎡）高層如裝修，請描述裝修成本洋房獨立商鋪地下車庫3可售產(chǎn)品（㎡）高層洋房獨立商鋪地下車位4銷售單價（元/㎡）高層洋房獨立商鋪地下車位5土增稅預(yù)繳率高層洋房獨立商鋪地下車庫6增值稅率7所得稅預(yù)繳毛利率8貸款年利率9銷售費率10管理費率6.1

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)描述項目投資基本指標6.2

工程與銷售進度序號任務(wù)名稱完成時間摘牌至節(jié)點時間1交地2017.12.61個月2國有土地使用證3用地規(guī)劃許可證4建設(shè)工程規(guī)劃許可證5建筑工程施工許可證6

開工7融資（開發(fā)貸首批放款）8

展示區(qū)開放9

開盤10

封頂11竣工備案12入伙描述項目工程進度和銷售進度，按節(jié)點先后順序排列6.3目標成本成本科目綜合指標高層住宅多層住宅地下車庫商業(yè)物業(yè)等公建項目

建筑面積(m2)總成本(萬元)單項費用占總費用比例

可售面積(m2)全成本匯總：總造價攤建面單價（元/m2)除地下車庫費用攤可售單價（元/m2)總造價攤可售單價（元/m2)單價(元)小計(萬元)單價(元)小計(萬元)單價(元)小計(萬元)單價(元)小計(萬元)單價(元)小計(萬元)一前期費用2.1調(diào)研評估費2.2設(shè)計費2.3勘探測繪費2.4報建費2.5工程管理費2.6本體維修基金2.7基礎(chǔ)設(shè)施配套費2.8其它前期費二建安費用3.1臨時工程3.2巖土工程3.3基礎(chǔ)工程3.4主體建安費用3.5基礎(chǔ)配套設(shè)施3.6景觀工程描述目標成本6.4

測算主表——財務(wù)指標表指標一：銷售利潤率XXX，土地總價XXX，樓面地價XXX，溢價率XXX描述項目利潤率為8%時財務(wù)指標備注：需同步提交測算原文件。絕對值指標指標值相對值指標指標值

（按含稅收入計算）凈利潤IRR（已計算10%財務(wù)費率）息稅前利潤IRR（無息）總收入（含稅）銷售凈利率總支出毛利率其中：土地支出（含稅）稅負率建安支出其中：增值稅稅負率費用支出土增稅稅負率利息支出所得稅稅負率稅金支出費用率累計現(xiàn)金流回正時間資金成本自有資金投入（資金占用量均值）累計現(xiàn)金流回正時間資金峰值資金峰值時間地貨比自有資金年化回報率NPV（已計算10%財務(wù)費率）NPV（無息）6.4測算主表——財務(wù)指標表項目經(jīng)營情況對各指標的影響（土地總價XXXXX萬元壓力測試）：序號變動因素變動場景凈利潤凈利潤率NPV（已計算11%財務(wù)費率）現(xiàn)金流回正周期IRR（已計算11%財務(wù)費率）1標準售價住宅XXX萬元/平，商鋪XXX萬元/平，車位XX萬/個；去化周期XX個月2銷售價格漲價5%3降價5%4去化周期去化周期XX個月5去化周期XX個月6車位去化率車位去化60%7車位去